啟東圓陀角方案

啟東圓陀角風(fēng)景區(qū)（A&B）投資方案2010.12一項(xiàng)目背景啟東沿海發(fā)展戰(zhàn)略圓陀角區(qū)位

二基地分析位置：Ａ＆Ｂ基地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀三地塊Ａ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析四地塊Ｂ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析導(dǎo)讀INDEX啟東區(qū)位關(guān)鍵詞1：北上海崇啟大橋建成后，啟東成為連接上海、蘇北重要交通樞紐。關(guān)鍵詞2：江海門戶位于萬里長(zhǎng)江入?？?，黃海、東海、長(zhǎng)江在此交匯。國(guó)務(wù)院通過江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要優(yōu)化城鎮(zhèn)、農(nóng)村和生態(tài)空間布局，加快連云港、鹽城和南通三個(gè)中心城市建設(shè)，集中布局臨港產(chǎn)業(yè)，形成功能清晰的沿海產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)帶。要重點(diǎn)加強(qiáng)沿海港口群、水利、交通和能源電網(wǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展支撐能力。要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定糧食生產(chǎn)，做強(qiáng)特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)，提高現(xiàn)代漁業(yè)綜合生產(chǎn)能力，加快建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)基地。要推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)。要加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)和南北地區(qū)差距，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展。要加強(qiáng)海域?yàn)┩抠Y源開發(fā)。圍填海域?yàn)┩恳婪茖W(xué)進(jìn)行，并優(yōu)先用于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、耕地占補(bǔ)平衡和生態(tài)保護(hù)與建設(shè)，適度用于臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要實(shí)施嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)政策，強(qiáng)化自然保護(hù)區(qū)建設(shè)和重要濕地、飲用水源地保護(hù)；嚴(yán)把環(huán)境準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化工業(yè)污染、生活污染和面源污染治理，切實(shí)加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)管。要推進(jìn)體制改革，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)啟東屬南通管轄，轄區(qū)面積１１５７平方公里，人口１１６萬。作為全國(guó)首批沿海對(duì)外開放地區(qū)之一，啟動(dòng)市連續(xù)三屆躋身全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市行列，先后榮獲全國(guó)首批小康縣、全國(guó)科技百?gòu)?qiáng)縣市、中國(guó)明星縣市、全國(guó)衛(wèi)生城市等稱號(hào)。２００９年——全市ＧＤＰ３５９.５億元，比上年增長(zhǎng)１３.８％，三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)為１３.７：５２.４：３３.９。全市按常住人口、戶籍人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值分別達(dá)３７７４７元和３２２４４元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到１４５.９４億元。增長(zhǎng)１８.８％。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售總額６７.３６億元，農(nóng)村７８.５８億元，城鄉(xiāng)差異較小，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的均衡性。全年完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資２３６.４７億元，增長(zhǎng)１７.５％，其中工業(yè)投資１９７.５５億元，增長(zhǎng)１６.８％。大唐電廠、中遠(yuǎn)傳播、華能風(fēng)電等占規(guī)模以上工業(yè)投入比重５６.２％。規(guī)模以上工業(yè)項(xiàng)目平均單體規(guī)模１.４９億元，是上年同期的２倍。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１１.４４億元，下降３０.９％，施工面積、竣工面積均有不同程度下降，商品房銷售面積７５.３６萬平米，增長(zhǎng)了７６.８％，銷售額３０.１５億元，同比增長(zhǎng)了３３.９％。年末戶籍人口１１１.５８萬人，增長(zhǎng)０.２％，其中非農(nóng)業(yè)人口２０.８８萬人，全年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入１８３６８元，農(nóng)村居民人均純收入９２８７元，城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)以上在崗職工平均工資３０１６４元。啟東圓陀角上海上海崇明島啟東城市總體定位江蘇沿海開發(fā)的先導(dǎo)區(qū)全面接軌上海的橋頭堡功能區(qū)產(chǎn)業(yè)功能定位呂四臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)石油化工、裝備制造、物流中轉(zhuǎn)東元灣生態(tài)功能區(qū)生態(tài)休閑、科研孵化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)濱海高新產(chǎn)業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、電子信息、精密機(jī)械高效養(yǎng)殖示范區(qū)灘涂養(yǎng)殖、濕地觀光、原油儲(chǔ)備寅陽休閑旅游區(qū)會(huì)議會(huì)展、體育健身、休閑旅游圓陀角圓陀角交通條件圓陀角到上海主城區(qū)路線：沿Ｓ３３６、崇啟大橋、滬陜高速，經(jīng)由崇明島、長(zhǎng)興島，上外環(huán)高速，通達(dá)上海主城。東灘濕地公園崇明島東灘濕地位于上海市崇明島的最東端，南北瀕臨長(zhǎng)江入?？冢驏|緩緩伸向東海。面積326平方公里，其中自然保護(hù)區(qū)面積241.55平方公里，包括潮間帶灘涂和水域，堤內(nèi)魚蟹塘和水稻田為主的人工濕地面積85平方公里。開發(fā)面積6.49平方公里。如左圖所示。有馬場(chǎng)、碼頭、展示館、會(huì)議中心、樂園、揚(yáng)子鱷科研中心、地震站、游船、觀海、拓展訓(xùn)練、服務(wù)中心、鳥類救助中心、度假村等。游客可乘坐大巴抵達(dá)，有開通從上海共和新路985號(hào)出發(fā)的申崇旅游專線直達(dá)。也可到寶楊碼頭搭乘快船到崇明縣南門碼頭，在換乘陸上交通工具抵達(dá)，車資35元。東灘濕地與上海的距離，不到圓陀角到上海距離的一半，而規(guī)模卻是圓陀角濕地的數(shù)倍。但上海市為保護(hù)轄區(qū)內(nèi)僅有的濕地資源，必將限制東灘濕地的開發(fā)。因此，東灘濕地只能作為一個(gè)旅游景點(diǎn)，或僅面向極少數(shù)群體的度假區(qū)存在。圓陀角濕地的定位，應(yīng)是面向上海中產(chǎn)及以上階層，提供可分享、可持續(xù)、可占有的差異化體驗(yàn)。東灘濕地公園一期（304HA）一項(xiàng)目背景啟東沿海發(fā)展戰(zhàn)略圓陀角區(qū)位

二基地分析位置：Ａ＆Ｂ基地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀三地塊Ａ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析四地塊Ｂ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析導(dǎo)讀INDEXAB圓陀角區(qū)域規(guī)劃示意圖恒大威尼斯新湖中寶恒大威尼斯項(xiàng)目位于寅興墾區(qū)外側(cè)東南部沿海，與上海隔江相望。是集酒店、會(huì)議、飲食、娛樂、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃總用地面積8967.9畝，容積率2.0，總建筑面積1195.7萬平米；非建設(shè)用地面積5262畝，總建筑面積15.2萬平米。項(xiàng)目以水為特色打造東方威尼斯，各組團(tuán)甚至住宅均以水系為主題貫通相連，以水岸、水域、水體為中心的園區(qū)規(guī)劃理念，用不同風(fēng)格情趣的水岸空間演繹威尼斯水城的居住特點(diǎn)。項(xiàng)目定位高檔園林水景綠色住宅區(qū)。設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，合理布置建筑，以人為本。住宅主要有：低密度住宅及中高層住宅。住宅區(qū)規(guī)劃以中軸線分南北兩區(qū)。南區(qū)為高檔別墅區(qū)，并由西向東依次為“聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟”；北側(cè)為高檔旅游度假住宅區(qū)，由南向北依次為“多層花園別墅區(qū)、小高層、高層、超高層點(diǎn)式線性住宅區(qū)”。特點(diǎn)是戶戶、棟棟面海臨水，并設(shè)私家碼頭。配套建設(shè)國(guó)際綜合性公共建筑項(xiàng)目與服務(wù)設(shè)施，集合了恒大威尼斯酒店、國(guó)際會(huì)議展覽中心、國(guó)際體育城等的會(huì)議旅游休閑接待區(qū)。新湖中寶項(xiàng)目：定位長(zhǎng)江入?？诼糜味燃賲^(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)集旅游、商務(wù)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)及高檔住宅于一體的大型綜合度假社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積６０３４畝，其中３０００畝為公共設(shè)施及配套建設(shè)用地，其余３０００畝為商住開發(fā)用地。包括長(zhǎng)江主題公園和博物館、漁人碼頭、寺廟文化園、太陽湖休閑區(qū)、高爾夫球場(chǎng)及度假區(qū)。其中長(zhǎng)江主題公園將建萬里長(zhǎng)江微縮景觀，在西藏長(zhǎng)江源頭到崇明入?？谙鄳?yīng)地段段，仿照拉薩、玉樹、重慶、三峽、武漢、南京、上海等標(biāo)志性建筑，再現(xiàn)長(zhǎng)江流域各地區(qū)和城市的特色景觀、歷史文化及地方菜肴。一項(xiàng)目背景啟東沿海發(fā)展戰(zhàn)略圓陀角區(qū)位

二基地分析位置：Ａ＆Ｂ基地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀三地塊Ａ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析四地塊Ｂ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析導(dǎo)讀INDEX黃金海灘超高層點(diǎn)式線性住宅高層住宅小高層住宅多層花園洋房水系水系A(chǔ)高效養(yǎng)殖區(qū)在上海人眼里，啟東是趕海的最佳目的地：既有原生態(tài)沙灘，有滄海拾貝的收獲感，距離也不太遠(yuǎn)。與上海本地沙灘的過度商業(yè)開發(fā)有明顯差異也更有真正的度假之感按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假地因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為以下三類：

以上海市民旅游休閑自住為主，商務(wù)旅游為輔。資源客戶與主要市場(chǎng)的距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率典型案例目的地型非常強(qiáng)勢(shì)的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場(chǎng)全國(guó)性乃至跨國(guó)客戶幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長(zhǎng)時(shí)間最多去一次三亞夏威夷區(qū)域旅游度假類(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100-300公里。1.5-4小時(shí)車程多數(shù)自駕車前往2-7天每半年1-2次區(qū)域游省內(nèi)游本地旅游休閑自住類不必是特別強(qiáng)勢(shì)的資源大部分來自本區(qū)域<100公里，45分鐘車程自駕車或捷運(yùn)系統(tǒng)；購(gòu)房自住周末1天或一居數(shù)次市內(nèi)著名景點(diǎn)等觀光旅游休閑旅游體驗(yàn)旅游旅游三段論：休閑旅游之后是體驗(yàn)旅游度假區(qū)的產(chǎn)品偏好排序富人多次置業(yè)動(dòng)機(jī)／特殊需求商務(wù)暫住型：區(qū)位指向；健康養(yǎng)老型：環(huán)境指向；投資增值型：商機(jī)指向；富人第二居所的個(gè)性高于共性：商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休憩、度假、高爾夫、游艇、ＳＰＡ……富人第二居所尤其強(qiáng)調(diào)的是整體自然環(huán)境和居住的舒適度。趕海，拾貝，看潮起潮落，享用自收的海鮮陽光，沙灘，任海風(fēng)拂面暫別繁華的都市放慢生活，讓心情隨濕地步道蔓延，到海邊度假，獎(jiǎng)勵(lì)自己度假，需要距離圓陀角，上海人的短程度假勝地——?jiǎng)倓偤脠A陀角海濱度假區(qū)黃金海岸歡樂沙灘濕地運(yùn)動(dòng)公園六星級(jí)海洋主題度假酒店海景住宅區(qū)生態(tài)觀光網(wǎng)球場(chǎng)、步道、自行車道、馬場(chǎng)、碼頭超五星級(jí)多功能國(guó)際商務(wù)交流中心高檔單體及別墅式客房小球俱樂部：高爾夫、游艇、美食、SPA濕地別墅聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅多層花園洋房高層海景公寓沙灘拾貝、文蛤、趕海、海產(chǎn)養(yǎng)殖海鮮美食街、海產(chǎn)購(gòu)物黃金海岸歡樂沙灘六星級(jí)海洋主題度假酒店濕地運(yùn)動(dòng)公園水岸商業(yè)街區(qū)海景住宅區(qū)深圳洲際大酒店－西班牙主題深圳皇冠假日酒店－威尼斯主題新加坡圣淘沙邁克爾酒店－海洋主題主題娛樂為度假增色添彩海洋主題度假酒店豐富的商務(wù)社交活動(dòng)（專屬運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、小球運(yùn)動(dòng)俱樂部、游艇、會(huì)所、品酒廊）游泳館會(huì)所品酒廊專用游艇碼頭圓陀角濱海濕地高爾夫與黃山山地高爾夫、海南棋子灣亞熱帶高爾夫，同屬一個(gè)高爾夫球會(huì)。高層會(huì)議產(chǎn)業(yè)論壇會(huì)間小憩企業(yè)內(nèi)訓(xùn)宴會(huì)儀式純正的日式、港式海鮮料理博大精深的中華養(yǎng)生文化融入企業(yè)精英們的智慧碰撞、思想交流之中中西合璧的會(huì)務(wù)專家團(tuán)隊(duì)傳統(tǒng)與現(xiàn)代交相輝映的風(fēng)格六星酒店高智能化的硬件設(shè)備給與會(huì)者非同一般的身心感受新加坡WESTPACES酒店集團(tuán)旗下極致奢侈品牌新加坡圣淘沙嘉佩樂酒店奧地利SchlossVelden新加坡ＷＥＳＴＰＡＣＥＳ酒店集團(tuán)注冊(cè)于美國(guó)亞特蘭大，目前專注于奢侈酒店的管理和運(yùn)營(yíng)，并在此過程中創(chuàng)造出一些深受高端客戶歡迎的新型服務(wù)產(chǎn)品。新加坡圣淘沙嘉佩樂六星級(jí)酒店是ＷＥＳＴＰＡＣＥＳ的ＣＡＰＥＬＬＡ酒店品牌第一次落戶亞洲，一經(jīng)落成就成為圣淘沙的標(biāo)志性建筑及游客的首選酒店。２００９年，雨潤(rùn)集團(tuán)旅游事業(yè)與ＷＥＳＴＰＡＣＥＳ簽定戰(zhàn)略框架協(xié)議，并已在九華山旅游項(xiàng)目中進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性合作。純天然的各種營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)，是ＳＰＡ的首選原料露天環(huán)境下，陽光和微風(fēng)，足部按摩更容易讓身心放松海底泥、鹽浴、香薰……細(xì)部保養(yǎng)，有聲有色由里到外的滋養(yǎng)，少不了營(yíng)養(yǎng)配餐、飲品、果酒、維他拼盤SPA歡樂沙灘保持沙灘的原生態(tài)，就是保持與上海市內(nèi)沙灘的差異性。用人工養(yǎng)殖的方式適當(dāng)補(bǔ)充文蛤、貝類等可以帶來趕海樂趣的海產(chǎn)品。保留漁民在此勞作生產(chǎn)的空間，適度開發(fā)水上娛樂項(xiàng)目，并注意與原生態(tài)海灘的區(qū)隔，滿足較長(zhǎng)時(shí)間逗留人群的海灘之娛。游艇、水上摩托、水上自行車、沙灘排球、沙灘越野車、滑翔傘，或者只是躺椅上享受日光浴，盡情享用收獲的海產(chǎn)美食，離開時(shí)更可滿載而歸，與家人朋友分享度假的成果，讓來自大都市的人們與自然零距離親近，是我們的唯一目標(biāo)。基地位于規(guī)劃中的居住區(qū)和高效養(yǎng)殖區(qū)的交界線，也是黃金海岸歡樂沙灘游客的住地，設(shè)置以海鮮料理為主、海產(chǎn)購(gòu)物為輔、生活超市為補(bǔ)充的漁人碼頭。濕地運(yùn)動(dòng)公園游艇、自行車、步道、網(wǎng)球場(chǎng)……戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，是六星級(jí)海洋主題度假酒店專屬室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館的自然補(bǔ)充，豐富游客的度假時(shí)光，也讓在此長(zhǎng)期居住或較長(zhǎng)時(shí)間度假的人們有了天然的休閑健身場(chǎng)所。海景住宅由西向東，依次為——高層、多層花園洋房、別墅滿足多樣化需求地塊A主要參數(shù)及總投資估算（按5000畝，含沙灘）功能分區(qū)詳細(xì)說明用地面積容積率建筑面積綜合單價(jià)合價(jià)

%畝

平米元/平米萬元六星級(jí)海洋主題度假酒店高層海景客房

2.0%100.00.071.066670.05000.033335.0

別墅式客房

多功能國(guó)際商務(wù)交流中心

小球俱樂部高爾夫、游艇、美食、SPA28.0%1400.0

8000.0濕地運(yùn)動(dòng)公園園區(qū)配套生態(tài)保護(hù)、網(wǎng)球場(chǎng)、步道、自行車道、馬場(chǎng)、碼頭25.0%1250.0

6000.0

濕地別墅

5.0%250.00.350002.52000.010000.5黃金海岸歡樂沙灘沙灘設(shè)施沙灘越野車、滑翔傘、水上摩托、水上自行車、游艇10.0%500.0

2000.0

水岸商業(yè)街區(qū)海鮮餐飲、海產(chǎn)購(gòu)物、超市2.0%100.00.853336.03200.017067.5海景住宅區(qū)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅

12.0%600.01.300.6240012.02000.048002.4

多層花園洋房

5.0%250.01.0166675.01800.030001.5

高層海景公寓

11.0%550.02.2806707.02800.0225878.0合計(jì)

100.0%5000.0

1383402.5

380284.9一項(xiàng)目背景啟東沿海發(fā)展戰(zhàn)略圓陀角區(qū)位

二基地分析位置：Ａ＆Ｂ基地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀三地塊Ａ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析四地塊Ｂ投資方案資源稟賦定位功能分區(qū)布局業(yè)態(tài)設(shè)置主要參數(shù)＆總投資估算效益分析導(dǎo)讀INDEX容積率較高容積率較低會(huì)展會(huì)議容積率較低B資源稟賦太陽湖的景觀焦點(diǎn)；會(huì)展會(huì)議中心的人流集散；以太陽湖為中心，周圍２公里半徑規(guī)劃常住人口３０萬左右；背靠上海國(guó)際大都市龐大的游客市場(chǎng)；太陽湖北側(cè)的人工河。定位考慮恒大、新湖中寶、Ａ地塊項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容，圓陀角的酒店、會(huì)議、景觀類公園已經(jīng)足夠，而文化設(shè)施不足。圓陀角定位與上海接軌，在文化設(shè)施上應(yīng)有所加強(qiáng)。圖中紅色標(biāo)識(shí)位置，與會(huì)展會(huì)議中心成犄角之勢(shì)，又是區(qū)域的中心地帶，是開展大型文化活動(dòng)當(dāng)然的理想場(chǎng)所。新年●第一縷陽光啟東圓陀角以“三水交匯、第一縷陽光”聞名，是新年新氣象的首見地。以頂級(jí)音樂會(huì)迎接新年曙光的到來，國(guó)際上已蔚然成風(fēng)。太陽湖東岸，和會(huì)展會(huì)議中心隔水相望，建造一座標(biāo)志性的音樂廳，舉辦新年音樂會(huì)、日常文化活動(dòng)。不