房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：遼鴻翔房評字[2019]第034號估價項目名稱：建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村4幢商業(yè)服務(wù)用房拍賣項目估價委托人：葫蘆島市中級人民法院司法行政裝備管理科房地產(chǎn)估價機構(gòu)：遼寧鴻翔資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：常延明注冊號：宋麗紅注冊號：雷丹注冊號：估價報告出具日期：2019年8月23日致估價委托人函葫蘆島市中級人民法院司法行政裝備管理科：受貴院委托，本公司對位于建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村4幢商業(yè)服務(wù)用房進行估價，擬為葫蘆島市建昌縣人民法院執(zhí)行拍賣之需要而提供價值參考依據(jù)。根據(jù)本項目估價目的、估價對象的特點、價值類型以及收集的有關(guān)資料，考慮影響房地產(chǎn)市場價格的諸多因素，選用比較法及收益法進行分析、測算和判斷，最終確定估價對象在價值時點2019年8月2日的市場價值合計取整為￥401.73萬元，大寫：人民幣肆佰零壹萬柒仟叁佰元整。特別提示：報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！本次估價結(jié)果中包含房屋應(yīng)分攤的土地使用權(quán)價值。本次估價結(jié)果中包含房屋的裝修價值。四、雙方當(dāng)事人對本估價機構(gòu)出具的估價報告書初稿如果有異議，應(yīng)在自收到本評估報告書之日起10日內(nèi)通過葫蘆島市中級人民法院向估價機構(gòu)提出證據(jù)和書面材料。如果在10日內(nèi)雙方當(dāng)事人及其代理人未提出異議書面材料，估價報告書初稿等同為正式的評估報告書。估價機構(gòu)不再受理雙方當(dāng)事人及其代理人對估價報告書提出的異議事項。遼寧鴻翔資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司二○一九年八月二十三日

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u估價師聲明 3估價假設(shè)和限制條件 4一、一般假設(shè) 4二、估價報告使用限制 4估價結(jié)果報告 5一、估價委托人 5二、房地產(chǎn)估價機構(gòu) 5三、估價目的 5四、估價對象 5五、價值時點 6六、價值類型 6七、估價原則 6八、估價依據(jù) 7九、估價方法 8十、估價結(jié)果 8十一、注冊房地產(chǎn)估價師 9十二、實地查勘期 9十三、估價作業(yè)期 9附件 10一、《司法鑒定評估委托書》復(fù)印件二、估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件三、估價對象位置圖四、估價對象照片五、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件六、房地產(chǎn)估價機構(gòu)《變更登記核準通知書》復(fù)印件七、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件

估價師聲明注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明一、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。二、估價報告中的分析、意見和結(jié)果是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)果，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。四、注冊房地產(chǎn)估價師依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》等有關(guān)房地產(chǎn)估價專項標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。五、本估價報告中所依據(jù)的估價對象的相關(guān)資料由委托人提供，委托人應(yīng)對提供資料的合法性、真實性、準確性、完整性承擔(dān)責(zé)任。六、如估價對象范圍發(fā)生調(diào)整，本估價報告結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

估價假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)(一)委托人提供了《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定其提供的資料合法、真實、準確和完整。(二)對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能安全的使用。二、估價報告使用限制(一)本估價報告僅供委托人使用，且在報告中所載明的估價目的下使用，不得用于其它用途。(二)未經(jīng)本估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師同意，本估價報告不得向委托人和報告審查部門以外的單位和個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何的公開媒體上。(三)本估價報告的使用期限：自本估價報告出具之日起壹年內(nèi)使用。價值時點后，估價報告有效期內(nèi)如果估價對象的質(zhì)量或房地產(chǎn)市場價格標準發(fā)生變化，并對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，不能直接使用本估價報告，需重新進行估價。(四)本估價報告書及其附件騎縫處沒有加蓋公章無效。(五)本估價報告一式六份，委托人五份，本估價機構(gòu)存檔一份。

估價結(jié)果報告一、估價委托人名稱：葫蘆島市中級人民法院司法行政裝備管理科住所：葫蘆島市龍港區(qū)龍灣大街2甲二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)機構(gòu)名稱：遼寧鴻翔資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司住所：葫蘆島市龍港區(qū)海辰路25號法定代表人：徐洪澤注冊資本：人民幣叁佰叁拾萬元整三、估價目的擬為葫蘆島市建昌縣人民法院執(zhí)行拍賣之需要而提供價值參考依據(jù)。四、估價對象本次估價對象為位于建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村四幢商業(yè)服務(wù)用房。具體如下：估價對象權(quán)證信息描述1、房屋狀況描述序號權(quán)證編號所有權(quán)人坐落位置結(jié)構(gòu)規(guī)劃用途建筑面積(m2)1建房權(quán)證建昌字第44405B號王志杰、趙九微建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村南棟東91-3層框架商業(yè)386.492建房權(quán)證建昌字第44412B號陳鳳英、王正建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村南棟東31-3層框架商業(yè)386.493建房權(quán)證建昌字第44406B號王志杰、趙九微建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村南棟東101-3層框架商業(yè)396.634建房權(quán)證建昌字第44419B號陳東、趙九瑞建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村北棟東31-3層框架商業(yè)240.09合計1409.702、坐落的土地使用權(quán)狀況描述委托人提供了編號為建昌國用（2016）字第號的國有土地使用證，該證為共用土地證，未進行分割，土地使用權(quán)人為王正，座落于雷家店鄉(xiāng)蓮花池村（306國道北側(cè)），地號為50114，圖號為10，地類（用途）為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為2832平方米，終止日期為2056年1月22日。（二）估價對象實物狀況描述評估專業(yè)人員因客觀原因未能進入室內(nèi)實施現(xiàn)場勘查，僅能通過玻璃門觀測情況如下：四幢商服用房均為簡單裝修：入戶卷簾門，斷橋鋁玻璃雙開門，斷橋鋁玻璃窗，一層外墻貼磚，二三層外墻粉刷涂料；內(nèi)墻大白，瓷磚地面，水、電、暖等相關(guān)配套設(shè)施齊全。（三）估價對象區(qū)位狀況描述估價對象位于建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村，距建昌興隆大家庭13公里，緊鄰306國道，交通較為便利。五、價值時點應(yīng)委托人要求，本次估價的價值時點為二○一九年八月二日。六、價值類型根據(jù)估價目的，本次估價的價值類型為市場價值。市場價值是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。七、估價原則根據(jù)估價目的，本次估價遵循的估價原則是：(一)獨立、客觀、公正原則：房地產(chǎn)估價要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。(二)合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)合法取得、合法使用、合法處分為前提。(三)價值時點原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同價值時點，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平，對估價對象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在價值時點已知或假設(shè)狀況為準。(四)替代原則：房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。(五)最高最佳利用原則：能夠給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行。八、估價依據(jù)(一)法律、法規(guī)和政策性文件1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》；2、《中華人民共和國物權(quán)法》；3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。(二)技術(shù)標準、規(guī)程、規(guī)范中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》。(三)委托人提供的相關(guān)資料1、《司法鑒定評估委托書》；2、委托人提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件；3、委托人提供的《國有土地使用證》復(fù)印件。(四)注冊房地產(chǎn)估價師調(diào)查收集的相關(guān)資料1、注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場實地查勘和估價機構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；2、估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù)資料；3、估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場的收益狀況、費用及還原率等數(shù)據(jù)資料。九、估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）估價方法通常有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等基本方法，本次估價選用比較法及收益法進行評估。（一）估價對象所在區(qū)域商業(yè)服務(wù)用房市場發(fā)展勢頭良好，與價值時點在同一區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)交易活動活躍，公開市場上找到可比的參照物，適宜選用比較法；比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。基本公式為：比準價值=可比實例價格×交易情況修正×市場狀況調(diào)整×房地產(chǎn)狀況調(diào)整;（二）估價對象為商業(yè)服務(wù)用房具有收益性，且估價對象所在區(qū)域的類似商業(yè)服務(wù)用房出租成交較活躍，可以獲取出租案例，適宜選用收益法；收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法?；竟綖椋菏街校篤—收益價值(元或元/m2)；

Ai—未來第i年的凈收益(元或元/m2)；

Yi—未來第i年的報酬率（%）；

n—收益期（年）。十、估價結(jié)果估價對象在價值時點的市場價值合計取整為￥401.73萬元(大寫：人民幣肆佰零壹萬柒仟叁佰元整)，具體詳見下表：序號權(quán)證編號坐落位置建筑面積評估單價評估價值(m2)(元/m2)（元）1建房權(quán)證建昌字第44405B號建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村南棟東91-3層386.492,860.001,105,361.402建房權(quán)證建昌字第44412B號建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村南棟東31-3層386.492,860.001,105,361.403建房權(quán)證建昌字第44406B建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村南棟東101-3層396.632,860.001,134,361.804建房權(quán)證建昌字第44419B號建昌縣雷家店鄉(xiāng)蓮花池村北棟東31-3層240.092,800.00672,252.00合計1409.70***4,017,336.60十一、注冊房地產(chǎn)估價師簽字