中糧集團(tuán)大悅城商業(yè)模式解析大悅城商業(yè)模式解析商業(yè)

中糧集團(tuán)大悅城商業(yè)模式解析大悅城商業(yè)模式解析商業(yè)PART

ONE大悅城商業(yè)模式解讀核心價(jià)值特征1資本策略2擴(kuò)張與選址策略3市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)策略4主流產(chǎn)品線(xiàn)5國(guó)內(nèi)商業(yè)模式簡(jiǎn)要比較6一線(xiàn)城市和天津、沈陽(yáng)、成都等二線(xiàn)城市；1城市選取2項(xiàng)目選址5行業(yè)價(jià)值鏈7增長(zhǎng)路徑市級(jí)核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)或主要新興高檔住區(qū)的成長(zhǎng)型區(qū)域性商圈；20-30歲的青年白領(lǐng)群體及年輕家庭消費(fèi)人群；3目標(biāo)客源高品質(zhì)、高價(jià)值商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等大型城市綜合體；4產(chǎn)品特征商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)+專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理；長(zhǎng)期持有、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，獲取物業(yè)租金回報(bào)，并通過(guò)良性經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值；6贏利模式以“中糧置業(yè)”為主體收購(gòu)西單大悅城等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并將集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目歸集旗下，未來(lái)待商業(yè)資產(chǎn)包達(dá)到一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進(jìn)行再擴(kuò)張。（一）商業(yè)模式的基本特征：u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6

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暢通的融資渠道差異化的市場(chǎng)定位創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式目標(biāo)客群：針對(duì)青年白領(lǐng)群體；項(xiàng)目選址：區(qū)域中心城市的核心地段。商業(yè)資源：重視引進(jìn)首次進(jìn)入該城市的品牌，在商圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。集團(tuán)注資：銀行貸款：扣點(diǎn)模式專(zhuān)業(yè)店替代主力店第一步是擴(kuò)張,以購(gòu)買(mǎi)三個(gè)大型商業(yè)綜合體為主;第二步是內(nèi)部資源整合,將中糧集團(tuán)目前內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行歸集。1、通過(guò)收購(gòu)、集團(tuán)注資等“資本化”運(yùn)作手段，獲取城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，大大縮短投資開(kāi)發(fā)周期，以利于快速擴(kuò)張。（二）商業(yè)模式的核心價(jià)值：u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6北京西單大悅城全部234個(gè)品牌中，46個(gè)品牌為首次進(jìn)入北京，58個(gè)品牌首次進(jìn)入西單，超過(guò)40%的品牌將大悅城作為進(jìn)入北京或西單的第一站。在運(yùn)營(yíng)管理方面，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物中心的百貨化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客戶(hù)以提成租金交付。

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精準(zhǔn)的定位，無(wú)論是在城市中心打造“國(guó)際化青年城”，還是在區(qū)域中心打造“品質(zhì)時(shí)尚生活中心”，大悅城都準(zhǔn)確地把握了消費(fèi)者的需求。中糧選擇進(jìn)駐的目標(biāo)主要是“具備經(jīng)濟(jì)活力和零售潛力”的城市；而目標(biāo)城市中區(qū)位的布局以核心商圈或區(qū)域性商圈的核心位置為主。開(kāi)發(fā)復(fù)制力核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目運(yùn)作力團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)力品牌培育力品牌優(yōu)勢(shì)，西單大悅城的成功運(yùn)營(yíng)為大悅城品牌打響了知名度，沈陽(yáng)大悅城一期的順利開(kāi)業(yè)證明了大悅城的擴(kuò)張拓展是成功的。大悅城獨(dú)特的風(fēng)格、對(duì)時(shí)尚潮流的引領(lǐng)，都已經(jīng)在消費(fèi)者頭腦中的“品牌階梯”上占據(jù)了獨(dú)特的位置。u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（三）核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)：集團(tuán)老總的獨(dú)特職業(yè)經(jīng)歷與人格魅力，強(qiáng)力的領(lǐng)導(dǎo)力。中糧培養(yǎng)了招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)四只專(zhuān)業(yè)素質(zhì)過(guò)硬、創(chuàng)新能力很強(qiáng)的隊(duì)伍，具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源整合力專(zhuān)業(yè)（公司）資源的有效整合，保證項(xiàng)目高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的順利推進(jìn)。如：SPACE招商團(tuán)隊(duì)、日裔美國(guó)設(shè)計(jì)師等。

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穩(wěn)定資金來(lái)源及安全性規(guī)模擴(kuò)張與模式的可復(fù)制性經(jīng)營(yíng)模式的可持續(xù)目標(biāo)客群：年輕消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力有限；市場(chǎng)擴(kuò)張：向二、三線(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)程中的市場(chǎng)差異性。資金退出機(jī)制，時(shí)間周期較長(zhǎng)；如何實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定現(xiàn)金流。資源整合：商業(yè)、資本；商業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)人才梯隊(duì)。西單區(qū)域消費(fèi)者單次開(kāi)銷(xiāo)金額在101~310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消費(fèi)群相對(duì)年輕化，購(gòu)買(mǎi)力有限。（四）商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸與難題：目前，除中糧集團(tuán)資金支持外，目前主要依靠銀行貸款；中糧此前的資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%以下，

推行全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略后放寬到65%。1）中糧商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定規(guī)?；蛞呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了上市，可以依靠自身能力進(jìn)行擴(kuò)張。2）目前有很多金融機(jī)構(gòu)有意跟其合作開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)信托基金，但中糧更希望能在融資中占據(jù)主導(dǎo)，自己來(lái)做。u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊中糧地產(chǎn)（上市公司）中糧置業(yè)（大悅城）集團(tuán)地產(chǎn)部門(mén)住宅業(yè)務(wù)圖1.中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)中糧旗下“萬(wàn)客隆”綜合體項(xiàng)目劃歸中糧置業(yè)集團(tuán)管理，集團(tuán)擬于2010年前將其規(guī)模擴(kuò)大到30家；內(nèi)部資源整合，將中糧集團(tuán)目前內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行歸集；北京中糧廣場(chǎng)、上海中糧廣場(chǎng)、廣州鵬源大廈等股權(quán)從集團(tuán)手里劃給中糧置業(yè),則中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包將得以迅速壯大。備注：中糧集團(tuán)旗下有多家上市公司，除A股上市的中糧地產(chǎn)及中糧屯河外，還有在香港掛牌的中糧油控股

(0606.HK)、中國(guó)食品(0506.HK)及中糧包裝(0906.HK)。在集團(tuán)內(nèi)部，以中糧置業(yè)為主體的“大悅城”系列日益成為其地產(chǎn)板塊的發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域；未來(lái)5-10年，將在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)到700億元。u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較62E）向二\三線(xiàn)城市全面擴(kuò)張圖2.中糧置業(yè)（大悅城系列）發(fā)展路線(xiàn)圖經(jīng)歷近5年的初創(chuàng)期，目前已進(jìn)入擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合階段。u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6年個(gè)形成全國(guó)中心戰(zhàn)略布局資本化階段購(gòu)買(mǎi)三個(gè)大型初步創(chuàng)立大悅城品牌擴(kuò)張與整合期商業(yè)綜合體成長(zhǎng)期中糧置業(yè)正內(nèi)做大做強(qiáng)項(xiàng)目打包做在積極醞釀在三五后將商業(yè)地產(chǎn)的幾

REITs。起步期拿地塊

做項(xiàng)目006

年

2007

年做行業(yè)做品牌全國(guó)布局2010年擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合2011年（E）

2012年（E）上市及資產(chǎn)證券化2008年2009年2013

年（

E）

2014年（目前，中糧商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成上海成都廣州北京沈陽(yáng)了以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓天津煙臺(tái)展長(zhǎng)三角、珠三角的全國(guó)布局。杭州深圳長(zhǎng)沙已開(kāi)業(yè)城市即將開(kāi)業(yè)城市儲(chǔ)備項(xiàng)目及重點(diǎn)拓展城市圖3.公司全國(guó)戰(zhàn)略布局圖u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6類(lèi)型城市項(xiàng)目名稱(chēng)投資規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)體量開(kāi)業(yè)時(shí)間已開(kāi)業(yè)北京西單大悅城4020萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡2007,12,28朝陽(yáng)（北）3040萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡2010,05,28沈陽(yáng)--3052萬(wàn)㎡34萬(wàn)㎡2009,05,28即將開(kāi)業(yè)上海--12040萬(wàn)㎡-2010年底天津--4053萬(wàn)㎡27萬(wàn)㎡2011年10月成都大悅城2054萬(wàn)㎡-2013年（E）儲(chǔ)備項(xiàng)目北京安定門(mén)----通州----天津緯六路-75.5㎡--表1.投資項(xiàng)目基本情況u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6目前，已確定的投資項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)，其中，已開(kāi)業(yè)3個(gè)，即將開(kāi)業(yè)3個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目3個(gè)。事項(xiàng)/城市西單朝北沈陽(yáng)上海天津成都項(xiàng)目地段核心區(qū)西端東北三四環(huán)核心區(qū)東端核心區(qū)北端內(nèi)環(huán)核心區(qū)西南三環(huán)商圈屬性市級(jí)商業(yè)中心新興高端住區(qū)市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心高端住區(qū)離市中心點(diǎn)1㎞8㎞0.5㎞1㎞0.5㎞6㎞商圈輻射人口210萬(wàn)51萬(wàn)110萬(wàn)210萬(wàn)71萬(wàn)51萬(wàn)次級(jí)輻射商圈人口400-500萬(wàn)220萬(wàn)200-400萬(wàn)300-500萬(wàn)330萬(wàn)100萬(wàn)表2.投資項(xiàng)目商圈及區(qū)位特征u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6離市中心約0.5-1.0㎞的市級(jí)核心商圈或6.0-8.0㎞的新興大型住區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域商圈；核心商圈輻射人口范圍在50萬(wàn)人以上，有效輻射人口可達(dá)到200-500萬(wàn)人。事項(xiàng)/城市西單朝北沈陽(yáng)上海天津成都總建筑面積20萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡52萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡53萬(wàn)㎡54萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)模10萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡34萬(wàn)㎡-27萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡商業(yè)/總建50.0%58.0%65.0%70.0%51.0%46.0%投資總額40億元30億元30億元120億元30.5億元19.0億元投資單價(jià)2.0萬(wàn)元/㎡0.75萬(wàn)元/㎡0.58萬(wàn)元/㎡3.0萬(wàn)元/㎡0.75萬(wàn)元/㎡0.37萬(wàn)元/㎡獲取方式收購(gòu)收購(gòu)集團(tuán)注資收購(gòu)合作開(kāi)發(fā)集團(tuán)注資原開(kāi)發(fā)商中冶集團(tuán)弘泰基業(yè)沈陽(yáng)鵬利新梅太古-四川鵬利表3.投資項(xiàng)目基本指標(biāo)u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（備注：2006年8月以2.57億元收購(gòu)北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司23.33%的股權(quán)；2007年4月36億元收購(gòu)中冶西單項(xiàng)目100%股權(quán)；2010年2月上海1期收購(gòu)價(jià)13.5億元，6.58萬(wàn)㎡，商業(yè)5.3萬(wàn)㎡；天津項(xiàng)目由中糧與天房集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)）總建筑面積集中在40-55萬(wàn)平方米，投資總額集中在30-40億元；商業(yè)總面積集中在20-30萬(wàn)平方米，占總面積的比例集中在50%-65%之間；收購(gòu)物業(yè)及集團(tuán)注資、合作開(kāi)發(fā)成為主要的擴(kuò)張路徑。時(shí)尚引進(jìn)商業(yè)品牌，不求最高，但求最新，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。在此基礎(chǔ)上，打造年輕群體的高檔消費(fèi)場(chǎng)所。年輕、活力主要針對(duì)18-30歲的青年消費(fèi)群體。潮流品位u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（一）品牌核心內(nèi)涵與特征：不單是對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)的升級(jí)，而是真正的消費(fèi)模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人們消費(fèi)需求的升級(jí)。大悅城的“生活之心”對(duì)于市民生活與商圈發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義：使得區(qū)域居民從減少交通時(shí)間中享受到舒適便捷的綠色生活大大提升了商家與目標(biāo)客戶(hù)接觸的頻度；在增強(qiáng)城市和區(qū)域生活宜居度的同時(shí)，推動(dòng)了商圈的升級(jí)。實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者、商家、開(kāi)發(fā)商與商圈的和諧共贏，成為了名副其實(shí)的“城市之心”。生活之心—全服務(wù)鏈的城市綜合體u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（二）戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略：戰(zhàn)略目標(biāo)：通過(guò)打造‘生活之心’，成為所在區(qū)域的‘城市之心’通過(guò)市場(chǎng)需求的組合、建筑功能的組合、專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的組合、多元化的資本組合，實(shí)現(xiàn)全服務(wù)鏈的整合。通過(guò)業(yè)態(tài)品類(lèi)的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區(qū)域的組合，創(chuàng)造最佳的消費(fèi)體驗(yàn)。代表項(xiàng)目：西單大悅城新興高檔社區(qū)的區(qū)域性商圈城市核心區(qū)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)主題定位：品質(zhì)時(shí)尚生活中心主題定位：國(guó)際化青年城代表項(xiàng)目：沈陽(yáng)大悅城國(guó)際化時(shí)尚生活地標(biāo)mall”的定位，打造出當(dāng)?shù)仵r見(jiàn)的全天候、一站式的大型綜合地標(biāo)式購(gòu)物中心項(xiàng)目。u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)：引領(lǐng)屬于年輕人的時(shí)尚潮流代表項(xiàng)目：朝北大悅城滿(mǎn)足時(shí)尚年輕的消費(fèi)同時(shí)，也致力于為家庭提供品質(zhì)時(shí)尚的生活方式u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（一）商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）西單大悅城上海大悅城u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6表4.項(xiàng)目資金平衡情況分析（一）北京西單大悅城項(xiàng)目無(wú)可售物業(yè)，資金壓力較大；而上海大悅城項(xiàng)目將增加寫(xiě)字樓、公寓等可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的物業(yè)，以平衡現(xiàn)金流。指標(biāo)/項(xiàng)目天津大悅城沈陽(yáng)大悅城數(shù)據(jù)單價(jià)總額數(shù)據(jù)單價(jià)總額項(xiàng)目投資總額(億元)-40.0億元--120.00億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入0-總建筑面積205,000㎡--400,000㎡--商業(yè)建筑面積112,500㎡-----購(gòu)物中心-----其他----寫(xiě)字樓15,000㎡-酒店33,200㎡-酒店公寓--住宅---停車(chē)庫(kù)31,700㎡u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（二）都市綜合體（

HOPSCA

）天津大悅城：集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群的都市綜合體。u

核心價(jià)值特征u

資本策略1234u

擴(kuò)張與選址

u

定位與經(jīng)營(yíng)u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（二）都市綜合體（

HOPSCA

）沈陽(yáng)大悅城u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（二）都市綜合體（

HOPSCA

）指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積8.9萬(wàn)㎡--總建筑面積530,000㎡--購(gòu)物中心140,000㎡--商業(yè)街130,000㎡--寫(xiě)字樓60,000㎡--酒店35,000㎡五星酒店公寓40,000㎡--住宅78,000㎡5幢停車(chē)庫(kù)100,000㎡1200個(gè)業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購(gòu)物區(qū)2635321.1%時(shí)尚集成店105738.5%時(shí)尚服飾1742013.9%休閑服飾53544.3%家居家飾58364.7%電影院100138.0%超市49514.0%化妝品集成店4940.4%電玩42413.4%兒童世界38433.1%餐飲(快餐輕食/飲品）2429819.4%國(guó)際觀展中心49373.9%配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套67645.4%合計(jì)125077100.0%u

核心價(jià)值特征

u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6表5.項(xiàng)目資金平衡情況分析（二）指標(biāo)/項(xiàng)目天津大悅城沈陽(yáng)大悅城數(shù)據(jù)單價(jià)總額數(shù)據(jù)單價(jià)總額項(xiàng)目投資總額(億元)--30.5億元--30.00億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入41.5億元13.3億元總建筑面積530,000㎡--520,000㎡--商業(yè)建筑面積250,000㎡--338,165㎡--購(gòu)物中心140,000㎡----其他130,000㎡---寫(xiě)字樓60,000㎡2.0萬(wàn)元/㎡12.0億元-酒店35,000㎡---酒店公寓40,000㎡2.5萬(wàn)元/㎡10.0億元-住宅78,000㎡2.5萬(wàn)元/㎡19.5億元190,000㎡7,00013.3億元停車(chē)庫(kù)備注：天津大悅城地上32.100,000㎡86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7萬(wàn)㎡。沈陽(yáng)項(xiàng)目具有一定量的可售住宅產(chǎn)品，在一定程度上緩解項(xiàng)目資金壓力；但仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身資金平衡。而天津項(xiàng)目則在住宅之外，配比酒店公寓、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品。u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6（三）區(qū)域型城市綜合體朝陽(yáng)（北）大悅城成都大悅城u

核心價(jià)值特征

u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6表6.項(xiàng)目資金平衡情況分析（三）指標(biāo)/項(xiàng)目朝陽(yáng)(北)大悅城成都大悅城數(shù)據(jù)單價(jià)總額數(shù)據(jù)單價(jià)總額項(xiàng)目投資總額(億元)--30.0億元--19.00億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入21.24億元24.75億元總建筑面積400,000㎡--540,000㎡--商業(yè)建筑面積230,000㎡--300,000㎡--購(gòu)物中心------其他------寫(xiě)字樓------酒店------酒店公寓70,800㎡3.0萬(wàn)元/㎡21.24億元---住宅---247,500㎡10,00024.75億元停車(chē)庫(kù)------備注：成都大悅城項(xiàng)目先期用地為253畝；項(xiàng)目后期擴(kuò)展至1244畝。朝陽(yáng)（北）項(xiàng)目可銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售收入約20億元，資金缺口達(dá)10

億元；而成都項(xiàng)目則顯著增加了住宅的比重，有利于項(xiàng)目自身現(xiàn)金流的平衡。u

核心價(jià)值特征

u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6表7.項(xiàng)目資金平衡情況匯總指標(biāo)/項(xiàng)目北京西單上海朝陽(yáng)(北)成都大悅城天津沈陽(yáng)合計(jì)項(xiàng)目總投資億元)40.0億元120.0億元30.0億元19.00億元30.5億元30.0億元240.0億元可銷(xiāo)售物業(yè)收入0-21.24億元24.75億元41.5億元13.3億元100.8億元總建筑面積------商業(yè)建筑面積------購(gòu)物中心------其他-----寫(xiě)字樓----12.0億元酒店-----酒店公寓21.24億元-21.24億元-10.0億元住宅-24.75億元-24.75億元19.5億元13.3億元停車(chē)庫(kù)----除上海項(xiàng)目外的5個(gè)項(xiàng)目總投資為120億元，而其可售物業(yè)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約100億元，基本能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。表8.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較(1)事項(xiàng)/模式中糧大悅城萬(wàn)達(dá)模式傳統(tǒng)百貨模式核心競(jìng)爭(zhēng)力央企資本，可以承受較長(zhǎng)回 報(bào)期在建筑設(shè)計(jì)方面投入較大， 以?xún)?yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境取勝快速?gòu)?fù)制以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè)較低折扣產(chǎn)品品種和品類(lèi)豐 富取勝盈利模式公寓、住宅類(lèi)物業(yè)是中糧大 悅城模式的主要收入來(lái)源靠出租商鋪獲取租金、管理 費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次 要收入來(lái)源公寓、住宅、寫(xiě)字樓、商 業(yè)街等散售型物業(yè)靠出租商鋪獲取租金、管 理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利 是次要收入來(lái)源。萬(wàn)千百貨會(huì)為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)無(wú) 需利息的現(xiàn)金流靠收取入駐廠家的 扣點(diǎn)獲利無(wú)需利息的現(xiàn)金流 可以應(yīng)用到其他 領(lǐng)域與商家的關(guān)系依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來(lái)增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力，與商家屬于松散型管理將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶(hù)采取松散型管理依靠實(shí)際銷(xiāo)售額來(lái)增加自身對(duì)租金的議價(jià)能力，以賬期牢牢控制住商家典型企業(yè)中糧，華潤(rùn)，凱德，深國(guó)投商用萬(wàn)達(dá)，寶龍華聯(lián)，茂業(yè)，大商，銀座u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6事項(xiàng)/模式中糧大悅城萬(wàn)達(dá)模式傳統(tǒng)百貨模式目前遇到的問(wèn)題叫好不叫座客戶(hù)下單率無(wú)法與同商圈的百貨 相抗衡將一線(xiàn)城市成功案例復(fù)制到二三 線(xiàn)城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M(fèi)水 平，對(duì)于二三線(xiàn)城市收入水平 認(rèn)知不夠深刻現(xiàn)金流壓力大主力店過(guò)多，租金收益低品牌談判力較差，大部分萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利 于維系消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力業(yè)態(tài)的復(fù)制并不一定適合當(dāng)?shù)叵?費(fèi)力商業(yè)體本身側(cè)重于零售， 使用率較高，體驗(yàn)型

消費(fèi)嚴(yán)重不足部分項(xiàng)目選址不當(dāng)，盲 目擴(kuò)張解決方案對(duì)二三線(xiàn)城市消費(fèi)力重新評(píng)估， 不要過(guò)早引入西單大悅城的商 業(yè)模式，以防水土不符二三線(xiàn)城市以朝北大悅城定位 更符合中國(guó)城市的發(fā)展階段建立自身的百貨公司系統(tǒng)堅(jiān)持去主力店發(fā)展模式加強(qiáng)以萬(wàn)千百貨為主體的購(gòu)物中心發(fā)展模式堅(jiān)定購(gòu)物中心百貨化的發(fā)展模式萬(wàn)千百貨未來(lái)需要分化成為兩類(lèi)：一是類(lèi)似于新世界百貨的時(shí)尚路

線(xiàn)，二是永旺吉之島，華堂商場(chǎng)

的家庭路線(xiàn)由百貨公司轉(zhuǎn)型為商 業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持百貨向購(gòu)物中心 化轉(zhuǎn)變的路線(xiàn)，引入 部分購(gòu)物中心休閑娛 樂(lè)業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)自身業(yè) 態(tài)的不完整性未來(lái)可能遇到的問(wèn)題商戶(hù)盈利性較差，開(kāi)發(fā)商能享受土地資產(chǎn)升值項(xiàng)目自身研發(fā)運(yùn)營(yíng)收益有困難。企業(yè)金融化越來(lái)越強(qiáng)，未來(lái)面臨較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)盲目擴(kuò)張，零售行業(yè)的賬期款無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求，導(dǎo)致資金鏈斷裂u

核心價(jià)值特征u

資本策略u(píng)

擴(kuò)張與選址u

定位與經(jīng)營(yíng)1234u

主流產(chǎn)品線(xiàn)5u

模式比較6表9.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較(2)PART

TWO大悅城重點(diǎn)案例概況西單大悅城1朝陽(yáng)（北）大悅城2沈陽(yáng)大悅城3天津大悅城4成都大悅城5項(xiàng)目效果圖：u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345事項(xiàng)指標(biāo)值備注占地面積16,073㎡-總建筑面積205,000㎡-容積率10.0-購(gòu)物76,400-餐飲25,700-電影院10,400-寫(xiě)字樓15,0001幢,6-15層酒店33,200-停車(chē)場(chǎng)31,700982個(gè)泊位表10.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)西單大悅城一層平面圖：西單大悅城一層平面圖：表11.各物業(yè)形態(tài)比例表12.商業(yè)業(yè)態(tài)配比商業(yè)面積占總面積的58%，酒店及寫(xiě)字樓約占25%，停車(chē)場(chǎng)為17%；在商業(yè)業(yè)態(tài)布局方面，零售、餐飲、娛樂(lè)的配比為68：23：9。u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城1

2u

西單大悅城

u

朝陽(yáng)大悅城345樓層主題主力業(yè)態(tài)-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F優(yōu)雅服裝、零售2F性感3F潮流4F沖撞5F動(dòng)感6F快樂(lè)餐飲、娛樂(lè)7F約會(huì)8F童真9F興奮10F夢(mèng)想11F夢(mèng)想表13.各樓層業(yè)態(tài)分布情況除了ZARA、BAUHAUS、Hilfiger

Denim等眾多品牌入駐外，全場(chǎng)有近1/10的品牌都是首次落戶(hù)北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、The

Face

Shop、NEXT、Cottonfield、Lee

Cooper、Onda、Onitsuka

Tiger等30多個(gè)品牌。u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345表14.年銷(xiāo)售額情況表15.日客流量情況表16.日營(yíng)業(yè)額情況開(kāi)業(yè)第一年就取得10億元的銷(xiāo)售額，2010年的營(yíng)業(yè)額將達(dá)到20億元；市場(chǎng)培育期：1年之內(nèi)。事項(xiàng)指標(biāo)值備注總建筑面積205,000㎡--地上建筑面積160,700㎡--商業(yè)營(yíng)業(yè)面積112,500㎡包括購(gòu)物\餐飲\電影院等項(xiàng)目并購(gòu)成本36.0億元--項(xiàng)目投資總額40.0億元--銀行貸款總額25.0億元--年貸款利息2.2億元--商業(yè)年租金收入3.6億元--寫(xiě)字樓租金收益0.3285億元按日租金6.0元,100%出租率計(jì)算酒店可實(shí)現(xiàn)租金0.7270億元同上備注：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的建成面積

300萬(wàn)平方米，租金收入有10.34億元。u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345表17.項(xiàng)目投資收益分析商業(yè)部分平均租金水平為8.8元/㎡/日；年貸款利息2.2億元，營(yíng)業(yè)收入約4.6億元；靜態(tài)投資回收期在10年內(nèi)。事項(xiàng)指標(biāo)值備注占地面積84,610㎡室外廣場(chǎng)占地約2萬(wàn)㎡總建筑面積400,000㎡--容積率4.6--購(gòu)物中心230,000地上11層，地下3層營(yíng)業(yè)面積110,000使用率僅約為50%永旺JUSCO34,000地下一層至四層，綜合百貨超市酒店公寓70,800兩幢28層，合計(jì)624套地下停車(chē)位--3000余個(gè)表18.朝陽(yáng)(北)大悅城主要指標(biāo)u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345朝陽(yáng)大悅城部分樓層平面圖：u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345u

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345冠軍空中滑冰場(chǎng)金逸國(guó)際影院影院采用8-9層跨層設(shè)計(jì)，面積達(dá)4500平方米，擁有8個(gè)豪華電影廳，總座位數(shù)超過(guò)1000多個(gè)。藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面。占地5000平米，位于11層歌友匯KTVu

西單大悅城u

朝陽(yáng)大悅城u

沈陽(yáng)大悅城u

天津大悅城u

成都大悅城12345核心娛樂(lè)設(shè)施：中糧?沈陽(yáng)大悅城”由Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區(qū)和沃爾瑪超市構(gòu)成，中間由一條連通中街的全長(zhǎng)600米的商業(yè)步行街貫穿?？偼顿Y逾

30

億元；分兩期開(kāi)業(yè)，2010年全部完工。u

西單大悅