2023年醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第3頁共3頁2023年醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章總論 41.1項(xiàng)目名稱 41.2項(xiàng)目承建單位 41.3可行性研究報(bào)告編制單位 41.4可行性報(bào)告編制依據(jù) 41.5研究范圍 41.6項(xiàng)目建設(shè)單位情況介紹 41.7項(xiàng)目建設(shè)地址 61.8項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容 61.9投資估算 71.10財(cái)務(wù)分析 71.11研究結(jié)論 7第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 82.1項(xiàng)目建設(shè)背景 82.1.1政策背景：養(yǎng)老體系建設(shè)壓力巨大，各級(jí)政府高度關(guān)注 82.1.2養(yǎng)老體系現(xiàn)狀：優(yōu)質(zhì)床位供不應(yīng)求、支持體系薄弱 92.1.3**醫(yī)療的優(yōu)勢(shì)是對(duì)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充 102.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 112.2.1可以有效緩解**市養(yǎng)老床位數(shù)的短缺難題 112.2.2有利于**市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水平的提高 122.2.3本項(xiàng)目的建設(shè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求 122.3投資項(xiàng)目市場(chǎng)分析 122.3.1中國機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，社會(huì)資本覓得良機(jī) 122.3.2現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿足市場(chǎng)需求，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式優(yōu)勢(shì)突出 13第三章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 143.1項(xiàng)目建設(shè)地址 143.1.1選址原則及項(xiàng)目區(qū)域概況 143.2項(xiàng)目建設(shè)條件 15第四章項(xiàng)目建設(shè)方案 154.1總體規(guī)劃 154.1.1指導(dǎo)思想 154.1.2基本原則 164.2建設(shè)內(nèi)容 174.3輔助配套工程建設(shè)原則 18第五章環(huán)境影響評(píng)價(jià)與勞動(dòng)安全 195.1工程施工影響及防治措施 195.2項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響及防治措施 20第六章節(jié)能分析 21第七章項(xiàng)目管理及進(jìn)度安排 227.1項(xiàng)目的組織管理 227.2項(xiàng)目實(shí)施過程中的人員管理 227.3項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 237.4招標(biāo)投標(biāo)方式 25第八章投資估算 268.1投資估算范圍 268.2項(xiàng)目投資估算 26第九章財(cái)務(wù)生存能力分析 279.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 279.2財(cái)務(wù)生存能力分析 27第十章風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策 2910.1風(fēng)險(xiǎn)因素概述 2910.2項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 2910.3防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 30第十一章結(jié)論 3111.1本項(xiàng)目的實(shí)施符合**市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的目標(biāo) 3111.2本項(xiàng)目的實(shí)施符合構(gòu)建新型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的趨勢(shì) 3111.3本項(xiàng)目的實(shí)施符合**市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)部署 3111.4本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)地方“4050”人員就業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定帶動(dòng)作用 32第一章總論1.1項(xiàng)目名稱**市***區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目1.2項(xiàng)目承建單位**醫(yī)療投資管理有限公司1.3可行性研究報(bào)告編制單位本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位是：**市**集團(tuán)（**集團(tuán)介紹）1.4可行性報(bào)告編制依據(jù)1、《醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本標(biāo)準(zhǔn)》（2004版）2、《**醫(yī)療在**醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域的投資意向書》3、*****醫(yī)療投資管理有限公司提供的相關(guān)資料4、報(bào)告編制人員收集的其他資料1.5研究范圍本報(bào)告系對(duì)**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，具體是對(duì)項(xiàng)目提出的背景、建設(shè)的必要性和意義、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目組織實(shí)施管理和進(jìn)度安排、投資產(chǎn)出估算及資金管理等內(nèi)容進(jìn)行綜合性研究。1.6項(xiàng)目建設(shè)單位情況介紹****醫(yī)療投資管理有限公司（QuickCare，以下簡(jiǎn)稱**醫(yī)療）是**控股有限公司的全資子公司，由**醫(yī)藥攜手美國著名風(fēng)險(xiǎn)投資基金**、**和**共同投資創(chuàng)立。**醫(yī)療以打造中國最佳養(yǎng)老服務(wù)整體方案提供商為目標(biāo)，匯集醫(yī)療服務(wù)、連鎖管理和IT等精英人才，攜手國內(nèi)眾多優(yōu)秀的戰(zhàn)略合作伙伴共同專注服務(wù)于中國老人的健康管理。公司擁有專業(yè)而高素質(zhì)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)團(tuán)隊(duì)和一個(gè)不斷完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，具有豐富的健康信息處理與健康服務(wù)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，致力于為廣大民眾提供“安全、便捷、有效、滿意”的健康管理服務(wù)和高質(zhì)量的服務(wù)體驗(yàn)。**醫(yī)療擁有強(qiáng)大的國際資源、世界領(lǐng)先的IT技術(shù)、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)以及良好的公共關(guān)系。1.國際資源：投資方**、**、**等公司擁有強(qiáng)大的國際背景和雄厚的資金支持，為**醫(yī)療帶來了國際性的戰(zhàn)略眼光、基于互聯(lián)網(wǎng)/無線通訊的服務(wù)模式、科學(xué)的融資策略和退出策略以及在組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、高管招募、戰(zhàn)略合作伙伴引入、市場(chǎng)運(yùn)作和技術(shù)平臺(tái)搭建方面提供支持。2.世界領(lǐng)先的IT技術(shù)：**醫(yī)療的IT團(tuán)隊(duì)由美國網(wǎng)訊公司創(chuàng)始人（**、風(fēng)云浙商**先生主持，自主開發(fā)的遠(yuǎn)程會(huì)診系統(tǒng)、藥事管理系統(tǒng)（PMS）、特種人群檔案管理系統(tǒng)、CRM和呼叫中心體系建立了面向互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)時(shí)互動(dòng)、多媒體、個(gè)性化及多渠道的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)架構(gòu)。4.優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)：**醫(yī)療的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期服務(wù)于醫(yī)藥行業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和IT平臺(tái)開發(fā)維護(hù)領(lǐng)域，具有豐富的投資管理經(jīng)歷；其中90％以上具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，30％以上取得了海外名校的碩士學(xué)位。**醫(yī)療首席醫(yī)學(xué)顧問、美國圣路易斯大學(xué)醫(yī)學(xué)院老年系的JosephFlaherty教授組建的顧問團(tuán)隊(duì)為公司醫(yī)護(hù)技隊(duì)伍提供長(zhǎng)期的技術(shù)、理念培訓(xùn)和支持。5.良好的公共關(guān)系：**醫(yī)療與美國**大學(xué)醫(yī)療中心、**大學(xué)醫(yī)療中心、**大學(xué)醫(yī)學(xué)院、***中醫(yī)藥大學(xué)等知名醫(yī)學(xué)院校等建立了良好的合作伙伴關(guān)系，可以方便地為**醫(yī)療及其客戶提供參觀訪問、交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過程中，**醫(yī)療與中華醫(yī)學(xué)會(huì)、中國藥學(xué)會(huì)、中國醫(yī)師協(xié)會(huì)等專業(yè)協(xié)會(huì)保持良好的合作關(guān)系。1.7項(xiàng)目建設(shè)地址（***區(qū)介紹的地址）1.8項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)300張床位的老年康復(fù)醫(yī)院和1000張床位的養(yǎng)老院各1家，并配套開發(fā)康復(fù)中心、餐飲、小型商場(chǎng)、工作人員住宿和辦公樓等房屋以及設(shè)備設(shè)施購置。本項(xiàng)目占地60畝，建筑面積63860㎡，其中醫(yī)院用房12000㎡，養(yǎng)老院用房46000㎡，綜合樓、員工宿舍樓、配電間等配套用房5860㎡，28個(gè)月完成建設(shè)開始營(yíng)業(yè)。購置的設(shè)備主要有康復(fù)醫(yī)院的彩超、全自動(dòng)分化分析儀、計(jì)算機(jī)X線攝影系統(tǒng)（CR）、除顫儀、呼吸機(jī)、醫(yī)療病床等專業(yè)設(shè)備和空調(diào)、電腦、電視、監(jiān)控等養(yǎng)老設(shè)施，以及健身器械、康復(fù)理療設(shè)備等配套設(shè)施和生活?yuàn)蕵吩O(shè)備。1.9投資估算經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目投入21900萬元，其中包括土地征用費(fèi)（按40萬/畝的行政劃撥價(jià)、60畝估算）2400萬、建安費(fèi)15000萬元、設(shè)備設(shè)施3000萬元、運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金1500萬元。項(xiàng)目資金由*****醫(yī)療投資管理有限公司承擔(dān)。1.10財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目以“醫(yī)+養(yǎng)”為核心，經(jīng)營(yíng)過程中側(cè)重于收治半失能老人、失能老人或有較嚴(yán)重疾病的老年患者為主，單病床收入較一般養(yǎng)老院高。如有政府相關(guān)政策扶植，可以保障順利經(jīng)營(yíng)并有微利，進(jìn)而以規(guī)模獲得資本市場(chǎng)的支持。1.11研究結(jié)論經(jīng)研究，本項(xiàng)目的建設(shè)宜居充分，建設(shè)地址和條件較好，建設(shè)方案可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，使項(xiàng)目能及早開工建設(shè)，努力取得預(yù)期的社會(huì)和經(jīng)營(yíng)效益。在醫(yī)院、養(yǎng)老院開發(fā)的基礎(chǔ)上，如有空間可以在醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目成功實(shí)施的基礎(chǔ)上繼續(xù)開發(fā)住養(yǎng)型養(yǎng)老公寓、老年大學(xué)、度假賓館等外延項(xiàng)目。這樣既可以有效利用既有醫(yī)養(yǎng)資源、提升養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量，又可以為醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目提供更多配套服務(wù)，拓展項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)涵和財(cái)務(wù)收入。第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1政策背景：養(yǎng)老體系建設(shè)壓力巨大，各級(jí)政府高度關(guān)注自1999年我國步入老齡化社會(huì)以來，人口老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快，高齡化、空巢化趨勢(shì)明顯，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增等態(tài)勢(shì)。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%；較2000年第五次人口普查相比，60歲以上人口占比上升了接近3個(gè)百分點(diǎn)。加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)可謂迫在眉睫。近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出臺(tái)政策措施，加大資金支持力度，使我國的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。截至2010年底，全國各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已達(dá)3.99萬個(gè)，養(yǎng)老床位達(dá)315萬張，比1999年增長(zhǎng)了2倍。但是與現(xiàn)有及潛在需求相比，我國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新形勢(shì)、新任務(wù)和新需求。在面對(duì)挑戰(zhàn)的同時(shí)，我國的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)也面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。黨的十七大提出了“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo),十七屆五中全會(huì)提出了“優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”的方針,加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來越成為各級(jí)黨委政府關(guān)心、社會(huì)廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。2011年2月11日《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃（征求意見稿）》開始面向社會(huì)全面征求意見，再次明確以“政府主導(dǎo)、多方參與”的原則，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，打破行業(yè)界限，開放社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府購買服務(wù)等多種模式，鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不斷提高社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平和效率，促進(jìn)有序競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。2.1.2養(yǎng)老體系現(xiàn)狀：優(yōu)質(zhì)床位供不應(yīng)求、支持體系薄弱⑴市場(chǎng)需求旺盛，優(yōu)質(zhì)床位供不應(yīng)求老年人口基數(shù)巨大，且每年保持快速上升的趨勢(shì)；城市“4-2-1”家庭格局的增多，都是催生養(yǎng)老需求的重要因素。老年人健康狀況低下，更對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)提出了高要求。按2010年全國老齡辦提交的《全國城鄉(xiāng)失能老人研究報(bào)告》顯示，2010年末我國城鄉(xiāng)部分失能和完全失能老人約3300萬，占總體老人認(rèn)定的19%，其中完全失能、需要專業(yè)照料的老人占比也超過了6%，而目前全國養(yǎng)老床位總體上也不超過老年人口的2%。同時(shí)，養(yǎng)老體系內(nèi)的良莠不齊更加劇了整體上供需不平衡。現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，包括福利中心、敬老院、榮軍康復(fù)醫(yī)院、復(fù)員軍人了養(yǎng)老、社會(huì)辦養(yǎng)老院等，其中農(nóng)村敬老院、三五十張床位小型城鎮(zhèn)養(yǎng)老院僅僅提供基礎(chǔ)的住養(yǎng)服務(wù)，條件差，入住率也很低。按民政部提供的2010年社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：農(nóng)村敬老院和社會(huì)福利院截止2010年底的入住率分別為81%和73%。而與之形成鮮明對(duì)比的是各地政府辦福利中心，由于有較好的硬件條件，絕大多數(shù)是一床難求。⑵支持體系薄弱，難以全方位滿足入住老人需求目前我國養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療護(hù)理分別隸屬于民政和衛(wèi)生2個(gè)體系，相對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老院更多的只提供養(yǎng)老服務(wù)，也就是生活照料為主，在診療護(hù)理存在嚴(yán)重不足。有調(diào)查報(bào)告稱全國各級(jí)、各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有醫(yī)療支持（至少內(nèi)設(shè)有醫(yī)務(wù)室、配備有專業(yè)醫(yī)護(hù)人員）的不足17%；而衛(wèi)生數(shù)據(jù)顯示60歲以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要專業(yè)診療。缺乏醫(yī)療支持是絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在的“硬傷”。同時(shí)，老年抑郁病越來越受到社會(huì)的關(guān)注。入住養(yǎng)老院的老人長(zhǎng)期在相對(duì)封閉的環(huán)境中生活，極易產(chǎn)生抑郁現(xiàn)象；沒有專業(yè)的診療支持，誤診為老年癡呆的患者不在少數(shù)。要避免這種情況的發(fā)生，一方面養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要豐富老人的文娛生活、陶冶情操、慰藉心靈，預(yù)防老年抑郁癥的發(fā)生，同時(shí)要配置專業(yè)心理診療師，從專業(yè)角度進(jìn)行及時(shí)、正確的診斷和治療，提高入住老人的生活質(zhì)量。2.1.3**醫(yī)療的優(yōu)勢(shì)是對(duì)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充⑴**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)體系的有效完善**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是在多年經(jīng)營(yíng)過程中逐漸成熟起來、并經(jīng)過有效檢驗(yàn)的整合模式，在蕭山、嘉興、成都、青島等地我們已資建、托管了1萬余張病床，為其提供集生活照料、老年病治療、老年護(hù)理、康復(fù)管理和臨終關(guān)懷于一體的全面服務(wù)，受到了入住老人的高度好評(píng)。⑵**醫(yī)療的梯隊(duì)管理體系提供更為專業(yè)、全面的整體服務(wù)**醫(yī)療的醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)專門針對(duì)老年群體進(jìn)行了系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，在常見的老年病治療、褥瘡管理、呼吸支持、老年癡呆患者的管理和老人心理疏導(dǎo)等方面有著長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)和鍛煉。護(hù)理員隊(duì)伍是**醫(yī)療著力打造的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，由***省護(hù)理協(xié)會(huì)提供技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，按照國家《養(yǎng)老護(hù)理院國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行考核和管理，完全不同于普通的“保姆”隊(duì)伍，與職業(yè)護(hù)士進(jìn)行配合和互動(dòng)，共同為入住老人提供更為專業(yè)的全面護(hù)理。**醫(yī)療的“醫(yī)師-護(hù)士-護(hù)理員”梯隊(duì)管理體系既從專業(yè)能力上，又上成本有效控制上實(shí)現(xiàn)了完美搭配。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1可以有效緩解**市養(yǎng)老床位數(shù)的短缺難題據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，**市212.27萬常住人口中，60歲以上老年人口38.1萬，占總?cè)丝诘?7.95%，遠(yuǎn)高于全國平均水平，并且每年將以4%左右的速度遞增。其中80歲及以上的高齡老人達(dá)5.78萬人，占全市老年人口的14.3%，而失能老人也達(dá)到了2.42萬人，半失能老人有5.17萬人。隨著近年來高齡、失能、半失能老人數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)，生活照料和健康護(hù)理問題日益突出，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長(zhǎng)。據(jù)市民政局調(diào)查測(cè)算，全市城鎮(zhèn)老人有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求的有5188人，現(xiàn)有5個(gè)福利院和3個(gè)民辦養(yǎng)老院的1315個(gè)床位已是捉襟見肘。同時(shí)，現(xiàn)有的97家機(jī)構(gòu)中，公辦6家、民營(yíng)11家、敬老院80家，共計(jì)床位數(shù)10346張。其中公辦的6家在**市區(qū)即**市福利院，260張床位，其余的分散在江山、開化等縣市；敬老院主要分布在各級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，主要服務(wù)對(duì)象為農(nóng)村“五保戶”和“三五人員”，共有7280張床位，入住率不足65%。民營(yíng)養(yǎng)老院大多數(shù)規(guī)模較小，床位數(shù)在20-50張，入住率50-60%，硬件差、配套弱，以低收費(fèi)吸引患者，經(jīng)營(yíng)上大多處于勉強(qiáng)維持階段。建設(shè)新的大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、引進(jìn)成熟的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系，是解決**養(yǎng)老任務(wù)的最好解決辦法。2.2.2有利于**市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水平的提高目前**市各級(jí)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要以政府辦福利院和鄉(xiāng)村敬老院為主，由于醫(yī)療診治、專業(yè)護(hù)理、康復(fù)管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理的老人。**醫(yī)療倡導(dǎo)的“醫(yī)+養(yǎng)”模式的引入，可以從市場(chǎng)根本上引導(dǎo)、激勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的改革和完善，擴(kuò)充養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)涵、提升服務(wù)質(zhì)量，最終帶動(dòng)各級(jí)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身的改造。2.2.3本項(xiàng)目的建設(shè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求隨著“4-2-1”家庭的增多，老人供養(yǎng)已經(jīng)成為一大社會(huì)難題，也是眾多家庭的首要難題。家庭和諧是社會(huì)和諧的基礎(chǔ)，一個(gè)能夠給予老人從生活照料、疾病診療、專業(yè)護(hù)理直到臨終關(guān)懷的整體服務(wù)機(jī)構(gòu)既能有效滿足銀發(fā)一族多層次需求，又能從根本上解決困擾眾多家庭的難題和愧疚感，真正實(shí)現(xiàn)老有所依、老有所養(yǎng)、老有所樂，從而有效促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)和諧。2.3投資項(xiàng)目市場(chǎng)分析2.3.1中國機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，社會(huì)資本覓得良機(jī)按2010年全國第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全國60歲以上人口已達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%，較2000年第五次人口普查上升了近3個(gè)百分點(diǎn)。按照我國《社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）到“2015年…每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張”的目標(biāo)計(jì)算，我國至少需要養(yǎng)老床位數(shù)534萬張。《2009年民政事業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，全國老年人的收養(yǎng)機(jī)構(gòu)有將近4萬家，總床位數(shù)為266.2萬左右，要實(shí)現(xiàn)“十二五”目標(biāo)增長(zhǎng)的床位數(shù)超過1倍，存在巨大的市場(chǎng)空間。同時(shí)，各級(jí)政府都繼續(xù)明確了“政府主導(dǎo)、政策支持、市場(chǎng)推動(dòng)、多方參與”的發(fā)展原則，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到養(yǎng)老附體系的建設(shè)中來，有些政府更是明確了在整個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)之中，民營(yíng)養(yǎng)老院所占比例要超過50%，并從土地劃撥、床位補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方面都給予了大力支持。社會(huì)資本進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場(chǎng)遭遇了前所未有的大好機(jī)遇。2.3.2現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿足市場(chǎng)需求，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式優(yōu)勢(shì)突出根據(jù)全國老齡辦在2011年3月發(fā)布的《全國城鄉(xiāng)失能老年人狀況研究》數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年末，全國城鄉(xiāng)部分失能和完全失能老人超過3300萬，全老年人口的19%，其中完全失能、需要專業(yè)照護(hù)的老人占比約6.23%。而在現(xiàn)有的4萬家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際收養(yǎng)的210.9萬老人中，失能老年人規(guī)模僅為24萬至35萬之間，只占全部收養(yǎng)老年人數(shù)的17%。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)有絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并不具備收養(yǎng)失能老人的軟硬件條件。硬件上，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配備有醫(yī)療室的機(jī)構(gòu)不足六成，，而配備康復(fù)理療室的機(jī)構(gòu)不足兩成；軟件方面，醫(yī)生的配備上有超過五成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是空白，經(jīng)過護(hù)理及相關(guān)專業(yè)系統(tǒng)訓(xùn)練的護(hù)理員不超過30%，取得養(yǎng)老護(hù)理員資格證書的不足三分之一……

**醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)整體方案尊崇以“醫(yī)療+護(hù)理”為主線，對(duì)入住老人按需要護(hù)理的級(jí)別分為監(jiān)護(hù)型、陪護(hù)型和特戶型有針對(duì)性的進(jìn)行照料和健康管理，以IT平臺(tái)為紐帶、為入住老人提供便利、有效的集生活照料、診療保健、精神慰藉、緊急救援和臨終關(guān)懷于一體的全面服務(wù)，整個(gè)體系在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)體系中優(yōu)勢(shì)非常突出，也非常符合市場(chǎng)需求。第三章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件3.1項(xiàng)目建設(shè)地址3.1.1選址原則及項(xiàng)目區(qū)域概況1、選址原則為使養(yǎng)老院建設(shè)能在以后較長(zhǎng)時(shí)間里充分發(fā)揮作用，項(xiàng)目選址應(yīng)符合以下條件：⑴符合政府用地整體規(guī)劃；⑵環(huán)境清靜優(yōu)雅，空氣流通、場(chǎng)地干燥、排水通暢；⑶周邊沒有污染企業(yè)，與各類污染源之間的距離應(yīng)符合國家有關(guān)防護(hù)距離的規(guī)定；⑷交通便利，便于家屬探訪。2、項(xiàng)目區(qū)域概況（擬設(shè)地塊周邊情況簡(jiǎn)介）3.2項(xiàng)目建設(shè)條件1、社會(huì)條件（區(qū)域地理、經(jīng)濟(jì)、人口情況）2、自然條件（氣候等）3、交通狀況第四章項(xiàng)目建設(shè)方案4.1總體規(guī)劃4.1.1指導(dǎo)思想**市引入**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是貫徹十七大精神、鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想的要求，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以辦好人民滿意的養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)為宗旨，以建設(shè)政府指導(dǎo)、市場(chǎng)推動(dòng)、社會(huì)參與的新型社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系為契機(jī)，以創(chuàng)建具有獨(dú)創(chuàng)性的、標(biāo)準(zhǔn)化的、規(guī)范化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為手段，實(shí)事求是、因地制宜、合理布局、科學(xué)設(shè)置，處理好需求與可能、規(guī)模與質(zhì)量、當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)系，通過努力切實(shí)提高機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)涵和服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老事業(yè)更好、更高、更健康的均衡發(fā)展。4.1.2基本原則1、以失能、失智老人為主要收住對(duì)象，提供專業(yè)診療和護(hù)理支持**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目以康復(fù)醫(yī)院為核心，實(shí)行康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)老院和老年公寓健康分級(jí)管理方式。老年康復(fù)醫(yī)院以收住需要全面護(hù)理的患者為主,并按老年常見病、多發(fā)病進(jìn)行區(qū)域劃分，形成專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行診治和管理，如失智老人管理中心、褥瘡治療中心、臨終關(guān)懷病房、后ICU病房等。養(yǎng)老院是需要陪護(hù)老人的主要環(huán)節(jié)，主要針對(duì)半失能和失能老人進(jìn)行生活照料、輕度疾病診治、康復(fù)指導(dǎo)等服務(wù)，癥狀加重或突發(fā)急癥患者轉(zhuǎn)入康復(fù)病房，癥狀緩解或痊愈老人轉(zhuǎn)入監(jiān)護(hù)型公寓。以康復(fù)醫(yī)師、護(hù)士和護(hù)理員組成的健康管理小組是養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)的主要團(tuán)隊(duì)。監(jiān)護(hù)型養(yǎng)老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多數(shù)是各類老年病患者，需要有專業(yè)醫(yī)師進(jìn)行定期檢查、健康指導(dǎo)和用藥提醒。**醫(yī)療自主開發(fā)的IT平臺(tái)是醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)對(duì)老人進(jìn)行監(jiān)護(hù)的重要紐帶，尤其在健康指導(dǎo)、心理疏導(dǎo)和緊急救援方面發(fā)揮著巨大作用。三個(gè)區(qū)域之間的雙向轉(zhuǎn)移形成一個(gè)很好的循環(huán)體系，有效地解決患者入院前、院中和出院后的診療和健康管理上連續(xù)和一致。2、倡導(dǎo)生物-心理-社會(huì)醫(yī)學(xué)模式，全面改善老人生存狀態(tài)和生活質(zhì)量1977年美國羅切斯特大學(xué)醫(yī)學(xué)院精神病學(xué)和內(nèi)科教授O.L.Engel提出生物-心理-社會(huì)醫(yī)學(xué)模式以來，心理健康越來越受到醫(yī)學(xué)界的重視，只有良好的心理狀態(tài)和社會(huì)活動(dòng)能力，生活質(zhì)量才能得到真正提高。在《全國城鄉(xiāng)失能老人狀況研究報(bào)告》中提及，城鄉(xiāng)完全失能老年人常常感到孤獨(dú)的比例分別達(dá)到了41.1%和50.9%。城鄉(xiāng)完全失能老年人具有中度以上抑郁癥狀的比例分別達(dá)到45.9%。特別是中、重度完全失能老年人的心理抑郁狀況則更為嚴(yán)重。如何避免養(yǎng)老院成為“孤島”、營(yíng)造良好的生活氛圍，是改善入住老人生活狀態(tài)的重要環(huán)節(jié)。**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目在醫(yī)療、養(yǎng)老的基礎(chǔ)上開設(shè)的老年大學(xué)、康樂中心、體育場(chǎng)等休閑設(shè)施可以有效地拓展入住老人的活動(dòng)范疇、娛樂身心、提高生活質(zhì)量。度假賓館的開設(shè)為家屬周末探訪提供了便利條件，與家人團(tuán)聚是老人心靈慰藉的最好途徑。4.2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目以按滿足1300人同時(shí)入住的規(guī)?？紤]，根據(jù)**醫(yī)療既往項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及國家養(yǎng)老院和醫(yī)院設(shè)計(jì)規(guī)范，以多層建筑為主，總建筑面積63860平方米項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括老年康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)老院、康復(fù)中心、辦公樓和綜合樓等建設(shè)。主要建筑內(nèi)容如下表。表4-1土建工程匯總表（單位：平方米）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)面積1老年康復(fù)醫(yī)院120001.1門診20001.2住院部100002養(yǎng)老院460003職工宿舍樓30004綜合樓25004.1行政辦公樓5004.2康復(fù)中心10004.3餐飲購物10005配套工程3605.1變配電室605.2污水處理間1005.3公共衛(wèi)生間200合計(jì)638604.3輔助配套工程建設(shè)原則1、給排水系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料選用強(qiáng)耐腐蝕性、裝方便的埋地管道。排水系統(tǒng)分類管理，生活用水排入城市污水管道，醫(yī)療廢水先經(jīng)專業(yè)處理后再接入城市污水管網(wǎng)。2、電力工程根據(jù)與當(dāng)?shù)毓╇娋值木嚯x，由供電局直接貢獻(xiàn)，電力線沿路布置，全部采用地下電纜埋設(shè)，每隔一百米設(shè)一個(gè)檢查井入口。3、消防工程根據(jù)《建筑防水規(guī)范》有關(guān)規(guī)定配備噴淋及自動(dòng)消防系統(tǒng)，建筑物之間留有消防通道，并配有人流主、輔疏散通道，同時(shí)設(shè)置室內(nèi)外消防設(shè)施。第五章環(huán)境影響評(píng)價(jià)與勞動(dòng)安全5.1工程施工影響及防治措施1、施工影響在施工期間，土方開挖、運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑材料沙石、水泥和實(shí)惠的運(yùn)輸裝卸過程中，會(huì)造出多次揚(yáng)塵，是項(xiàng)目區(qū)空氣質(zhì)量下降。同時(shí)，施工時(shí)所使用的機(jī)械和車輛會(huì)產(chǎn)生噪聲，估計(jì)影響距離為60米左右，夜間噪聲影響距離約為150米。2、防治措施⑴避免材料運(yùn)輸過程中的散落，并及時(shí)清掃施工現(xiàn)場(chǎng)和作業(yè)區(qū)灑水，以減少揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境空氣和人群的不良影響。⑵工地周邊設(shè)置1.8米以上的硬質(zhì)圍墻，定期對(duì)圍墻落塵進(jìn)行清洗，保持環(huán)境整潔。⑶施工工地出入口必須設(shè)立環(huán)境保護(hù)監(jiān)督欄，內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、施工單位、施工工期、舉報(bào)電話、防止揚(yáng)塵污染現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督員姓名及有關(guān)防塵的措施等內(nèi)容。⑷建設(shè)施工過程中使用商品混凝土和袋裝白灰，施工完工后在1個(gè)月內(nèi)完成渣土清理和綠化、硬化防塵工作。⑸合理規(guī)劃施工時(shí)間，不得在午休及夜間施工。⑹建筑棄渣及時(shí)清運(yùn)，不得露天堆放，并運(yùn)至政府部門指定位置處理。5.2項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響及防治措施1、廢水本項(xiàng)目廢水包括生活污水和醫(yī)療污水，生活污水直接排入城市管網(wǎng)，醫(yī)療污水嚴(yán)格按規(guī)定處理后再排入城市污水管道。2、廢氣本項(xiàng)目沒有廢氣產(chǎn)生。3、廢渣本項(xiàng)目廢渣包括生活垃圾和醫(yī)療廢棄物，兩者分開管理，生活垃圾集中堆放，定期清運(yùn)；醫(yī)療廢棄物與專業(yè)企業(yè)簽訂處理協(xié)議，由其定期清運(yùn)處理。4、噪音本項(xiàng)目沒有噪音污染。第六章節(jié)能分析本項(xiàng)目屬醫(yī)院、養(yǎng)老院建設(shè)，沒有耗能高、耗水大的設(shè)備，主要消耗能源為：電能和生活用水。但在項(xiàng)目實(shí)施過程中仍應(yīng)采取節(jié)能解說措施，具體如下：1、建立節(jié)能工作責(zé)任制，制定節(jié)能計(jì)劃，實(shí)行能源成本核算制度和控制管理制度。2、加強(qiáng)能源計(jì)量管理，配備合格的能源計(jì)量器具。3、建立能源消耗原始記錄和統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬制度，定期對(duì)主要用能設(shè)備及本單位能源利用狀況進(jìn)行分析。4、建立節(jié)能獎(jiǎng)勵(lì)制度，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，定期對(duì)節(jié)能工作中做出貢獻(xiàn)的集體和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。5、教育全體員工牢固樹立建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的理念，從一點(diǎn)一滴小事做起，自覺養(yǎng)成節(jié)約的良好習(xí)慣。第七章項(xiàng)目管理及進(jìn)度安排7.1項(xiàng)目的組織管理在項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格遵循國家有關(guān)文件的要求，嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制、項(xiàng)目法人責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。項(xiàng)目建成后嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能交付使用。7.2項(xiàng)目實(shí)施過程中的人員管理管理人員要求有大型房屋建設(shè)項(xiàng)目施工管理經(jīng)驗(yàn)，有能力協(xié)調(diào)會(huì)項(xiàng)目主管部門與施工單位以及項(xiàng)目監(jiān)理單位的關(guān)系。技術(shù)人員要求具有醫(yī)院、養(yǎng)老院類似項(xiàng)目的施工經(jīng)驗(yàn)，并且精通房屋建設(shè)項(xiàng)目施工技術(shù)，確保能夠在遇到問題時(shí)及時(shí)解決，同時(shí)在細(xì)節(jié)方面能更為適應(yīng)入住老人的生活便利性和全面性。7.3項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)單位的組織調(diào)配能力，建設(shè)工期初步安排為28個(gè)月，大致時(shí)間安排如下圖：7.4招標(biāo)投標(biāo)方式項(xiàng)目在建設(shè)過程中的招標(biāo)工作嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國建筑法》和國家關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，所涉及到的建設(shè)項(xiàng)目委托有資質(zhì)的招標(biāo)單位組織實(shí)施招投標(biāo)，采用公共招標(biāo)凡是，實(shí)行合理低價(jià)中標(biāo)原則，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，達(dá)到項(xiàng)目的最初預(yù)期和效益。第八章投資估算8.1投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)方案涉及的前期審批、土地購置、建設(shè)裝修、設(shè)備采購和后期運(yùn)營(yíng)維系所需的流動(dòng)資金。8.2項(xiàng)目投資估算1、工程費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)劃用地60畝，按40萬/畝劃撥價(jià)格暫估為2400萬元；建設(shè)房屋63860平米，建筑、裝修、道路和綠化成本15000萬元。2、設(shè)備購置項(xiàng)目設(shè)備包括醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)理療設(shè)施和辦公用品，購置費(fèi)用3000萬元。3、運(yùn)營(yíng)資金安排本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)資金主要作為前期營(yíng)銷投入和運(yùn)營(yíng)維系，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式和銷售收入特點(diǎn)，按照分項(xiàng)詳細(xì)估算法，整個(gè)項(xiàng)目共需要運(yùn)營(yíng)資金1500萬元。4、總投資估算經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目共計(jì)投入2.19億元，其中包括征地費(fèi)用0.24億元，工程費(fèi)1.5億元，設(shè)備購置費(fèi)用0.3億元和運(yùn)營(yíng)投入0.15億元。第九章財(cái)務(wù)生存能力分析9.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、本項(xiàng)目計(jì)算期為13年，其中醫(yī)院、養(yǎng)老院和配套設(shè)施建設(shè)期為2.3年。2、按照國家鼓勵(lì)發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的有關(guān)政策和規(guī)定，本項(xiàng)目在土地獲取、床位補(bǔ)助以及各種運(yùn)營(yíng)稅、費(fèi)補(bǔ)貼和優(yōu)惠，因具體數(shù)據(jù)不詳，在做收入預(yù)測(cè)的時(shí)候暫未作計(jì)算。3、項(xiàng)目預(yù)測(cè)現(xiàn)金流入包括診療護(hù)理收入、養(yǎng)老收入和入住老人生活消費(fèi)。4、主要資金流出為固定資產(chǎn)投入、員工工資福利、藥械采購和醫(yī)院、養(yǎng)老院正常運(yùn)營(yíng)所需的經(jīng)費(fèi)和生活費(fèi)用。9.2財(cái)務(wù)生存能力分析1、財(cái)務(wù)生存能力分析簡(jiǎn)介財(cái)務(wù)生存能力分析是在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，確保從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得到足夠的凈現(xiàn)金流量。財(cái)務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投融資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和留出，計(jì)算凈現(xiàn)金流動(dòng)和累計(jì)盈余資金，分析項(xiàng)目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量以維持正常運(yùn)營(yíng)。通過以下兩個(gè)方面可具體盤點(diǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力：擁有足夠的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流是財(cái)務(wù)可持續(xù)的基本條件，特別是在項(xiàng)目初期；各年累計(jì)盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值是財(cái)務(wù)生存的必要條件。2、**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析結(jié)論經(jīng)分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力一般，尤其是在現(xiàn)金流量方面壓力較大。單從經(jīng)營(yíng)上看，項(xiàng)目第2年中期開始運(yùn)營(yíng)后約3年實(shí)現(xiàn)收支平衡；配套設(shè)施的開發(fā)可以進(jìn)一步提高項(xiàng)目的人氣和收入補(bǔ)充。但在前期固定資產(chǎn)投入較大，致使在完成建設(shè)后尚需9年時(shí)間才能收回投入，且未計(jì)算財(cái)務(wù)成本。整體來說，由于項(xiàng)目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事業(yè)，按照國家政策及相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目在投入和運(yùn)營(yíng)過程中都會(huì)有相應(yīng)的補(bǔ)助和補(bǔ)貼，同時(shí)建設(shè)的配套服務(wù)等項(xiàng)目也會(huì)有一些收益對(duì)公益性部分進(jìn)行補(bǔ)貼，因此項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力應(yīng)該可以得到保障。第十章風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策10.1風(fēng)險(xiǎn)因素概述本項(xiàng)目涉及到土建工程、醫(yī)療安全、特種建筑、運(yùn)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，且具有一次性和固定性的特點(diǎn)，一旦建成，難以更改。因此項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)中面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)因素。以下分析從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)方面分別進(jìn)行闡述。10.2項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別1、工程風(fēng)險(xiǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)