九江地段地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤項(xiàng)目思路

讓你的生活成為別人的奢享九江市物質(zhì)再生利用回收公司周邊地段推廣策略案綱要壹、市場(chǎng)研判篇貳、市場(chǎng)定位篇叁、營(yíng)銷推廣篇肆、商業(yè)定位建議壹、市場(chǎng)研判宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)、總結(jié)、預(yù)測(cè)。。。。。。一、九江市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況1）GDP發(fā)展分析近年來(lái)，九江市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值迅速增長(zhǎng)。“八五”期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅在全國(guó)200多個(gè)地級(jí)以上城市中列第10位。2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值213.07億元。生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增加,經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也得以實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。請(qǐng)市調(diào)人員提供2003—2006年九江市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的對(duì)比圖。

2006年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.3：52.8:39.9，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.5%、65.6%和31.9%。人均GDP突破兩萬(wàn)元，達(dá)22390元，增長(zhǎng)15.9%。九江市三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整朝著良性方向發(fā)展，有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展根基更加穩(wěn)固。

2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析此處為南昌市的數(shù)據(jù)，希望能提供九江市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)及其圖表。3）固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資成支柱。2004年同比上年增48.9%，其中房地產(chǎn)投資85.18億元，增長(zhǎng)41.9%；2005年同比上年增長(zhǎng)44%；房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力，而固定資產(chǎn)投資比例的快速增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。此處為南昌市的數(shù)據(jù)，希望能提供九江市的固定資產(chǎn)投資總額分析。4）社會(huì)消費(fèi)品總額社會(huì)消費(fèi)品總額保持較高增長(zhǎng)速度。年均增長(zhǎng)保持10％以上，2005年同比增長(zhǎng)15.7％；消費(fèi)品零售批發(fā)業(yè)保持快速增量，消費(fèi)品結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，商品市場(chǎng)聚集能力增強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示社會(huì)消費(fèi)能力有效增強(qiáng)。此處為南昌市的數(shù)據(jù)，城市職工工資水平和消費(fèi)性支出增大，但增幅比成下降趨勢(shì)。值得注意的是，職工工資水平增幅比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特別是中高端市場(chǎng)不利。5）市職工平均工資水平此處為南昌市的數(shù)據(jù)，2002年-2004年，城鎮(zhèn)職工水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增幅比呈現(xiàn)下降和不穩(wěn)定趨勢(shì)，直到2005年增幅比約為17.8％，收入大幅增長(zhǎng)。6）市職工平均可支配收入此處為南昌市的數(shù)據(jù)，——宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)論性描述：1、九江市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景樂觀，穩(wěn)步跨入“十一五”發(fā)展計(jì)劃。2、城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高，收入、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)性支出同步增長(zhǎng)，但城鎮(zhèn)收入增幅比成下降趨勢(shì)，收入增幅比與房?jī)r(jià)增幅比成微弱反比，將一定程度影響居民消費(fèi)和置業(yè)能力。3、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊人群置業(yè)潛力正在不斷增加，農(nóng)民收入成規(guī)模增加，為城郊結(jié)合部、城郊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了有力的信心支撐。二、南昌住宅市場(chǎng)分析

1、近年房地產(chǎn)投資研析

近年來(lái)，九江市場(chǎng)投資總量總體增加，2006年上半年，九江市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，比上年同期增長(zhǎng)%。從2007上半年數(shù)據(jù)顯示，九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。

南昌住宅市場(chǎng)步入買方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)2003年的快速增長(zhǎng)后，在2004-2006年逐步走向平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府調(diào)控下理性向前發(fā)展，20067房地產(chǎn)商品房銷售增長(zhǎng)平穩(wěn)，市區(qū)商品房預(yù)銷售面積較上年同期增長(zhǎng)％，商品房交易市場(chǎng)依然表現(xiàn)活躍。2、商品房市場(chǎng)供需分析

房地產(chǎn)銷售均價(jià)整體持續(xù)增長(zhǎng),漲幅較大，置業(yè)門檻不斷抬高；

房?jī)r(jià)仍然居高不下,2006年房?jī)r(jià)增幅甚至突破10％，從另外一方面也提高了占絕對(duì)數(shù)量的低收入階層的購(gòu)房門檻,造成了市場(chǎng)供求矛盾的突出.3、住宅市場(chǎng)價(jià)格研析4、新推建筑形態(tài)研析從供應(yīng)量上分析，多層供應(yīng)仍是市場(chǎng)主力，高層為輔，小高其次，別墅量最小。高層以市中心區(qū)段和紅谷灘板塊居多，多層供應(yīng)占39％，蓮塘、市區(qū)、新建、象湖板塊等區(qū)域供應(yīng)都較大。小高層則以其較靈活的建筑形態(tài)保證了在各區(qū)位的供應(yīng)，優(yōu)勢(shì)明顯整體銷售較好。5、新推戶型供求研析

目前南昌市場(chǎng)二房、三房依舊為主力戶型，上半年三房供應(yīng)占60％，二房占21％，二者占據(jù)主力，成為樓市暢銷戶型。四房、復(fù)式瓶頸難破，銷售彌堅(jiān)。一房主要以公寓為主，市中心居多，占據(jù)著地段和總價(jià)的優(yōu)勢(shì)使其整體銷售情況也較佳?！沤康禺a(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)速度加快九江市2005年始提出建設(shè)“美麗、富裕、和諧、強(qiáng)盛”的社會(huì)主義新九江的目標(biāo)，全面啟動(dòng)總投資近20億元的第一輪城市大建設(shè)，2006年下半年又啟動(dòng)第二輪城市大建設(shè)，全力突進(jìn)大工業(yè)、大旅游、大物流和城市大建設(shè)的“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略。在此契機(jī)下，九江房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)全盛時(shí)期，以居民住宅建設(shè)為重點(diǎn)，分層次推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以滿足居民不同住房需求為目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。圍繞解決廣大中低收入家庭住房困難，重點(diǎn)建設(shè)分布合理、連片開發(fā)的普通商品住宅，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房規(guī)模。圍繞美化人居環(huán)境，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、品味較高、功能完善的中高檔商品房和住宅區(qū)。圍繞適應(yīng)人流物流擴(kuò)大趨勢(shì)和提升城市服務(wù)功能，積極推進(jìn)設(shè)施配套、運(yùn)行高效的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)建設(shè)。

市中心市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)減少，價(jià)值上升但是，值得注意的是，城市中心板塊的項(xiàng)目卻較為珍惜，隨著對(duì)拆遷的規(guī)模和進(jìn)度的控制，一定程度上會(huì)降低今后土地供應(yīng)中的市中心供地比例，從而使市中心物業(yè)變得更加稀缺，其土地價(jià)值必然會(huì)有大幅提升。市中心物業(yè)的價(jià)值提升對(duì)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)形成支持，而另一方面市中心物業(yè)供應(yīng)的減少又會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。——宏觀市場(chǎng)結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)趨好，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)工業(yè)和服務(wù)業(yè)比重上升將催生新的購(gòu)房群體房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，一、二、三級(jí)市場(chǎng)協(xié)同上漲處于快速上升期九江房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步升級(jí)，從成本型市場(chǎng)向產(chǎn)品型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，高價(jià)值產(chǎn)品溢價(jià)區(qū)間將不斷提高，為本案創(chuàng)新及品質(zhì)溢價(jià)帶來(lái)機(jī)會(huì)三、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析

項(xiàng)目位于潯陽(yáng)組團(tuán)東側(cè)，北臨長(zhǎng)江，南抵九江師專，西與廬峰小區(qū)交界，東濱白水湖，隸屬老城區(qū)。這一區(qū)域內(nèi)基本上都為九江市較中心區(qū)位的樓盤，在九江整體樓市中占據(jù)較高端地位。1、區(qū)域概況本案本案老城邊緣地帶，傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)特區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)漸入佳境:九江市物質(zhì)再生利用回收公司周邊地段是潯陽(yáng)組團(tuán)東側(cè)的重要組成部分。近幾年來(lái)，該地段發(fā)展比較迅速，基本形成了以市場(chǎng)物流為主的城市格局；但其中心地區(qū)，特別是九江市物質(zhì)再生利用回收公司周圍，由于原來(lái)的建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，造成布局零亂，公共設(shè)施配套不全，居住環(huán)境質(zhì)量較差，已嚴(yán)重地影響到城市的空間景觀和居民的生活質(zhì)量。2、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征多方規(guī)劃利好共同推升板塊開發(fā)熱潮；

隨著市府對(duì)該板塊的重新定位和改造，加之區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)沿線逐步改造到位，區(qū)域的土地價(jià)值一下得以全量釋放，而政府也逐步放開了對(duì)區(qū)域土地的控制，自07年起，區(qū)域樓盤逐漸增多，城北一些品質(zhì)較高的樓盤紛紛出現(xiàn)，使得該區(qū)域成為九江樓市的熱點(diǎn)板塊之一。區(qū)域的商業(yè)開發(fā)價(jià)值逐步被市場(chǎng)看好；區(qū)域內(nèi)兩條城市干道——長(zhǎng)虹北路（道路紅線寬60米）和廬峰東路（道路紅線寬30米）；通過(guò)長(zhǎng)虹北路可直達(dá)火車站，通過(guò)廬峰東路可直達(dá)大中路商業(yè)區(qū)，九江長(zhǎng)江大橋和昌九高速公路盡在咫尺，對(duì)外交通聯(lián)系便捷。3、內(nèi)部發(fā)展態(tài)勢(shì)良好該地段目前已形成了具有一定規(guī)模的四大市場(chǎng)，即天馬建材大市場(chǎng)、潯陽(yáng)水產(chǎn)大市場(chǎng)、黃氏干貨大市場(chǎng)和蔬菜大市場(chǎng)。該四大市場(chǎng)將與濂溪片區(qū)物流中心一道逐漸成為贛北地區(qū)產(chǎn)品集散地。該地段市場(chǎng)物流業(yè)的發(fā)展，一方面將為九江的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)勁的動(dòng)力，另一方面良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，勢(shì)必帶動(dòng)該地段周邊地區(qū)迅速崛起。近期區(qū)域土地供應(yīng)依然從緊

由于該區(qū)域亦屬老城區(qū)，居民分布密集，拆遷不易，能空出的土地僅為外遷的企業(yè)用地，但此類土地畢竟少數(shù)，這也導(dǎo)致該區(qū)域土地供應(yīng)量有限，地價(jià)相對(duì)較高。

3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況住宅市場(chǎng)供求情況

項(xiàng)目占地面積建筑面積已推期數(shù)及面積現(xiàn)推期數(shù)及面積現(xiàn)推物業(yè)銷（整體）均價(jià)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況

地理位置土地面積（畝）土地用途規(guī)劃指標(biāo)成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）總地價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得人四、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案解析項(xiàng)目名項(xiàng)目概況：項(xiàng)目圖片主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及配套項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：總建筑面積:商業(yè)及辦公部分住宅部分地下建筑面積總戶數(shù):容積率:綠化率:項(xiàng)目定位主題定位：規(guī)劃定位：風(fēng)格定位：項(xiàng)目述評(píng)：貳、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目研析、屬性、客群、價(jià)格、形象。。。。。。一、項(xiàng)目研析項(xiàng)目本體資源與影響條件評(píng)價(jià)：處于城市中央的輻射區(qū)，雖然受城市擴(kuò)張和知名樓盤帶動(dòng)逐步發(fā)展，但仍屬于周邊環(huán)境較差的陌生區(qū)域本體地形地貌限制條件

地塊地形地貌呈南高北低，中部高，東、西兩側(cè)低的態(tài)勢(shì)，地塊內(nèi)部存在高差，對(duì)項(xiàng)目景觀營(yíng)造有利位于知名成熟市場(chǎng)商圈畔，可共享資源，同時(shí)有效找到客戶；區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集，景觀資源較好，為項(xiàng)目提供了可能的客戶資源與城市零距離，區(qū)域有一定的交通距離優(yōu)勢(shì)

區(qū)域大環(huán)境尚未成熟，周邊較為繁亂項(xiàng)目直接與農(nóng)民房及市場(chǎng)接壤，環(huán)境雜亂項(xiàng)目?jī)?nèi)道路暫時(shí)較為復(fù)雜非頻臨交通主干道，通達(dá)性和昭示性相對(duì)較差。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)周邊強(qiáng)勢(shì)配套較多，但環(huán)境差、舊房多自然風(fēng)貌有限，但附近仍可享受強(qiáng)勢(shì)景觀資源與城市和自然的距離不遠(yuǎn)，需要主動(dòng)承接，自已創(chuàng)造項(xiàng)目SWOT分析

外部S1、區(qū)位：舊城中心區(qū)之一，中心商業(yè)節(jié)點(diǎn)2、規(guī)模：規(guī)模適中，南北狹長(zhǎng)布局利于用地內(nèi)建筑共享景觀資源。3、交通：用地臨近長(zhǎng)虹大道、廬峰路兩條主干道，交通便利，公交通達(dá)。3、自然景觀：遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江、白水湖4、配套資源：教育、學(xué)校及生活配套資源齊備，環(huán)境成熟。5、人口資源：片區(qū)人口極集中，居住氛圍極佳W1、項(xiàng)目主入口周邊環(huán)境較差2、正臨路段社區(qū)配套有待加強(qiáng)。3、商業(yè)對(duì)營(yíng)銷構(gòu)成一定壓力。4、臨近城市干道，周邊民房較多，市場(chǎng)林立，出入安全性不佳，很難樹立高尚小區(qū)的格調(diào)。O1、政府重點(diǎn)規(guī)劃商圈，未來(lái)區(qū)域前景看好。2、大量商業(yè)配套靠攏，片區(qū)商業(yè)人氣氛圍更加集中。3、火車站近在咫尺，片區(qū)交通價(jià)值充沛。4、目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有利于房地產(chǎn)開發(fā)。5、老城區(qū)項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少。SO策略WO策略1、充分利用成熟片區(qū)，人口聚集特點(diǎn)，高起點(diǎn)營(yíng)銷，做好價(jià)格梯度，逐步推盤實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。1、規(guī)劃上做好主出入文章，避免人流阻隔2、通過(guò)具備特色的概念營(yíng)銷制造關(guān)注點(diǎn)，轉(zhuǎn)移不足。2、商業(yè)業(yè)態(tài)定位注意業(yè)態(tài)的把握T1、開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤開發(fā)漸起，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、部分樓盤占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，周邊市場(chǎng)林立，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)面積的定位形成一定排擠。ST策略WT策略1、把握鄰近競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案特點(diǎn)，利用自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與周邊樓盤做出差異特色。2、大型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入一方面充分考慮周邊整體商業(yè)氛圍的形成，另一方面針對(duì)同質(zhì)化業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)避。1、把握住宅及商業(yè)運(yùn)作的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，互為襯托，營(yíng)造銷售高峰。內(nèi)部

我們?cè)賮?lái)總結(jié)一下通過(guò)SWOT分析出的項(xiàng)目最明顯的屬性支撐

1、優(yōu)越的區(qū)位地段賦于項(xiàng)目天然的繁華社區(qū)的特質(zhì)

2、開放性的商業(yè)基調(diào)奠定的多指向的居住特點(diǎn)

3、成熟商圈氛圍和競(jìng)爭(zhēng)決定的特色商業(yè)發(fā)展路線二、項(xiàng)目客群定位：——住宅客群定位主力群體：九江的高端收入人仕、商人、專業(yè)市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主次主力群體：周邊收入較高的市民、地市有錢客戶他們普遍受過(guò)良好的教育，憑著自己的努力和聰穎，已經(jīng)在各行各業(yè)嶄露頭角，處于事業(yè)的上升期。收入相對(duì)較高，有所積蓄，由于能力的具備，他們對(duì)未來(lái)充滿信心，對(duì)能創(chuàng)造更多財(cái)富從不懷疑。有伴侶或子女，處于兩人世界到三口之家的轉(zhuǎn)變中，他希望為家人帶來(lái)更加優(yōu)越的生活。房子是奮斗的成果，也是自身能力與職位的體現(xiàn)，希望通過(guò)置業(yè)可以把自己納入到更高的圈層。主力群體洞察他們是來(lái)自湖北黃梅小石等地，在九江做生意，他們?cè)诰沤床臅r(shí)刻，也希望能在這里安家置業(yè)，擴(kuò)大事業(yè)。他們收入屬較高，生活富足，希望通過(guò)購(gòu)買房子為自己的事業(yè)在下一城。周邊商業(yè)客戶洞察他們是土生土長(zhǎng)的九江人，大都三口之家，不缺吃不缺穿也不缺房住，生活并不忙碌，更多悠閑自在。他們收入屬中上等水平（商人除外），生活相對(duì)富足，看到親朋好友置業(yè)，也有所動(dòng)容，也希望通過(guò)換房能為自己帶來(lái)面子、得以炫耀的資本以及更加優(yōu)越的生活。次主力群體洞察除了具有相同購(gòu)買能力外，他們還具有相同的購(gòu)買動(dòng)機(jī)需要一個(gè)匹配自己的有面子的房子！二、項(xiàng)目屬性定位由此，我們可以以這樣一個(gè)概念來(lái)概括出我們的項(xiàng)目屬性都市新

奢適主義本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于提倡都市化生活，不顯山露水，但追求精致的居住理念，“都市·新奢適”是本項(xiàng)目最有優(yōu)勢(shì)的發(fā)展方向。什么是都市·新奢適主義？

——奢華是什么？——奢華是夸張的、繁復(fù)的、華麗的新奢適是什么？——新奢適是內(nèi)斂的、簡(jiǎn)約的、精致的、人性的、舒適的新奢適主義簡(jiǎn)潔的都市格調(diào)的自然精致的人生在這里，既能享受城市的繁華、活力和便捷，又不必忍受嘈雜和擁擠……在這里，欣賞到的自然不孤立于都市之外……在這里，回歸生活的本質(zhì)，舒適而又有品味……項(xiàng)目的整體定位:具有“都市新奢適主義”人文氣質(zhì)的高品質(zhì)社區(qū)樹立標(biāo)桿建立區(qū)隔強(qiáng)調(diào)區(qū)位整體定位全面拔高42新奢適主義…距都市很近，離自然不遠(yuǎn)

——簡(jiǎn)潔的城市

——格調(diào)的自然

——精致的人生“新奢適主義”主張事業(yè)有成，更渴望生活感悟；擁有金錢，卻不為財(cái)富統(tǒng)治；追求品位生活，絕不附庸風(fēng)雅和裝腔作勢(shì)；享樂人生，認(rèn)為這是對(duì)工作的最佳犒賞；生活的質(zhì)與量，相信自己的眼光，不為他人言語(yǔ)所動(dòng)搖；在品味自己生活的同時(shí)，期待邁入下一個(gè)人生臺(tái)階，那里，是足以奠定成功的基石。后奢華主義—緣于都市高于都市，源于自然高于自然新奢適主義?簡(jiǎn)潔的城市在這里，既能享受城市的繁華、活力和便捷；又不必忍受嘈雜和擁擠……這里欣賞到的自然不孤立于都市之外；你眼中的自然是源自自然的，更超卓自然的，格調(diào)……新奢適主義?格調(diào)的自然新奢適主義?精致的人生人生怎能千篇一律，只有格調(diào)才符合你！別人眼中的奢華只是金錢的堆砌，這里的空間每一寸都恰到好處，舒適最華貴……物業(yè)發(fā)展建議總體原則產(chǎn)品核心價(jià)值物業(yè)發(fā)展建議基于兩方面考慮來(lái)展開：從整體定位提煉出的項(xiàng)目靈魂：新奢適主義精神在產(chǎn)品體系中的表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值：如何跟周邊樓盤形成差異化，取得核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目定位所宣傳的新奢適主義主題落在產(chǎn)品層面需要表現(xiàn)的是簡(jiǎn)潔的都市、格調(diào)的自然、精致的人生競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值增加競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值的原則是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈、難以突破之處通過(guò)差異化化解競(jìng)爭(zhēng)壓力，在難以差異化之處保持跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同等競(jìng)爭(zhēng)面，在少數(shù)單點(diǎn)上發(fā)力形成創(chuàng)新突破物業(yè)發(fā)展建議貫穿的主線：

新奢適主義精神在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的體現(xiàn)新奢適主義簡(jiǎn)潔的都市格調(diào)的自然精致的人生氣勢(shì)的規(guī)劃；簡(jiǎn)約的外立面；泰式皇家園林；人本主義創(chuàng)新戶型；完善的配套；貼心物管；物業(yè)發(fā)展建議的輔線：

同競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，如何形成競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值增加（CVA）建筑整體規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)園林景觀物管及配套設(shè)施差異化——博采眾長(zhǎng)差異化——引入成功經(jīng)驗(yàn)差異化——形成爆發(fā)點(diǎn)保持市場(chǎng)同等水平全面創(chuàng)新——重點(diǎn)突破1.氣勢(shì)的規(guī)劃如何體現(xiàn)：

一片震撼的中央水景（坡度景觀）

一個(gè)大氣半開敞的入口

一個(gè)城市廣場(chǎng)打造奢華氣場(chǎng)！打造奢華氣場(chǎng)！打造奢華氣場(chǎng)！規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（1）——

昭示性好，大氣的半開放式主入口主入口入口設(shè)置富有現(xiàn)代都市氣息的、開敞大氣，人工痕跡強(qiáng)，對(duì)外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)；入口的儀式感。規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（2）——開闊而有儀式感的城市廣場(chǎng)

開放的城市廣場(chǎng)、作為社區(qū)的公共活動(dòng)空間，形成區(qū)域獨(dú)特的景觀節(jié)點(diǎn)，提升項(xiàng)目的城市印象和整體形象在廣場(chǎng)周邊圍繞立柱或種幾棵大樹能很好地形成儀式感規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（3）——

震撼的中央水景將是本項(xiàng)目中最精華的規(guī)劃亮點(diǎn)2、外立面規(guī)劃：本項(xiàng)目整體色彩建議——

以淺色為主要色調(diào)，點(diǎn)綴其他色系來(lái)提亮

整體感覺簡(jiǎn)潔大方，都市意向濃，有較強(qiáng)的視覺沖擊力；具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項(xiàng)目銷售；大方明快的色調(diào)，淺色帶上少量紅色能增加整體亮色，穩(wěn)重又不顯沉悶；同時(shí)，配合項(xiàng)目地塊的坡地優(yōu)勢(shì)，建筑自然起伏，成為高地建筑典范。3、本項(xiàng)目園林景觀價(jià)值點(diǎn)分析——

囊括了市場(chǎng)上品質(zhì)園林的優(yōu)點(diǎn)，又有獨(dú)特的格調(diào)鮮明的主題人工痕跡注重參與性泰式皇家園林＿格調(diào)的自然

多公共交流和運(yùn)動(dòng)休憩空間架空層泛會(huì)所公共空間的打造

大面積的淺水及層次豐富的水景與現(xiàn)代建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)富有格調(diào)，有利于營(yíng)銷推廣經(jīng)過(guò)修飾，顯示品質(zhì)的植被增加人文雕塑趣味性強(qiáng)的園林小品注重細(xì)節(jié)處理，精致見長(zhǎng)泰式皇家園林——大面積中央水景形成足夠的展示效果，水面開闊，淺水可見底，減少開挖和后期維護(hù)成本以游泳池作為中央水景，既能發(fā)揮功用，有開闊形成足夠的景觀面由中央景觀區(qū)向其它區(qū)域園林景觀延伸；泰式皇家園林——多層次的水面，通過(guò)臺(tái)地、下沉增加落差，富于變化的應(yīng)用泉臺(tái)地及池境溪下沉泰式皇家園林——風(fēng)格協(xié)調(diào)精致的雕塑及小品增添了自然的格調(diào)和情趣泰式皇家園林——注重細(xì)節(jié)處理，營(yíng)造生活情調(diào)魚紋狀的地漏路燈裝飾貝殼呼叫器路燈泰式皇家園林——注重參與性，設(shè)置一些用于社區(qū)交流和休憩的公共景觀，滿足精神享受需要61泰式皇家園林——公共空間的打造：入戶大堂局部挑空，占用外部空間，引入綠化和休憩沙發(fā)等，強(qiáng)化精致感兩房小三房：在緊湊的總面積下保證設(shè)計(jì)無(wú)缺陷，增加錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等居住空間以提高舒適性和得房率生活陽(yáng)臺(tái)30平米超大陽(yáng)臺(tái)（亦可改為入戶花園）主臥套房110平米的小三房?動(dòng)靜分離，干濕分離?270度轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)，與自然親密接觸?入戶花園?錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

?雙臥一廳南向設(shè)計(jì)?主臥套房，私密性強(qiáng)?南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通透性佳?30平米大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目檔次4、戶型推薦錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)入戶花園轉(zhuǎn)角凸窗83.1平米兩房舒適三房:集中運(yùn)用增加情調(diào)空間的方式，提升居住的格調(diào)感，通過(guò)戶型品質(zhì)和贈(zèng)送面積來(lái)吸引客戶大入戶花園露臺(tái)步入式凸窗主臥大陽(yáng)臺(tái)130平米三房15平米入戶花園生活陽(yáng)臺(tái)15平米大露臺(tái)凸窗?入戶花園挑空，打破目前南昌市場(chǎng)常規(guī)入戶花園常規(guī)設(shè)計(jì)；面積全贈(zèng)送，提升性價(jià)比?客廳、臥室露臺(tái)相連形成超級(jí)觀景、休閑庭院，美景茶香伴隨左右?主臥前窗后臺(tái)，270度觀景采光入戶花園客廳和三房朝南，近14米面寬的超舒適戶型大面積的情調(diào)空間設(shè)計(jì)，120平米的三房大戶型：通過(guò)多種創(chuàng)新組合或突出一點(diǎn)創(chuàng)新極致化作為引爆點(diǎn)，形成最具創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力的戶型平米超大花園面寬5.1米超大挑高陽(yáng)臺(tái)?大戶型客戶講究的是居住的品質(zhì)感和尊貴感，激起其購(gòu)買欲望，在產(chǎn)品方面完全領(lǐng)先項(xiàng)目戶型，通過(guò)多種創(chuàng)新組合或極致的創(chuàng)新來(lái)形成競(jìng)爭(zhēng)力?空中院館、功能房、轉(zhuǎn)角凸窗等創(chuàng)新為產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)，而超大入戶花園或者陽(yáng)臺(tái)提升了產(chǎn)品的檔次和價(jià)值大陽(yáng)臺(tái)空中院館入戶花園陽(yáng)光房陽(yáng)光房5、完備的配套表現(xiàn)為：

體現(xiàn)領(lǐng)先生活理念的環(huán)保節(jié)能技術(shù)

滿足精致人生追求的會(huì)所打造奢華配套！打造奢華配套！高檔樓盤中會(huì)所已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)配置，項(xiàng)目在內(nèi)容和尺度上進(jìn)行突破，定位為精致和格調(diào)運(yùn)動(dòng)健身成為各會(huì)所固定組成模塊各會(huì)所根據(jù)自身特點(diǎn)，定位會(huì)所主題，總體切合度比較高本項(xiàng)目會(huì)所從客戶定位、社區(qū)規(guī)模和持續(xù)經(jīng)營(yíng)角度考慮，難以在硬件上進(jìn)行突破。比較現(xiàn)實(shí)的做法是在保持標(biāo)準(zhǔn)配置的同時(shí)，對(duì)一些小的環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新，著力考慮花費(fèi)小卻對(duì)客戶沖擊力強(qiáng)的科目本項(xiàng)目會(huì)所建議：水岸島式會(huì)所設(shè)計(jì)，在外型上體現(xiàn)生活格調(diào)，服務(wù)內(nèi)容上注重實(shí)用：人文、親水、健康主題提供全面的休閑、運(yùn)動(dòng)等會(huì)所功能特色鮮明會(huì)所獨(dú)立布置，作為展示的一部分，昭示性強(qiáng)與小區(qū)新奢適主義定位結(jié)合會(huì)所配置原則：人文、親水、健康會(huì)所，主題特色鮮明在滿足老年人和孩子的休閑設(shè)施基礎(chǔ)上，增加大眾型休閑/運(yùn)動(dòng)設(shè)施具體設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人文關(guān)懷和創(chuàng)新精神具體建議：會(huì)所功能分區(qū)與結(jié)構(gòu)：棋牌室書吧情調(diào)泳池理療與SPA乒乓室健身房本項(xiàng)目會(huì)所建議：人文、親水、健康會(huì)所，

滿足高知群體的精致人生追求在控制成本的前提下，發(fā)展生態(tài)節(jié)能住宅本項(xiàng)目生態(tài)節(jié)能創(chuàng)新建議根據(jù)不同的物業(yè)類別特征，成本和相應(yīng)的客戶需求，采取生態(tài)節(jié)能技術(shù)。通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)能。如，注意南北通透，玻璃與墻面的比例，避免暗廚暗衛(wèi)。采用低成本節(jié)能新技術(shù)。推薦生態(tài)節(jié)能型住宅技術(shù)節(jié)能技術(shù)價(jià)格單位建筑面積價(jià)格（元/平方米）備注新風(fēng)系統(tǒng)30~50變壓式止逆煙道10元不銹鋼雙封地漏60元/個(gè)1元此價(jià)格為直徑63毫米規(guī)格外保溫墻系統(tǒng)85元中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)10元普通中空玻璃650元/平方米（窗面積）40元斷熱鋁材窗框1500元/平方米（窗面積）250元/平方米世界頂級(jí)德國(guó)旭格食物垃圾處理機(jī)1060元/戶10元/平方米住宅規(guī)格地下車庫(kù)防水層50元/平方米（車庫(kù)地面）11元/平方米包括材料費(fèi)和人工費(fèi)生態(tài)滅蚊機(jī)6000元/臺(tái)0.76元/平方米1臺(tái)/10000平建面同層排水系統(tǒng)3500元/個(gè)衛(wèi)生間55元/平方米住宅規(guī)格創(chuàng)新建議6、物業(yè)管理原則：參考客戶需求，體現(xiàn)新奢適主義的貼心享受超越競(jìng)爭(zhēng)樓盤的物業(yè)管理和配套設(shè)施，成為加分項(xiàng)。項(xiàng)目定位的高素質(zhì)客戶群對(duì)物業(yè)管理和配套設(shè)施已具備相當(dāng)高的認(rèn)知程度，業(yè)主關(guān)懷和服務(wù)意識(shí)深入人心，必須在這方面做足功課。基于本項(xiàng)目都市新奢適主義定位，綜合考慮。物業(yè)管理水平都市新奢適主義主題客戶需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)體現(xiàn)業(yè)主享受生活，放心居住的私屬領(lǐng)域和主人感；小區(qū)智能化體現(xiàn)都市生活感；具有市場(chǎng)前瞻性的、充分考慮人居舒適和物管成本，采用性價(jià)比和適用性的環(huán)保技術(shù)來(lái)詮釋新奢適主義生活方式；市場(chǎng)上的物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化，多數(shù)知名樓盤聘請(qǐng)專門的物業(yè)管理公司或采取顧問合作的形式目前九江不少中高端樓盤將物管作為營(yíng)銷宣傳的一部分，多聘請(qǐng)專業(yè)的物管公司。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已樹立了物管的高標(biāo)準(zhǔn)，客戶要求物管公司知名度高，更注重服務(wù)的質(zhì)量而非內(nèi)容。中高檔樓盤的物業(yè)管理費(fèi)普遍在0.5~1.2元/平方米。本項(xiàng)目在物業(yè)管理上要保證競(jìng)爭(zhēng)的平衡，引進(jìn)知名物管，營(yíng)銷前置，更注重業(yè)主關(guān)懷。物業(yè)管理方式選擇——建議直接聘請(qǐng)知名物管公司，如中海、世邦魏理仕、加拿大高力等公司專業(yè)的物業(yè)管理能從形象和功能上提升社區(qū)生活品質(zhì)對(duì)本項(xiàng)目的具體建議：根據(jù)不同物業(yè)類別，分兩類組團(tuán)進(jìn)行管理覆蓋基本服務(wù)：保安、消防、衛(wèi)生、車輛、綠化等管理；重點(diǎn)突出安保，在營(yíng)銷時(shí)除展示智能化器材外，建議聘請(qǐng)專業(yè)的物管人員做現(xiàn)場(chǎng)展示針對(duì)客戶的素質(zhì)層次，提供超值性服務(wù)：及時(shí)家居維修、真情互動(dòng)關(guān)愛、健康生活等服務(wù)專業(yè)服務(wù)貼心什么樣的案名足以匹配項(xiàng)目？七里香堤譽(yù)花園城市精典城市名邸藍(lán)波灣金域藍(lán)灣我們認(rèn)為：刻意修飾的名字反而不足以彰顯項(xiàng)目氣度?？v觀世界頂級(jí)住宅，都是簡(jiǎn)單而大氣的。作為復(fù)合地產(chǎn)，涵蓋高尚住宅與專業(yè)市場(chǎng)的本項(xiàng)目不僅屹立于九江城北門戶更是居住與商業(yè)的標(biāo)志與象征是城市價(jià)值與居住價(jià)值、商業(yè)價(jià)值的彰顯還有什么比“都匯·國(guó)際廣場(chǎng)”更能代表這種氣度的案名嗎？都匯·國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目命名：無(wú)限擴(kuò)大區(qū)位價(jià)值強(qiáng)調(diào)品質(zhì)中性命名，亦住亦商具有極強(qiáng)的延展性叁、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及傳播策略營(yíng)銷、策略、傳播、展示、預(yù)算。。。。。。一、策略源起：營(yíng)銷推廣須解決的問題市中心邊緣地帶與區(qū)域中心定位存在一定的認(rèn)知偏差老市場(chǎng)區(qū)、市中心邊緣地帶：配套雖多，環(huán)境欠佳，生活品質(zhì)較差。市場(chǎng)認(rèn)知城北第一門戶；區(qū)域中心區(qū)；城市價(jià)值聚焦點(diǎn)；火車站旁物業(yè)；景觀旁物業(yè)。觀念轉(zhuǎn)化問題Ⅰ一、策略源起：營(yíng)銷推廣須解決的問題區(qū)域商業(yè)超常規(guī)布局，商戰(zhàn)一觸即發(fā)！半徑約500米，大型市場(chǎng)有四個(gè)：即天馬建材大市場(chǎng)、潯陽(yáng)水產(chǎn)大市場(chǎng)、黃氏干貨大市場(chǎng)和蔬菜大市場(chǎng)。該四大市場(chǎng)將與濂溪片區(qū)物流中心一道逐漸成為贛北地區(qū)產(chǎn)品集散地。市場(chǎng)現(xiàn)狀營(yíng)銷推廣要樹立的品牌形象：城北第一門戶，區(qū)域真正的商核中心都市生活主場(chǎng)，城北的魅力舞臺(tái)推廣目標(biāo)問題Ⅱ二、營(yíng)銷總體策略1、推盤策略互動(dòng)·借勢(shì)推盤步驟A：多層（銷售）、小高層（銷售）推盤步驟B：專業(yè)市場(chǎng)銷售步驟B借步驟A的勢(shì)樹立主題商業(yè)的優(yōu)勢(shì)“五點(diǎn)一線”整合攻擊2、傳播策略以階段性重點(diǎn)事件營(yíng)銷為引爆點(diǎn)。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營(yíng)銷動(dòng)線配合五大傳播推廣重點(diǎn)形成本項(xiàng)目的銷售浪潮，五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、精確點(diǎn)殺。二、營(yíng)銷總體策略

現(xiàn)場(chǎng)包裝賣場(chǎng)包裝

拜訪推廣（商業(yè)）媒介推廣

賣場(chǎng)推廣2、傳播策略五點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)包裝、賣場(chǎng)包裝、媒介推廣賣場(chǎng)推廣、拜訪推廣一線：事件營(yíng)銷動(dòng)線（重點(diǎn)）二、營(yíng)銷總體策略3、服務(wù)策略TCS（全程客戶滿意）系統(tǒng)導(dǎo)入

根據(jù)我司多年的銷售經(jīng)驗(yàn)，九江樓盤的成交客戶中平均約有3至5成的客戶是通過(guò)“老”客戶（已成交）介紹的。口碑營(yíng)銷已成為九江樓市最重要的銷售渠道之一。在項(xiàng)目形象推廣期間即導(dǎo)入TCS系統(tǒng)，必將極大提升項(xiàng)目品牌價(jià)值，進(jìn)而開辟第二銷售（銷售中心為第一渠道）通道。二、營(yíng)銷總體策略TCS體系：3、服務(wù)策略A、隆鑫俱樂部會(huì)員招募：形象導(dǎo)入期即成立項(xiàng)目俱樂部，全城招募會(huì)員。會(huì)員可享受系列消費(fèi)優(yōu)惠：如優(yōu)惠購(gòu)買物業(yè)、享受會(huì)員單位消費(fèi)折扣等；B、特色服務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)酒店式體驗(yàn)服務(wù)，紅茶、香檳等；C、業(yè)主全程品質(zhì)監(jiān)督；D、業(yè)主特權(quán)服務(wù)：業(yè)主介紹新客戶成交，新客戶可額外獲贈(zèng)優(yōu)惠，業(yè)主也可享受積分優(yōu)惠；二、營(yíng)銷總體策略三、營(yíng)銷及傳播戰(zhàn)略布局1.各階段營(yíng)銷策略推盤期第一波：客戶積累期目的：造勢(shì)、會(huì)員招募、認(rèn)籌…導(dǎo)入形象、積累較多客源第二波：住宅第一批推售中心商業(yè)展開招商去化積累客源，一批銷售完成80%以上第三波：住宅第二批推售商鋪、酒店式公寓銷售展開目的：收盤…第二批銷售完成80%以上目的：開盤、中心主題商業(yè)導(dǎo)熱…第四波：整體掃尾目的：住宅價(jià)值提升，商鋪銷售壓力減輕…全部銷售完成80%以上互動(dòng)營(yíng)銷本項(xiàng)目

·平面視覺設(shè)計(jì)傳播攻略【攻略a】動(dòng)線封殺區(qū)域形式封殺對(duì)象三里街路旗沿線客源八角石廣場(chǎng)路旗/廣告牌競(jìng)爭(zhēng)樓盤及沿線客源長(zhǎng)虹大道火車站廣告牌區(qū)域客源大中路廣告牌市區(qū)客源三、營(yíng)銷及傳播戰(zhàn)略布局傳播攻略【攻略b】現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷中心常規(guī)項(xiàng)目辦公用品、營(yíng)銷道具、功能房等特設(shè)項(xiàng)目酒店侍應(yīng)：特聘經(jīng)星級(jí)酒店專業(yè)培訓(xùn)的侍應(yīng)生為現(xiàn)場(chǎng)侍應(yīng)；香氛營(yíng)銷：所有置業(yè)顧問統(tǒng)一一種香水；成交祝賀：客戶成交，現(xiàn)場(chǎng)香檳祝賀三、營(yíng)銷及傳播戰(zhàn)略布局傳播攻略【攻略c】現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)圍板目的：渲染現(xiàn)場(chǎng)氛圍，提升物業(yè)形象；位置：沿項(xiàng)目周邊三、營(yíng)銷及傳播戰(zhàn)略布局傳播攻略【攻略d】現(xiàn)場(chǎng)包裝