永續(xù)債地產(chǎn)專題研究

永續(xù)債的定義什么是永續(xù)債？永續(xù)債券〔perpetualbond〕，也叫無期債券，它并不規(guī)定到期期限，只需支付利息而不需要?dú)w還本金。投資人購入永續(xù)債券之后，雖不可能于到期后收回本金，卻可以每年按票面利息，永久取得利息。在我國現(xiàn)在對債券的定義為：發(fā)債人為籌措資金而向投資者出具的，承諾按票面標(biāo)的面額、利率、歸還期等給付利息和到期歸還本金的債務(wù)憑證。所以永續(xù)債在我國暫時稱之為“長期限含權(quán)中票〞。起源與開展起源：永續(xù)債券最先出現(xiàn)于18世紀(jì)，由英國政府發(fā)行，時至今日永續(xù)債的最大發(fā)行國仍是英國。開展：根據(jù)彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1990年至今全球市場累計發(fā)行永續(xù)債券共計1882只，英、美是全球兩大發(fā)行市場。2023年，武漢地鐵發(fā)行了國內(nèi)第一只永續(xù)債。隨后永續(xù)債漸漸在國內(nèi)市場嶄露頭角，目前多為地產(chǎn)與銀行合作模式〔恒大已做了多起〕，銀行資金借道相關(guān)聯(lián)基金子公司為在港股上市的房企發(fā)放貸款。根據(jù)境外會計準(zhǔn)那么不設(shè)固定期限的貸款可計入“永久資本工具〞，計入權(quán)益項。永續(xù)債的會計準(zhǔn)那么〔權(quán)益〕2023年3月17日，在我國財政部發(fā)布相關(guān)會計處理規(guī)定《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會計處理規(guī)定》對于永續(xù)債有了最新會計處理規(guī)定：權(quán)益工具是指：1．該金融工具不包括交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)給其他方，或在潛在不利條件下與其他方交換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的合同義務(wù)。2．將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具結(jié)算該金融工具的，如該金融工具為非衍生工具，不包括交付可變數(shù)量的自身權(quán)益工具進(jìn)行結(jié)算的合同義務(wù)；如為衍生工具，企業(yè)只能通過以固定數(shù)量的自身權(quán)益工具交換固定金額的現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)結(jié)算該金融工具。永續(xù)債的會計準(zhǔn)那么〔負(fù)債〕金融負(fù)債，是指企業(yè)符合以下條件之一的負(fù)債：1.向其他方交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的合同義務(wù)；2.在潛在不利條件下，與其他方交換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的合同義務(wù)；3.將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具進(jìn)行結(jié)算的非衍生工具合同，且企業(yè)根據(jù)該合同將交付可變數(shù)量的自身權(quán)益工具；4.將來須用或可用企業(yè)自身權(quán)益工具進(jìn)行結(jié)算的衍生工具合同，但以固定數(shù)量的自身權(quán)益工具交換固定金額的現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的衍生工具合同除外。永續(xù)債的優(yōu)點(diǎn)〔1〕1.降低融資方資產(chǎn)負(fù)債率：永續(xù)債一般不攜帶贖回條款，性質(zhì)為股權(quán)融資〔名債實股〕，融資方到首個兌付日可以選擇兌付，也可選擇延期，所以融資資產(chǎn)計入所有者權(quán)益。融資方如是銀行那么永續(xù)債計入一級其他，可以提高銀行的資產(chǎn)資本充足率。2.企業(yè)股權(quán)融資的同時保存了控制權(quán)：永續(xù)債實為股權(quán)融資，但以債券的形式進(jìn)行本息支付，導(dǎo)致投資者性質(zhì)為債權(quán)持有者，無法干預(yù)企業(yè)運(yùn)作。永續(xù)債的優(yōu)點(diǎn)〔2〕3.補(bǔ)充工程資本金：現(xiàn)時國家規(guī)定融資工程企業(yè)必須投入一定比率的自有資金〔資本金〕：鋼鐵行業(yè)40%以上，房地產(chǎn)35%以上，國家重點(diǎn)工程25%以上,意在降低融資杠桿。永續(xù)債因計入所有者權(quán)益，所以融資方可以通過發(fā)行永續(xù)債補(bǔ)充工程資本金。4.本金減記，延期支付利息：融資方在利息支付日可以選擇不支付或延期支付，到本金兌付日也可選這本金減記支付，提高了發(fā)債體對融資本錢的承受力。定價定價標(biāo)準(zhǔn)永續(xù)債的定價一般以無風(fēng)險投資收益加上利差的形式來操作：在國外一般是以美國國債收益率〔國債年限與永續(xù)債的首次贖回期限一致〕或LIBOR〔同業(yè)拆借利率〕為標(biāo)準(zhǔn)加以利差，國內(nèi)為SHIBOR或中國國債收益率為標(biāo)準(zhǔn)加之利差，收益一般在5%-9%每年。國內(nèi)案例：武漢地鐵的票息定價以SHIBOR為標(biāo)準(zhǔn)，利差上限為5.7%。恒大的案例為：第一年約定利率為12%，第二年為13%，第三年如不還錢，可直接跳到18%，以后可逐年遞增。

贖回債券贖回債券持有人沒有權(quán)利要求發(fā)債體對債券進(jìn)行贖回，在贖回日由發(fā)債人決定是否對債券進(jìn)行贖回，如不贖回那么進(jìn)入下一個贖回周期，一般3到5年為一周期。國內(nèi)現(xiàn)階段期限一般為“2+N〞年，也就是說第一、二年不低于約定利率〔注：一般前兩年設(shè)置較低的融資利率〕，從第三年后利率大幅上升。也即是在合同上第三年起設(shè)置高息，倒逼企業(yè)在兩年內(nèi)還貸，以期“永續(xù)債〞變“常規(guī)債〞。發(fā)債體資質(zhì)國外永續(xù)債發(fā)債體的資質(zhì)多集中在BB-到A-的區(qū)間內(nèi)，國內(nèi)現(xiàn)階段發(fā)債體資質(zhì)要求為在香港上市的地產(chǎn)公司。地產(chǎn)公司類永續(xù)債的現(xiàn)階段發(fā)行流程A銀行單一資金關(guān)聯(lián)的基金子公司〔成立專向資管方案〕委托貸款B銀行地產(chǎn)公司下屬工程公司貸款名為股東借款實為土地款地產(chǎn)公司母公司地產(chǎn)類永續(xù)債案例分析發(fā)債體：恒大地產(chǎn)集團(tuán)承辦方：平安大華基金管理贖回期限：2+N債券定價：第一年12%，第二年13%，第三年18%〔上浮50%〕融資規(guī)模：50億對發(fā)債體的影響：截至2023年6月30日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)營業(yè)額達(dá)419.5億元，位列全國房企第一，凈利潤65.1億元；