廣告策劃-新浪微博營(yíng)銷(xiāo)方法

新浪微博營(yíng)銷(xiāo)方法一、什么是新浪微博二、新浪微博影響力三、如何使用新浪微博四、新浪微博數(shù)據(jù)分析五、新浪微博營(yíng)銷(xiāo)案例互動(dòng)分享話題聚集評(píng)價(jià)傳統(tǒng)溝通模式你發(fā)布，我觀看自傳播傳播任意時(shí)間，任意地點(diǎn)發(fā)送或獲取信息和圖片隨時(shí)隨地可以玩微博客=一句話博客微博是微博客〔MicroBlog〕的簡(jiǎn)稱，或者叫“一句話博客〞將您看到的、聽(tīng)到的、想到的事情寫(xiě)成一句話〔不超過(guò)140個(gè)字〕，或發(fā)一張圖片，通過(guò)電腦或者隨時(shí)隨地分享給朋友您的朋友可以第一時(shí)間看到你發(fā)表的信息，隨時(shí)和您一起分享、討論是目前開(kāi)展最為迅猛的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)什么是微博新浪CEO曹?chē)?guó)偉說(shuō)：“將來(lái)報(bào)道事實(shí)將是每一個(gè)人的事，如果每一個(gè)人都有新浪微博，就可以把事實(shí)通過(guò)新浪的微博向全世界發(fā)布出去。〞正因?yàn)槲⒉┮I(lǐng)潮流，趨于年輕化，博客卻趨于老齡化。微博客讓人物更加真實(shí)…微博客中會(huì)聚著來(lái)自不同行業(yè)不同階層的民眾，通過(guò)微博客產(chǎn)生互動(dòng)與聯(lián)系，使平時(shí)被認(rèn)為遙不可及的“明星〞變得近在咫尺。從娛樂(lè)明星…到行業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖…再到熱門(mén)媒體…？微博是什么，何以讓明星，草根集體著迷微博特點(diǎn)簡(jiǎn)單的傳播方式用戶間單向的“跟隨〞、“被跟隨〞關(guān)系；基于用戶社會(huì)關(guān)系實(shí)現(xiàn)信息快速傳播；大多數(shù)用戶扮演著“粉絲〞、“傾聽(tīng)者〞的角色，“明星〞、“事件〞對(duì)業(yè)務(wù)開(kāi)展有關(guān)鍵作用方便快捷的操作模式通過(guò)、計(jì)算機(jī)即時(shí)發(fā)布140字以內(nèi)的短小博文；實(shí)時(shí)性、便捷性和現(xiàn)場(chǎng)感極強(qiáng)內(nèi)容原創(chuàng)140字以內(nèi)的要求，更利于用戶原創(chuàng)內(nèi)容；原創(chuàng)的內(nèi)容有助于用戶之間產(chǎn)生聯(lián)系，以到達(dá)增加黏性的目的開(kāi)放的平臺(tái)微博平臺(tái)提供開(kāi)放的API接口，極大方便用戶通過(guò)、計(jì)算機(jī)、IM客戶端等方式接入平臺(tái)發(fā)布微博、第三方應(yīng)用等13能做什么發(fā)表微博將您看到的、聽(tīng)到的、想到的事情，微縮成一句話；一張圖片，然后隨時(shí)通過(guò)電腦或者發(fā)表到微博上查看微博可以使用微博中的“關(guān)注〞功能，去關(guān)注您感興趣的明星或朋友；他們說(shuō)的話、發(fā)的圖片，您也可以第一時(shí)間知道參與話題可以針對(duì)一篇新聞；一個(gè)熱門(mén)詞匯來(lái)發(fā)起話題，并邀請(qǐng)朋友，一起過(guò)來(lái)參加討論同時(shí)，您也可以參加到朋友們發(fā)起的話題討論中微博可以做什么微博的自媒體特征－－個(gè)性化使用微博的目的自媒體是普通群眾經(jīng)由數(shù)字科技強(qiáng)化、與全球知識(shí)體系相連之后，一種開(kāi)始理解普通群眾如何提供與分享他們本身的事實(shí)、他們本身的新聞的途徑。〞－－謝因波曼與克里斯威理斯微博的自媒體特征－－門(mén)檻低微博簡(jiǎn)短的表達(dá)形式，降低了普通群眾發(fā)布信息的難度。符合自媒體易操作、門(mén)檻低的特點(diǎn)。與打通，使得微博具有隨時(shí)隨地應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)。使用微博的原因微博最主要的用途是自己寫(xiě)，其次才是分享和關(guān)注。博客雖具備這樣的特征，但對(duì)寫(xiě)作能力的要求限制了博客的產(chǎn)出量，在信息生產(chǎn)能力上，“短、平、快〞的微博更滿足群眾化的需求。微博的自媒體特征－－表達(dá)自己上微博干什么在微博上寫(xiě)什么微博的自媒體特征－－平民化追星或作秀，不是微博的主流。盡管在推廣期間，借重名人的影響力可提高微博的市場(chǎng)認(rèn)知度，但微博的生命力應(yīng)該是為普通人提供表達(dá)、分享和溝通的平臺(tái)如何使用微博根據(jù)自己的習(xí)慣和喜好，選擇分類(lèi)添加關(guān)注選擇自己喜好的名人或明星，批量或單個(gè)添加關(guān)注關(guān)注是一種單向、無(wú)需對(duì)方確認(rèn)的關(guān)系，只要您喜歡就可以關(guān)注對(duì)方，類(lèi)似于“添加好友〞添加關(guān)注后，系統(tǒng)會(huì)將該網(wǎng)友所發(fā)的微博內(nèi)容，立刻顯示在您的微博首頁(yè)中，使您可以及時(shí)了解對(duì)方的動(dòng)態(tài)1.19如何使用微博查找用戶2.查找用戶是一種主動(dòng)的單向關(guān)系，通過(guò)關(guān)鍵詞或者某種特定的條件進(jìn)行的用戶搜索將找到的用戶“加關(guān)注〞，這樣您就可以第一時(shí)間獲取對(duì)方的動(dòng)態(tài)信息通過(guò)頂部導(dǎo)航條，進(jìn)入“找人〞的頁(yè)面通過(guò)關(guān)鍵詞，比方“張何〞或者“企贏〞直接查找根據(jù)分類(lèi)找自己認(rèn)識(shí)的或感興趣的人，比方同事或同學(xué)20在這里插入表情、圖片、視頻、音樂(lè)、話題、投票發(fā)微博3.在輸入框內(nèi)記錄自己的生活，表達(dá)自己的心情，填寫(xiě)自己的狀態(tài)。將您生活中所看到的/聽(tīng)到的/想到的，微縮成一句話或者一張圖片，發(fā)到新浪微博上，和您的朋友分享。發(fā)表微博方式可以分為兩種，電腦使用及〔彩信、短信、WAP〕使用轉(zhuǎn)發(fā)&評(píng)論&收藏4.在這里你可以對(duì)你感興趣的信息進(jìn)行操作轉(zhuǎn)發(fā)：對(duì)其他人的微博進(jìn)行轉(zhuǎn)發(fā)，同時(shí)可加上轉(zhuǎn)發(fā)理由，從而到達(dá)傳播的效果評(píng)論：對(duì)其他人的微博進(jìn)行評(píng)論，發(fā)表自己的看法收藏：點(diǎn)擊后可以將該條微博內(nèi)容參加到“我的收藏〞中評(píng)論轉(zhuǎn)發(fā)微博@功能說(shuō)明微博@的使用5.特別注意：@昵稱的時(shí)候，昵稱后一定要加上空格或者標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，否那么系統(tǒng)會(huì)認(rèn)為@后所有字為昵稱，例如@彭城晚報(bào)官方微博報(bào)道，系統(tǒng)就會(huì)認(rèn)為“彭城晚報(bào)官方微博報(bào)道〞是昵稱微博右側(cè)菜單中“@提到我的〞，如果在微博里有人使用〔@昵稱〕提及您，點(diǎn)擊該標(biāo)簽在這里就能看到@這個(gè)符號(hào)用英文讀的話就是at，在微博里的意思是“向某某人說(shuō)〞，發(fā)微博時(shí)只要在微博用戶昵稱前加上一個(gè)@，并在昵稱后加空格或標(biāo)點(diǎn)，他(或者她)就能看到。比方：@彭城晚報(bào)官方微博23私信的使用6.只要對(duì)方是你的粉絲，你就可以發(fā)私信給他〔或者她〕。私信只有你們兩方可以看到，作用等同于悄悄話在您的粉絲頁(yè)中，鼠標(biāo)鼠標(biāo)停在某個(gè)粉絲位置上，也有“發(fā)私信〞鏈接；在他的個(gè)人首頁(yè)頭像右側(cè)有“發(fā)私信〞鏈接在您的導(dǎo)航上，可以查看別人發(fā)給你的私信參與話題7.在微博編輯器上有“插入話題〞的鏈接，點(diǎn)擊后會(huì)在輸入框內(nèi)自動(dòng)出現(xiàn)兩個(gè)井號(hào)，您只要將中間內(nèi)容改成您要討論的話題，再后面加上您的見(jiàn)解點(diǎn)擊“發(fā)送〞即可在兩個(gè)#號(hào)之間，插入你想?yún)⑴c的話題頁(yè)面右側(cè)，有最熱話題榜，聚集了時(shí)下最熱的話題群組微博的強(qiáng)大領(lǐng)導(dǎo)人微博官方微博員工圍脖員工微博領(lǐng)導(dǎo)人粉絲核心組織看到兩次又看到了綠絲帶

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綠絲帶看到一次潛在消費(fèi)者路人企業(yè)官方圍脖+領(lǐng)導(dǎo)人微博+團(tuán)隊(duì)微博+員工微博團(tuán)隊(duì)微博拉近與市場(chǎng)的距離，找到新客戶并與之進(jìn)行互動(dòng)有效推送消息，有助于Google排名，有時(shí)能進(jìn)入首頁(yè)搜索結(jié)果，為網(wǎng)站帶來(lái)流量通過(guò)消除預(yù)算或地理障礙來(lái)極大豐富數(shù)據(jù)庫(kù)與更多平時(shí)不易接觸到的思考者和行動(dòng)者接觸與品牌近距離接觸，了解企業(yè)開(kāi)展動(dòng)態(tài)或技術(shù)觀點(diǎn)無(wú)需搜索第一時(shí)間得悉最新消息或解決方案讓領(lǐng)導(dǎo)以個(gè)人身份與關(guān)注者建立聯(lián)系能為那些尋找話題的新聞工作者提供新聞線索展示政策并從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的最好舞臺(tái)無(wú)需刻意就能制造與你的公司有關(guān)的熱點(diǎn)話題微博初期用戶具有年輕化、高學(xué)歷化、互聯(lián)網(wǎng)資深用戶的特征微博主流人群，主要行為通過(guò)撰寫(xiě)微博發(fā)表自己的觀點(diǎn)或情緒對(duì)微博的功能使用比較全面，大局部都是微博第一批用戶，對(duì)微博的使用程度較深對(duì)話喜歡瀏覽他人微博信息，尤其喜歡行業(yè)資深人士和名人、明星的微博對(duì)話題類(lèi)內(nèi)容充滿濃厚興趣，尤其喜歡參與熱點(diǎn)話題的討論新浪微博與其他網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)最大的不同在于你無(wú)法強(qiáng)制用戶接受你的信息，你必須先得到你“粉絲〞的“關(guān)注〞才能開(kāi)展有價(jià)值的信息交流?！瓣P(guān)注〞代表你關(guān)注的人，他說(shuō)話你能看到，但是你的存在與否與對(duì)方關(guān)系不大。粉絲那么是恰恰相反。所以，對(duì)于圍脖來(lái)說(shuō)，最重要就是擴(kuò)大你的粉絲群。1、別迷戀粉絲數(shù)量，很多粉絲加了你以后沒(méi)再登陸過(guò)；2、發(fā)布有吸引力的圍脖，讓看到你圍脖的人成為你的粉絲；3、創(chuàng)造有價(jià)值的內(nèi)容，讓老粉絲不斷回頭；4、你的微博不斷被轉(zhuǎn)發(fā)和推薦，讓你接觸到大量“新客戶〞。微博人裸奔示意圖微博根本數(shù)據(jù)及其根本意義〔以新浪微博為展示〕更多內(nèi)容表現(xiàn)形式，讓微博承載的信息量倍增高質(zhì)量的粉絲，會(huì)使信息以意想不到的速度迅速傳播開(kāi)去隨時(shí)了解到關(guān)注對(duì)象的動(dòng)態(tài)，方便快捷的互動(dòng)微博講究有頭有臉，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，都應(yīng)該以真正的面目示人微博不是一個(gè)獨(dú)立的載體，它與個(gè)人博客、企業(yè)官網(wǎng)互相聯(lián)系完善的個(gè)人資料相對(duì)而言會(huì)更加吸引人們的關(guān)注消息傳遞方式的多樣化，令微博的傳播性大大提升微博勛章關(guān)注數(shù)粉絲數(shù)微博數(shù)博主關(guān)注微博ID的總量反映出博主的主動(dòng)參與度，一般在開(kāi)始階段增長(zhǎng)迅速，而后可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。博主被多少微博ID關(guān)注的數(shù)量反映博主的言論影響范圍和意見(jiàn)領(lǐng)袖指數(shù)，對(duì)口碑傳播有重要意義，優(yōu)質(zhì)博主的粉絲數(shù)應(yīng)該呈持續(xù)或均衡增長(zhǎng)趨勢(shì)。博主發(fā)布微博的總量反映博主的在線率、互動(dòng)能力、主動(dòng)參與潛力和個(gè)人特性,優(yōu)質(zhì)博主不但微博數(shù)量多并且質(zhì)量高。對(duì)某條博文轉(zhuǎn)發(fā)次數(shù)總和反映信息傳播的范圍和傳播效率具有吸引力的內(nèi)容和博主的影響力是加速轉(zhuǎn)發(fā)的重要根底對(duì)某條博文收藏次數(shù)總和反映博文的知識(shí)性和可用性程度該功能用戶使用率較低，專家型或行業(yè)特長(zhǎng)型博主的博文被收藏的可能性較大。對(duì)某條博文評(píng)論次數(shù)總和反映博文的信息質(zhì)量，博主的話題能力和影響力還說(shuō)明粉絲及同類(lèi)別受眾的參與度與話題傾向轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)收藏?cái)?shù)評(píng)論數(shù)博主可能是新手，處于活潑期，愿意結(jié)交新朋友，而朋友的相對(duì)數(shù)還很少，影響力還不大有特殊的目的，如交友、推銷(xiāo)、追星等，這需要抽查其關(guān)注博主的類(lèi)別，以及所發(fā)博文的內(nèi)容才能確定其目的純粹為了訂閱相關(guān)人員或機(jī)構(gòu)的微博信息，把微博當(dāng)作信息源和實(shí)時(shí)新聞媒體使用該類(lèi)博主可適當(dāng)開(kāi)展，并觀察其潛力。開(kāi)展新手博主或有特殊目的博主對(duì)前期積累粉絲數(shù)有一定的幫助。關(guān)注數(shù)粉絲數(shù)博主已經(jīng)具有一定的社交圈子作為根底，也可能說(shuō)明博主參與微博主動(dòng)程度適中，對(duì)圈子外結(jié)交他人不太熱衷，對(duì)此類(lèi)人，要注意考察圈子的類(lèi)型博主可能屬于較為平衡型的人物，性格略顯被動(dòng)，可能需要你先關(guān)注他，他才反過(guò)來(lái)關(guān)注你。對(duì)已具備一定社交圈子的博主先要明確其所在的圈子，假設(shè)與目標(biāo)群體相關(guān)的，要給予關(guān)注，并采取適當(dāng)?shù)幕?dòng)。平衡型博主也可作為積累粉絲之用，但其活潑度通常不高。關(guān)注數(shù)粉絲數(shù)博主可能是在某方面有影響力的人，粉絲成群博主只關(guān)注與自己偏好或?qū)嵙Σ畈欢嗟牟┲?，?duì)普通博主當(dāng)粉絲處理，較少給予關(guān)注尤其比率非常小的博主較難接觸，與此類(lèi)博主溝通，適當(dāng)采取討論問(wèn)題、請(qǐng)教、信息共享等手段，通過(guò)評(píng)論、轉(zhuǎn)發(fā)、私信等方式進(jìn)行溝通。關(guān)注數(shù)粉絲數(shù)37建立帳號(hào)發(fā)表話題關(guān)注別人轉(zhuǎn)貼@別人轉(zhuǎn)貼評(píng)論評(píng)論@別人回應(yīng)回應(yīng)這就是屬于優(yōu)質(zhì)粉絲群體吸引粉絲的最有效途徑吸引優(yōu)質(zhì)粉絲的有效途徑立體化：高速度：便捷性：廣泛性：微博營(yíng)銷(xiāo)可以借助先進(jìn)多媒體技術(shù)手段，從文字，圖片，視頻等展現(xiàn)形式對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行描述，從而使?jié)撛谙M(fèi)者更形象直接的接受信息。

微博最顯著特征之一就是其傳播迅速。一條關(guān)注度較高的微博在互聯(lián)網(wǎng)及與之關(guān)聯(lián)的WAP平臺(tái)上發(fā)出后短時(shí)間內(nèi)互動(dòng)性轉(zhuǎn)發(fā)就可以抵達(dá)微博世界的每一個(gè)角落，到達(dá)短時(shí)間內(nèi)最多的目擊人數(shù)。微博營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)于傳統(tǒng)的廣告行業(yè)，發(fā)布信息的主體無(wú)須經(jīng)過(guò)繁復(fù)的行政審批，從而節(jié)約了大量的時(shí)間和本錢(qián)。通過(guò)粉絲關(guān)注的形式進(jìn)行病毒式的傳播，影響面非常廣泛，同時(shí)，名人效應(yīng)能夠使事件的傳播量呈幾何級(jí)放大。微博營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)微博營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)微博營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)微博常用營(yíng)銷(xiāo)策略標(biāo)簽

：根據(jù)不同的時(shí)期設(shè)置不同的標(biāo)簽，永遠(yuǎn)讓搜索結(jié)果處在第一頁(yè)話題：我聽(tīng)見(jiàn)你的聲音+我在聽(tīng)你說(shuō)+我明白你說(shuō)的+達(dá)成營(yíng)銷(xiāo)目的互動(dòng)：創(chuàng)造有意義的體驗(yàn)和互動(dòng)，人們才會(huì)和你進(jìn)行交流善用群眾熱門(mén)話題如#地震#，因?yàn)樗m合微博的每個(gè)人主動(dòng)搜索行業(yè)相關(guān)話題，主動(dòng)去與用戶互動(dòng)有規(guī)律地進(jìn)行更新，每天5~10條，一小時(shí)內(nèi)不要連發(fā)兩條定期舉辦活動(dòng)，能夠帶來(lái)快速的粉絲增長(zhǎng)，并增加其忠誠(chéng)度讓你的內(nèi)容有連載性，連載會(huì)顯著提高粉絲的活潑度你關(guān)注的比關(guān)注你的更重要，關(guān)注有價(jià)值的微博主上班、午休、下午四點(diǎn)后、晚8點(diǎn)，抓住這些頂峰發(fā)微博時(shí)間新周刊微博案例分享作為國(guó)內(nèi)新銳媒體代表的“新周刊〞是新浪微博的第一批受益媒體，他們開(kāi)通了新浪微博后，截止到2021年11月19日，粉絲數(shù)已經(jīng)到達(dá)了878966人，發(fā)表微博6488條。封新城新周刊主編、媒體微博交相照應(yīng)截止到2021年11月，封新城的微博粉絲數(shù)已接近36萬(wàn)都市快報(bào)微博案例分享微博話題征集：都市快報(bào)通過(guò)在新浪微博上進(jìn)行寫(xiě)給100歲新中國(guó)的信，并通過(guò)整版選取內(nèi)容刊登，極富新意版面整體合作：推出?微生活?欄目，此欄目是都市快報(bào)和新浪網(wǎng)合作推出的版面。?微生活?的內(nèi)容來(lái)自新浪微博。?微生活?和讀者分享的那么是一周微博熱議、微博語(yǔ)錄、熱文微議等精彩內(nèi)容。南京零距離微博案例分享微博節(jié)省溝通本錢(qián)，新聞發(fā)布更為便捷，讓團(tuán)隊(duì)的協(xié)同工作更為快速廁所沒(méi)有紙了怎么辦？誰(shuí)最先報(bào)道了綿陽(yáng)地震？11除70的商的小數(shù)點(diǎn)后面的第200位上的數(shù)字是幾？新浪微博就要你最紅新浪微博山東網(wǎng)絡(luò)公關(guān)-濟(jì)南狂飆突進(jìn)網(wǎng)絡(luò)籌劃部2021年02月13日如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估工程所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找工程潛在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定工程的開(kāi)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)置者或租賃者供給方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等〕市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工程市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析工程市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)工程所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)展處于何種階段？工程市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種開(kāi)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕根本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的開(kāi)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開(kāi)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開(kāi)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析〔住宅〕1、住宅類(lèi)土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場(chǎng)分析〔微觀層面〕對(duì)每一個(gè)可能影響工程競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)工程的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)