地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式-萬達(dá)篇

地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式——萬達(dá)篇1.公司簡介萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)科技、金融四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，2015年資產(chǎn)6340億元，收入2901億元。萬達(dá)商業(yè)是世界最大的不動產(chǎn)企業(yè)，世界最大的五星級酒店業(yè)主；萬達(dá)文化集團(tuán)是中國最大的文化企業(yè)、世界最大的電影院線運(yùn)營商，世界最大的體育公司；萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)專注線上線下融合，打造新一代物聯(lián)網(wǎng)模式；萬達(dá)金融集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋銀行、保險(xiǎn)、證券、投資等版塊。2.傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式（1）開發(fā)前——訂單模式所謂“訂單地產(chǎn)”，是指先租后建，招商在前，建設(shè)在后，其核心是“聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金，先租后建”。首先，萬達(dá)與世界500強(qiáng)等知名商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，協(xié)議中約定了很多條款，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等等；其次，萬達(dá)與合作伙伴進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，大家共同確定城市、地塊，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面完成對接，每一個店的面積、層高、設(shè)備都要事先約定好，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；而后，萬達(dá)和戰(zhàn)略合作伙伴約定，把中國的城市劃定為兩個等級，北京、上海、廣州、深圳四個城市列為一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分別適用不同的平均租金，這樣就大大減少了合同談判的時間；最終，在面積、城市、租金都確定后，萬達(dá)還將與主力店租戶簽訂合同或確認(rèn)書，此后再投入建設(shè)。（2）開發(fā)階段——黃金位置、低地價(jià)形成核心競爭力商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先在地段。萬達(dá)通過地產(chǎn)和足球經(jīng)營建立起來的品牌影響力，使萬達(dá)在各地的投資招商會上，理所當(dāng)然的成了當(dāng)?shù)卣馁F客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達(dá)千挑萬選，加之萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)選址上的敏銳眼光，萬達(dá)幾乎在每個城市的商業(yè)項(xiàng)目都能獨(dú)占最具商業(yè)價(jià)值的黃金地段。有了當(dāng)?shù)卣闹С郑辛撕诵牡纳虡I(yè)地段，在項(xiàng)目投資開發(fā)上，萬達(dá)通過多年的銀行信用而獲得銀行資金的大力支持，自然就是順理成章了?？梢哉f，政府的支持和銀行的扶持是萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上獲得成功的重要因素。（3）運(yùn)營階段——業(yè)態(tài)選擇豐富萬達(dá)的核心業(yè)務(wù)“萬達(dá)廣場”并不像一般的商業(yè)物業(yè)都要兩年以上的市場培育期才可以成熟起來，往往一開起來就比較活，并沒有市場培育期。首先，萬達(dá)有著合理的規(guī)劃招商業(yè)態(tài)。萬達(dá)廣場有一個特點(diǎn)，就是特別強(qiáng)調(diào)文化、娛樂、餐飲等非零售的比重，一般非零售比重在50%以上，雖然非零售租金較低，但可以提供豐富的業(yè)態(tài)選擇，可以在開業(yè)的初期積聚人氣，這些業(yè)態(tài)只要一旦穩(wěn)定以后，租金提升的空間、租金成長性的空間是較大的。其次，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)方面的另一大優(yōu)勢是商業(yè)運(yùn)營能力。萬達(dá)成立了萬達(dá)商業(yè)管理有限公司，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀(jì)錄，這也是中國目前唯一一家冠以商業(yè)管理名稱、跨區(qū)進(jìn)行商業(yè)管理的企業(yè)。強(qiáng)大的招商和運(yùn)營能力解決了商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的難題，保證了萬達(dá)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目良好的運(yùn)營狀態(tài)。最后，萬達(dá)加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。從而加強(qiáng)了對項(xiàng)目的掌控能力和管理主動權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。而萬達(dá)的訂單模式使萬達(dá)最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3.萬達(dá)地產(chǎn)主要融資渠道萬達(dá)的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和新物業(yè)中長期抵押貸款等。（1）銀行資金全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)+“總對總授信”的協(xié)議（2）銷售回款通過項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流（3）租金收入商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)。（4）國內(nèi)私募通過與國內(nèi)私募基金合作，基金發(fā)揮資金優(yōu)勢，萬達(dá)則發(fā)揮其品牌和管理優(yōu)勢，萬達(dá)得以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作，減少了巨額資產(chǎn)投入，緩解了資金壓力，撬動了規(guī)模。2015年1月，萬達(dá)與光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問、嘉實(shí)資本管理等四家公司簽署框架協(xié)議，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬達(dá)廣場，萬達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。4.金融板塊布局萬達(dá)集團(tuán)旗下現(xiàn)擁有網(wǎng)絡(luò)金融、投資、保險(xiǎn)等公司。依托萬達(dá)全球最大線下商業(yè)平臺，萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融形成了數(shù)據(jù)應(yīng)用、征信、網(wǎng)貸、支付四大業(yè)務(wù)版塊，打造創(chuàng)新的金融O2O模