2月張家界武陵源·索溪古街項(xiàng)目整體策劃匯報(bào)方案

武陵源·索溪古街工程整體籌劃匯報(bào)方案2021年2月第一局部工程產(chǎn)品定位及推廣招商思路第二局部工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第三局部工程景觀設(shè)計(jì)意向目錄第一局部工程產(chǎn)品定位及推廣招商思路工程概要武陵源·索溪古街——工程位于武陵源核心區(qū)，占地面積100畝，是張家界提升世界級(jí)旅游休閑品質(zhì)的鼎力之作。整個(gè)景區(qū)以湘西土風(fēng)苗韻為基調(diào)，并融匯符合時(shí)代審美的時(shí)尚休閑元素，以“最原生態(tài)、最自然、最和諧〞的開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)張家界旅游由觀光型向休閑度假型的完美升級(jí)。工程集文化體驗(yàn)、休閑度假、旅游購(gòu)物等功能于一體，形成以情景休閑旅游為主題的三大特色街區(qū)，即“全國(guó)唯一水上酒吧街、中華名特小吃街、湘西民俗購(gòu)物精品街〞，并以“名人、名店、名企〞為主力進(jìn)行全國(guó)范圍招商。工程的開發(fā)建設(shè)方張家界金瑞旅游開展聘請(qǐng)專業(yè)旅游地產(chǎn)籌劃公司——美地置業(yè)對(duì)工程進(jìn)行整體籌劃，并整合湖南衛(wèi)視下屬——天天向上廣告公司，進(jìn)行全方位立體宣傳，迅速擴(kuò)大影響力和知名度，成為媲美麗江、陽(yáng)朔的歡樂之城，以及張家界對(duì)話世界的城市名片和重要會(huì)客廳。一、市場(chǎng)分析

1、旅游開展的背景及市場(chǎng)分析：1〕張家界的世界品牌價(jià)值：張家界是改革開放以來，國(guó)內(nèi)旅游開展起步最早的城市，經(jīng)過三十年的旅游開展，張家界已經(jīng)初步培育了國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地品牌。2〕旅游升級(jí)的蝶變契機(jī)：張家界旅游經(jīng)歷了過去幾年快速開展階段，逐漸進(jìn)入穩(wěn)定開展期，在全國(guó)從觀光旅游向休閑度假旅游的轉(zhuǎn)變中，全國(guó)旅游市場(chǎng)開展的各種利益關(guān)系將重新洗牌，張家界加快旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)十分緊迫。3〕休閑度假型城市的旅游開展比較：作為衡量景區(qū)旅游競(jìng)爭(zhēng)力的三個(gè)根本指標(biāo)——游客數(shù)量、游客停留時(shí)間和游客人均消費(fèi)水平，把張家界、麗江和陽(yáng)朔做一個(gè)比照，我們可以看到：張家界旅游開展起步早、游客停留時(shí)間也長(zhǎng)于麗江和陽(yáng)朔，然而游客留給張家界的旅游財(cái)富卻低于麗江和陽(yáng)朔。讓我們看看麗江和陽(yáng)朔的夜晚現(xiàn)狀麗江古城陽(yáng)朔西街我們?cè)賮砜纯次淞暝磪^(qū)夜晚的現(xiàn)狀2、休閑度假型旅游開展的橫向比較：①游客數(shù)量：一、市場(chǎng)分析

②游客平均停留時(shí)間：武陵源游客平均停留時(shí)間為2天，麗江和陽(yáng)朔均為1.67天。武陵源目前游客停留時(shí)間長(zhǎng)于麗江和陽(yáng)朔。③游客人均消費(fèi)水平：一、市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)分析

3、同類型城市旅游開展縱向比照：1〕麗江：時(shí)間游客接待量（萬人）旅游總收入（億元）旅游總收入增長(zhǎng)率備注2001322.120.432002337.5123.3714.40%2003301.4824.042.87%03年非典對(duì)全國(guó)旅游市場(chǎng)的負(fù)面沖擊2004360.1831.7632.11%2005404.2338.5821.50%2006460.0946.2915.30%2007530.9358.2425.80%2008625.4969.5419.23%一、市場(chǎng)分析

2〕陽(yáng)朔：時(shí)間游客接待量（萬人）旅游總收入（億元）旅游總收入增長(zhǎng)率備注20012552.1420022812.4112.60%2003281.82.441.20%03年非典對(duì)全國(guó)旅游市場(chǎng)的負(fù)面沖擊2004320.24.0666.50%2005353.55.5135.70%20064158.2549.70%200751612.832.50%200855917.940.10%4、張家界現(xiàn)狀分析：1〕我們不禁要問張家界旅游市場(chǎng)遇到了什么問題？——張家界旅游的輝煌①?gòu)埣医缡歉母镩_放以來，國(guó)內(nèi)旅游開展起步最早的城市。是國(guó)內(nèi)著名的旅游目的地和風(fēng)景名勝區(qū)。②張家界旅游的五頂桂冠：世界最負(fù)盛名的石英砂巖峰林風(fēng)景旅游地；國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園；國(guó)內(nèi)首批入選的世界自然遺產(chǎn)的風(fēng)景名勝區(qū)；世界首批地質(zhì)公園；國(guó)家首批5A級(jí)旅游景區(qū)。③目前張家界旅游人次仍遠(yuǎn)超麗江和陽(yáng)朔。④張家界目前仍是游客停留時(shí)間長(zhǎng)于麗江和陽(yáng)朔的旅游目的地，張家界游客平均停留時(shí)間為2.5天，麗江和陽(yáng)朔均為1.67天。一、市場(chǎng)分析

2〕為什么游客留給張家界的旅游財(cái)富如此之低？我們的結(jié)論是，張家界旅游仍處于門票經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的階段，旅游消費(fèi)仍以剛性的旅游消費(fèi)如：門票、住宿、交通等費(fèi)用上，而旅游購(gòu)物和休閑娛樂消費(fèi)明顯缺乏，這也就是張家界市旅游收入遠(yuǎn)低于麗江和陽(yáng)朔的根本原因。目前張家界的旅游效勞及接待設(shè)施、旅游休閑消費(fèi)產(chǎn)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了現(xiàn)有旅游人群的消費(fèi)需求。張家界的旅游市場(chǎng)亟需從相對(duì)單一的觀光游市場(chǎng)，向復(fù)合型的旅游休閑度假市場(chǎng)升級(jí)。經(jīng)過我們的走訪和調(diào)查，游客在武陵源景區(qū)絕對(duì)多數(shù)團(tuán)隊(duì)客仍處在白天看山頭，晚上抱枕頭的純觀光旅游狀態(tài)。旅游購(gòu)物仍以定點(diǎn)購(gòu)物為主要消費(fèi)形式，而此形式的購(gòu)物消費(fèi)對(duì)張家界的旅游負(fù)面評(píng)價(jià)多于積極口碑。對(duì)張家界的旅游開展帶來了一定的消極影響。一、市場(chǎng)分析

5、分析結(jié)論：現(xiàn)有開展模式的不可持續(xù)要求張家界旅游升級(jí)休閑度假旅游市場(chǎng)的興起，要求與需求相匹配的旅游休閑度假產(chǎn)品在張家界旅游新增長(zhǎng)的市場(chǎng)群體中,觀光市場(chǎng)仍然是主體,但可預(yù)見度假市場(chǎng),新興旅游市場(chǎng)〔漂流、探險(xiǎn)、溫泉等特色旅游〕的比重將不斷提升.隨著交通的大變局，自駕游和自助游市場(chǎng)將不斷提升。綜上所述，張家界旅游開展由觀光游向休閑度假游升級(jí)是歷史的必然選擇！一、市場(chǎng)分析

二、工程開發(fā)的意義和必要性1、大研、束河對(duì)麗江旅游市場(chǎng)的拉動(dòng)：束河作為世界文化遺產(chǎn)的重要組成局部，全國(guó)AAAA旅游景區(qū)，2005年cctv中國(guó)魅力名鎮(zhèn)，最正確人居環(huán)境名鎮(zhèn)，以納西文化，茶馬文化，農(nóng)耕文化，東巴文化，生態(tài)文化為一體的復(fù)合型旅游景區(qū)倍受旅客青睞。近年來，隨著束河知名度、美譽(yù)度的不斷提高和城市通達(dá)條件的不斷改善，束河成為麗江的拳頭產(chǎn)品，2007年旅游人數(shù)突破了占麗江總旅游人數(shù)44%，為束河景區(qū)奠定了廣闊的國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)根底。麗江開展旅游業(yè)以來，大研和束河逐漸顯現(xiàn)其商業(yè)消費(fèi)、客流集貿(mào)的中心地位，大研、束河的開發(fā)和升級(jí)，是旅游市場(chǎng)賦予麗江的一個(gè)絕佳開展契機(jī)，民族風(fēng)情、自然景觀、休閑業(yè)態(tài)的相輔相成，使得當(dāng)?shù)芈糜涡螒B(tài)具有很高市場(chǎng)包容力，人脈、商脈的密集交匯，使得整個(gè)麗江的品牌隨之逐步打響，進(jìn)而促成客源結(jié)構(gòu)國(guó)際化。而數(shù)年來游客量和旅游消費(fèi)的年年攀升，使外鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開展穩(wěn)居高位，根本上優(yōu)化了當(dāng)?shù)厣钏胶蜕钯|(zhì)量，以旅游為支柱經(jīng)濟(jì)，全面帶動(dòng)商業(yè)、文化、生活、娛樂的共榮，從而，麗江作為一個(gè)旅游休閑勝地的聲名也越來越凸顯出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌感召力。二、工程開發(fā)的意義和必要性2、西街對(duì)陽(yáng)朔旅游市場(chǎng)的拉動(dòng)：西街位于廣西壯族自治區(qū)桂林市陽(yáng)朔縣城中心區(qū)，目前已經(jīng)成為聞名遐邇的名街，享有“酒吧街〞、“洋人街〞等稱謂，陽(yáng)朔西街也因?yàn)樗?dú)特的開展模式和文化形態(tài)，形成了旅游界聞名的“陽(yáng)朔現(xiàn)象〞和“西街文化〞，西街也成為陽(yáng)朔、桂林、廣西乃至中國(guó)的重要旅游品牌，陽(yáng)朔西街保存著桂北民間文化，它是：——商業(yè)街——文化街——外國(guó)人在中國(guó)最密集的一條街——全中國(guó)最大的外語(yǔ)角——中國(guó)的“地球村〞陽(yáng)朔從當(dāng)初附屬于桂林山水的無名小城，到如今主導(dǎo)桂林旅游消費(fèi)休閑聚點(diǎn)的蛻變，是全球旅游模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)成功范本。旅游商業(yè)、城市商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，山水風(fēng)情、人文風(fēng)貌的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，是西街帶動(dòng)陽(yáng)朔一躍成為全國(guó)休閑度假熱門之選的開展之道。消費(fèi)環(huán)境對(duì)觀光環(huán)境的補(bǔ)充，大大延長(zhǎng)了游客的駐留時(shí)間，進(jìn)而充分挖掘了旅游消費(fèi)能量所能夠創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，從休閑品質(zhì)、觀光品質(zhì)、消費(fèi)品質(zhì)等各方面完善了陽(yáng)朔的城市競(jìng)爭(zhēng)力。隨著游客、品牌的逐年提升，陽(yáng)朔已逐漸成為桂林旅游消費(fèi)的主導(dǎo)力量，并且從根本上改變了桂林單一山水觀光的旅游模式。二、工程開發(fā)的意義和必要性1〕全球旅游模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的大勢(shì)要求:當(dāng)今世界，休閑型旅游已成為時(shí)代潮流，麗江的束河工程及陽(yáng)朔的西街工程對(duì)當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的帶動(dòng)顯而易見，傳統(tǒng)觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)型升級(jí)，必然要求各旅游景區(qū)的旅游消費(fèi)品質(zhì)隨之更新?lián)Q代。張家界自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，開展休閑度假工程是擴(kuò)大市場(chǎng)、增長(zhǎng)旅游經(jīng)濟(jì)的必然途徑。本工程在規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)理念上均從休閑度假功能層面出發(fā)，在旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，工程優(yōu)越性會(huì)越來越明顯。3、索溪古街工程開發(fā)的意義和必要性：二、工程開發(fā)的意義和必要性2〕全面實(shí)現(xiàn)張家界城市開展和地方經(jīng)濟(jì)的繁榮：工程將通過對(duì)旅游的促進(jìn)作用，實(shí)現(xiàn)張家界城市開展和地方經(jīng)濟(jì)的全面繁榮，以旅游這一支柱性產(chǎn)業(yè)的躍進(jìn)，助推地方GDP持續(xù)增長(zhǎng)。工程的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，還將為社會(huì)提供一批創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)和就業(yè)崗位，緩解近年來持續(xù)嚴(yán)峻的全國(guó)性就業(yè)壓力，也為當(dāng)?shù)厝丝谠鍪談?chuàng)造絕佳平臺(tái)，根本性改善人民生活質(zhì)量和城市競(jìng)爭(zhēng)力。二、工程開發(fā)的意義和必要性3〕張家界激活旅游休閑消費(fèi)的重要引擎：張家界武陵源區(qū)品牌知名度高、游客數(shù)量大、停留時(shí)間長(zhǎng)、夜間集中度高，而長(zhǎng)期以來，張家界旅游消費(fèi)形式卻根本上只是“白天看山、晚上看表演〞，每年幾百萬年游客的巨大消費(fèi)商機(jī)沒有被充分挖掘出來，這無疑是武陵源旅游經(jīng)濟(jì)的巨大損失。在此局面下，開展消費(fèi)功能齊全、消費(fèi)品質(zhì)優(yōu)越的休閑度假型商旅工程必然會(huì)成為激活巨大消費(fèi)能量的重要引擎。同時(shí)，工程通過品質(zhì)、品牌的建立和傳播，還將進(jìn)一步擴(kuò)展自駕游及海外游客市場(chǎng)，為張家界旅游行業(yè)開展會(huì)聚源源不斷的消費(fèi)能量。二、工程開發(fā)的意義和必要性4〕張家界打造世界旅游精品的硬件支撐：張家界武陵源集中國(guó)第一個(gè)國(guó)家森林公園、世界自然遺產(chǎn)、世界地質(zhì)公園、國(guó)家首批5A級(jí)旅游景區(qū)、全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)五大“金字招牌〞于一身。隨著世界旅游精品的開展戰(zhàn)略實(shí)施，客源的多元化、高端化，對(duì)高品質(zhì)文化商旅工程的需求會(huì)越來越強(qiáng)烈。武陵源作為張家界核心景區(qū)，必然需要緊跟旅游開展趨勢(shì)，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，積極開展符合休閑度假需求的復(fù)合型商旅工程，完善旅游消費(fèi)功能，提高旅游硬件品質(zhì)。三、工程的優(yōu)勢(shì)分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：工程位于張家界核心景區(qū)——武陵源區(qū)，北靠武陵大道，該道路是去往各大景點(diǎn)的必經(jīng)之路。周邊酒店和附屬型商業(yè)興旺，具備形成密集消費(fèi)的客觀條件。所在位置輻射多個(gè)重要景點(diǎn)，車程普遍在10分鐘以內(nèi)，游客團(tuán)隊(duì)消費(fèi)和自助消費(fèi)的幾率都比較高。2、客源優(yōu)勢(shì)：隨著張家界客源市場(chǎng)的開拓、旅游接待水平的提升和旅游產(chǎn)品的提質(zhì)，傳統(tǒng)觀光客源將在數(shù)量〔客源地廣度〕和質(zhì)量〔游客檔次〕上也將逐年不斷提升。同時(shí)，大交通的快速開展，交通網(wǎng)絡(luò)的完善，將大大提高與周邊各省市的互動(dòng)，長(zhǎng)沙及張家界周邊地區(qū)的游客有短途旅游在時(shí)間安排上的靈活性，會(huì)在周末等時(shí)間點(diǎn)增加景區(qū)人氣，逐漸模糊景區(qū)原來所面臨的淡旺季為難，使經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。三、工程的優(yōu)勢(shì)分析3、無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：大型旅游商業(yè)工程，承載數(shù)百萬游客的旅游消費(fèi)需求，武陵源核心景區(qū)的留客能力，是相較主城區(qū)永定，更適合開展復(fù)合型商旅工程的先決條件。本工程依托武陵源游客資源開發(fā)建設(shè)，不僅是武陵源區(qū)，也是張家界真正意義上的首個(gè)復(fù)合型旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)、首個(gè)以游客為消費(fèi)主體的旅游文化商業(yè)工程。武陵源的門面根本屬于私有，可售門面少，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)投資需求巨大，投資渠道狹窄，購(gòu)置門面是最熱的投資渠道之一，工程占據(jù)了良好的入市機(jī)遇，具備明顯的市場(chǎng)無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：工程業(yè)態(tài)設(shè)置上充分滿足旅游市場(chǎng)的吃、住、游、購(gòu)、娛各類訴求，集中匹配休閑度假市場(chǎng)的消費(fèi)需求，并結(jié)合城市消費(fèi)功能需求配以城市型商業(yè)業(yè)態(tài)，一定程度上消除了張家界旅游市場(chǎng)淡旺季的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性分化，通過本地消費(fèi)市場(chǎng)補(bǔ)充和游客消費(fèi)市場(chǎng)帶動(dòng)，營(yíng)造全年可持續(xù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。三、工程的優(yōu)勢(shì)分析5、文化優(yōu)勢(shì)：本工程為旅游商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)工程，即以文化為支撐、以旅游為帶動(dòng)、以商業(yè)為利點(diǎn)，工程將以土家族為主的土風(fēng)苗韻地方民族文化融入建筑、景觀、業(yè)態(tài)當(dāng)中，充分運(yùn)用地方特有民俗文化、歌舞文化、節(jié)慶文化、餐飲文化等元素，進(jìn)行保護(hù)性創(chuàng)新設(shè)計(jì)，是游客來到張家界，游覽世界級(jí)自然風(fēng)光之外的一種人文體驗(yàn)性補(bǔ)充，一方面對(duì)中國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)作出了奉獻(xiàn)，另一方面也營(yíng)造了工程經(jīng)營(yíng)的一大人文亮點(diǎn)。四、工程的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益：消費(fèi)量測(cè)算：每年武陵源游客以250萬計(jì)算。假設(shè)有60%的人在本工程消費(fèi)，保守估計(jì)人均消費(fèi)200元〔住宿+表演+餐飲+購(gòu)物〕，那么每年產(chǎn)生近3億的營(yíng)業(yè)額，對(duì)稅收的奉獻(xiàn)很可觀。隨著張家界和武陵源區(qū)向世界旅游精品城市和國(guó)際休閑度假區(qū)的邁進(jìn)，自駕游等游客量不斷攀升，巨大的消費(fèi)力將留在張家界，留在武陵源。社會(huì)效益：——完善核心景區(qū)餐飲、購(gòu)物、文化、娛樂、休閑、健身等配套設(shè)施，提升武陵源區(qū)旅游文化品位和張家界城市品位?！欣谘a(bǔ)充和完善核心景區(qū)游客集中購(gòu)物場(chǎng)所，且工程開發(fā)完成后能夠提供至少2000個(gè)以上的就業(yè)崗位，并能拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增產(chǎn)增收?！こ虒?duì)自身的整體推廣也將成為武陵源旅游品牌的營(yíng)銷助推力?！苿?dòng)核心景區(qū)的可持續(xù)開展，對(duì)于旅游品牌的保護(hù)和提升很有幫助。五、工程開發(fā)設(shè)想1、工程開發(fā)思路:1〕專業(yè)合作、籌劃先行工程已經(jīng)和國(guó)內(nèi)業(yè)界優(yōu)秀的旅游工程籌劃團(tuán)隊(duì)格林美地公司簽訂了籌劃委托合同。該團(tuán)隊(duì)曾成功籌劃了，麗江束河古鎮(zhèn)、西雙版納告莊西雙景、大理武廟會(huì)、銀川黃河金岸等諸多大型旅游度假工程，目前籌劃設(shè)計(jì)工作已全面展開。2〕一次規(guī)劃、全面開發(fā)工程方案2021年4月份完成規(guī)劃設(shè)計(jì)并付諸全面開工，方案12個(gè)月完成施工并于2021年5月投入運(yùn)營(yíng)。3〕穩(wěn)步推進(jìn)、打造亮點(diǎn)工程以打造百年經(jīng)典為目標(biāo)，最終為張家界留下未來的文化遺產(chǎn)，圍繞工程將形成三大特色街區(qū)：①全國(guó)唯一水上酒吧街：充分運(yùn)用、發(fā)揮索溪河的造景優(yōu)勢(shì)，沿河建造一條水上酒吧街，古色古香的湘西建筑根植水邊，遠(yuǎn)望如行舟水上，別具韻味。晝夜風(fēng)情各異，照明設(shè)計(jì)渲染襯托，營(yíng)造引客聚客的不夜城名片。②中華名特小吃街：工程將攜手中國(guó)烹飪家協(xié)會(huì)共同打造中華名特小吃街，街區(qū)薈萃中高檔品牌餐飲商家、數(shù)百種湖南及張家界地方名特小吃，并以土家菜館、湘菜館為主要特色，打造游客看不完嘗不盡的美食天堂。③湘西民俗購(gòu)物精品街：集萃湘西各地民俗精品，形成民間市井文化展演舞臺(tái)和湘西民族民俗風(fēng)情文化演繹高地，融合多元文化符號(hào)，打造地方民俗精品購(gòu)物和民族文化交流中心，提供游客旅途購(gòu)置地方紀(jì)念品的集中去處。五、工程開發(fā)設(shè)想五、工程開發(fā)設(shè)想2、工程的市場(chǎng)定位：對(duì)于湖南：本工程是湖南省開展休閑旅游的新代表，文化旅游產(chǎn)品的新標(biāo)桿。對(duì)于湘西：本工程是大湘西進(jìn)一步提升旅游品牌知名度的名片之作。對(duì)于張家界：本工程是張家界對(duì)接世界的品牌助力，是游客體驗(yàn)世界自然遺產(chǎn)風(fēng)貌的硬件根底，還是張家界的城市名片和旅游升級(jí)重要引擎。對(duì)于武陵源：武陵源風(fēng)景名勝區(qū)的休閑中心板塊和不夜城，并能滿足當(dāng)?shù)厝粘ＯM(fèi)的根本需求?！月糜握邽橹饕繕?biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)考慮本地人〔張家界市〕的消費(fèi)需求；——以普通群眾游客的游樂購(gòu)需求為主，同時(shí)設(shè)置滿足高端客戶的需求物業(yè)；——以游客的自由消費(fèi)為主，重點(diǎn)打造自駕游、自助游客戶的效勞及消費(fèi)工程，同時(shí)考慮團(tuán)隊(duì)客戶的團(tuán)體消費(fèi)需求；五、工程開發(fā)設(shè)想3、工程的消費(fèi)客群定位：五、工程開發(fā)設(shè)想旅游文化產(chǎn)品定位：本工程致力于打造湘西土家民俗文化為內(nèi)涵、土家民俗建筑為形式的休閑參與型旅游體驗(yàn)工程。民俗文化產(chǎn)品類型：土家歌舞、土家婚俗、土家祭祀、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)工坊〔鬼谷神功、土家山歌、湘繡、蠟染、手工藝等〕、鬼谷祠等。旅游功能產(chǎn)品定位：集旅游購(gòu)物、休閑娛樂、特色餐飲、風(fēng)情酒吧與一體的土家風(fēng)格商業(yè)街區(qū)。旅游功能產(chǎn)品類型：風(fēng)情酒吧、特色小吃、品牌餐飲、旅游購(gòu)物店、客棧等。4、工程的產(chǎn)品構(gòu)成：土家鄉(xiāng)韻——露天廣場(chǎng)定位：室外演繹廣場(chǎng)，永不落幕的活動(dòng)平臺(tái)，持續(xù)舉辦篝火晚會(huì)、擺手舞、主題活動(dòng)等系列參與性、體驗(yàn)性強(qiáng)的活動(dòng)，聚集人氣，與大劇場(chǎng)形成互動(dòng)。體驗(yàn)式情景購(gòu)物店，手工藝作坊定位：手工藝制作現(xiàn)場(chǎng)演示、特色手工藝品銷售。采取前坊后店的形式業(yè)態(tài)：掛毯、湘繡、土家織錦、土家竹藝、挑花、陶藝、矬花、布藝、根雕、石雕、剪紙等目標(biāo)市場(chǎng)：旅行團(tuán)市場(chǎng)；散客市場(chǎng)，將傳統(tǒng)民族手工藝產(chǎn)品以表演形式展示給游客，游客也可以參與學(xué)習(xí)和制作。土家婚俗

定位：通過對(duì)傳統(tǒng)土家婚俗禮儀展示〔如：哭嫁〕形成一個(gè)固定的文化展演活動(dòng)，并以此帶動(dòng)游客的參與性。增強(qiáng)工程的文化氣氛、并提高游客在工程的滯留時(shí)間。目標(biāo)市場(chǎng)：旅行團(tuán)市場(chǎng)為主；散客市場(chǎng)；鬼谷祠

定位：整理并運(yùn)用關(guān)于鬼谷子的記載，結(jié)合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)民情，在工程內(nèi)打造鄉(xiāng)土文化、命理、宗教文化等為一體并具有經(jīng)營(yíng)性的文化體驗(yàn)工程。位置：工程建筑最高點(diǎn)。鏈接最早記載鬼谷子的是司馬遷的?史記?。?史記·蘇秦列傳?中說：“蘇秦者，東周洛陽(yáng)人也。東事師子齊，而習(xí)之于鬼谷先生。〞道教認(rèn)為鬼谷先生為“古之真仙〞，曾在人間活了百余歲，而后不知去向。?鬼谷子?一書完整地保存在道家的經(jīng)典?道藏?中。鬼谷子先師被喻為縱橫家之鼻祖的原因是其下有蘇秦與張儀兩個(gè)叱吒戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的杰出弟子〔見?戰(zhàn)國(guó)策?〕。另有孫臏與龐涓亦為其弟子之說〔見?孫龐演義?〕。鬼谷子先師既有政治家的六韜三略，又擅長(zhǎng)于外交家的縱橫之術(shù)，更兼有陰陽(yáng)家的祖宗衣缽，預(yù)言家的江湖神算，所以世人稱鬼谷子是一位奇才、全才。他著有?鬼谷子?一書，又叫做?捭闔策?。民間亦有傳說鬼谷子是命理師的祖師爺。鬼谷子先師從衣、食、住、行、醫(yī)等、了家理財(cái)、治國(guó)方案、外政外交、兵書戰(zhàn)策、兵器創(chuàng)造、天文地理、神奇推算、養(yǎng)生教子等等可以說到達(dá)登峰造極的地步！鬼谷子先師據(jù)傳說是為個(gè)人而笑天下之人。也可以說是個(gè)難駕馭之人。他的書籍流傳甚少，多為抄譯。冶銅煉鐵、鎢鐵鑄劍、過目不忘、貧富均化、他是中國(guó)歷史上第一個(gè)利用空氣動(dòng)力的人，熱氣球等！濱水休閑區(qū)、水上酒吧街〔狂歡天堂〕定位：沿百花溪及索溪河兩岸，充分利用親水的地理優(yōu)勢(shì)，打造具有地域文化特色并不失時(shí)尚元素的特色濱水休閑區(qū)，未來里面將會(huì)有大量的酒吧、咖啡吧、書吧、攝影吧、面包房，各國(guó)風(fēng)情餐廳、會(huì)所及精品酒店等現(xiàn)代時(shí)尚業(yè)態(tài)，未來將成為媲美束河、陽(yáng)朔，國(guó)內(nèi)各類大資小資人士、無數(shù)休閑人群及觀光游客的田園都市、理想之城、狂歡的天堂。主要業(yè)態(tài)：演藝吧、民謠吧、影視吧、慢搖吧。目標(biāo)市場(chǎng)：團(tuán)隊(duì)及散客旅游資源、以中青年喜歡熱鬧的客群為主。百溪溝酒吧街〔小資休閑、高端型〕定位：以小資情調(diào)的酒吧區(qū)，為全世界喜歡泡吧“喝啤酒、看美女/男〞的中外游客營(yíng)造一個(gè)幽幽小巷、濃濃酒香、各種文化交流融合、文藝青年的集散地。業(yè)態(tài)：各類清吧、特色小酒吧、茶舍、書吧、咖啡館、風(fēng)情中西餐廳、水吧、紅酒吧、雪茄吧等定位：以湘西土特產(chǎn)、旅游工藝品、民族服飾為主；其他如張家界風(fēng)光明信片、畫冊(cè)、書等旅游紀(jì)念品、個(gè)性化旅游紀(jì)念品等；也包含國(guó)內(nèi)其他地方特別有名的特色旅游產(chǎn)品。業(yè)態(tài)：民族服飾、飾品、張家界土特產(chǎn)藥材、菌類野菜類、臘制品；冷飲、奶茶、糖水店等快捷飲品。名優(yōu)特產(chǎn)街區(qū)特色餐飲街區(qū)定位：位于大劇院周邊，主要定位于武陵源區(qū)品牌大型餐飲店，與劇院形成互動(dòng)的團(tuán)隊(duì)接待餐飲效勞機(jī)構(gòu)。目標(biāo)市場(chǎng)：旅行團(tuán)、會(huì)議團(tuán)、散客等游客市場(chǎng)，婚慶、活動(dòng)慶典、接待等本地市場(chǎng)。構(gòu)成：引進(jìn)湖湘地區(qū)和全國(guó)各地的特色餐飲店，以湘西地方菜、正宗土家菜以及湖湘菜系為重點(diǎn)。大型餐飲定位：靠近寶峰大橋一側(cè)，便于承接本地消費(fèi)市場(chǎng)，滿足本地消費(fèi)群體的需求。目標(biāo)市場(chǎng)：自駕游、散客等游客市場(chǎng)、本地消費(fèi)市場(chǎng)。構(gòu)成：引進(jìn)湖湘地區(qū)和全國(guó)各地的特色餐飲店。中型餐飲目標(biāo)市場(chǎng)：團(tuán)隊(duì)游客、自助旅游、自駕車游客、本地消費(fèi)者。特色小吃/美食街

定位：張家界本地特色小吃、湘西特色小吃、湖南各地特色小吃、全國(guó)其他地方特色小吃；同時(shí)也包含本地土家菜；湘菜館；全國(guó)特色餐飲等特色餐館。旅游配套效勞區(qū)定位：提供旅游信息咨詢、旅游效勞指引、導(dǎo)游效勞、票務(wù)中心、租車效勞等，郵政、銀行、便利店、照相器材、旅行裝備、日用品等。目標(biāo)市場(chǎng)：以自助旅游、自駕車游客為主商業(yè)模式：形成正式的旅游效勞核心點(diǎn)，局部物業(yè)可以移交政府經(jīng)營(yíng)管理武陵源旅游配套效勞中心城市商業(yè)配套定位：此區(qū)域位置靠近規(guī)劃路，設(shè)置適當(dāng)?shù)某鞘猩虡I(yè)，匹配城市配套功能。六、工程整體進(jìn)度安排1、工程建設(shè)實(shí)施方案：2021年11月工程開始啟動(dòng)。大約2021年11月至2021年5月開展前期市場(chǎng)調(diào)查、工程開發(fā)和營(yíng)銷方案籌劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，工程報(bào)建等工作。并同時(shí)啟動(dòng)招商和營(yíng)銷推廣工作，通過招商帶動(dòng)推廣?！て冢?3個(gè)月——開工：2021年4月——交房：2021年3月——開街：2021年5月工程開街盛典持銷期待定2021.5(初定)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2021.4預(yù)熱期2021.32021.5-8蓄水期強(qiáng)銷期強(qiáng)勢(shì)推廣期推廣延續(xù)期市場(chǎng)導(dǎo)入期二次強(qiáng)推期開售沖刺期2、推廣階段劃分：六、工程整體進(jìn)度安排1、品牌主力店定向招商：借助于品牌大商家的知名度和超強(qiáng)的聚客能力，推開工程的整體招商，并為后期經(jīng)營(yíng)前景、投資前景提供較大的助推效應(yīng)。

2、舉辦招商說明會(huì)：招商地以長(zhǎng)沙、張家界為主，也可輻射至武漢、貴陽(yáng)、重慶等相鄰省會(huì)城市，并對(duì)麗江、大理、陽(yáng)朔、鳳凰等已相對(duì)成熟的休閑勝地進(jìn)行知名商的挖掘。3、專門渠道招商、同步進(jìn)行旅游推廣：攜手中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)、湖南省餐飲協(xié)會(huì)、湖南酒吧文化節(jié)、湖南省手工藝加工協(xié)會(huì)、湖南省工藝美術(shù)協(xié)會(huì)等進(jìn)行行業(yè)招商推廣。4、名人、名企、名店效應(yīng)：充分借鑒名人、名店、名企的市場(chǎng)感召力，一方面迅速帶熱市場(chǎng)，另一方面發(fā)揮圈子營(yíng)銷效應(yīng)，對(duì)其他非主力店的招商形成帶頭示范，營(yíng)造良好經(jīng)營(yíng)氣氛和知名度，擴(kuò)展張家界旅游品牌高度。七、工程招商思路第二局部工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案她不似民居，她就是民居“干欄〞源于“百越〞依樹積木以居其上，謂之干欄傳承、變形概念〔一〕飄逸、浪漫、通透旅游地產(chǎn)的支撐力場(chǎng)景：行來地少天多處坐到山高月小時(shí)概念〔二〕大空間、自由布局、似是而非商業(yè)的內(nèi)核民居的精髓藝術(shù)的變形概念〔三〕建筑古風(fēng)古韻人間仙境連綿的山巒民居的情結(jié)水的延展自然的機(jī)理建筑概念區(qū)位示意圖本案位置本案位置本案位于張家界市武陵源區(qū)武陵路，地勢(shì)平整，地塊呈不規(guī)那么形，長(zhǎng)約495.4m，寬約180m，用地約98.6畝。地塊的南向?yàn)樗飨?，東鄰張家界大劇院，西北臨武陵源區(qū)煙草公司，東北向靠近武陵路，南向視線開闊，東北邊已形成完整的城市路網(wǎng)，環(huán)境良好。沿河面過于筆直，容易一眼看透到底用地的臨街面不利于商業(yè)行為的展開武陵大道索溪河大橋春光建材廠張清公路區(qū)建筑工程武陵源區(qū)保險(xiǎn)公司慈利縣建筑工程公司武陵源辦事處武陵源區(qū)糧食局武陵源區(qū)人民檢察院寶峰路武陵源區(qū)房產(chǎn)局常德交通賓館武陵源法官培訓(xùn)基地武陵源區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)局武陵源區(qū)煙草公司北面環(huán)境過于雜亂影響地塊內(nèi)部品質(zhì)百溪溝一號(hào)地塊二號(hào)地塊現(xiàn)狀分析圖規(guī)劃方案三武陵源索溪古街方案三總平面圖〔1〕總體布局整體規(guī)劃院落圍合式布局，利用建筑形體和體量的組合，以線性飄積理論為原那么，進(jìn)行有機(jī)的布置；建筑力求浪漫、飄逸和通透，表達(dá)旅游特色商業(yè)街所應(yīng)具備的時(shí)尚和拙樸的氣質(zhì)，同時(shí)滿足現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的功能和審美需求。旅游商業(yè)街區(qū)的主入口設(shè)在用地的東面，比鄰張家界大劇院，以現(xiàn)有廣場(chǎng)共同組織為入口廣場(chǎng)，整個(gè)建筑組團(tuán)依據(jù)三區(qū)一帶的原那么，依次為：百溪溝以東的入口區(qū)，百溪溝以西的中部休閑區(qū)和末端的城市商業(yè)區(qū)，沿著索溪河形成河濱休閑景觀帶以打造靚麗的濱河景觀。武陵源索溪古街方案三總平面圖〔2〕總體布局整體規(guī)劃院落圍合式布局，利用建筑形體和體量的組合，以線性飄積理論為原那么，進(jìn)行有機(jī)的布置；建筑力求浪漫、飄逸和通透，表達(dá)旅游特色商業(yè)街所應(yīng)具備的時(shí)尚和拙樸的氣質(zhì)，同時(shí)滿足現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的功能和審美需求。旅游商業(yè)街區(qū)的主入口設(shè)在用地的東面，比鄰張家界大劇院，以現(xiàn)有廣場(chǎng)共同組織為入口廣場(chǎng)，整個(gè)建筑組團(tuán)依據(jù)三區(qū)一帶的原那么，依次為：百溪溝以東的入口區(qū)，百溪溝以西的中部休閑區(qū)和末端的城市商業(yè)區(qū)，沿著索溪河形成河濱休閑景觀帶以打造靚麗的濱河景觀。武陵源索溪古街方案三總平面圖方案三結(jié)構(gòu)分析圖酒吧餐飲小吃休閑業(yè)態(tài)旅游購(gòu)物體驗(yàn)式工藝坊鬼谷寺城市配套型物業(yè)分區(qū)原那么：整個(gè)規(guī)劃片區(qū)按照業(yè)態(tài)劃分，大體上共分為三種類型的業(yè)態(tài)模式，即購(gòu)物街區(qū)、餐飲街區(qū)及休閑文化街區(qū)。原那么上并無獨(dú)立的功能街區(qū)，各個(gè)功能街區(qū)之間力求做到相互滲透，并以同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)的原那么，進(jìn)行相對(duì)的功能片區(qū)的劃分，及業(yè)態(tài)的有機(jī)組合。具體分布如下：入口區(qū)局部由入口廣場(chǎng)及沿武陵路設(shè)置大型餐飲店、內(nèi)部街道兩旁設(shè)置旅游購(gòu)物店、沿百溪溝一側(cè)設(shè)置休閑文化店組成；百溪溝以西的中部休閑區(qū)共計(jì)由五條街區(qū)組成，由上至下分別是驛站和城市配套性商業(yè)綜合街區(qū)、旅游購(gòu)物店街區(qū)、餐飲小吃及地方特色街區(qū)、旅游購(gòu)物街區(qū)、休閑文化街區(qū)組成；末端城市商業(yè)區(qū)主要分布購(gòu)物、餐飲等。方案〔三〕二樓特色小吃功能結(jié)構(gòu)分析圖餐飲小吃方案三交通分析圖PPPPPPPPPPPPPPPPP酒吧餐飲小吃休閑業(yè)態(tài)旅游購(gòu)物體驗(yàn)式工藝坊鬼谷寺城市配套型物業(yè)動(dòng)態(tài)交通：依據(jù)功能分區(qū)組織內(nèi)部交通，分設(shè)兩個(gè)主要的人流入口，分別設(shè)置在靠近張家界大劇院一側(cè)和天子路寶峰橋附近，次入口四個(gè)設(shè)在場(chǎng)地西北側(cè)及武陵路，兼為物流出入口，同時(shí)也作為各功能區(qū)的主入口。主路寬7m，次路4-5m，與消防通道結(jié)合，形成分區(qū)的環(huán)道和地塊環(huán)道。靜態(tài)交通：沿地塊周邊分區(qū)域布置露天地面臨時(shí)停車位，可停車二百余輛。方案三交通分析圖——消防通道消防通道方案三交通分析圖——旅游購(gòu)物線路旅游購(gòu)物線路方案三交通分析圖——餐飲小吃一層餐飲小吃路線二層餐飲小吃路線入口方案三交通分析圖——酒吧線路酒吧路線方案三景觀分析圖濱水景觀軸線景觀節(jié)點(diǎn)水體綠化景觀軸方案三水系流線圖

水系節(jié)點(diǎn)方案三豎向分析圖

方案三綜合管線分布圖

建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思采用豐富的空間語(yǔ)言進(jìn)行建筑的平面功能設(shè)計(jì)，從街道、入戶、至庭院都在可能的情況之下留有一定的空間冗余量，以豐富建筑空間的形態(tài)和體驗(yàn)感。建筑的平面功能采取開放式設(shè)計(jì)，即在業(yè)主購(gòu)入之后，方便再次分隔進(jìn)行使用。為了表達(dá)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)貌特色，在立面造型上希望把土家族和苗族的傳統(tǒng)語(yǔ)言通過藝術(shù)的再加工和簡(jiǎn)潔的抽象變形，作為建筑表現(xiàn)的構(gòu)成元素，材料的選擇盡量考慮以用地為圓心以半徑50公里范圍之內(nèi)的材料作為設(shè)計(jì)的主要建筑材料，配備現(xiàn)代高科技燈光、聲響等輔助手段，力求表達(dá)土風(fēng)苗韻的民族風(fēng)情使整個(gè)立面風(fēng)格統(tǒng)一，古樸大氣。商業(yè)建筑層數(shù)為2～3層，層高為4米。室內(nèi)外高差：在本工程建筑室內(nèi)外高差均設(shè)計(jì)為依地形不同分別有0.15米至0.3米。垂直交通：均以封閉樓梯和開放樓梯解決垂直交通，以區(qū)別商業(yè)人流和內(nèi)部員工生活交通。效果圖鳥瞰圖一鳥瞰圖二入口一入口二小吃街旅游購(gòu)物街百溪溝酒吧水上酒吧水上酒吧水上酒吧水上酒吧水上酒吧水上酒吧水上酒吧水上酒吧景觀綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì):由于商業(yè)街區(qū)的公共性、開放性和實(shí)用性等諸多要求，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)以簡(jiǎn)練、概括為主，同時(shí)表達(dá)以人為本的理念。設(shè)計(jì)中應(yīng)該做到與道路及建筑的有機(jī)銜接，和周邊環(huán)境做到借景和對(duì)景等的景觀效果和氣氛；結(jié)合各街區(qū)功能及性質(zhì)的不同要求，進(jìn)行不同風(fēng)貌的場(chǎng)景式設(shè)計(jì)；采用與人們生活息息相關(guān)的物件作為造景的元素，以民間的趣聞趣事作為主題。力求做到強(qiáng)化帶狀空間的縱深和擴(kuò)展感，并用生態(tài)學(xué)理論來指導(dǎo)景觀設(shè)計(jì)。在表現(xiàn)手法上，以形式美表達(dá)思想性和精神面貌，以簡(jiǎn)約的、概括的現(xiàn)代手法為主，細(xì)節(jié)上以精細(xì)的工筆手法刻畫，表達(dá)出優(yōu)雅的文化特色及裝飾效果，突出景觀規(guī)劃的裝飾性、欣賞性和時(shí)代性；以生態(tài)建設(shè)為目的，在設(shè)計(jì)時(shí)，側(cè)重豎向的綠化，平面綠化率適當(dāng)減少，綠化手法上以開闊的、簡(jiǎn)練的手法處理，符合現(xiàn)代人的生活和審美節(jié)奏；小品設(shè)計(jì)以功能和景觀兼容為目的，在滿足其使用功能的前提下，到達(dá)景觀裝飾的效果。植物設(shè)計(jì)力求虛實(shí)有序，通過樹影、聲響、葉色等傳遞風(fēng)、月、云、日、氣、四季等自然的信息。在植物配植上，充分考慮武陵源地區(qū)的土壤特點(diǎn)、植物四季季相更替和色彩搭配，以使在不同的季節(jié)形成不同的景致，同時(shí)形成穩(wěn)定、自然的生態(tài)植物群落，給游客在視覺上傳遞輕松和愉悅的感受，形成“以人為本〞的空間環(huán)境。第三局部工程景觀設(shè)計(jì)意向景觀場(chǎng)景營(yíng)造設(shè)計(jì)概念①設(shè)計(jì)主題：本案的設(shè)計(jì)主題為“歡樂〞，以打造歡樂之都為核心設(shè)計(jì)方向。②設(shè)計(jì)概念：本案的設(shè)計(jì)概念為“經(jīng)脈〞?！敖?jīng)〞，指的是傳輸歡樂的渠道；“脈〞，指的是由歡樂沖擊而形成的搏動(dòng)點(diǎn)。③概念拓展：以“傳統(tǒng)民族〞文化為工程內(nèi)在骨架支撐，以“水〞文化為貫穿整個(gè)工程的經(jīng)絡(luò)，以“土家民俗和農(nóng)耕〞文化為工程脈點(diǎn)，將歡樂主題以場(chǎng)景景觀營(yíng)造方式再現(xiàn)于世人面前。④實(shí)現(xiàn)方式：以外鄉(xiāng)風(fēng)俗民情為元素，以故事性為線索，以參與互動(dòng)性為場(chǎng)景景觀營(yíng)造宗旨。用不同的場(chǎng)景情趣給人們帶來歡樂，把文化作為工程的內(nèi)在支撐，使本案具有一定的文化底蘊(yùn)，在傳承文化中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展的夙愿。挖掘歡樂的根本所在，打造觀光休閑體驗(yàn)于一體的旅游模式景觀。本案以大湘西文化為設(shè)計(jì)背景，土家族的生活方式服飾裝飾為設(shè)計(jì)要素，結(jié)合景觀空間營(yíng)造形態(tài)與審美情趣，更好的包裝本工程，提升工程品質(zhì)?？偲矫鎴D夜景平面圖夜景效果示圖意道路流線分析場(chǎng)景景觀流線濱水景觀流線景觀分區(qū)分析臨街商業(yè)景觀

場(chǎng)景體驗(yàn)景觀入口標(biāo)志景觀文化體驗(yàn)景觀大劇院水景體驗(yàn)景觀景觀節(jié)點(diǎn)流線分析商業(yè)街、小吃街意向運(yùn)用景觀場(chǎng)景營(yíng)造手法，渲染購(gòu)物與小吃的喧鬧情趣。百溪溝濱河休閑吧場(chǎng)景營(yíng)造借助百溪溝的水源，營(yíng)造休閑吧的親水性與意境生動(dòng)的情趣，運(yùn)用梯式跌水方式和搭建穩(wěn)固的簡(jiǎn)易親水平臺(tái)實(shí)現(xiàn)該水域景觀改造，將土家的水車水磨融入水系場(chǎng)景中，營(yíng)造歡快的農(nóng)耕場(chǎng)景。百溪溝沿河景觀營(yíng)造索溪濱河酒吧場(chǎng)景營(yíng)造以亭臺(tái)樓宇營(yíng)造濱水平臺(tái)與水上酒吧場(chǎng)景，打造張家界第一水上酒吧街。索溪沿河景觀營(yíng)造運(yùn)用三段攔水壩將索溪的水蓄積起來，讓本地塊區(qū)域內(nèi)的水系保持常年滿水狀態(tài)，形成飽和態(tài)景觀水域，同時(shí)搭建親水平臺(tái)實(shí)現(xiàn)人的親水性提升水上酒吧街水上品質(zhì)。在次