一份完美的沙盤說辭應具備樓盤的哪些內(nèi)容

一份完美的沙盤說辭應具備樓盤的哪些內(nèi)容針對初次來的客戶1.對沙盤進行總體介紹2.簡要介紹開發(fā)商情況（有雄厚實力，口碑好等融入賣點）3.項目所處地理位置（可以在沙盤里指出）4.周邊配套設(shè)施（車站、學校、商場、醫(yī)院等）5.交通環(huán)境（公交線路、地鐵、飛機場、火車等便捷交通）6.房屋戶型（主推戶型，結(jié)合客戶需求融入賣點）7.房屋外部情況（外立面、施工進度）8.房屋內(nèi)部情況（融入賣點）9.結(jié)合顧客需求，重點說明其升值空間1.了解客戶需求戶型2.在沙盤上指出所在位置，結(jié)合周圍環(huán)境融入賣點3.讓客戶滿意，促成交易（可以帶著去看下現(xiàn)場）一般來說都是從大到小介紹方位、交通、環(huán)境、配套、小區(qū)內(nèi)的狀況、園林、風格、會所、戶型……像這樣順序說下來，讓人聽起來很清晰就是好的說詞一、項目規(guī)劃二、產(chǎn)品解述１.產(chǎn)品位置２.產(chǎn)品配套３.建筑單體４.產(chǎn)品戶型５.產(chǎn)品設(shè)備６.產(chǎn)品規(guī)劃７.區(qū)內(nèi)交通８.

產(chǎn)品價格９.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)１０.使用年限１１.產(chǎn)品面積１２.產(chǎn)品分攤１３.物業(yè)管理三、環(huán)境介紹四、社區(qū)配套及其他五、賣點解述六、本案優(yōu)劣勢銷售標準說詞一、項目規(guī)劃發(fā)展商簡介、樓盤所處區(qū)域、區(qū)域特色、公共投資與重大建設(shè)、教育設(shè)施、交通狀況、都市發(fā)展規(guī)劃與公共設(shè)施、產(chǎn)品的基本數(shù)據(jù)、樓盤抗性、樓盤特色二、產(chǎn)品解述1、產(chǎn)品位置：項目所在位置、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、區(qū)域規(guī)劃前景、交通狀況、生活方便度、科教文衛(wèi)分布2、產(chǎn)品配套：小區(qū)內(nèi)配套、市政配套、商業(yè)配套、銀行、會所、配套使用收費標準及比較、配套的可達性、配套的可持續(xù)性發(fā)展3、建筑單體：建筑風格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質(zhì)、色彩、結(jié)構(gòu)……4、產(chǎn)品戶型：分區(qū)、功能、開間、進深、視野、家具布置、通風、排水、采光、氣候調(diào)節(jié)5、

產(chǎn)品設(shè)備：設(shè)備、品牌、裝修標準、材質(zhì)、環(huán)保、節(jié)能、科技含量6、產(chǎn)品規(guī)劃：主要技術(shù)經(jīng)濟指標、規(guī)劃特點、日照、通風、區(qū)內(nèi)道路7、區(qū)內(nèi)交通：人車分流、人與車、交通的干擾、車庫（位）、管理費用、停放位置、車速8、產(chǎn)品價格：開盤價、起價、均價、最高價、性價比、折扣、實際支出、裝修9、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)特點、施工方法、材質(zhì)、造價、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、防噪性能10、使用年限：各種材料的壽命、材料維護、價格轉(zhuǎn)移年限、折舊與升值11、產(chǎn)品面積：功能、大小、合用性、經(jīng)濟性、緊湊度12、產(chǎn)品分攤：分攤部位、分推率、分攤構(gòu)成13、物業(yè)管理：物業(yè)公司介入時間、服務內(nèi)容、服務成本、服務的可延續(xù)性、服務收費標準三、環(huán)境介紹1.

綠化：綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模2.

日照：規(guī)范要求、日照時間、日照質(zhì)量、間距、外立面與日照3.

通風：朝向、主導風向、垂直氣流、平面氣流4.

節(jié)能：采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗5.

隔音：噪聲、隔音能力及措施、聲源控制6.

私密性：視線干擾、公私分離、動靜分離、潔污分離四、

社區(qū)配套及其他1.

優(yōu)惠措施：價格優(yōu)惠、贈品2.

開發(fā)商：開發(fā)商、實力介紹、信譽介紹3.

付款方式：待定4.

施工管理：待定5.

施工進度知會：待定6.

合作單位：其他合作單位、設(shè)計單位、管理單位五、

項目賣點解述1.

品牌2.

強強聯(lián)合3.

市場形象與定位（市場形象、目標市場）4.

區(qū)位價值（區(qū)位環(huán)境、地塊資源、區(qū)位歷史、區(qū)位景點、區(qū)位規(guī)劃、區(qū)位交通）5.

創(chuàng)新（產(chǎn)品綜合概念創(chuàng)新、文化設(shè)定創(chuàng)新、規(guī)模創(chuàng)新、規(guī)劃布局創(chuàng)新、產(chǎn)品功能定位創(chuàng)新、建筑單體創(chuàng)新、景觀設(shè)計創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、公建配套創(chuàng)新、價格創(chuàng)新、宣傳推廣創(chuàng)新、銷售方式創(chuàng)新、物管服務創(chuàng)新、智能化概念創(chuàng)新）。本報記者

謝嘉明

文/圖新的一年已經(jīng)來臨，今年南寧樓市走向如何？會呈現(xiàn)什么變化？這是眾多購房者關(guān)心的話題。記者邀請業(yè)內(nèi)人士，圍繞戶型設(shè)計、營銷手段、價格策略等方面，對市場進行分析并作出展望“袖珍戶型”可能會增多關(guān)鍵詞：戶型背景：2010年南寧樓市出現(xiàn)建筑面積23平方米的小戶型。在一些樓盤，開發(fā)商主動加大中小戶型的開發(fā)力度，70平方米的兩房、90平方米的三房悄然增多“戶型是樓市開發(fā)的一個晴雨表，可以折射出市場走向?！蹦蠈幗鸢斗慨a(chǎn)營銷策劃公司副經(jīng)理方升平介紹，國家出臺調(diào)控措施后，一些規(guī)劃要求90平方米以下戶型面積要占總開發(fā)面積70%以上的樓盤（業(yè)界稱90/70樓盤），開發(fā)的中小戶型明顯增多，有的所占比例已經(jīng)遠遠超過70%。方升平認為，這是市場細分的結(jié)果。隨著房價的上漲，南寧購房者的購房壓力加大，總價小的中小戶型受到市場歡迎。而一些高端消費人群也趨向購買大戶型，使得開發(fā)商可以針對不同的市場需求進行產(chǎn)品開發(fā)。據(jù)了解，南寧有不少開發(fā)商在戶型設(shè)計上下功夫，今年一些面市的樓盤在戶型設(shè)計上可以給購房者新感覺。有的樓盤小戶型面積約20平方米，但戶型采取錯層設(shè)計，6米高的室內(nèi)花園可讓購房者搭建小閣樓，使用面積比現(xiàn)在一些同面積的戶型大?！靶湔鋺粜汀边€會小到多少？業(yè)內(nèi)人士認為，今年在一些市中心、成熟地段開發(fā)的樓盤，小戶型面積將會在20平方米以下。不過，由于開發(fā)商贈送面積、控制公攤率，小戶型房子也顯實用。廣西宏力房地產(chǎn)開發(fā)公司策劃部經(jīng)理江文華認為，以前業(yè)界普遍把面積超過130平方米以上的戶型定義為大戶型（國家定義是144平方米以上為大戶型）。去年下半年以來，南寧樓市120平方米以上的戶型市場消化慢，100~110平方米的戶型相對暢銷。他認為，業(yè)界對大戶型面積的心理定義應當再降低10平方米，今年樓盤設(shè)計的120平方米以上戶型會有所減少。點評：樓盤對戶型設(shè)計要求的提高，可能會引發(fā)設(shè)計市場的分化。目前，南寧不少樓盤都重金請知名設(shè)計企業(yè)設(shè)計戶型，開發(fā)商增加設(shè)計投入，對中小設(shè)計企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)也是機遇。“主題營銷”逐漸受到重視關(guān)鍵詞：營銷背景：主題品鑒會、樓盤推介會、投資說明會……在外省一些城市，樓盤已經(jīng)不再是簡單地在售樓部賣房，而是以種種活動來帶動銷售。去年，南寧有個別樓盤對此進行了嘗試日前，記者參加了南寧一樓盤舉行的活動。開發(fā)商在售樓部里擺上名貴珠寶讓參觀者品鑒，閉口不提房子，這種相對純粹的樓盤活動讓人耳目一新。“市場在變，購房者的心態(tài)在變，如果樓盤再以傳統(tǒng)的方式賣房，就跟不上時代的步伐了?！睒I(yè)內(nèi)人士曲煒介紹，隨著房價的上漲，購房者出手更謹慎，這迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)變觀念，在營銷方式上突破。舉辦主題活動，對目標人群進行有的放矢營銷，效果就會好很多。據(jù)了解，今年南寧一些樓盤已經(jīng)有意向和一些會所、球會、商會合作，進行主題營銷，觸角已經(jīng)伸出區(qū)外。青秀區(qū)一樓盤人士介紹，他們計劃在“五一”前到外省舉行投資說明會，邀請與會的基本都是有投資意向的人士。他們把近年來南寧樓市的變遷、發(fā)展進行說明，對現(xiàn)狀進行剖析，讓與會人士進行判斷。為了顯示公允，他們還邀請理財師進行講解?！拔覀兊闹攸c不是推介房子，而是推介南寧的投資機會”。南寧一樓盤品牌較好，受到不少購房者的關(guān)注，該樓盤有關(guān)人士介紹，他們計劃采取主題營銷的方式進行銷售。這些有購買意向的人士，都是此前經(jīng)過多次活動聯(lián)系、接觸上的，他們認為，這種有針對性的營銷，效果會比“撒網(wǎng)捕魚”式營銷更理想。據(jù)了解，這些采取主題營銷的樓盤，售價都較高。正因為面對的是“塔尖人群”，樓盤花的營銷工夫較大。點評：如果說傳統(tǒng)銷售方式是“一對N”銷售，那么主題營銷就是“一對一”銷售。這種營銷變革，在高端樓盤率先發(fā)起，隨著時間的推移，可能會向中端樓盤轉(zhuǎn)移。中心樓盤價值二次發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵詞：板塊背景：2010年11月前后，南寧多次成功舉行土地交易會，一些地塊以高價成交。根據(jù)樓面地價測算，有的地塊樓盤售價將在1萬元/平方米以上南寧樓市各板塊中，鳳嶺板塊、柳沙半島板塊、心圩江板塊在去年較活躍，一些樓盤的價格漲幅超過20%。去年年底多宗土地高價成交，引發(fā)業(yè)界對今年樓市開發(fā)熱點板塊的猜想。有的購房者認為，南寧開發(fā)外東環(huán)，五象新區(qū)會成為今年樓市開發(fā)的熱點板塊。但是，一些業(yè)內(nèi)人士介紹，五象新區(qū)一些樓盤剛進行地塊開發(fā)，按開發(fā)進度看，最快要一年以后才面市，所以今年五象新區(qū)樓市交易還不會太活躍。鳳嶺南樓盤開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，鳳嶺北有多個樓盤在今年下半年面市，隨著南寧火車東站的開工建設(shè)，鳳嶺北將成為樓市開發(fā)的標桿板塊。江文華認為，中心板塊樓盤由于受土地供應的影響，有一段時間開發(fā)影響度略遜于其他板塊。但是，去年不少開發(fā)商開發(fā)加快，中心樓盤面市增多，今年上半年就有不下20個樓盤面市，這使得中心樓盤交易活躍起來。據(jù)了解，今年面市的中心樓盤，既有超過40層的高層建筑，也有占地20畝的“大盤”，這樣的供貨量是往年少見的。由于房產(chǎn)品種比以前豐富，再加上鬧市區(qū)成熟的配套，將吸引大批購房者關(guān)注。元旦期間，記者走訪南寧部分中心樓盤，發(fā)現(xiàn)前來咨詢的購房者，基本是居住在同地段的人群。在桃源路一樓盤，購房者張先生說，他在桃源路工作、生活了近20年，對這一帶較熟悉，不想到其他路段居住，就算樓盤售價稍貴也想在這里買房。一些業(yè)內(nèi)人士認為，去年年底南寧多宗土地順利成交，對中心樓盤的售價也有一定帶動作用。目前，一些中心樓盤的樓面地價比城市外圍的樓盤低，隨著外圍樓盤的開發(fā)，中心樓盤的價值將二次迸發(fā)。點評：今年，在園湖路、雙擁路、北湖路、古城路、東葛路、中山路、北大路、桃源路等路段，都將有新盤面市。中心樓盤房子放量供應，對樓市的影響值得關(guān)注。價格將在高位震蕩關(guān)鍵詞：售價背景：2010年11月，南寧商品房均價首度破“七”。12月，僅在青秀區(qū)售價1萬元/平方米以上的樓盤就不下8個“國家不斷出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，現(xiàn)在是不是購房的好時機？”不少購房者都有此疑問。方升平認為，去年出臺的調(diào)控政策效果不明顯，今年國家還會出臺樓市調(diào)控政策。調(diào)控的內(nèi)容主要是針對投機性購房，可能會對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易稅費等環(huán)節(jié)進行調(diào)控。由于投資性需求在去年11月、12月已經(jīng)得到釋放，估計房價在今年1月、2月會逐漸回落，但在3月之后又有小幅攀升，走勢是呈“V”形震蕩。業(yè)內(nèi)不少人士認為，今年南寧的樓市價格，在很大程度上受幾個標桿樓盤的影響，如果這幾個樓盤走勢好，價格就可以在1萬元/平方米筑底，否則就會下滑。位于南湖畔的某樓盤，業(yè)界預測均價在1.5萬元/平方米以上；位于東盟商務區(qū)的某樓盤，業(yè)界預測均價在2萬元/平方米左右。這兩個樓盤可能在今年開盤，它們的銷售業(yè)績將對南寧樓市形成直接影響。曲煒介紹，2010年年底南寧不少樓盤的售價比2009年年底上漲了20%，售價上漲透支了市場購買力，今年房價上漲的速度不可能比去年快。此外，國家進一步加