延期交房案件答辯狀

至房屋符合交付條件且實(shí)際交付之日止,但卻認(rèn)為因答辯人所交的仲裁受理費(fèi)只是按仲裁申請之日所計(jì)算的違約金等仲裁請求金額為基數(shù)計(jì)算出來的,對于未交仲裁受理費(fèi)的超出部分違約金昆明仲裁委員會(huì)無權(quán)仲裁。被答辯人進(jìn)一步認(rèn)為,該裁決違反了《仲裁法》第58條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定,這種觀點(diǎn)是極端荒謬的。首先,被答辯人并未提出撤銷部分仲裁裁決（即：撤銷自仲裁申請之日至房屋符合交付條件且實(shí)際交付之日止的延期交房違約金）的申請;第二,何為仲裁協(xié)議的范圍?雙方在《商品房購銷合同》第十四條“爭議的處理方式”中約定:“本合同在履行中發(fā)生爭議,由甲乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商解決不成時(shí):[1]提交昆明仲裁委員會(huì)仲裁;[2]依法向人民法院起訴?！彪p方選擇的是第[1]種方式。該條款是合法有效的,昆明仲裁委員會(huì)有權(quán)對本案進(jìn)行仲裁。雙方約定的仲裁事項(xiàng)也是明確的,并未將合同列明的某一具體事項(xiàng)如延期交房排除在仲裁解決之外,因此,該合同列明的任何事項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)屬于仲裁范圍,而被答辯人延期交房需承擔(dān)違約責(zé)任在合同中是有明確約定的;第三,答辯人的仲裁請求中違約金的要求是計(jì)算至房屋符合交付條件且實(shí)際交付之日止,裁決支持違約金是計(jì)算至被答辯人將符合法定交付條件的商品房交付答辯人使用之日(或答辯人自愿接收不符合法定交付使用條件的商品房之日)止,絲毫不存在超請求裁決的問題;

第四,仲裁費(fèi)用交到仲裁申請之日,并不表示申請之后的權(quán)利就放棄了。答辯人也是完全按相關(guān)規(guī)定和昆明仲裁委員會(huì)的交費(fèi)通知預(yù)交仲裁費(fèi)用的?！吨俨梅ā返?6條規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納仲裁費(fèi)用?！薄吨俨梦瘑T會(huì)仲裁收費(fèi)辦法》第五條第二款規(guī)定:“申請仲裁時(shí)爭議金額未確定的,由仲裁委員會(huì)根據(jù)爭議所涉及權(quán)益的具體情況確定預(yù)先收取的案件受理費(fèi)數(shù)額?！薄独ッ髦俨梦瘑T會(huì)仲裁案件收費(fèi)管理辦法》第四條也有“爭議金額未確定的,由仲裁委員會(huì)根據(jù)爭議所涉及的權(quán)益的具體情況確定應(yīng)交金額”的規(guī)定。根據(jù)《仲裁委員會(huì)仲裁收費(fèi)辦法》第六條第二款、《昆明仲裁委員會(huì)仲裁案件收費(fèi)管理辦法》第五條第二款的規(guī)定,不預(yù)交案件受理費(fèi)的后果是“視為撤回仲裁申請”,而不是認(rèn)定裁決是否超范圍的理由。何況法律也允許減交、免交、緩交仲裁費(fèi)(答辯人也曾書面提出請求)，如何交納仲裁費(fèi)是仲裁委員會(huì)根據(jù)案件具體情況決定的結(jié)果，與仲裁庭對案件的裁決是兩回事，更跟裁決的事項(xiàng)是否屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會(huì)是否有權(quán)仲裁毫無關(guān)聯(lián)。二、被答辯人提出裁決違反《仲裁法》第58條第一款第(六)項(xiàng)的規(guī)定,簡直是造謠中傷,惡意誹謗。索賄受賄:索要賄賂,接受賄賂。徇私舞弊:為了私情通謀作弊,徇私:因照顧私人關(guān)系而做不合原則或不合法的事;舞弊:用欺騙的方式做違法亂紀(jì)的事。枉法:執(zhí)法的人為了私利或某種企圖有意歪曲或破壞法律,枉:歪曲、違法。請被答辯人舉證證明哪位仲裁員在仲裁該案時(shí)、或仲裁該案前后、在何時(shí)何地有索賄受賄、徇私舞弊、枉法裁決行為?相反，正因?yàn)楦魑恢俨脝T抵抗了可能存在的各種外來誘惑，嚴(yán)格執(zhí)法，才作出了充分維護(hù)普通弱勢消費(fèi)群體合法權(quán)益的公正裁決!

三、至于被答辯人所提的其他幾點(diǎn)理由,均屬于法律的具體適用及如何根據(jù)案件情況具體裁量的問題，均是案件的實(shí)體部分，本不屬于人民法院審查的范圍。但為了澄清是非,糾正被答辯人的錯(cuò)誤觀點(diǎn),以防被答辯人繼續(xù)陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)之中,我對被答辯人所提出的問題作如下說明:（一）被答辯人認(rèn)為：×××等65戶青青小鎮(zhèn)業(yè)主的裁決和答辯人的裁決認(rèn)定了兩種不同的交房標(biāo)準(zhǔn)，本代理人認(rèn)為被答辯人的理解是錯(cuò)誤的。對于被答辯人與青青小鎮(zhèn)業(yè)主之間的商品房預(yù)售合同糾紛中的延期交房問題，兩個(gè)仲裁庭作出了相同的認(rèn)定，只在文字表述上有所不同，這只能反映不同仲裁庭的不同風(fēng)格而已。在被答辯人向法庭提交的×××的裁決書第11頁第三行至第六行闡述道：“該合同并未明確約定建設(shè)單位承擔(dān)的是何種驗(yàn)收義務(wù)，所以只能從被申請人是否履行法定義務(wù)的角度來審查其是否違約。房屋竣工驗(yàn)收合格是交付使用的法定條件之一?！痹摬脹Q書接著從被答辯人交付沒有完成消防驗(yàn)收的房屋以及履行合同的方式違反了《合同法》第62條第5款的規(guī)定,從而導(dǎo)致業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)獲得包含使用權(quán)在內(nèi)的該商品房的所有權(quán)的合同目的的角度,認(rèn)定被答辯人存在違約行為的,在該違約行為沒有消除前,被答辯人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該裁決并未就何為交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步闡述,更未認(rèn)定消防驗(yàn)收合格是房屋交付的唯一的、充分的條件。因65戶業(yè)主只主張延期交房違約金計(jì)算至2005年5月11日，消防驗(yàn)收不合格這一項(xiàng)法定要件不滿足就足以判定被答辯人違約，無須對其他條件一一闡述。答辯人的裁決是將符合法定交付條件的標(biāo)準(zhǔn)明確了，跟×××等65戶業(yè)主的裁決并不矛盾。該裁決認(rèn)定的法定交付條件符合法律規(guī)定,不存在枉法裁決問題。對于違約金額不同的問題，也是由于被答辯人拒絕履行其義務(wù)造成的：65戶業(yè)主的裁決支持的逾期交房違約金每天為已付款的1.5‰，只所以計(jì)算到2005年5月11日，是因?yàn)?5戶業(yè)主或其代理人當(dāng)庭放棄了以后的權(quán)利和提前接收了并不符合交付條件的房屋，將仲裁請求的違約金金額只計(jì)算至2005年5月11日。答辯人等××戶業(yè)主的裁決支持的逾期交房違約金每天仍為已付款的1.5‰，只因接房時(shí)間稍晚和被答辯人拒絕將法定驗(yàn)收項(xiàng)目組織驗(yàn)收而造成違約金較高一些。（二）被答辯人認(rèn)為：合同約定的交房條件就是單位工程施工質(zhì)量自檢合格，而其證據(jù)“單位工程竣工驗(yàn)收證明書”就可證明其已達(dá)到了合同約定的交房條件，不存在違約行為。這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，也是自相矛盾的。

首先,合同第七條“將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給乙方”，并未限定驗(yàn)收的對象只是房屋主體，不包括水電氣等線路管道、設(shè)備安裝、室外工程(消費(fèi)者不僅購買了房屋主體,也購買了水電氣等附屬設(shè)備及小區(qū)公建設(shè)施)，也未限定驗(yàn)收的項(xiàng)目只是主體工程土建施工質(zhì)量驗(yàn)收，不包括消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收等法定驗(yàn)收。單位工程施工質(zhì)量自檢合格并不是房屋交付的唯一的、充分的條件。

其次,單位工程施工質(zhì)量自檢也必須嚴(yán)格按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。答辯人裁決書第16頁底至第17頁開頭雖有仲裁庭查明被答辯人于2005年1至2月間實(shí)施了組織單位工程竣工驗(yàn)收這一行為的陳述，但在該裁決書第61頁倒數(shù)第四行至第八行“在此狀況下，不可能進(jìn)行給排水、照明用電、管道煤氣系統(tǒng)照明全負(fù)荷試驗(yàn)，給水管道清洗、灌水、通水試驗(yàn)，排水干管通球試驗(yàn)，消防管道、燃?xì)夤艿缐毫υ囼?yàn)、設(shè)備強(qiáng)度試驗(yàn)、嚴(yán)密性試驗(yàn)等，這些分部工程不可能驗(yàn)收合格，單位工程質(zhì)量當(dāng)然也不可能達(dá)到國家規(guī)定的驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)”否定了被答辯人出具的“驗(yàn)收合格”結(jié)論的法律效力，當(dāng)建設(shè)單位自檢合格的單方證明書與客觀事實(shí)不符時(shí)，當(dāng)然不能違背客觀事實(shí)而將建設(shè)單位出具的自檢合格的單方證明書作為房屋是否具備交付條件的唯一證據(jù)進(jìn)行采信，仲裁庭對本案事實(shí)的認(rèn)定是客觀公正的，符合法律和仲裁規(guī)則的規(guī)定。

最后,從被答辯人向法庭出示的《單位工程竣工驗(yàn)收證明書》可以看到，其在合同約定交房時(shí)間2005年2月28日前，全部42幢住宅均已取得了《單位工程竣工驗(yàn)收證明書》，按被答辯人的觀點(diǎn)其不存在違約行為，那為何要對210戶業(yè)主進(jìn)行主動(dòng)賠償呢？這不是自相矛盾嗎？（三）被答辯人認(rèn)為：如按昆明仲裁委裁定的交房標(biāo)準(zhǔn)，雙方《商品房購銷合同》中約定的交房條件就是一種無效條款，雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。這種理解錯(cuò)誤的。

合同第七條“將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給乙方”，并未限定驗(yàn)收的對象只是房屋主體，不包括水電氣等線路管道、設(shè)備安裝、室外工程，也未限定驗(yàn)收的項(xiàng)目只是主體工程土建施工質(zhì)量驗(yàn)收，不包括消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收等法定驗(yàn)收。該合同并未對建設(shè)單位承擔(dān)的驗(yàn)收義務(wù)進(jìn)行限制性規(guī)定，沒有將任何一項(xiàng)法定驗(yàn)收明確排除在外，該條規(guī)定并未違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不是無效條款，而是合法有效的條款，其規(guī)定的交房條件理應(yīng)包括：青青小鎮(zhèn)小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙以及雙方合同約定內(nèi)容中按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定需要進(jìn)行竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為交付使用法定要件的項(xiàng)目按相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及法律規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收合格，這是對該條款的合法合理的解釋。

另外：拋開交房條件不談，合同第十條約定，由于甲方原因，未能按期交接的，責(zé)任由甲方（按延期交房違約條款）承擔(dān)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條第二款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條、《建筑法》第61條、《消防法》第10條第三款、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第23條的規(guī)定，建筑工程、消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防均須驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。答辯人依法拒絕接收未經(jīng)合法驗(yàn)收合格的房屋的行為是正當(dāng)行為，是應(yīng)該得到法律肯定評價(jià)的行為，未能交接房屋的責(zé)任是由于被答辯人不履行法定義務(wù)造成的，理應(yīng)由被答辯人承擔(dān)違約責(zé)任。仲裁庭適用上述法律法規(guī)裁決該案，不存在適用法律錯(cuò)誤或枉法裁決的問題。

被答辯人認(rèn)為其違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定交房,只應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任,不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。但問題是,被答辯人并未能夠完成交付這一行為,答辯人拒絕接收“不得交付使用的房屋”有合法根據(jù),未能按期交接的民事責(zé)任就應(yīng)由被答辯人承擔(dān)。在房屋實(shí)際交付前,被答辯人應(yīng)同時(shí)承擔(dān)行政和民事責(zé)任,而在房屋實(shí)際交付后,被答辯人才有可能逃避承擔(dān)逾期交房的民事違約責(zé)任。（四）被答辯人認(rèn)為：裁決逾期交房違約金按已付總房款的1.5‰計(jì)算沒有法律依據(jù)，超過了其預(yù)見能力。這種辯解與事實(shí)不符，是不成立的。

本案事實(shí)是:合同約定了延期10天后逾期交房違約金每日按已付款的1%計(jì)算。仲裁庭根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定,認(rèn)定該違約金屬約定過高的情形,于是大幅度減少到每日按已付款的1.5‰計(jì)算。被答辯人仍然認(rèn)為過高,超過了其預(yù)見能力,認(rèn)為只應(yīng)按租金計(jì)算。答辯人想請問:作為開發(fā)了數(shù)十個(gè)樓盤的專業(yè)的開發(fā)商,在約定逾期交房違約金每日按已付款的1%計(jì)算時(shí),到底預(yù)見到了什么?預(yù)見到巨額資金源源不斷流入公司,巨額的利潤裝入腰包,唯獨(dú)不能預(yù)見不能按期交房會(huì)給消費(fèi)者造成什么損失?我想,仲裁庭對被答辯人的預(yù)見能力是予以充分尊重的?！逗贤ā返?14條規(guī)定:“約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定:“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！睂τ诩s定了違約金的合同,守約方對損失不負(fù)舉證責(zé)任。在損失無法具體測算時(shí),法律交由法院或仲裁委根據(jù)案件的具體情況對“過高違約金”予以“適當(dāng)減少”,至于何為“適當(dāng)減少”,如何理解上述條款的含義,本代理人在仲裁代理詞中已進(jìn)行詳細(xì)闡述,在此不再贅述。

對于何為“適當(dāng)減少”或是否超過預(yù)見能力,屬于法律授予仲裁庭的自由裁量權(quán),不屬于《仲裁法》第58條規(guī)定法院進(jìn)行司法審查的范圍,法院無權(quán)對是否“適當(dāng)”、是否“超過預(yù)見能力”進(jìn)行評判,更不能以此為由隨意撤銷生效裁決。

“昆仲裁[2005]175號至208號裁決”早已生效，×××等××位答辯人已于2005年12月15日向西山區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，西山區(qū)人民法院已依法受理。與此相似的×××等65戶業(yè)主的裁決已由五華區(qū)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行完畢，執(zhí)行前被答辯人提出了“不予執(zhí)行申請”，被五華法院依法駁回。被答辯人認(rèn)為其在不履行約定或法定義務(wù)的前提下仍應(yīng)當(dāng)?shù)玫嚼麧櫍疝q人卻無權(quán)要求居住經(jīng)法定驗(yàn)收合格的房屋，或要求被答辯人支付違約金,這樣的邏輯恐怕是強(qiáng)權(quán)思想在作怪。裁決書為了平衡雙方利益，雖要求被答辯人依法將驗(yàn)收合格的房屋交付答辯人使用，但對于提前接收了并不符合交付條件房屋的業(yè)主，違約金只計(jì)算到接房之日。被答辯人完全可以和答辯人協(xié)商并主動(dòng)賠付違約金從而減少賠付金額，答辯人代理人也曾數(shù)次向被答辯人代理人表達(dá)和解的良好愿望，被答辯人代理人均以沒有公司老總授權(quán)而拒絕，甚至在答應(yīng)調(diào)解時(shí)又突然反悔,導(dǎo)致接房時(shí)間推后，引發(fā)答辯人的憤怒。

更讓人無法理解的是：被答辯人無視法律規(guī)定，至今仍然毫無道理地拒絕交付房屋給×××、×××二人，導(dǎo)致這二人無法得到房屋鑰匙，無法入住自己花巨資購買的新房,一年多時(shí)間過去了,新房將變成舊房,購房人卻只能望房興嘆,毫無辦法。由此可見，被答辯人對法律、對生效裁決是極端不尊重的，一方面不履行法定義務(wù)，一方面聲稱法律對其不公平、不公正。現(xiàn)被答辯人昆明市某屋業(yè)開發(fā)有限公司在沒有任何新的證據(jù)證明仲裁裁決有依法應(yīng)當(dāng)撤銷的情形的情況下，以其在仲裁時(shí)早已陳述而已被仲裁裁決否定的相同理由向貴院提出所謂“撤銷仲裁申請”,且其所提事項(xiàng)涉及到法律的具體適用及如何根據(jù)案件情況具體裁量，均是案件的實(shí)體部分，這一部分不屬于人民法院審查的范圍，故被答辯人的證據(jù)及理由不能支持被答辯人的請求，不足以撤銷“昆仲裁[2005]175號至208號裁決”，請求貴