房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化研究-以格力地產(chǎn)為例

PAGEPAGEI摘要房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)由入行就賺錢的黃金時(shí)代轉(zhuǎn)變到如今競爭劇烈的白銀時(shí)期，因此在這樣的背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須要轉(zhuǎn)變思路。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致資金壓力巨大，因此本文著重研究了當(dāng)前背景下房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀并發(fā)現(xiàn)了相關(guān)的問題，希望能通過對房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的問題進(jìn)行研究提出改善融資現(xiàn)狀的相關(guān)辦法，從而更好的促進(jìn)我國的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；融資渠道；格力地產(chǎn)

AbstractThedevelopmentofrealestateenterpriseshasbeenchangingfromthegoldenageofmoneyintotherowofthesilvertonowcompetitionintenseperiod,sointhisbackgroundthedevelopmentofrealestateenterpriseshavetochangetrainofthought.Atpresentourcountryrealestateenterprisefinancingpressureduetoindustrygraduallyturnscold,sothisarticlefocusesonthecurrentunderthebackgroundoftherealestateenterprisefinancingsituationandfoundtherelatedproblems,thehopeisthatintheprocessofrealestateenterprisesinfinancingproblemsrelatedmeasuresputforwardtoimprovethefinancingstatusquoofthestudy,soastobetterpromotethedevelopmentofrealestateenterprisesofourcountry..Keywords：Realestatecompanies；Financing；Financingchannels；Greerealestate

目錄摘要 I1.緒論 41.1研究背景 41.2研究背景 42.房地產(chǎn)融資渠道概述 52.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道內(nèi)涵 52.2房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的分類 52.3房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇影響因素 51.融資成本 52.融資結(jié)構(gòu) 63.融資風(fēng)險(xiǎn) 63.格力地產(chǎn)融資狀況分析 63.1格力地產(chǎn)簡介 63.2格力地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析 61.銀行貸款 62.股權(quán)融資 63.債券融資 74.其他多元化渠道 73.3格力房地產(chǎn)融資渠道中的問題及原因分析 71.相關(guān)融資問題分析 72.融資渠道問題的原因分析 84.格力房地產(chǎn)融資渠道優(yōu)化的對策 84.1從公司戰(zhàn)略高度重視融資渠道建設(shè) 84.2繼續(xù)維持多元化融資渠道 94.3強(qiáng)化信用理念和信用體系建設(shè) 94.4明確人才戰(zhàn)略進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整 10參考文獻(xiàn) 11致謝 12PAGEPAGE14緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)個(gè)階段，而當(dāng)前最新的限購令以及首付比例的調(diào)整的相關(guān)政策的出臺(tái)又一次將房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)置于風(fēng)口浪尖，我們應(yīng)該清楚的認(rèn)識到房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定將直接影響到房價(jià)的穩(wěn)定，而當(dāng)前我國的房屋價(jià)格已經(jīng)成為全社會(huì)范圍內(nèi)的綜合問題，一旦房屋價(jià)格大幅度波動(dòng)勢必導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)受到巨大的負(fù)面影響，因此只有更好的幫助房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資才能穩(wěn)定整個(gè)行業(yè)的發(fā)展從而達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。我們應(yīng)該清楚的認(rèn)識到房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定將直接影響到房價(jià)的穩(wěn)定，而當(dāng)前我國的房屋價(jià)格已經(jīng)成為全社會(huì)范圍內(nèi)的綜合問題，一旦房屋價(jià)格大幅度波動(dòng)勢必導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)受到巨大的負(fù)面影響，因此只有更好的幫助房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資才能穩(wěn)定整個(gè)行業(yè)的發(fā)展從而達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。因此本文的著重分析了當(dāng)前房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場需求等問題，然后著重分析了當(dāng)前房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，并提出了相關(guān)的解決方案從而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。1.2研究背景近年來，由于城鎮(zhèn)化建設(shè)導(dǎo)致我國城鎮(zhèn)住房需求不斷增加而促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另一方面由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)資源配置不同以及地方特色不同而導(dǎo)致各地區(qū)人口密集程度不同，這就使得不同地區(qū)對于住房的需求度也存在巨大的差異，這一差異也之間反應(yīng)到了房價(jià)上面。同時(shí)由于中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成為一種穩(wěn)健的投資方式這就在極大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。拒不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)從2008年到2015年增加了700%左右。這反應(yīng)出住房的需求非常大，從而使得市場需求量不斷增加最終促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是我們不難發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)融資困難。而且2016年10月全國范圍內(nèi)都出臺(tái)了限購令以及提高首付比例的相關(guān)政策，這就使得我國的房地產(chǎn)業(yè)的資金流通速度進(jìn)一步降低，顯然這樣的背景下，房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資必然變得越來越困難。而且這些相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)一步使得整體的購房需求開始下降這就使得房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)回款速度開始減慢，很多房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快回款不惜通過首付分期等方式提升購買需求部分但是這并不能夠真正的給我國的房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來決定性的幫助。根據(jù)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評估房地產(chǎn)企業(yè)對中國的房地產(chǎn)進(jìn)行評估發(fā)現(xiàn)中國的大部分地區(qū)的房價(jià)確實(shí)存在泡沫這就使得很多商業(yè)銀行將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房產(chǎn)貶值將給商業(yè)銀行造成非常多的次級貸款，對于商業(yè)銀行的發(fā)展是非常不利的。因此部分商業(yè)銀行開始提升房屋貸款的門檻以及首付比例以此降低風(fēng)險(xiǎn)，但是這種模式就限制了房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及資金的回籠速度。因此房地產(chǎn)公司想要保證正常的發(fā)展就必須要進(jìn)行融資，如何幫助房地產(chǎn)公司更好的開展融資工作，讓房地產(chǎn)公司能夠穩(wěn)定發(fā)展就是本文研究的問題。2.房地產(chǎn)融資渠道概述2.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道內(nèi)涵融資工作最通俗的來說就是房地產(chǎn)企業(yè)從外部獲得資本，來解決資金對于資金的需求，從而利用資本實(shí)現(xiàn)更加高效的發(fā)展的目的。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)往往在發(fā)展過程中都需要大量的資金，這些資金單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本顯然是無法滿足的，因此去也融資已經(jīng)成為一種最為普遍的情況。對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是任何時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)都需要融資，只是在不同階段能夠使用的融資方式不同。如房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期無論是自身實(shí)力的限制還是房地產(chǎn)企業(yè)問題都使得房地產(chǎn)企業(yè)無法得到市場的認(rèn)可，融資工作也受到影響，融資渠道非常少。逐漸發(fā)展過程中房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)獲得外界的投資，上市以后就可以公開融資，但是不同階段對于融資的規(guī)模需求也不同，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模越大融資需求也就越大。2.2房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的分類融資的意義是固定的，就是為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充資本以進(jìn)行發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資的手段通常有內(nèi)部融資、發(fā)行債券、發(fā)行股票、銀行貸款等等。隨著當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常困難。2.3房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇影響因素融資成本一般的情況下，企業(yè)融資需要支付融資費(fèi)用和資金使用費(fèi)。其中，融資費(fèi)用是企業(yè)用于籌集資金發(fā)生的費(fèi)用，資金使用費(fèi)是企業(yè)向提供者支付的報(bào)酬。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其所承擔(dān)的融資費(fèi)用要比大企業(yè)多得多。因?yàn)?，中小企在申請貸款過中不得不被迫繳納咨詢費(fèi)等多種隱性費(fèi)用，并且需要有抵押物。在沒有抵押物的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就需要委托擔(dān)保公司，而擔(dān)保費(fèi)用占到了貸款金額的2%到5%，從而給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來了更多的困難。融資成本直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營效率，企業(yè)如果不能由著較高的利潤率一方面會(huì)影響企業(yè)投資的積極性，另一方面也會(huì)讓企業(yè)發(fā)展受到限制，顯然企業(yè)沒有充足的利潤率作為擔(dān)保是得不到發(fā)展的。另一方面融資成本高也會(huì)讓整個(gè)市場的資本更多的向金融行業(yè)偏移，更多的資本進(jìn)入金融行業(yè)的后果顯然是虛擬經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則缺乏足夠的發(fā)展資金，最終被限制。當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)已經(jīng)脫離，如果任由這樣的情況繼續(xù)發(fā)展未來的結(jié)果必然不堪設(shè)想。融資結(jié)構(gòu)就目前來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資無非就是商業(yè)銀行貸款或者通過民間借貸行為進(jìn)行融資。顯然單單依靠這兩種模式進(jìn)行融資是非常不夠的，房地產(chǎn)企業(yè)的融資往往動(dòng)輒數(shù)億資金，單單依靠某種方式進(jìn)行融資是非常不夠的，而且單一的融資渠道還會(huì)使得企業(yè)的整個(gè)資金鏈變得非常的脆弱，受到多方面的因素的影響。單一的融資行為往往會(huì)使得企業(yè)在某一時(shí)期要同時(shí)歸還大量的資金，這反而會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。對于某一融資渠道的依賴很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中陷入被動(dòng)的局面最終難以獲得足夠的主動(dòng)權(quán)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常不利。融資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場融資成本高也會(huì)讓整個(gè)市場的資本更多的向金融行業(yè)偏移，更多的資本進(jìn)入金融行業(yè)的后果顯然是虛擬經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則缺乏足夠的發(fā)展資金，最終被限制。當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)已經(jīng)脫離，如果任由這樣的情況繼續(xù)發(fā)展未來的結(jié)果必然不堪設(shè)想。當(dāng)前商業(yè)銀行已經(jīng)開始提升融資的門檻，因此在這樣的背景下融資是有著提前收回資金的風(fēng)險(xiǎn)的。3.格力地產(chǎn)融資狀況分析3.1格力地產(chǎn)簡介格力地產(chǎn)坐落于南海之濱“百島之市”珠海，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)于一體的集團(tuán)戰(zhàn)略化、全國布局性企業(yè)作為珠海最具實(shí)力和影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一，格力地產(chǎn)通過房地產(chǎn)市場化開發(fā)和多元資源整合，銳意開拓，穩(wěn)中求進(jìn)，不僅取得豐厚的經(jīng)營成果和矚目的業(yè)績，也積累了豐富的技術(shù)、管理和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，凝聚了一大批專業(yè)人才和精英。在總結(jié)多年經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，格力地產(chǎn)著力打造全新的品牌戰(zhàn)略，樹立起鮮明的行業(yè)標(biāo)桿形象。3.2格力地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析表1格力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表：類別2016年報(bào)2015年報(bào)2014年報(bào)流動(dòng)負(fù)債短期借款4.56億8.37億2.00億應(yīng)付賬款9.61億7.85億15.84億預(yù)收款項(xiàng)20.42億12.07億11.92億流動(dòng)負(fù)債合計(jì)109.13億98.34億88.94億非流動(dòng)負(fù)債長期借款34.82億50.17億42.91億應(yīng)付債券7.79億--非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)63.01億48.20億35.37億負(fù)債合計(jì)151.96億126.70億101.66億來源于：格力地產(chǎn)公開信息銀行貸款（14.15.16）2014年，銀行對于房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)收緊趨勢，在2015年1月9日，格力地產(chǎn)公告稱，為滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需要，董事會(huì)同意2015年度公司(含屬下控股公司)向金融機(jī)構(gòu)、信托公司申請新增貸款、銀行承兌匯票、信用證及銀行保函等授信合計(jì)最高不超過75億元人民幣。2016年1月18日，格力地產(chǎn)股份有限公司以通訊表決的方式召開第六屆董事第十次會(huì)議，在會(huì)議上審議通過《關(guān)于2016年度公司（含屬下控股公司）向金融機(jī)構(gòu)、信托公司申請新增貸款及授信額度的議案》。格力地產(chǎn)稱，為滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要，董事會(huì)同意2016年度公司（含屬下控股公司）向金融機(jī)構(gòu)、信托公司申請新增貸款、銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、信用證及銀行保函等授信合計(jì)最高不超過100億元人民幣。具體貸款及授信事宜由貸款主體經(jīng)理層辦理。如涉及資產(chǎn)抵押或股權(quán)質(zhì)押，授權(quán)本公司經(jīng)理層審批。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銀行進(jìn)行貸款，商業(yè)銀行的貸款模式是最為規(guī)范正規(guī)的貸款方式，房地產(chǎn)企業(yè)滿足商業(yè)銀行的相關(guān)要求，就可以獲得一定的貸款。這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)可以自由選取貸款期限，還款模式，利率由商業(yè)銀行進(jìn)行決定。整個(gè)貸款嚴(yán)格受到法律保護(hù)。通常情況下商業(yè)銀行的貸款利率比較低，屬于非常有效的融資模式。但是，商業(yè)銀行的貸款模式往往審查比較嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要進(jìn)行抵押貸款。股權(quán)融資2015年4月27日晚，格力地產(chǎn)發(fā)布《2015年度非公開發(fā)行股票預(yù)案》。預(yù)案顯示，格力地產(chǎn)擬向特定投資者非公開發(fā)行不超過246,204,349股A股股票，募集資金總額不超過60億元。2016年8月5日，格力地產(chǎn)非公開發(fā)行股票發(fā)行結(jié)果變動(dòng)公告中顯示，，其發(fā)行A股442，477，876股，發(fā)行價(jià)格6.78元/股，募集資金2，999，999，999.28元，募集資金凈額為2，939，407，521.41元。2016年9月28日，公司首期員工持股計(jì)劃通過二級市場累計(jì)買入公司股票2，378，540股，占公司總股比例為0.115%，成交金額為14，996，585.15元。房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股票能夠有效的進(jìn)行融資，補(bǔ)充企業(yè)的資本，而且增發(fā)股票的行為并不需要太多的投資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常具有吸引力。但是如果增發(fā)股本實(shí)際上是對股東權(quán)利的稀釋，這就可能會(huì)造成股東的反對，同時(shí)增發(fā)股本需要非常好的經(jīng)營基礎(chǔ)，否則擅自增發(fā)股本就很可能會(huì)導(dǎo)致股票價(jià)格的下跌，反而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)問題，甚至可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)公司出現(xiàn)巨大的危機(jī)。通過表1格力股份的資產(chǎn)負(fù)債表可知，格力股份的負(fù)債自2014年-2015年持續(xù)增長，負(fù)債總額從2014年的101億上漲到2016年的151億，接近50%的增幅，格力地產(chǎn)根據(jù)稀釋股權(quán)來從股票市場中換取流動(dòng)資金的行為無疑是飲鴆止渴。債券融資格力公司于2014年12月25日公開發(fā)行9.8億元可轉(zhuǎn)換公司債券，格力房地產(chǎn)公司由中泰證券股份有限公司和\t"/roll/2016-06-24/_blank"長江證券承銷保薦有限公司承銷，面向合格投資者非公開發(fā)行總額不超過30億元的公司債券，票面利率6.20%，為5年期，本次非公開發(fā)行公司債券工作已于2016年6月23日完成認(rèn)購繳款。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券進(jìn)行貸款，債券規(guī)定發(fā)行期限，利率，票面額度，規(guī)定債券的各種細(xì)節(jié)，屬于有價(jià)證券。債券實(shí)際上是將房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)信用作為擔(dān)保發(fā)行的債券，因此這種債券的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，因此債券是否能夠得到市場的認(rèn)購存在風(fēng)險(xiǎn)，往往需要公司有非常好的商業(yè)信用。但是就目前來看，很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的發(fā)行債券并得到認(rèn)購，為此很多房地產(chǎn)企業(yè)都采用委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行債券進(jìn)行融資的目的。通過商業(yè)銀行發(fā)行債券，并交納抵押金的模式實(shí)際上是將商業(yè)信用轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信用，往往能夠得到市場的認(rèn)可。4.其他多元化渠道2014年、2015年格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.06%、80.78%，遠(yuǎn)超70%的警戒線。債務(wù)高企之下，格力地產(chǎn)仍在加碼融資。在2016年8月4日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以6.78元/股的價(jià)格發(fā)行4.42億股，融資30億元。2016年9月15日格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，同意公司和全資子公司格力地產(chǎn)（香港）有限公司（以下簡稱“格力香港”）成立珠海?？厝谫Y租賃有限公司。格力地產(chǎn)做金融是沿著本身的產(chǎn)業(yè)布局，為我所用，而不是直接去做銀行、保險(xiǎn)等金融業(yè)務(wù)。通過新模式進(jìn)行融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了很多的新型的融資模式，如通過P2P公司融資、通過自己組建金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資以及通過眾籌的模式進(jìn)行融資，這些模式都屬于新型的融資模式，往往有著比較高效的融資效率同時(shí)還能夠做到讓房地產(chǎn)企業(yè)有效的進(jìn)行宣傳的目的?？傮w看，在公司資本公積轉(zhuǎn)增股本及非公開發(fā)行股票之后，公司權(quán)益資本將得到充實(shí)，股本規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，整體流動(dòng)性得到補(bǔ)充，且募集資金將全部用于公司項(xiàng)目建設(shè)，未來隨著項(xiàng)目的建成，公司的收入規(guī)模及盈利能力將有所增加。但由于公司房地產(chǎn)開發(fā)速度穩(wěn)定增長，在建項(xiàng)目較多，未來需要投入資金規(guī)模較大，公司仍有一定的融資需求；且由于公司債務(wù)負(fù)擔(dān)略重，公司面臨一定的償債壓力。3.3格力房地產(chǎn)融資渠道中的問題及原因分析以格力地產(chǎn)2015、2016年為例，2015年末借款余額：81.04億元；2015年末凈資產(chǎn)金額：39.62億元；2016年11月末的借款余額：99.73億元；2016年11月末累計(jì)新增借款金額：18.69億元；2016年11月末累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)的具體比例為47.17%。相關(guān)融資問題分析我們在上文已經(jīng)對當(dāng)前企業(yè)通常使用融資渠道進(jìn)行說明，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴股市進(jìn)行融資的情況在當(dāng)前的股市不景氣的背景下已經(jīng)難以開展，當(dāng)前能夠增發(fā)股本的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，這也就限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作的開展。企業(yè)應(yīng)該本著公司的實(shí)際情況選擇融資方式，保證融資的實(shí)際效果。但是從實(shí)際情況來看房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過程中往往沒有考慮到全局只是單單對某一項(xiàng)進(jìn)行考量，選擇方法的不當(dāng)使得融資的效率低下，而且當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)的融資渠道已經(jīng)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)想要融資就不能夠再依靠過去的模式，如何有效的開發(fā)新的融資模式來解決融資問題對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展尤為重要。民間借貸行為一直是房地產(chǎn)企業(yè)融資的非常主要的一種方式，由于商業(yè)銀行的門檻相對較高這就使得很多房地產(chǎn)公司無法通過商業(yè)銀行貸款來補(bǔ)充資金，這就使得房地產(chǎn)公司不得不另辟蹊徑通過民間資本來進(jìn)行融資。民間資本相比商業(yè)銀行的門檻要低一些，但是民營資本往往要比商業(yè)銀行的貸款利率高數(shù)倍，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)通過高利貸的形式進(jìn)行融資。這種融資的危害有兩方面，首先民營資本要比商業(yè)銀行的利率更高，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率受到影響不得不大幅度下降，顯然這對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展來說是非常不利的，而且這種模式往往使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤難以自留，最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)無法做到可持續(xù)發(fā)展。第二點(diǎn)是民間借貸行為目前市場尚不規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)都存在漏洞，這就使得很多房地產(chǎn)企業(yè)通過民間借貸進(jìn)行融資以后會(huì)陷入各種糾紛，最終導(dǎo)致企業(yè)的整體效率低下，整個(gè)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)都受到影響。因此我們不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前民間借貸并不是房地產(chǎn)企業(yè)融資的有效途徑。2.融資渠道問題的原因分析房地產(chǎn)企業(yè)融資是非常重要的工作，是保證整個(gè)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提，目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的融資管理制度也是非常明顯的事實(shí)，這種制度的缺少主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，融資之前缺乏針對企業(yè)的發(fā)展的預(yù)算制度，企業(yè)的融資行為是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資之前必須要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定出相關(guān)的融資預(yù)算，但是我們看到當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資往往數(shù)目不準(zhǔn)確，很可能導(dǎo)致資本的浪費(fèi)。第二，融資過程中對于資金的管理工作并不是非常完善，融資的資金的管理是非常重要的工作，但是我們看到當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度，這就使得資金得不到使用，顯然對于現(xiàn)代企業(yè)來說這是非常不利的。而且我們還應(yīng)該注意到企業(yè)的融資不是一種瞬時(shí)行為，而是一種長期的行為，往往企業(yè)會(huì)經(jīng)常性的融資，因此選擇利率相對較低的時(shí)候進(jìn)行融資往往是非常有利的選擇，但是我們看到房地產(chǎn)企業(yè)的融資往往會(huì)集中在某一時(shí)期這就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資的利率相對較高，不利于企業(yè)的發(fā)展。格力房地產(chǎn)融資渠道優(yōu)化的對策格力地產(chǎn)目前涉足了不少金融業(yè)務(wù)。此外，格力地產(chǎn)提出未來的目標(biāo)是成為一個(gè)投資控股集團(tuán)，從資產(chǎn)管理者到資本管理者。2014年，為了解決購房者首付問題，做了小貸公司，就是給購房者降低他的購房門檻，目前正在申請互聯(lián)網(wǎng)小貸；由于格力承擔(dān)了大量的政府工程，為供應(yīng)商和建造商提供中間的金融服務(wù)，就成立了保理；最近正在成立融資租賃公司。公司對金融業(yè)務(wù)的思路更多是財(cái)務(wù)投資，格力已經(jīng)專門成立了一個(gè)投資基金，目前是5個(gè)億，將來是10個(gè)億規(guī)模。4.1從公司戰(zhàn)略高度重視融資渠道建設(shè)融資工作不能夠僅僅成為財(cái)務(wù)部門的工作，而是必須要上升到公司戰(zhàn)略的角度。資本對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是十分重要的因素之一，然而更為重要的是腳踏實(shí)地的發(fā)展自己的企業(yè)，努力提升自己的企業(yè)綜合競爭力。不斷擴(kuò)大企業(yè)自身的規(guī)模，確保企業(yè)在和其他企業(yè)競爭中有自己的優(yōu)勢。對于很多企業(yè)來說他們有足夠的資金為其他優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行融資，但是目前市場上非常缺乏優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和企業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)將自己的實(shí)力進(jìn)行提升，才能保證企業(yè)本身具有更大的競爭力，才能做到多種方式融資力度。貨幣資本占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中的總資本的數(shù)量不多，其實(shí)力也比較落后，因此如果只是單純的通過自己的能力進(jìn)行發(fā)展的真正發(fā)展起來難度很大因此通過與人合并經(jīng)營、請他人入股、員工內(nèi)部入股等方式來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)的競爭力才能保證企業(yè)更好的發(fā)展。4.2繼續(xù)維持多元化融資渠道我們已經(jīng)說過，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展就必須拓展融資渠道，通過多種方式進(jìn)行融資才能讓整個(gè)房地產(chǎn)的資本得到快速的補(bǔ)充。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部發(fā)行不流通的優(yōu)先股的模式進(jìn)行融資，這樣能夠不影響市場上股票的價(jià)格的變動(dòng)同時(shí)也能將融資工作做好，因此通過內(nèi)部融資補(bǔ)充資本是非常有效的渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部股份還可以讓員工更加積極的進(jìn)行工作，而且這種模式還能夠讓公司與員工之間有一種更為合理的契約關(guān)系，讓員工更加積極的工作，同時(shí)通過內(nèi)部股份來激勵(lì)不同層級的員工還能夠建立一種良好的競爭模式以及福利帶來模式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過金融工具進(jìn)行融資。我們看到目前眾籌等模式非?；馃?，我們也可以通過眾籌的模式來進(jìn)行融資，2016年眾籌模式累計(jì)融資超過30億，而且這種模式不僅僅讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得了資本還成功的宣傳了公司的相關(guān)產(chǎn)品以及經(jīng)營模式理念等等。當(dāng)前背景下合理使用眾籌進(jìn)行融資也體現(xiàn)了一家房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力以及綜合的營銷能力。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以組建自己的金融子公司，通過專業(yè)的金融運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)、支付、融資等工作的一體化，我們看到京東、阿里巴巴、蘇寧等都組建了自己的金融子公司以此開展融資工作，為此我國的房地產(chǎn)企業(yè)如果有能力也可以學(xué)習(xí)這種模式，通過專業(yè)的運(yùn)營解決融資等相關(guān)問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。4.3強(qiáng)化信用理念和信用體系建設(shè)筆者提出通過以下方面，以實(shí)現(xiàn)中小地產(chǎn)企業(yè)多樣化融資途徑。第一，不斷加大房地產(chǎn)企業(yè)的改革力度，完善企業(yè)的管理框架。隨著社會(huì)信用水平整體的提升，企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)管理模式對自身的融資水平具有巨大影響。針對國營全民所有制的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該積極響應(yīng)政府的號召，加大改革力度退出國有股；針對民營經(jīng)濟(jì)中的中小型房地產(chǎn)公司一定要求轉(zhuǎn)變家族式管理觀念，充分引進(jìn)先進(jìn)的社會(huì)管理經(jīng)驗(yàn)，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)的管理方式。第二，要求不斷提升投資經(jīng)營管理層的專業(yè)素養(yǎng)，全面實(shí)施現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式。在當(dāng)前激烈的競爭環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得長久、健康的發(fā)展，就一定要求提升自身整體素質(zhì)，加強(qiáng)自身競爭能力。然而提升投資經(jīng)營管理層的專業(yè)素養(yǎng)，全面實(shí)施現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)重點(diǎn)。。4.4明確人才戰(zhàn)略進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中最為稀缺的資源就是人才，為了更好的讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開始出現(xiàn)專門的培訓(xùn)企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)主也希望能夠抓住機(jī)遇對自身，以及企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，以提升企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的效率。人才是企業(yè)創(chuàng)新的核心動(dòng)力，是企業(yè)永恒發(fā)展的動(dòng)力源泉。引進(jìn)現(xiàn)代管理理念和高素質(zhì)的專業(yè)管理人員和技術(shù)人員，注重人才培養(yǎng)，加強(qiáng)科技人才和房地產(chǎn)企業(yè)的對接，為房地產(chǎn)企業(yè)造就一批具有現(xiàn)代企業(yè)管理知識和經(jīng)驗(yàn)的人才參與管理，引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)的管理知識和方法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展，更好的進(jìn)行融資，解決經(jīng)營以及資金