運(yùn)營(yíng)分享課件

中南置地濟(jì)南戰(zhàn)區(qū)·運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)目

錄一、運(yùn)營(yíng)概念理解二、運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)三、運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)2運(yùn)營(yíng)的概念理解運(yùn)營(yíng)？是對(duì)運(yùn)營(yíng)過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。

從另一個(gè)角度來講，運(yùn)營(yíng)管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)的管理工作。運(yùn)做（事務(wù)）運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)（指標(biāo)）運(yùn)營(yíng)的概念理解運(yùn)做是基于項(xiàng)目的運(yùn)作，是強(qiáng)調(diào)過程。組織管理經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃管理品質(zhì)管理技術(shù)管理結(jié)果導(dǎo)向過程溝通過程溝通交付開盤滿意度運(yùn)營(yíng)的體系理解目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí)PMO體系PMO：(ProjectManagementOffice)一般稱為項(xiàng)目管理辦公室、項(xiàng)目管理中心或者項(xiàng)目管理部矩陣式管理運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)殘酷的現(xiàn)實(shí)理想中的項(xiàng)目開發(fā)人生不如意十有八九運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)決策管理體系流程優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)管理保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇嚴(yán)控關(guān)鍵流程減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì)減少或避免損失運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)全景計(jì)劃介紹1土地獲取2項(xiàng)目啟動(dòng)3首次開盤4項(xiàng)目中期5交房啟動(dòng)6竣備交付7組團(tuán)后評(píng)估全景計(jì)劃管理保證項(xiàng)目的按時(shí)開盤、交房監(jiān)控運(yùn)營(yíng)進(jìn)程、暴露運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間、責(zé)任人，進(jìn)行考核計(jì)劃管理：運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)計(jì)劃管理：土地獲取標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)點(diǎn)06015303545完成概念方案評(píng)審?fù)瓿梢?guī)劃方案評(píng)審1、項(xiàng)目啟動(dòng)階段（8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)，1個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)）一階段啟動(dòng)會(huì)成果審批通過65完成市場(chǎng)定位評(píng)審?fù)瓿赡繕?biāo)成本評(píng)審?fù)瓿蛇\(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)審項(xiàng)目定位會(huì)成果審批通過

2550二階段啟動(dòng)會(huì)成果審批通過9525天10天20天10天30天（非首期基礎(chǔ)開工前125天完成）55全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)設(shè)置運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)計(jì)劃管理：全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)設(shè)置主體施工至可售狀態(tài)-50-40-35-30-25-20-15取得預(yù)售許可證2、項(xiàng)目開盤階段（4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)，1個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)）示范區(qū)開放首次開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查首次開盤

標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)點(diǎn)-7-147天7天30天運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)計(jì)劃管理：全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)設(shè)置

基礎(chǔ)開工（墊層）0-60-30-90總包定標(biāo)（總價(jià)包干）306090完成施工圖設(shè)計(jì)（內(nèi)審、招標(biāo)版）總包單位入圍主體結(jié)構(gòu)施工至正負(fù)零主體結(jié)構(gòu)封頂砌體及二次結(jié)構(gòu)完成至1/2中期運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)外墻抹灰完成至1/380-20-65-80砌體及二次結(jié)構(gòu)完成屋面工程地庫頂板防水及保護(hù)層外墻抹灰外架拆除完成外墻保溫及涂料施工完成外墻門窗主框施工室內(nèi)地?zé)峒暗仄菏┕な┕る娞莶鸪?503、工程實(shí)施階段（18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)，1個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)）正式電梯驗(yàn)收完成并投入使用標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)點(diǎn)20天45天60天70天180天30天30天45天80天10天28030天90天180天（竣備前10個(gè)月）90天前30天355390運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)計(jì)劃管理：全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)設(shè)置4、市政工程及驗(yàn)收交房階段（14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)，1個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)）

組團(tuán)后評(píng)估交房030-30-60-90-120-150-18090-45工地開放日前點(diǎn)評(píng)竣工驗(yàn)收及備案單體驗(yàn)收檔案驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收交房啟動(dòng)會(huì)景觀單位進(jìn)場(chǎng)開閉站、配電房設(shè)備安裝完成-75消防泵房、生活水泵房設(shè)備及管道安裝完成自來水進(jìn)場(chǎng)電力進(jìn)場(chǎng)燃?xì)膺M(jìn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)點(diǎn)35天45天30天150天180天90天600天竣備前5個(gè)月市政驗(yàn)收運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理：全面認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)1風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因風(fēng)險(xiǎn)控制3524風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的耦合性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的趨勢(shì)圖（風(fēng)險(xiǎn)的蝴蝶效應(yīng)）運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指的是項(xiàng)目損失的不確定性，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目管理而言，風(fēng)險(xiǎn)是指可能出現(xiàn)的影響項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素；下雨刮風(fēng)下雪霧霾政治會(huì)議高考水泥停產(chǎn)人員變動(dòng)總包破產(chǎn)鋁模新工藝耐火窗新材料噴涂石膏新材料外墻涂料色差導(dǎo)墻未澆筑基層處理不到位項(xiàng)目緩建延期交付更換施工單位限高礦坑更換材料高壓線空鼓、開裂運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理：項(xiàng)目環(huán)境因素——社會(huì)影響因素重點(diǎn)：停滯、降效環(huán)保治理、新政策、新規(guī)范影響。運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理：項(xiàng)目因素——地上地下不利因素重點(diǎn)：凈地移交運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理：項(xiàng)目因素——市政配套現(xiàn)狀及接入風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)：市政施工/驗(yàn)收運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理：2.關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)量的分析風(fēng)險(xiǎn)區(qū)C風(fēng)險(xiǎn)區(qū)A風(fēng)險(xiǎn)區(qū)B風(fēng)險(xiǎn)區(qū)D損失量發(fā)生概率風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類發(fā)生概率大小中大發(fā)生概率中小中中發(fā)生概率小可忽略小中風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)損失程度小損失程度中損失程度大不重要重要緊急不緊急運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)運(yùn)營(yíng)思路冰山原理職業(yè)化素質(zhì)模型水平面以下：隱性職業(yè)素質(zhì)水平面以上：顯性職業(yè)素質(zhì)職業(yè)資質(zhì)職業(yè)行為職業(yè)技能職業(yè)道德職業(yè)態(tài)度職業(yè)意識(shí)運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)運(yùn)營(yíng)思路631原則注重依據(jù)樣板帶路三七原則成本倒推末梢原則客戶滿意度60%事前控制30%事中控制10%事后總結(jié)70%的問題應(yīng)在團(tuán)隊(duì)內(nèi)自己解決，30%的問題可以向上級(jí)組織報(bào)告，但必須附解決建議。運(yùn)營(yíng)過程要點(diǎn)思維數(shù)據(jù)庫經(jīng)歷傾向教育信息加工行為結(jié)果決策已知未知思想影響能力培養(yǎng)行為業(yè)績(jī)表現(xiàn)企業(yè)文化工作原則素質(zhì)能力經(jīng)營(yíng)意識(shí)職業(yè)素質(zhì)專業(yè)能力運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)沒有功勞，也有苦勞！揮汗如雨結(jié)果導(dǎo)向？態(tài)度不是結(jié)果職責(zé)不是結(jié)果任務(wù)不是結(jié)果理由不是結(jié)果事實(shí)和數(shù)據(jù)是結(jié)果承擔(dān)責(zé)任是結(jié)果執(zhí)行達(dá)成目標(biāo)是結(jié)果想方法解決問題是結(jié)果運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)核心內(nèi)容關(guān)鍵指標(biāo)單位銷售/價(jià)格總簽約額全盤銷售均價(jià)成本/稅費(fèi)總成本建安成本營(yíng)銷費(fèi)用/費(fèi)率管理費(fèi)用/費(fèi)率財(cái)務(wù)費(fèi)用/費(fèi)率稅金/稅率利潤(rùn)/回報(bào)凈利潤(rùn)凈利率IRR資金/融資資金峰值融資總額前端開發(fā)貸其他累計(jì)現(xiàn)金流回正周期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正周期效率/計(jì)劃拿地-開盤/計(jì)劃時(shí)間拿地-交付/計(jì)劃時(shí)間回款（經(jīng)營(yíng)效率）途徑費(fèi)用與總貨值和費(fèi)率成正比：**費(fèi)用=**費(fèi)率×總貨值一般情況下：1、營(yíng)銷費(fèi)率：2%-2.5%2、管理費(fèi)率：2%-2.5%3、財(cái)務(wù)費(fèi)率：管理口徑開盤前，占用集團(tuán)資金的15%，開盤后按照10%計(jì)算銷售（開盤）結(jié)利（交付）運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)IRR:內(nèi)部收益率（InternalRateofReturn(IRR)），就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

取值范圍：從經(jīng)濟(jì)意義上，內(nèi)部收益率IRR的取值范圍應(yīng)是：-1<IRR<∞，大多數(shù)情況下的取值范圍是0<IRR<∞意義作用：內(nèi)部收益率是進(jìn)行盈利能力分析時(shí)采用的主要方法一，是投資項(xiàng)目最低應(yīng)達(dá)到的收益率。當(dāng)IRR≥i0時(shí)，則表明項(xiàng)目的收益率已達(dá)到或超過設(shè)定折現(xiàn)率水平，項(xiàng)目可行，可以考慮接受。內(nèi)部收益率可通過方程求得，但該式是一個(gè)高次方程，通常采用“試算內(nèi)插法”求IRR的近似解。運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)IRR=5%IRR=6%IRR=9%收入提前一期支付延后一期IRR=18%增加銷售收入IRR=44%減少資金支出運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流：在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流指的是企業(yè)從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取的利潤(rùn)除去與長(zhǎng)期投資有關(guān)的成本以及對(duì)證券的投資后剩余的現(xiàn)金流量。計(jì)算公式：OCF（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流）=EBIT（息稅前利潤(rùn)）–稅收+折舊EBIT（息稅前利潤(rùn)）=企業(yè)的凈利潤(rùn)+企業(yè)支付的利息費(fèi)用+企業(yè)支付的所得稅通俗的說：經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流=收到的房款-土地成本-開發(fā)支出-稅費(fèi)-營(yíng)銷及管理費(fèi)用支出核心指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流IRR含融資現(xiàn)金流IRR項(xiàng)目公司銷售凈利率%項(xiàng)目公司凈利潤(rùn)額中南方權(quán)益凈利率%中南方凈利潤(rùn)

參考指標(biāo)：第一次支付地價(jià)款時(shí)間經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正的時(shí)間經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正月數(shù)含融資現(xiàn)金流回正的時(shí)間含融資現(xiàn)金流回正月數(shù)經(jīng)營(yíng)性資金峰值(萬元)經(jīng)營(yíng)性資金峰值的時(shí)間含融資