某地區(qū)項(xiàng)目管理及最終定稿管理知識分析

拱墅區(qū)運(yùn)河項(xiàng)目初步印象俯瞰。先天稟賦市場環(huán)境搜索目標(biāo)確立印象，得出結(jié)論尋找參照系，案例類比第一篇章：市場環(huán)境城市特征及未來發(fā)展方向

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響中國已經(jīng)形成了三大城市群，其中以長三角城市群地區(qū)的經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第

六

大都市圈.環(huán)渤海京津翼地區(qū)

長江三角州地區(qū)

珠江三角州地區(qū)環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強(qiáng)化階段，即極化階段。北京、天津成為一個(gè)磁石核心，強(qiáng)烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴(kuò)散帶動中小城市發(fā)展，點(diǎn)

——

軸系統(tǒng)形成，即擴(kuò)散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。長三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點(diǎn)

——

軸

——

網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的城市化區(qū)域。

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；文獻(xiàn)檢索

以上海為龍頭、蘇浙為兩翼的長江三角洲，是我國人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的區(qū)域。核心級

：上海邊緣級

：

杭州

、南京、寧波支撐點(diǎn)

：蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、嘉興、湖州、紹興、臺州、舟山

6

個(gè)城市的年

GDP

超過了

2000

億元杭州在全國城市中的地位 (數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局 )2022年全國城市綜合實(shí)力排名第八。2022年全國城市GDP排名第八。2022年杭州在全國“生活質(zhì)量”城市排行榜上位居第三。 資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒；文獻(xiàn)檢索隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工的加強(qiáng)，杭州已經(jīng)不僅僅是“上海后花園”，更多地承擔(dān)起長三角“城市副中心”的功能蘇州揚(yáng)州杭州上海

寧波嘉興常州鎮(zhèn)江無錫南通舟山臺州泰州湖州核心

——

對外窗口第二圈層

——

專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層

——

原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長三角對外窗口的功能。

第一圈層

——

次級輻射中心次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地紹興

南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場

第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。

第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。

第一圈層依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。

核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢。

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響Contents杭州

魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、

“人間天堂”

杭州是浙江省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教和文化中心，是全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，副省級城市。杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。杭州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯30°16'、東經(jīng)120°12'。

杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。全市丘陵山地占總面積的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水庫占8%，世界上最長的人工運(yùn)河--京杭大運(yùn)河和以大涌潮聞名的錢塘江穿城而過。杭州西部、中部和南部屬浙西中低山丘陵，東北部屬浙北平原,江河縱橫，湖泊密布，物產(chǎn)豐富。

全年平均氣溫17.8攝氏度，平均相對濕度70%，年降水量1046.5mm。

杭州生物種類繁多，國家一級保護(hù)動物有13種，二級保護(hù)動物有55種，二級保護(hù)植物有13種。全市平均森林覆蓋率為62.8%。礦產(chǎn)資源有大中型的非金屬和金屬礦床。臨安昌化出產(chǎn)一種世界罕見的雞血石，為收藏石和圖章石中的珍品。(

來源：杭州市政府網(wǎng)站

)市區(qū)面積：3068平方公里戶籍人口：660萬（2022年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）城區(qū)劃分：上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、蕭山、余杭概況：2022年，杭州順利實(shí)施了蕭山、余杭的撤市建區(qū)工作，市區(qū)面積從683平方公里擴(kuò)大到3068平方公里，當(dāng)時(shí)人口達(dá)373萬，成為長江三角洲地區(qū)僅次于上海的第二大區(qū)域性城市。市政府確立了“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的目標(biāo)構(gòu)架。一個(gè)“東動西靜南新北秀中興”的城市新格局正在形成。城市區(qū)域交通

高速發(fā)達(dá)的立體式交通體系是杭州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展以及容入長三角經(jīng)濟(jì)圈的重要因素。長三角城市群立體交通航空交通示意圖長三角經(jīng)濟(jì)圈陸、海、空立體交通帶來的經(jīng)濟(jì)、生活圈 城際交通規(guī)劃已通過審批： 2022年3月，.常務(wù)會議審議并原則通過 《環(huán)渤海京津冀地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲 地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃》(2022年——2022年)。

資料來源：國家

發(fā)改委交通運(yùn)輸司網(wǎng)站、杭州政府網(wǎng)站

城際軌道交通的發(fā)展目標(biāo)

城際軌道交通和高速公路

的建設(shè)將進(jìn)一步加強(qiáng)

長三角各城市間的聯(lián)系，促進(jìn)長三角經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程：建設(shè)以上海為中心，滬寧、滬杭

(

甬

)

為兩翼的城際軌道交通主構(gòu)架，覆蓋區(qū)域內(nèi)主要城市，基本形成以上海、南京、杭州為中心的

1

至

2

小時(shí)都市圈。

長三角城際軌道交通的功能定位：

運(yùn)送城際旅客和區(qū)域性快速運(yùn)輸專網(wǎng)，實(shí)行公交化運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)速在

250

公里到

300

公里之間

高速公路交通的發(fā)展目標(biāo)：長三角的高速公路網(wǎng)到2022年要形成以上海為中心、覆蓋長江三角洲的“半日交通圈”，2022年前“區(qū)域內(nèi)國家高速公路全部建成，基本形成區(qū)域高速公路網(wǎng)，在大中城市之間建成設(shè)施完善的快速客運(yùn)通道長三角城際軌道交通的功能定位：公路規(guī)劃在2022年前實(shí)施重點(diǎn)是，“優(yōu)化建設(shè)區(qū)域內(nèi)國家高速公路和都市圈中的國家高速公路輔助線以及南京至徐州方向、杭州至溫州方向、杭州至江西景德鎮(zhèn)方向的國家高速公路輔助線

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響目錄>8%將高速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮房地產(chǎn)將出現(xiàn)停歇GDP增長率當(dāng)GDP的增長速度

<4%4—5%5—8%處于穩(wěn)定發(fā)展階段庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)理論：房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展投資潛力分

析 1996年---2022年十年間杭州的GDP增長分三個(gè)階段：96-99年從19%急劇降到8%；2000-2022年經(jīng)過5年發(fā)展，又從8%增長至20%；而2022年又回落至16%。(

數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)發(fā)展階段啟動期快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型8003000400080001995$

15601996$

18871997$

2139

1998$

2326

2000$

2793

1999$

24952022$

31342022$

35192022$

41022022$

48572022$

5561人均GDP房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展投資潛力分

析 1995-2022年十一年間，杭州的人均GDP劇增使,目前市民對居住的需求特征是以改善需求為主。(

數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)投資規(guī)模投資潛力分

析政府支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展 (數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局)1995-2022年十一年間，杭州的房地產(chǎn)投資規(guī)模經(jīng)歷了小幅下降、保持平穩(wěn)、小幅回升、緩慢攀升四個(gè)階段，除1997-2000年保持四年的平穩(wěn)期外，每個(gè)浮動期均在兩年左右。人口規(guī)模和增長情況投資潛力分

析 (數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 1995-2022年十一年間，雖然杭州的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，但外來人口并沒有出現(xiàn)大量涌入的形勢，人口增長緩慢，是需求受限，這在某種程度上制約了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人均使用面積規(guī)模制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資潛力分

析 (數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 近幾年杭州市的人均住宅面積呈現(xiàn)較大幅度的增長，尤其在2022年—2022年間。目前20.7M2/人的人均居住面積，已超出全國的平均水平，也超出某些一線城市。

人均居住面積：

全國：14.7M2

北京：21M2

上海：16M2

深圳：17.2M2(

數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng)

)供應(yīng)規(guī)模投資潛力分

析未來市場放量較大 (數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 2000年以來，杭州市的房地產(chǎn)市場有大量的新項(xiàng)目在開發(fā)，使近幾年的施工面積大幅度增加；同時(shí)由于工期和施工進(jìn)度等主客觀因素的影響，1995年—2022年間均保持在500萬平方米/年的竣工量。施工量的劇增不僅微幅帶動了竣工量，同時(shí)也為未來的市場提供了潛在的供應(yīng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分

析 根據(jù)房地產(chǎn)投資與GDP的比率以及相關(guān)理論我們得出：2022年以前，杭州市的房地產(chǎn)投資規(guī)模還較為合理，但2022年以后至今，經(jīng)過4年的持續(xù)升溫，已經(jīng)臨近出現(xiàn)泡沫問題，需警惕。

>15%10-15%

<10%房地產(chǎn)投資/GDP房地產(chǎn)泡沫問題將出現(xiàn)

需警惕

較為合理臨近泡沫問題(

數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)供求風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分

析市場供需平衡，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小 (數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局) 2022年-2022年間，杭州房地產(chǎn)市場的供需較為平衡，尤其近兩年，市場行情較好，竣工的住宅僅有很微小的房源轉(zhuǎn)為存量房。宏觀指標(biāo)對杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

SWOT分析

SWOT分析Opportunity（機(jī)會）Strength（優(yōu)勢）Threaten（威脅）GDP

的高速增長率住宅供需比市場供需幾年保持平衡房地產(chǎn)投資

/

GDP臨近產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫問題小幅上漲的銷售面積及劇烈波動的增長率市場需求不穩(wěn)定

Weakness（劣勢）急劇增加的施工面積

未來市場放量較大人均GDP的快速增長對產(chǎn)品質(zhì)量的要求提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展較大的人均使用面積規(guī)模

人口緩慢增長對市場需求起到抑制作用對市場需求起到抑制作用投資規(guī)模緩慢增長政府有意控制區(qū)與房地產(chǎn)市場緩慢平穩(wěn)發(fā)展

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響目錄產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速城市發(fā)展現(xiàn)狀

(

數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局

)

近幾年杭州市的二、三產(chǎn)業(yè)很快，主要因?yàn)椋阂?、以紡織業(yè)為主的民營經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級市余杭市和蕭山市被劃歸杭州市，成為其中的兩個(gè)區(qū)。二、憑借獨(dú)特的西湖旅游資源，杭州的旅游業(yè)和由此衍生出的商務(wù)服務(wù)業(yè)等相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。城市發(fā)展現(xiàn)狀“”旅游業(yè)每年以20%——30%的比率增長 杭州是全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游和休閑度假勝地,旅游 業(yè)是杭州的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 杭州擁有兩個(gè)國家級風(fēng)景名勝區(qū)—西湖風(fēng)景名 勝區(qū)、“兩江一湖”（富春江—新安江—千島湖） 風(fēng)景名勝區(qū)；兩個(gè)國家級自然保護(hù)區(qū)—天目山、清 涼峰自然保護(hù)區(qū)；五個(gè)國家森林公園—千島湖、大 奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公園；一個(gè)國 家級旅游度假區(qū)—之江國家旅游度假區(qū)；全國首個(gè) 國家級濕地—西溪國家濕地公園。 杭州還有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位14個(gè)、國家級 博物館5個(gè)。全市擁有年接待1萬人次以上的各類旅 游景區(qū)、景點(diǎn)120余處。 目前杭州正在以“三江四湖一山一河一溪三址 ”為重點(diǎn)發(fā)展觀光游，以把西博會打造成世界級會 展品牌為目標(biāo)發(fā)展會展游，以舉辦2022年世界休閑 博覽會為契機(jī)發(fā)展休閑游，形成觀光游、會展游、 休閑游“三位一體”的新格局，合力打響“游在杭 州”品牌。 新 舊 西 湖 十 景杭州市十一五總體規(guī)劃

發(fā)展方向宗旨：城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展。目前，杭州正從“西湖時(shí)代”邁向“錢塘江時(shí)代”。杭州規(guī)劃杭州市居住區(qū)專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃

杭州規(guī)劃規(guī)劃范圍

為杭州市行政區(qū)劃范圍，重點(diǎn)為在杭州市城市總體規(guī)劃中確定的“一主三副六組團(tuán)”，即以老城區(qū)為核心的主城；下沙城、江南城和臨平城三個(gè)副城；及塘棲、良渚、余杭、臨平、瓜瀝、義蓬六大外圍組團(tuán)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)

中心居住圈：以主城為主構(gòu)成的居住圈。主城共設(shè)置城中、城南、城西和城北四個(gè)居住板塊。

次中心居住圈：以江南城、臨平城和下沙城三大副城為主構(gòu)成次中心居住圈。江南城重點(diǎn)形成城廂、城北、濱江三個(gè)居住片區(qū)；臨平城主要形成城北、城南、運(yùn)河、星橋四個(gè)居住片區(qū)；下沙城主要安排為工業(yè)區(qū)和高教園區(qū)配套的居住區(qū)。

郊區(qū)居住圈：以塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬六大組團(tuán)為主的外圍組團(tuán)組成杭州城市郊區(qū)居住圈。杭州市地鐵規(guī)劃與建設(shè)地鐵1號線，是一個(gè)“丫”狀半環(huán)形骨干線，一期工程從濱江站到九堡東站，全長22.4公里；二期工程有三部分組成，分別是九堡東站至下沙，九堡東站至臨平，濱江站至蕭山，全長約30公里。線網(wǎng)規(guī)劃杭州市軌道交通遠(yuǎn)景目標(biāo)為8條線，長278公里。最大客流達(dá)3.5萬人次/小時(shí)地鐵一號線工程工程規(guī)模全長約50公里，其中地下24公里，其余為高架與地面線路。共設(shè)35座車站（其中3座預(yù)留）工程籌劃地鐵一號線工程分兩期建成，一期工程從興隆村至錢塘江南岸的濱盛站，全長21km。其余為二期工程。全線2022年建成通車。投資估算

地鐵一號線工程總投資152億元，平均造價(jià)約3億元/公里資金籌措

政府投資102億元，其中由杭州市、區(qū)兩級政府籌措54億元（超過總投資的35%）作為資本金投入，其余由市政府集中地鐵沿線土地出讓收益和組建項(xiàng)目業(yè)主籌措。商請銀行貸款50億元，約占投資的33%杭州規(guī)劃城市特征及未來發(fā)展方向

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響Contents市政開發(fā)重點(diǎn)移至錢塘江流域，土地放量出現(xiàn)大幅波動一級土地市場 當(dāng)西湖周邊的土地已出讓殆盡時(shí)，政府把眼光投到了錢塘江流域，2022年-2022年上半年，以沿江流域的土地為主要放量地，尤其是2022年近190萬M2的土地放量90%以上集中在錢塘江畔的濱江區(qū)和江干區(qū)。(

數(shù)據(jù)來源：杭州市國土儲備局

)后

西湖時(shí)代向

前

錢塘?xí)r代過渡，富豪市場向新貴市場轉(zhuǎn)移房的單價(jià)的上升空間已很有限。

政府前幾年把開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至錢塘流域，導(dǎo)致這兩年這一區(qū)域的土地放量較大，錢江新城第一批新項(xiàng)目的上馬正式拉開了錢塘江兩岸開發(fā)的序曲。

目前，錢塘江沿岸的開發(fā)還處在初級階段，有大量的土地儲備和大量待開工的新項(xiàng)目，商品房的單價(jià)還有很大的上升空間。三墩板塊6500

－

7000

元

九堡6000-7000

元

蕭山板塊

6000

元

下沙板塊4500-5500

元江

1.3700

德勝板塊

7000

元

城西

黃龍

8000-12000

元

萬元

武林板塊

1.5

萬元閑林及西溪板塊

湖濱板塊

江北

4500—6000

元

2-3

萬元

城及

元

新

萬

錢

1

－

板塊

濱

江區(qū)

-8

500

元

0

二級新房市場

杭州房地產(chǎn)市場區(qū)域格局——以西湖為核心向周邊擴(kuò)散。由于西湖區(qū)域開發(fā)較早，目前土地存量稀缺，湖濱區(qū)域的商品杭州：城市的發(fā)展進(jìn)入主動郊區(qū)化階段對產(chǎn)品品質(zhì)的要求提升促進(jìn)供應(yīng)上進(jìn)一步增強(qiáng)房屋的品質(zhì)城市的發(fā)展進(jìn)入主動郊區(qū)化階段GD

P大幅增長人均G

D

P大幅增長國民購買力水平大幅度提升上海經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展核心城市向外輻射的邊際效益。由旅游業(yè)帶來的外來人口對GDP的貢獻(xiàn)。把蕭山、余杭等私有工業(yè)較發(fā)達(dá)的縣劃入杭州市的版圖。絕對人口的數(shù)量沒有明顯增加。需求總量沒有明顯增加房地產(chǎn)的投資性增強(qiáng)對政策的敏感度增強(qiáng)了城市房地產(chǎn)走勢預(yù)測

城市站位

區(qū)域概況

宏觀經(jīng)濟(jì)分析

城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀附件：相關(guān)政策對城市房

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響Contents目的在于規(guī)范樓市、平穩(wěn)房價(jià)、遏制投機(jī)；時(shí)至2022年，政策逐漸細(xì)化，力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)土地資源的節(jié)約和房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性。大勢分析2022-2022年政策出臺時(shí)間軸：2022-2022年房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺時(shí)間軸 起于05年的這場調(diào)控風(fēng)暴，以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房為主，未來政策預(yù)測：將提高豪宅購買客戶的首付比例，具體措施可能如下：

第一次購買的物業(yè)建筑面積在144平米以上的首付將提高到4成；

第二次及以上購買的物業(yè)建筑面積在144平米以上的

首付將提高到5成

；

對于豪宅客戶的

按揭利率將有可能提高

。3月7月4月 .副總理曾培炎“ 關(guān)于抑制房價(jià)過快上漲 勢頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒 房、炒地6月5月

個(gè)人購房不足2年即

轉(zhuǎn)手交易，交

全額

營業(yè)稅

開始實(shí)施七部委《關(guān)于

穩(wěn)定住房價(jià)格

工作的意見》預(yù)售合同備案撤銷新制度

穩(wěn)定房價(jià)“

舊八條

”房貸首付提至30%貸款利率調(diào)高1月

出臺住房公積

金管理，

自由

職業(yè)者也可享

受住宅公積金

政策放寬房齡在10年左右的

二手房貸款5月6月 國十五條 出臺，進(jìn) 一步釋詮 國六條。.召開常務(wù)會議，國六條出臺區(qū)域板塊后續(xù)供應(yīng)量（萬M2）特點(diǎn)代表樓盤市中心50盤少量小，寫字樓比重大于住宅，物業(yè)抗跌性好。世貿(mào)麗晶城、水岸城市花園、紫庭花園、野風(fēng)現(xiàn)代城三期現(xiàn)代景苑。文教區(qū)60新盤上市時(shí)間集中，體量都不大，位置呈散點(diǎn)狀，未形成規(guī)模效應(yīng)。市場供小于求。楓華府第、銀馬公寓、蘭庭國際、中豪·晴園、今日嘉園、梧桐公寓、杭州灣·文菁苑等。濱江區(qū)>140房源供應(yīng)量大，競爭激烈，市政扶持，客戶的認(rèn)知度逐步增強(qiáng)，房源總體面積偏大、總價(jià)偏高。水印城、春江時(shí)代和錦繡江南、慧谷、傾城之戀與風(fēng)雅錢塘、瑞立·中央花城。錢江新城>100土地供應(yīng)量大定位比較高端，金色海岸、金色家園、倚天·盛世錢塘、錢江時(shí)代城北>50重心西移，向三墩方向靠攏。協(xié)安景尚，嘉泰馨庭、億城嘉園、萬家花城、清水公寓、錦昌文化二期等小計(jì)4002022年下半年杭州樓市后續(xù)供應(yīng)量接下表三墩40新盤上市集中，后續(xù)供應(yīng)量大。親親家園、文鼎苑、西城年華、三墩頤景園、蘭韻天城、天陽·美林灣等閑林、老余杭>100房源供應(yīng)量大，投資需求的比重較大，2006年受宏觀調(diào)控的影響也大，開打價(jià)格戰(zhàn)。庭院深深、青楓墅園、翡翠城、新明半島、星洲翠谷等九堡、下沙40九堡“推延戰(zhàn)術(shù)”、下沙“低價(jià)突圍”。旅游·紅蘋果、美達(dá)·九月庭院、金?！は銥I灣、海天城、伊薩卡、之江銘樓等臨平60新盤上市集中，供應(yīng)量大。東?！に?、華鼎豪園，綠城·藍(lán)庭、天都城天河苑、天泉苑和愛麗山莊二期、星雅嘉園二期等蕭山100供應(yīng)量大，老城區(qū)、江景資源板塊客群顯著區(qū)別。佳境天城、新白馬公寓、湖濱花園等城西、城東、良渚、轉(zhuǎn)塘、銀湖、新城北>100供應(yīng)量大，開發(fā)小區(qū)規(guī)模也較大大有·清竹藍(lán)庭、華立·永通逸城、清源·上林湖、富春·泉水灣等小計(jì)440宗地名稱土地座落出讓面積（畝）土地用途總成交價(jià)（萬元）競得人成交日期杭政儲出[2006]20號拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動機(jī)廠地塊156.11住宅（設(shè)配套公建）363000GREENSEAINTERNATIONALLIMITED、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-09-29杭政儲出[2006]15號拱墅區(qū)規(guī)劃阮家橋R21-22地塊35.70住宅32300杭州華元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-07-31杭政儲出[2006]14號拱墅區(qū)汽車物流中心R21、C2-27地塊62.75住宅（設(shè)配套公建）31500凡爾頓置業(yè)（杭州）有限公司2006-07-13杭政儲出[2006]8號下城區(qū)規(guī)劃永華路2號B地塊88.21住宅（設(shè)配套公建）用地33398杭州新源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-06-23杭政儲出[2006]7號拱墅區(qū)規(guī)劃橋西R21-4地塊40.80住宅（設(shè)配套公建）用地27550浙江香溢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江德信置業(yè)有限公司、杭州美高華頤化工有限公司2006-06-23杭政儲出[2006]6號濱江區(qū)浦沿街道浦沿路57.25住宅（設(shè)配套公建）用地20845浙江金浙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-06-022022年主城區(qū)住宅土地出讓情況表（一）接下表宗地名稱土地座落出讓面積（畝）土地用途總成交價(jià)（萬元）競得人成交日期杭政儲出[2006]5號江干區(qū)規(guī)劃江干科技園N-10地塊61.48住宅用地（設(shè)配套公建）22562萬科地產(chǎn)（香港）有限公司、上海萬科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-05-25杭政儲出[2006]4號江干區(qū)規(guī)劃江干科技園N-8地塊65.18住宅25086萬科地產(chǎn)（香港）有限公司、上海萬科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2006-05-25杭政儲出[2006]2號拱墅區(qū)和睦A-07-02、A-19-A地塊89.43住宅（設(shè)配套公建）用地56201凱德置地（中國）投資有限公司、嘉士林私人有限公司2006-05-16杭政儲出[2005]63號江干區(qū)規(guī)劃范家村A1地塊20.71住宅（設(shè)配套公建）用地14750浙江省二輕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-01-04杭政儲出[2005]62號濱江區(qū)規(guī)劃新浦-鎮(zhèn)前地塊7.36住宅（設(shè)配套公建）用地2600杭州浦沿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-01-04至2022年9月為止出讓土地共684.98畝，折合平方米：456881M2，按容積率平均值3.0

來折算，未來兩年內(nèi)有約140M2新增供應(yīng)量。合富觀點(diǎn)

:●老城區(qū)后續(xù)地塊有限，供應(yīng)量日趨萎縮，新區(qū)競爭日趨白熱化?！裾{(diào)控的執(zhí)行力度和后續(xù)影響力左右供需關(guān)系?！裥卤P上市+2022年存量2022總供應(yīng)量+未來預(yù)計(jì)供應(yīng)量940多萬平方米。●主城區(qū)的預(yù)計(jì)供應(yīng)量540M2，以目前2022年10月的月成交量

萬平方米為基數(shù),按此速度,至少要消化

年。第二篇章：先天稟賦

東南形勝，三吳都會，錢塘自古繁華，煙柳畫橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬人家。云樹繞堤紗，怒濤卷霜雪，天塹無涯，市列珠璣，戶盈羅綺，競豪奢，重湖疊清嘉，有三秋桂子，十里荷花，羌管弄晴，菱歌泛夜，嬉嬉釣叟蓮?fù)?，千騎涌高牙，乘醉聽蕭鼓，吟賞煙霞，異日圖將好景，歸去鳳池夸．

－－＜望海潮＞杭州－－是中國最具詩情畫意的城市．人文歷史

七大古都之一

杭州歷史悠久，早在4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。自秦時(shí)設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。

杭州古稱錢唐。隋朝開皇九年(589年)廢錢唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時(shí)140余年。民國元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。京杭大運(yùn)河

與萬里長城齊名，居于世界著名古運(yùn)河之首。古運(yùn)河始鑿于

春秋末期

，公元前485

年，吳國開鑿

“

邗溝

”

，長150

余公里，為溝通長江與淮河之間的河道。隋煬帝于大業(yè)元年至六年（

605—610

），征調(diào)民工

200

余萬，擴(kuò)展為南北大運(yùn)河，全長

2700

余公里，水面寬

30—70

米，溝通海河、黃河、淮河、長江和錢塘江五大水系。元代又將弓形運(yùn)河改為南北直行，形成現(xiàn)在

1794

公里航程的運(yùn)河路線，稱為京杭大運(yùn)河。

至

市

中

心

約

4

公里至客運(yùn)北

站約1

.

5

公里城區(qū)概況：

市中心城區(qū)之一

行政面積：

87

平方公里

總?cè)丝冢?/p>

57

萬，

（其中戶籍人口

30

萬）。

城區(qū)早期定位為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)以汽車銷售、物流業(yè)、商貿(mào)市場發(fā)展為主

。

“

一軸

”

：一條發(fā)展軸線，即京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線。

“

兩翼

”

：兩個(gè)發(fā)展翼，即以祥符為中心的西翼，以半山為中心的東翼。

“

一主

”

：一個(gè)主中心，即拱宸橋

———

大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心。

“

三次

”

：三個(gè)次中心，即賣魚橋、即賣魚橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)級次中心?！?/p>

拱宸

其中最核心的部分是板塊

”

。拱宸板塊目前的設(shè)施詳圖拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心

拱宸橋是古運(yùn)河杭州終點(diǎn)的標(biāo)志，更是一部近代杭州百年民族工商業(yè)的發(fā)展史。據(jù)了解，規(guī)劃區(qū)域北起杭州第一棉紡織廠保留倉庫，南至規(guī)劃路，西至小河路，東抵京杭運(yùn)河西岸，面積約

7.83

公頃。區(qū)域分為四個(gè)主要功能區(qū)塊傳統(tǒng)里弄區(qū)

范圍為如意里和敬勝里，營造出原汁原味的運(yùn)河居住文化懷舊氛圍。社區(qū)會所區(qū)

以娛樂功能為主，有健身中心、室內(nèi)籃球場、羽毛球場和壁球館，將成為

“

社區(qū)起居室

”

。運(yùn)河文化休閑歷史街區(qū)以運(yùn)河博物館為中心的公共活動中心。文化

LOFT

創(chuàng)意園區(qū)

范圍為橋弄街以北杭州第一棉紡織廠保留倉庫為中心，開辟杭州近現(xiàn)代工業(yè)博物館。濱河綠化區(qū)

在沿運(yùn)河地帶，將形340

米拱宸區(qū)域發(fā)展階段分期 2022年——2022年 高速發(fā)展期軌道線通車旅游業(yè)達(dá)到新的高峰娛樂休閑等改善生活品質(zhì)的配套發(fā)展 2022年——2022年中 舊區(qū)改造起步運(yùn)河?xùn)|面棚戶片區(qū)改造運(yùn)河水質(zhì)治理、休閑設(shè)施及景點(diǎn)古跡的建設(shè)和修復(fù)。軌道交通線開始規(guī)劃 2022年——2022年中 區(qū)域發(fā)展期商業(yè)等基礎(chǔ)生活配套發(fā)展 運(yùn)河文化休閑歷史街區(qū) LOFT創(chuàng)意園區(qū)等規(guī)劃 開始起動

資料來源：杭州市規(guī)劃局結(jié)論：拱宸橋區(qū)域的未來是杭州的

“

北大廳

”

，擔(dān)當(dāng)副中心的角色。無論大運(yùn)河申報(bào)世界文化遺產(chǎn)是否成功，可以肯定的是：大運(yùn)河的

“

保護(hù)開發(fā)

”熱，對于拱宸橋區(qū)塊的意義

,

如同

黃浦江、蘇州河

對于兩岸物業(yè)的意義，是發(fā)掘其發(fā)展?jié)摿Φ慕^對利好！“

做足運(yùn)河概念

”

將會是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁引擎，也會是兩岸物業(yè)升值的強(qiáng)勁助推器。第三篇章：搜索目標(biāo)目標(biāo)訪談發(fā)展軌跡預(yù)判項(xiàng)目印象案例參照

陳女士：年齡：

50

歲以上職業(yè)：退休訪談地點(diǎn)：嘉泰馨庭售樓處

狀態(tài)：意向登記

我家有親戚就住在附近，對這里我熟，我已退休了，幫兒子來看看房，

這邊現(xiàn)在還看不出，以后應(yīng)當(dāng)挺好，

這也不是非買，我就是先看看，價(jià)格還不知道，先登個(gè)記，等他開盤。

魏先生：年齡：

55

歲以上職業(yè)：工地門衛(wèi)

訪談地點(diǎn)：協(xié)和景尚工地外

這是兩家公司蓋的，一共

11

棟樓，我公司有

4

棟，

7900

內(nèi)部價(jià)，

公司內(nèi)好多人買

，搶都搶不到。

市民眼中的拱宸橋區(qū)域

王先生：年齡：

22

歲上下職業(yè)：售樓員訪談地點(diǎn)：嘉泰馨庭售樓處內(nèi)

客戶登記挺多的，大多是

本地人

，也有少部分是外地的，

想投資

。

XX

先生：年齡：

28

歲以上職業(yè)：出租車司機(jī)城北現(xiàn)在貴了，我記得2022年這里才四千，當(dāng)時(shí)沒買，那時(shí)是破工廠，空氣太差，又臟，不值，現(xiàn)在是買不起了?！皻鈭觥??！皩?shí)惠”路線。導(dǎo)致

未形成高尚生活

導(dǎo)致

價(jià)位一直走

導(dǎo)致

本區(qū)域的物業(yè)缺乏

“

領(lǐng)袖

”

。拱宸板塊的區(qū)域認(rèn)知

舊區(qū)環(huán)境臟亂嘈雜

工業(yè)污染

生活配套低檔

成熟

區(qū)域建設(shè)戰(zhàn)線長

舊區(qū)動遷量大，

存在加劇區(qū)域競

爭的因素。2007年——2008年動遷高峰人口外移2009年—2015年

建設(shè)期“

逐漸升溫

”拱宸板塊將歷經(jīng)

“

不溫不火

”

后勁十足的發(fā)展軌跡。拱宸板塊的發(fā)展機(jī)遇

市政目標(biāo)：是居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。形成

“

運(yùn)河拱墅

”

、

“

文化拱墅

”

、

“

汽車拱墅

”

、

“

物流拱墅

”

的特色產(chǎn)業(yè)。

?”

申遺行動

“

成就城區(qū)地位的提升

?

運(yùn)河文化歷史街區(qū)

?

文化創(chuàng)意

LOFT

區(qū)

?

旅游、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步推動。

?

軌道交通2022年規(guī)劃2022年

建成選擇理由中遠(yuǎn)兩灣拱宸板塊上海的城北杭州的城北蘇州河資源京杭運(yùn)河資源舊區(qū)改造舊區(qū)改造總體量龐大分期開發(fā)總體量龐大逐片開發(fā)受市政扶持受市政扶持客戶具有演進(jìn)性客戶具有演進(jìn)性各分期開發(fā)的物業(yè)升值速度快各分期開發(fā)的物業(yè)升值速度快案例借鑒20002022202220222022中遠(yuǎn)兩灣城拱宸區(qū)板塊

200020222022大環(huán)境

房市低谷，政府扶持，舊區(qū)改造

，蘇州河治理?？蛻籼卣?/p>

成交均價(jià)中遠(yuǎn)兩灣城一二期發(fā)售，主要客戶群為：本區(qū)域的原住

民回遷。3200

元

/M2內(nèi)外銷房并軌，政策推動，蘇州河治理。中遠(yuǎn)兩灣城