弗萊明戈交房總結(jié)（物業(yè)）

弗萊明戈交房總結(jié)〔物業(yè)〕經(jīng)典永恒------平和、安靜、美麗一、前期介入期二、集中交房期三、返修整改期一、前期介入合作平臺(tái)項(xiàng)目部監(jiān)理單位施工單位物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部研發(fā)部目的與目標(biāo)充分表達(dá)源至別墅的品質(zhì)：1、關(guān)注房屋外觀以及整個(gè)建筑的立面效果。2、關(guān)注業(yè)主的私家花園的適用性。3、關(guān)注戶(hù)內(nèi)的細(xì)部施工和整潔。4、關(guān)注業(yè)主戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的功能使用便捷。5、關(guān)注景觀對(duì)業(yè)主的私密性的影響。6、關(guān)注業(yè)主門(mén)外、窗外、陽(yáng)臺(tái)外的景觀，讓業(yè)主無(wú)論在哪里都能夠享受到較好的戶(hù)外景觀效果。7、創(chuàng)造時(shí)機(jī)與業(yè)主溝通和交流，了解業(yè)主的需求和關(guān)注重點(diǎn)，在力所能及的情況下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。圖紙、方案介入FLMG周界、安防、巡更系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)物業(yè)用房配置車(chē)位線(xiàn)劃分保潔、綠化取水定位物業(yè)將以前工程積累的經(jīng)驗(yàn)沉淀下來(lái)好的東西結(jié)合工程類(lèi)型和實(shí)際情況提出合理化建議。將問(wèn)題和意見(jiàn)提前，將運(yùn)行本錢(qián)減低！施工方報(bào)檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題太多繼續(xù)整改開(kāi)始檢查存在少量問(wèn)題開(kāi)始整改監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)停止檢查監(jiān)理確認(rèn)后報(bào)檢檢查合格整改完畢準(zhǔn)備移交物業(yè)小分隊(duì)進(jìn)場(chǎng)

單體工程質(zhì)量控制組織檢查小組：物業(yè)、監(jiān)理、工程部、施工方工作內(nèi)容：對(duì)每一戶(hù)功能與感觀質(zhì)量要求的問(wèn)題進(jìn)行清查，對(duì)工作質(zhì)量問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)確定整改方案時(shí)間，對(duì)功能性設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行記錄，檢查完后討論確定處理方案。所以問(wèn)題都進(jìn)行了完整的記錄，對(duì)整改確定整改期限，并對(duì)未按時(shí)、按質(zhì)完成的進(jìn)行懲罰處理！好的方面：對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題，施工單位能很快的處理完成。對(duì)功能性問(wèn)題，工程部廣泛爭(zhēng)取物業(yè)意見(jiàn)，共同確定處理方案。不好的：局部功能上問(wèn)題需技術(shù)變更，施工單位處理不積極，處理方案審批時(shí)間較長(zhǎng)，常常造成整改延后！物業(yè)人員專(zhuān)業(yè)性有待提高，有些問(wèn)題提出，無(wú)可行性！一場(chǎng)大雨事由：第一次感觀檢查后，7天綿綿細(xì)雨〔主體竣工后最長(zhǎng)的雨〕，F(xiàn)LMG漏雨了。處理：前期小組緊急請(qǐng)求工程部同事支援，半天時(shí)間將36棟房子全部清查-----83戶(hù)漏水。下午聯(lián)系工程部、施工方、監(jiān)理組織專(zhuān)題會(huì)議，將問(wèn)題歸類(lèi)，現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)整改方案。晚上將漏水問(wèn)題照片上傳公司、營(yíng)銷(xiāo)！對(duì)疑難問(wèn)題尋求工程部技術(shù)支持組支持。結(jié)果：公司非常重視，在技術(shù)支持組支持下，一個(gè)星期后整改完成?！部上КF(xiàn)在FLMG又在漏了〕漏水原因1、由于FLMG豐富的外立面，屋面與墻體交接位置很多，這些位置走水量大，防水能力薄弱，雨期一長(zhǎng)，就會(huì)發(fā)生滲水。2、上層屋面排水轉(zhuǎn)接到下層，越到下層屋面排水壓力越大，造成排水不暢，造成積水，從而發(fā)生滲水。3、前期屋面結(jié)構(gòu)改動(dòng)過(guò)，結(jié)構(gòu)防水被破壞，后期防水未加強(qiáng)，滲水機(jī)率較大。屋面檐口漏水匯水點(diǎn)大量屋面水聚集此處,沖刷墻面.戶(hù)內(nèi)窗戶(hù)上方漏水部位屋面水沖擊墻面木架安裝螺釘影響墻面的防水性一場(chǎng)考試5月底，F(xiàn)LMG與它的主人第一次親密接觸！工程部、物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)配合順利完成任務(wù)！考試成績(jī)：了解業(yè)主的關(guān)注點(diǎn)。消化了一局部交房會(huì)出現(xiàn)的溝通整改題。溝通、整改問(wèn)題200個(gè)。業(yè)主期望值升高，對(duì)交房的標(biāo)準(zhǔn)提出更高的要求。

由于開(kāi)放日時(shí)間與交房時(shí)間間隔一個(gè)月，后續(xù)收尾工程和整改同時(shí)間進(jìn)行，造成工程量加大，且施工單位準(zhǔn)備缺乏，造成局部后續(xù)工程無(wú)法完成。開(kāi)放日，業(yè)主提出一些個(gè)性化整改，現(xiàn)場(chǎng)溝通已同意整改，可整改變更跟進(jìn)較慢，造成施工時(shí)間缺乏。建議：后期可考慮將交房日提前，預(yù)留整改時(shí)間。對(duì)業(yè)主變更現(xiàn)場(chǎng)確定的，要求施工單位先做，變更補(bǔ)發(fā)。一場(chǎng)變革開(kāi)放日后，針對(duì)業(yè)主的關(guān)注點(diǎn)、問(wèn)題，公司為了提高工程品質(zhì)，對(duì)工程整體景觀做了較大的改動(dòng)，原本趨于平靜的FLMG又一次熱鬧起來(lái)。問(wèn)題：天氣和人力資源配備造成進(jìn)度滯后，交房前氣氛緊張，最后只有放棄一些不影響交房的工程。沒(méi)有預(yù)期的效果好！成績(jī)：業(yè)主對(duì)產(chǎn)品、公司給予了肯定。我們得到了一個(gè)更加美麗的FLMG！整體清場(chǎng)時(shí)間推后，交叉施工造成成品破壞較嚴(yán)重。未完成工程圍墻矛尖安裝：由于前期圍墻設(shè)計(jì)，更多的考慮機(jī)防，無(wú)視物防，圍墻鐵藝設(shè)計(jì)只考慮到了美觀，后期物業(yè)提出增加矛尖，但方案、施工單位落實(shí)較滯后。隔音墻是前期大多數(shù)主干道業(yè)主都反映出的問(wèn)題，方案、施工單位落實(shí)時(shí)間也比較滯后，造成交房前不能完成，并且交房前搶工期，施工質(zhì)量、美觀較差。公路橋欄桿也因?yàn)榉桨嘎鋵?shí)較遲、并且與施工單位信息傳遞失誤，造成交房時(shí)橋面只有用景觀來(lái)做臨時(shí)防護(hù)。物業(yè)用房旁的圓弧景墻，前期景觀設(shè)計(jì)未做考慮，后期施工因天氣原因地面一直無(wú)法硬化，也造成交房期只能靠裝飾遮掩，并且工程量較大，對(duì)保安休息也造成了一定的影響。鑰匙、資料管理移交每次交房前期，鑰匙和資料問(wèn)題都比較突出。這次FLMG也出現(xiàn)了問(wèn)題，前期工程施工和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的單元、門(mén)牌號(hào)不一致，造成后期鑰匙移交過(guò)程中出現(xiàn)了標(biāo)示和門(mén)牌不合，后期物業(yè)動(dòng)用了大量人力對(duì)鑰匙、門(mén)牌一一清對(duì)。并聯(lián)系廠家對(duì)不能正常開(kāi)啟的門(mén)進(jìn)行調(diào)試、更換！資料移交方面：業(yè)主資料根本配備齊全，滿(mǎn)足了交房需求，但物業(yè)資料比較滯后，對(duì)交房后物業(yè)對(duì)園區(qū)的管理帶來(lái)了很多不便！交房前現(xiàn)場(chǎng)管理在交房前3天，物業(yè)已開(kāi)始接管園區(qū)，保安對(duì)園區(qū)內(nèi)施工人員進(jìn)行管理，保潔部對(duì)業(yè)主戶(hù)內(nèi)、公共區(qū)域進(jìn)行了清潔清理，綠化部對(duì)園區(qū)內(nèi)植物景觀布置進(jìn)行了清理，保證了交房效果。前期小組同研發(fā)、工程部、客戶(hù)中心對(duì)園區(qū)內(nèi)工程遺留問(wèn)題進(jìn)行最后一次清理，對(duì)影響交房的聯(lián)系工程部催促施工單位處理完成，對(duì)不影響交房進(jìn)行裝飾處理~！人員培訓(xùn)、場(chǎng)景布置客戶(hù)中心在培訓(xùn)前廣泛收集可能會(huì)遇到的問(wèn)題并形成交房問(wèn)題集，分發(fā)給交房小組成員以此形成統(tǒng)一的解釋口徑；比較專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)類(lèi)問(wèn)題由專(zhuān)業(yè)工程師和設(shè)備供給商的技術(shù)員對(duì)物業(yè)工程部員工進(jìn)行培訓(xùn)，以便交房時(shí)負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題的解答；統(tǒng)一組織到園區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)模擬培訓(xùn)。由熟悉工程的工程人員答復(fù)交房小組成員提出的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題并現(xiàn)場(chǎng)演練，效果較好。場(chǎng)地準(zhǔn)備主要由營(yíng)銷(xiāo)部客戶(hù)中心籌劃完成，物業(yè)要做的主要是局部硬件支持和現(xiàn)場(chǎng)效勞人員準(zhǔn)備。二、集中交房FLMG真正的高潮！交房第一天，160套。雖然是破記錄的量，但各部門(mén)配合井然有序，忙而不亂，三人小組后來(lái)變成了單兵作戰(zhàn)，F(xiàn)LMG仍一戶(hù)戶(hù)的呈現(xiàn)給了期待以久的業(yè)主們。交房各部門(mén)緊密搭配，結(jié)合開(kāi)放日對(duì)業(yè)主的了解，進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)重點(diǎn)報(bào)事客戶(hù)進(jìn)行了專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)溝通，保證了交房成功率！交房通報(bào)、問(wèn)題匯總利用統(tǒng)一模板對(duì)交房問(wèn)題進(jìn)行記錄，并對(duì)每天的交房情況對(duì)各部門(mén)進(jìn)行各部門(mén)通報(bào)。對(duì)拒交戶(hù)情況進(jìn)行了詳細(xì)記錄，在每天晚會(huì)上通報(bào)，對(duì)局部新的溝通類(lèi)問(wèn)題統(tǒng)一說(shuō)辭~！雖然前期做了準(zhǔn)備，但返修整改的問(wèn)題記錄錯(cuò)誤仍存在，尤其是整改內(nèi)容和部位描述不準(zhǔn)，導(dǎo)致客戶(hù)中心在錄入整改信息時(shí)分類(lèi)不明，導(dǎo)致個(gè)別問(wèn)題在短期內(nèi)處理漏項(xiàng)。加上局部交房人員未與業(yè)主就記錄的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)與溝通，給后期的返修整改帶來(lái)了較大的麻煩。交房數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析局部業(yè)主請(qǐng)驗(yàn)房師驗(yàn)房，所以更多的土建問(wèn)題反映在空鼓開(kāi)裂，門(mén)窗集中在調(diào)試問(wèn)題上。防盜門(mén)的報(bào)事在交房后期反映出來(lái)，主要集中為劃傷、調(diào)試，對(duì)于劃傷施工方需返回廠家維修，對(duì)業(yè)主戶(hù)內(nèi)設(shè)施影響較大，處理效率較低。溝通類(lèi)問(wèn)題量比較大，業(yè)主對(duì)產(chǎn)品期望值高，個(gè)性化需求較強(qiáng)。大局部拒接戶(hù)都因溝通類(lèi)問(wèn)題而拒接。問(wèn)題主要集中在景觀樹(shù)木、樣板差異、鋁合金使用等方面?？照{(diào)機(jī)位問(wèn)題在裝修期反映出來(lái)，局部空調(diào)機(jī)位不便于或無(wú)法安裝室外機(jī)。其原因：為了外立面將大量的雨排立管置于空調(diào)機(jī)位內(nèi)，影響了空調(diào)安放空間。戶(hù)內(nèi)設(shè)備在前期由于交叉施工，發(fā)生了喪失、破壞，前期雖然檢查出來(lái)了，但材料運(yùn)輸周期長(zhǎng)，交房前未了到位、也造成了其他類(lèi)問(wèn)題的增多。業(yè)主關(guān)注點(diǎn)業(yè)主對(duì)FLMG的期望值很高，追求細(xì)節(jié)，與別墅區(qū)的業(yè)主不同，F(xiàn)LMG業(yè)主更多關(guān)注戶(hù)內(nèi)的功能性、房間布局、戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好度、材料品質(zhì)、個(gè)性化需求、居住本錢(qián)。底層業(yè)主對(duì)私家花園的關(guān)注度與別墅區(qū)業(yè)主有一定的共性，花園大小、植物配置、實(shí)用性、私密性等都是其關(guān)注重點(diǎn)。由于相當(dāng)一局部業(yè)主是第一次和龍湖結(jié)緣，業(yè)主不光對(duì)產(chǎn)品本身比較關(guān)注，對(duì)后期物業(yè)的效勞品質(zhì)也相當(dāng)關(guān)注，對(duì)返修整改后的效果質(zhì)量要求都很高，對(duì)后期裝修提出很多個(gè)性化需求，特別是對(duì)花園以及露臺(tái)的裝修，將是物業(yè)后期對(duì)業(yè)主進(jìn)行引導(dǎo)和控制的重點(diǎn)。三、返修整改準(zhǔn)備工作：集中交房期前2天，物業(yè)伙同工程部聯(lián)系監(jiān)理召開(kāi)了返修整改會(huì)，對(duì)施工單位進(jìn)行交底。對(duì)人員、材料管理、整改完成時(shí)間、整改質(zhì)量提出要求，并按照整改合同制定了相關(guān)管理規(guī)定。并將整理分類(lèi)好的整改問(wèn)題分負(fù)責(zé)單位分發(fā)給施工單位，使施工單位根據(jù)整改量安排人員方案。注重方法控制：工程部給與了很強(qiáng)的支持，將施工整改與進(jìn)度款支付掛鉤，對(duì)施工整改打了針強(qiáng)心劑！

整改量完成統(tǒng)計(jì)整改完成情況分析未完成項(xiàng)主要集中在土建類(lèi)滲漏，整改效果不佳需要返工處理的問(wèn)題；入戶(hù)防盜門(mén)的安裝質(zhì)量較差，工程人員驗(yàn)收完成后，業(yè)主驗(yàn)收時(shí)再次出現(xiàn)故障的返修率較高，主要反映門(mén)不好開(kāi)關(guān)的問(wèn)題，請(qǐng)地產(chǎn)工程部對(duì)施工單位安裝質(zhì)量予以重點(diǎn)關(guān)注。防盜門(mén)由于前期