欽州調(diào)研報(bào)告

欽州2月補(bǔ)充調(diào)研報(bào)告調(diào)研目的：補(bǔ)充調(diào)研欽州現(xiàn)在使用的辦公面積調(diào)查金融行業(yè)，保險(xiǎn)，物流，大型建筑公司對(duì)辦公寫字樓需求狀況公司數(shù)量，規(guī)模以上公司數(shù)量，第三產(chǎn)業(yè)公司數(shù)量及其近年發(fā)展變化狀況一、欽州現(xiàn)在寫字樓狀況現(xiàn)在欽州公司辦公較集中的是時(shí)代名城，東泉大廈，奧林名城，恒基廣場(chǎng)，北部灣大廈，金湖大廈等，統(tǒng)計(jì)得出在用辦公面積為7.8萬(wàn)㎡。各個(gè)樓盤具體使用狀況以下表。表1：項(xiàng)目名稱空置率（%）酒店占用率（%）住宅占用率（%）辦公使用率（%）時(shí)代名城0.040.100.060.80金湖大廈0.280.220.330.17東泉大廈0.140.060.070.61陽(yáng)光麗城一期0.20陽(yáng)光麗城二期0.30恒基廣場(chǎng)0.300.200.000.50北部灣大廈0.300.400.100.20奧林名城0.300.000.000.70表2：項(xiàng)目名稱總建筑面積（㎡）商鋪車庫(kù)面積（㎡）除去商鋪車庫(kù)的面積空置面積（㎡）酒店面積（㎡）居住面積（㎡）辦公在使用面積（㎡）時(shí)代名城31826.952412.1629414.7911772941176523532金湖大廈3990057003420095007600114005700東泉大廈23420.5640161940527161164135814165陽(yáng)光麗城一期3745218552189003780陽(yáng)光麗城二期374511745106000恒基廣場(chǎng)43536.1207042283268504566011416北部灣大廈47470.14570641764125291670641768353奧林名城9669.561595.3680742422005652累計(jì)270726.3119459078600寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié)：這78600平米的辦公面積中，大部分是中小公司在用。中小公司能夠承受現(xiàn)在15—25元每平米的辦公物業(yè)，卻很難承受一種高端純寫字樓的租金水平（經(jīng)咨詢，本項(xiàng)目租金在50塊/㎡都會(huì)虧損，因此租金必定在50塊以上）。因此現(xiàn)在在辦公物業(yè)辦公的公司中，只有那少部分有規(guī)模，有實(shí)力的公司會(huì)成為我們的目的客戶，那些小公司會(huì)繼續(xù)選擇使用現(xiàn)在的辦公物業(yè)，將來(lái)發(fā)展起來(lái)的大部分中小公司也還是會(huì)選擇使用現(xiàn)在辦公物業(yè)，它們數(shù)量的壯大也只是消耗現(xiàn)存3—4萬(wàn)㎡的空置辦公物業(yè)。我們的重要客群是那些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)辦公物業(yè)形象規(guī)定高的公司和公司。二、各行業(yè)物業(yè)使用狀況調(diào)查（1）銀行業(yè)物業(yè)使用狀況公司名稱辦公室地址持有方式辦公面積（㎡）備注建設(shè)銀行建設(shè)街2號(hào)自有1、四大國(guó)有銀行都有自己的辦公大樓，沒(méi)有其它公司在里面辦公2、華夏銀行租期已到，有找新辦公地點(diǎn)的意愿3、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，只是租下，尚未使用工商銀行向陽(yáng)街8號(hào)自有中國(guó)銀行文峰北路1號(hào)自有農(nóng)業(yè)銀行南珠西大街163-2號(hào)自有郵政儲(chǔ)蓄文峰南路自有農(nóng)村信用社欽靈中路自有交通銀行陽(yáng)光麗城31樓租900興業(yè)銀行金湖大廈一樓租500中信銀行時(shí)代名城附近租800華夏銀行時(shí)代名城附近租1000北部灣銀行東泉大廈二層買1500中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行奧林名城8#樓租2400銀行客戶群機(jī)會(huì)分析：銀行對(duì)辦公物業(yè)不管是規(guī)模還是形象都有較高規(guī)定，加上有很強(qiáng)的承租能力，因此銀行向來(lái)是高端寫字樓的重要客戶群。就現(xiàn)在狀況看，除自有辦公大廈外的銀行往辦公大樓集聚是一種趨勢(shì)。但是現(xiàn)在欽州尚未出現(xiàn)真正意義上的純寫字樓，現(xiàn)存的寫字樓也只是公寓式辦公，存在配套局限性，辦公居住混雜的狀況，顯然也不是銀行長(zhǎng)久租用的抱負(fù)辦公物業(yè)，當(dāng)有更抱負(fù)的辦公物業(yè)出現(xiàn)，現(xiàn)有寫字樓必然被替代。（2）證券和保險(xiǎn)公司辦公物業(yè)使用狀況公司名稱辦公室地址持有方式辦公面積備注國(guó)海證券時(shí)代名城附近租4501、泰康人壽租金為50元/㎡2、保險(xiǎn)，證券，小型擔(dān)保公司大多租用沿街辦公物業(yè)，在辦公集聚的辦公樓幾乎找不到中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司南珠西大街112號(hào)租泰康人壽中地濱江國(guó)際租1000中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)灣大道2號(hào)租中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)向陽(yáng)街18號(hào)買陽(yáng)光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司新華路322號(hào)租在自建樓現(xiàn)在調(diào)查的證券公司和保險(xiǎn)公司特點(diǎn)：辦公和營(yíng)業(yè)點(diǎn)不分開，都不在辦公集聚的寫字樓辦公，辦公物業(yè)靠近路邊，交通方便，方便人們前來(lái)辦理業(yè)務(wù)。（3）大型物流公司辦公物業(yè)使用狀況：欽州大型貿(mào)易和物流公司大多集中在欽州港。在欽州市內(nèi)的以中小型貿(mào)易和物流公司為主，這部分公司多數(shù)集中在興隆市場(chǎng)附近租用居民天地樓辦公，辦公和貨品存儲(chǔ)在同個(gè)地方。小型貿(mào)易和物流公司對(duì)寫字樓沒(méi)有太高規(guī)定，并且沒(méi)有多大的承租能力，不會(huì)成為本項(xiàng)目的目的客戶。大型貿(mào)易和物流公司，本部不在欽州，因業(yè)務(wù)在欽州港，因此它們到項(xiàng)目辦公的可能性不大。（4）欽州房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)使用狀況：現(xiàn)在欽州的房地產(chǎn)行業(yè)，不管是開發(fā)商還是代理商，多在自己項(xiàng)目?jī)?nèi)辦公，辦公集聚的寫字樓里僅僅看到三家中小型房地產(chǎn)公司三、欽州現(xiàn)在公司數(shù)量欽州公司基本狀況新發(fā)展備注內(nèi)資公