九江地段地產(chǎn)項目樓盤項目思路

讓你的生活成為別人的奢享九江市物質(zhì)再生利用回收公司周邊地段推廣策略案綱要壹、市場研判篇貳、市場定位篇叁、營銷推廣篇肆、商業(yè)定位建議壹、市場研判宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、片區(qū)競爭、總結(jié)、預(yù)測。。。。。。一、九江市宏觀經(jīng)濟運行概況1）GDP發(fā)展分析近年來，九江市國內(nèi)生產(chǎn)總值迅速增長?！鞍宋濉逼趪鴥?nèi)生產(chǎn)總值增幅在全國200多個地級以上城市中列第10位。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值213.07億元。生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增加,經(jīng)濟的快速發(fā)展,給房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ),房地產(chǎn)投資市場也得以實現(xiàn)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。請市調(diào)人員提供2003—2006年九江市國內(nèi)生產(chǎn)總值的對比圖。

2006年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.3：52.8:39.9，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為2.5%、65.6%和31.9%。人均GDP突破兩萬元，達22390元，增長15.9%。九江市三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整朝著良性方向發(fā)展，有力地推動了經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展根基更加穩(wěn)固。

2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析此處為南昌市的數(shù)據(jù)，希望能提供九江市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)及其圖表。3）固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)投資成支柱。2004年同比上年增48.9%，其中房地產(chǎn)投資85.18億元，增長41.9%；2005年同比上年增長44%；房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟發(fā)展的主動力，而固定資產(chǎn)投資比例的快速增長，直接拉動了經(jīng)濟的快速發(fā)展。此處為南昌市的數(shù)據(jù)，希望能提供九江市的固定資產(chǎn)投資總額分析。4）社會消費品總額社會消費品總額保持較高增長速度。年均增長保持10％以上，2005年同比增長15.7％；消費品零售批發(fā)業(yè)保持快速增量，消費品結(jié)構(gòu)升級加快，商品市場聚集能力增強，數(shù)據(jù)顯示社會消費能力有效增強。此處為南昌市的數(shù)據(jù)，城市職工工資水平和消費性支出增大，但增幅比成下降趨勢。值得注意的是，職工工資水平增幅比呈現(xiàn)下降趨勢，對房地產(chǎn)市場發(fā)展特別是中高端市場不利。5）市職工平均工資水平此處為南昌市的數(shù)據(jù)，2002年-2004年，城鎮(zhèn)職工水平穩(wěn)步增長，但增幅比呈現(xiàn)下降和不穩(wěn)定趨勢，直到2005年增幅比約為17.8％，收入大幅增長。6）市職工平均可支配收入此處為南昌市的數(shù)據(jù)，——宏觀經(jīng)濟結(jié)論性描述：1、九江市經(jīng)濟呈現(xiàn)快速穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展前景樂觀，穩(wěn)步跨入“十一五”發(fā)展計劃。2、城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高，收入、儲蓄、消費性支出同步增長，但城鎮(zhèn)收入增幅比成下降趨勢，收入增幅比與房價增幅比成微弱反比，將一定程度影響居民消費和置業(yè)能力。3、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊人群置業(yè)潛力正在不斷增加，農(nóng)民收入成規(guī)模增加，為城郊結(jié)合部、城郊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了有力的信心支撐。二、南昌住宅市場分析

1、近年房地產(chǎn)投資研析

近年來，九江市場投資總量總體增加，2006年上半年，九江市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，比上年同期增長%。從2007上半年數(shù)據(jù)顯示，九江市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。

南昌住宅市場步入買方市場，市場競爭更加激烈。南昌房地產(chǎn)市場歷經(jīng)2003年的快速增長后，在2004-2006年逐步走向平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場在政府調(diào)控下理性向前發(fā)展，20067房地產(chǎn)商品房銷售增長平穩(wěn)，市區(qū)商品房預(yù)銷售面積較上年同期增長％，商品房交易市場依然表現(xiàn)活躍。2、商品房市場供需分析

房地產(chǎn)銷售均價整體持續(xù)增長,漲幅較大，置業(yè)門檻不斷抬高；

房價仍然居高不下,2006年房價增幅甚至突破10％，從另外一方面也提高了占絕對數(shù)量的低收入階層的購房門檻,造成了市場供求矛盾的突出.3、住宅市場價格研析4、新推建筑形態(tài)研析從供應(yīng)量上分析，多層供應(yīng)仍是市場主力，高層為輔，小高其次，別墅量最小。高層以市中心區(qū)段和紅谷灘板塊居多，多層供應(yīng)占39％，蓮塘、市區(qū)、新建、象湖板塊等區(qū)域供應(yīng)都較大。小高層則以其較靈活的建筑形態(tài)保證了在各區(qū)位的供應(yīng)，優(yōu)勢明顯整體銷售較好。5、新推戶型供求研析

目前南昌市場二房、三房依舊為主力戶型，上半年三房供應(yīng)占60％，二房占21％，二者占據(jù)主力，成為樓市暢銷戶型。四房、復(fù)式瓶頸難破，銷售彌堅。一房主要以公寓為主，市中心居多，占據(jù)著地段和總價的優(yōu)勢使其整體銷售情況也較佳?！沤康禺a(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測房地產(chǎn)市場開發(fā)速度加快九江市2005年始提出建設(shè)“美麗、富裕、和諧、強盛”的社會主義新九江的目標(biāo)，全面啟動總投資近20億元的第一輪城市大建設(shè)，2006年下半年又啟動第二輪城市大建設(shè)，全力突進大工業(yè)、大旅游、大物流和城市大建設(shè)的“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略。在此契機下，九江房地產(chǎn)進入了一個全盛時期，以居民住宅建設(shè)為重點，分層次推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以滿足居民不同住房需求為目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。圍繞解決廣大中低收入家庭住房困難，重點建設(shè)分布合理、連片開發(fā)的普通商品住宅，擴大經(jīng)濟適用住房和廉租房規(guī)模。圍繞美化人居環(huán)境，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、品味較高、功能完善的中高檔商品房和住宅區(qū)。圍繞適應(yīng)人流物流擴大趨勢和提升城市服務(wù)功能，積極推進設(shè)施配套、運行高效的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)建設(shè)。

市中心市場供應(yīng)量會相對減少，價值上升但是，值得注意的是，城市中心板塊的項目卻較為珍惜，隨著對拆遷的規(guī)模和進度的控制，一定程度上會降低今后土地供應(yīng)中的市中心供地比例，從而使市中心物業(yè)變得更加稀缺，其土地價值必然會有大幅提升。市中心物業(yè)的價值提升對市場價格會形成支持，而另一方面市中心物業(yè)供應(yīng)的減少又會促進市場價格的穩(wěn)定?！暧^市場結(jié)論宏觀經(jīng)濟大勢趨好，促進房地產(chǎn)市場需求旺盛產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級工業(yè)和服務(wù)業(yè)比重上升將催生新的購房群體房地產(chǎn)市場供銷兩旺，一、二、三級市場協(xié)同上漲處于快速上升期九江房地產(chǎn)市場將進一步升級，從成本型市場向產(chǎn)品型市場轉(zhuǎn)變，高價值產(chǎn)品溢價區(qū)間將不斷提高，為本案創(chuàng)新及品質(zhì)溢價帶來機會三、項目區(qū)域市場分析

項目位于潯陽組團東側(cè)，北臨長江，南抵九江師專，西與廬峰小區(qū)交界，東濱白水湖，隸屬老城區(qū)。這一區(qū)域內(nèi)基本上都為九江市較中心區(qū)位的樓盤，在九江整體樓市中占據(jù)較高端地位。1、區(qū)域概況本案本案老城邊緣地帶，傳統(tǒng)專業(yè)市場特區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)漸入佳境:九江市物質(zhì)再生利用回收公司周邊地段是潯陽組團東側(cè)的重要組成部分。近幾年來，該地段發(fā)展比較迅速，基本形成了以市場物流為主的城市格局；但其中心地區(qū)，特別是九江市物質(zhì)再生利用回收公司周圍，由于原來的建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，造成布局零亂，公共設(shè)施配套不全，居住環(huán)境質(zhì)量較差，已嚴(yán)重地影響到城市的空間景觀和居民的生活質(zhì)量。2、區(qū)域市場發(fā)展特征多方規(guī)劃利好共同推升板塊開發(fā)熱潮；

隨著市府對該板塊的重新定位和改造，加之區(qū)域內(nèi)的市場沿線逐步改造到位，區(qū)域的土地價值一下得以全量釋放，而政府也逐步放開了對區(qū)域土地的控制，自07年起，區(qū)域樓盤逐漸增多，城北一些品質(zhì)較高的樓盤紛紛出現(xiàn)，使得該區(qū)域成為九江樓市的熱點板塊之一。區(qū)域的商業(yè)開發(fā)價值逐步被市場看好；區(qū)域內(nèi)兩條城市干道——長虹北路（道路紅線寬60米）和廬峰東路（道路紅線寬30米）；通過長虹北路可直達火車站，通過廬峰東路可直達大中路商業(yè)區(qū)，九江長江大橋和昌九高速公路盡在咫尺，對外交通聯(lián)系便捷。3、內(nèi)部發(fā)展態(tài)勢良好該地段目前已形成了具有一定規(guī)模的四大市場，即天馬建材大市場、潯陽水產(chǎn)大市場、黃氏干貨大市場和蔬菜大市場。該四大市場將與濂溪片區(qū)物流中心一道逐漸成為贛北地區(qū)產(chǎn)品集散地。該地段市場物流業(yè)的發(fā)展，一方面將為九江的發(fā)展帶來強勁的動力，另一方面良好的發(fā)展態(tài)勢，勢必帶動該地段周邊地區(qū)迅速崛起。近期區(qū)域土地供應(yīng)依然從緊

由于該區(qū)域亦屬老城區(qū)，居民分布密集，拆遷不易，能空出的土地僅為外遷的企業(yè)用地，但此類土地畢竟少數(shù)，這也導(dǎo)致該區(qū)域土地供應(yīng)量有限，地價相對較高。

3、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求狀況住宅市場供求情況

項目占地面積建筑面積已推期數(shù)及面積現(xiàn)推期數(shù)及面積現(xiàn)推物業(yè)銷（整體）均價土地市場供應(yīng)情況

地理位置土地面積（畝）土地用途規(guī)劃指標(biāo)成交單價（萬元/畝）總地價（萬元）競得人四、競爭個案解析項目名項目概況：項目圖片主要經(jīng)濟指標(biāo)及配套項目指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：總建筑面積:商業(yè)及辦公部分住宅部分地下建筑面積總戶數(shù):容積率:綠化率:項目定位主題定位：規(guī)劃定位：風(fēng)格定位：項目述評：貳、項目市場定位項目研析、屬性、客群、價格、形象。。。。。。一、項目研析項目本體資源與影響條件評價：處于城市中央的輻射區(qū)，雖然受城市擴張和知名樓盤帶動逐步發(fā)展，但仍屬于周邊環(huán)境較差的陌生區(qū)域本體地形地貌限制條件

地塊地形地貌呈南高北低，中部高，東、西兩側(cè)低的態(tài)勢，地塊內(nèi)部存在高差，對項目景觀營造有利位于知名成熟市場商圈畔，可共享資源，同時有效找到客戶；區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集，景觀資源較好，為項目提供了可能的客戶資源與城市零距離，區(qū)域有一定的交通距離優(yōu)勢

區(qū)域大環(huán)境尚未成熟，周邊較為繁亂項目直接與農(nóng)民房及市場接壤，環(huán)境雜亂項目內(nèi)道路暫時較為復(fù)雜非頻臨交通主干道，通達性和昭示性相對較差。項目優(yōu)勢周邊強勢配套較多，但環(huán)境差、舊房多自然風(fēng)貌有限，但附近仍可享受強勢景觀資源與城市和自然的距離不遠，需要主動承接，自已創(chuàng)造項目SWOT分析

外部S1、區(qū)位：舊城中心區(qū)之一，中心商業(yè)節(jié)點2、規(guī)模：規(guī)模適中，南北狹長布局利于用地內(nèi)建筑共享景觀資源。3、交通：用地臨近長虹大道、廬峰路兩條主干道，交通便利，公交通達。3、自然景觀：遠眺長江、白水湖4、配套資源：教育、學(xué)校及生活配套資源齊備，環(huán)境成熟。5、人口資源：片區(qū)人口極集中，居住氛圍極佳W1、項目主入口周邊環(huán)境較差2、正臨路段社區(qū)配套有待加強。3、商業(yè)對營銷構(gòu)成一定壓力。4、臨近城市干道，周邊民房較多，市場林立，出入安全性不佳，很難樹立高尚小區(qū)的格調(diào)。O1、政府重點規(guī)劃商圈，未來區(qū)域前景看好。2、大量商業(yè)配套靠攏，片區(qū)商業(yè)人氣氛圍更加集中。3、火車站近在咫尺，片區(qū)交通價值充沛。4、目前整體房地產(chǎn)市場運行良好，有利于房地產(chǎn)開發(fā)。5、老城區(qū)項目較少，競爭對手較少。SO策略WO策略1、充分利用成熟片區(qū)，人口聚集特點，高起點營銷，做好價格梯度，逐步推盤實現(xiàn)價值最大化。1、規(guī)劃上做好主出入文章，避免人流阻隔2、通過具備特色的概念營銷制造關(guān)注點，轉(zhuǎn)移不足。2、商業(yè)業(yè)態(tài)定位注意業(yè)態(tài)的把握T1、開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤開發(fā)漸起，整體市場競爭激烈。2、部分樓盤占據(jù)市場先機，周邊市場林立，對于項目商業(yè)面積的定位形成一定排擠。ST策略WT策略1、把握鄰近競爭個案特點，利用自身獨特優(yōu)勢與周邊樓盤做出差異特色。2、大型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入一方面充分考慮周邊整體商業(yè)氛圍的形成，另一方面針對同質(zhì)化業(yè)態(tài)進行規(guī)避。1、把握住宅及商業(yè)運作的營銷節(jié)點，互為襯托，營造銷售高峰。內(nèi)部

我們再來總結(jié)一下通過SWOT分析出的項目最明顯的屬性支撐

1、優(yōu)越的區(qū)位地段賦于項目天然的繁華社區(qū)的特質(zhì)

2、開放性的商業(yè)基調(diào)奠定的多指向的居住特點

3、成熟商圈氛圍和競爭決定的特色商業(yè)發(fā)展路線二、項目客群定位：——住宅客群定位主力群體：九江的高端收入人仕、商人、專業(yè)市場的私營業(yè)主次主力群體：周邊收入較高的市民、地市有錢客戶他們普遍受過良好的教育，憑著自己的努力和聰穎，已經(jīng)在各行各業(yè)嶄露頭角，處于事業(yè)的上升期。收入相對較高，有所積蓄，由于能力的具備，他們對未來充滿信心，對能創(chuàng)造更多財富從不懷疑。有伴侶或子女，處于兩人世界到三口之家的轉(zhuǎn)變中，他希望為家人帶來更加優(yōu)越的生活。房子是奮斗的成果，也是自身能力與職位的體現(xiàn)，希望通過置業(yè)可以把自己納入到更高的圈層。主力群體洞察他們是來自湖北黃梅小石等地，在九江做生意，他們在九江拼搏的時刻，也希望能在這里安家置業(yè)，擴大事業(yè)。他們收入屬較高，生活富足，希望通過購買房子為自己的事業(yè)在下一城。周邊商業(yè)客戶洞察他們是土生土長的九江人，大都三口之家，不缺吃不缺穿也不缺房住，生活并不忙碌，更多悠閑自在。他們收入屬中上等水平（商人除外），生活相對富足，看到親朋好友置業(yè)，也有所動容，也希望通過換房能為自己帶來面子、得以炫耀的資本以及更加優(yōu)越的生活。次主力群體洞察除了具有相同購買能力外，他們還具有相同的購買動機需要一個匹配自己的有面子的房子！二、項目屬性定位由此，我們可以以這樣一個概念來概括出我們的項目屬性都市新

奢適主義本項目的優(yōu)勢在于提倡都市化生活，不顯山露水，但追求精致的居住理念，“都市·新奢適”是本項目最有優(yōu)勢的發(fā)展方向。什么是都市·新奢適主義？

——奢華是什么？——奢華是夸張的、繁復(fù)的、華麗的新奢適是什么？——新奢適是內(nèi)斂的、簡約的、精致的、人性的、舒適的新奢適主義簡潔的都市格調(diào)的自然精致的人生在這里，既能享受城市的繁華、活力和便捷，又不必忍受嘈雜和擁擠……在這里，欣賞到的自然不孤立于都市之外……在這里，回歸生活的本質(zhì)，舒適而又有品味……項目的整體定位:具有“都市新奢適主義”人文氣質(zhì)的高品質(zhì)社區(qū)樹立標(biāo)桿建立區(qū)隔強調(diào)區(qū)位整體定位全面拔高42新奢適主義…距都市很近，離自然不遠

——簡潔的城市

——格調(diào)的自然

——精致的人生“新奢適主義”主張事業(yè)有成，更渴望生活感悟；擁有金錢，卻不為財富統(tǒng)治；追求品位生活，絕不附庸風(fēng)雅和裝腔作勢；享樂人生，認為這是對工作的最佳犒賞；生活的質(zhì)與量，相信自己的眼光，不為他人言語所動搖；在品味自己生活的同時，期待邁入下一個人生臺階，那里，是足以奠定成功的基石。后奢華主義—緣于都市高于都市，源于自然高于自然新奢適主義?簡潔的城市在這里，既能享受城市的繁華、活力和便捷；又不必忍受嘈雜和擁擠……這里欣賞到的自然不孤立于都市之外；你眼中的自然是源自自然的，更超卓自然的，格調(diào)……新奢適主義?格調(diào)的自然新奢適主義?精致的人生人生怎能千篇一律，只有格調(diào)才符合你！別人眼中的奢華只是金錢的堆砌，這里的空間每一寸都恰到好處，舒適最華貴……物業(yè)發(fā)展建議總體原則產(chǎn)品核心價值物業(yè)發(fā)展建議基于兩方面考慮來展開：從整體定位提煉出的項目靈魂：新奢適主義精神在產(chǎn)品體系中的表現(xiàn)競爭價值：如何跟周邊樓盤形成差異化，取得核心競爭力項目定位所宣傳的新奢適主義主題落在產(chǎn)品層面需要表現(xiàn)的是簡潔的都市、格調(diào)的自然、精致的人生競爭價值增加競爭價值的原則是在市場競爭最激烈、難以突破之處通過差異化化解競爭壓力，在難以差異化之處保持跟競爭對手的同等競爭面，在少數(shù)單點上發(fā)力形成創(chuàng)新突破物業(yè)發(fā)展建議貫穿的主線：

新奢適主義精神在產(chǎn)品設(shè)計中的體現(xiàn)新奢適主義簡潔的都市格調(diào)的自然精致的人生氣勢的規(guī)劃；簡約的外立面；泰式皇家園林；人本主義創(chuàng)新戶型；完善的配套；貼心物管；物業(yè)發(fā)展建議的輔線：

同競爭樓盤相比，如何形成競爭價值增加（CVA）建筑整體規(guī)劃戶型設(shè)計園林景觀物管及配套設(shè)施差異化——博采眾長差異化——引入成功經(jīng)驗差異化——形成爆發(fā)點保持市場同等水平全面創(chuàng)新——重點突破1.氣勢的規(guī)劃如何體現(xiàn)：

一片震撼的中央水景（坡度景觀）

一個大氣半開敞的入口

一個城市廣場打造奢華氣場！打造奢華氣場！打造奢華氣場！規(guī)劃價值點（1）——

昭示性好，大氣的半開放式主入口主入口入口設(shè)置富有現(xiàn)代都市氣息的、開敞大氣，人工痕跡強，對外形成項目標(biāo)志性的視覺焦點；入口的儀式感。規(guī)劃價值點（2）——開闊而有儀式感的城市廣場

開放的城市廣場、作為社區(qū)的公共活動空間，形成區(qū)域獨特的景觀節(jié)點，提升項目的城市印象和整體形象在廣場周邊圍繞立柱或種幾棵大樹能很好地形成儀式感規(guī)劃價值點（3）——

震撼的中央水景將是本項目中最精華的規(guī)劃亮點2、外立面規(guī)劃：本項目整體色彩建議——

以淺色為主要色調(diào)，點綴其他色系來提亮

整體感覺簡潔大方，都市意向濃，有較強的視覺沖擊力；具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項目銷售；大方明快的色調(diào)，淺色帶上少量紅色能增加整體亮色，穩(wěn)重又不顯沉悶；同時，配合項目地塊的坡地優(yōu)勢，建筑自然起伏，成為高地建筑典范。3、本項目園林景觀價值點分析——

囊括了市場上品質(zhì)園林的優(yōu)點，又有獨特的格調(diào)鮮明的主題人工痕跡注重參與性泰式皇家園林＿格調(diào)的自然

多公共交流和運動休憩空間架空層泛會所公共空間的打造

大面積的淺水及層次豐富的水景與現(xiàn)代建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)富有格調(diào)，有利于營銷推廣經(jīng)過修飾，顯示品質(zhì)的植被增加人文雕塑趣味性強的園林小品注重細節(jié)處理，精致見長泰式皇家園林——大面積中央水景形成足夠的展示效果，水面開闊，淺水可見底，減少開挖和后期維護成本以游泳池作為中央水景，既能發(fā)揮功用，有開闊形成足夠的景觀面由中央景觀區(qū)向其它區(qū)域園林景觀延伸；泰式皇家園林——多層次的水面，通過臺地、下沉增加落差，富于變化的應(yīng)用泉臺地及池境溪下沉泰式皇家園林——風(fēng)格協(xié)調(diào)精致的雕塑及小品增添了自然的格調(diào)和情趣泰式皇家園林——注重細節(jié)處理，營造生活情調(diào)魚紋狀的地漏路燈裝飾貝殼呼叫器路燈泰式皇家園林——注重參與性，設(shè)置一些用于社區(qū)交流和休憩的公共景觀，滿足精神享受需要61泰式皇家園林——公共空間的打造：入戶大堂局部挑空，占用外部空間，引入綠化和休憩沙發(fā)等，強化精致感兩房小三房：在緊湊的總面積下保證設(shè)計無缺陷，增加錯層陽臺、入戶花園等居住空間以提高舒適性和得房率生活陽臺30平米超大陽臺（亦可改為入戶花園）主臥套房110平米的小三房?動靜分離，干濕分離?270度轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計，與自然親密接觸?入戶花園?錯層陽臺設(shè)計

?雙臥一廳南向設(shè)計?主臥套房，私密性強?南北雙陽臺設(shè)計，通透性佳?30平米大陽臺設(shè)計，提升項目檔次4、戶型推薦錯層陽臺入戶花園轉(zhuǎn)角凸窗83.1平米兩房舒適三房:集中運用增加情調(diào)空間的方式，提升居住的格調(diào)感，通過戶型品質(zhì)和贈送面積來吸引客戶大入戶花園露臺步入式凸窗主臥大陽臺130平米三房15平米入戶花園生活陽臺15平米大露臺凸窗?入戶花園挑空，打破目前南昌市場常規(guī)入戶花園常規(guī)設(shè)計；面積全贈送，提升性價比?客廳、臥室露臺相連形成超級觀景、休閑庭院，美景茶香伴隨左右?主臥前窗后臺，270度觀景采光入戶花園客廳和三房朝南，近14米面寬的超舒適戶型大面積的情調(diào)空間設(shè)計，120平米的三房大戶型：通過多種創(chuàng)新組合或突出一點創(chuàng)新極致化作為引爆點，形成最具創(chuàng)新競爭力的戶型平米超大花園面寬5.1米超大挑高陽臺?大戶型客戶講究的是居住的品質(zhì)感和尊貴感，激起其購買欲望，在產(chǎn)品方面完全領(lǐng)先項目戶型，通過多種創(chuàng)新組合或極致的創(chuàng)新來形成競爭力?空中院館、功能房、轉(zhuǎn)角凸窗等創(chuàng)新為產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)，而超大入戶花園或者陽臺提升了產(chǎn)品的檔次和價值大陽臺空中院館入戶花園陽光房陽光房5、完備的配套表現(xiàn)為：

體現(xiàn)領(lǐng)先生活理念的環(huán)保節(jié)能技術(shù)

滿足精致人生追求的會所打造奢華配套！打造奢華配套！高檔樓盤中會所已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)配置，項目在內(nèi)容和尺度上進行突破，定位為精致和格調(diào)運動健身成為各會所固定組成模塊各會所根據(jù)自身特點，定位會所主題，總體切合度比較高本項目會所從客戶定位、社區(qū)規(guī)模和持續(xù)經(jīng)營角度考慮，難以在硬件上進行突破。比較現(xiàn)實的做法是在保持標(biāo)準(zhǔn)配置的同時，對一些小的環(huán)節(jié)進行創(chuàng)新，著力考慮花費小卻對客戶沖擊力強的科目本項目會所建議：水岸島式會所設(shè)計，在外型上體現(xiàn)生活格調(diào)，服務(wù)內(nèi)容上注重實用：人文、親水、健康主題提供全面的休閑、運動等會所功能特色鮮明會所獨立布置，作為展示的一部分，昭示性強與小區(qū)新奢適主義定位結(jié)合會所配置原則：人文、親水、健康會所，主題特色鮮明在滿足老年人和孩子的休閑設(shè)施基礎(chǔ)上，增加大眾型休閑/運動設(shè)施具體設(shè)計上體現(xiàn)人文關(guān)懷和創(chuàng)新精神具體建議：會所功能分區(qū)與結(jié)構(gòu)：棋牌室書吧情調(diào)泳池理療與SPA乒乓室健身房本項目會所建議：人文、親水、健康會所，

滿足高知群體的精致人生追求在控制成本的前提下，發(fā)展生態(tài)節(jié)能住宅本項目生態(tài)節(jié)能創(chuàng)新建議根據(jù)不同的物業(yè)類別特征，成本和相應(yīng)的客戶需求，采取生態(tài)節(jié)能技術(shù)。通過產(chǎn)品設(shè)計節(jié)能。如，注意南北通透，玻璃與墻面的比例，避免暗廚暗衛(wèi)。采用低成本節(jié)能新技術(shù)。推薦生態(tài)節(jié)能型住宅技術(shù)節(jié)能技術(shù)價格單位建筑面積價格（元/平方米）備注新風(fēng)系統(tǒng)30~50變壓式止逆煙道10元不銹鋼雙封地漏60元/個1元此價格為直徑63毫米規(guī)格外保溫墻系統(tǒng)85元中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)10元普通中空玻璃650元/平方米（窗面積）40元斷熱鋁材窗框1500元/平方米（窗面積）250元/平方米世界頂級德國旭格食物垃圾處理機1060元/戶10元/平方米住宅規(guī)格地下車庫防水層50元/平方米（車庫地面）11元/平方米包括材料費和人工費生態(tài)滅蚊機6000元/臺0.76元/平方米1臺/10000平建面同層排水系統(tǒng)3500元/個衛(wèi)生間55元/平方米住宅規(guī)格創(chuàng)新建議6、物業(yè)管理原則：參考客戶需求，體現(xiàn)新奢適主義的貼心享受超越競爭樓盤的物業(yè)管理和配套設(shè)施，成為加分項。項目定位的高素質(zhì)客戶群對物業(yè)管理和配套設(shè)施已具備相當(dāng)高的認知程度，業(yè)主關(guān)懷和服務(wù)意識深入人心，必須在這方面做足功課?；诒卷椖慷际行律葸m主義定位，綜合考慮。物業(yè)管理水平都市新奢適主義主題客戶需求市場競爭高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊體現(xiàn)業(yè)主享受生活，放心居住的私屬領(lǐng)域和主人感；小區(qū)智能化體現(xiàn)都市生活感；具有市場前瞻性的、充分考慮人居舒適和物管成本，采用性價比和適用性的環(huán)保技術(shù)來詮釋新奢適主義生活方式；市場上的物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化，多數(shù)知名樓盤聘請專門的物業(yè)管理公司或采取顧問合作的形式目前九江不少中高端樓盤將物管作為營銷宣傳的一部分，多聘請專業(yè)的物管公司。區(qū)域內(nèi)競爭項目已樹立了物管的高標(biāo)準(zhǔn)，客戶要求物管公司知名度高，更注重服務(wù)的質(zhì)量而非內(nèi)容。中高檔樓盤的物業(yè)管理費普遍在0.5~1.2元/平方米。本項目在物業(yè)管理上要保證競爭的平衡，引進知名物管，營銷前置，更注重業(yè)主關(guān)懷。物業(yè)管理方式選擇——建議直接聘請知名物管公司，如中海、世邦魏理仕、加拿大高力等公司專業(yè)的物業(yè)管理能從形象和功能上提升社區(qū)生活品質(zhì)對本項目的具體建議：根據(jù)不同物業(yè)類別，分兩類組團進行管理覆蓋基本服務(wù)：保安、消防、衛(wèi)生、車輛、綠化等管理；重點突出安保，在營銷時除展示智能化器材外，建議聘請專業(yè)的物管人員做現(xiàn)場展示針對客戶的素質(zhì)層次，提供超值性服務(wù)：及時家居維修、真情互動關(guān)愛、健康生活等服務(wù)專業(yè)服務(wù)貼心什么樣的案名足以匹配項目？七里香堤譽花園城市精典城市名邸藍波灣金域藍灣我們認為：刻意修飾的名字反而不足以彰顯項目氣度。縱觀世界頂級住宅，都是簡單而大氣的。作為復(fù)合地產(chǎn)，涵蓋高尚住宅與專業(yè)市場的本項目不僅屹立于九江城北門戶更是居住與商業(yè)的標(biāo)志與象征是城市價值與居住價值、商業(yè)價值的彰顯還有什么比“都匯·國際廣場”更能代表這種氣度的案名嗎？都匯·國際廣場項目命名：無限擴大區(qū)位價值強調(diào)品質(zhì)中性命名，亦住亦商具有極強的延展性叁、項目營銷推廣及傳播策略營銷、策略、傳播、展示、預(yù)算。。。。。。一、策略源起：營銷推廣須解決的問題市中心邊緣地帶與區(qū)域中心定位存在一定的認知偏差老市場區(qū)、市中心邊緣地帶：配套雖多，環(huán)境欠佳，生活品質(zhì)較差。市場認知城北第一門戶；區(qū)域中心區(qū)；城市價值聚焦點；火車站旁物業(yè)；景觀旁物業(yè)。觀念轉(zhuǎn)化問題Ⅰ一、策略源起：營銷推廣須解決的問題區(qū)域商業(yè)超常規(guī)布局，商戰(zhàn)一觸即發(fā)！半徑約500米，大型市場有四個：即天馬建材大市場、潯陽水產(chǎn)大市場、黃氏干貨大市場和蔬菜大市場。該四大市場將與濂溪片區(qū)物流中心一道逐漸成為贛北地區(qū)產(chǎn)品集散地。市場現(xiàn)狀營銷推廣要樹立的品牌形象：城北第一門戶，區(qū)域真正的商核中心都市生活主場，城北的魅力舞臺推廣目標(biāo)問題Ⅱ二、營銷總體策略1、推盤策略互動·借勢推盤步驟A：多層（銷售）、小高層（銷售）推盤步驟B：專業(yè)市場銷售步驟B借步驟A的勢樹立主題商業(yè)的優(yōu)勢“五點一線”整合攻擊2、傳播策略以階段性重點事件營銷為引爆點。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形成本項目的銷售浪潮，五點一線形成對目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到滴水不漏、精確點殺。二、營銷總體策略

現(xiàn)場包裝賣場包裝

拜訪推廣（商業(yè)）媒介推廣

賣場推廣2、傳播策略五點：現(xiàn)場包裝、賣場包裝、媒介推廣賣場推廣、拜訪推廣一線：事件營銷動線（重點）二、營銷總體策略3、服務(wù)策略TCS（全程客戶滿意）系統(tǒng)導(dǎo)入

根據(jù)我司多年的銷售經(jīng)驗，九江樓盤的成交客戶中平均約有3至5成的客戶是通過“老”客戶（已成交）介紹的?？诒疇I銷已成為九江樓市最重要的銷售渠道之一。在項目形象推廣期間即導(dǎo)入TCS系統(tǒng)，必將極大提升項目品牌價值，進而開辟第二銷售（銷售中心為第一渠道）通道。二、營銷總體策略TCS體系：3、服務(wù)策略A、隆鑫俱樂部會員招募：形象導(dǎo)入期即成立項目俱樂部，全城招募會員。會員可享受系列消費優(yōu)惠：如優(yōu)惠購買物業(yè)、享受會員單位消費折扣等；B、特色服務(wù)：現(xiàn)場酒店式體驗服務(wù)，紅茶、香檳等；C、業(yè)主全程品質(zhì)監(jiān)督；D、業(yè)主特權(quán)服務(wù)：業(yè)主介紹新客戶成交，新客戶可額外獲贈優(yōu)惠，業(yè)主也可享受積分優(yōu)惠；二、營銷總體策略三、營銷及傳播戰(zhàn)略布局1.各階段營銷策略推盤期第一波：客戶積累期目的：造勢、會員招募、認籌…導(dǎo)入形象、積累較多客源第二波：住宅第一批推售中心商業(yè)展開招商去化積累客源，一批銷售完成80%以上第三波：住宅第二批推售商鋪、酒店式公寓銷售展開目的：收盤…第二批銷售完成80%以上目的：開盤、中心主題商業(yè)導(dǎo)熱…第四波：整體掃尾目的：住宅價值提升，商鋪銷售壓力減輕…全部銷售完成80%以上互動營銷本項目

·平面視覺設(shè)計傳播攻略【攻略a】動線封殺區(qū)域形式封殺對象三里街路旗沿線客源八角石廣場路旗/廣告牌競爭樓盤及沿線客源長虹大道火車站廣告牌區(qū)域客源大中路廣告牌市區(qū)客源三、營銷及傳播戰(zhàn)略布局傳播攻略【攻略b】現(xiàn)場包裝營銷中心常規(guī)項目辦公用品、營銷道具、功能房等特設(shè)項目酒店侍應(yīng)：特聘經(jīng)星級酒店專業(yè)培訓(xùn)的侍應(yīng)生為現(xiàn)場侍應(yīng)；香氛營銷：所有置業(yè)顧問統(tǒng)一一種香水；成交祝賀：客戶成交，現(xiàn)場香檳祝賀三、營銷及傳播戰(zhàn)略布局傳播攻略【攻略c】現(xiàn)場包裝現(xiàn)場圍板目的：渲染現(xiàn)場氛圍，提升物業(yè)形象；位置：沿項目周邊三、營銷及傳播戰(zhàn)略布局傳播攻略【攻略d】現(xiàn)場包裝