黃埔大道項(xiàng)目管理及商業(yè)定位管理知識(shí)分析

旺地發(fā)展顧問(wèn) 2022年3月廣州黃埔大道西項(xiàng)目

商業(yè)定位分析目錄項(xiàng)目概況

項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題

商業(yè)市場(chǎng)分析

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇

小結(jié)1項(xiàng)目概況區(qū)位：

大區(qū)位：廣州天河區(qū)，緊鄰珠江新城CBD

小區(qū)位：廣東國(guó)防大廈地塊占地：

20畝，約1.3萬(wàn)平方米（容積率沒(méi)限定）規(guī)劃：

綜合體，包括寫(xiě)字樓、酒店、公寓和商業(yè)交通：

最近公交站：國(guó)防大廈站（7條公交線）

最近地鐵站：崗頂站（直線距離約1公里）西東南

北項(xiàng)目石牌東路環(huán)宇大廈黃埔大道西陶育路項(xiàng)目四至1項(xiàng)目概況2

2.1項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題

商業(yè)定位

根據(jù)項(xiàng)目本身各方面的條件以及市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的商業(yè)定位。2.22.3

業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)市場(chǎng)需求制定具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。

資本運(yùn)營(yíng)

以良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)寫(xiě)字樓和公寓的租售，協(xié)助項(xiàng)目快速回籠資金，促進(jìn)項(xiàng)目整體資金的合理流動(dòng)。2.4項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展

項(xiàng)目商業(yè)部分要最大限度地滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。3

3.1商業(yè)市場(chǎng)分析

商業(yè)背景

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快

——近5年，廣州市和天河區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速分別為

年均19%和18%3

3.2商業(yè)市場(chǎng)分析

主要商圈分布項(xiàng)目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范圍以天河路為核心，西起廣州大道，東至龍口東路，南起黃埔大道，北至廣園快速路西起人民路，東至越秀路，南起沿江路，北至東風(fēng)路西起廣州大道，東至華南快速干線，南起臨江大道，北至黃埔大道級(jí)別市級(jí)市級(jí)區(qū)域級(jí)發(fā)展模式以大型商場(chǎng)為主，沿街商鋪為輔以沿街商鋪為主，大型商場(chǎng)為輔目前以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（臨建）及住宅和寫(xiě)字樓裙樓商鋪為主主營(yíng)業(yè)態(tài)綜合零售為主建材、家居、汽車(chē)美容及展覽、餐飲等主要消費(fèi)群體以周邊工作的年輕白領(lǐng)、IT專(zhuān)業(yè)人員、學(xué)生、外地打工者為主以學(xué)生、年輕白領(lǐng)、年輕家庭群體為主以周邊住戶(hù)家庭、周邊工作的年輕白領(lǐng)為主商業(yè)體量(未計(jì)街鋪)目前約80萬(wàn)平方米目前約30萬(wàn)平方米未來(lái)純商業(yè)規(guī)模約73萬(wàn)平方米人流量日均至少50萬(wàn)人次，節(jié)假日2-3倍日均50萬(wàn)，節(jié)假日翻倍日均人流量最高達(dá)25萬(wàn)人次街鋪首層月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800元/平方米33.3商業(yè)市場(chǎng)分析

商圈分析項(xiàng)目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，

共享兩大商圈的人流33.4●

商業(yè)市場(chǎng)分析

購(gòu)物中心現(xiàn)狀分布：

廣州購(gòu)物中心多聚集在市中心，以天河區(qū)和越秀區(qū)為主。

目前天

河

商

圈

就

聚

集

了

近10家

大

型

購(gòu)

物

中

心

，

如

天

河

城

、

正

佳

廣

場(chǎng)

、

維

多

利廣場(chǎng)、天娛廣場(chǎng)、太古匯、萬(wàn)菱匯，可見(jiàn)集聚度非常高。●定位：

目前購(gòu)物中心定位的差異化特點(diǎn)并不突出，

大多數(shù)購(gòu)物中心都以綜合性、中高檔定位為主，特色不明顯，同質(zhì)性比較嚴(yán)重

?！窆δ埽?/p>

大多數(shù)購(gòu)物中心的功能

以購(gòu)物為主導(dǎo)

，像天河城、中華廣場(chǎng)等購(gòu)物比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%，

餐飲、娛樂(lè)、休閑功能僅僅起輔助作用

。

隨著投資者的逐漸成熟以及開(kāi)發(fā)商實(shí)力的逐漸增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)大型商場(chǎng)不再考慮銷(xiāo)售，而是作為自留資產(chǎn)或者進(jìn)行其它渠道的融資?！裉厣?jīng)營(yíng)越來(lái)越重要

一站式綜合性商場(chǎng)仍是主流，但在綜合性的基礎(chǔ)上必須實(shí)行個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，把自身特色打造出來(lái)?！?/p>

“連體商城”將成發(fā)展趨勢(shì)

友誼環(huán)市東店與世貿(mào)廣場(chǎng)、白云賓館裙樓、麗柏廣場(chǎng)連接，形成三位一體的“

商業(yè)合并模式

”，商業(yè)效果良好?！褓?gòu)物中心沿“主題化”和“娛樂(lè)化”方向發(fā)展

為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，吸引更多的消費(fèi)者，越來(lái)越多的購(gòu)物中心走向主題化和娛樂(lè)化。3

3.5

●

商業(yè)市場(chǎng)分析

發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)商增加自有物業(yè)比例分類(lèi)代表（項(xiàng)目方圓1公里范圍內(nèi)）已建寫(xiě)字樓及酒店聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈、華威達(dá)酒店（四星級(jí)）、至尊皇城大酒樓等在建寫(xiě)字樓及酒店云來(lái)斯堡大廈（五星級(jí)酒店、商務(wù)）、珠江新城D3-3、D3-5地塊（商業(yè)、酒店、辦公）等在建住宅及公寓富力公園28、盛德國(guó)際公寓等4

4.1商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈華威達(dá)酒店云來(lái)斯堡大廈至尊皇城大酒樓項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位租售模式主力店已開(kāi)業(yè)天河城天河區(qū)只租不售天河城百貨、吉之島等正佳廣場(chǎng)天河區(qū)夾層出售，其它出租廣州友誼、百佳等萬(wàn)菱匯天河區(qū)只租不售ZARA、蘇寧精品店等中華廣場(chǎng)越秀區(qū)首層出售，其它出租中華百貨、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售廣州友誼商店高德置地廣場(chǎng)珠江新城只租不售廣百百貨、吉之島等待開(kāi)業(yè)太古匯天河區(qū)只租不售瑪莎百貨、LouisVuitton等時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)天河區(qū)只租不售-中央廣場(chǎng)地下商城珠江新城-地下商城由香港蘭桂坊集團(tuán)經(jīng)營(yíng)太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心珠江新城只租不售廣百百貨4

4.2商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

租售模式及主力店分析絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目

只租不售

，

主力百貨基本上是廣州本土百貨

，除了未來(lái)開(kāi)業(yè)的

太古匯引進(jìn)的

瑪莎百貨

是外資百貨項(xiàng)目名稱(chēng)正佳廣場(chǎng)天河城萬(wàn)菱匯太古匯中華廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西塔高德置地廣場(chǎng)商場(chǎng)面積30165.8121717.4517總建面積42332340.62839.544.892商場(chǎng)占比71.43%48.48%25.22%29.56%60.71%44.05%11.16%18.48%車(chē)位數(shù)1500900635870120020001700720車(chē)位配比280：1367：1362：1467：1233：1198：1264：11278：1地下空間地下2層，負(fù)二層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層為百佳地下2層，負(fù)二層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層為吉之島、餐飲等；地下連接著廣百的地下商城地下3層，負(fù)二、三層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層為零售、飲食地下4層，負(fù)三、四層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一、二層為商業(yè)地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層為國(guó)美電器、運(yùn)動(dòng)城地下2層，負(fù)二層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層為沃爾瑪、停車(chē)場(chǎng)地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層為友誼商店地下2層，停車(chē)場(chǎng)、吉之島、小Q反斗城、餐飲等；與地鐵接駁

注：

(1)面積單位為萬(wàn)平方米；

(2)商場(chǎng)占比為商場(chǎng)面積與總建面積的比值；

(3)車(chē)位配比是總建面積與車(chē)位數(shù)比值，即多少平方米的建筑面積擁有一個(gè)車(chē)位小結(jié)：

（1）商場(chǎng)面積：5-30萬(wàn)平方米，

均值為15萬(wàn)平方米

（2）總建面積：23-92萬(wàn)平方米，

均值為42.9萬(wàn)平方米

（3）商場(chǎng)占比：11.16%-71.43%，

均值為38.64%

（4）車(chē)位數(shù)：635-2000，

均值為1191

（5）車(chē)位配比：1278：1-198：1，

均值為360：1

（6）地下空間：地下2層-地下4層，

主要是停車(chē)場(chǎng)、超市、餐飲44.3商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

商業(yè)配比、車(chē)位配比及地下空間分析商場(chǎng)類(lèi)別主要國(guó)際品牌主要國(guó)內(nèi)品牌正佳廣場(chǎng)百貨超市-廣州友誼、百佳服裝鞋帽LEVI’S、ESPRIT、阿迪達(dá)斯、夢(mèng)特嬌、H&M、馬連奴、TOMMYHILFIGER、APPLE、皮爾卡丹、匡威歌莉婭、白絲、Ochirly、季后風(fēng)品牌折扣店、百麗、杰卡西、梨人坊女裝、紅蜻蜓、秋鹿、卡賓珠寶鐘表依波路表、SWATCH、梅花表、天梭、帝舵表周大福、鉆石世家、六福珠寶、濃情鉆石、查理珠寶、廣地珠寶、時(shí)間廊餐飲娛樂(lè)星巴克咖啡、必勝客、哈根達(dá)斯、麥當(dāng)勞、肯德基、棒約翰真功夫、和祿壽司、千味涮、味千拉面、拉丁餐廳、72街、大椰豐飯、一茶一屋、哇哇哇游樂(lè)城、飛揚(yáng)影城通訊數(shù)碼蘋(píng)果專(zhuān)賣(mài)、三星手機(jī)專(zhuān)賣(mài)、佳能、摩托羅拉龍粵數(shù)碼港、聯(lián)通“沃”、幻想曲通訊、電器良品化妝品佰草集、妍麗屈臣氏其它JOJO、玩具反斗城惠視眼鏡超市、恒生好家家居天河城百貨超市吉之島天河城百貨服裝鞋帽Mango、BATA、MILLIE'S、GEOX、LACOSTE、NINIEEWEST、CalvinKlein、ARMANIEXCHANGE、G-STAR、BCBG萬(wàn)里馬、百麗、MIRABELL、真美詩(shī)、texwood蘋(píng)果、淑女屋、chaber、Jessica、經(jīng)典故事、ebase珠寶鐘表TUDOR、ROLEX、TISSOT、SWATCH、浪琴表、OMEGA、曼古銀、FolliFollie濃情鉆石、柏豪鉆石、時(shí)間廊餐飲娛樂(lè)哈根達(dá)斯、星巴克、必勝客、肯德基、Sparkle?Gelato飛揚(yáng)影城、意粉屋、大家樂(lè)、泰滿(mǎn)冠、仙蹤林通訊數(shù)碼諾基亞、摩托羅拉、BOSE、松下、富士、可達(dá)、蘋(píng)果、索尼數(shù)碼龍粵通訊、國(guó)美電器、壹號(hào)通、CAV化妝品MAC、La

Colline、AUPRES、SEPHORA-其它萬(wàn)寶龍精品、SWAROVSKI琉璃工房、廣天藏品、金康藥房、寶島眼鏡、ARTINI、東方眼鏡萬(wàn)菱匯服裝鞋帽ZARA、ELLE、SamanthaThavasa、NewBalance、LeCopSportif、Dazzle、HoracioPagani、VIVA、Mo&Co、MastermindOchirly、k.a.t.、FivePlus、YZC、Esons、EMU、BananaBaby、CABBEEN、OXYGENE、Touch珠寶鐘表BALCO、CRD、浪琴表PAKFOOK、雍皇珠寶餐飲娛樂(lè)Costa

coffee、BIL-ZIMSDoubleStarcafe、酷鍋、大快活、仙蹤林、長(zhǎng)阪壽司、StrawberryPlus、滿(mǎn)記甜品、大禾壽司、表叔茶餐廳、許留山通訊數(shù)碼-蘇寧精品電器城化妝品佰草集、CATALO、SO'OHairSalonMSLILI、屈臣氏其它PILGRIM、Morph、SUNNINGElite、BraunBuffelemoi基本生活、SO

H

IP家居4.4品牌分析商場(chǎng)名稱(chēng)2010年首次登陸廣州的國(guó)內(nèi)外知名品牌天河城MassimoDutti、ICICLE、CK正裝品牌正佳廣場(chǎng)OVS、NOVO（Evisu、StellaLuna）、玩具反斗城中華廣場(chǎng)H&M、高端超市TASTE、TOBE、DGS萬(wàn)菱匯OXYGENE、BraunBuffel、SamanthaThavasa、NewBalance、KIRA太古匯Zara、I.T.、Godiva、LazySusan、大食代美食廣場(chǎng)、香港美心集團(tuán)旗下中式酒樓、西班牙高端超市OLE、英國(guó)瑪莎百貨友誼國(guó)金店蕭邦、歐米茄、施華洛世奇、CERRUTI1881、Chaumet尚美、珠寶潘多拉、IDO等奢侈品高德置地四季MALL吉之島首家SM（食品超市）、風(fēng)尚廣百GBF東方寶泰特力屋4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

受政府加快發(fā)展廣州商貿(mào)物流業(yè)等利好政策的推動(dòng)以及廣州亞運(yùn)契機(jī)，

國(guó)際品牌加快在廣州的進(jìn)駐和擴(kuò)張進(jìn)程，其中有多個(gè)一線品牌是首次登陸廣州

。44.5商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

大型商業(yè)綜合體分析 正佳廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)日期：2022年1月規(guī)模：占地5.7萬(wàn)平方米；總建筑面積42萬(wàn)平方米；裙樓商場(chǎng)：30萬(wàn)平方米；商業(yè)面積22萬(wàn)樓層：地上七層，地下兩層；東塔樓：43層五星級(jí)酒店和頂級(jí)公寓——萬(wàn)豪金殿；西塔樓：30層超甲級(jí)寫(xiě)字樓——廣晟大廈

車(chē)位：

地下1500個(gè)寫(xiě)字樓酒店與

公寓購(gòu)物中心4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：33333平方米

標(biāo)準(zhǔn)層營(yíng)業(yè)面積：20000平方米

自動(dòng)扶梯個(gè)數(shù)：60個(gè)

自動(dòng)扶梯品牌：奧的斯

觀光電梯個(gè)數(shù)：3個(gè)

觀光電梯品牌：奧的斯

商鋪?zhàn)饨穑?/p>

平均950元/平方米?月

物業(yè)費(fèi)：60元/平方米?月樓層分區(qū)主要商家負(fù)一層一站超市百佳亞洲旗艦超市等M層時(shí)尚港匡威、博美整形等一層時(shí)尚品牌星巴克、CK、佐丹奴、GUESS、夢(mèng)特嬌、哈根達(dá)斯、友誼商店、LiLy百貨等二層潮流品牌友誼商店、屈臣氏、LiLy百貨等三層美食/時(shí)尚友誼商店、季后風(fēng)名牌折扣店、班尼路等四層運(yùn)動(dòng)/數(shù)碼鴻星爾克、adidas、索尼等五層兒童/家居真功夫、冰河灣真冰溜冰俱樂(lè)部等六層美食/家居恒生好佳家居廣場(chǎng)、臺(tái)灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐、大椰豐飯等七層娛樂(lè)天地哇哇哇游樂(lè)城、飛揚(yáng)影城等4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析樓層分布4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析各樓層平面圖負(fù)一層M層4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析一層二層4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析三層四層4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析五層六層4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析七層部分商家4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

業(yè)態(tài)比例：零售60%，娛樂(lè)20%，餐飲20%

主力店：廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、LiLy百貨、季后風(fēng)名牌折扣店、永樂(lè)生活家電、屈臣氏、萬(wàn)寧旗艦店、龍粵數(shù)碼、哇哇哇娛樂(lè)城、飛揚(yáng)影城、開(kāi)心果玩具城等4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

豐富的主題餐飲店

由必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯、拉丁餐廳、新泰洋美食廣場(chǎng)、大椰豐飯、金本臺(tái)灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐廳等二十多家餐飲知名商家聯(lián)手打造。金本臺(tái)灣涮涮鍋大椰豐飯4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

在娛樂(lè)中體驗(yàn)、在體驗(yàn)中娛樂(lè)

正佳廣場(chǎng)擁有飛揚(yáng)影城、冰河灣真冰溜冰場(chǎng)、哇哇哇、幽靈旅館等娛樂(lè)設(shè)施。飛場(chǎng)影城冰河灣真冰溜冰場(chǎng)4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

空間層層遞增的

劇場(chǎng)式設(shè)計(jì)

、挑高七米

的7000平方米園林生態(tài)中庭景觀天頂4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析動(dòng)線設(shè)計(jì)空中連廊4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

點(diǎn)評(píng)

正佳廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，毗鄰6萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)，直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站，交通十分便利。與天河城、天河體育中心、廣州購(gòu)書(shū)中心、廣州電腦城等相連，人流相當(dāng)密集，周邊商業(yè)氛圍非常濃厚。

另外，

正佳廣場(chǎng)集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食等為一體，再加上內(nèi)外部的景觀環(huán)境和休閑設(shè)施營(yíng)造，使消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間逗留，并由此帶來(lái)消費(fèi)

。經(jīng)

濟(jì)

狀況