南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法課件

《南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》南京市物業(yè)管理辦公室南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)專項(xiàng)維修資金制度的發(fā)展專項(xiàng)維修資金的概念政策內(nèi)容——六章四十條南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)專項(xiàng)維修資金制度的發(fā)展2007年10月1日，首部涉及專項(xiàng)維修資金制度的法律《物權(quán)法》正式實(shí)施，明確規(guī)定專項(xiàng)維修資金使用“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”（“雙三分之二”）。同時(shí)，《物權(quán)法》亦明確規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有”。維修資金制度正式以法律形式予以確立。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)專項(xiàng)維修資金制度的發(fā)展2008年2月1日，首部關(guān)于專項(xiàng)維修資金的部門規(guī)章《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）正式實(shí)施。進(jìn)一步明確了專項(xiàng)維修資金“專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的管理原則，詳細(xì)規(guī)定了資金使用原則、分?jǐn)偭兄г瓌t、業(yè)主大會(huì)成立前后的具體使用流程、以及應(yīng)急維修等使用辦法。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)專項(xiàng)維修資金的概念根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，所謂住宅專項(xiàng)維修資金，是指“專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金”。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)70%65%75%100%第一章總則第二章交存管理政策內(nèi)容第三章賬戶管理第四章使用管理第五章監(jiān)督管理第六章附則南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)01制定依據(jù)02適用范圍03管理原則04維修資金范疇總則05監(jiān)管部門職責(zé)第一章南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)一、制定依據(jù)為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，健全房屋維修保障機(jī)制，維護(hù)房屋所有權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱《市物業(yè)條例》）等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)二、適用范圍本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅和售后公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)三、管理原則專戶存儲(chǔ)專款專用所有權(quán)人決策政府監(jiān)督南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)四、維修資金范疇下列資金列入維修資金：（一）業(yè)主按規(guī)定首次交存的維修資金；（二）建設(shè)單位交存的電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；（三）維修資金的分戶利息；（四）業(yè)主續(xù)交的維修資金；（五）本辦法第十一條規(guī)定的統(tǒng)籌維修資金。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、監(jiān)管部門職責(zé)監(jiān)管部門區(qū)域職責(zé)物業(yè)管理行政主管部門市級(jí)全市維修資金監(jiān)督管理以及玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)維修資金的歸集管理玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)轄區(qū)維修資金使用審核和監(jiān)督管理浦口區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)轄區(qū)內(nèi)維修資金的歸集、使用審核和監(jiān)督管理質(zhì)監(jiān)、公安消防部門市、區(qū)協(xié)助做好維修資金應(yīng)急使用的監(jiān)督工作街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）屬地協(xié)助區(qū)物業(yè)管理行政主管部門做好維修資金監(jiān)督管理工作，做好維修資金應(yīng)急使用的監(jiān)督管理工作南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)01交存主體01商品房02交存標(biāo)準(zhǔn)02房改房第二章03交存環(huán)節(jié)交存管理03專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備04續(xù)存01業(yè)主交存維修資金02專項(xiàng)維修資金南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)一、交存主體業(yè)主、公有住房售房單位、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存維修資金。業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按照房屋買受時(shí)交存標(biāo)準(zhǔn)一次性補(bǔ)交。收取維修資金應(yīng)當(dāng)開具財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的票據(jù)。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)二、交存標(biāo)準(zhǔn)商品房房改房電梯、消防等專項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備續(xù)存南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)二、交存標(biāo)準(zhǔn)類別分類標(biāo)準(zhǔn)備注商品房多層商品住宅、非住宅（含儲(chǔ)藏室、營(yíng)業(yè)性車庫、車位等）75元/平方米；商品房、房改房以外的50元/平方米

多層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上（含七層）的建筑

高層（配備電梯的多層）商品住宅、非住宅120元/平方米；商品房、房改房以外的90元/平方米

房改房業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積應(yīng)當(dāng)交存的維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金為本市房改成本價(jià)的百分之二售房單位從售房款中一次性提取交存維修資金，多層住宅和高層住宅交存標(biāo)準(zhǔn)分別不低于售房款的百分之二十和百分之三十其中，應(yīng)由業(yè)主交存的維修資金，由售房單位向業(yè)主收取南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)二、交存標(biāo)準(zhǔn)類別分類標(biāo)準(zhǔn)備注電梯、消防等專項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備多層（配備電梯）住宅（含營(yíng)業(yè)性車庫、車位等）16元/平方米

多層住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上（含七層）的建筑。高層住宅18元/平方米

南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)二、交存標(biāo)準(zhǔn)南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)二、交存標(biāo)準(zhǔn)南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)續(xù)交在已設(shè)立維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主維修資金分戶賬資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交維修資金，按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)交數(shù)額可以參照首期維修資金的交存金額確定，續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)決定。二、交存標(biāo)準(zhǔn)南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)業(yè)主交存維修資金建設(shè)單位辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)測(cè)的分戶建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。三、交存環(huán)節(jié)設(shè)施、設(shè)備專項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，一次性交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)明確資金交存管理規(guī)程，督促建設(shè)單位依法交存。本條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)首次登記前，包括辦理房屋預(yù)（現(xiàn)）售手續(xù)環(huán)節(jié)。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)01建賬原則02自管03利息04增值賬戶管理05退款第三章南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)一、建賬原則單位設(shè)賬分戶賬已劃定物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话捶课輵糸T號(hào)未劃定物業(yè)管理區(qū)域以幢（單元）為單位按房屋戶門號(hào)已售公有住房維修資金按售房單位按房屋戶門號(hào)統(tǒng)籌維修資金以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立分賬電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金按幢（單元）設(shè)立分戶賬第十四條維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、分賬核算。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立總賬、業(yè)主分戶賬、統(tǒng)籌分賬和電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)分賬。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由維修資金管理部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定由維修資金管理部門繼續(xù)代管。二、自管南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)三、利息維修資金自存入銀行專戶之日起計(jì)息，按照銀行活期利率結(jié)息轉(zhuǎn)入業(yè)主分戶賬。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)存定業(yè)主委員會(huì)可以向維修資金管理部門提出申請(qǐng)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金按不低于業(yè)主交存維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為超過一年以上的定期存款。申請(qǐng)維修資金轉(zhuǎn)存時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金存定申請(qǐng)表和交存清冊(cè)確認(rèn)單。四、增值解除存定手續(xù)住宅專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)存期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)需要?jiǎng)佑棉D(zhuǎn)存資金的，應(yīng)當(dāng)向維修資金管理部門辦理解除存定手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)無法正常運(yùn)作的，由相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)，經(jīng)街道確認(rèn)后，向維修資金管理部門辦理解除存定手續(xù)。維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成維修資金轉(zhuǎn)存手續(xù)。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)物業(yè)滅失后，業(yè)主持注銷房屋所有權(quán)證的證明、業(yè)主身份證明等材料，向維修資金管理部門申請(qǐng)?zhí)崛∑滟~戶內(nèi)的剩余維修資金，并辦理注銷手續(xù)。五、退款南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)01使用原則02使用條件03使用范圍04分?jǐn)傇瓌t使用管理05使用程序第四章06第三方監(jiān)管南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)一、使用原則安全可靠方便快捷公開透明受益人和負(fù)擔(dān)人相一致二、使用條件物業(yè)小區(qū)住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期限屆滿以后的維修、更新以及改造。2016年7月1日后受讓土地的住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位未按規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，不得動(dòng)用維修資金。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)三、使用范圍住宅公用部位住宅的基礎(chǔ)承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道公用設(shè)施設(shè)備電梯天線、照明消防設(shè)施綠地、道路路燈溝渠、池、井非營(yíng)業(yè)性車場(chǎng)車庫公益性文體設(shè)施公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)三、適用范圍不得列支:1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因認(rèn)為損壞住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費(fèi)用；6、其他依法不得列支的情形。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)四、分?jǐn)傇瓌t類別分?jǐn)傇瓌t商品房由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例從維修資金專戶中分?jǐn)傄咽酃凶》繌墓凶》烤S修資金中列支未售出物業(yè)由建設(shè)單位承擔(dān)南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)申請(qǐng)主體第二十四條業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)為維修資金使用的申請(qǐng)人。但有下列情形之一的，經(jīng)街道確認(rèn)后，受相關(guān)業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、社區(qū)居（村）民委員會(huì)可以按順位依次成為申請(qǐng)人：未成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主委員會(huì)未履行申請(qǐng)人職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的其他情形業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、使用程序一般維修商品房南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、使用程序一般維修房改房南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、使用程序應(yīng)急維修南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、應(yīng)急使用范圍

根據(jù)《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金：1、電梯故障；2、消防設(shè)施故障；3、屋面、外墻滲水；4、二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；5、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；6、樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；7、其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、應(yīng)急使用確認(rèn)使用范圍第1項(xiàng)電梯故障，屬于更換電動(dòng)機(jī)、制動(dòng)器、減速器、曳引輪和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提供電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告；使用范圍第2至第7項(xiàng)情形的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并提交情況說明；涉及其他單位職能的，可以會(huì)同確認(rèn)。南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)五、應(yīng)急使用劃撥首款劃撥：維修資金管理部門受理材料后2個(gè)工作日內(nèi)審核完畢，符合條件的，劃撥核定費(fèi)用的30%余款劃撥：維修資金管理部門受理材料后5個(gè)工作日內(nèi)審核完畢，符合條件的，劃撥余款南京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2018)市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立應(yīng)急維修施工、審價(jià)、監(jiān)理等企業(yè)備選目錄庫，供申請(qǐng)人按自愿原則選用。六、第三方監(jiān)管金額劃分監(jiān)管分類一般單項(xiàng)維修工程八千元（含）以上申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)委托具有法定資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)造價(jià)進(jìn)行審核二十萬元（含）以上聘請(qǐng)監(jiān)理公司實(shí)施監(jiān)理五十萬元（含）以上采取招標(biāo)