保利物業(yè)創(chuàng)優(yōu)方案

第保利物業(yè)創(chuàng)優(yōu)方案

一、爭創(chuàng)"物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)"的可行性方案

我們把"xx小區(qū)"的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。

把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年后達(dá)到寧波市"物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)，并加入"誠信物業(yè)"的行列，二年內(nèi)達(dá)到市級"物業(yè)管理示范住宅"標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國"物業(yè)管理示范小區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)。

1、在"xx小區(qū)"小區(qū)物業(yè)管理整個運(yùn)作過程中，我們將引入酒店服務(wù)理念，采用到賓館培訓(xùn)和直接引進(jìn)賓館管理人員相結(jié)合的方式，實行走動式管理，沿用"內(nèi)緊外松"的酒店管理準(zhǔn)則等措施，達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)。結(jié)合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程，強(qiáng)調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機(jī)制的作用，使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā)，落實到實際行動上。

2、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓(xùn)。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外，還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓(xùn)，作為一個亮點(diǎn)和重要措施，讓他們到賓館跟班實習(xí)，學(xué)習(xí)現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識和技能，接受酒店服務(wù)意識的熏陶，造就一支既樂于奉獻(xiàn)，又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。

3、切實支持配合業(yè)主委員會工作，強(qiáng)調(diào)人性化管理，變單向推動為雙向共管。

首先，尊重業(yè)主，從思想上重視業(yè)主的作用；

其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中，管理方案的實施事先征求業(yè)主的認(rèn)可和員工的認(rèn)同，定期聽取業(yè)主的意見和建議，通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主的自治、自律意識，獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng)，共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。

4、堅持業(yè)主滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中，堅持以"業(yè)主滿意第一"為核心，通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析，推出各類服務(wù)項目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。

5、開展社區(qū)文化活動，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中，把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會所，長期開展文體活動，并以"生態(tài)、環(huán)保、智能"為社區(qū)活動主題，創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)，使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。

二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案

（一）全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時可查。

（二）加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作

1、通過落實巡回檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并記錄維修情況（需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系）。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急，合理安排，實行有計劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。

2、制定維修養(yǎng)護(hù)計劃，安排落實房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。

3、建立維修值班制度，公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法，24小時受理報修，業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報修。

4、健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報修單，并按維修項目緊急程度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場，零修及時完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目，及時趕到現(xiàn)場，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達(dá)時間、實際維修時間、費(fèi)用情況，業(yè)主對維修質(zhì)量進(jìn)行驗收，并簽字認(rèn)可；與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主；維修人員入戶工作自帶鞋套，做到入戶維修不擾民，工完料凈場地清。

5、在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。

6、實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實做好回訪和記錄，接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。

7、遇有搶險應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。

8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。

（三）設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案

1、供電系統(tǒng)管理方案。

根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖，小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門重點(diǎn)做好以下工作：

（1）做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。

（2）做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修，并及時做出處理，如屬供電部門的，及時與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。

（3）做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。

（4）制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。

2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。

（1）有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。

（2）保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作，24小時專人值班監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時排除。

做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。

（3）可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，保證可視信號良好，通話系統(tǒng)正常，主機(jī)聯(lián)系情況良好。

（4）車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng)，包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī)，做到故障及時排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車輛進(jìn)出聯(lián)動正確，主機(jī)設(shè)定、維護(hù)、查閱、報表等功能有效。

3、消防系統(tǒng)管理方案。

（1）制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實執(zhí)行。

（2）每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測器、電源、防火門、消火栓。

（3）每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。

4、給排水系統(tǒng)管理方案

（1）做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇臺風(fēng)或大暴雨過后，及時檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。

（2）嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱（柜）一一對應(yīng)編號，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運(yùn)行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。

（4）做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù)，故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。

三、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案

（一）掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。

（二）建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設(shè)備。

（三）日常維護(hù)。

建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，做到預(yù)防為主，并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。

四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案

（一）保潔設(shè)施

根據(jù)開發(fā)商設(shè)計，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按4—5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時間。

（二）保潔措施及考核

1、保潔人員的安排：小區(qū)配保潔人員2名，其中1人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另1人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。

2、保潔措施及考核

（1）推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎懲辦法，實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。

（2）保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。實行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道路，及時收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時，不將垃圾散落在樓梯和樓面上。

（3）積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%，健康行為形成率大于60%。

（4）利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。

（5）加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立"業(yè)主公約"和"精神文明建設(shè)公約"，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。

（6）配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。

3、清掃時間：實行12小時保潔制，從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃，在8：00前完成，并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在8：30左右，晚上在7：00左右清運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。

（三）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理

加強(qiáng)宣傳工作，請商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔，及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評選文明商戶活動，積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。

五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實施方案

（一）綠化管理方案、措施

1、綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。

2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計劃落到實處。

3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識，防止人為毀壞。

4、在綠化特色方面，重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示"xx小區(qū)"綠色文化。

5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識，養(yǎng)護(hù)工作有計劃、有實施、有記載。

6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。

（二）綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)