中國地產(chǎn)行業(yè)的未來

中國地產(chǎn)行業(yè)的未來地產(chǎn)的未來近期都在討論房地產(chǎn)現(xiàn)在的慘狀，感覺房地產(chǎn)似乎是要窮途末路了，具體有多慘，表現(xiàn)在三個方面：一、是政治局730會議重申了堅持房地產(chǎn)調(diào)控的腔調(diào)，堅持住房不炒。同時期西安、大連、杭州等城市紛紛加碼樓市調(diào)控政策。讓部分寄希望于房地產(chǎn)調(diào)控很快會放松的人，幻想破滅，房地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下。二、是融資渠道的收緊。從銀保監(jiān)會23號文嚴(yán)控地產(chǎn)前融，到后來發(fā)展到嚴(yán)控地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)融資的渠道被進(jìn)一步收緊。近期，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告，其境外全資子公司已在境外完成4億美元的企業(yè)債券發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌，票面年息15%，債券期限為3年。這么高的利息，甚至高過了國內(nèi)正常的平均融資水平，不禁讓人咋舌。但是現(xiàn)在這種高成本的境外融資也不行了，隨后國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了一個新的文件，約束境外融資。這個文件就傳達(dá)了一個信息，乖乖在國內(nèi)，海外融資你們也休想?。。?！三、是土拍市場競爭慘烈。去年以來，大部分公司都制定了沖規(guī)模的宏偉目標(biāo)，100億的要上500億，500億的要上千億，土拍市場的戰(zhàn)況異常慘烈。很多公司的投資人都在群里說今年的拿地任務(wù)才完成了兩三成，一二線城市的土地拍不到，三四五線城市風(fēng)險太大不敢拿，成為常態(tài)。很多公司的城市公司因為沒項目，面臨被兼并裁撤的風(fēng)險。中小型房地產(chǎn)公司則面臨被直接兼并的窘境，頻繁爆出的房企破產(chǎn)潮就是明顯的信號。房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，要充分揣摩高層的決心和底線。就目前各項政策表達(dá)的信號來看，房地產(chǎn)調(diào)控將會成為常態(tài)化，長期化的現(xiàn)象。究其原因，是因為房地產(chǎn)現(xiàn)在確實成了一個尾大不掉的問題。1990年日本的房地產(chǎn)市值與GDP比值達(dá)到了3.72的峰值，然后泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)長期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破滅爆發(fā)了亞洲金融危機(jī)；美國2008年在1.78倍的峰值爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而影響全球經(jīng)濟(jì)衰退。而我國目前房地產(chǎn)市值與GDP比值是多少呢？3.8倍！這還只是2016年的水平，目前的情況可能更高。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度膨脹帶來一系列的風(fēng)險：一、是最壞的情況導(dǎo)致泡沫破滅，爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退；二、是大量占用金融資源，導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)及制造業(yè)長期得不到關(guān)鍵的資金；三、是房價必漲的預(yù)期導(dǎo)致全民炒房，居民負(fù)債高企，社會消費和其他投資得不到發(fā)展。車市和股市的低密，充分反映了這個問題。四是整個經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化，辛辛苦苦干實業(yè)的，還不如炒房賺的錢多，整個社會的創(chuàng)造力，創(chuàng)新力會收到影響。從2008年美國金融危機(jī)開始之前，我國的居民綜合負(fù)債率在20%以下，房地產(chǎn)屬于總體可控的范圍，很多學(xué)者坦言在2008年以前調(diào)控房地產(chǎn)，建立房地產(chǎn)的長效機(jī)制，是最好的時機(jī)。但是2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，穩(wěn)增長成了壓倒一切的重點，中國進(jìn)入了一個加杠桿，依靠全社會舉債的模式來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)，截止到2017年年底我國居民的綜合負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了50%以上?？颗e債，高杠桿來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式，已經(jīng)走到了盡頭。而且風(fēng)險累計，金融系統(tǒng)風(fēng)險不可控因素在增加，近期高層一直在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控金融風(fēng)險?？颗e債來發(fā)展的道路是走到盡頭了，美國的金融危機(jī)就是例證。未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一定是要靠創(chuàng)新驅(qū)動，靠技術(shù)的進(jìn)不和生產(chǎn)效率的提高開驅(qū)動。所以高層近兩年的主要調(diào)控內(nèi)容就是，嚴(yán)防金融風(fēng)險，穩(wěn)杠桿（降杠桿基本上不可能，只有先穩(wěn)住，讓時間來化解風(fēng)險），減稅降費增加居民收入，鼓勵創(chuàng)新驅(qū)動。回到正題，房地產(chǎn)還有未來嗎？答案是肯定的。有以下方面能佐證房地產(chǎn)的未來預(yù)期：一、是我國的城市化水平還不到60%，按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個成熟發(fā)達(dá)的國家城市化率都是在76%以上（如下圖），按照城市化水平每年提高1個百分點的速度，我們國家的房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展期保守估計還有十年的時間。但是這個也是有地區(qū)差異的，在基本上已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平的北上廣深，不到十年，在廣大中西部地區(qū)，還有10-15年的時間。二、是舊改、改善需求的空間有待挖掘。雖然2012-2017年階段性大規(guī)模的棚改已經(jīng)結(jié)束，但是接下來精準(zhǔn)的棚改還會持續(xù)進(jìn)行。還有就是現(xiàn)在有很大部分住宅竣工的年代都在二十年以前，特別是以前全國推行的“7090”政策，未來提質(zhì)改善的需求會成為主流，這是未來房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)。三、是城市群概念方興未艾。政治局歷次會議已經(jīng)多次提及了城市群發(fā)展的概念，縱觀國際經(jīng)驗而言，城市群的發(fā)展是城市化發(fā)展到中后期階段后的必然道路。我們國家的城市群概念提出不到十年的十年，大都市圈發(fā)展的紅利還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被挖掘，很多房企現(xiàn)在都在重倉布局各大城市群周邊的區(qū)域，搶灘未來發(fā)展的熱點區(qū)域。四、是房地產(chǎn)專業(yè)化、金融化的發(fā)展還未開始。就美國現(xiàn)狀而言，經(jīng)過一百多年的發(fā)展，美國的房地產(chǎn)到現(xiàn)在仍然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，只是結(jié)構(gòu)跟我們不一樣。目前美國上市房企分為三類，地產(chǎn)開發(fā)商、REITS、地產(chǎn)服務(wù)商，其中地產(chǎn)開發(fā)商只占8%，代表企業(yè)有帕爾迪、萊納、霍頓；REITs是行業(yè)核心，占比高達(dá)86%，代表企業(yè)有西蒙地產(chǎn)。三種類型的房企在專業(yè)上各有分工，深耕細(xì)分領(lǐng)域。REITs作為行業(yè)核心，以西蒙地產(chǎn)為例，公司深厚的金融背景，可以在資本市場上募集長期、低息的資金。資金的保證，讓其在項目區(qū)域的選擇上，不吝成本，選擇最好的區(qū)位，通過后期的運營能獲得極高的收益，同時資產(chǎn)穩(wěn)步升值。未來我們國家的房地產(chǎn)發(fā)展，也將走向?qū)I(yè)化、金融化的路徑