物權(quán)法與物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收專題講座(陳湛)

物權(quán)法與

“物業(yè)效勞費(fèi)催收〞

專題法律講座演講者:陳湛2023-10-25目錄

一、<<物權(quán)法>>摘要

二、物業(yè)效勞費(fèi)催收法律要點(diǎn)2007年3月16日公布，2007年10月1日實(shí)施.

全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過.

<<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>>物權(quán)法的根本原那么：1、平等保護(hù)原那么國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。2、物權(quán)法定原那么物權(quán)種類法定：當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新物權(quán)物權(quán)內(nèi)容法定：當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容〔如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押〕3、一物一權(quán)原那么〔1〕一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)獨(dú)立物，集合物原那么上不能成為一個(gè)所有權(quán)的客體，而應(yīng)為多個(gè)所有權(quán)的客體?！?〕一個(gè)獨(dú)立物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，但一物之上的所有人可以為多人，多人對(duì)一物享有所有權(quán)，并非多重所有權(quán)，所有權(quán)仍然是一個(gè)，只不過主體為多人?！?〕在按份共有中，各共有人根據(jù)其份額對(duì)財(cái)產(chǎn)享有相應(yīng)的權(quán)利，但份額本身并非單獨(dú)的所有權(quán)?！?〕一物之上可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)，但各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾。一物一權(quán)主要是指一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，不是指一物之上不能設(shè)置多個(gè)物權(quán)，如在一物之上可以有多個(gè)抵押權(quán)的存在?！?〕一物的某一局部不能成立單個(gè)的所有權(quán)，物只能在整體上成立一個(gè)所有權(quán)。4、公示、公信原那么〔1〕公示原那么不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記制度〞表示，而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)那么通過“占有〞表示?！?〕公信原那么所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律成認(rèn)其法律效果，以保護(hù)交易平安。公信原那么賦予公示的內(nèi)容具有公信力。公信力的含義：〔1〕假設(shè)當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法律要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴這一公示而進(jìn)行一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)?！?〕假設(shè)當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了公示，那么其物權(quán)足以對(duì)抗第三人?！?〕假設(shè)當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)未依法進(jìn)行公示，那么其物權(quán)不得對(duì)抗第三人。物權(quán)法的定義？什么叫物權(quán)法？1、物權(quán)法的產(chǎn)生—是由國(guó)家主席胡錦濤于2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過。

2、物權(quán)法的司法解釋：它是民法的重要組成局部。物權(quán)法是調(diào)整有形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律，調(diào)整無形財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律主要有合同法、商標(biāo)法、專利法、著作權(quán)法等法律。3、物權(quán)法所要解決的問題：第一、物屬于誰，誰是物的主人；第二、權(quán)利，指人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)；物權(quán)法》及其司法解釋第五章國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所人權(quán)物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

〔二〕制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

〔四〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；

〔五〕籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

〔六〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

〔七〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。區(qū)分所有建筑物權(quán)屬示意圖

區(qū)分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會(huì)所、車位房屋車位、攤位等專有組成部分道路、綠地規(guī)劃外車位司法解釋也就天然共有局部作出了明確規(guī)定。天然共有局部，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的局部，包括建筑物的根本結(jié)構(gòu)局部、公共通行局部、公共設(shè)施設(shè)備局部和公共空間。

——民一庭負(fù)責(zé)人答記者問何為共有部位？ 建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有局部以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有局部？具備結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。共有局部的三個(gè)來源： 法定共有：法律、法規(guī)規(guī)定為全體業(yè)主共有的。 約定共有：具備專有屬性，但建設(shè)單位通過合同或者廣告，與買受人約定為業(yè)主共有。 天然共有：在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有局部提供某些功能，與專有局部存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的的局部。包括：構(gòu)造局部、交通局部、設(shè)備局部與公共空間。共有部位的合理利用〔占有性利用〕業(yè)主可以合理、無償利用共有部位。 《日本建筑物法》：“各共有人對(duì)于共有局部，得按其用法予以使用。〞 《德國(guó)住宅所有權(quán)法》：“共有所有權(quán)人在兼顧其他所有權(quán)人之權(quán)益時(shí)，有權(quán)對(duì)共有局部予以使用。〞 臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》：“住戶對(duì)共享局部之使用應(yīng)依其設(shè)置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。〞 由此歸納出共有部位利用三原那么：一是按照其本來的用途；二是正常地使用；三是不得損害其它共有人的利益。 空調(diào)室外機(jī)、太陽能熱水器、防盜門、商店招牌，不超過合理的限度就是合法的。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋： 第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有局部相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有局部的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。共有部位的收益歸誰所有？〔三方同意，收益歸公〕常見有共有部位收益有： 1、共有停車位的收益； 2、共有部位的廣告收益； 3、共有場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)收益； ……共有部位收益歸業(yè)主共有是根本原那么。 但應(yīng)注意兩個(gè)問題： 1、“收入〞與“收益〞的區(qū)別。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋：屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理本錢之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。 2、“大公〞與“小公〞的問題。建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理方法》第十九條：住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原那么。

——權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一根底上的主體范圍最小化，最有利于區(qū)分所有權(quán)的行使。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！飿I(yè)管理?xiàng)l例第五十五條違章搭建

〔一〕形成違章搭建的根本原因 1、過去長(zhǎng)期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。 2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識(shí)、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。 3、行政管理不到位，政府的規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。 4、物業(yè)企業(yè)無權(quán)起訴，即使訴到法院，法院判決恢復(fù)原狀，又難以執(zhí)行?！捕吵Ｒ姷倪`章搭建形式 封閉陽臺(tái) 在露臺(tái)上搭建房屋 違章改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)與功能或改建房屋 在花園內(nèi)建造房屋 利用其它公共空地建造建筑物構(gòu)筑物違章搭建的民事責(zé)任〔物權(quán)法〕： 第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。違章搭建的行政責(zé)任〔城鄉(xiāng)規(guī)劃法〕： 第六十六條建設(shè)單位或者個(gè)人有以下行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期撤除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：

〔一〕未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

〔二〕未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

〔三〕臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不撤除的。

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期撤除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不撤除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制撤除等措施。負(fù)責(zé)客服工作的籌劃，負(fù)責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；業(yè)戶來電、來訪、報(bào)修、投訴的受理及跟蹤處理；小區(qū)的綜合巡查；進(jìn)行業(yè)戶的走訪與回訪，便民效勞的組織與開展；物業(yè)效勞費(fèi)用的催繳工作；小區(qū)精神文明建設(shè)的主導(dǎo)與組織。

一句話：是物業(yè)公司組織架構(gòu)里的“大腦〞。

話題：物業(yè)客戶效勞部是做什么的？物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并催促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

房管(住建)局下的物業(yè)管理科、城市執(zhí)法大隊(duì)、居委會(huì)等等.

話題：物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督公用設(shè)施設(shè)備的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理效勞費(fèi)用中?。?！

業(yè)主自己家里的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)?。?！

話題：小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理效勞費(fèi)用內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用由誰來承擔(dān)？結(jié)合具體例子列舉法律條文22、《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。適用例子：“業(yè)主要求物業(yè)效勞公司出證明，同意他家住該商，經(jīng)解釋無效后〞……法院審理認(rèn)為，裝修公司在裝修房屋時(shí)將玻璃等鋒利垃圾等同于一般垃圾的，未能采取相應(yīng)防護(hù)措施即堆放在小區(qū)道路旁，未確保平安，確有不妥，確有不當(dāng)。被告物業(yè)公司雖然指定了小區(qū)裝修垃圾的臨時(shí)堆放點(diǎn)，業(yè)設(shè)置了標(biāo)牌，但未明確具體的堆放范圍，業(yè)沒采取設(shè)立圍欄的必要的防護(hù)措施，未完全盡到管理職責(zé)。業(yè)主牛某在小區(qū)里騎行自行車違反了小區(qū)的非機(jī)動(dòng)車禁行的規(guī)那么，自身也夠過錯(cuò)疏忽，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因此，裝修公司賠償50%，物業(yè)公司賠償30%，業(yè)主自行承擔(dān)20%

物管案例：騎車人被建筑垃圾劃傷，裝修方與物業(yè)公司擔(dān)責(zé)8成結(jié)合具體例子列舉法律條文33、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止以下行為：〔一〕未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；〔二〕將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；〔三〕擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；〔四〕損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；〔五〕其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用平安的行為。本方法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和根底等。本方法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給根底地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有以下行為：〔一〕搭建建筑物、構(gòu)筑物；〔二〕改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；〔三〕拆改供暖管道和設(shè)施；〔四〕拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第〔一〕項(xiàng)、第〔二〕項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第〔三〕項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第〔四〕項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。參考答案：1、小區(qū)監(jiān)控屬于共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主繳納了物業(yè)效勞費(fèi)后，是有權(quán)查看便于他維權(quán)的監(jiān)控視頻，但為了維護(hù)廣闊業(yè)主的隱私，一般不允許業(yè)主自行進(jìn)入監(jiān)控室觀看，是由我們監(jiān)控室安管人員調(diào)取出來到物業(yè)客服前臺(tái)給他觀看的，這是最標(biāo)準(zhǔn)的程序；

2、該案件中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主存車劃傷承擔(dān)管理不善的責(zé)任，說明企業(yè)在車輛管理存放盒監(jiān)控看護(hù)兩個(gè)方面都存在管理不善過失，故應(yīng)該承擔(dān)管理不善的責(zé)任；

3、物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取以下措施來躲避業(yè)主存車備損及被盜的風(fēng)險(xiǎn)：1、加強(qiáng)安保管理及監(jiān)控設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，確保沒有監(jiān)控死角盲區(qū)；2、用告示和標(biāo)示提醒業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)停車和文明停車，告知業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的車輛存放責(zé)任和車場(chǎng)的管理責(zé)任，先說好，向業(yè)主解釋清楚，后不亂；3、用合同或協(xié)議來明確，在合同里載明業(yè)主應(yīng)自行承擔(dān)車輛存放責(zé)任，物業(yè)公司只是提供場(chǎng)地停放車輛，提供的也是共性的場(chǎng)地照明、保潔、車場(chǎng)公共秩序的管理，不包含對(duì)業(yè)主的個(gè)人車輛的保管職責(zé)。物管案例：物業(yè)公司該不該向業(yè)主提供監(jiān)控錄像？現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)內(nèi)利用電梯間、公共場(chǎng)地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為十分普遍，但公共收益收支主體不明確，收支情況不透明，很多業(yè)主并沒有享受到公共收益。

對(duì)此，條例明確“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，并征求物業(yè)效勞企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，業(yè)可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例回憶話題：電梯間公共場(chǎng)地等共用部位經(jīng)營(yíng)收利益怎么處理？應(yīng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)合具體例子列舉法律條文43、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)效勞企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。第二十條裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾管理效勞協(xié)議的約定，對(duì)住宅內(nèi)裝飾活動(dòng)的監(jiān)督檢查。第三十條在正常的使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。適用例子：1、制止違規(guī)施工，業(yè)主不理解時(shí)；2、日常裝修巡查，裝修工人不開門，業(yè)主也支持時(shí)；3、日住后，處理業(yè)主樓上樓下漏水問題時(shí)，如果是由裝修公司裝修的，盡量把責(zé)任引導(dǎo)裝修公司身上，方正不用業(yè)主出錢就好辦事；等等……途中練習(xí)：

1、已裝修好已入住樓上冒水，滲到樓下，無法聯(lián)系樓上業(yè)主，而損失不斷擴(kuò)大時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該怎么做？如何解讀法律關(guān)系？

2、業(yè)主收樓登記是老公的，現(xiàn)在老婆要拉走大型家電如冰箱、電腦、等等，要求物業(yè)公司開物品放行條。物業(yè)公司開還是不開？如何解讀法律關(guān)系？

3、遇到嚴(yán)重裝修違規(guī)的行為，比方拆毀梁拄子，有可能危及整棟大樓的結(jié)構(gòu)時(shí)，您該怎么處理？如何解讀其中法律關(guān)系？LOREMIPSUMDOLOR如何看待物業(yè)效勞催費(fèi)的行為？

什么是物業(yè)效勞收費(fèi)？

物業(yè)效勞收費(fèi)因何種法律關(guān)系而產(chǎn)生的？

物業(yè)效勞費(fèi)的產(chǎn)生是合同之債是基于公共效勞根底上產(chǎn)生的合同之債無因管理之債基于善意管理而產(chǎn)生〔案例〕收養(yǎng)在小區(qū)里流浪的小貓，小狗，然后向?qū)櫸镏魅耸杖『侠淼娘曫B(yǎng)照顧費(fèi)用。物業(yè)公司糾紛的解決：

協(xié)商——仲裁——法院不建議仲裁，理由：費(fèi)用高，執(zhí)行難建議打官司業(yè)主合法維權(quán)途徑1、物業(yè)公司不履行相應(yīng)職責(zé)的，由房管局屬下的管理物業(yè)企業(yè)的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行對(duì)物業(yè)公司的處分〔比方房管(住建)局、物管協(xié)會(huì)〕；2、業(yè)主可投訴到政府機(jī)關(guān)〔市長(zhǎng)熱線、消協(xié)等〕；3、業(yè)主可向人民法院提出訴訟?！睬疤崾俏飿I(yè)公司沒有過錯(cuò)，且有相關(guān)的書面證據(jù)〕LOREMIPSUMDOLOR法條摘錄：

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

依據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條第三款規(guī)定：物業(yè)效勞合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)效勞企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供效勞的，物業(yè)效勞合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。

如何催收物業(yè)效勞費(fèi)？？？

性質(zhì)就是以私