二手房買賣合同條款

二手房買賣合同條款注意事項(xiàng)(轉(zhuǎn)載)作者：法界英雄提交日期：-7-1320:22:00確認(rèn)房主：核算真實(shí)身份訂立買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，重要是購房者核算房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，特別是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的狀況下，以避免不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大程度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都但愿交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的辦法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：與否結(jié)算清晰房屋與否有歷史遺留問題，如欠費(fèi)或?qū)?yīng)合同，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的核心。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和原則，原房主的單位與否有些既定規(guī)定和更改，賣方需要做出的配合和買方需要訂立的合同等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。維修基金買賣雙方普通都會在合同中商定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會碰到例外狀況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中商定不明確，賣方能夠認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或局限性部分固然由買方自行繳付；而買方也能夠認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在訂立合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。生活費(fèi)用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方入住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無，只得自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。即使相對于房價(jià)來說這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種狀況完全能夠避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，統(tǒng)計(jì)下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)，及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘統(tǒng)計(jì)普通來講，買方在交房時(shí)都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被無視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同商定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過戶：明確操作方式購置二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，普通有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識形成了“賣方不肯先過戶，買方不肯先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此買方有權(quán)利懂得房產(chǎn)的過戶時(shí)間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低的狀況下解決上述問題。遷戶延遲：慎約時(shí)間責(zé)任按照普通的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或兒女就學(xué)等因素，交易中賣方會規(guī)定推遲戶口遷出的時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書面商定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶口普通無法強(qiáng)制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎的態(tài)度。違約責(zé)任：商定償付時(shí)間這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。即使雙方在訂立合同時(shí)主觀上都但愿能夠推行義務(wù)，順利完畢交易，但由于房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會出現(xiàn)意想不到的狀況，而造成違約行為的產(chǎn)生。為了避免后來出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，訂立合同時(shí)就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵照的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。實(shí)踐中，二手房買賣合同中違約金的比例普通都有明確的條款注明，但對于償付時(shí)間卻沒有具體商定，這會造成違約方據(jù)此遲延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最后貫徹。補(bǔ)充合同：空白處不留白買賣雙方在訂立合同時(shí)如果碰到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步商定時(shí)，要在合同有關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表達(dá)寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。鏈接：簽約10要素(1)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所重要是搞清當(dāng)事人的具體狀況、地址、聯(lián)系方法等，以免出現(xiàn)欺詐狀況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶骶唧w清晰的介紹或調(diào)查；應(yīng)在合同中寫明與否共用財(cái)產(chǎn)、與否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。(2)標(biāo)的應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、構(gòu)造、裝修、設(shè)施設(shè)備等狀況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，與否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵，與否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其它交費(fèi)狀況。(3)價(jià)款重要內(nèi)容，重要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。(4)推行期限、地點(diǎn)、方式重要寫明交房時(shí)間、條件、辦理有關(guān)手續(xù)的過程、配合與協(xié)調(diào)問題、多個(gè)稅費(fèi)及其它費(fèi)用如何分?jǐn)偂?5)違約責(zé)任闡明哪些系違約情形，如何承當(dāng)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，在什么狀況下能夠免責(zé)，對違約金或定金的選擇合用問題。(6)解決爭議的方式重要商定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。(7)合同生效條款雙方在此商定合同生效時(shí)間、生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正本地阻撓條件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾個(gè)無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人規(guī)定變更或撤銷合同的條件，合同無效或撤銷后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。(8)合同中斷、終止或解除條款按照《合同法》第68條、第91條、第94條規(guī)定，合同當(dāng)事人能夠中斷、終止或解除房屋買賣合同。在此需明確商定合同中斷、終止或解除的條件，上述情形