養(yǎng)老地產(chǎn)項目可行性分析解析報告

養(yǎng)老地產(chǎn)項目可行性分析報告我國已進入老齡化社會，養(yǎng)老市場需求巨大，但養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴重不足,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被譽為銀發(fā)經(jīng)濟、朝陽產(chǎn)業(yè)和民生工程，存在巨大的發(fā)展空間J20。8年由美圍次貸危機引發(fā)的全球金融危機對中囡經(jīng)濟增長模式挺出了嚴峻考驗,國家采取多種措施“保增長、保民生、保穩(wěn)定”,（鼓勵和引導(dǎo)社會機構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，）為某某投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了難得的戰(zhàn)略機遇√投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既有利于促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生,更有利于某某形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài),在完善資產(chǎn)布局、改善資產(chǎn)配置、搭建綜合服務(wù)平臺、提升品牌價值、推動集團化發(fā)展方面有著十分重要的戰(zhàn)略意義。以美國為主的發(fā)達國家養(yǎng)老市場的快速發(fā)展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫(yī)護市場的逐步成熟等因素的推動,養(yǎng)老需求基本表現(xiàn)為預(yù)防性、支持性、長期看護和精細看護等四種養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品供給則與之相應(yīng)地表現(xiàn)為活力居住、獨立居住、協(xié)助居住、護理居住和持續(xù)看護等五種產(chǎn)品，同時養(yǎng)老市場有效的政策監(jiān)管和政府支持培育了大型養(yǎng)老杜區(qū)集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢.我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間巨大、需求十分強勁，但發(fā)展極不成熟。作坊式、規(guī)模??；服務(wù)差、配套弱；投入少、超低端；無標準、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達國家相比形成了強烈的反差。只有走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社化的經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律,具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機構(gòu)才能滿足人民日益增長的養(yǎng)老需求。規(guī)劃中的某某養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè),以中高端養(yǎng)老客戶為目標市場，在區(qū)域規(guī)劃和功能設(shè)計上，充分考慮經(jīng)濟資源、人文環(huán)境，氣候因素，環(huán)境條件，地理特征，生態(tài)和諧等多方面的因素,在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區(qū)域建立多處融休閑居住、康復(fù)居住和醫(yī)療看護于一體的養(yǎng)老社區(qū),滿足老年生活特征的多種需要，使“候鳥式"養(yǎng)老成為一種新的消費方式;在配套服務(wù)上，提供包括醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)需求、文化體閑、增值服務(wù)、自身價值等全方位、全過程、全功能、、全覆蓋的綜合服務(wù)配套體系；通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個階段,構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)、配套完善、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系,以“大思路、大智慧、大決心"的氣魄,形成品牌連鎖化、服務(wù)綜合化、發(fā)展一體化的高端養(yǎng)老產(chǎn)品，打造與某某國際頂級金融保險集團戰(zhàn)略目標相匹配的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展.把握宏觀經(jīng)濟形勢變化趨勢，某某利用最佳的投資“窗口”期，布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有重大的戰(zhàn)略意義。在當前我園養(yǎng)老市場供求嚴重不平衡的情況下，把握市場機遇，搶占市場先機,打造主導(dǎo)市場競爭格局的養(yǎng)老品牌，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標準,將在行業(yè)內(nèi)形成先發(fā)優(yōu)勢。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與公司主業(yè)良性互動、充分共享品牌、資金、客戶、網(wǎng)絡(luò)、公共關(guān)系和信息平臺等核心資源，將為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供強大的內(nèi)在支持，為聚集高端專業(yè)運營機構(gòu)、吸引社會資金共同參與奠定堅實的基礎(chǔ)。在公司整體優(yōu)勢的發(fā)揮下,針對中高端客戶提供理念先進、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品，樹立養(yǎng)老標桿示范，提高行業(yè)準入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。從發(fā)達國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗和當前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的面臨的困境看，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須具備完整的投融資平臺和切實可行的退出模式；必須具備科學(xué)的組織管理和高效的專業(yè)運營。規(guī)劃中的項目運作模式充分吸取了發(fā)達國家成功的經(jīng)驗,按照籌瓷管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理三個層面進行一體化管理。在籌資面，試圖搭建一個涵蓋資金池、管理公司、專業(yè)運營機構(gòu)、項目公司多角度、全開放的投融資架構(gòu)；在資產(chǎn)管理面，在成立管理公司的基礎(chǔ)上，引入全球知名品牌和專業(yè)機構(gòu)進行專業(yè)管理；在物業(yè)管理面，吸收項目落地點優(yōu)質(zhì)地方資源，組建養(yǎng)老實體。在退出模式上，可將成熟的養(yǎng)老項目資產(chǎn)證券化打包上市,條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實現(xiàn)退出。在管理模式上，可以通過管理公司對所屬養(yǎng)老機構(gòu)在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風(fēng)險管理、增值管理、質(zhì)量管理等方面實行矩陣式管理,最大限度提高產(chǎn)業(yè)的復(fù)制能力。養(yǎng)老養(yǎng)生項目的所取得的收入是多方面的，其中最基礎(chǔ)的收入主要來源于物業(yè)租金收入、服務(wù)收入及管理收入.如果將土地一級開發(fā)納入到項目范圍,則可取得可觀的一級土地開發(fā)收入，如果將一部分土地部分進行進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)成出售類物業(yè)，則可取得房地產(chǎn)開發(fā)收入。最后是物業(yè)評估增值收入。以某某項目作為養(yǎng)老基地樣本測算，項目按照一二級聯(lián)動開發(fā)，內(nèi)部收益率可達22．5％，稅后投資收回期為8．3年，稅后凈現(xiàn)值達到28。43億元。在當前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于相對落后的情況下，某某投資建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，雖經(jīng)濟測算可行，但也存在一定的投資風(fēng)險。主要表現(xiàn)在:由于幾千年來“養(yǎng)兒防老”觀念，加之當前國內(nèi)傳統(tǒng)低端養(yǎng)老機構(gòu)為主體，管理成熟、配套完善、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老機構(gòu)欠缺，導(dǎo)致人們更新觀念仍需時日;同時，商業(yè)機構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策尚須理順，各方面優(yōu)惠政策尚須爭取，以及專業(yè)人才匱乏，各項資源整合難度較大等。因此，項目運作過程中，必須謹慎操作，科學(xué)管理，充分發(fā)揮優(yōu)勢，合理規(guī)避風(fēng)險，牢牢把握“輿論引導(dǎo)、積極培育市場、明確產(chǎn)品定位、精細項目選址、高度專業(yè)管理”等關(guān)鍵成功要素。報告認為,在全球金融危機的背景下，當前國家宏觀經(jīng)濟政策相對寬松，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有很高的經(jīng)濟價值和社會價值，特別是與保險主業(yè)進行關(guān)聯(lián)后所產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng),具有十分重要的戰(zhàn)略意義。雖有一定的風(fēng)險,但仍是可控范圍。建議公司及時把握市場機遇，以某某項目為切入點，確定一級土地開發(fā)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資主體，加快推進養(yǎng)老養(yǎng)生項目的開展。投資布局打開了一扇機遇之門。我國己進入老齡化社會，養(yǎng)老市場的巨大需求將醞釀出巨大的商機.同時，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，社會化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。人壽保險掌握著巨大的現(xiàn)金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既有利于解決社會養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當前我國經(jīng)濟發(fā)展中的結(jié)構(gòu)問題,形成以“銀發(fā)經(jīng)濟”為特色的新經(jīng)濟增長點。某某以參與化解金融危機為契機，進入養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域,不僅順應(yīng)了國家經(jīng)濟發(fā)展的需要,而且促使其作為重要的資產(chǎn)配置渠道和資源整合手段，發(fā)展成為長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。有利于提升某某的品牌形象和核心競爭能力，有利于推動集團公司打造國際頂級金融保險集團戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。資料來源:RecentSocialTrendsintheUnitedStates3、醫(yī)療市場成熟度養(yǎng)老和醫(yī)療是老人兩個最基本的需求，從某種意義上講，老年人是醫(yī)療資源最大的需求對象。因此，養(yǎng)老市場的發(fā)展也與醫(yī)療市場的成熟度密切相關(guān)。醫(yī)護資源的豐富，醫(yī)護市場的成熟,都將有力的推動養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。從美國的發(fā)展情況來看,1990年到2008年，美國每千人中醫(yī)生的數(shù)量由平均1．8人增加至2．7人，相應(yīng)的美囝每千名65歲以上的老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得的床位數(shù)由50．1張增加至79．9張，表現(xiàn)出較強的關(guān)聯(lián)性。圖3：美國醫(yī)護市場成熟度與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析第一章背景及意義隨著我國人口老齡化進程加快，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展空間和投資價值，當前國家鼓勵保險機構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為公司開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資提供了政策支持。因此，某某投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當前經(jīng)濟和社會發(fā)展形勢,符合當前的國家政策.同時，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會價值和經(jīng)濟價值，在促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生和推動公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展;有利于改善民生，促進和諧社會建設(shè)；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利司的重要舉措.一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景（一)社會背景我國是個老齡化問題比較嚴重的國家。根據(jù)全國老齡工委數(shù)據(jù)顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總?cè)孙@示,2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總?cè)丝诘膬海?％，超過國際社會公認的老年人口占總?cè)丝诒戎爻^lo％即為老齡化社會的標準，事實上我國已經(jīng)進入了老齡化社會。當前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴大的趨勢，據(jù)估計到2040年老年人口將達到4．2億左右，約占到全國總?cè)丝诘?5％以上。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結(jié)構(gòu)(即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩),使中國社會面臨越來越嚴重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。當前我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有16．7％的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，顯示我國養(yǎng)老需求日益社會化。但當前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還處于起步階段,供給嚴重不足.截至2007年底,我國各類社會養(yǎng)老機構(gòu)僅有3。9萬多個，養(yǎng)老床位只有149．7萬多張，是老齡人口總數(shù)的1%，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50—70張的水平相比，存在巨大差距。巨大的養(yǎng)老需求和嚴重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。朝陽產(chǎn)業(yè)。（二)經(jīng)濟背景2008年至今，始于美國的．次貸危機在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機,此次金融危機給全球經(jīng)濟造成了巨大的損失，世界經(jīng)濟面臨著嚴重衰退的風(fēng)險。根據(jù)世界銀行2009年4月n日發(fā)布(三）政策背景黨和政府歷來支持和鼓勵杜會力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè),胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時說：“尊重老年人、關(guān)愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)受傳統(tǒng)，也是一個國家進步文明的標志.我們要大力弘揚中華民族尊老敬老的傳統(tǒng)美德,給予老年人更多生活上的幫助和精神上的安慰,讓所有老年人都能安享幸福的晚年?！眹鷦?wù)院在《關(guān)于加強老齡工作的決定》中指出：“老齡問題是關(guān)系園計民生和囡家長治久安的一個重大社會問題.全黨全社會必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作”。“老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化的道路。鼓勵和引導(dǎo)社會各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務(wù)機構(gòu)按市場化要求自主經(jīng)營的管理體制和運行機制?！比珖淆g工作委員會辦公室常務(wù)副主任、中國老齡協(xié)會會長李本公也指出，國家鼓勵杜會力量以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股、特許經(jīng)營等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。要加大圜家對老年服務(wù)機構(gòu)減免稅政策的浯實力度。對社會力量興辦醫(yī)療、生活照料和文體活動等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設(shè)施建設(shè)、市政配套等方面提供方便條件。此次全球金融危機爆發(fā)屆,為應(yīng)對危機對我國經(jīng)濟的沖擊,我國政府及時出臺了一系列保增長的政策措施并頒布了《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，提出“支持相關(guān)保險機構(gòu)投資醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老實體.”新修訂的保險法規(guī)定，保險機構(gòu)可投資不動產(chǎn);保監(jiān)會吳定富主席在2009年全國保險工作會議上提出保險機構(gòu)可擇機投資與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老實體.宏觀經(jīng)濟政策和保險資金運用監(jiān)管政策的調(diào)整，為公司保險資金運用提供了寬松的政策環(huán)境,有利于公司進一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應(yīng)以參與化解金融危機為契機，搶抓政策機遇,盡快進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提升某某特有的核心競爭能力，推動公司可持續(xù)發(fā)展.二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義（一）有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展l、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能促進投資，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能有效帶動房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展.房地產(chǎn)行業(yè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。在當前嚴峻的國際經(jīng)濟形勢下，擴大國內(nèi)需求是當務(wù)之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動各個行業(yè)發(fā)展,符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定"的政策方針，有利于促進解決當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的緊迫問題.2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴大內(nèi)需，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經(jīng)濟的快速增長.然而投資和出口更易受經(jīng)濟周期的影響,在經(jīng)濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴重影響一園經(jīng)濟的發(fā)展速度.實證表明，消費需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟處于下行通道時,消費需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟周期對經(jīng)濟發(fā)展的影響，因此消費需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量。對比國外發(fā)達國家6DP：~營長結(jié)構(gòu)，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。而開展養(yǎng)老杜區(qū)項目將能很好的引導(dǎo)和促進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成,將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當前的消費；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求.因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國經(jīng)濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國GDPf曾長結(jié)構(gòu)，進一步提高我圍經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量.3、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解當前就業(yè)壓力。根據(jù)國際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為l：l，和間接輔助工作人員比例為l：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個老人將會需要5個人參與其中的各項服務(wù)。按照養(yǎng)老杜區(qū)容納10萬名老年人計算，需要各類管理、服務(wù)、輔助等各方面人員約計為50萬人左右,且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業(yè)難問題，極大緩解當前就業(yè)壓力。(二)有利于改善民生，促進和諧社會建設(shè)L、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能完善社會保障體系，促進和諧社會建設(shè)。社會保障體系是社會穩(wěn)定的“安全網(wǎng)"、經(jīng)濟運行的“調(diào)節(jié)器”,是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，對調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平、擴大國內(nèi)需求、拉動經(jīng)濟增長具有重要作用.建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平,是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟持續(xù)增長的重要基礎(chǔ)，是建設(shè)社會主義和諧社會的重要保障。當前我圍的社會養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，讓更多的社會機構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進一步完善我國的社會保5章體系。2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化闊題提供了新出路。我國是一個老齡化較為嚴重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出現(xiàn),將來這一局面更為嚴重.養(yǎng)老服務(wù)是社會服務(wù)的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應(yīng)的社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是應(yīng)對人口老齡化的重要舉措.從國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必須引進社會機構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展的成功經(jīng)驗,著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存與發(fā)展能力的社會化養(yǎng)老機構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放起B(yǎng)老機構(gòu)。提高養(yǎng)老機構(gòu)社會化水平，讓更多的社會機構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，使之成為一個符合經(jīng)濟規(guī)律、能夠健康成長的產(chǎn)業(yè)，是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢,也是我國解決人口老齡化問題的新出路。3、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能提高老年人生活質(zhì)量.由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù),徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質(zhì)量，提高老年人的壽命。同時，引導(dǎo)老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè),提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量.4、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解城市壓力,改善城市生活質(zhì)量。當今城市入口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降,人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對的一大難題。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質(zhì)量。同時大量的高收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老,將全面拉動該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,打開與外界交流通道,這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。4、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的經(jīng)濟價值和社會價值.一方面我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場具有巨大的市場價值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),公司可充分分享我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經(jīng)濟價值。另一方面作為一家大型國有企業(yè)，公司具有優(yōu)良的社會責(zé)任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),正是某某以關(guān)注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責(zé)任感的具體體現(xiàn).因此公司投資發(fā)展養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮公司對經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題,體現(xiàn)了公司積極響應(yīng)國家號召,勇于承擔(dān)社會責(zé)任的形象，有助于提升公司的社會形象.5、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能極大提升某某品牌價值.發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，搶占我國養(yǎng)老市場發(fā)展的主導(dǎo)地位，通過制定高標準的養(yǎng)老市場經(jīng)營、管理和服務(wù)規(guī)范，為客戶提供高附加值的增值服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，將造成良好的社會效應(yīng),極大提升某某的品牌價值。第二章國內(nèi)外養(yǎng)老市場概況通過對國內(nèi)外養(yǎng)老市場發(fā)展因素、需求、供給、市場競爭等情況進行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護市場的日趨完善有效推動了國外養(yǎng)老市場的發(fā)展。多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品切合了各層次年齡段的養(yǎng)老需求。在有效的政府監(jiān)管和政策補貼支持下，商業(yè)養(yǎng)老市場形成集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。國內(nèi)養(yǎng)老市場需求龐大,高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場,競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。比較可以看出，我國要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),必須在加強政府監(jiān)管和政策扶持的同時，積極弓}進社會機構(gòu)投資養(yǎng)老市場，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機構(gòu)。一、國外養(yǎng)老市場概況(一)養(yǎng)老市場發(fā)展因素分析從全球范圍來看,人口老齡化率的不斷提高、收入增長的不斷提升和醫(yī)護市場的日趨成熟是推動養(yǎng)老市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。1．、人口老齡化在推進養(yǎng)老市場快速發(fā)展的諸多因素中,人口老齡化是最為重要的推動因素之一。以美國為例，美國的老齡化率由1980年的6．2%增長至2008年的10．3％，65歲以上的老年人達到了3630萬人。與之相適應(yīng),美國養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)的床位數(shù)也持續(xù)增加.在1967年，美國每千名65歲以上的老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得的床位數(shù)僅為29．1。在1986年，此數(shù)字則達到了48．5.而在2008年更達到了79。9。2、收入增長收入增長也是推進養(yǎng)老市場快速發(fā)展的主要因素之一。個人收入的不斷增長，增加了老齡人口的購買力，使其可以享受更為專業(yè)化、服務(wù)內(nèi)容更加豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品，有力的刺激和帶動了養(yǎng)老市場的發(fā)展.仍以美國為例，1967年至2008年,美國的人均收入由3．3萬美元增長至5萬美元，與養(yǎng)老需求也呈現(xiàn)出較強的關(guān)聯(lián)性。圖l：美國人口老齡化與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析資料來源：RecentSocial。rrendsintheUni。tedSta‘tes圖2：美國居民人均收入與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析資料來源：RecentSocialTrendsintheIJn］tedStates(二）養(yǎng)老需求內(nèi)容分析由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要。以美國為例，剛退休時，其養(yǎng)老主要需求體現(xiàn)為預(yù)防性養(yǎng)老，主要內(nèi)容包括一些體育運動及社會活動等需求。在老人身體進一步衰老屆，其需求主要變?yōu)橹С中孕枨?，即需要一些普通的生活照料，如做飯及家政服?wù)等。而當老人行動不便時,則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長期看護，這些服務(wù)可能包括如廁、洗澡、穿衣等.當老人步入生命的夕陽階段時,則需要看護人員提供24小時的看護服務(wù).l、預(yù)防性需求：主要是年齡段剛進入老年階段的老人，身體狀況較好，其主要需求表現(xiàn)為參加各種社會活動和體育運動。2、支持性需求:主要是能正常行動但需要一定幫助的老人，其主要需求表現(xiàn)為支持性服務(wù)和非專業(yè)的生活協(xié)助。3、長期看護需求:主要是行動不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動等基本活動。4、精細護理需求：主要是患病較為嚴重的老人，主要需求表現(xiàn)為專業(yè)性的醫(yī)療護理以及24小時的生活看護。圖4：美國55．歲以上老人的養(yǎng)老需求類型謄藝竄釉盍爹淼≯資料來源:GreystoneCommuni～iesCon％inumofCareChart（三)養(yǎng)老市場供給種類分析(三)養(yǎng)老市場供給種類分析發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其所提供的養(yǎng)老服務(wù)的供給形式也多種多樣，包括家庭養(yǎng)老、政府養(yǎng)老及商業(yè)養(yǎng)老等多種形式.根據(jù)老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容的不同，養(yǎng)老產(chǎn)品的供給種類也有所不同。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)針對預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。l、活力居住杜區(qū)：活力居住社區(qū)包含的物業(yè)主要包括獨立式別墅、鄉(xiāng)村別墅、聯(lián)排別墅和不提供專門服務(wù)的公寓。這些社區(qū)通常是限制或針對55歲或以上的成年人。居民普遍擁有一種獨立的生活方式。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間.其維修保養(yǎng)費用包含在每月的管理費中。社區(qū)不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護理設(shè)施和服務(wù)。2、獨立居住社區(qū):獨立居住社區(qū)主要為生活可以完全自理的老人設(shè)計，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務(wù)的社區(qū)。住在這里的老人們保持自己獨立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。社區(qū)為居民提供的服務(wù)包括餐飲服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)和社交及康樂活動.這些附加服務(wù)費用包括在每月的管理費中。一般來說,獨立居住社區(qū)不需要政府有關(guān)部門的執(zhí)照，但很多這樣的住宅包含有協(xié)助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準和許可。圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)的種類資料來源：GreystoneCommunitiesContinum0fCareChart3、協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制的租賃物業(yè),一般要持有州政府的許可執(zhí)照。其主要為生活可半自理的老人設(shè)計，通過受過訓(xùn)練的員工為老人提供日常的生活起居服務(wù)，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動和喂食等等。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時看護服務(wù)、有困難獨立行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務(wù)。提供協(xié)助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機構(gòu)自身的能力、所在州的法律等。4、護理居住社區(qū)：護理居住社區(qū)為生活不可自理的老人設(shè)計,提供24小時護理和醫(yī)療保健服務(wù)。護理居住社區(qū)是擁有SNF（專業(yè)護理設(shè)施)或者NF(護理設(shè)施）執(zhí)照，為大多數(shù)需要24小時護理和醫(yī)療保健服務(wù)的個人，按日費率或出租價格收費的物業(yè)。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護理居住社區(qū)各有專長。由于護理居住社區(qū)受聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護理居住社區(qū)必須滿足標準,有適當?shù)墓ぷ魅藛T，其花名冊包括管理人員、注冊護士、有執(zhí)照的護士、護工和其他人員。絕大多數(shù)護理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補助和醫(yī)療保險項目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補助許可和醫(yī)療保險報銷。但這些設(shè)施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標準.即使不參加醫(yī)療補助和醫(yī)療保險，護理院也必須滿足州政府的執(zhí)照標準。在美國人們認為護理居住社區(qū)是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。5、持續(xù)看護社區(qū)：持續(xù)看護社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務(wù)。持續(xù)看護社區(qū)是由活力居住物業(yè)、獨立生活物業(yè)、協(xié)助居住物業(yè)和護理居住物業(yè)共同組成的。對于生活在這個社區(qū)的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫(yī)療需求的變化而搬遷，在社區(qū)的物業(yè)中轉(zhuǎn)移就行。各個持續(xù)看護社區(qū)的收費標準也不一樣,但一般包括入住費，公寓費和租金.許多社區(qū)每月還收取維護費，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和一些保健服務(wù)。一股持續(xù)看護社區(qū)需要州政府的許可。(四)養(yǎng)老市場競爭狀況分析發(fā)達國家在商業(yè)養(yǎng)老市場中，行業(yè)集中度相對較高。以美國為例，根據(jù)公開資料顯示,各類上市的養(yǎng)老杜區(qū)共有23家，其資產(chǎn)總額達到482．1億美元,凈資產(chǎn)額為206．77億美元。以上市公司的收入計算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的收入，占到整個行業(yè)收入的55．‘79%。而以資產(chǎn)總額計算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的資產(chǎn)總額，占到整個行業(yè)資產(chǎn)總額的65．80％。造成行業(yè)集中度相對較高的主要原因是由于政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機構(gòu)登記。由于如此嚴格的管制，為達到政府的要求,而造成了養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的收購兼并較為頻繁，造就了相對集中的行業(yè)競爭狀況。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以收入計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以資產(chǎn)計算)相對嚴格的行業(yè)進入門檻，同時也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率.根據(jù)2008年3月31日，美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會對主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85％以上。資料來源：美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會（五)政府監(jiān)管發(fā)達國家，政府對商業(yè)養(yǎng)老市場的監(jiān)管較為嚴格。對于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照.同時,對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的管理。前面提到,美國政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照,其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn),并需要在政府有關(guān)機構(gòu)登記。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴格的規(guī)居住社區(qū)外,美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機構(gòu)登記。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對養(yǎng)老社區(qū)市場進行有效管理。這些制度主要包括關(guān)于行業(yè)參與者的規(guī)章制度、關(guān)于供應(yīng)的規(guī)章制度、關(guān)于客戶的規(guī)章制度以及關(guān)于價格的規(guī)章制度。這些制度的實施，提高了行業(yè)的準入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務(wù)標準，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。二、國內(nèi)養(yǎng)老市場概況(一）國內(nèi)養(yǎng)老需求市場概況l、總體需求規(guī)模龐大我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化杜會lo％的標準，整體進入老齡化社會。據(jù)全國老齡委權(quán)威數(shù)據(jù),2004年底，中國60歲以上老年人口達到1．43億人,占總?cè)丝诘膌O．97％。2005年底，中國60歲以上老年人口近1．44億人，占總?cè)丝诘谋壤_11％，65歲以上老年人口達到l。Ol億人，占全國總?cè)丝诘?．7％。2006年中國60歲以上老年人口接近1．5,fz，。。2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總?cè)丝诘膌1．6％.預(yù)計我國老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長，2051年達到最高峰4．37億人,占到當時總?cè)丝诘?1%。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育國策形成獨特的“4+2+l"家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩),使中圜社會面臨越來越嚴重的養(yǎng)老壓力,同時也形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求。據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有16．7％的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。2、高端養(yǎng)老需求強勁中國社會經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟狀況已經(jīng)有了棲大改觀,形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至2008年，中國富裕家庭數(shù)量為160萬個，且未來五到七年將以每年15．996的速度遞增，到2015年，這個數(shù)字齲達到440萬個：而同期美國、日本富裕家庭數(shù)量年均增速只有2．1％署lL．7％。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。當前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中，30%生活在北京、上海、廣州和深可【這四個大都市中，居住在最富裕的lO個城市中的富裕消費者占全匡總數(shù)的50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時,觀念開放，更能接受在j；f境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機構(gòu).針對這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財富空間.(二)我國養(yǎng)老市場的供給概況1、養(yǎng)老機構(gòu)供給種類分析轉(zhuǎn)閏的兼老加構(gòu)幸覃旬．括抖令福雨I嚏。甜老瞎和老芷科反簍．1、養(yǎng)老機構(gòu)供給種類分析我國的養(yǎng)老機構(gòu)主要包括社會福利院、敬老院和老年社區(qū)等.社會福利院。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人,即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。社會福利院的主要資金來源為政府補助。敬老院.敬老院主要針對城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，基本自負盈虧。老年社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外,還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補充服務(wù)，如日聞看護等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。此類社區(qū)一般老年人單獨居住,主要服務(wù)均由社區(qū)提供,包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等.以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人.除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等.2、養(yǎng)老機構(gòu)供給總量2、養(yǎng)老機構(gòu)供給總量當前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構(gòu)共有39500多個，養(yǎng)老床位149．7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8．6張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50一70張的水平相差甚遠,供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現(xiàn),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。（三)北京、上海養(yǎng)老市場概況1、北京市養(yǎng)老市場概況(1）北京市人口老齡化狀況2007年,北京市60歲以上的老人己超過200萬,如按囝家老齡委抽樣調(diào)查結(jié)果，約有16．7噓年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年,以此推算,北京約有33。4萬老人的機構(gòu)養(yǎng)老需求，但現(xiàn)在北京的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。隨著“4+2+l"家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段,將有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機構(gòu)養(yǎng)老"。(2)北京養(yǎng)老機構(gòu)供給狀況北京市的主要養(yǎng)老機構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會企事業(yè)單位和個人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。這些養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模都不大，一般床位都在100張以內(nèi)，住宿及設(shè)施條件比較簡陋,服務(wù)和管理水平不高，主要服務(wù)對象是附近區(qū)域的老人。這部分養(yǎng)老機構(gòu)從設(shè)施條件,收費水平，服務(wù)和管理情況衡量,基本可以定位于中、低檔;其次是市屬及各區(qū)政府興辦的養(yǎng)老機構(gòu),這部分養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量較少，一般床位在200-500張左右,每人每月收費在1500—2500元左右，由于設(shè)施條件稍好，服務(wù)和管理也比較規(guī)范,老人入住率比較高,市屬的養(yǎng)老院均己住滿，且均有數(shù)千人的排隊。具體分析如下：根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型：第一類是直屬市民政局的養(yǎng)老機構(gòu).一般規(guī)模在200—500張床左右，月人均收費1500一-3000元（單人間1800元／月、豪華套間5000元／月）。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務(wù)周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補貼,入住率常年為100％，目前仍有上千人排隊等候入住。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機構(gòu)。一般規(guī)模在lOO張床以內(nèi)，月人均收費1000_2500元。具有區(qū)域優(yōu)勢，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時探肇，收費合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景,老人和親屬比較放心,具有較高的入住率。第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立的養(yǎng)老機構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費1000_2000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務(wù)較差,管理欠缺的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率比較低。第四類是一些社會企事業(yè)單位設(shè)立的養(yǎng)老機構(gòu)，一般規(guī)模在lOO張床以內(nèi)，月人均收費1000一1500元，設(shè)施條件一般，收費合理，服務(wù)和管理水平不高。主要是為照顧本單位職工入??；而面對社會服務(wù)的機構(gòu)則入住率相對較低。第五類是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu),一般都在200張床位以上.具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設(shè)施,管理也比較規(guī)范。其月人均收費為3000元一5000元（包括單人間的收費），是公辦養(yǎng)老院的卜2倍。像北京太申祥和國際礅老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達到80一9596.從以上五類養(yǎng)老機構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利,有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人(自理、半自理、不能自理）,有醫(yī)療配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。即使收費偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠離城區(qū)、設(shè)施條件差、服務(wù)和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機構(gòu),即便收費低廉,老人前往入住的意愿也較低。北京市養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業(yè)護理服務(wù)的養(yǎng)老機構(gòu)。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機構(gòu)或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復(fù)護理的市場開拓。但從市場的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小’’的態(tài)勢,即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會機構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向.2、上海市養(yǎng)老市場概況(1)上海市人口老齡化狀況上海是中國最早進入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出程度高、速度快、高齡化突出等特點,獨居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴大。據(jù)上海市人口計生委報告，2007年上海60歲及以上戶籍老年人口總數(shù)己達286．83萬人，占總?cè)丝诘?0。8096；高齡老人／~507j。預(yù)測到2025年,上海人口老齡化比例將高達3596左右.（2)上海市養(yǎng)老機構(gòu)供給狀況截止2006年，上海全市共有養(yǎng)老機構(gòu)505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達59735張，占60歲及以上戶籍老年人口的2．2%，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口.2006年，上海市新增養(yǎng)老床位lO，206張，增長率為20．6％，表明上海市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展狀態(tài)。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計±b士；個數(shù)面積（平床位數(shù)收養(yǎng)人數(shù)瑁乍”(個)方米)(張)(人)三、國內(nèi)外養(yǎng)老市場比較分析(一)需求比較分析從養(yǎng)老市場的推動因素來看,我國養(yǎng)老市場與國外發(fā)達國家并無較大差異。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護資源的不斷豐富也是我國養(yǎng)老市場需求不斷增長的主要動力。從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達國家居民收入水平較高,養(yǎng)老需求也更為豐富。近年來,隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強，老年人的養(yǎng)老需求內(nèi)容也目益豐富，呈現(xiàn)出逐步細化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的市場空間。與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大,導(dǎo)致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。同時由于實施計劃生育政策的現(xiàn)實國情，導(dǎo)致國內(nèi)養(yǎng)老市場的需求總量和增速都明顯高于國外市場,且增速不斷加快。(二）供給比較分析從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對老年人自理能力和經(jīng)濟能力的不同，已住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對老年人的需求特點,提供全面的服務(wù).與發(fā)達圜家相比,我國養(yǎng)老市場還不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)品供給數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要針對生活可自理的老年人,對于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業(yè)化的機構(gòu)進行照顧，無法滿足不同類型老年人的養(yǎng)老需求。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，國內(nèi)養(yǎng)老杜區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。(三）監(jiān)管比較分析在監(jiān)管方面，發(fā)達國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照.同時,對于所有養(yǎng)老杜區(qū),建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng),加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的管理。而我國目前還沒有相關(guān)法律對養(yǎng)老市場予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護理體系也沒有資質(zhì)認定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機構(gòu)。由于缺乏政府對市場的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標準，導(dǎo)致市場處于一種無序競爭的狀態(tài)，對于未來養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范化、標準化運作產(chǎn)生了不利的影響.在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì),大多數(shù)老人在養(yǎng)老機構(gòu)生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構(gòu)支付。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入的4096—70%。而我國政府對養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)的支持力度較小，除了每月每床位50元的補貼外，沒有直接對入住老人進行資助,僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。通過對國內(nèi)外養(yǎng)老市場的綜合比較，針對我圍養(yǎng)老市場存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強政府的監(jiān)管和政策扶持,積極引進社會機構(gòu)投資養(yǎng)老市場，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機構(gòu)。第三章總體規(guī)劃某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目將本著“關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念,在市場定位上以中高端市場為目標市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上要充分考慮經(jīng)濟、人文，氣候,環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能；在功能設(shè)計上,參照國內(nèi)步}成功模式設(shè)計休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)；在配套服務(wù)上，根據(jù)老年人不同需求特點和需求層次,提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發(fā)展思路上,通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的某某的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌,建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標準，并最終推動我圍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展.一、市場定位與經(jīng)營理念一、市場定位與經(jīng)營理念(一）市場定位發(fā)達圍家的經(jīng)驗表明,商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對中高端客戶，以DelWebb旗下的SunCity和SunCityWest養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國20多個州開發(fā)的50多個老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。從國內(nèi)養(yǎng)老市場狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放,在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間。因此,某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場,因此，采萊養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場，目標客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會中上層,具有較高的社會地位,收入較為寬裕,有較為豐實的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。學(xué)"為理念，著力打造一個充滿人文關(guān)懷、尊重生命價值、服務(wù)社會和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務(wù)完備、管理專業(yè)科學(xué)的老年幸福家園，使老年人真正實現(xiàn)“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué),老有所樂，老有所用”?！瓣P(guān)愛老人“：老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴大的群體，在社會生活中的位置會越來越突出。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品,滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是某某堅持以人為本、履行社會責(zé)任、恪守"雙成“理念的現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟、構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要的意義?！胺瞰I社會“：奉獻社會既體現(xiàn)為某某對社會和老年人的奉獻，也體現(xiàn)為老年人對社會的奉獻。老年人是我國小康社會的建設(shè)者，也是小康社會的共享者.某某針對老年入的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對社會的奉獻與回饋。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身的潛能余熱,繼續(xù)奉獻、參與社會發(fā)展?！肮步ê椭C“：老年人是中華民族優(yōu)秀文化的堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧的重要力量。養(yǎng)老服務(wù)工作是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，也是一個社會是否和諧的重要標志。某某將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美;這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣,活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。某某養(yǎng)老社區(qū)將向社會和公眾展現(xiàn)出一幅幅“最美不過夕陽紅，溫馨又從容“的動人畫面?！肮芾砜茖W(xué)“:某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進服務(wù)理念，整合各個領(lǐng)域中的優(yōu)秀團隊，把菜某的資源優(yōu)勢同專業(yè)機構(gòu)的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進行全方位、專業(yè)化、科學(xué)化的管理。從而為老年人提供高標準、高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容，豐富周到的服務(wù)種類，完善齊全的服務(wù)設(shè)施,使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則(一)區(qū)域規(guī)劃某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場為中高端市場，目標客戶為中高收入人群.有數(shù)據(jù)表明，我國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),其中，30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排的標準較高，更能接受在氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡、地理優(yōu)越的地區(qū)建設(shè)的高端養(yǎng)老機構(gòu)。因此,某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟、人文，氣候,環(huán)境,地理，生態(tài)六方面因素，同時要有一定的代表性。按照上述標準，在某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強的合適地塊，建立6個具有標桿效應(yīng)的“新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地”。由于某某養(yǎng)老養(yǎng)生基地具有經(jīng)濟條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點,同時又很注重差異性和代這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點提供了更為寬泛的選擇空間。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動于某某各個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式”的應(yīng)時移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。(二）具體項目選址原則某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目在具體選址上應(yīng)遵循以下原則:l、市場可行性.為使未來潛在客戶資源相對集中，應(yīng)充分考慮客戶群體來源的支撐力和有效性,盡量選擇經(jīng)濟中心城市的周邊區(qū)域，以降低項目操作風(fēng)險，確保整體收益。2、成本可行性。為使開發(fā)成本具有競爭優(yōu)勢，應(yīng)充分利用大城市和周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價、生活用費標準的巨大差異,提升生活居住質(zhì)量的同時，大幅降低養(yǎng)老成本。3、交通可行性。應(yīng)考慮到老年人不愿遠離所在城市交往生態(tài)圈的習(xí)慣特點,基地選址應(yīng)爭取考慮在中心城區(qū)外部,交通通達的地點。圖9：養(yǎng)老基地與養(yǎng)老中心分布圖4、環(huán)境可行性。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè)污染的區(qū)域(包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標的區(qū)域。5、地域可行性。要在適宜健身、療養(yǎng)、度假有氣候差異及特色環(huán)境的優(yōu)勢地域發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地?zé)?，濕地湖泊及特色生態(tài)農(nóng)莊等。6、規(guī)劃可行性。要依照國家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及各地方標準,保護生態(tài)環(huán)境，保護耕地，節(jié)約使用土地,盡可能減少對環(huán)境的影響,規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高的綠化標準,控制容積率和建筑高度，降低熱島強度.三、項目功能設(shè)計由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同?？傮w而言,養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性.隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年入養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發(fā)達國家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設(shè)計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)及醫(yī)療看護社區(qū)三大相對獨立的功能區(qū)。圖1O：某某養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計圖(一）休閑居住社區(qū)老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山.國外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨立居住社區(qū),以滿足老年人休閑、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的“候鳥式”的應(yīng)時移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目的“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居、長期定居等不同需求。休閑居住社區(qū),其形式多樣,包括家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力、意愿愛好等，做自主選擇,使老人充分享受老年休閑時光。(二)康復(fù)居住社區(qū)一些年齡較高以及療后和術(shù)屆身體活動不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需經(jīng)過專業(yè)化培訓(xùn)的服務(wù)人員為其提供貼心的服務(wù)。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。而某某的康復(fù)居住社區(qū)將為此類老人提供健身、看護、養(yǎng)生等點對點的護理服務(wù),達到顧養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量的目標。(三）醫(yī)療看護社區(qū)一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護理，醫(yī)療看護社區(qū)為老人提供了24小時的生活看護、臨終關(guān)懷等服務(wù)。使其在生命的最艱難的階段，體會到社會對于其的關(guān)懷，能夠安度晚年。四、配套服務(wù)某某養(yǎng)老養(yǎng)生項目將根據(jù)老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應(yīng)的配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系,使住某某養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到“老有所醫(yī),老有所養(yǎng),老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。(一）醫(yī)療衛(wèi)生為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上,在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立針對各類老年病的“產(chǎn)、研、學(xué)"一體化的老年病的醫(yī)療主題公園?；A(chǔ)醫(yī)療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著“早發(fā)現(xiàn)、早治療"的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求?？祻?fù)醫(yī)療：針對老年人術(shù)后和病后的看護需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?4小時看護、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務(wù)，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時和周到的康復(fù)醫(yī)療服務(wù)，使其可以盡快的康復(fù)。特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進各地及治療機構(gòu)入住。如設(shè)立心血管?？啤⒑粑膊？?、癌癥?？啤⑵つw病?？?、老年癡呆癥?？频龋绱擞懈黝惱夏瓴≈委熜枨蟮睦夏耆藢⒏鶕?jù)自己的病情,在各個