房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10

第10章城市的土地使用模式一、城市土地的集約利用與規(guī)模利用二、城市土地空間布局三、城市土地使用模式的創(chuàng)新本節(jié)問題及思路每個(gè)城市的土地使用模式是如何形成的?遵循著怎樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，又如何影響這一城市的房地產(chǎn)價(jià)值?最早的關(guān)于房地產(chǎn)投資方面的金科玉律是：Location,Location,and

Location.空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)：位址在哪兒，為什么選這個(gè)位址和選這個(gè)位址的結(jié)果？讓我們從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)開始一、城市土地的集約利用與規(guī)模利用土地報(bào)酬遞減與城市土地集約利用專題研究：最佳容積率的確定城市土地規(guī)模利用土地報(bào)酬遞減的三個(gè)階段城市土地集約利用-城市土地資源利用挖潛聚集潛力：加大基礎(chǔ)設(shè)施投入等結(jié)構(gòu)潛力：調(diào)整用途結(jié)構(gòu)等空間潛力：地上、地下空間等法國(guó)巴黎拉德芳斯新凱旋門專題研究：最佳容積率的確定容積率=建筑面積/用地面積容積率與建筑密度、建筑高度的關(guān)系容積率衡量土地開發(fā)強(qiáng)度外部性、容積率限定及容積率彈性圖1開發(fā)商最佳容積率選擇最佳容積率F′價(jià)值容積率邊際成本（MC）邊際收益（MP）圖2個(gè)體與公共的最佳容積率選擇P*P′F*F′價(jià)值容積率社會(huì)邊際成本個(gè)體邊際成本個(gè)體邊際收益社會(huì)邊際收益城市土地規(guī)模利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)集聚經(jīng)濟(jì)與集聚不經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動(dòng)中的土地規(guī)模利用城市的合理規(guī)模城市化道路選擇之爭(zhēng)城市規(guī)模效用關(guān)系圖二、城市土地空間布局區(qū)位理論城市土地利用空間形態(tài)城市土地使用中的政府干預(yù) 案例研究：城市交通可達(dá)性與居住空間格局演變分析——以南京市為例農(nóng)業(yè)區(qū)位論：關(guān)于位置、地租、集約利用1—自由農(nóng)作圈；2—林業(yè)圈；3—輪栽作物圈；4—谷草式農(nóng)業(yè)圈；5—三圃式農(nóng)業(yè)圈；6——畜牧圈圖10-1農(nóng)業(yè)土地利用的杜能圈結(jié)構(gòu)示意圖工業(yè)區(qū)位論：工業(yè)選址的運(yùn)費(fèi)、勞動(dòng)、集聚綜合最低成本圖10-2工業(yè)區(qū)位三角形商業(yè)區(qū)位論：等級(jí)—規(guī)模的形成圖10-3中心地六邊形市場(chǎng)區(qū)的形成過程城市土地利用的空間形態(tài)城市空間的歷史形成？城市空間形態(tài)的變化？看不見得手和看得見的手？——居民、企業(yè)、政府市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的解釋：投標(biāo)租金曲線R商業(yè)工業(yè)居住農(nóng)業(yè)Od圖10-4不同用途土地的投標(biāo)租金曲線從單一中心城市到多中心城市同心圓模式（原型城市——芝加哥1925）—1—中心商務(wù)區(qū)；2—過渡區(qū)；3—工人住宅區(qū)；4—中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)；5—通勤帶圖10-6

伯吉斯的同心圓模式扇形模式（1939美國(guó)64個(gè)中小城市）—1—中心商務(wù)區(qū)；2—批發(fā)和輕工業(yè)帶；—3—低收入住宅區(qū)；

4—中收入住宅區(qū)；5—高收入住宅圖10-7

霍伊特的扇形模式多核心模式（原型城市——波士頓1945）圖10-8哈里斯和烏爾曼的多核心模式政府干預(yù)土地使用土地使用中的外部性正外部性負(fù)外部性政府干預(yù)案例研究：更合理的土地使用模式外部經(jīng)濟(jì)影響普遍發(fā)生在城市某個(gè)位置的開發(fā)和整個(gè)都市區(qū)其他土地之間。為了使模型簡(jiǎn)化，我們假定這里存在一個(gè)單一中心的城市，只有居住和工業(yè)兩種用途，假設(shè)工業(yè)噪音和污染將使居民產(chǎn)生一筆額外的費(fèi)用，該費(fèi)用隨著家庭和企業(yè)之間距離的增大而減小。城市可能出現(xiàn)的兩種市場(chǎng)平衡狀態(tài)：政府干預(yù)的必要外部性存在導(dǎo)致市場(chǎng)失靈：工業(yè)用地的負(fù)外部性存在阻礙了居民為城市中心用地支付更高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)用途的轉(zhuǎn)換。優(yōu)化土地使用模式，實(shí)現(xiàn)集體利益最優(yōu)引入一種激勵(lì)或約束機(jī)制：獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償或課稅案例研究：南京市居住空間格局的形成南京市主城區(qū)分片示意圖南京市中心區(qū)與國(guó)際大都市中心區(qū)人口密度情況的比較城市中心區(qū)美國(guó)紐約曼哈頓地區(qū)法國(guó)巴黎市區(qū)日本東京市區(qū)美國(guó)費(fèi)城市區(qū)日本大都市區(qū)南京中心區(qū)人口密度（萬人/km2）2.02.01.41.21.22.45基于規(guī)劃引導(dǎo)的城市居住空間發(fā)展趨勢(shì)分析通過國(guó)家制定的適宜的人居環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)來確定合理的人口容量在合理人口容量的基