市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告最終

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前言對(duì)于鄭東商業(yè)中心項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施，在地塊價(jià)值方面，我部門(mén)認(rèn)為需有三個(gè)清晰認(rèn)識(shí)：

1、規(guī)模方面：本地塊可能是東區(qū)未來(lái)的“較大面積”地塊之一，可塑空間大，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)/定位設(shè)定需慎之又慎！

2、商務(wù)方面：本地塊在位置上即屬于高鐵商務(wù)圈的大范圍之內(nèi)，同時(shí)亦在商務(wù)圈的邊界之上，圈內(nèi)而言土地價(jià)值的稀缺性、壟斷性相比不足，可替代性較強(qiáng)！

3、商業(yè)方面：本地塊在商脈上具備專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)屬性，亦有區(qū)域性商業(yè)中心（鄰里商業(yè)）乃至商務(wù)區(qū)配套主題商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，商業(yè)價(jià)值挖掘與取舍亦需慎重！?基于以上認(rèn)識(shí)，我們?cè)诂F(xiàn)有方案設(shè)定的基礎(chǔ)上，對(duì)區(qū)域內(nèi)供給市場(chǎng)及需求市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究，以“拋磚引玉”，尋求最佳的營(yíng)銷(xiāo)之道目的在本項(xiàng)目已確立為商務(wù)綜合體的基礎(chǔ)上，本次市調(diào)主要圍繞以下兩個(gè)目的進(jìn)行探討：

A：探討本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位梳理，并以此為基礎(chǔ)探討如何在營(yíng)銷(xiāo)方面進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、并進(jìn)行產(chǎn)品論證及優(yōu)化？——探討如何競(jìng)爭(zhēng)？

B：研究及探討本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略，論證節(jié)前回款目標(biāo)達(dá)成的可行性？——探討如何賣(mài)？目錄一、鄭州寫(xiě)字樓未來(lái)格局|總量及市場(chǎng)景氣狀況二、鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研三、鄭州中小企業(yè)寫(xiě)字樓需求分析四：商用物業(yè)發(fā)展方向調(diào)研五、結(jié)論與啟示金水路、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路片區(qū)（傳統(tǒng)老城寫(xiě)字樓區(qū)）CBD商務(wù)圈高鐵商務(wù)圈A：2007年以前，寫(xiě)字樓區(qū)主要集中在金水、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路及花園路片區(qū)，CBD片區(qū)起步發(fā)展，多以辦公型空間為主，早期高端寫(xiě)字樓以未來(lái)大廈、裕達(dá)國(guó)貿(mào)為代表，B：2010年前，CBD及金水路、城中村改造寫(xiě)字樓入市并形成規(guī)模，高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓物業(yè)出現(xiàn)，以白宮、綠地峰會(huì)、藍(lán)碼大廈、千璽廣場(chǎng)、永和國(guó)際等高端寫(xiě)字樓為代表，寫(xiě)字樓初步呈現(xiàn)供需兩旺局面

C：2010年至今，鄭州寫(xiě)字樓進(jìn)入較為成熟開(kāi)發(fā)階段，并在2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，銷(xiāo)售亦出現(xiàn)井噴，

CBD開(kāi)發(fā)基本收官，高鐵商務(wù)圈、CGD、城中村改造寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)主流D:目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)：高鐵商務(wù)圈、省府行政圈將成為主流區(qū)域，未來(lái)放量急劇增大，開(kāi)發(fā)亦步入高水平階段；產(chǎn)品將出現(xiàn)分化、細(xì)分——高鐵圈領(lǐng)袖級(jí)商務(wù)、CBD副中心特色及低密度商務(wù)、其他區(qū)域的辦公型商務(wù)CGD行政圈CBD副中心商務(wù)圈鄭州寫(xiě)字樓格局預(yù)測(cè)東區(qū)在售寫(xiě)字樓總量情況

1、國(guó)土資源局信息：2010年土地拍賣(mài)方面信息統(tǒng)計(jì)顯示，東區(qū)共拍出商業(yè)金融用地699.6畝，開(kāi)發(fā)面積為288.89萬(wàn)平米，全部要求

2014年竣工

2、東區(qū)在售及面市物業(yè)信息：目前鄭東新區(qū)在售（含已面市未預(yù)售）初步統(tǒng)計(jì)27個(gè)，總體開(kāi)發(fā)量為（含商業(yè)及酒店配套）約320萬(wàn)平米

3、高鐵片區(qū)內(nèi)潛在規(guī)劃：海馬公園20、匯景灣6、中央廣場(chǎng)82萬(wàn)、永和宇宙星廣場(chǎng)以及本項(xiàng)目等（含商業(yè)酒店）預(yù)計(jì)約120萬(wàn)平米以上

初步預(yù)計(jì)，在2012年—2014年?yáng)|區(qū)商務(wù)型綜合體供應(yīng)總量應(yīng)在

440萬(wàn)平米左右，寫(xiě)字樓物業(yè)應(yīng)在250-300萬(wàn)平米鄭州寫(xiě)字樓消化情況易居房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

A：寫(xiě)字樓：2011年5月—

2012年5月，鄭州寫(xiě)字樓預(yù)售量為75.4萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量為

72.02萬(wàn)平米

B:商用物業(yè)(商鋪）：2011年5月—2012年5月，預(yù)售量為113.19萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量為69.35萬(wàn)平米摘自易居5月份月報(bào)（寫(xiě)字樓）摘自易居5月份月報(bào)（商鋪）啟示：A:在調(diào)研和訪談中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2011年是鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)十分火爆的1年，而整體去化量達(dá)到72萬(wàn)平米，即使按照此速度，亦需在4年消化周期，而在進(jìn)入2012年寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)疲軟。未來(lái)2年?yáng)|區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)是絕對(duì)的“紅海”B:商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)，在2011年已有大量的存量，在未來(lái)2年，市場(chǎng)亦是絕對(duì)的“紅?！?。啟示

A：投資市場(chǎng)或被初步透支：無(wú)論是寫(xiě)字樓或是商業(yè)，在2011年借助調(diào)控政策，已經(jīng)初步透支了投資市場(chǎng)，尤其是大型投資客戶(hù)；而且在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，很多大型投資者已經(jīng)壓縮了投資規(guī)模甚至取消投資打算，以應(yīng)對(duì)自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的危機(jī)；

B:開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與市場(chǎng)錯(cuò)位：易居數(shù)據(jù)及走訪訪談中顯示，2012年上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，而后續(xù)2年內(nèi)開(kāi)發(fā)放量巨大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略要求的時(shí)機(jī)與市場(chǎng)態(tài)勢(shì)錯(cuò)位；

——如何在紅海中尋找“藍(lán)海”，可否創(chuàng)造出新的產(chǎn)品、挖掘新的機(jī)遇，是鄭東商業(yè)中心項(xiàng)目在既定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案下重點(diǎn)解決的問(wèn)題目錄一、鄭州寫(xiě)字樓未來(lái)格局|總量及市場(chǎng)景氣狀況二、鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研三、鄭州中小企業(yè)寫(xiě)字樓需求分析四：商用物業(yè)發(fā)展方向調(diào)研五、結(jié)論與啟示高鐵區(qū)及鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研目前該片區(qū)物業(yè)代表鄭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)最高水平，根據(jù)資源占有、硬件配置、特色差異三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將該片區(qū)物業(yè)分為4個(gè)梯隊(duì)：

A：壟斷性市政資源占據(jù)者：公園綠地、高鐵廣場(chǎng)、CBD中心區(qū)、省府B：純正寫(xiě)字樓產(chǎn)品：硬件標(biāo)準(zhǔn)較高、完善配套C:準(zhǔn)辦公型產(chǎn)品：寫(xiě)字樓物業(yè)，但在基本硬件方面不夠到位D：特色差異化產(chǎn)品：特色突出的寫(xiě)字樓產(chǎn)品第一梯隊(duì)代表樓盤(pán)壟斷性市政資源占據(jù)者關(guān)鍵詞：地段/資源/標(biāo)桿價(jià)格/5A級(jí)CBD型：中科金座/千璽廣場(chǎng)CGD型：美盛中心/豫航中心

高鐵廣場(chǎng)型：綠地之窗、升龍廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、文化產(chǎn)業(yè)大廈、凱利國(guó)際中心市政綠地型：上上國(guó)際中心建正東方中心升龍廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國(guó)際廣場(chǎng)東方鼎盛中心行署國(guó)際廣場(chǎng)豫航中心中科金座美盛中心綠地會(huì)展中心東方國(guó)際廣場(chǎng)綠地原盛國(guó)際富田財(cái)富廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國(guó)際中心佳田國(guó)際廣場(chǎng)正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財(cái)信大廈上上國(guó)際中心 凱利國(guó)際亞新廣場(chǎng)中晟新天地廣場(chǎng)鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈路交匯處項(xiàng)目名稱(chēng)美盛中心項(xiàng)目地址金水東路與農(nóng)業(yè)東開(kāi)發(fā)企業(yè)鄭州美盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓酒店商鋪層數(shù)/層高25F

3.7米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟172294㎡面積區(qū)間143—3600㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度20部日立電梯物業(yè)/費(fèi)用10元/㎡/仲星聯(lián)行物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積3600㎡車(chē)位1000(85:1)大堂層高/面積10.5m

800㎡裝修狀況高檔石材與low-E玻璃相結(jié)合/裝修效果提前公示配套情況西棟為5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，東棟為五星級(jí)喜來(lái)登酒店，2012年6月24日二批房源 入住時(shí)間 2013年9月20日開(kāi)盤(pán)時(shí)間售/租價(jià)格25000元/㎡ 售/租率開(kāi)盤(pán)兩次

18層以上未售售/租客戶(hù)前期主要推大面積，大型投資客戶(hù)較多，目前分小面積出售產(chǎn)品差異中原之心/省政府前/喜來(lái)登酒店/15000景觀廣場(chǎng)/精裝省府封面高標(biāo)準(zhǔn)、高配寫(xiě)字樓產(chǎn)品精裝/15000景觀廣場(chǎng)/板樓頂級(jí)商務(wù)綜合體代表之一撇脂價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)中科金座項(xiàng)目地址鄭東CBD內(nèi)環(huán)九如路開(kāi)發(fā)企業(yè)河南坤午置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高31層3.7米，-3產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟/75000㎡，上6.5萬(wàn)面積區(qū)間100-2000㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度14部三菱3米/秒物業(yè)公司/費(fèi)用高力國(guó)際6.8元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2069㎡車(chē)位大堂層高/面積300 13.8,米550㎡裝修狀況Low-E雙層鍍膜玻璃幕墻大堂公共部位精裝2012年4月15日 入住時(shí)間25000元/㎡ 售/租率開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013售/租價(jià)格\售/租客戶(hù)類(lèi)型產(chǎn)品差異地下：三層為5A智能化停車(chē)場(chǎng)；1-6層為精品商業(yè)群房，規(guī)劃布局銀行，咖啡廳，大型多功能廳，會(huì)議室、商務(wù)會(huì)所等；7層-31層為純粹的高檔寫(xiě)字樓；寫(xiě)字樓頂部設(shè)屋面直升機(jī)停機(jī)坪中規(guī)中矩的品質(zhì)型寫(xiě)字樓產(chǎn)品商務(wù)配套完善處業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)升龍廣場(chǎng)項(xiàng)目地址東風(fēng)路商鼎路交匯開(kāi)發(fā)企業(yè)河南建捷置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、酒店、商層數(shù)/層高在售11F/3.5米；百米4.2米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模8棟60萬(wàn)㎡面積區(qū)間70-3100㎡空調(diào)多聯(lián)機(jī)中央空調(diào)電梯/噸位/2.5m/s三菱物業(yè)/費(fèi)用升龍物業(yè)8.8元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)層面積3100㎡車(chē)位4500

大堂層高/面積裝修狀況外墻：玻璃幕墻/公共部分：精裝修/內(nèi)部毛坯配套情況希爾頓酒店/大商集團(tuán)/永輝超市2012年4月份 入住時(shí)間在售價(jià)格16000元/㎡ 售/租率開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年底2月售/租價(jià)格售/租客戶(hù)投資、自用型客戶(hù)比例約為5:5銷(xiāo)售信息：A區(qū)：100米寫(xiě)字樓開(kāi)售達(dá)75%以上，目前16層售價(jià)1.65萬(wàn)，最高5%優(yōu)惠裙樓商業(yè)兩層聯(lián)體背靠背商鋪均價(jià)4萬(wàn)，16間已售完；兩棟100米寫(xiě)字樓75%以上，B區(qū)：4層空中商街，一二層外鋪聯(lián)體均價(jià)4萬(wàn)，內(nèi)鋪一層5萬(wàn)，二層3萬(wàn)，三層2萬(wàn)，四層1.6萬(wàn)；樓上屬跨界產(chǎn)品，報(bào)價(jià)1.6萬(wàn)以?xún)?nèi)AB五圈合一/高鐵第一排/大堂面積大企業(yè)進(jìn)駐/銀行金融商務(wù)配套（大商精品百貨/裙樓商務(wù)會(huì)所）9.8米/3700㎡除商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)外，產(chǎn)品中規(guī)中距，主打性?xún)r(jià)比牌交匯處星級(jí)酒店0多平米項(xiàng)目名稱(chēng)綠地之窗項(xiàng)目地址東風(fēng)路與七里河開(kāi)發(fā)企業(yè)綠地集團(tuán)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、商業(yè)、層數(shù)/層高24F

36F/3.75米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)?？照{(diào)物業(yè)/費(fèi)用7棟48萬(wàn)㎡（3棟酒店持有）VRV上海圣維仕物業(yè)/9.8元/㎡面積區(qū)間電梯//速度標(biāo)準(zhǔn)層面積最小50，最大2002000㎡車(chē)位3000層高/面積9.8米/800㎡裝修狀況玻璃+石材/公共部分：OA網(wǎng)絡(luò)地板/其中A、B塔超高層全部精整配套情況正大生活館、卜蜂蓮花超市、洲際酒店2010年8月 入住時(shí)間首批：8000二批：20000元/㎡三 售/租率開(kāi)盤(pán)時(shí)間售/租價(jià)格批：1.6萬(wàn)/平米售/租）溝通中，投資客戶(hù)與自用客戶(hù)在4：6；整層和半層購(gòu)買(mǎi)較多產(chǎn)品差異精裝/高區(qū)生態(tài)花園銷(xiāo)售信息：首期100米寫(xiě)字樓開(kāi)出即售罄云峰座售價(jià)2萬(wàn)元；商鋪連體4萬(wàn)元，售房部售價(jià)8萬(wàn)元最后一批正大生活館樓上物業(yè)售價(jià)實(shí)現(xiàn)1.6萬(wàn)元——2010年、2011年市場(chǎng)最大獲益者云峰座全精裝每層生態(tài)空間洲際酒店+正大生活館精品百貨項(xiàng)目名稱(chēng)上上國(guó)際中心項(xiàng)目地址心怡路與福祿路交匯處開(kāi)發(fā)企業(yè)上上地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、商業(yè)層數(shù)/層高24F/4米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模2棟10.6萬(wàn)㎡面積區(qū)間100-1700㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度24部電梯，商業(yè)8部，寫(xiě)字樓16部2.5m/s物業(yè)/費(fèi)用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡車(chē)位800大堂層高/面積10m/3000㎡裝修狀況全精裝修、LOW-E弧形中空玻璃幕墻，大堂按5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修配套情況衛(wèi)星會(huì)議中心，市政公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年10月份入住時(shí)間售/租價(jià)格未定售/租率售/租客戶(hù)產(chǎn)品差異市政公園/共享大堂3000平米/24部電梯/世界級(jí)衛(wèi)星電視電話(huà)會(huì)議中心/高端休閑健身中心等。精裝、通訊科技VIP中心、高空連廊航務(wù)中心、大堂、挑高中廳、總裁電梯電梯配比項(xiàng)目名稱(chēng)綠地中心千璽廣場(chǎng)項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)CBD國(guó)際會(huì)展中心開(kāi)發(fā)企業(yè)綠地集團(tuán)中原事業(yè)部物業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)辦公酒店展覽觀賞層數(shù)/層高61F

4.3米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟24萬(wàn)㎡面積區(qū)間186—3000㎡空調(diào)四管制冷暖離心機(jī)組電梯/噸位/速度 28部物業(yè)公司/費(fèi)用14元/㎡上?？迫鹞飿I(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積3000㎡車(chē)位1000大堂層高/面積9.5米裝修狀況全玻璃幕配套情況萬(wàn)豪酒店/商業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年5月1日入住時(shí)間2012年9月30售/租價(jià)格5萬(wàn)，折后4.5萬(wàn)元售/租率僅余頂層單日位售/租自用與投資客戶(hù)比例為6:4左右，整層、半層購(gòu)買(mǎi)居多產(chǎn)品差異地標(biāo)建筑、城市形象產(chǎn)品。地標(biāo)建筑鄭州最成功的蛋糕型商務(wù)綜合體之一項(xiàng)目信息與農(nóng)業(yè)東路交匯項(xiàng)目名稱(chēng)豫航中心項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)正光街開(kāi)發(fā)企業(yè)鄭州豫航置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高20F

3.8米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟7萬(wàn)㎡（只售1棟）面積區(qū)間106—270㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度11部/1噸/2.5m/s物業(yè)公司/費(fèi)用4.00元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1730㎡車(chē)位600大堂層高/面積裝修狀況大堂精裝low-E玻璃木墻配套情況商業(yè)裙樓、不售開(kāi)盤(pán)時(shí)間首批2011年11月入住時(shí)間售/租價(jià)格售/租2.2萬(wàn)\售/租率省府區(qū)位9.6米/50價(jià)0㎡格優(yōu)勢(shì)（美盛)0米項(xiàng)目名稱(chēng)凱利國(guó)際中心項(xiàng)目地址鄭東高鐵站南30開(kāi)發(fā)企業(yè)河南鐵科賽得置業(yè)/百利投資物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高28層、29層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟/16.9萬(wàn)面積區(qū)間\空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度26部高檔進(jìn)口電梯物業(yè)公司/費(fèi)用\標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡車(chē)位1300個(gè) 大堂層高/面積玻璃幕墻，20米挑高大堂20米挑高大堂裝修狀況配套情況百樂(lè)門(mén)、站前廣場(chǎng)等大型商業(yè)環(huán)繞周?chē)_(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月入住時(shí)間2013年底售/租價(jià)格售/租率產(chǎn)品差異高端雙核純商務(wù)寫(xiě)字樓/純玻璃幕墻設(shè)計(jì)/20米挑高大堂/1300個(gè)停車(chē)位/26部高配置水平較高、百利投資，售房部未開(kāi)放，具體信息不詳概述1、硬件及物管方面：第一梯隊(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)來(lái)看，除豫航中心外，其他物業(yè)的硬件標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定偏向高端；升龍廣場(chǎng)、豫航中心、上上國(guó)際外，其余物管水平設(shè)定亦比較高2、產(chǎn)品創(chuàng)新及配套方面：上上國(guó)際以綠色辦公為主題，融入元素較多；綠地之窗亦有空中庭院的創(chuàng)新；配套都比較齊全，升龍、綠地以酒店、精品百貨型商業(yè)為主導(dǎo)；美盛、千璽以頂級(jí)酒店為主導(dǎo)；其余項(xiàng)目商務(wù)配套由裙樓來(lái)完成，以中科金座規(guī)劃比較全面3、售價(jià)三個(gè)梯隊(duì)：城市形象地標(biāo)型：千璽廣場(chǎng)4.5萬(wàn)、未來(lái)中央廣場(chǎng)估計(jì)3萬(wàn)以上品牌奢配型：美盛中心、中科金座、上上國(guó)際、綠地之窗、未來(lái)?的凱利國(guó)際中心（2-2.5萬(wàn)）性?xún)r(jià)比型：升龍廣場(chǎng)（售價(jià)1.6萬(wàn)元）第二梯隊(duì)代表物業(yè)純正寫(xiě)字樓產(chǎn)品關(guān)鍵詞：5A級(jí)硬件/配套/綜合體/企業(yè)典型樓盤(pán)：

楷林IFC、建正東方中心、正巖鉑茲中心、東方鼎盛中心、東方陸港、亞新廣場(chǎng)、中晟新天地、佳田國(guó)際廣場(chǎng)、基正聚源國(guó)際等建正東方中心升龍廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國(guó)際廣場(chǎng)東方鼎盛中心行署國(guó)際廣場(chǎng)豫航中心中科金座美盛中心綠地會(huì)展中心東方國(guó)際廣場(chǎng)綠地原盛國(guó)際富田財(cái)富廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國(guó)際中心佳田國(guó)際廣場(chǎng)正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財(cái)信大廈上上國(guó)際中心 凱利國(guó)際亞新廣場(chǎng)中晟新天地廣場(chǎng)鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈外墻：玻璃+石材/公共部分：精裝修配套情況屋頂花園開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.6.28入住時(shí)間售/租價(jià)格均價(jià)預(yù)計(jì)為22000元/㎡售/租率售/租產(chǎn)品差異地下為擁有1910個(gè)停車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)。豪華氣派的挑空大堂/屋頂空中花園/LEED認(rèn)證/5000㎡：1（電梯）停車(chē)位配比達(dá)到86㎡:1/合作團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)楷林IFC項(xiàng)目地址金水東路與中興路開(kāi)發(fā)企業(yè)楷林置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高25F/3.75米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟23.5萬(wàn)㎡面積區(qū)間74.8—290㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/速度6客1貨物業(yè)公司/費(fèi)用仲量聯(lián)行標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡車(chē)位1970大堂層高/面積10米/裝修狀況AB

500㎡CD1000㎡停車(chē)、電梯奢配LEED認(rèn)證空中花園2013年銀底行引進(jìn)楷林品牌未成定熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目名稱(chēng)東方鼎盛中心項(xiàng)目地址金水路與眾旺路交匯處500米路東開(kāi)發(fā)企業(yè)東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高地下2層/地上17層高4米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟6.4萬(wàn)㎡面積區(qū)間100-1600㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度6部客梯，4部觀光梯，2部總裁電梯，物業(yè)公司/費(fèi)用第一太平戴維斯標(biāo)準(zhǔn)層面積1600㎡車(chē)位345個(gè)（地下2層）大堂層高/面積米，西側(cè)兩層挑空10米，大堂東側(cè)大堂3層挑空15面積1000㎡裝修狀況天然石材LOW-E玻璃/公共部位精裝外墻/大堂/公共部位配套情況雙大堂、白領(lǐng)餐廳、多功能會(huì)議大廳開(kāi)盤(pán)時(shí)間7月底 入住時(shí)間2014年6月售/租價(jià)格未定 售/租率7月7日開(kāi)始排號(hào)售/租前期積累客戶(hù)了解——自用約6成，投資約4成產(chǎn)品差異首創(chuàng)5重花園體系：前廳3重疊水花園，后院是圍合式情景花園，以及8處屋頂花園，內(nèi)部8處生態(tài)概念十分到位商務(wù)配套十分完善米/秒項(xiàng)目名稱(chēng)東方陸港項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口開(kāi)發(fā)企業(yè)鄭州客屬地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓商鋪層數(shù)/層高19層3.9米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟約10萬(wàn)㎡面積區(qū)間250-2000㎡空調(diào)VRV空調(diào)系統(tǒng)電梯/噸位/速度道力14部1.7噸1.75物業(yè)公司/費(fèi)用雋御物業(yè)3.00元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1500㎡/2000車(chē)位A座160個(gè)B座360大堂層高/面積14.5米800㎡裝修狀況玻璃幕墻大理石精裝公共精裝配套情況3萬(wàn)㎡商業(yè)街區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間A：2011.6

B：2012.5入住時(shí)間A

：2011.12B：

2012.8售價(jià)首期開(kāi)盤(pán)1.4萬(wàn)、在售1.6萬(wàn)售/租率B座約60%以上，低樓層小面積基本完畢，高樓層整層或半層出售售/租客戶(hù)類(lèi)型（比例）約談中投資客與自用客基本比例在5:5低密度獨(dú)棟商業(yè)奢侈商業(yè)定位項(xiàng)目名稱(chēng)建正東方中心項(xiàng)目地址東風(fēng)路與商都路交匯處東800米路北開(kāi)發(fā)企業(yè)河南建正房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、金融、餐飲、娛樂(lè)層數(shù)/層高25層/3.9米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟27.9萬(wàn)㎡面積區(qū)間100-2000㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度每棟10部，2部貨梯8部客梯物業(yè)公司/費(fèi)用世邦魏理仕標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡車(chē)位1660個(gè)大堂層高/面積裝修狀況金屬鋁板+玻璃幕墻/全裝修配套情況下沉式地下廣場(chǎng)、樓頂花園開(kāi)盤(pán)時(shí)間7月21日入住時(shí)間2014年售/租價(jià)格未定售/租率7月7日開(kāi)始排號(hào)精裝/通訊科技/電梯10米，大堂面積100效0㎡率/屋頂花園/下沉廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)正巖鉑茲中心項(xiàng)目地址商都路與心怡路開(kāi)發(fā)企業(yè)正巖物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高26F/3.6米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模1棟6萬(wàn)㎡面積區(qū)間85—1700㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度10部2.5m/s物業(yè)公司/費(fèi)用世邦魏理仕標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡車(chē)位376個(gè) 大堂層高/面積玻璃幕墻、鋁合金/大理石9.8m、900㎡裝修狀況配套情況高鐵、地鐵、五站合一開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定入住時(shí)間2013年年底售/租價(jià)格 報(bào)價(jià)在1.2萬(wàn)元/㎡以上售/租客戶(hù)類(lèi)型（比例）

100%出售售/租率未定產(chǎn)品差異 地下一層為700㎡員工餐廳/地下二至三層為停車(chē)位，地上一至三層為項(xiàng)目7000平米商業(yè)配套，正巖鉑茲中心配置有900㎡星級(jí)大堂，挑空9.8米，10部三菱高速電梯，電梯配比為板樓電梯效率/車(chē)位比/項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)中晟新天地國(guó)際廣場(chǎng)中晟置業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目地址物業(yè)業(yè)態(tài)商都路心怡路交叉口東北角寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店層數(shù)/層高34、29、26層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模3棟12.5萬(wàn)㎡面積區(qū)間40-1400㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度每棟6部物業(yè)公司/費(fèi)用香港卡萊頓酒店標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡康斯坦汀酒店（名稱(chēng)）車(chē)位1000

大堂層高/面積石材+玻璃，一期為產(chǎn)權(quán)酒店，全精裝修。9.5米裝修狀況配套情況CBD資源圈、高鐵商務(wù)圈、中央政務(wù)圈三合為一開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年10月 入住時(shí)間2013年售/租價(jià)格未售 售/租率未售產(chǎn)品說(shuō)明一期為1號(hào)樓，主要是酒店式公寓624，以標(biāo)間和套間為主，標(biāo)間為40-70左右，承諾10%回報(bào)一期以酒店公寓面市銷(xiāo)售（改變寫(xiě)字樓屬性）項(xiàng)目名稱(chēng)雅寶東方國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目地址金水東路與心怡路交匯處東南角開(kāi)發(fā)企業(yè)雅寶地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓+住宅層數(shù)/層高22F、23F/3.6米、3.8產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟12萬(wàn)㎡面積區(qū)間90—1800㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度未定物業(yè)公司/費(fèi)用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1750㎡/1380車(chē)位1273個(gè)大堂層高/面積8.8—9.0/1500㎡、500㎡裝修狀況公共部位精裝/石材立面配套情況\開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年9月(住宅）|入住時(shí)間2014年上半年售/租價(jià)格未定售/租率未定產(chǎn)品差異迪拜建筑風(fēng)/高配停車(chē)場(chǎng)核心宣傳賣(mài)點(diǎn)國(guó)際時(shí)裝設(shè)計(jì)研發(fā)展示中心和創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)中心生活型綜合體配備寫(xiě)字樓產(chǎn)品專(zhuān)屬于服裝設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心街交匯處，3米/秒項(xiàng)目名稱(chēng)亞新廣場(chǎng)項(xiàng)目地址心怡路與康寧開(kāi)發(fā)企業(yè)鄭州亞新鄭東置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高24層/4米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟/11.6萬(wàn)面積區(qū)間100-1800空調(diào)中央空調(diào)vrv系統(tǒng)電梯/噸位/速度21部進(jìn)口電梯物業(yè)公司/費(fèi)用第一太平戴維斯標(biāo)準(zhǔn)層面積1800㎡/2000㎡車(chē)位地下三層大堂層高/面積1500㎡精裝大堂裝修狀況玻璃幕墻，1500三層挑空設(shè)計(jì)，套內(nèi)無(wú)柱設(shè)計(jì)，配套情況國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)會(huì)員制商務(wù)會(huì)所，高檔中西餐飲、白領(lǐng)餐廳、銀行機(jī)構(gòu)待定 入住時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品差異\核心宣傳賣(mài)點(diǎn)地標(biāo)形象：百米雙塔建筑坐北朝南，方正通透，LOW-E玻璃幕墻；完善配套：國(guó)際會(huì)議中心/高級(jí)會(huì)員制商務(wù)會(huì)所/高檔中西餐飲/白領(lǐng)餐廳商務(wù)配套項(xiàng)目名稱(chēng)佳田·國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目地址鄭州商都路與東風(fēng)路交匯處西南開(kāi)發(fā)企業(yè)河南佳瑞投資有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓層數(shù)/層高28產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟主體已建成/首期4.5萬(wàn)平米面積區(qū)間90-1400空調(diào)VRV多聯(lián)機(jī)（奧蒂斯）電梯/噸位/速度4

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1350/2.5m/s物業(yè)公司/費(fèi)用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡車(chē)位360大堂層高/面積10米裝修狀況外墻：玻璃幕墻大堂：大理石公共部分：大理石開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年8月份入住時(shí)間2012年底售/租價(jià)格15000元/㎡售/租率未售產(chǎn)品差異1-3層主樓及裙房為商業(yè)，4-28層為寫(xiě)字樓。項(xiàng)目后期將以低密度、獨(dú)棟寫(xiě)字樓為主，類(lèi)似別墅商務(wù)，將是河南最頂級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品。低密度準(zhǔn)現(xiàn)房概述

1、開(kāi)發(fā)水平較高：自2011年動(dòng)工的項(xiàng)目，產(chǎn)品水平普遍較高，以建正東方中心、鼎盛中心、楷林IFC、亞新廣場(chǎng)、東方陸港項(xiàng)目為代表，在基本硬件投入方面具備前瞻意識(shí)

2、產(chǎn)品出現(xiàn)分化：鼎盛中心綠色生態(tài)的純粹性設(shè)計(jì)、楷林IFC的LEED認(rèn)證及奢華配置為代表3、建筑形態(tài)初步多元：鉑茲中心板樓規(guī)劃、東方陸港、佳田的低密度等4、配套重視度極高：通訊科技、商務(wù)會(huì)所、餐飲等配套十分齊備5、出現(xiàn)突圍產(chǎn)品：如中晟新天地首期以托管式酒店公寓推售——自2010年開(kāi)始，鄭州寫(xiě)字樓物業(yè)已經(jīng)步入了品質(zhì)階段第三梯隊(duì)典型物業(yè)研究準(zhǔn)寫(xiě)字樓產(chǎn)品關(guān)鍵詞：辦公樓/商圈或商務(wù)圈/早期產(chǎn)品典型樓盤(pán)：廣地和順中心、三門(mén)峽駐鄭辦天明國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)信大廈、領(lǐng)袖國(guó)際中心、御風(fēng)商務(wù)大廈商都世貿(mào)中心/紅星螞蟻soho/行署國(guó)際廣場(chǎng)/等建正東方中心升龍廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國(guó)際廣場(chǎng)東方鼎盛中心行署國(guó)際廣場(chǎng)豫航中心中科金座美盛中心綠地會(huì)展中心東方國(guó)際廣場(chǎng)綠地原盛國(guó)際富田財(cái)富廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國(guó)際中心佳田國(guó)際廣場(chǎng)正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財(cái)信大廈上上國(guó)際中心 凱利國(guó)際亞新廣場(chǎng)中晟新天地廣場(chǎng)鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈和順中心處項(xiàng)目名稱(chēng)廣地和順中心項(xiàng)目地址商鼎路與和順路交匯開(kāi)發(fā)企業(yè)廣地置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、商業(yè)層數(shù)/層高21F/3.4米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模2棟5.8萬(wàn)㎡面積區(qū)間80——850㎡空調(diào)無(wú)電梯/噸位/速度9部通力電梯，2.5m/s物業(yè)公司/費(fèi)用友邦物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積850㎡車(chē)位487大堂層高/面積9

m/500㎡裝修狀況公共部分精裝修、大堂按5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修配套情況市政供暖，2000㎡白領(lǐng)餐廳開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年9月份入住時(shí)間2013年5月售/租價(jià)格目前1.6萬(wàn)元/㎡左右 售/租率產(chǎn)品差異項(xiàng)目由兩棟21層高層組成，1-3層為商務(wù)配套裙房，4-21層為寫(xiě)字樓，辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積850㎡，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.4米，商業(yè)一層層高為4.5米，二、三層層高為4.2米。樓體采用預(yù)應(yīng)力技術(shù)，無(wú)梁無(wú)柱，方便空間的充分利用，超高得房率。其中A座配有獨(dú)立餐廳電梯，487個(gè)停車(chē)位可布局風(fēng)水概念市政供暖層高偏低、無(wú)中央空調(diào)2011年75%獲剩不取多整市層場(chǎng)機(jī)遇項(xiàng)目名稱(chēng)天明國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目地址眾旺路與正光北街交匯處開(kāi)發(fā)企業(yè)鄭州天久置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓+底商層數(shù)/層高13F/3.4米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟5萬(wàn)㎡面積區(qū)間736㎡空調(diào)每棟3部，1.75m/s物業(yè)公司/費(fèi)用736㎡中央空調(diào) 電梯/噸位/速度天明物業(yè)、4.5元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)層面積500個(gè)（地下三層） 大堂層高/面積車(chē)位裝修狀況配套情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間B座7.15售 入住時(shí)間 2012年4月（交房）/現(xiàn)房報(bào)價(jià)2萬(wàn)元/㎡ 售/租率 （B座在售）/A座售完/其余兩座持有、整棟出售售/租價(jià)格售/租客戶(hù)類(lèi)型（比例）

A座投資資自用比例大概在5:5產(chǎn)品差異 由兩棟4棟各13層辦公樓組合而成4米/100㎡13層辦公/省府區(qū)位占據(jù)2011年市場(chǎng)機(jī)遇公共部位精裝修，較早期設(shè)計(jì)，大堂較小，精裝修無(wú)優(yōu)勢(shì)配套分割產(chǎn)品差異1-5層為服務(wù)性的商業(yè)和快捷酒店，為用戶(hù)提供極其便利的工作生活配套，。6-18層的高端商務(wù)辦公，1－5層、19層、20層作為公司的保留單位自行規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，3號(hào)地鐵沿線，七里河旁商務(wù)辦公，，每一層的公共部分，配備公共洗手間，項(xiàng)目名稱(chēng)財(cái)信大廈項(xiàng)目地址黃河南路與商都路交匯處西南角開(kāi)發(fā)企業(yè)河南財(cái)信置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓、商鋪層數(shù)/層高20F

4.2米產(chǎn)權(quán)年限70棟數(shù)/規(guī)模1棟2萬(wàn)㎡面積區(qū)間40—1000㎡自由空調(diào)中央空調(diào)45部物業(yè)公司/費(fèi)用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1000㎡車(chē)位300大堂層高/面積8.7米/150㎡裝修狀況

層高高公共部位精裝外墻/大堂/公共部位中端寫(xiě)字樓配套情況3000㎡商務(wù)會(huì)館，集客房、康體俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部為一體開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年8月 入住時(shí)間2013年12月售/租價(jià)格報(bào)售1.3萬(wàn)/㎡ 售/租率\項(xiàng)目名稱(chēng)領(lǐng)秀國(guó)際中心項(xiàng)目地址商務(wù)外環(huán)路19號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)河南福晟置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)群樓商業(yè)+寫(xiě)字樓層數(shù)/層高30層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟 78206㎡面積區(qū)間300空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度\物業(yè)公司/費(fèi)用鄭州方圓物業(yè)/6元㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2100㎡車(chē)位地下215個(gè)大堂層高/面積裝修狀況公共部分精裝修玻璃幕墻高檔石材相結(jié)合2010年11月6日 入住時(shí)間75-100/㎡/月，均價(jià)15000元/㎡ 售/租率開(kāi)盤(pán)時(shí)間售/租價(jià)格產(chǎn)品布局一層：銀行、保險(xiǎn)、證券類(lèi)辦公營(yíng)業(yè)大廳；二層：餐飲健身娛樂(lè)類(lèi)，設(shè)置員工餐廳，咖啡廳，茶室，乒乓球室等；三、四層：會(huì)議、培訓(xùn)大廳：2個(gè)大型多功能廳，中型、小型會(huì)議室6個(gè)；五至三十層：辦公空間：可靈活隔斷，每層專(zhuān)用交流休息空間，創(chuàng)造人性化，生態(tài)化的辦公空間；其中十七層為避難層；地下三層為停車(chē)場(chǎng)，可停放車(chē)輛約215輛；屋頂：直升飛機(jī)停車(chē)坪。CBD外環(huán)中規(guī)中距型寫(xiě)字2011年12月31日樓已售完概述?

早期產(chǎn)品，一般抓住2009—2011年的機(jī)遇，獲得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如領(lǐng)袖國(guó)際、和順中心、天明國(guó)際廣場(chǎng)A座、行署國(guó)際廣場(chǎng)等?差異化物業(yè)研究關(guān)鍵詞：概念/特色/產(chǎn)品類(lèi)型典型樓盤(pán)：文化產(chǎn)業(yè)大廈建業(yè)5棟大樓建業(yè)總部港建正東方中心升龍廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國(guó)際廣場(chǎng)東方鼎盛中心行署國(guó)際廣場(chǎng)豫航中心中科金座美盛中心綠地會(huì)展中心東方國(guó)際廣場(chǎng)綠地原盛國(guó)際富田財(cái)富廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國(guó)際中心佳田國(guó)際廣場(chǎng)正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財(cái)信大廈上上國(guó)際中心 凱利國(guó)際亞新廣場(chǎng)中晟新天地廣場(chǎng)鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈和順中心項(xiàng)目名稱(chēng)文化產(chǎn)業(yè)大廈項(xiàng)目地址東風(fēng)路與商鼎路交匯處開(kāi)發(fā)企業(yè)河南匯藝置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫(xiě)字樓+底商層數(shù)/層高25F/3.9米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟15萬(wàn)㎡面積區(qū)間100—200㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度未定物業(yè)公司/費(fèi)用世邦魏理仕標(biāo)準(zhǔn)層面積 2000㎡車(chē)位1000個(gè)（地下三層）裝修狀況外墻/大堂/公共部位公共部位精裝修，LOW-E玻璃幕墻配套情況樓頂可停直升機(jī)，飛機(jī)已購(gòu)買(mǎi)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年7月27入住時(shí)間 2014年售/租價(jià)格排號(hào)76個(gè)，售價(jià)2萬(wàn)左右，商鋪單層6-8萬(wàn)）售/租率 6月16日開(kāi)始認(rèn)籌產(chǎn)品差異是集文化產(chǎn)業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心、動(dòng)漫中心、演藝中心、劇院和配套商業(yè)為一體的文化商務(wù)綜合體產(chǎn)業(yè)概念到位大堂層高/面積（大10隱米/劇50院0㎡、80%自持定位為休閑文化的物業(yè)、馬艷麗炒作、河南動(dòng)漫中心）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高：LEED認(rèn)證/立面/結(jié)構(gòu)/開(kāi)放街區(qū)規(guī)劃貼牌效應(yīng)：頂級(jí)合作單位項(xiàng)目名稱(chēng)建業(yè)五棟大樓項(xiàng)目地址商都路與心怡路開(kāi)發(fā)企業(yè)河南遠(yuǎn)達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)商務(wù)綜合體（寫(xiě)字樓、餐飲）層數(shù)/層高13/14F/3.9—4.1米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模5棟16萬(wàn)㎡面積區(qū)間80-300平米，整層為1600-1700空調(diào)中央空調(diào)（約克）電梯/噸位/速度蒂森28部/17人/標(biāo)準(zhǔn)層面積 A1700㎡,B-E1600物業(yè)公司/費(fèi)用 未定㎡車(chē)位近1000 大堂層高/面積 9

m玻璃幕墻、鋁板、led/大理石裝修狀況配套情況超五星建業(yè)艾美酒店，開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月份入住時(shí)間售/租價(jià)格15000元/㎡以?xún)?nèi)，應(yīng)在1.3萬(wàn)元左右售/租率產(chǎn)品差異5棟13/14層60m低型建筑合圍式布局，以時(shí)尚、科技、藝術(shù)的三重跨界，打造超越城市、最具識(shí)別性的未來(lái)派pixel商務(wù)形象。標(biāo)示性、未來(lái)派、60m低密度圍合商務(wù)餐飲為主配套項(xiàng)目名稱(chēng)建業(yè)總部港項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)如意西路與東風(fēng)路交匯處開(kāi)發(fā)企業(yè)建業(yè)住宅集團(tuán)物業(yè)業(yè)態(tài)層數(shù)/層高多層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模6棟20萬(wàn)㎡面積區(qū)間300-4000㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度 26部物業(yè)公司/費(fèi)用河南建業(yè)/6元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積4000㎡車(chē)位1500

大堂層高/面積框架結(jié)構(gòu)獨(dú)立星級(jí)酒店式大堂精裝修裝修狀況外墻/大堂/公共部位配套情況中央空調(diào)24小時(shí)熱水26部電梯大商超市入駐2011年11月20日 入住時(shí)間2萬(wàn)元/㎡ 售/租率酷圖流水庭院獨(dú)棟屋頂綠化采光中庭3大獨(dú)立星級(jí)酒店、高端會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)休閑中心、酒店餐飲中心等完美格局，滿(mǎn)足企業(yè)的總部辦公、運(yùn)營(yíng)多方需求。開(kāi)盤(pán)時(shí)間售/租價(jià)格產(chǎn)品差異核心宣傳賣(mài)點(diǎn)以“生態(tài)科技藝術(shù)”為創(chuàng)新理念，打造低密度生態(tài)寫(xiě)字樓“,公園式商務(wù)辦公”理念的第四代寫(xiě)字樓企業(yè)總部辦公低密度跨界型商務(wù)聚集區(qū)寫(xiě)字樓訪談|規(guī)劃關(guān)鍵信息點(diǎn)機(jī)會(huì)方面：A：寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)在2011年起步：2009年前，寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)自用比例基本處于

65%水平（包含行署國(guó)際廣場(chǎng)、商都世貿(mào)中心、千璽廣場(chǎng)項(xiàng)目）；而在2011年期間，在CBD核心區(qū)高端寫(xiě)字樓物業(yè)租金增長(zhǎng)和出租率提高推動(dòng)下，寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)人群投資與自用比例基本處在5:5水平，大型投資客和投資機(jī)構(gòu)首先開(kāi)始關(guān)注并投資寫(xiě)字樓產(chǎn)品（比如2011年升龍鳳凰城項(xiàng)目擔(dān)保公司投資比例達(dá)到10%以上；整層和半層購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)達(dá)到60%，綠地之窗亦達(dá)到該比例）；

按照世聯(lián)投資與自用變化的分析邏輯預(yù)計(jì)在未來(lái)2年，中小型投資客會(huì)有一定的放量。

B：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平高，但突出的差異化產(chǎn)品不多：業(yè)內(nèi)走訪中了解到，當(dāng)前寫(xiě)字樓重在拼地段、品牌、硬件、形象、生態(tài)、物管等本體因素，特色化產(chǎn)品細(xì)分不明顯，對(duì)于寫(xiě)字樓概念的運(yùn)用不足，認(rèn)為存在一定的機(jī)遇，但亦顧忌細(xì)分后的市場(chǎng)需求容量和認(rèn)可度的問(wèn)題；

C:低密度寫(xiě)字樓產(chǎn)品較少：除建業(yè)總部港、佳田項(xiàng)目、建業(yè)五棟大樓外，在東區(qū)及高鐵區(qū)在目前沒(méi)有低密度的寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)；但未來(lái)亦可

能面對(duì)龍湖商務(wù)區(qū)沖擊D：塔樓為主，板樓布局較少：美盛中心、鉑茲中心、本項(xiàng)目初步方案為板樓布局，其余均為塔樓布局，或板塔結(jié)合布局形式

E：商務(wù)綜合體商用物業(yè)持有居多：除升龍廣場(chǎng)外，大多數(shù)商務(wù)綜合體項(xiàng)目商鋪不對(duì)外或極少量對(duì)外出售，東區(qū)商鋪或許有一定空間（問(wèn)題：

2011.5-2012.5鄭州商鋪存量為43.84萬(wàn)平米）

F：規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)：高鐵東廣場(chǎng)以物料和科研為發(fā)展重心，該機(jī)會(huì)在東區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)中未被利用，物流和科研與商務(wù)寫(xiě)字樓如何嫁接利用，可分析論證；市場(chǎng)供給總結(jié)1、開(kāi)發(fā)水平——進(jìn)入成熟期?鄭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入高水平、高品質(zhì)的發(fā)展軌道，以綠地之窗、楷林IFC、東方鼎盛中心、美盛中心、中科金座、上上國(guó)際等中心為代表的高品質(zhì)寫(xiě)字樓已成為市場(chǎng)的主力軍；硬件水平、物管水平、引進(jìn)先進(jìn)合作單位的意識(shí)、生態(tài)科技概念的導(dǎo)入等已經(jīng)在市場(chǎng)普遍存在?2、產(chǎn)品線方面——高質(zhì)+同質(zhì)+多元?jiǎng)?chuàng)新高質(zhì)：東區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)已形成慣性思維、偏執(zhí)于高端?同質(zhì)中各有特色：鄭州寫(xiě)字樓物業(yè)雖然多數(shù)樓盤(pán)存在同質(zhì)，但在同質(zhì)中細(xì)部各有特色，如美盛的細(xì)部雕刻，東方中心的效率、精裝注重，綠地之窗的生態(tài)、精裝線路，鉑茲中心的板樓規(guī)劃，上上國(guó)際的商務(wù)配套及跳空中廳、中科金座的商務(wù)配套規(guī)劃等?多元產(chǎn)品：以文化產(chǎn)業(yè)大廈、建業(yè)5棟大樓、東方鼎盛中心、上上國(guó)際為代表的概念產(chǎn)品、低密度產(chǎn)品、創(chuàng)新型產(chǎn)品以多元化已存在?3、營(yíng)銷(xiāo)方面——操作形式相對(duì)單一營(yíng)銷(xiāo)策略——產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)

采用住宅營(yíng)銷(xiāo)模式，以產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)，而非以教育型、引導(dǎo)型的策略驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)，對(duì)寫(xiě)字樓大承租企業(yè)的前期導(dǎo)入不夠重視，即非以企業(yè)力、行政力驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)（如孵化器、創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)意園、金融圈等行政概念）廣告訴求——產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)需求為主

概念訴求目前僅有以建業(yè)5棟大樓、文化產(chǎn)業(yè)大廈、鼎盛中心三個(gè)位代表，其余物業(yè)訴求以效率、形象、配套、生態(tài)、區(qū)位為訴求點(diǎn)。針對(duì)細(xì)化市場(chǎng)的細(xì)分需求訴求缺失。?4、市場(chǎng)反應(yīng)方面●數(shù)據(jù)顯示，總量大，市場(chǎng)消化進(jìn)入疲軟期●大型投資客戶(hù)雖被初步透支（2010—2011年），但寫(xiě)字樓物業(yè)投資型客戶(hù)比例處于上升狀態(tài)，亦即投資市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)黃金期，但經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)問(wèn)題、供應(yīng)體量問(wèn)題、大客戶(hù)投資緊縮問(wèn)題或?qū)⒗顿Y市場(chǎng)的“后腿”機(jī)遇方面

A：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)機(jī)遇：東區(qū)寫(xiě)字樓偏執(zhí)于高端，差異化/概念化/特色化的寫(xiě)字樓物業(yè)缺失

B:

操作手法機(jī)遇：以行政力、企業(yè)力等需求型導(dǎo)向的寫(xiě)字樓操作手法缺失（僅有文化?產(chǎn)業(yè)大廈）C：產(chǎn)品機(jī)遇：低容+板樓設(shè)計(jì)亦產(chǎn)生同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)遇D:投資市場(chǎng)機(jī)遇：寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)中小投資人的關(guān)注E：商鋪銷(xiāo)售機(jī)遇：東區(qū)商鋪惜售或不知如何定位進(jìn)行銷(xiāo)售，如果進(jìn)行突破性的定位梳理，或可產(chǎn)生一定的銷(xiāo)售機(jī)遇需求市場(chǎng)研究說(shuō)明?在既定產(chǎn)品、使用客群初步設(shè)定的前提下，對(duì)重點(diǎn)中小企業(yè)客戶(hù)進(jìn)行調(diào)研（中小型企業(yè)、小型企業(yè)、小微企業(yè)）

調(diào)研區(qū)域：經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路以及其他寫(xiě)字樓或者居住區(qū)調(diào)研對(duì)象：企業(yè)經(jīng)理層、企業(yè)老板調(diào)研數(shù)量：篩選有效問(wèn)卷52份調(diào)研形式：?jiǎn)柧?訪談一、當(dāng)前辦公環(huán)境問(wèn)題車(chē)位、電梯、商務(wù)配套構(gòu)成三個(gè)核心不滿(mǎn)要素這與早期寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)相關(guān)采樣中，中小企業(yè)多處于市區(qū)內(nèi)成熟商務(wù)區(qū)，23%的比例是較高的一、當(dāng)前辦公環(huán)境問(wèn)題租金、工商稅務(wù)關(guān)系、商務(wù)來(lái)往便利性是地點(diǎn)變更中至關(guān)重要因素。在后期營(yíng)銷(xiāo)中，工商稅務(wù)關(guān)系的處理亦可成為有效的促進(jìn)手段CBD核心區(qū)、花園路、經(jīng)三路成為企業(yè)變更地點(diǎn)的首選，金水路位居第四出乎預(yù)料。CBD核心商務(wù)區(qū)的影響已經(jīng)形成，這也與直接體現(xiàn)出當(dāng)前CBD較高的出租率的內(nèi)因二、需求研究100-300面積段構(gòu)成中小企業(yè)需求的核心面積段，這在劃分平面進(jìn)行組合時(shí)需要考慮樓層需求以15層以下居多，主要集中在中區(qū)和低區(qū)二、需求研究現(xiàn)代簡(jiǎn)約、大氣尊貴、精致典雅成為三大主流立面要求，現(xiàn)代簡(jiǎn)約更是成為主流，立面設(shè)計(jì)過(guò)程中可予以參考餐飲中心、銀行、超市、休閑消費(fèi)廣場(chǎng)成為配套需求的前四位，而開(kāi)放化、品味型

的休閑消費(fèi)廣場(chǎng)在目前高容積率的寫(xiě)字樓市場(chǎng)中基本處于空白（處文化創(chuàng)意大廈外）二、需求研究現(xiàn)代簡(jiǎn)約和開(kāi)敞大氣成為內(nèi)部裝修的核心要求對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)，可以考慮大堂+中廳挑高的設(shè)計(jì)形式，放大首層的空間感電梯、停車(chē)位、硬件、物業(yè)管理、層高、

公共衛(wèi)生間成為主流需求。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要注意，尤其是被忽視的衛(wèi)生間問(wèn)題二、需求研究商務(wù)氛圍、配套、交通成為三個(gè)首選而投資市場(chǎng)認(rèn)為的開(kāi)發(fā)商品牌缺不被看重二、需求研究三、項(xiàng)目調(diào)研對(duì)高鐵商務(wù)圈的認(rèn)可度較高，尤其認(rèn)可未來(lái)的前景對(duì)項(xiàng)目購(gòu)置或承租的意向達(dá)到22%，說(shuō)明對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展還是比較認(rèn)

可的背景資料結(jié)論1、商務(wù)格局變化可能性較大、純正寫(xiě)字樓產(chǎn)品需求規(guī)模具備：即使在老城區(qū)成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)，仍有23%中小企業(yè)變更地點(diǎn)的需求，在早期寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)需求的滿(mǎn)足度不夠的背景下，未來(lái)鄭州商務(wù)格局會(huì)發(fā)生聚集，將會(huì)形成以CBD商務(wù)區(qū)為中心的大型商務(wù)圈。2、高鐵商圈認(rèn)可度相對(duì)較高，對(duì)區(qū)域性樓盤(pán)有一定的購(gòu)置意向（本項(xiàng)目購(gòu)置和承租意向達(dá)到22%）3、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面：要注重電梯、商務(wù)配套、停車(chē)位的投入；同時(shí)對(duì)首層的開(kāi)敞性要注重4、其他方面：A:休閑型消費(fèi)廣場(chǎng)、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)要具有一定創(chuàng)新，這往往是其他項(xiàng)目不關(guān)注或者不具備的B：銀行、超市、特色餐飲前期要考慮提前導(dǎo)入，對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售具有一定的促進(jìn)作用C：行政力導(dǎo)入解決工商稅務(wù)關(guān)系亦可為本項(xiàng)目增色目錄一、鄭州寫(xiě)字樓未來(lái)格局|總量及市場(chǎng)景氣狀況二、鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研三、鄭州中小企業(yè)寫(xiě)字樓需求分析四：商用物業(yè)發(fā)展方向調(diào)研五、結(jié)論與啟示高鐵區(qū)商業(yè)布局情況綠地之窗精品百貨型商業(yè)1、正大生活館2、卜蜂蓮花超市文化產(chǎn)業(yè)大廈開(kāi)放式文化街區(qū)——大隱劇院升龍廣場(chǎng)精品百貨型商業(yè)1、大商新瑪特2、永輝超市東方陸港奢侈獨(dú)棟街區(qū)名品展廳奢侈品展場(chǎng)租金狀況?1、建材市場(chǎng)鄭東建材家居城一、二層商鋪整體租金在30-40元/平米/月

五洲精品建材家居城一、二層商鋪整體租金在50元/平米/月七里河以西中南海知音底商一層80-100元/平米/月2、區(qū)域內(nèi)住宅底商（鼎盛時(shí)代）一二層沿街商鋪聯(lián)體租金100元/平米/月A：區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)租金相對(duì)七里河以西嚴(yán)重偏低，這與區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)建材品類(lèi)是相關(guān)的B：零售及服務(wù)性商業(yè)租