某地區(qū)項(xiàng)目管理及最終定稿管理知識(shí)分析

拱墅區(qū)運(yùn)河項(xiàng)目初步印象俯瞰。先天稟賦市場(chǎng)環(huán)境搜索目標(biāo)確立印象，得出結(jié)論尋找參照系，案例類(lèi)比第一篇章：市場(chǎng)環(huán)境城市特征及未來(lái)發(fā)展方向

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對(duì)城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響中國(guó)已經(jīng)形成了三大城市群，其中以長(zhǎng)三角城市群地區(qū)的經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第

六

大都市圈.環(huán)渤海京津翼地區(qū)

長(zhǎng)江三角州地區(qū)

珠江三角州地區(qū)環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強(qiáng)化階段，即極化階段。北京、天津成為一個(gè)磁石核心，強(qiáng)烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴(kuò)散帶動(dòng)中小城市發(fā)展，點(diǎn)

——

軸系統(tǒng)形成，即擴(kuò)散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。長(zhǎng)三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點(diǎn)

——

軸

——

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的城市化區(qū)域。

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；文獻(xiàn)檢索

以上海為龍頭、蘇浙為兩翼的長(zhǎng)江三角洲，是我國(guó)人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的區(qū)域。核心級(jí)

：上海邊緣級(jí)

：

杭州

、南京、寧波支撐點(diǎn)

：蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、嘉興、湖州、紹興、臺(tái)州、舟山

6

個(gè)城市的年

GDP

超過(guò)了

2000

億元杭州在全國(guó)城市中的地位 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局 )2022年全國(guó)城市綜合實(shí)力排名第八。2022年全國(guó)城市GDP排名第八。2022年杭州在全國(guó)“生活質(zhì)量”城市排行榜上位居第三。 資料來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒；文獻(xiàn)檢索隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工的加強(qiáng)，杭州已經(jīng)不僅僅是“上海后花園”，更多地承擔(dān)起長(zhǎng)三角“城市副中心”的功能蘇州揚(yáng)州杭州上海

寧波嘉興常州鎮(zhèn)江無(wú)錫南通舟山臺(tái)州泰州湖州核心

——

對(duì)外窗口第二圈層

——

專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)第三圈層

——

原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。

第一圈層

——

次級(jí)輻射中心次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專(zhuān)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地紹興

南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。

第一圈層依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。

核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對(duì)城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響Contents杭州

魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府、

“人間天堂”

杭州是浙江省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教和文化中心，是全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，副省級(jí)城市。杭州地處長(zhǎng)江三角洲南翼，杭州灣西端，錢(qián)塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長(zhǎng)江三角洲重要中心城市和中國(guó)東南部交通樞紐。杭州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯30°16'、東經(jīng)120°12'。

杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。全市丘陵山地占總面積的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水庫(kù)占8%，世界上最長(zhǎng)的人工運(yùn)河--京杭大運(yùn)河和以大涌潮聞名的錢(qián)塘江穿城而過(guò)。杭州西部、中部和南部屬浙西中低山丘陵，東北部屬浙北平原,江河縱橫，湖泊密布，物產(chǎn)豐富。

全年平均氣溫17.8攝氏度，平均相對(duì)濕度70%，年降水量1046.5mm。

杭州生物種類(lèi)繁多，國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物有13種，二級(jí)保護(hù)動(dòng)物有55種，二級(jí)保護(hù)植物有13種。全市平均森林覆蓋率為62.8%。礦產(chǎn)資源有大中型的非金屬和金屬礦床。臨安昌化出產(chǎn)一種世界罕見(jiàn)的雞血石，為收藏石和圖章石中的珍品。(

來(lái)源：杭州市政府網(wǎng)站

)市區(qū)面積：3068平方公里戶籍人口：660萬(wàn)（2022年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）城區(qū)劃分：上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、蕭山、余杭概況：2022年，杭州順利實(shí)施了蕭山、余杭的撤市建區(qū)工作，市區(qū)面積從683平方公里擴(kuò)大到3068平方公里，當(dāng)時(shí)人口達(dá)373萬(wàn)，成為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的第二大區(qū)域性城市。市政府確立了“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的目標(biāo)構(gòu)架。一個(gè)“東動(dòng)西靜南新北秀中興”的城市新格局正在形成。城市區(qū)域交通

高速發(fā)達(dá)的立體式交通體系是杭州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展以及容入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要因素。長(zhǎng)三角城市群立體交通航空交通示意圖長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈陸、海、空立體交通帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)、生活圈 城際交通規(guī)劃已通過(guò)審批： 2022年3月，.常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò) 《環(huán)渤海京津冀地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、珠江三角洲 地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃》(2022年——2022年)。

資料來(lái)源：國(guó)家

發(fā)改委交通運(yùn)輸司網(wǎng)站、杭州政府網(wǎng)站

城際軌道交通的發(fā)展目標(biāo)

城際軌道交通和高速公路

的建設(shè)將進(jìn)一步加強(qiáng)

長(zhǎng)三角各城市間的聯(lián)系，促進(jìn)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程：建設(shè)以上海為中心，滬寧、滬杭

(

甬

)

為兩翼的城際軌道交通主構(gòu)架，覆蓋區(qū)域內(nèi)主要城市，基本形成以上海、南京、杭州為中心的

1

至

2

小時(shí)都市圈。

長(zhǎng)三角城際軌道交通的功能定位：

運(yùn)送城際旅客和區(qū)域性快速運(yùn)輸專(zhuān)網(wǎng)，實(shí)行公交化運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)速在

250

公里到

300

公里之間

高速公路交通的發(fā)展目標(biāo)：長(zhǎng)三角的高速公路網(wǎng)到2022年要形成以上海為中心、覆蓋長(zhǎng)江三角洲的“半日交通圈”，2022年前“區(qū)域內(nèi)國(guó)家高速公路全部建成，基本形成區(qū)域高速公路網(wǎng)，在大中城市之間建成設(shè)施完善的快速客運(yùn)通道長(zhǎng)三角城際軌道交通的功能定位：公路規(guī)劃在2022年前實(shí)施重點(diǎn)是，“優(yōu)化建設(shè)區(qū)域內(nèi)國(guó)家高速公路和都市圈中的國(guó)家高速公路輔助線以及南京至徐州方向、杭州至溫州方向、杭州至江西景德鎮(zhèn)方向的國(guó)家高速公路輔助線

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對(duì)城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響目錄>8%將高速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮房地產(chǎn)將出現(xiàn)停歇GDP增長(zhǎng)率當(dāng)GDP的增長(zhǎng)速度

<4%4—5%5—8%處于穩(wěn)定發(fā)展階段庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)理論：房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展投資潛力分

析 1996年---2022年十年間杭州的GDP增長(zhǎng)分三個(gè)階段：96-99年從19%急劇降到8%；2000-2022年經(jīng)過(guò)5年發(fā)展，又從8%增長(zhǎng)至20%；而2022年又回落至16%。(

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)發(fā)展階段啟動(dòng)期快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型8003000400080001995$

15601996$

18871997$

2139

1998$

2326

2000$

2793

1999$

24952022$

31342022$

35192022$

41022022$

48572022$

5561人均GDP房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展投資潛力分

析 1995-2022年十一年間，杭州的人均GDP劇增使,目前市民對(duì)居住的需求特征是以改善需求為主。(

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)投資規(guī)模投資潛力分

析政府支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局)1995-2022年十一年間，杭州的房地產(chǎn)投資規(guī)模經(jīng)歷了小幅下降、保持平穩(wěn)、小幅回升、緩慢攀升四個(gè)階段，除1997-2000年保持四年的平穩(wěn)期外，每個(gè)浮動(dòng)期均在兩年左右。人口規(guī)模和增長(zhǎng)情況投資潛力分

析 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 1995-2022年十一年間，雖然杭州的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，但外來(lái)人口并沒(méi)有出現(xiàn)大量涌入的形勢(shì)，人口增長(zhǎng)緩慢，是需求受限，這在某種程度上制約了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人均使用面積規(guī)模制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資潛力分

析 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 近幾年杭州市的人均住宅面積呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，尤其在2022年—2022年間。目前20.7M2/人的人均居住面積，已超出全國(guó)的平均水平，也超出某些一線城市。

人均居住面積：

全國(guó)：14.7M2

北京：21M2

上海：16M2

深圳：17.2M2(

數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

)供應(yīng)規(guī)模投資潛力分

析未來(lái)市場(chǎng)放量較大 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 2000年以來(lái)，杭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有大量的新項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，使近幾年的施工面積大幅度增加；同時(shí)由于工期和施工進(jìn)度等主客觀因素的影響，1995年—2022年間均保持在500萬(wàn)平方米/年的竣工量。施工量的劇增不僅微幅帶動(dòng)了竣工量，同時(shí)也為未來(lái)的市場(chǎng)提供了潛在的供應(yīng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分

析 根據(jù)房地產(chǎn)投資與GDP的比率以及相關(guān)理論我們得出：2022年以前，杭州市的房地產(chǎn)投資規(guī)模還較為合理，但2022年以后至今，經(jīng)過(guò)4年的持續(xù)升溫，已經(jīng)臨近出現(xiàn)泡沫問(wèn)題，需警惕。

>15%10-15%

<10%房地產(chǎn)投資/GDP房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題將出現(xiàn)

需警惕

較為合理臨近泡沫問(wèn)題(

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)供求風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分

析市場(chǎng)供需平衡，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 2022年-2022年間，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需較為平衡，尤其近兩年，市場(chǎng)行情較好，竣工的住宅僅有很微小的房源轉(zhuǎn)為存量房。宏觀指標(biāo)對(duì)杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

SWOT分析

SWOT分析Opportunity（機(jī)會(huì)）Strength（優(yōu)勢(shì)）Threaten（威脅）GDP

的高速增長(zhǎng)率住宅供需比市場(chǎng)供需幾年保持平衡房地產(chǎn)投資

/

GDP臨近產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題小幅上漲的銷(xiāo)售面積及劇烈波動(dòng)的增長(zhǎng)率市場(chǎng)需求不穩(wěn)定

Weakness（劣勢(shì)）急劇增加的施工面積

未來(lái)市場(chǎng)放量較大人均GDP的快速增長(zhǎng)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的要求提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展較大的人均使用面積規(guī)模

人口緩慢增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)需求起到抑制作用對(duì)市場(chǎng)需求起到抑制作用投資規(guī)模緩慢增長(zhǎng)政府有意控制區(qū)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢平穩(wěn)發(fā)展

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對(duì)城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響目錄產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速城市發(fā)展現(xiàn)狀

(

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)

近幾年杭州市的二、三產(chǎn)業(yè)很快，主要因?yàn)椋阂?、以紡織業(yè)為主的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級(jí)市余杭市和蕭山市被劃歸杭州市，成為其中的兩個(gè)區(qū)。二、憑借獨(dú)特的西湖旅游資源，杭州的旅游業(yè)和由此衍生出的商務(wù)服務(wù)業(yè)等相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。城市發(fā)展現(xiàn)狀“”旅游業(yè)每年以20%——30%的比率增長(zhǎng) 杭州是全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游和休閑度假勝地,旅游 業(yè)是杭州的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 杭州擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—西湖風(fēng)景名 勝區(qū)、“兩江一湖”（富春江—新安江—千島湖） 風(fēng)景名勝區(qū)；兩個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)—天目山、清 涼峰自然保護(hù)區(qū)；五個(gè)國(guó)家森林公園—千島湖、大 奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公園；一個(gè)國(guó) 家級(jí)旅游度假區(qū)—之江國(guó)家旅游度假區(qū)；全國(guó)首個(gè) 國(guó)家級(jí)濕地—西溪國(guó)家濕地公園。 杭州還有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位14個(gè)、國(guó)家級(jí) 博物館5個(gè)。全市擁有年接待1萬(wàn)人次以上的各類(lèi)旅 游景區(qū)、景點(diǎn)120余處。 目前杭州正在以“三江四湖一山一河一溪三址 ”為重點(diǎn)發(fā)展觀光游，以把西博會(huì)打造成世界級(jí)會(huì) 展品牌為目標(biāo)發(fā)展會(huì)展游，以舉辦2022年世界休閑 博覽會(huì)為契機(jī)發(fā)展休閑游，形成觀光游、會(huì)展游、 休閑游“三位一體”的新格局，合力打響“游在杭 州”品牌。 新 舊 西 湖 十 景杭州市十一五總體規(guī)劃

發(fā)展方向宗旨：城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展。目前，杭州正從“西湖時(shí)代”邁向“錢(qián)塘江時(shí)代”。杭州規(guī)劃杭州市居住區(qū)專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃

杭州規(guī)劃規(guī)劃范圍

為杭州市行政區(qū)劃范圍，重點(diǎn)為在杭州市城市總體規(guī)劃中確定的“一主三副六組團(tuán)”，即以老城區(qū)為核心的主城；下沙城、江南城和臨平城三個(gè)副城；及塘棲、良渚、余杭、臨平、瓜瀝、義蓬六大外圍組團(tuán)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)

中心居住圈：以主城為主構(gòu)成的居住圈。主城共設(shè)置城中、城南、城西和城北四個(gè)居住板塊。

次中心居住圈：以江南城、臨平城和下沙城三大副城為主構(gòu)成次中心居住圈。江南城重點(diǎn)形成城廂、城北、濱江三個(gè)居住片區(qū)；臨平城主要形成城北、城南、運(yùn)河、星橋四個(gè)居住片區(qū)；下沙城主要安排為工業(yè)區(qū)和高教園區(qū)配套的居住區(qū)。

郊區(qū)居住圈：以塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬六大組團(tuán)為主的外圍組團(tuán)組成杭州城市郊區(qū)居住圈。杭州市地鐵規(guī)劃與建設(shè)地鐵1號(hào)線，是一個(gè)“丫”狀半環(huán)形骨干線，一期工程從濱江站到九堡東站，全長(zhǎng)22.4公里；二期工程有三部分組成，分別是九堡東站至下沙，九堡東站至臨平，濱江站至蕭山，全長(zhǎng)約30公里。線網(wǎng)規(guī)劃杭州市軌道交通遠(yuǎn)景目標(biāo)為8條線，長(zhǎng)278公里。最大客流達(dá)3.5萬(wàn)人次/小時(shí)地鐵一號(hào)線工程工程規(guī)模全長(zhǎng)約50公里，其中地下24公里，其余為高架與地面線路。共設(shè)35座車(chē)站（其中3座預(yù)留）工程籌劃地鐵一號(hào)線工程分兩期建成，一期工程從興隆村至錢(qián)塘江南岸的濱盛站，全長(zhǎng)21km。其余為二期工程。全線2022年建成通車(chē)。投資估算

地鐵一號(hào)線工程總投資152億元，平均造價(jià)約3億元/公里資金籌措

政府投資102億元，其中由杭州市、區(qū)兩級(jí)政府籌措54億元（超過(guò)總投資的35%）作為資本金投入，其余由市政府集中地鐵沿線土地出讓收益和組建項(xiàng)目業(yè)主籌措。商請(qǐng)銀行貸款50億元，約占投資的33%杭州規(guī)劃城市特征及未來(lái)發(fā)展方向

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對(duì)城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響Contents市政開(kāi)發(fā)重點(diǎn)移至錢(qián)塘江流域，土地放量出現(xiàn)大幅波動(dòng)一級(jí)土地市場(chǎng) 當(dāng)西湖周邊的土地已出讓殆盡時(shí)，政府把眼光投到了錢(qián)塘江流域，2022年-2022年上半年，以沿江流域的土地為主要放量地，尤其是2022年近190萬(wàn)M2的土地放量90%以上集中在錢(qián)塘江畔的濱江區(qū)和江干區(qū)。(

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市國(guó)土儲(chǔ)備局

)后

西湖時(shí)代向

前

錢(qián)塘?xí)r代過(guò)渡，富豪市場(chǎng)向新貴市場(chǎng)轉(zhuǎn)移房的單價(jià)的上升空間已很有限。

政府前幾年把開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至錢(qián)塘流域，導(dǎo)致這兩年這一區(qū)域的土地放量較大，錢(qián)江新城第一批新項(xiàng)目的上馬正式拉開(kāi)了錢(qián)塘江兩岸開(kāi)發(fā)的序曲。

目前，錢(qián)塘江沿岸的開(kāi)發(fā)還處在初級(jí)階段，有大量的土地儲(chǔ)備和大量待開(kāi)工的新項(xiàng)目，商品房的單價(jià)還有很大的上升空間。三墩板塊6500

－

7000

元

九堡6000-7000

元

蕭山板塊

6000

元

下沙板塊4500-5500

元江

1.3700

德勝板塊

7000

元

城西

黃龍

8000-12000

元

萬(wàn)元

武林板塊

1.5

萬(wàn)元閑林及西溪板塊

湖濱板塊

江北

4500—6000

元

2-3

萬(wàn)元

城及

元

新

萬(wàn)

錢(qián)

1

－

板塊

濱

江區(qū)

-8

500

元

0

二級(jí)新房市場(chǎng)

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局——以西湖為核心向周邊擴(kuò)散。由于西湖區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，目前土地存量稀缺，湖濱區(qū)域的商品杭州：城市的發(fā)展進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求提升促進(jìn)供應(yīng)上進(jìn)一步增強(qiáng)房屋的品質(zhì)城市的發(fā)展進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段GD

P大幅增長(zhǎng)人均G

D

P大幅增長(zhǎng)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)力水平大幅度提升上海經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展核心城市向外輻射的邊際效益。由旅游業(yè)帶來(lái)的外來(lái)人口對(duì)GDP的貢獻(xiàn)。把蕭山、余杭等私有工業(yè)較發(fā)達(dá)的縣劃入杭州市的版圖。絕對(duì)人口的數(shù)量沒(méi)有明顯增加。需求總量沒(méi)有明顯增加房地產(chǎn)的投資性增強(qiáng)對(duì)政策的敏感度增強(qiáng)了城市房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對(duì)城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響Contents目的在于規(guī)范樓市、平穩(wěn)房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)；時(shí)至2022年，政策逐漸細(xì)化，力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)土地資源的節(jié)約和房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性。大勢(shì)分析2022-2022年政策出臺(tái)時(shí)間軸：2022-2022年房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)間軸 起于05年的這場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴，以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房為主，未來(lái)政策預(yù)測(cè)：將提高豪宅購(gòu)買(mǎi)客戶的首付比例，具體措施可能如下：

第一次購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)建筑面積在144平米以上的首付將提高到4成；

第二次及以上購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)建筑面積在144平米以上的

首付將提高到5成

；

對(duì)于豪宅客戶的

按揭利率將有可能提高

。3月7月4月 .副總理曾培炎“ 關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒 房、炒地6月5月

個(gè)人購(gòu)房不足2年即

轉(zhuǎn)手交易，交

全額

營(yíng)業(yè)稅

開(kāi)始實(shí)施七部委《關(guān)于

穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格

工作的意見(jiàn)》預(yù)售合同備案撤銷(xiāo)新制度

穩(wěn)定房?jī)r(jià)“

舊八條

”房貸首付提至30%貸款利率調(diào)高1月

出臺(tái)住房公積

金管理，

自由

職業(yè)者也可享

受住宅公積金

政策放寬房齡在10年左右的

二手房貸款5月6月 國(guó)十五條 出臺(tái)，進(jìn) 一步釋詮 國(guó)六條。.召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，國(guó)六條出臺(tái)區(qū)域板塊后續(xù)供應(yīng)量（萬(wàn)M2）特點(diǎn)代表樓盤(pán)市中心50盤(pán)少量小，寫(xiě)字樓比重大于住宅，物業(yè)抗跌性好。世貿(mào)麗晶城、水岸城市花園、紫庭花園、野風(fēng)現(xiàn)代城三期現(xiàn)代景苑。文教區(qū)60新盤(pán)上市時(shí)間集中，體量都不大，位置呈散點(diǎn)狀，未形成規(guī)模效應(yīng)。市場(chǎng)供小于求。楓華府第、銀馬公寓、蘭庭國(guó)際、中豪·晴園、今日嘉園、梧桐公寓、杭州灣·文菁苑等。濱江區(qū)>140房源供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市政扶持，客戶的認(rèn)知度逐步增強(qiáng)，房源總體面積偏大、總價(jià)偏高。水印城、春江時(shí)代和錦繡江南、慧谷、傾城之戀與風(fēng)雅錢(qián)塘、瑞立·中央花城。錢(qián)江新城>100土地供應(yīng)量大定位比較高端，金色海岸、金色家園、倚天·盛世錢(qián)塘、錢(qián)江時(shí)代城北>50重心西移，向三墩方向靠攏。協(xié)安景尚，嘉泰馨庭、億城嘉園、萬(wàn)家花城、清水公寓、錦昌文化二期等小計(jì)4002022年下半年杭州樓市后續(xù)供應(yīng)量接下表三墩40新盤(pán)上市集中，后續(xù)供應(yīng)量大。親親家園、文鼎苑、西城年華、三墩頤景園、蘭韻天城、天陽(yáng)·美林灣等閑林、老余杭>100房源供應(yīng)量大，投資需求的比重較大，2006年受宏觀調(diào)控的影響也大，開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)。庭院深深、青楓墅園、翡翠城、新明半島、星洲翠谷等九堡、下沙40九堡“推延戰(zhàn)術(shù)”、下沙“低價(jià)突圍”。旅游·紅蘋(píng)果、美達(dá)·九月庭院、金?！は銥I灣、海天城、伊薩卡、之江銘樓等臨平60新盤(pán)上市集中，供應(yīng)量大。東?！に?、華鼎豪園，綠城·藍(lán)庭、天都城天河苑、天泉苑和愛(ài)麗山莊二期、星雅嘉園二期等蕭山100供應(yīng)量大，老城區(qū)、江景資源板塊客群顯著區(qū)別。佳境天城、新白馬公寓、湖濱花園等城西、城東、良渚、轉(zhuǎn)塘、銀湖、新城北>100供應(yīng)量大，開(kāi)發(fā)小區(qū)規(guī)模也較大大有·清竹藍(lán)庭、華立·永通逸城、清源·上林湖、富春·泉水灣等小計(jì)440宗地名稱(chēng)土地座落出讓面積（畝）土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得人成交日期杭政儲(chǔ)出[2006]20號(hào)拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)廠地塊156.11住宅（設(shè)配套公建）363000GREENSEAINTERNATIONALLIMITED、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-09-29杭政儲(chǔ)出[2006]15號(hào)拱墅區(qū)規(guī)劃阮家橋R21-22地塊35.70住宅32300杭州華元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-07-31杭政儲(chǔ)出[2006]14號(hào)拱墅區(qū)汽車(chē)物流中心R21、C2-27地塊62.75住宅（設(shè)配套公建）31500凡爾頓置業(yè)（杭州）有限公司2006-07-13杭政儲(chǔ)出[2006]8號(hào)下城區(qū)規(guī)劃永華路2號(hào)B地塊88.21住宅（設(shè)配套公建）用地33398杭州新源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006-06-23杭政儲(chǔ)出[2006]7號(hào)拱墅區(qū)規(guī)劃橋西R21-4地塊40.80住宅（設(shè)配套公建）用地27550浙江香溢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、浙江德信置業(yè)有限公司、杭州美高華頤化工有限公司2006-06-23杭政儲(chǔ)出[2006]6號(hào)濱江區(qū)浦沿街道浦沿路57.25住宅（設(shè)配套公建）用地20845浙江金浙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006-06-022022年主城區(qū)住宅土地出讓情況表（一）接下表宗地名稱(chēng)土地座落出讓面積（畝）土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得人成交日期杭政儲(chǔ)出[2006]5號(hào)江干區(qū)規(guī)劃江干科技園N-10地塊61.48住宅用地（設(shè)配套公建）22562萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司、上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-05-25杭政儲(chǔ)出[2006]4號(hào)江干區(qū)規(guī)劃江干科技園N-8地塊65.18住宅25086萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司、上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-05-25杭政儲(chǔ)出[2006]2號(hào)拱墅區(qū)和睦A-07-02、A-19-A地塊89.43住宅（設(shè)配套公建）用地56201凱德置地（中國(guó)）投資有限公司、嘉士林私人有限公司2006-05-16杭政儲(chǔ)出[2005]63號(hào)江干區(qū)規(guī)劃范家村A1地塊20.71住宅（設(shè)配套公建）用地14750浙江省二輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006-01-04杭政儲(chǔ)出[2005]62號(hào)濱江區(qū)規(guī)劃新浦-鎮(zhèn)前地塊7.36住宅（設(shè)配套公建）用地2600杭州浦沿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006-01-04至2022年9月為止出讓土地共684.98畝，折合平方米：456881M2，按容積率平均值3.0

來(lái)折算，未來(lái)兩年內(nèi)有約140M2新增供應(yīng)量。合富觀點(diǎn)

:●老城區(qū)后續(xù)地塊有限，供應(yīng)量日趨萎縮，新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化?！裾{(diào)控的執(zhí)行力度和后續(xù)影響力左右供需關(guān)系。●新盤(pán)上市+2022年存量2022總供應(yīng)量+未來(lái)預(yù)計(jì)供應(yīng)量940多萬(wàn)平方米?！裰鞒菂^(qū)的預(yù)計(jì)供應(yīng)量540M2，以目前2022年10月的月成交量

萬(wàn)平方米為基數(shù),按此速度,至少要消化

年。第二篇章：先天稟賦

東南形勝，三吳都會(huì)，錢(qián)塘自古繁華，煙柳畫(huà)橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬(wàn)人家。云樹(shù)繞堤紗，怒濤卷霜雪，天塹無(wú)涯，市列珠璣，戶盈羅綺，競(jìng)豪奢，重湖疊清嘉，有三秋桂子，十里荷花，羌管弄晴，菱歌泛夜，嬉嬉釣叟蓮?fù)蓿T涌高牙，乘醉聽(tīng)蕭鼓，吟賞煙霞，異日?qǐng)D將好景，歸去鳳池夸．

－－＜望海潮＞杭州－－是中國(guó)最具詩(shī)情畫(huà)意的城市．人文歷史

七大古都之一

杭州歷史悠久，早在4700多年前，就有人類(lèi)在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱(chēng)為文明曙光的良渚文化。自秦時(shí)設(shè)縣治以來(lái)，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。杭州曾是五代吳越國(guó)和南宋王朝兩代建都地，是我國(guó)七大古都之一。

杭州古稱(chēng)錢(qián)唐。隋朝開(kāi)皇九年(589年)廢錢(qián)唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時(shí)140余年。民國(guó)元年（1912年）以原錢(qián)塘、仁和縣地并置杭縣。民國(guó)十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。京杭大運(yùn)河

與萬(wàn)里長(zhǎng)城齊名，居于世界著名古運(yùn)河之首。古運(yùn)河始鑿于

春秋末期

，公元前485

年，吳國(guó)開(kāi)鑿

“

邗溝

”

，長(zhǎng)150

余公里，為溝通長(zhǎng)江與淮河之間的河道。隋煬帝于大業(yè)元年至六年（

605—610

），征調(diào)民工

200

余萬(wàn)，擴(kuò)展為南北大運(yùn)河，全長(zhǎng)

2700

余公里，水面寬

30—70

米，溝通海河、黃河、淮河、長(zhǎng)江和錢(qián)塘江五大水系。元代又將弓形運(yùn)河改為南北直行，形成現(xiàn)在

1794

公里航程的運(yùn)河路線，稱(chēng)為京杭大運(yùn)河。

至

市

中

心

約

4

公里至客運(yùn)北

站約1

.

5

公里城區(qū)概況：

市中心城區(qū)之一

行政面積：

87

平方公里

總?cè)丝冢?/p>

57

萬(wàn)，

（其中戶籍人口

30

萬(wàn)）。

城區(qū)早期定位為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)以汽車(chē)銷(xiāo)售、物流業(yè)、商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展為主

。

“

一軸

”

：一條發(fā)展軸線，即京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線。

“

兩翼

”

：兩個(gè)發(fā)展翼，即以祥符為中心的西翼，以半山為中心的東翼。

“

一主

”

：一個(gè)主中心，即拱宸橋

———

大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級(jí)主中心。

“

三次

”

：三個(gè)次中心，即賣(mài)魚(yú)橋、即賣(mài)魚(yú)橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)級(jí)次中心?！?/p>

拱宸

其中最核心的部分是板塊

”

。拱宸板塊目前的設(shè)施詳圖拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心

拱宸橋是古運(yùn)河杭州終點(diǎn)的標(biāo)志，更是一部近代杭州百年民族工商業(yè)的發(fā)展史。據(jù)了解，規(guī)劃區(qū)域北起杭州第一棉紡織廠保留倉(cāng)庫(kù)，南至規(guī)劃路，西至小河路，東抵京杭運(yùn)河西岸，面積約

7.83

公頃。區(qū)域分為四個(gè)主要功能區(qū)塊傳統(tǒng)里弄區(qū)

范圍為如意里和敬勝里，營(yíng)造出原汁原味的運(yùn)河居住文化懷舊氛圍。社區(qū)會(huì)所區(qū)

以?shī)蕵?lè)功能為主，有健身中心、室內(nèi)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)和壁球館，將成為

“

社區(qū)起居室

”

。運(yùn)河文化休閑歷史街區(qū)以運(yùn)河博物館為中心的公共活動(dòng)中心。文化

LOFT

創(chuàng)意園區(qū)

范圍為橋弄街以北杭州第一棉紡織廠保留倉(cāng)庫(kù)為中心，開(kāi)辟杭州近現(xiàn)代工業(yè)博物館。濱河綠化區(qū)

在沿運(yùn)河地帶，將形340

米拱宸區(qū)域發(fā)展階段分期 2022年——2022年 高速發(fā)展期軌道線通車(chē)旅游業(yè)達(dá)到新的高峰娛樂(lè)休閑等改善生活品質(zhì)的配套發(fā)展 2022年——2022年中 舊區(qū)改造起步運(yùn)河?xùn)|面棚戶片區(qū)改造運(yùn)河水質(zhì)治理、休閑設(shè)施及景點(diǎn)古跡的建設(shè)和修復(fù)。軌道交通線開(kāi)始規(guī)劃 2022年——2022年中 區(qū)域發(fā)展期商業(yè)等基礎(chǔ)生活配套發(fā)展 運(yùn)河文化休閑歷史街區(qū) LOFT創(chuàng)意園區(qū)等規(guī)劃 開(kāi)始起動(dòng)

資料來(lái)源：杭州市規(guī)劃局結(jié)論：拱宸橋區(qū)域的未來(lái)是杭州的

“

北大廳

”

，擔(dān)當(dāng)副中心的角色。無(wú)論大運(yùn)河申報(bào)世界文化遺產(chǎn)是否成功，可以肯定的是：大運(yùn)河的

“

保護(hù)開(kāi)發(fā)

”熱，對(duì)于拱宸橋區(qū)塊的意義

,

如同

黃浦江、蘇州河

對(duì)于兩岸物業(yè)的意義，是發(fā)掘其發(fā)展?jié)摿Φ慕^對(duì)利好！“

做足運(yùn)河概念

”

將會(huì)是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁引擎，也會(huì)是兩岸物業(yè)升值的強(qiáng)勁助推器。第三篇章：搜索目標(biāo)目標(biāo)訪談發(fā)展軌跡預(yù)判項(xiàng)目印象案例參照

陳女士：年齡：

50

歲以上職業(yè)：退休訪談地點(diǎn)：嘉泰馨庭售樓處

狀態(tài)：意向登記

我家有親戚就住在附近，對(duì)這里我熟，我已退休了，幫兒子來(lái)看看房，

這邊現(xiàn)在還看不出，以后應(yīng)當(dāng)挺好，

這也不是非買(mǎi)，我就是先看看，價(jià)格還不知道，先登個(gè)記，等他開(kāi)盤(pán)。

魏先生：年齡：

55

歲以上職業(yè)：工地門(mén)衛(wèi)

訪談地點(diǎn)：協(xié)和景尚工地外

這是兩家公司蓋的，一共

11

棟樓，我公司有

4

棟，

7900

內(nèi)部?jī)r(jià)，

公司內(nèi)好多人買(mǎi)

，搶都搶不到。

市民眼中的拱宸橋區(qū)域

王先生：年齡：

22

歲上下職業(yè)：售樓員訪談地點(diǎn)：嘉泰馨庭售樓處內(nèi)

客戶登記挺多的，大多是

本地人

，也有少部分是外地的，

想投資

。

XX

先生：年齡：

28

歲以上職業(yè)：出租車(chē)司機(jī)城北現(xiàn)在貴了，我記得2022年這里才四千，當(dāng)時(shí)沒(méi)買(mǎi)，那時(shí)是破工廠，空氣太差，又臟，不值，現(xiàn)在是買(mǎi)不起了?！皻鈭?chǎng)”。“實(shí)惠”路線。導(dǎo)致

未形成高尚生活

導(dǎo)致

價(jià)位一直走

導(dǎo)致

本區(qū)域的物業(yè)缺乏

“

領(lǐng)袖

”

。拱宸板塊的區(qū)域認(rèn)知

舊區(qū)環(huán)境臟亂嘈雜

工業(yè)污染

生活配套低檔

成熟

區(qū)域建設(shè)戰(zhàn)線長(zhǎng)

舊區(qū)動(dòng)遷量大，

存在加劇區(qū)域競(jìng)

爭(zhēng)的因素。2007年——2008年動(dòng)遷高峰人口外移2009年—2015年

建設(shè)期“

逐漸升溫

”拱宸板塊將歷經(jīng)

“

不溫不火

”

后勁十足的發(fā)展軌跡。拱宸板塊的發(fā)展機(jī)遇

市政目標(biāo)：是居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。形成

“

運(yùn)河拱墅

”

、

“

文化拱墅

”

、

“

汽車(chē)拱墅

”

、

“

物流拱墅

”

的特色產(chǎn)業(yè)。

?”

申遺行動(dòng)

“

成就城區(qū)地位的提升

?

運(yùn)河文化歷史街區(qū)

?

文化創(chuàng)意

LOFT

區(qū)

?

旅游、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步推動(dòng)。

?

軌道交通2022年規(guī)劃2022年

建成選擇理由中遠(yuǎn)兩灣拱宸板塊上海的城北杭州的城北蘇州河資源京杭運(yùn)河資源舊區(qū)改造舊區(qū)改造總體量龐大分期開(kāi)發(fā)總體量龐大逐片開(kāi)發(fā)受市政扶持受市政扶持客戶具有演進(jìn)性客戶具有演進(jìn)性各分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)升值速度快各分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)升值速度快案例借鑒20002022202220222022中遠(yuǎn)兩灣城拱宸區(qū)板塊

200020222022大環(huán)境

房市低谷，政府扶持，舊區(qū)改造

，蘇州河治理?？蛻籼卣?/p>

成交均價(jià)中遠(yuǎn)兩灣城一二期發(fā)售，主要客戶群為：本區(qū)域的原住

民回遷。3200

元

/M2內(nèi)外銷(xiāo)房并軌，政策推動(dòng)，蘇州河治理。中遠(yuǎn)兩灣城