老舊小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

1老舊小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案 HYPERLINK\l"bookmark1" HYPERLINK\l"bookmark2"一、項(xiàng)目介紹 HYPERLINK\l"bookmark3"二、特點(diǎn)及管理 HYPERLINK\l"bookmark4" HYPERLINK\l"bookmark5" HYPERLINK\l"bookmark6"一、社會(huì)性 HYPERLINK\l"bookmark7"二、統(tǒng)一性 HYPERLINK\l"bookmark8"三、強(qiáng)調(diào)服務(wù)性 HYPERLINK\l"bookmark9"四、復(fù)雜性 HYPERLINK\l"bookmark10" HYPERLINK\l"bookmark11" HYPERLINK\l"bookmark12"一、指導(dǎo)思想 HYPERLINK\l"bookmark13"二、難點(diǎn)和問題 HYPERLINK\l"bookmark14"三、管理的目標(biāo) HYPERLINK\l"bookmark15" HYPERLINK\l"bookmark16"17 HYPERLINK\l"bookmark17"一、業(yè)務(wù)流程 HYPERLINK\l"bookmark18"二、外部運(yùn)作機(jī)制 HYPERLINK\l"bookmark19"三、擬采取的管理服務(wù)措施 HYPERLINK\l"bookmark20" HYPERLINK\l"bookmark21"21一、總體目標(biāo) HYPERLINK\l"bookmark22"2 HYPERLINK\l"bookmark23" HYPERLINK\l"bookmark24" HYPERLINK\l"bookmark25"一、主要工作 HYPERLINK\l"bookmark26"二、工作開展 HYPERLINK\l"bookmark27" HYPERLINK\l"bookmark28" HYPERLINK\l"bookmark29" HYPERLINK\l"bookmark30" HYPERLINK\l"bookmark31"二、物資配備 HYPERLINK\l"bookmark32" HYPERLINK\l"bookmark33" HYPERLINK\l"bookmark34"一、工作重點(diǎn) HYPERLINK\l"bookmark35"二、管理總要求 HYPERLINK\l"bookmark36" HYPERLINK\l"bookmark37" HYPERLINK\l"bookmark38"二、設(shè)備管理 HYPERLINK\l"bookmark39" HYPERLINK\l"bookmark40" HYPERLINK\l"bookmark41" HYPERLINK\l"bookmark42"三、提高供配電節(jié)能 HYPERLINK\l"bookmark43" HYPERLINK\l"bookmark44" HYPERLINK\l"bookmark45" HYPERLINK\l"bookmark46"3三、安全管理目標(biāo) HYPERLINK\l"bookmark47"四、安全管理原則 HYPERLINK\l"bookmark48"五、安全管理內(nèi)容與方式 HYPERLINK\l"bookmark49"六、組織建設(shè) HYPERLINK\l"bookmark50"七、安全管理工作要點(diǎn) HYPERLINK\l"bookmark51"八、消防管理 HYPERLINK\l"bookmark52" HYPERLINK\l"bookmark53"十、安全管理的重點(diǎn) HYPERLINK\l"bookmark54"十一、安全狀態(tài)控制管理 HYPERLINK\l"bookmark55"十二、突發(fā)事件處理 HYPERLINK\l"bookmark56"第五節(jié)物業(yè)管理之創(chuàng)新 HYPERLINK\l"bookmark57"一、設(shè)立規(guī)范服務(wù)，巧妙化解矛盾 HYPERLINK\l"bookmark58"92二、牢固樹立思想，突出服務(wù)理念 HYPERLINK\l"bookmark59"93三、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造社區(qū)和諧氛圍 HYPERLINK\l"bookmark60"94四、有理有據(jù)解決糾紛 HYPERLINK\l"bookmark61"第五章管理人員配備 HYPERLINK\l"bookmark62"第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)及人員的配備 HYPERLINK\l"bookmark63"一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 HYPERLINK\l"bookmark64"二、運(yùn)作方式及各部門職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark65"三、人員配備 HYPERLINK\l"bookmark66"第二節(jié)任職要求 HYPERLINK\l"bookmark67"一、管理處經(jīng)理 HYPERLINK\l"bookmark68"二、經(jīng)理助理 HYPERLINK\l"bookmark69"三、業(yè)主接待 HYPERLINK\l"bookmark70"4 HYPERLINK\l"bookmark71" HYPERLINK\l"bookmark72" HYPERLINK\l"bookmark73"一、總經(jīng)理崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark74" HYPERLINK\l"bookmark75"三、部門經(jīng)理崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark76"四、主任崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark77" HYPERLINK\l"bookmark78"六、管理員崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark79"七、文員崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark80" HYPERLINK\l"bookmark81" HYPERLINK\l"bookmark82"十、保安員兼消防員崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark83"十一、監(jiān)控值班員崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark84"十二、維修人員崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark85"十三、清衛(wèi)工崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark86"十四、綠化工崗位職責(zé) HYPERLINK\l"bookmark87"第三節(jié)培訓(xùn)及管理 HYPERLINK\l"bookmark88"一、培訓(xùn)承諾 HYPERLINK\l"bookmark89"二、培訓(xùn)計(jì)劃 HYPERLINK\l"bookmark90"三、培訓(xùn)目的 HYPERLINK\l"bookmark91"四、培訓(xùn)內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark92"五、培訓(xùn)類別 HYPERLINK\l"bookmark93"六、服務(wù)細(xì)節(jié)培訓(xùn) HYPERLINK\l"bookmark94"5 HYPERLINK\l"bookmark95" HYPERLINK\l"bookmark96"一、服務(wù)模式及配套措施 HYPERLINK\l"bookmark97" HYPERLINK\l"bookmark98" HYPERLINK\l"bookmark99" HYPERLINK\l"bookmark100" HYPERLINK\l"bookmark101" HYPERLINK\l"bookmark102"一、草坪養(yǎng)護(hù) HYPERLINK\l"bookmark103"二、喬木養(yǎng)護(hù) HYPERLINK\l"bookmark104" HYPERLINK\l"bookmark105" HYPERLINK\l"bookmark106" HYPERLINK\l"bookmark107" HYPERLINK\l"bookmark108" HYPERLINK\l"bookmark109" HYPERLINK\l"bookmark110"一、范圍及內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark111"二、具體措施 HYPERLINK\l"bookmark112" HYPERLINK\l"bookmark113"一、道路交通 HYPERLINK\l"bookmark114" HYPERLINK\l"bookmark115"三、機(jī)動(dòng)車輛 HYPERLINK\l"bookmark116" HYPERLINK\l"bookmark117"五、經(jīng)營(yíng)管理說明 HYPERLINK\l"bookmark118"6第七章房屋管理 HYPERLINK\l"bookmark119"154第一節(jié)裝修管理與服務(wù) HYPERLINK\l"bookmark120"一、設(shè)立裝修管理小組 HYPERLINK\l"bookmark121"二、裝修管理流程 HYPERLINK\l"bookmark122"三、裝修管理辦法 HYPERLINK\l"bookmark123"四、裝修資料管理 HYPERLINK\l"bookmark124"第二節(jié)空房管理辦法 HYPERLINK\l"bookmark125"一、管理要求 HYPERLINK\l"bookmark126"二、空房日常管理 HYPERLINK\l"bookmark127"三、空房屋管理收費(fèi) HYPERLINK\l"bookmark128"第八章社區(qū)文化及財(cái)務(wù) HYPERLINK\l"bookmark129"第一節(jié)社區(qū)文化建設(shè) HYPERLINK\l"bookmark130" HYPERLINK\l"bookmark131"二、建設(shè)目標(biāo) HYPERLINK\l"bookmark132"三、建設(shè)總體思路 HYPERLINK\l"bookmark133"第二節(jié)財(cái)務(wù)管理 HYPERLINK\l"bookmark134"一、提要 HYPERLINK\l"bookmark135"二、管理措施 HYPERLINK\l"bookmark136"三、服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi) HYPERLINK\l"bookmark137"四、維修基金 HYPERLINK\l"bookmark138"第九章管理制度及業(yè)主公約 HYPERLINK\l"bookmark139"176第一節(jié)公共制度 HYPERLINK\l"bookmark140"一、投訴制度 HYPERLINK\l"bookmark141"二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK\l"bookmark142"7三、服務(wù)要求 HYPERLINK\l"bookmark143"四、工作制度 HYPERLINK\l"bookmark144" HYPERLINK\l"bookmark145"六、鼓勵(lì)參與 HYPERLINK\l"bookmark146"第二節(jié)管理處制度 HYPERLINK\l"bookmark147"一、巡視制度 HYPERLINK\l"bookmark148" HYPERLINK\l"bookmark149"第三節(jié)安全管理制度 HYPERLINK\l"bookmark150"一、保安人員守則 HYPERLINK\l"bookmark151"二、值班管理規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark152"三、值班制度 HYPERLINK\l"bookmark153"四、交接班制度 HYPERLINK\l"bookmark154" HYPERLINK\l"bookmark155"六、警棍使用制度 HYPERLINK\l"bookmark156"七、對(duì)講機(jī)使用制度 HYPERLINK\l"bookmark157"八、監(jiān)控系統(tǒng)操作制度 HYPERLINK\l"bookmark158"九、背景音樂播放制度 HYPERLINK\l"bookmark159"十、物品出入登記制度 HYPERLINK\l"bookmark160"十一、重大事件報(bào)告制度 HYPERLINK\l"bookmark161"第四節(jié)消防管理制度 HYPERLINK\l"bookmark162"一、消防安全檢查制度 HYPERLINK\l"bookmark163"二、消防培訓(xùn)制度 HYPERLINK\l"bookmark164"三、滅火器管理規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark165"四、火災(zāi)處理制度 HYPERLINK\l"bookmark166"8第五節(jié)車輛管理制度 HYPERLINK\l"bookmark167"一、停車管理制度 HYPERLINK\l"bookmark168"二、車輛停放、出入規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark169"三、收費(fèi)人員管理制度 HYPERLINK\l"bookmark170" HYPERLINK\l"bookmark171"五、月租卡管理規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark172"六、車輛免費(fèi)制度 HYPERLINK\l"bookmark173"七、收費(fèi)人員交接班制度 HYPERLINK\l"bookmark174"八、收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度 HYPERLINK\l"bookmark175"九、特殊事件制度 HYPERLINK\l"bookmark176"第六節(jié)工程維修類制度 HYPERLINK\l"bookmark177"一、工程維修管理制度 HYPERLINK\l"bookmark178"二、維修材料管理制度 HYPERLINK\l"bookmark179"三、上門維修服務(wù)的規(guī)范要求 HYPERLINK\l"bookmark180" HYPERLINK\l"bookmark181"五、維修回訪工作制度 HYPERLINK\l"bookmark182"第七節(jié)清衛(wèi)、綠化類制度 HYPERLINK\l"bookmark183"一、清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則 HYPERLINK\l"bookmark184"二、病蟲害防治規(guī)范 HYPERLINK\l"bookmark185"三、花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 HYPERLINK\l"bookmark186"四、草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范 HYPERLINK\l"bookmark187"五、喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 HYPERLINK\l"bookmark188"第八節(jié)業(yè)主公約(暫行) HYPERLINK\l"bookmark189"一、秩序、管理與使用 HYPERLINK\l"bookmark190"9二、公共安全 HYPERLINK\l"bookmark191"第十章物業(yè)檔案建立與管理 HYPERLINK\l"bookmark192"第一節(jié)檔案、資料分類檢索 HYPERLINK\l"bookmark193"一、需委托方提供的資料 HYPERLINK\l"bookmark194"二、管理處需建立的資料 HYPERLINK\l"bookmark195"第二節(jié)檔案、資料管理 HYPERLINK\l"bookmark196"一、管理運(yùn)作流程 HYPERLINK\l"bookmark197"二、檔案資料收、發(fā)管理程序 HYPERLINK\l"bookmark198"三、管理要求 HYPERLINK\l"bookmark199"第十一章突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark200"223第一節(jié)供電突發(fā)性事故 HYPERLINK\l"bookmark201"一、外線故障 HYPERLINK\l"bookmark202" HYPERLINK\l"bookmark203"三、市電全停 HYPERLINK\l"bookmark204"四、通知用戶 HYPERLINK\l"bookmark205"224第二節(jié)水浸處理程序 HYPERLINK\l"bookmark206"一、發(fā)現(xiàn)水浸 HYPERLINK\l"bookmark207"二、查明原因 HYPERLINK\l"bookmark208"三、組織搶修 HYPERLINK\l"bookmark209"第三節(jié)治安事件應(yīng)急方案 HYPERLINK\l"bookmark210"一、火災(zāi)事故 HYPERLINK\l"bookmark211"二、盜竊案件 HYPERLINK\l"bookmark212"三、雨雪霜凍 HYPERLINK\l"bookmark213"第四節(jié)不可控事件 HYPERLINK\l"bookmark214"一、地震災(zāi)害七、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“空房屋管理”,可參照第七十、如招標(biāo)文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)要求“物業(yè)檔案資料”,可參照第第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介及特點(diǎn)(一)特點(diǎn)(二)管理業(yè)主對(duì)居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下第二節(jié)管理特點(diǎn)公司應(yīng)爭(zhēng)取老舊小區(qū)居民及社會(huì)各方面力量的支持與幫助。例老舊小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組成部分形成一個(gè)整體如果仍然采共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小老舊小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié)管理核心老舊小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理第二章管理及規(guī)劃第一節(jié)管理方式及管理措施務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品按照預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的供(一)導(dǎo)入適用和完善的質(zhì)量管理體系(二)實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作機(jī)制沒有收支平衡控制能力的管理和服務(wù)無論對(duì)企業(yè)還是用戶來說本對(duì)企業(yè)來說是必然的，低廉的服務(wù)價(jià)格對(duì)用戶來說也是有利(三)建立“加油站式”的員工培訓(xùn)制度(四)實(shí)現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享(五)倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)以及社區(qū)均涉及業(yè)主日常生活(六)致力于公共設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)物業(yè)管理中一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大、中修);的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。(七)管理體系的全面整合和提升有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的。我公司非常注重“創(chuàng)新再造”,我們稱變化為常態(tài)，定期實(shí)(八)規(guī)范管理，促進(jìn)小區(qū)服務(wù)社會(huì)化來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲開發(fā)商和業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的第二節(jié)整體設(shè)想及策劃(一)前期目標(biāo)(二)合同目標(biāo)(一)總體指標(biāo)(二)分類指標(biāo)2.業(yè)主接待時(shí)間：365天8:30-20:30;4.檔案歸檔率達(dá)到100%‘’9.有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上；10.公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；14.管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；15.道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；13.管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)。第三章物質(zhì)裝備計(jì)劃計(jì)劃與控制是保障管理績(jī)效的兩個(gè)核心問題，公司非常重視工作計(jì)劃的制定與有效實(shí)施，良好的管理服務(wù)計(jì)劃必須在有效地控制手段下，才能得以順利實(shí)現(xiàn)。以下是計(jì)劃體系介紹：投標(biāo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按合同期規(guī)劃責(zé)任書年度考核體系年中管理評(píng)審年終管理評(píng)審月度工作計(jì)劃周信息統(tǒng)計(jì)表支持及控制計(jì)劃層級(jí)第一節(jié)前期介入工作計(jì)劃12.調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象的相關(guān)崗位人員開始13.運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，有助于樹立物業(yè)公司品6.禮儀培訓(xùn)我們還將于物業(yè)正式接管后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)，使員需要的所有書面資料(驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法)。第二節(jié)物資裝備計(jì)劃內(nèi)容描述備注物業(yè)管理用房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍保安倉庫護(hù)工保潔辦公室護(hù)工男女宿舍運(yùn)送中心合計(jì)面積二、物資配備序號(hào)名稱數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)水工工具(2套)1十字螺絲刀把2一字螺絲刀把維修工具費(fèi)用3大鉗子410寸扳手把5壁紙刀把6管鉗350把7管鉗450把812寸扳手把9工具包個(gè)盒尺(3米)個(gè)小計(jì)十字螺絲刀把一字螺絲刀把8寸扳手把偏口鉗把老虎鉗把尖嘴鉗把工具包個(gè)電筆支小計(jì)組合式壓力表套漲管用工具套10寸扳手把12寸扳手把割管刀把電筆支壁紙刀把小計(jì)弱電工具套)場(chǎng)強(qiáng)儀臺(tái)網(wǎng)線檢測(cè)器個(gè)小計(jì)電錘(沖擊鉆)個(gè)電鉆個(gè)電焊機(jī)臺(tái)鋼鋸個(gè)手砂輪個(gè)疏通機(jī)臺(tái)梅花扳手套套筒扳手套片扳手套鉗型電流表個(gè))三爪150型個(gè)三爪200型個(gè)油槍個(gè)油壺個(gè)線盤(50米)個(gè)錘子1.5鎊把錘子2鎊把套土建維修工具套割刀個(gè)套絲扳手把套絲用架子套鋁合金梯子(1.5個(gè)鋁合金梯子(2米)個(gè)鋁合金梯子(1.2個(gè)絕緣手套雙絕緣拉桿支高壓驗(yàn)電筆支絕緣靴雙絕緣鞋雙高壓操作絕緣墊板個(gè)云石機(jī)個(gè)拉鉚槍個(gè)搖表個(gè)萬用表個(gè)鉆頭套電焊機(jī)用線米焊把個(gè)手搖疏通機(jī)個(gè)氬輻焊機(jī)臺(tái)大錘4鎊把小計(jì)綠化用具費(fèi)用1手動(dòng)割草機(jī)臺(tái)2膠管米3噴霧水壺個(gè)4花枝剪把5整形剪把6鐵鍬把7鋤頭把8鋼絲鉗把9水桶個(gè)噴霧器個(gè)鎬頭把小推車輛小計(jì)保安裝備費(fèi)用1崗?fù)€(gè)2對(duì)講機(jī)部3警棍根4充電手電筒個(gè)5電視機(jī)臺(tái)6飲水機(jī)臺(tái)7雨衣件8雨鞋雙9防水手電個(gè)消防斧把個(gè)消防扳手把防毒面罩個(gè)鋼架床個(gè)被褥套小計(jì)合計(jì)第四章管理服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)綜合管理(一)建立老舊小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同人置(二)全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安(三)設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過程中業(yè)為基于IS09000標(biāo)準(zhǔn)要求的老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心程序文件(四)辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。(五)建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今(六)工程、技術(shù)等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照行“雙檔”(電子檔案、文本檔案)管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備(七)協(xié)助做好小區(qū)入住前的準(zhǔn)備工作。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理(八)清潔開荒工作。老舊小區(qū)項(xiàng)目入住前，施工管理方將(一)進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分(三)明確發(fā)展商、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各第二節(jié)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(一)提要我們對(duì)老舊小區(qū)項(xiàng)目房屋主體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%,重大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。(1)預(yù)防性保養(yǎng)策略重視老舊小區(qū)項(xiàng)目房屋主體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策(2)重點(diǎn)服務(wù)策略(3)技術(shù)先行策略(1)管理重點(diǎn)之一：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及①采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合(2)重點(diǎn)管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)(3)重點(diǎn)管理之三：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)(4)重點(diǎn)管理之四：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)②加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變房屋主體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、(1)房屋主體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容地基基礎(chǔ)半年1.檢查地基有無超過允許范圍的不2.檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有每季 適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白每年 檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以2承重結(jié)構(gòu)梁每季 每年板每季 每年柱每季每年承重墻每季每年備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。3非承重墻每月每年4樓地面每季 1.檢查樓地面是否平整完好，有無空2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、3.更換大面積松脫、破損的地面飾面每年5樓地面每季1.檢查樓地面是否平整完好，有無空3.更換大面積松脫、破損的地面飾面每年6公共通道、門廳等每周檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常每年7外墻面鋁型玻璃幕大理石每周 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題每半年2.特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否每年1.雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)2.對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無效備注1.臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒2.大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡3.建議每25年翻新外墻面一次。8吊頂每周1.檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)每月一2.加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防9門窗每月一1.檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及3.(塑)鋼門窗、鋁合金門窗有無變每半年 (2)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：序號(hào)時(shí)間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1路面路基每周檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂檢查路基有無塌陷。2路燈及每日一1.檢查燈具完好情況，即壞即修。線路每周每季1.檢查路燈線路有無漏電、短路燒3.發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)每半年 3.油漆燈具線管一次。3停車場(chǎng)(庫)每日每月1.檢查停車線、行車指示線是否清4溝渠池井每周1.檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有每季3.檢查井底及池底是否有污物沉4.檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有5.檢查溝、渠是否完好，如有異常7.檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及5建筑小品每周2.檢查有無破損，如有異常及時(shí)修3.檢查有無亂刻亂畫現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問6公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施每周2.檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)每半年7管網(wǎng)每日 每周每半年(1)砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)1)砌體裂縫的修繕2)砌體腐蝕的維修柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的1)定期檢查，加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間，如3)經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積4)保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體6)地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)1)鋼筋混凝土表面損壞的維修2)鋼筋混凝土深層損壞的維修3)鋼筋銹蝕的維修1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用2)及時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋(3)玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)1)加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和2)重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。3)制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。1)墻體防水工程的修繕目大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)A.定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、3)地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)(4)房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)③及時(shí)處理因房屋其他部位滲漏或其他原因?qū)е聣γ娉睗?5)公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行XX市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程(一)提要(二)老舊小區(qū)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)(三)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)(1)機(jī)電設(shè)備管理的原則(2)機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)(四)加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理(1)與供電部門聯(lián)系，將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門，(2)與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函，指出會(huì)議或活(五)機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式(六)實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理(七)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施(1)效果⑤設(shè)備完好率99%以上。(2)記錄2.消防系統(tǒng)本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含(1)管理要點(diǎn)與措施：1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全，完好無損，隨時(shí)可2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊4)無火災(zāi)及其他安全隱患。1)消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表；2)消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；3)值班記錄；4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表；5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；6)消防演習(xí)記錄。(2)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)管理要點(diǎn)及措施：1)配備專業(yè)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表；3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。(3)電梯系統(tǒng)管理要點(diǎn)及措施。1)電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí)，各種維3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全有效，轎廂及機(jī)房整4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表；2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。(1)效果：①建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí)，各種維護(hù)保(2)記錄：(1)停電應(yīng)急處理措施1)首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝3)管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場(chǎng)安撫讀者等使用人，(2)給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案1)接到事故報(bào)警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)控2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理，不能4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，并啟動(dòng)相(3)通風(fēng)空調(diào)事故應(yīng)急處理方案1)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用空調(diào)，恢復(fù)供冷。2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)，確不能處理的故障，應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的，管理處綜合管理部須及時(shí)②制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備，工程部及時(shí)組織人員維(1)當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)，同時(shí)停止電梯運(yùn)(2)突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行，消防過0.5米時(shí)，用專用外門鑰匙開啟外門，同時(shí)用力緩慢打開轎廂(3)電梯自身發(fā)生故障時(shí)，解救出被困人員后立即組織人(4)重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備的大修周隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀養(yǎng))和設(shè)備點(diǎn)檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提1)選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運(yùn)行效率。2)采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯第三節(jié)水電管理將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行，變頻器起動(dòng)另一臺(tái)水泵變頻運(yùn)(一)降低污垢對(duì)換熱設(shè)備的影響在空調(diào)設(shè)備運(yùn)行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進(jìn)行水(二)清除和防止銹蝕垢，導(dǎo)致制冷量衰減，應(yīng)定期對(duì)冷卻/冷凍水用化學(xué)清洗劑進(jìn)行對(duì)空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹，再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄，對(duì)導(dǎo)熱系數(shù)無影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命(年)的影響設(shè)備處理使用方式壽命供水管揚(yáng)水泵制冷機(jī)組冷卻塔風(fēng)機(jī)盤管/風(fēng)柜運(yùn)行中作預(yù)膜處理未進(jìn)行預(yù)膜處理956(三)節(jié)約用水龍頭，也可以減少因水龍頭流量過大時(shí)用戶無意識(shí)浪費(fèi)水的水(一)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備，可在供冷高峰期和(二)根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量，保持運(yùn)行中的變壓器單臺(tái)負(fù)荷率在80%左右，以提高變壓器的運(yùn)行(三)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負(fù)荷的補(bǔ)償作用，通過電容補(bǔ)償(四)室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過程中，第四節(jié)消防安全與秩序維護(hù)(一)人員量大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全(二)消防等級(jí)要求高(三)安全管理時(shí)間長(zhǎng)5.交通事故處理率100%,無車輛失竊事件(一)安全管理內(nèi)容(二)安全管理方式(一)保安隊(duì)伍的組建成立保安部，設(shè)主管1名，下轄保安領(lǐng)班、保安員、消防值(二)保安隊(duì)伍的管理能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊(duì)伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。3.建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可時(shí)間訓(xùn)練、學(xué)習(xí)內(nèi)容地點(diǎn)參加人員每天接班前半小時(shí)前二十分鐘班前安全會(huì)各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項(xiàng)。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會(huì)一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作管理處值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)法律常識(shí)與案例分析、安全保衛(wèi)知識(shí)、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓(xùn)練長(zhǎng)跑適時(shí)決定非值班保安每月月底星期天技能訓(xùn)練會(huì)操適時(shí)決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)適時(shí)決定全體保安每半年第六個(gè)月底公司考核綜合知識(shí)(專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等)適時(shí)決定全體保安每年年底公司考核綜合知識(shí)(專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等)適時(shí)決定全體保安(一)崗位要求(二)門崗控制工作要點(diǎn)手續(xù)完備(需由需方部門簽證的放行條),同時(shí)無其他違規(guī)行為。(三)安全監(jiān)控工作要點(diǎn)知工程部派工程維修人員對(duì)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系6.閉路監(jiān)控采取24小時(shí)錄像，錄像資料保存期限至少為1個(gè)月(具體與甲方商定)。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時(shí)更(四)車輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn)手續(xù)完備(需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條),同時(shí)無其他違規(guī)(五)巡視檢查工作要點(diǎn)4.巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”,發(fā)現(xiàn)問題及(一)消防監(jiān)控設(shè)施管理發(fā)現(xiàn)報(bào)警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)，防止超長(zhǎng)時(shí)間報(bào)(1)消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：(2)在下列場(chǎng)所，應(yīng)增加巡視頻率：(二)消防日常管理2.管理處及兼職安全員定期對(duì)大樓消防管理工作進(jìn)行檢查3.堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”,做好大樓的消防工作。(三)防火管理建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù)2003年5月12日國(guó)(一)建立防護(hù)網(wǎng)絡(luò)(二)定期演習(xí)制預(yù)防隊(duì)伍，來應(yīng)對(duì)突如其來的疫病、險(xiǎn)情的挑戰(zhàn)呢?我公司認(rèn)人都是應(yīng)急體系中的“末梢神經(jīng)”,都要對(duì)危機(jī)做出迅速反應(yīng)。定期對(duì)全員和業(yè)主/用戶進(jìn)行應(yīng)急培訓(xùn)，以增強(qiáng)他們面對(duì)突發(fā)疫場(chǎng)所加強(qiáng)消毒措施(每天一次),對(duì)物業(yè)內(nèi)其他區(qū)域每周至少進(jìn)(一)日常管理(二)消防管理將是無法估量的。消防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”,可行的滅火方案，在出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴(yán)禁火種入(三)防火管理特色防為主、防消結(jié)合”,實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工6.請(qǐng)消防局專家進(jìn)行消防知識(shí)講座，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)消防滅火技將老舊小區(qū)項(xiàng)目小區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管(一)反應(yīng)時(shí)間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場(chǎng)的最長(zhǎng)時(shí)間監(jiān)控中心值班人員1分鐘(包括報(bào)警定位，報(bào)告值班負(fù)責(zé)人)一級(jí)反應(yīng)力量3分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)反應(yīng)力量5分鐘三級(jí)反應(yīng)力量5分鐘四級(jí)反應(yīng)力量5分鐘當(dāng)班維修人員5分鐘(二)狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場(chǎng)指揮反應(yīng)力量類別一級(jí)狀態(tài)值班人員二級(jí)狀態(tài)保安部主管(管理處經(jīng)理戒備)當(dāng)班保安一級(jí)力量上陣二級(jí)力量戒備三級(jí)狀態(tài)管理處經(jīng)理相關(guān)部門部長(zhǎng)二級(jí)力量上陣三級(jí)力量戒備必要時(shí)四級(jí)力量戒備四級(jí)狀態(tài)(值班人員密切監(jiān)管理處經(jīng)理四級(jí)力量上陣(一)突發(fā)事件的處理3.職責(zé)(1)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處(2)值班人員嚴(yán)守崗位。(3)安全管理部負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電(4)其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶(1)暴力事件經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)院進(jìn)行緊急疏散，必要時(shí)報(bào)警110,并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對(duì)(2)聚眾鬧事事件(3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理(4)暴風(fēng)驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補(bǔ)救1)應(yīng)急工具齊備(排水設(shè)備，水帶等)性能良好，防災(zāi)設(shè)2)急救基本藥物齊備。3)保持天臺(tái)、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。4)緊閉所有門窗，同時(shí)做好防火措施。5)加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。6)密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時(shí)將最新信息通報(bào)給工作人員。7)值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。8)災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時(shí)做好搶險(xiǎn)準(zhǔn)備。9)采取安全措施，注意自身安全。1)加大巡查力度，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作，真正做到“三個(gè)關(guān)鍵”,即在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問2)及時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)暴風(fēng)驟雨損毀報(bào)告；以最快速度保(5)車輛事故處理(二)火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救的情況下?lián)艽?19報(bào)警，并疏散相第五節(jié)物業(yè)管理之創(chuàng)新主家打電話、不接受業(yè)主饋贈(zèng))體現(xiàn)的就是物業(yè)服務(wù)的細(xì)致化和因?yàn)樵撔^(qū)管理的都是高層住宅，業(yè)主對(duì)電梯的依賴性很小區(qū)管理中最突出的矛盾來源于物業(yè)自身的質(zhì)量和物業(yè)服物業(yè)管理人員及時(shí)對(duì)消防知識(shí)、高空拋物的危害等采取案例宣第五章管理人員配備第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)及人員的配備維修工管道工電工保潔工綠化工業(yè)主服務(wù)巡監(jiān)崗控門崗機(jī)動(dòng)(一)管理處運(yùn)作方式(二)部門職責(zé)崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備(人)管理處經(jīng)理設(shè)備管理部經(jīng)理助理設(shè)備部主管業(yè)主服務(wù)部強(qiáng)弱電工業(yè)主服務(wù)部主管給排水管道貫標(biāo)/檔案/報(bào)修)房修值班電工保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管保潔綠化部主管保安領(lǐng)班(兼)領(lǐng)班門崗單元內(nèi)公共部位巡崗?fù)鈬O(jiān)控機(jī)動(dòng)機(jī)動(dòng)合計(jì)29人第二節(jié)任職要求6.通過XX物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)陷3.形象健康第三節(jié)崗位職責(zé)10.經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造4.負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培2.安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)(一)總則2.遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》,服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司(二)保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)1.了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意(三)保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工3.負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》,登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏4.按照保安部(隊(duì))制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定5.及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)(四)保安員崗位職責(zé)(1)熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；(2)保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；(3)負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)住戶裝(4)負(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的出入管理和收費(fèi)工作。(5)熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；(6)做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。(7)負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的(8)對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸2.巡邏崗(1)嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格(2)樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、(3)熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其他(4)熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消(5)巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)(6)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；(7)積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身3.物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工7.對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯5.正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；9.對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或第三節(jié)培訓(xùn)及管理源源不斷的人員培訓(xùn)是公司的管理水平不斷提高的根本?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期6個(gè)月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不三、培訓(xùn)目的(一)管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能獨(dú)立操作一個(gè)樓類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例政策法規(guī)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3質(zhì)量管理OHSAS18001貫標(biāo)知識(shí)；4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式辦公樓管理；公寓樓管理務(wù)；國(guó)外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋(建筑物知識(shí));機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等；6內(nèi)部管理物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理(二)各部門主管培訓(xùn)類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知3不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋(建筑物知識(shí));機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理員工意識(shí)的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐(根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng))(三)一般管理人員培訓(xùn)類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知3不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋(建筑物知識(shí));機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐(根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng))(一)業(yè)主服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容業(yè)主是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。業(yè)主服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的通過經(jīng)理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)主接待人員對(duì)業(yè)主服務(wù)(1)業(yè)主服務(wù)的概念；(2)業(yè)主服務(wù)的內(nèi)容；(3)業(yè)主服務(wù)的基本要求；(4)入伙服務(wù)；(5)業(yè)主接待；(6)權(quán)籍管理；(7)裝修管理；(二)保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容2.培訓(xùn)對(duì)象：(1)了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識(shí)；(2)了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作(5)掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)物業(yè)(1)物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性(2)物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)(3)保安服務(wù)的目標(biāo)(4)保安服務(wù)的特點(diǎn)(5)保安服務(wù)的基本要求(6)保安服務(wù)的主要職責(zé)(7)保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)(8)保安各類人員的崗位職責(zé)(9)保安服務(wù)的主要任務(wù)(10)消防工作(11)安全應(yīng)急方案(12)各類表格記錄注意事項(xiàng)(13)保安隊(duì)列動(dòng)作教案24課時(shí)(三)保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容(1)保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等(2)常用清潔劑的使用8課時(shí)(四)綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容(1)收集資料，建立綠化檔案(2)園林綠化法律法規(guī)政策(3)綠化名詞解釋(4)怎樣驗(yàn)收小區(qū)綠化工程(5)怎樣對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境進(jìn)行監(jiān)管(五)設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容分為六個(gè)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通(空調(diào))系統(tǒng)、電2.培訓(xùn)對(duì)象：了解老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種(1)管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(zé)(2)設(shè)備管理的內(nèi)容(3)設(shè)備管理的分類③暖通(空調(diào))系統(tǒng)(4)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)第六章環(huán)境管理方案第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)(一)綠化管理服務(wù)的目標(biāo)、設(shè)想與特色(1)共性服務(wù)與個(gè)性服務(wù)相結(jié)合舊小區(qū)項(xiàng)目綠化服務(wù)方面除了進(jìn)行日常的服務(wù)外，在具體操作(2)即時(shí)服務(wù)與隱性服務(wù)相結(jié)合(二)綠化服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)2.老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)功能要求綠化人員形象、素質(zhì)都很良(三)擬采取的管理模式及措施(1)高起點(diǎn)規(guī)劃環(huán)境服務(wù)與管理——保證服務(wù)高起點(diǎn)、高(2)導(dǎo)入高品位視覺形象系統(tǒng)——展現(xiàn)品牌形象(3)建立多重質(zhì)量控制體系——保證服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)②實(shí)行三級(jí)檢查(主管抽查、班長(zhǎng)定檢、綠化員自檢)和品(4)建立快速應(yīng)急處理機(jī)制——保障環(huán)境服務(wù)及時(shí)快捷解決；成立“應(yīng)急處理組”,保證在突發(fā)事件和客戶需要時(shí)得到(1)綠化消殺環(huán)境消殺，將放置消殺警示牌，避免造成不(2)對(duì)于各種花卉的擺放會(huì)提供專業(yè)意見。(四)綠化管理的范圍及內(nèi)容綠化服務(wù)范圍：紅線內(nèi)所有綠化的養(yǎng)護(hù)(不包括室內(nèi)、屋面的花卉擺放和養(yǎng)護(hù))。(一)擬設(shè)立的綠化管理規(guī)章制度(1)行政架構(gòu)完善：綠化員、主管(主辦)、經(jīng)理(2)專業(yè)架構(gòu)完善：園林技術(shù)員(3)完善的規(guī)章制度：上下班制度，紀(jì)律制度，統(tǒng)一的考(1)綠化工作崗位責(zé)任明確：1)負(fù)責(zé)部門因綠化而引起的不合格服務(wù)、緊急事件、各類2)負(fù)責(zé)綠化改造策劃、病蟲害防治指導(dǎo)、綠化技術(shù)、蚊蟲3)負(fù)責(zé)引進(jìn)在綠化、環(huán)境方面的新技術(shù)、新方法、新材料，4)負(fù)責(zé)綠化環(huán)境改造工作的管理，審核綠化改造工程項(xiàng)目5)負(fù)責(zé)審核擬外包的綠化方案及監(jiān)控程序。1)熟悉所管轄范圍內(nèi)的綠化布局，苗木的品種、數(shù)量、種2)經(jīng)常巡視綠化地，制止踐踏草地、亂傾倒垃圾或在樹干3)對(duì)造型樹木、花藹、花球、花叢要及時(shí)修剪，保持良好4)對(duì)缺土、缺肥、缺水、有病蟲害植物要及時(shí)培土、施肥、5)對(duì)遭受意外損壞或生長(zhǎng)弱的苗木要及時(shí)修補(bǔ)、扶植、更6)熟悉園林工具的使用和簡(jiǎn)單的維修養(yǎng)護(hù)。7)學(xué)習(xí)科學(xué)養(yǎng)護(hù)方法、園藝栽培技巧和造型技藝，不斷提(2)工作區(qū)域責(zé)任明確(3)等級(jí)檢查機(jī)制的建立和落實(shí)1)公司管理：品質(zhì)部是環(huán)境質(zhì)量管理的總負(fù)責(zé)部門，將定2)管理處經(jīng)理：環(huán)境管理第一負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)綠化、綠化消3)環(huán)境主管：負(fù)責(zé)保潔、綠化和消殺工作的組織、安排、4)綠化員：負(fù)責(zé)所有綠化植物的養(yǎng)護(hù)，確保綠化服務(wù)質(zhì)量1)日檢：綠化員負(fù)責(zé)每日多次巡查(根據(jù)工作內(nèi)容或特點(diǎn)來具體決定巡查次數(shù)),環(huán)境主管進(jìn)行抽查。2)周檢：環(huán)境主管每周至少組織一次全面的檢查，對(duì)各崗3)季檢：公司品質(zhì)部每季度至少對(duì)環(huán)境各崗位進(jìn)行全面檢4)月檢：部門經(jīng)理或助理每月至少進(jìn)行一次全面的檢查，5)半年檢：公司每半年會(huì)進(jìn)行一次大型的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量檢(4)建立合理的整改機(jī)制(1)季度顧客滿意度調(diào)查(2)半年顧客滿意度調(diào)查(一)綠化管理服務(wù)檔案資料的建立(1)計(jì)劃：主管每周召開周例會(huì)，并填寫周信息，對(duì)上周(2)記錄：主管每周的巡查記錄，管理處和公司的抽查記(1)計(jì)劃：經(jīng)理每月召開月度例會(huì)，確定月工作計(jì)劃。(2)記錄：部門主管、管理處經(jīng)理、品質(zhì)部的月度評(píng)估，(1)計(jì)劃：每季度寫工作計(jì)劃。(2)記錄：管理處、品質(zhì)部季度評(píng)估，以及抽查記錄(1)計(jì)劃：下一年度保潔、綠化和消殺工作計(jì)劃、定期作(2)記錄：上一年度工作總結(jié)和抽查記錄。(二)綠化管理服務(wù)檔案資料的管理2.定期檢查(一)物質(zhì)裝備的原則(二)擬投入物資裝備綠化管理裝備一覽表數(shù)量金額(元)用途備注綠化養(yǎng)護(hù)裝備剪草機(jī)剪草綠化養(yǎng)護(hù)工具枝剪剪枝綠籬剪手工修剪塑料噴霧器灌木、苗木病蟲害防治鋤頭松土耐壓膠管手工淋水(一)綠化管理工作計(jì)劃內(nèi)容備注綠化工程驗(yàn)收接管1.保證綠化質(zhì)量；2.制定作業(yè)計(jì)劃；3.保存綠化施工圖紙；驗(yàn)收合格后正常期綠化服務(wù)管理1.綠化服務(wù)設(shè)施的資料管理2.綠化服務(wù)情況日常巡查與記錄3.綠化服務(wù)人員的考核與培訓(xùn)4.綠化服務(wù)安全作業(yè)檢查綠化服務(wù)質(zhì)量評(píng)審與服務(wù)措施改進(jìn)1.組織人員進(jìn)行質(zhì)量評(píng)審；2.制定改進(jìn)服務(wù)措施；3.修改程序；4.組織員工進(jìn)行培訓(xùn)；5.完善作用設(shè)備和材料；開展綠化環(huán)境環(huán)保建設(shè)、文化建設(shè)1.成立推進(jìn)小組2.制定方案；3.組織培訓(xùn)；4.按方案進(jìn)行推進(jìn)(二)綠化管理工作實(shí)施方案序號(hào)內(nèi)容備注擬定綠化管理方案1.調(diào)查研究、了解綠化服務(wù)范圍和2.擬定綠化服務(wù)管理方案組建綠化管理服務(wù)隊(duì)伍1.選拔人員；2.人員培訓(xùn)3.人員分批上崗三完善綠化管理人員后勤1.落實(shí)員工宿舍2.裝備管理物資條件四制定綠化管理規(guī)章制度1.制定綠化管理規(guī)章制度2.導(dǎo)入ISO14000質(zhì)量體系五綠化服務(wù)設(shè)施接管前準(zhǔn)備1.確定接管機(jī)構(gòu)；2.進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)；3.劃定責(zé)任區(qū)4.作業(yè)設(shè)備到位；5.員全部到位六接管驗(yàn)收1.進(jìn)行綠化苗木接管驗(yàn)收2.建立綠化服務(wù)設(shè)施的檔案資料七日常管理在以上基本工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行日常管理第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施措施(一)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(二)管理要求1.淋水：生長(zhǎng)季(非雨季)每2天1次；非生長(zhǎng)季(非雨季)2.施肥：每年早春、晚秋各施1次全效復(fù)合肥；每?jī)纱尾萜盒藜艉蟊∈?次速效復(fù)合肥、氮肥；節(jié)慶期間追施葉面肥或草坪5.噴藥：每月噴施廣普性殺菌殺蟲藥1次；突發(fā)病蟲害進(jìn)行(一)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分布(二)管理要求1.淋水：生長(zhǎng)季(非雨季)每周2次；非生長(zhǎng)季(非雨季)3.修剪：每年12月一次年2月剪除徒長(zhǎng)枝、樹身的萌蘗枝、對(duì)樹冠適當(dāng)整形保持形狀；對(duì)造型樹木應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形，以保持形狀；棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達(dá)2/3時(shí)即應(yīng)剪除，其葉殼在底部開裂達(dá)1/3以上時(shí)應(yīng)剝除，修剪時(shí)應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)4.噴藥：每月噴施廣普性殺菌殺蟲藥1次；突發(fā)病蟲害進(jìn)行(一)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(二)管理要求1.淋水：生長(zhǎng)季(非雨季)每周3-4次；非生長(zhǎng)季(非雨季)2.施肥：早春或入冬前施有機(jī)肥或復(fù)合肥1次；生長(zhǎng)季每?jī)?.修剪：每年12月一次年2月剪除徒長(zhǎng)枝、樹身的萌蘗枝、病枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝等；生長(zhǎng)季非觀花類每25天修剪14.噴藥：每月噴施廣普性殺菌殺蟲藥1次；突發(fā)病蟲害進(jìn)行(一)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(二)管理要求1.淋水：生長(zhǎng)季(非雨季)每周2-3次；非生長(zhǎng)季(非雨季)2.施肥：早春或入冬前施有機(jī)肥或復(fù)合肥1次；生長(zhǎng)季每?jī)?.修剪：每年開春前將高度壓到定高點(diǎn)重剪1次；生長(zhǎng)季每4.噴藥：每月噴施廣普性殺菌殺蟲藥1次；突發(fā)病蟲害進(jìn)行(一)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(二)管理要求1.淋水：生長(zhǎng)季(非雨季)每天1-2次；非生長(zhǎng)季(非雨季)2.施肥：地栽時(shí)花每年入冬前施1次磷鉀肥，生長(zhǎng)季花后追4.噴藥：每月噴施廣普性殺菌殺蟲藥1次；突發(fā)病蟲害進(jìn)行六、水生植物養(yǎng)護(hù)(一)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.挺水植物(如荷花、睡蓮)及浮水植物(如鳳眼蓮)應(yīng)成5.水生植物不應(yīng)生長(zhǎng)泛濫，應(yīng)留有觀賞魚活動(dòng)及觀賞的空(二)管理要求2.施肥：移入水池前10天施1次全效有機(jī)肥或復(fù)合肥；每年6.加強(qiáng)員工的管理工作，做好員工的生活和工作的后勤保第三節(jié)保潔服務(wù)(一)清潔服務(wù)范圍：紅線范圍內(nèi)所有區(qū)域。(一)清潔管理無盲點(diǎn)；果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴胸(二)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(1)針對(duì)氣候特點(diǎn)和各種常見有害微生物的習(xí)性，采取觀(2)綠地道路衛(wèi)生管理①“六不”:不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、②“六凈”:路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹③“三化”:凈化、綠化、美化。④“三優(yōu)”:優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。(3)外圍景觀的管理生(4)電梯的清潔。專人負(fù)責(zé)電梯的清潔衛(wèi)生，每天早晨業(yè)附表(一)清潔衛(wèi)生作業(yè)要求、標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)序清潔項(xiàng)目作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每季小區(qū)范圍1廣場(chǎng)及道路清掃多次全面清潔一次干凈、無雜物、無污漬2宣傳欄擦抹二次清洗一次明亮光潔、無污漬3燈具清抹燈罩一次用不銹鋼油擦抹燈柱一次干凈光亮4綠化帶清理多次無雜物5欄桿清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬6雨、污水井及井蓋清理一次全面清理一次確保通暢，無異物、異味7車庫、崗?fù)で鍜呋蚯迥ㄒ淮螞_洗一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬8附：外墻面定期清洗(一年四次，特殊情況另外清洗)無明顯污痕斑跡建筑物內(nèi)部1墻面清拖二次地面，清抹一次墻面清洗一次清洗打蠟一次光滑明亮、無雜物、無污漬、無水漬2送風(fēng)排煙風(fēng)口清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無塵3天花燈飾清掃二次清抹一次干凈、無蜘蛛網(wǎng)，無灰塵4玻璃門清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬5樓梯清掃二次地面，清抹一次扶手干凈明亮、無污塵6消防設(shè)施清抹一次用清潔劑清抹一次干凈明亮、無污漬7垃圾桶清抹二次用清潔劑清抹一次干凈、無雜物、無污塵8管道井清掃二次干凈無蜘蛛網(wǎng)9管道設(shè)備除塵一次無灰塵防火門清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬衛(wèi)生間每半小時(shí)巡視清潔一次用清潔劑清洗二次干凈、無臭、無污水1地面清拖一次清洗地氈一次無雜物、無污漬、無水漬2墻面清掃一次無污漬3門、窗清抹一次用清潔劑清抹一次無塵、無污漬4桌、椅清抹一次用清潔劑清抹一次無污漬5飾物清抹一次用清潔劑清抹一次無塵、無污漬6天花燈飾清掃一次干凈、無蜘蛛網(wǎng)7垃圾箱、簍上午、下午無過夜垃圾8空調(diào)系統(tǒng)各風(fēng)口清洗一次無塵、無污漬9地毯吸塵殺蟲一次清洗一次無塵、無污漬6設(shè)備房清掃一次全面清拖一次干凈、無積水、無蜘蛛網(wǎng)7地下室衛(wèi)生間清拖二次沖洗若干八用清潔劑清洗二次干凈、無臭、無污水電梯1不銹鋼表面用不銹鋼油清抹若干次全面清潔一次光潔明亮、無污漬2轎廂地面清洗地氈一次干凈、無雜物3轎箱內(nèi)地腳線清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無塵4廂頂清抹一次用清潔劑清潔一次干凈、無灰塵附表(二)消殺作業(yè)要求、標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)位置消殺藥物消殺安排工作標(biāo)準(zhǔn)每周每月蚊、蠅用家蟲清、奮斗史懸浮劑噴灑一次老鼠于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放2消防通道地下室電梯間蟑螂10%愛克寧、奮斗史粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏身的洞穴、縫隙、處，每周一蚊、蠅老鼠于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放3污水污水溝蟑螂10%愛克寧、奮斗史粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏身的、洞穴、縫隙、處，每周一蚊、蠅用家蟲清、奮斗史懸浮劑噴灑一次用球形芽孢噴灑兩次4污水井老鼠于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放5垃圾中轉(zhuǎn)站蟑螂10%愛克寧、奮斗史粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏身的、洞穴、縫隙、處，每周一(1)實(shí)行員工崗位的目標(biāo)責(zé)任制，劃分工作責(zé)任區(qū)，提高(2)加強(qiáng)服務(wù)過程的檢查和指導(dǎo)，預(yù)防、控制服務(wù)質(zhì)量的(3)加強(qiáng)員工培訓(xùn)工作，提高員工的技術(shù)水平和思想素質(zhì)，(4)建立好的員工激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量的檢查評(píng)價(jià)，(5)建立良好的采購機(jī)制，確保綠化管理所需機(jī)械物資等(6)加強(qiáng)員工的管理工作，做好員工的生活和工作的后勤(7)制定各種工作的操作規(guī)范。(8)建立服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)和分析組織，糾正服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)第四節(jié)停車管理(一)小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指(二)行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車；油漆黑黃相間(30cm間距)標(biāo)志，表示允許臨時(shí)停車，確保管理區(qū)(三)小區(qū)支道及會(huì)所外場(chǎng)上允許停車的位置，用白色油漆(四)對(duì)進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車(五)小區(qū)行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減(一)在停車場(chǎng)地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標(biāo)志、車(二)合理規(guī)劃地下停車場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。(三)對(duì)駛?cè)胲噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行(四)完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安(五)貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場(chǎng)的出入(六)關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做(八)在停車場(chǎng)的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)(九)停車場(chǎng)地通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保(一)為辦妥長(zhǎng)期停車證的業(yè)主提供相對(duì)固定的車位。(二)地下車庫只為業(yè)主提供長(zhǎng)期停車服務(wù)(特殊情況需臨時(shí)停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車)。(三)輔助、引導(dǎo)車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺(四)小區(qū)地面可提供臨時(shí)停車服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證(一)為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛提供指定區(qū)域有序停(二)對(duì)收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車庫實(shí)行出入調(diào)牌制度(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)并有序停放。第七章房屋管理第一節(jié)裝修管理與服務(wù)為保證老舊小區(qū)項(xiàng)目小區(qū)的高雅性和統(tǒng)一性及領(lǐng)先于同檔(一)業(yè)主向管理處裝修管理小組提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修寫《住宅裝修申請(qǐng)表》與《施工人員登記表》,簽署《安全責(zé)任(二)管理處經(jīng)理助理協(xié)同保安主管向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小(三)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：保安部主管和領(lǐng)班必須每天到裝修戶施工(四)裝修完畢后，經(jīng)保安主管或設(shè)備部主管驗(yàn)收后，在裝(五)跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應(yīng)及(六)對(duì)違反裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施：(七)對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其他人不得辦理，管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次宅裝修申請(qǐng)表》,簽署《裝修協(xié)議書》。施工單位填寫《施工人4.施工負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理1.業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負(fù)(備注：相關(guān)表示及告知性文件見下頁)(1)裝修申報(bào)表住戶姓名電話地址裝修公司注冊(cè)地址法人電話工地電話主要材料時(shí)間年月日起至年月日止物業(yè)管理審批意見：(2)裝修管理協(xié)議乙方應(yīng)督促所委托裝修房屋的施工隊(duì)到管理處辦理施工許乙方裝修施工時(shí)間為8:00—20:00之間，并確保20:00—次日8:00期間不發(fā)出影響他人休息的噪聲；提倡使用綠色涂料，周五10:00~15:00,節(jié)假日不可搬運(yùn)裝修材料。乙方應(yīng)督促施工隊(duì)在搬運(yùn)建筑材料和建筑垃圾時(shí)要注意保甲方有責(zé)任向乙方提供在業(yè)主房屋內(nèi)預(yù)埋水、電暗管的走禁用電爐做飯，施工(木工、油漆)現(xiàn)場(chǎng)不許抽煙，需動(dòng)用明火(3)安全責(zé)任書』裝修業(yè)主蓋章(簽字)XX年XX月XX日(4)施工人員登記表年月日編號(hào)：住戶姓名地址弄號(hào)室電話施工單位名稱注冊(cè)地址經(jīng)營(yíng)范圍企業(yè)資質(zhì)法人代表電話工地負(fù)責(zé)人電話裝修項(xiàng)目施工時(shí)間主要材料：主要施工機(jī)具：人員登記工種姓名性別年齡籍貫身份證號(hào)出入證收發(fā)日期出入證已發(fā)已收補(bǔ)發(fā)編號(hào)工本費(fèi)(5)臨時(shí)出入證姓名工種照片施工單位裝修住戶地址物業(yè)管理處簽章有效期年月日年月日(6)房屋質(zhì)量整改通知書地址路弄號(hào)室產(chǎn)權(quán)人項(xiàng)且整改內(nèi)容要求完工日期整改情況：管理處確認(rèn)業(yè)主驗(yàn)收第二節(jié)空房管理辦法5.任何部門不得擅自使用空房，如確需使用應(yīng)報(bào)開發(fā)商審第八章社區(qū)文化及財(cái)務(wù)第一節(jié)社區(qū)文化建設(shè) (包括精神生活質(zhì)量)的提高，社區(qū)文化的建設(shè)已不容忽視。社老舊小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)不僅僅是組織老年秧歌隊(duì)和舞舞(一)網(wǎng)上文化憂解難的作用(二)體育文化撲克牌、象棋、乒乓球、羽毛球、籃球5個(gè)活動(dòng)項(xiàng)目，即增強(qiáng)體類文體協(xié)會(huì)(俱樂部)。如羽毛球俱樂部、足球俱樂部、乒乓球(三)健康文化(四)安全文化在環(huán)境保障中的安防方面，建立完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系可通過住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的24小時(shí)求助中心(五)金融文化(六)氛圍文化3.節(jié)日氛圍的烘托：針對(duì)每個(gè)節(jié)日(主要包括元旦、春節(jié)、元宵、五一、國(guó)慶、圣誕節(jié)等)制定小區(qū)場(chǎng)景布置方案及節(jié)日活“小區(qū)信息欄”(可采用大屏幕電子信息欄的形式),通過多種小區(qū)業(yè)主家中的喜事等信息，在取得業(yè)主認(rèn)可的情況下進(jìn)行公布，并可視情況給予獎(jiǎng)勵(lì)(特別是對(duì)于學(xué)生類型)。如此通過刺(七)節(jié)日文化圣誕節(jié)等),安排相應(yīng)的活動(dòng)內(nèi)容：新年可以是吃餃子、團(tuán)拜或(八)關(guān)系文化2.友好聯(lián)誼會(huì)：在平時(shí)利用休息日開展各種各樣的聯(lián)誼活(九)生活文化間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”(一)三個(gè)“結(jié)合”兩點(diǎn)“要求”(二)走業(yè)主路線我們將會(huì)在小區(qū)入伙過程中展示“年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃”,作(三)他山之石，可以攻玉第二節(jié)財(cái)務(wù)管理(一)倡導(dǎo)“開放管理”,定期向業(yè)主公布物業(yè)管理處財(cái)務(wù)(二)堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則；(三)財(cái)務(wù)管理模式(一)設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。我們將在老舊小區(qū)項(xiàng)目住宅區(qū)物(二)建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系。1.根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較(一)我們將在物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管(二)在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃(三)對(duì)于極少數(shù)欠繳管理服務(wù)費(fèi)用的客戶，我們將采用電第九章管理制度及業(yè)主公約第一節(jié)公共制度嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主(住戶)反饋的每一信息，特制定本制度：不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主(住戶)2.每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主(住戶)關(guān)于小區(qū)管理涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事.8.員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服(一)熱愛本職工作：(二)文明管理：14.不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和16.不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)第二節(jié)管理處制度(一)各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工(二)每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好(三)巡視監(jiān)督要求：1.檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況(著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為);2.檢查小區(qū)是否有違章行為(有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營(yíng)業(yè));3.小區(qū)是否有不安全隱患(窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動(dòng));4.小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求(樹木花草有無損壞，公共的噪聲源);5.基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好);(四)在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主(住戶)的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主(住戶)監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)走(回)訪制度。(一)走(回)訪要求1.物業(yè)管理處正、副主任把對(duì)業(yè)主(住戶)地走(回)訪列2.走(回)訪時(shí)，虛心聽取意見，誠懇接受批評(píng)，采納合理化建議，做好走(回)訪記錄；3.走(回)訪中，對(duì)業(yè)主(住戶)的詢問、意見，如不能當(dāng)4.走(回)訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條主(住戶)反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走(回)訪處理率達(dá)100%,投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。(二)走(回)訪時(shí)間及形式1.管理處主任、管理員每月登門走(回)訪4次；3.有針對(duì)性地對(duì)業(yè)主(住戶)作專題調(diào)查，聽取意見；第三節(jié)安全管理制度(一)著裝儀表(二)行為規(guī)范(三)日常管理(四)罰則1.違反本規(guī)定第一條、第二條(第八點(diǎn)除外)、第三條的記(一)保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。(二)值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7:30-16:00,中班為：16:00-0:00,晚班：0:00—7:(三)各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格(四)當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)(一)三星級(jí)小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定(二)二星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：1.早間段：6:00(夏季為05:00)-8:00;2.午間段：11:00-13:003.晚間段：16:00-19:00(夏季為20:00)5:00-22:00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)(三)小區(qū)站崗時(shí)間為：06:00(夏季為05:00)-21:00(夏季為22:00)05:00-23:00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)(四)本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。(五)各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時(shí)4.本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交代給下一司保安交接班登記表》,并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須(一)崗前培訓(xùn)2.上崗前必須掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操(二)崗位培訓(xùn)(三)培訓(xùn)課程設(shè)置(1)應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分(2)崗位工作規(guī)范(3)消防培訓(xùn)(4)法律常識(shí)3.培訓(xùn)要求(1)培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等(2)理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄；(3)隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；(4)拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。4.考評(píng)方式(1)理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75-84為良，60-74分為中，60分以下為差；(2)軍事培訓(xùn)由教員在一個(gè)訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成(3)根據(jù)考評(píng)等級(jí)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。(1)使用對(duì)講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、(2)持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸(3)發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬(4)嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率(平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道);(5)嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池(6)交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)(2)收接方回話后，呼方要簡(jiǎn)明扼要的情況講清楚，收接(3)對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)(4)凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，(1)屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情況，(2)對(duì)自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須核對(duì)(3)屬外來人員的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，(一)重大事件報(bào)告制度為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴(5戶以上);中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大3.參與事件處理的部門經(jīng)理(管理處主任)在事件處理后立5.參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重(二)緊急事件處理程序(1)凡遇突發(fā)事件(指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等),必須保持冷靜，立即采取措施，并(2)簡(jiǎn)要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；(3)驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍的情況；(4)查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有(5)對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的(6)對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)(7)對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確(8)對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致(9)相關(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好(10)保安部組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人(1)處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正(2)巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、斗毆程度、有無使用武器等),入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)(3)保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)(4)斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)(5)如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；(6)事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院(7)如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡叮S時(shí)報(bào)告罪犯犯動(dòng)向(1)巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)(2)保安部接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制(3)事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目(4)如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。(1