商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok課件

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查

Paul商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場定位尋找依據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究區(qū)域零售市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究立地條件研究商圈的確定和研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok對以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況◆全社會消費(fèi)品零售總額◆全市商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額通過對統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok以上只是其中的一方面，還包括：◆公共設(shè)施狀況◆交通體系狀況◆

道路狀況、通行量◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)◆各項(xiàng)城市的機(jī)能◆城市規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok通過對區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀(jì)末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過度競爭等現(xiàn)象，對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點(diǎn)，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項(xiàng)目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際情況提出具體的建設(shè)性要求。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測提供定性的參考分析。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok◆地區(qū)間的銷售動(dòng)向◆業(yè)種別的銷售動(dòng)向◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況◆大型主力店的動(dòng)向以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok五、典型性調(diào)查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個(gè)方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒有這方面的意識，因?yàn)樽≌男枨罅看?，進(jìn)行市場定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會慎重考慮。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時(shí)間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開發(fā)時(shí)間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機(jī)會。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok我們必須在具體運(yùn)營項(xiàng)目的時(shí)候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運(yùn)營，我們開發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化，而且要實(shí)現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究

消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對消費(fèi)者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok1．人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?，將直接影響整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok2．家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年某市區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok3．收入水平根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。例如個(gè)人年收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)者相比，他們在選擇服裝的購買場所時(shí)是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點(diǎn)是專賣店和百貨商場。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok4．消費(fèi)水平消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo)，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的概況。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok5．購買行為分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對該地區(qū)的消費(fèi)意識作深入探討。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok6．交通和出行方式隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都有心理尺度，如對家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近完成，在路上的時(shí)間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費(fèi)的時(shí)間可以比較長，而交通出行方式改變了消費(fèi)的時(shí)間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時(shí)，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok八、立地條件研究

除對區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok1．道路類別道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok2．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時(shí)候，從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施這也是為什么廣州的商業(yè)廣場都喜歡選擇在天河\北京路的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強(qiáng)大的競爭，但也能形成集合效應(yīng)，帶來規(guī)?；瘑我幌M(fèi)人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，天河\北京路周邊的專業(yè)精品市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok4．商業(yè)的能見度和日照情況商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日珠江電視臺報(bào)道，由于某市持續(xù)高溫，在周末，許多消費(fèi)者選擇在商場購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩?。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時(shí)，西南面的商業(yè)店鋪會非常好，因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok商業(yè)沿平直街道布置，一面臨街，能見度較低；商業(yè)在街道彎曲處設(shè)置，能見度外圈大于內(nèi)圈；商業(yè)在“T”形道路交匯的頂頭處，能見度也相對較高；商業(yè)在十字交口處能見度極高，但應(yīng)注意對城市交通的影響；商業(yè)在商業(yè)街兩端有較高的能見度；商業(yè)在公共廣場的迎面處，能見度頗高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok九、商圈的確定和研究

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok1．商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok2．商圈的構(gòu)成及顧客來源商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok3．商圈的設(shè)定商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因?yàn)?，一方面只有?jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查-ok根據(jù)業(yè)