深圳市羅湖區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢11.24

1羅湖區(qū)商業(yè)開展總體情況介紹2羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析3羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——目錄4附件羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，市場成熟穩(wěn)健

各區(qū)域商業(yè)開展差異大，片區(qū)消費(fèi)特色鮮明

零售業(yè)行業(yè)集中度增加，向大型購物中心消費(fèi)過渡

挑戰(zhàn)增加，分流情況加劇

羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹——目錄經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，市場成熟穩(wěn)健

近年來，羅湖區(qū)GDP，社會消費(fèi)品零售總額，人均可支配收入，人均消費(fèi)性支出等各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步提高，增長率穩(wěn)定，市場成熟穩(wěn)健羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹各區(qū)域商業(yè)開展差異大，片區(qū)消費(fèi)特色鮮明

“金三角〞奉獻(xiàn)突出

東門-人民南-寶安南構(gòu)成的“金三角〞是羅湖區(qū)商業(yè)的主體架構(gòu)

2007年實(shí)現(xiàn)零售額116億元，占全區(qū)社零總額的27.4%

各區(qū)域商業(yè)開展差異大

受“金三角〞輻射作用影響，東門、南湖、桂園街道成為羅湖區(qū)商貿(mào)業(yè)最集中的區(qū)域，三區(qū)2007年全年零售額占全區(qū)社零總額的49.1%，2004年-2007年新增的零售業(yè)企業(yè)也主要集中于南湖、桂園、東門片區(qū)

清水河、蓮塘、東曉、東湖片區(qū)商品流通網(wǎng)絡(luò)滯后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散、設(shè)施不配套，

商業(yè)開展水平明顯落后于其它片區(qū)，四區(qū)2007年全年零售額僅占全區(qū)社零總額的12.9%

片區(qū)消費(fèi)特色鮮明

綜合零售桂園、東門、翠竹、南湖汽車黃貝、筍崗（兩區(qū)汽車零售額全區(qū)79.4%）、蓮塘、清水河家私、建材筍崗黃金珠寶翠竹羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹零售業(yè)行業(yè)集中度增加，向大型購物中心消費(fèi)過渡

人均GDP主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)1000美元百貨商店2000-3000美元大型綜合超市6000美元專業(yè)商店12000美元大型購物中心2007年深圳人均GDP79646元，羅湖區(qū)人均GDP79743元，已超過10000美元，屬于向大型購物中心消費(fèi)時(shí)代邁進(jìn)的中間階段根據(jù)國際上興旺國家和地區(qū)商業(yè)開展

經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)開展水平之間

存在著一定規(guī)律：

零售行業(yè)集中度增加超級市場、百貨連鎖企業(yè)商品配送中心的不斷開展和完善，外資大型零售企業(yè)的進(jìn)駐，對中小型零售企業(yè)的沖擊明顯，行業(yè)集中度增加2007年8月份羅湖區(qū)零售業(yè)商業(yè)企業(yè)法人單位數(shù)量比2004年減少139個(gè)，業(yè)務(wù)收入?yún)s增長34%規(guī)模以上零售業(yè)企業(yè)〔149個(gè)〕比2004年減少5個(gè)，但平均資產(chǎn)由2004年的100196萬元提高到2007年的127169萬元，提高12.7%羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹挑戰(zhàn)增加，分流情況加劇

隨著福田、南山、龍崗、寶安四區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長，其商業(yè)配套設(shè)施的不斷完善，已初步形成了各自的商業(yè)圈

區(qū)域項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間體量福田區(qū)Cocopark20068.5萬花園城中心20067.05萬怡景中心城20078萬晶島國際廣場在建11萬南山區(qū)海岸城200712萬保利文化廣場200815萬益田假日廣場200810萬京基百納廣場200812萬龍崗區(qū)世貿(mào)中心20027.3萬五洲風(fēng)情MALL200515萬寶安區(qū)港隆城20066.4萬這在一定程度上削弱了區(qū)外居民來羅湖消費(fèi)的購置力，致使羅湖區(qū)商貿(mào)業(yè)的市場份額不斷下降

近年來福田、南山、龍崗、寶安新增大型購物中心

2003年至2007年，羅湖區(qū)社會零售品消費(fèi)總額占全市的比重逐年下滑，2005年下滑更達(dá)8.5%羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹本章小結(jié)：羅湖區(qū)商業(yè)市場成熟穩(wěn)健，近年來維持平穩(wěn)增長。羅湖區(qū)各個(gè)片區(qū)商業(yè)開展差異很大，片區(qū)消費(fèi)特色明顯。其中“金三角〞片區(qū)是羅湖區(qū)商業(yè)的主體架構(gòu)，受其輻射影響的東門、南湖、桂園街道成為羅湖區(qū)商貿(mào)業(yè)最集中的區(qū)域。黃貝筍崗以汽車銷售為主，翠竹片區(qū)黃金珠寶銷售興旺。清水河、蓮塘、東曉、東湖片區(qū)商品流通網(wǎng)絡(luò)滯后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散、設(shè)施不配套，商業(yè)開展水平明顯落后。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，羅湖區(qū)零售業(yè)行業(yè)集中度越來越高，中小型零售企業(yè)受大型零售企業(yè)沖擊明顯，企業(yè)數(shù)量減少，但經(jīng)濟(jì)總量上升，規(guī)模以上企業(yè)平均資產(chǎn)增加。商業(yè)業(yè)態(tài)屬于向大型購物中心消費(fèi)時(shí)代邁進(jìn)的中間階段。隨著福田、南山、龍崗、寶安四區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長，其商業(yè)配套設(shè)施不斷完善，一定程度上削弱了區(qū)外居民來羅湖消費(fèi)的購置力，致使羅湖區(qū)商貿(mào)業(yè)的到挑戰(zhàn)，市場份額不斷下降。羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹1羅湖區(qū)商業(yè)開展總體情況介紹2羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析3羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——目錄4附件東門商圈：持續(xù)繁榮開展，輻射力增強(qiáng)新興商業(yè)低端定位少，東門商圈面臨競爭小歷史價(jià)值難以匹敵效益持續(xù)走高，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)市級商圈地位難以撼動軌道交通建設(shè)，輻射能力增強(qiáng)羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈新興商圈低端定位少，東門商圈面臨競爭小深圳新興商圈多定位中高端，定位低端的工程較少，僅龍崗墟一個(gè)商圈市場定位主要消費(fèi)群體東門商圈提供大眾化、潮流化消費(fèi)為主本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)提供時(shí)尚實(shí)惠的中高檔商品和服務(wù)中等收入的深圳居民、商務(wù)人士、國內(nèi)外旅游觀光人士以及產(chǎn)業(yè)中游零售商和產(chǎn)業(yè)上游的供貨商福田中心商業(yè)區(qū)提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進(jìn)行商務(wù)及文化等活動的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民南山后海商業(yè)區(qū)提供高檔商品和服務(wù)為主深圳高收入居民、高消費(fèi)水平的國內(nèi)外游客和商務(wù)人士寶安新中心提供中高檔零售、餐飲和文化娛樂服務(wù)為主區(qū)內(nèi)常住居民，包括新中心區(qū)內(nèi)的新增居民、107國道沿線居民、香港及深圳特區(qū)內(nèi)游客龍城中心提供中高檔零售服務(wù)為主周邊社區(qū)的中高收入居民、商務(wù)人士以及周邊地區(qū)的游客龍崗墟提供品類齊全的大眾化零售、餐飲和休閑娛樂服務(wù)主要消費(fèi)群體是區(qū)內(nèi)中心組團(tuán)及工業(yè)組團(tuán)、生態(tài)組團(tuán)內(nèi)的居民羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈歷史價(jià)值難以匹敵東門作為商業(yè)聚集地的歷史可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳商業(yè)的發(fā)源地和深圳商業(yè)之根，其歷史價(jià)值和傳統(tǒng)地位其他商圈無法匹敵深圳目前以及未來新興商業(yè)多開展現(xiàn)代商業(yè)，求新求變，東門依托悠久的歷史文化，保存?zhèn)鹘y(tǒng)風(fēng)貌，以傳統(tǒng)商業(yè)文化為賣點(diǎn)，揉合現(xiàn)代商業(yè)模式，走差異化路線，營造購物、旅游旺區(qū)羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈2007年:平日客流量40-50萬人節(jié)假日客流量〔2007.5.1〕80.6萬人確認(rèn)有效消費(fèi)者70.6萬人平均每位消費(fèi)者消費(fèi)298元當(dāng)日東門成交額2.1億元

1999年改造完畢：平日客流量30萬人節(jié)假日50-60萬人東門商戰(zhàn)正在形成一個(gè)品牌，規(guī)模效應(yīng)凸現(xiàn)東門各大商家以“夜間不打烊〞為特色的深圳東門商戰(zhàn)，運(yùn)作六年因其特殊的形式、較低的折扣，已成為深圳市民最為關(guān)注的年度商業(yè)盛事，并吸引來自香港、東莞、惠州等外地的消費(fèi)者，為商圈帶來良好的商業(yè)收益2007年商戰(zhàn)期間，茂業(yè)東門店客流量日均50萬人次左右，68小時(shí)銷售額突破1.2億元，同比增長20％太陽百貨總體銷售額同比增加了50％，四天總客流達(dá)100萬人次

效益持續(xù)走高，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)作為深圳最知名的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，東門商圈旺盛的人氣和巨大的零售額持續(xù)增長羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈市級商圈地位難以撼動由于在知名度、規(guī)模等級、地理位置等方面均無法與東門商圈相提并論，因此龍崗墟在吸引外地游客、香港居民方面無法與東門商圈產(chǎn)生競爭在區(qū)內(nèi)游客局部，龍崗墟僅能對龍崗游客產(chǎn)生局部分流，這局部人群所占比重小，缺乏以動搖東門商圈的市級商圈地位羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈輻射能力增強(qiáng)地鐵的開通將帶動?xùn)|門商圈的開展東門商圈商品定位是中低檔產(chǎn)品，對關(guān)外消費(fèi)者吸引較大地鐵擴(kuò)大了東門商圈的輻射范圍，有利于開展地鐵開通后〔特別是地鐵3號線和5號線〕，寶安，龍崗〔特別是布吉、橫崗〕沿線消費(fèi)者節(jié)省了交通時(shí)間，進(jìn)出特區(qū)也更加方便自由長遠(yuǎn)看來，地鐵8號線更將吸引蓮塘和鹽田區(qū)居民羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈東門商圈小結(jié)東門商圈未來開展以提供群眾化、潮流化消費(fèi)為主,主要消費(fèi)人群為本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民。其未來開展主要依靠市場力量，政府發(fā)揮引導(dǎo)作用，推動商業(yè)設(shè)施的特色經(jīng)營和差異化。由于東門商圈未來面臨的競爭小，且商圈擁有較高的歷史價(jià)值，并已形成規(guī)模效應(yīng)，其市級商圈地位難以撼動。

地鐵的開通將增加?xùn)|門商圈的輻射能力。隨著地鐵3號線和5號線的開通，商圈對寶安，龍崗〔特別是布吉、橫崗〕沿線消費(fèi)者吸引力增加，從長遠(yuǎn)看來，地鐵8號線更將吸引蓮塘和鹽田區(qū)居民。

羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——東門商圈寶安南商圈：繼續(xù)領(lǐng)跑高端市場，吸引力持續(xù)增加分流加強(qiáng)，競爭劇烈成熟運(yùn)作，先發(fā)效應(yīng)實(shí)力強(qiáng)勁，后勁充足領(lǐng)跑高端市場，地位難以動搖羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈分流加強(qiáng)，競爭劇烈深圳高端定位的新興商圈——福田中心商業(yè)區(qū)和南山后海商業(yè)區(qū)將對寶安南商圈發(fā)起有力挑戰(zhàn)商圈市場定位主要消費(fèi)群體寶安南商圈提供高檔、一站式消費(fèi)為主消費(fèi)群體是高收入的本地居民和港澳居民華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)提供時(shí)尚實(shí)惠的中高檔商品和服務(wù)中等收入的深圳居民、商務(wù)人士、國內(nèi)外旅游觀光人士以及產(chǎn)業(yè)中游零售商和產(chǎn)業(yè)上游的供貨商福田中心商業(yè)區(qū)提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進(jìn)行商務(wù)及文化等活動的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民南山后海商業(yè)區(qū)提供高檔商品和服務(wù)為主深圳高收入居民、高消費(fèi)水平的國內(nèi)外游客和商務(wù)人士寶安新中心提供中高檔零售、餐飲和文化娛樂服務(wù)為主區(qū)內(nèi)常住居民，包括新中心區(qū)內(nèi)的新增居民、107國道沿線居民、香港及深圳特區(qū)內(nèi)游客龍城中心提供中高檔零售服務(wù)為主周邊社區(qū)的中高收入居民、商務(wù)人士以及周邊地區(qū)的游客龍崗墟提供品類齊全的大眾化零售、餐飲和休閑娛樂服務(wù)主要消費(fèi)群體是區(qū)內(nèi)中心組團(tuán)及工業(yè)組團(tuán)、生態(tài)組團(tuán)內(nèi)的居民福田區(qū)的中信城市廣場，Cocopark，怡景中心城，晶島國際廣場；南山區(qū)的益田假日廣場、京基百納廣場、海岸城、保利文化廣場、花園城中心，南油購物公園；這些工程的建設(shè)和開展，將與寶安南核心工程萬象城產(chǎn)生競爭羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈比照萬象城與其主要競爭對手各項(xiàng)指標(biāo)，萬象城已經(jīng)占領(lǐng)深圳高端商業(yè)市場先機(jī)，品牌號召力、美譽(yù)度帶來先發(fā)效應(yīng)〔指標(biāo)表見下頁〕萬象城——良性開展階段商品檔次：不斷提高，國際一線品牌增加，檔次相對較低的品牌逐漸被淘汰租金：遠(yuǎn)高于競爭對手水平客流量：2007年人流量比2006年增長49.1%營業(yè)額：萬象城2007年?duì)I業(yè)額26億，比2006年18億，漲幅到達(dá)45%萬象城開發(fā)取得的巨大成功，被視為商業(yè)成功的典范競爭對手——市場培育期在品牌檔次、租金水平、經(jīng)營情況各方面均與萬象城有著較大的差距運(yùn)作成熟，先發(fā)效應(yīng)羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積經(jīng)營策略品牌檔次租金水平空置率中信城市廣場20027.38萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國際一、二線B1-L1:400-700基本無空置萬象城200418.8萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國際一、二線B1-B2：500-800

1-2F：1000-1500

5F：90-300基本無空置Cocopark20068.5萬只租不售國際二線，國內(nèi)品牌B1-B2:300-70015%花園城中心20067.05萬只租不售國際二線，國內(nèi)品牌————基本無空置海岸城200712萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國際二線，國內(nèi)品牌B1-L1:500-6003%怡景中心城20078萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國際二線，國內(nèi)品牌平均：200-70026%保利文化廣場200815萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國際二線，國內(nèi)品牌B1-L1:400-50012%益田假日廣場200810萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國際二線，國內(nèi)品牌開業(yè)兩個(gè)月，招商率90%，有待觀察京基百納廣場200812萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營，對外招租國內(nèi)一線、二線開業(yè)兩個(gè)月，招商率85%，有待觀察晶島國際廣場在建11萬部分店鋪出售，不利于統(tǒng)一經(jīng)營管理

————————南油購物公園規(guī)劃中5-7萬————————萬象城與其主要競爭對手各項(xiàng)指標(biāo)對照羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈實(shí)力強(qiáng)勁，后勁充足周邊氣氛成熟：萬象城地處深圳最重要的金融區(qū)內(nèi)，商業(yè)、商務(wù)氣氛成熟，周邊的辦公人群成為消費(fèi)群體的重要組成吸引游客消費(fèi)：與地王觀光、小平畫像等景點(diǎn)為鄰，共享觀光游客資源通達(dá)性好：路面交通：毗鄰深南大道，交通便捷軌道交通：未來地鐵一號線和二號線的換乘站，可達(dá)性好前景良好：萬象城二期新增的高端住宅，世界頂級酒店君悅酒店；周邊地塊在建的京基金融中心廣場〔新增18萬平方米的甲級寫字樓、星級酒店和15萬平方米的高級公寓，其中蔡屋圍金融中心將高達(dá)約400米，建成后將取代地王大廈成為深圳第一高樓〕將提高片區(qū)價(jià)值，穩(wěn)固片區(qū)金融中心地位，為寶安南商圈帶來良好的開展環(huán)境

羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈世界頂級品牌產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)：萬象城二期廣場尚在建設(shè)，但商鋪已經(jīng)被各世界頂級品牌瓜分完畢除了2000平方米的LV旗艦店外，F(xiàn)ENDI也將開出第二家旗艦店，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進(jìn)入深圳，而且面積全部在1000平方米以上，8個(gè)1000平方米以上國際頂級品牌旗艦店，這在大中華區(qū)的商場上，是前所未有的

萬象城2期的開業(yè)，將使其南中國第一購物中心的地位在幾年內(nèi)牢不可破羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈項(xiàng)目名稱區(qū)位條件交通條件商務(wù)環(huán)境商業(yè)氛圍旅游資源綜合萬象城CBD以東5公里地鐵密度較高

毗鄰城市主干道次市級金融中心市級商業(yè)中心

商業(yè)氛圍濃厚鄧小平畫像，地王觀光等深圳傳統(tǒng)景點(diǎn)2144454Cocopark

怡景中心城

晶島國際CBD內(nèi)地鐵密度高

毗鄰城市次干道市級金融中心次市級商業(yè)中心

CBD以商務(wù)功能為主，各寫字樓群商將對大型購物中心產(chǎn)生沖擊以CBD都市景觀為賣點(diǎn)的都市旅游業(yè)2154534海岸城

保利文化廣場

花園城中心CBD以西10公里地鐵密度中毗鄰城市次干道一般商務(wù)區(qū)次市級商業(yè)中心旅游吸引因素較小1533333領(lǐng)跑高端市場，地位難以動搖

從各大型商業(yè)中心所處片區(qū)未來開展判研，萬象城和中心區(qū)的3家購物中心均有著良好的開展前景，未來競爭劇烈羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈從各大商業(yè)購物中心單體比較，萬象城18.8萬平方米的規(guī)模體量產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)，和眾多高端品牌凝聚的聚集效應(yīng)，競爭對手難以僭越

深圳現(xiàn)有的大型商業(yè)中心規(guī)模都不算龐大，一般建筑面積都在5萬平米以上，主要集中在10萬平方米左右深圳城市面積較小，商業(yè)密度較高，每一個(gè)商業(yè)的商圈規(guī)模都受到來自其他商圈的擠壓，商業(yè)開發(fā)企業(yè)都在開發(fā)前進(jìn)行的理智的分析和市場研究，明確了商業(yè)工程在全市商業(yè)分布中的地位和影響力，測算了可能被市場接受的最正確體量因此隨著深圳未來商業(yè)競爭加劇，市場份額逐步被瓜分短期內(nèi)關(guān)內(nèi)難以產(chǎn)生體量超越萬象城18.8萬平方米體量的商業(yè)工程關(guān)外消費(fèi)能力，消費(fèi)檔次與關(guān)內(nèi)有著較大差異，即使出現(xiàn)大型商業(yè)工程，檔次定位也無法與萬象城競爭在檔次與規(guī)模上，萬象城將在未來一定時(shí)期內(nèi)仍將領(lǐng)跑深圳高端商業(yè)市場羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈寶安南商圈小結(jié)寶安南商圈未來開展定位為：提供高檔、一站式消費(fèi)為主，消費(fèi)群體是高收入的本地居民和港澳居民。其高端開展路線面臨著福田中心商業(yè)區(qū)和南山后海商業(yè)區(qū)多間大型購物中心的分流和挑戰(zhàn)。目前競爭對手多處于市場培育期，而寶安南的核心工程萬象城運(yùn)作成熟，處于良性開展時(shí)期，擁有先發(fā)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。寶安南片區(qū)未來良好的開展前景，令片區(qū)后勁充足。新增的萬象城2期，更使萬象城短期內(nèi)在檔次與規(guī)模上無法僭越，持續(xù)領(lǐng)跑深圳高端市場。羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——寶安南商圈人民南商圈：效勞羅湖區(qū)為主，地鐵開通帶來利好對手強(qiáng)勁，競爭劇烈區(qū)位條件，物質(zhì)環(huán)境競爭力下降同質(zhì)化嚴(yán)重，以羅湖為主要效勞對象地鐵開通，帶來生機(jī)羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——人民南商圈對手強(qiáng)勁，競爭劇烈市場定位：人民南片區(qū)以提供中高檔、時(shí)尚化消費(fèi)為主主要消費(fèi)群體：本地白領(lǐng)、中高收入港澳居民、國內(nèi)外商務(wù)游客人民南面臨的是目前深圳競爭最為劇烈的中高端商業(yè)競爭競爭對手：cocopark，怡景中心城，晶島國際，海岸城，保利文化廣場，花園城中心羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——人民南商圈區(qū)位條件，物質(zhì)環(huán)境競爭力下降區(qū)位條件下降：隨著深圳向西開展不斷推進(jìn)，地處羅湖區(qū)東南的人民南區(qū)位條件逐漸下降，難以與中心區(qū)cocopark，怡景中心城一較高低物質(zhì)環(huán)境競爭力下降：作為深圳最老的商圈之一，上世紀(jì)90年代后期人民南商圈由于物業(yè)老化、經(jīng)營管理缺少創(chuàng)新、缺少適合新消費(fèi)特點(diǎn)的主力業(yè)態(tài)，成為第一個(gè)被邊緣化而進(jìn)入衰退的羅湖商圈盡管經(jīng)過一系列改造，目前人民南經(jīng)營狀況有所復(fù)興，但受制已有格局，與新興商業(yè)中心高起點(diǎn)、高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)相差甚遠(yuǎn)，吸引力無法匹敵

羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——人民南商圈同質(zhì)化嚴(yán)重，以羅湖為主要效勞對象目前人民南各主力商家〔金光華等〕與其競爭對手所經(jīng)營的品牌很大程度上有所重疊，同質(zhì)化嚴(yán)重市外游客被分流：隨著深圳CBD都市旅游業(yè)開展，中心區(qū)同類型的商業(yè)中心將得到更多游客的關(guān)注，將分流人民南現(xiàn)有局部客源羅湖區(qū)外深圳消費(fèi)者被分流:由于同質(zhì)化嚴(yán)重，羅湖區(qū)外的居民會傾向就近選擇自己本區(qū)內(nèi)的同類型商業(yè)中心進(jìn)行購物，金光華對羅湖區(qū)外消費(fèi)者吸引力下降由于目前人民南羅湖區(qū)消費(fèi)者占了較大比重，因此未來的分流情況影響不會很大，人民南以羅湖為主的格局仍將繼續(xù)羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——人民南商圈地鐵開通，帶來生機(jī)地鐵3號線和5號線開通后人民南商圈對布吉、橫崗片區(qū)的消費(fèi)者吸引力有所增強(qiáng)但地鐵8號線〔國貿(mào)－文錦—黃貝嶺---新秀—蓮塘—沙頭角—鹽田區(qū)政府—鹽田港西—鹽田路—東海道—鹽田港東—大梅沙—小梅沙，其中國貿(mào)為1號線與8號線換乘站，黃貝嶺、新秀站為2號線與8號線換乘站〕對商圈帶動作用將更為顯著商圈對東部的蓮塘和鹽田區(qū)居民吸引力增加，輻射范圍增加鹽田區(qū)東部華僑城、大小梅沙是深圳重要的旅游景點(diǎn)，國貿(mào)作為1號線與8號線換乘站，人流量將大大增加，提供潛在客源地鐵的開通為人民南帶來新的生機(jī)，有助其商業(yè)開展羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——人民南商圈人民南商圈小結(jié)人民南商圈未來開展定位為：以提供中高檔、時(shí)尚化消費(fèi)為主，主要消費(fèi)群體為本地白領(lǐng)、中高收入港澳居民、國內(nèi)外商務(wù)游客。面臨的是目前深圳競爭最為劇烈的中高端商業(yè)市場競爭。隨著深圳建設(shè)重點(diǎn)西移，人民南片區(qū)區(qū)位條件下降；由于競爭對手多為2006年后新建的大型購物中心，高起點(diǎn)、高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，籌劃運(yùn)營，令人民南商圈物質(zhì)環(huán)境競爭力下降。人民南各主力商家與其競爭對手同質(zhì)化嚴(yán)重，將致使市外游客和羅湖區(qū)外深圳消費(fèi)者被分流，人民南80年代深圳購物圣地的地位難以再現(xiàn)，未來以效勞羅湖區(qū)為主。地鐵3號線和5號線開通后人民南商圈對布吉、橫崗片區(qū)的消費(fèi)者吸引力有所增強(qiáng)；但地鐵8號線拉動深圳東西向人流，對商圈帶動作用將更為顯著，為人民南帶來生機(jī)。羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析——人民南商圈1羅湖區(qū)商業(yè)總體開展情況介紹2羅湖區(qū)主要商圈未來開展趨勢分析3羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——目錄4附件羅湖區(qū)商業(yè)持續(xù)穩(wěn)步開展羅湖區(qū)經(jīng)濟(jì)開展實(shí)現(xiàn)由投資、出口、消費(fèi)拉動向以消費(fèi)拉動為主轉(zhuǎn)變羅湖區(qū)在全社會固定資產(chǎn)投資連續(xù)4年負(fù)增長的情況下，社會消費(fèi)品零售總額連續(xù)11年、出口總額連續(xù)6年超過GDP增長，GDP保持約10%增長2007年羅湖區(qū)以占全市4.0％的土地面積和5.3％的全社會固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了占全市10.0％的GDP和22.1％的社會消費(fèi)品零售總額深圳市和羅湖區(qū)對其區(qū)域性購物中心和消費(fèi)天堂的定位，有利于商業(yè)開展深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃：全市區(qū)域性購物中心、效勞業(yè)強(qiáng)區(qū)和網(wǎng)絡(luò)效勞基地羅湖區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃

立足深圳、效勞全國的集金融、物流、信息、專業(yè)效勞等現(xiàn)代效勞功能于一體的商務(wù)活動中心區(qū)，以現(xiàn)代商貿(mào)、都市旅游、娛樂休閑為支撐的消費(fèi)天堂，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的文化產(chǎn)業(yè)基地羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研“金三角〞市級商圈地位穩(wěn)固，短期內(nèi)難以撼動由于東門商圈的中低端開展和寶安南的高端路線地位穩(wěn)固，前景良好，盡管人民南片區(qū)在未來競爭中面臨較大競爭，但深圳市其余商圈均定位單一，商圈內(nèi)大型購物中心同質(zhì)化嚴(yán)重，“金三角〞仍是深圳規(guī)模最大、業(yè)種業(yè)態(tài)最全的商圈。東門-人民南-寶安南互成犄角之勢，獲得業(yè)態(tài)、層次互補(bǔ)，產(chǎn)生更大的整體輻射能力，為羅湖商業(yè)在與其它區(qū)商業(yè)競爭中嬴得制高點(diǎn)羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研東門、南湖、桂園仍將是商貿(mào)業(yè)集中開展的區(qū)域未來市區(qū)兩級政府積極推進(jìn)羅湖大“金三角〞的綜合改造。這一方案以“金三角〞商業(yè)區(qū)為核心，通過市政環(huán)境綜合改造，優(yōu)化空間布局，整合周邊的空間資源，將“金三角〞范圍拓展到紅嶺路、筍崗路、文錦路和深圳河。整個(gè)工程改造完成后，大“金三角〞面積將由目前的３平方公里增加到６．２５平方公里。政府的大力引導(dǎo)將引發(fā)社會資源的積極投入，因此東門、南湖、桂園片區(qū)仍將是商貿(mào)業(yè)未來開展的熱點(diǎn)區(qū)域羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研連鎖商業(yè)進(jìn)社區(qū)成為開展趨勢羅湖區(qū)貿(mào)工局08年以來開展關(guān)于推進(jìn)連鎖商業(yè)進(jìn)社區(qū)的相關(guān)調(diào)研，走訪包括有沃爾瑪、華潤萬家、新一佳、萬店通、莊信百里臣、7-11等企業(yè)，探索推進(jìn)連鎖商業(yè)進(jìn)社區(qū)之路，以期在政策上更有針對性和有效性地扶持和鼓勵連鎖商業(yè)在社區(qū)的開展目前連鎖商業(yè)進(jìn)社區(qū)存在物業(yè)難覓現(xiàn)象，因此隨著連鎖商業(yè)進(jìn)社區(qū)的開展，社區(qū)小型商業(yè)物業(yè)開發(fā)也將成為熱點(diǎn)商品流通網(wǎng)絡(luò)滯后，商業(yè)設(shè)施不配套的清水河、蓮塘、東曉、東湖片區(qū)將成為此類開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研片區(qū)商業(yè)特色持續(xù)開展筍崗片區(qū)是規(guī)劃中未來五年羅湖商業(yè)開展的熱點(diǎn)。市政改造工程后，該區(qū)商業(yè)改造將以家居建材、汽車展銷、醫(yī)藥配送等工程為重點(diǎn)，不斷完善城市消費(fèi)品供給鏈，使片區(qū)朝區(qū)域性的倉儲、配送、批發(fā)、展覽中心開展市有關(guān)部門規(guī)劃在清水河片區(qū)改造和建立布局一個(gè)永久性的汽車物流、銷售及維修效勞聚集基地，進(jìn)一步拓展深圳市汽車消費(fèi)市場規(guī)模，引進(jìn)世界級汽車效勞品牌。未來清水河倉庫區(qū)將開展成為以汽車物流及維修效勞為特色的聚集基地水貝國際珠寶交易中心為龍頭的珠寶交易市場的建設(shè)，將另水貝地區(qū)成為面向國內(nèi)外的珠寶配套市場羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研地鐵帶來開展機(jī)遇地鐵3號線和5號線增強(qiáng)了羅湖區(qū)對關(guān)外，特別是布吉、橫崗片區(qū)的輻射能力未來8號線的修建是影響羅湖商業(yè)開展最大的因素，一方面，將增強(qiáng)羅湖對東部蓮塘、鹽田消費(fèi)者的輻射能力；另一方面，大小梅沙等重要景點(diǎn)的吸引力將拉動羅湖以西的人流前來羅湖地鐵換乘站，交通便捷，人流量大，將成為商業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域未來地鐵3號線和5號線沿線存在出現(xiàn)新的商業(yè)點(diǎn)，截流關(guān)外客流的可能羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研存在新增大型購物中心可能羅湖區(qū)商業(yè)開展十一五規(guī)劃提出未來羅湖區(qū)在目前已有華潤萬象城、金光華的根底上，再建設(shè)1—2個(gè)大型購物中心泰寧路百仕達(dá)在建的喜薈城是深圳市“十一五〞商貿(mào)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)工程，為全新概念社區(qū)型購物中心，集休閑購物,文化娛樂，特色餐飲，體育健身等多功能為一體，建筑面積6萬平方米，預(yù)計(jì)09年中開業(yè)目前，羅湖區(qū)方案利用在深南大道最東端建設(shè)地鐵２號、５號、８號線綜合換乘站的時(shí)機(jī)，結(jié)合黃貝嶺舊村改造工程，規(guī)劃建設(shè)８萬平方米的立體商業(yè)空間，激活、整合周邊的深圳市古玩城、汽車交易市場等商業(yè)資源，在深南東路再造一個(gè)商圈和高端效勞業(yè)集聚地未來新建大型購物中心將回避“金三角〞內(nèi)的劇烈競爭，選擇商業(yè)欠興旺的羅湖區(qū)東部，在交通便利，人口密集，具有成為商業(yè)中心潛力的地段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，受制于目前羅湖區(qū)商業(yè)劇烈競爭，其體量不會過大，建筑面積預(yù)計(jì)在10萬平方米以下羅湖區(qū)商業(yè)未來開展趨勢判研附件1：深圳六區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件附件2：各區(qū)主要零售商圈商家分析區(qū)域2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（單位：億元）寶安1829.52南山1467.23福田1284.61龍崗1278.68羅湖694.69鹽田210.69區(qū)域2007年地區(qū)生產(chǎn)總值增長率寶安18.1%龍崗18%鹽田16.1%深圳14.8%福田12.3%羅湖11.5%南山10.8%深圳六區(qū)GDP比較羅湖區(qū)GDP總量持續(xù)平穩(wěn)增長，位列深圳市第5，僅高于鹽田區(qū)2007年前羅湖區(qū)GDP增長率全市最低，但近三年保持著良好的上升勢頭，且增長率均維持在10%左右。羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件區(qū)域2007年地區(qū)人均生產(chǎn)總值（單位：億元）南山157492福田107880鹽田95800羅湖79743深圳79646龍崗66839寶安53599區(qū)域2007年地區(qū)人均生產(chǎn)總值增長率寶安15.6%龍崗15.2%鹽田14.7%深圳12.6%羅湖10.6%福田8.2%南山8.2%深圳六區(qū)人均GDP比較羅湖區(qū)人均GDP位列第4，與深圳市人均GDP水平根本相同，已超過10000美元羅湖區(qū)人均GDP增長率低于深圳市平均水平，2007年上升勢頭良好，在開發(fā)較成熟的關(guān)內(nèi)三區(qū)中排行首位羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件區(qū)域2007年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)羅湖0.10:10.30:89.60福田0.01:21.74:78.25鹽田0.04:33.32:66.64深圳0.10:50.10:49.80南山0.04:64.93:35.03寶安0.15:66.62:33.23龍崗0.20:66.60:33.20深圳六區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最為優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比例接近90%福田區(qū)和鹽田區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重高于深圳市平均水平，分別為78.25%和66.64%南山區(qū)、龍崗區(qū)和寶安區(qū)第二產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位，三產(chǎn)比重約30%-35%羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件區(qū)域2007年固定資產(chǎn)投資（單位：億元）寶安384.12龍崗379.98南山269.00福田170.00鹽田70.83羅湖70.79區(qū)域2007年固定資產(chǎn)投資增長率鹽田16.1%寶安15.3%龍崗14.0%深圳5.6%福田-5.5%羅湖-7.1%南山-7.2%深圳六區(qū)固定資產(chǎn)投資比較作為深圳市最早的建成區(qū)，羅湖區(qū)于上世紀(jì)90年代根本全部建成，近年來沒有新批可供開發(fā)的土地，土地資源瓶頸束縛區(qū)域開展羅湖區(qū)固定資產(chǎn)投資總量最少，且連續(xù)4年負(fù)增長羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件區(qū)域2007進(jìn)出口總額（單位:萬美元）寶安1217.05福田707.16龍崗333.18南山231.83羅湖231.24鹽田124.5區(qū)域2007年進(jìn)出口總額增長率龍崗30.5%羅湖30.3%福田28.5%寶安23.0%深圳21.1%南山20.7%鹽田12.3%深圳六區(qū)進(jìn)出口總額比較羅湖區(qū)進(jìn)出口總額排名第5，與寶安、福田區(qū)有著較大的差距2007年羅湖區(qū)進(jìn)出口總額增長率有著較大的增幅羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件區(qū)域2007年社會消費(fèi)品零售總額（單位：萬元）福田595.67羅湖423.00寶安384.82龍崗248.16南山240.23鹽田23.13區(qū)域2007年社會消費(fèi)品零售總額增長率龍崗18.0%鹽田16.1%寶安15.6%深圳14.6%南山14.2%羅湖14.0%福田13.2%深圳六區(qū)社會消費(fèi)品零售總額比較羅湖區(qū)社會消費(fèi)品零售總額一直處于第2的位置，僅次于福田區(qū)羅湖區(qū)社會消費(fèi)品零售總額增長穩(wěn)定，其增長率與深圳平均增長水平根本持平龍崗、寶安兩區(qū)增長率波動較大，走勢不明朗，市場在成熟度和穩(wěn)健性方面仍與羅湖有一定差距羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件區(qū)域2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元）福田28871南山25996深圳24870羅湖24612龍崗21867寶安22864鹽田22012區(qū)域2007年人均消費(fèi)性支出（單位：元）福田20356羅湖19498深圳18753鹽田18548寶安18355南山18006龍崗16731深圳六區(qū)收入支出比較羅湖區(qū)的收入支出水平在深圳市處于較高水平羅湖區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略低于深圳平均水平，排名第3羅湖區(qū)人均消費(fèi)性支出排名第2，高于深圳平均增長水平根本羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2007年數(shù)值數(shù)值排名增長率增長率排名GDP694.69511.50%5人均GDP79743410.60%4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)0.10:10.30:89.601------固定資產(chǎn)投資70.796-7.10%5進(jìn)出口零售總額231.24530.3%2社會消費(fèi)品零售總額423214.00%5人均可支配收入2461236.20%4人均消費(fèi)性支出18753215.30%22007年羅湖區(qū)以占全市4.0％的土地面積和5.3％的全社會固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了占全市10.0％的GDP和22.1％的社會消費(fèi)品零售總額羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件羅湖福田南山寶安龍崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位經(jīng)濟(jì)增長以消費(fèi)拉動為主、投資和出口拉動為輔向消費(fèi)拉動轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)增長以投資拉動為主擺脫了依靠土地、能源、資源等物質(zhì)消耗的增長方式軟資源成為發(fā)展的主要動力內(nèi)涵式、效益型發(fā)展方式初步確立向內(nèi)涵式增長方式轉(zhuǎn)型粗放型、外向型增長經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長率有所放緩經(jīng)濟(jì)增長迅猛社會消費(fèi)品零售總額和人均消費(fèi)性支出位居第2社會消費(fèi)品零售總額和人均消費(fèi)性支出位居第1與福田、羅湖區(qū)仍有一定差距作為傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，羅湖區(qū)商業(yè)市場成熟和穩(wěn)健保持著良好的增長勢頭，進(jìn)三年增長率均維持在14%左右成為羅湖之外，另一重要商業(yè)區(qū)域目前社會消費(fèi)品零售總額和人均消費(fèi)性支出已超越羅湖區(qū)，近2年增長率較羅湖區(qū)略低，為羅湖商業(yè)主要競爭對手目前區(qū)域商業(yè)氛圍與羅湖、福田有著較大的差距，但隨著區(qū)域快速開發(fā)，商業(yè)市場將經(jīng)歷快速成長期，但波動性大，成熟性和穩(wěn)健度有待提高羅湖區(qū)商業(yè)開展趨勢專題研究——附件各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖區(qū)各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈羅湖金三角〔東門片區(qū)〕現(xiàn)狀：1.銷售模式：以零售為主，兼顧批發(fā)；零售比例約占東門商圈的60%；2.租金：范圍約在300－950元/平方米/月3.檔次：低端為主，兼有一定中檔產(chǎn)品；4.經(jīng)營方式：以傳統(tǒng)攤位式商城為主體，商場規(guī)劃、管理不標(biāo)準(zhǔn)；5.商圈業(yè)態(tài)組合：購物、餐飲、娛樂分別為87%，7%，6%東門商業(yè)開展趨勢：1、一站式購物：百貨商場綜合更多業(yè)態(tài)，營造購物、休閑、娛樂的一站式消費(fèi)；2、小型商城主題化：如有動漫城、東門鞋城、新女人商城名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積增設(shè)業(yè)種茂業(yè)百貨1997-3400003F：西點(diǎn)屋6F：美容美發(fā)；11F：美食廣場太陽百貨1999.11550001F：休閑餐飲3F：美容美發(fā)；6F：電影院、書城、游戲廳天虹百貨2000.04170005F：兒童樂園東門主要百貨店業(yè)態(tài)變化資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈寶安南片區(qū)重點(diǎn)商家介紹：萬象城——根本情況：1.面積：總建筑面積154,000㎡；2.商品風(fēng)格及消費(fèi)群：以中高端潮流消費(fèi)為主；3.業(yè)態(tài)構(gòu)成：購物為主，餐飲、娛樂為輔；（資料來源：DTZ市調(diào)資料）主力店名稱分布所屬業(yè)態(tài)主要消費(fèi)群年齡收入特征百貨店芮歐生活時(shí)尚百貨B1－3F購物20-35中高個(gè)性、浪漫、氣質(zhì)超市Ole超市B1購物30以上中高體驗(yàn)生活影城嘉禾3F－4F娛樂15-30中青春、浪漫滑冰場冰紛萬象滑冰場4F娛樂25以下中朝氣大型餐飲王子國宴飯店5F餐飲30以上高熱鬧&安靜留園飯店3F30以上高安靜大型專業(yè)店順電4F購物——中高——大型專賣店UnirVogue紳士館2F購物35以上高紳士GUCCI1F-3F高典雅NOVO1F20-30中高時(shí)尚

備注：購物業(yè)態(tài)主要包含百貨、超市、零售等；餐飲包括各式餐飲形態(tài)；娛樂包含電影院、溜冰等；各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈萬象城——業(yè)態(tài)變化及租金1.提升商場檔次：引入更多國際化一線、二線品牌；2.更明確各樓層分工，營造一站式購物：各樓層分別以生活便利、國際品牌體驗(yàn)、休閑驛站、動感地帶等為主題；3.租金水平：最高租金達(dá)1500元/㎡/月樓層主要業(yè)種租金變化案例B1;生活便利：飲食、禮品、飾品500-1000新引進(jìn)知名珠寶飾品品牌8個(gè)，禮品品牌6個(gè)，餐飲品牌5個(gè)，周大福替潤金店；周生生替兆美珠寶L1層&L2層:國際品牌：奢侈品牌、國際一線品牌1000-1500引入國際頂級品牌，替換原有國際品牌1.L1引入:FENDI、COACH、OMEGA、VERSACE、GIVENCHY、GUCCI（主力店）、ARMANI等國際品牌2.L2引入U(xiǎn)NIRVOGUE優(yōu)惟紳士館替換原有I.T.次主力店3F：休閑驛站國際二線品牌及鞋包品牌500-700引入更多國內(nèi)外中端品牌及少女服飾：1.引入：G2000男裝、COZZI、LACOSTE等2.將原L2層二線品牌移至L3層，如FINITY由235移至3703.增開恒生、浦發(fā)銀行以及ATM機(jī)多臺；4F動感地帶兒童天地350-450以國際一線童裝品牌代替原有國內(nèi)童裝品牌引入Annil等5F餐飲美食廣場、國內(nèi)外風(fēng)味90-300無大變化無大變化各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈萬象城——開展趨勢1.繼續(xù)擴(kuò)容：華潤中心二期將增加商業(yè)面積約2萬㎡，使萬象城的商業(yè)面積達(dá)17萬平方米；2.開展奢侈品牌：二期商業(yè)主要定位做奢侈品牌，進(jìn)一步提升商場的品位；3.開展廣場商業(yè)：二期商業(yè)建筑形態(tài)定位為室外休閑廣場，與一期的室內(nèi)商業(yè)形成互補(bǔ)；4.商業(yè)成為“華潤中心〞的核心：商業(yè)面積占該都市綜合體建面的36%期數(shù)物業(yè)形態(tài)建筑面積（㎡）引入商家特點(diǎn)一期寫字樓76,000匯豐銀行、日本財(cái)險(xiǎn)等甲級寫字樓商業(yè)154,000GUCCI等——二期商業(yè)20,000LV等室外休閑廣場商業(yè)酒店120,000君悅酒店（五星級）環(huán)球凱悅集團(tuán)在大中華區(qū)開出的第6家店住宅110,000——高尚住宅合計(jì)480,000————資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈人民南片區(qū)重點(diǎn)商家介紹：金光華廣場——開展趨勢1.優(yōu)化業(yè)態(tài)比例：增加餐飲及娛樂業(yè)態(tài)的比例；2.開展區(qū)域型購物中心：貼近周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣，如引入英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、健身中心、大型餐飲店；各區(qū)主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈各區(qū)主要零售商圈商家分析——福田區(qū)市級商圈華強(qiáng)北介紹電子專業(yè)市場處于強(qiáng)勢地位，百貨業(yè)占有一定優(yōu)勢華強(qiáng)北商圈商業(yè)總建筑面積約76萬㎡，主要商業(yè)種類是電子類專業(yè)市場和百貨，分別占商業(yè)總面積的53%和28%。資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料各區(qū)主要零售商圈商家分析——福田區(qū)華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北百貨業(yè)分析1.以中檔產(chǎn)品為主2.華強(qiáng)北路沿街百貨商場經(jīng)營情況較好百貨名稱建筑面積（㎡）項(xiàng)目特點(diǎn) 經(jīng)營情況產(chǎn)品檔次茂業(yè)華強(qiáng)店63388華強(qiáng)北目前面積最大的綜合百貨，商品品類齊全，購物環(huán)境舒適B1及9F經(jīng)營一般，其他樓層經(jīng)營情況較好中檔為主，含部分高檔茂業(yè)深南店10507定位時(shí)尚和活力，與茂業(yè)華強(qiáng)店有一定錯位

經(jīng)營一般中檔女人世界名品店11000業(yè)態(tài)布局合理，業(yè)種選擇很好了滿足女性需求經(jīng)營較好中檔曼哈時(shí)尚廣場40000綜合了購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，是復(fù)合業(yè)態(tài)最多的商場經(jīng)營較好中低檔天虹鼎城國際店20000商場布局較為零亂，天虹深南店剛搬遷進(jìn)入鼎城國際店，正處于調(diào)整中1F、2F經(jīng)營較好

中檔紫荊城7000突出時(shí)尚定位，在商場建筑、商品組合等方面形成鮮明的特色經(jīng)營一般中檔資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料各區(qū)主要零售商圈商家分析——福田區(qū)華強(qiáng)北商圈中心商業(yè)區(qū)——開展趨勢：1.購物中心：百貨類業(yè)態(tài)縮減，快餐式餐飲比例提升；2.群樓商業(yè)：以高檔餐飲、休閑會所為主，效勞于寫字樓內(nèi)消費(fèi)者；〔資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料〕各區(qū)主要零售商圈商家分析——福田中心區(qū)商業(yè)商圈區(qū)域商業(yè)市場分析——福田中心區(qū)次市級商圈——中心商業(yè)區(qū)：1.商業(yè)形式：以購物中心及寫字樓商業(yè)為主；購物中心總建筑面積約22.5萬平方米，占區(qū)域商業(yè)面積約50%;2.業(yè)態(tài)構(gòu)成：購物中心以餐飲、娛樂為主，百貨類商業(yè)經(jīng)營困難；寫字樓群樓商業(yè)以餐飲及休閑性業(yè)態(tài)為主；3.經(jīng)營情況：購物中心和群樓商業(yè)經(jīng)營情況一般中心區(qū)代表性商業(yè)分析福田中心商業(yè)區(qū),總占地2.33平方公里、商業(yè)總面積將到達(dá)50萬平方米左右——深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃〔2006-2023〕〔資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料〕名稱建筑面積商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例租金情況代表商家金中環(huán)大廈20000寫字樓群樓商業(yè)餐飲、會所國際會所66%；酒樓21%;快餐13%200-500678國際會所、金中環(huán)會所怡景中心城140000購物中心購物、娛樂、餐飲餐飲21%;娛樂8%；超市26%；購物21%;百貨24%（目前空置）200-700家樂福、金逸影城、反斗樂園購物公園85000購物中心購物、娛樂、休閑餐飲36%；娛樂15%；超市10%；購物39%；空置15%200-700吉之島、百老匯影城中信城市廣場:1.租金水平：與中心區(qū)的租金水平相當(dāng)；2.經(jīng)營情況：總體經(jīng)營尚可3.開展趨勢：高端百貨及酒吧街會受到區(qū)域內(nèi)外競爭對手的沖擊區(qū)域商業(yè)市場分析——福田區(qū)其他區(qū)域重點(diǎn)商家建筑面積（㎡）主力店租金經(jīng)營特點(diǎn)經(jīng)營情況及趨勢73,800吉之島、西武百貨中航健身、新南國影城王子廚房B1：400-700L1：500－7501.為西武百貨福田區(qū)最高檔的百貨商場；2.營造廣場酒吧文化1.酒吧街、超市經(jīng)營情況不錯；2.高檔百貨受到其他區(qū)域的競爭；〔資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料〕福田區(qū)商業(yè)規(guī)模：各商業(yè)聚集區(qū)總體商業(yè)規(guī)模約130萬平方米，其中零售商業(yè)面積約110萬平方米；區(qū)域缺乏：1.區(qū)內(nèi)購物中心體量偏小，未形成影響全市的購物中心；2.中心區(qū)商務(wù)功能的強(qiáng)化，導(dǎo)致居住氣氛不濃；開展趨勢：1.強(qiáng)化商務(wù)功能的、片區(qū)改造升級，吸收中高收入人群2.效勞于辦公人群的業(yè)態(tài)會增多，如餐飲、休閑場所、娛樂等區(qū)域商業(yè)市場分析——福田區(qū)商業(yè)總結(jié)〔資料來源：DTZ戴德梁行市調(diào)資料〕各區(qū)主要零售商圈商家分析——南山區(qū)區(qū)域商業(yè)市場分析——南山區(qū)商業(yè)名稱建筑面積（㎡）主力店經(jīng)營特色海雅百貨35,0001F珠寶、化妝品、鞋：周大福、OLEY、百麗；2F少女裝：Olny、VEROMODA3F男裝：鱷魚恤、七匹狼、花花公子4F淑女裝：奈瑞兒、鄂爾多斯5F兒童裝、床品：雅芳婷6F運(yùn)動休閑裝：apple、Lee

、班尼路等1.百貨店常規(guī)布置形式，只是男裝替換淑女裝放置于3F2.檔次以中低端為主；經(jīng)營品牌以國際二、三線、國內(nèi)品牌為主海岸城120,000B1&B2吉之島3F海岸影城、順電、江南廚子4F海岸滑冰場、英孚教育、瑪花纖體5F中森名菜、大飽口福、反斗樂園1.業(yè)態(tài)較為齊備、主力店搭配合理2.目前以中端消費(fèi)為主，