探究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范策略

引言：我國房地產(chǎn)發(fā)展越來越快，已經(jīng)發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，可以推動我國經(jīng)濟的整體發(fā)展和進步，房地產(chǎn)行業(yè)由于資金比較密集，和我國金融行業(yè)有很緊密的聯(lián)系，所以房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠穩(wěn)定發(fā)展將會影響到我國金融體系的穩(wěn)定性，因此對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和金融風(fēng)險防范措施進行分析和研究具有十分重要的意義和價值。1.房地產(chǎn)金融風(fēng)險分類1.1金融機構(gòu)風(fēng)險金融機構(gòu)風(fēng)險主要是指金融機構(gòu)在管理房地產(chǎn)的相關(guān)貸款時，由于在操作方面的問題，會引發(fā)一定的風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)貸款周期一般時間比較長，但是金融機構(gòu)給房地產(chǎn)提供的借款流轉(zhuǎn)時間卻比較短，會大大影響資金的流動性，加重經(jīng)濟方面的風(fēng)險和損失[1]。1.2抵押風(fēng)險抵押風(fēng)險主要來自于抵押貸款中資本的損失，為了保護金融機構(gòu)的利益，如果在抵押貸款的過程中出現(xiàn)違規(guī)情況，比如抵押品不是借款人的所有，那么在處理抵押品時就會對金融機構(gòu)的經(jīng)營環(huán)境或者資金方面帶來損失。1.3環(huán)境風(fēng)險環(huán)境風(fēng)險主要指的是由于一些房地產(chǎn)或者國家相關(guān)貨幣政策的變化，導(dǎo)致金融機構(gòu)的經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生相關(guān)的變化，從而對金融機構(gòu)的發(fā)展產(chǎn)生一定的風(fēng)險。1.4借款人風(fēng)險借款人風(fēng)險主要指的是在還貸款期間，借款人無法按時償還貸款引發(fā)的風(fēng)險。比如，如果借款人在還貸款的期間，房地產(chǎn)價格有了大幅度的下降，借款人為了保護自身的利益，就會拒絕償還貸款，從而造成違約的情況。同時，如果借款人在拿到貸款之后出現(xiàn)了破產(chǎn)等情況，喪失償還債務(wù)的能力，也會發(fā)生一定的風(fēng)險。2.房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展波動的原因2.1經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的原因中，最重要的因素在于經(jīng)濟環(huán)境的變化。這里的經(jīng)濟環(huán)境主要指的是房地產(chǎn)生存和發(fā)展過程中的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，比如我國房地產(chǎn)的供需關(guān)系以及房地產(chǎn)的投資回報率、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟、我國社會發(fā)展的結(jié)構(gòu)變化、我國土地資源管理的相關(guān)政策、財政管理政策和貨幣政策等，都會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。2.2城市發(fā)展和政策因素一個城市具體的發(fā)展和規(guī)劃也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)的快速發(fā)展可以在很大程度上改善城市的環(huán)境，完善城市的功能，對我國城市化的進程有很大的推動作用，可以說房地產(chǎn)的發(fā)展直接推動我國的城市化進程，是我國城市發(fā)展和進步的經(jīng)濟保障。因此城市發(fā)展與房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展具有十分重要的聯(lián)系，如果城市的發(fā)展比較得當(dāng)，那么也會推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但是如果城市發(fā)展出現(xiàn)問題，也會對房地產(chǎn)的發(fā)展和進步帶來一定的負(fù)面影響。除此之外，政府的相關(guān)政策也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要原因，近些年來，我國為了推動城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，房管局等相關(guān)部門出臺了一系列的政策來對土地資源進行一定的控制和管理。2.3融資渠道因素房地產(chǎn)行業(yè)要想得到更好的發(fā)展，必須要有足夠的金融支持。經(jīng)過相關(guān)調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，近年來房地產(chǎn)行業(yè)重要的融資來源于銀行的貸款，相關(guān)的融資渠道不夠多元化，這樣會給銀行帶來潛在的投資風(fēng)險和壓力。2.4市場供求關(guān)系變化房地產(chǎn)行業(yè)與住房者之間有十分密切的供需關(guān)系，而這種市場的供求關(guān)系是保證房地產(chǎn)能夠得到良好發(fā)展的動力和前提。購房者跟房地產(chǎn)之間的供求關(guān)系一直處在動態(tài)的變化當(dāng)中，由于我國市場的勞動力比較密集，資金流轉(zhuǎn)也比較豐富，將會直接或者間接影響到這種供需關(guān)系，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動[2]。2.5相應(yīng)的法律法規(guī)不健全這些年來，雖然我國房地產(chǎn)金融市場一直在高速的發(fā)展和進步，但是相應(yīng)的法律法規(guī)卻不健全，并沒有建立支撐房地產(chǎn)的相關(guān)制度。目前我國僅有的一些法律法規(guī)都是針對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動實踐的一些總結(jié)，在立法方面不夠及時，并且不同地方的立法標(biāo)準(zhǔn)也不夠統(tǒng)一，存在結(jié)構(gòu)模糊的問題，缺乏實踐性。隨著全球金融創(chuàng)新力度的不斷加大，面對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的監(jiān)管難度也在提升，我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)的相關(guān)法律法規(guī)制度無法順應(yīng)金融創(chuàng)新的需求，導(dǎo)致監(jiān)管中很容易出現(xiàn)問題，缺乏自我約束力，大大增加了房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風(fēng)險。2.6商業(yè)銀行管理存在問題我國的房地產(chǎn)業(yè)由于聚集了大量的資金，對于銀行的依賴性很大，一旦商業(yè)銀行出現(xiàn)問題，極容易波及到房地產(chǎn)。目前大多數(shù)商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放信貸的過程中，由于對于房地產(chǎn)的回報率比較高，經(jīng)常盲目追求信貸的規(guī)模，降低客戶資質(zhì)評定的門檻，甚至有些商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)業(yè)客戶的信用等級沒有嚴(yán)格的審查，大部分審查只是表面功夫，盲目相信企業(yè)的資料，對于企業(yè)相關(guān)手續(xù)的審核和監(jiān)督比較模糊，極容易形成金融風(fēng)險。一旦發(fā)生挪用貸款的違規(guī)行為，極容易導(dǎo)致資金無法歸還貸款，大大增加了商業(yè)銀行的壞賬，從而波及到整個金融業(yè)。3.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和金融風(fēng)險防范對策3.1投資政策的合理調(diào)整首先，目前我國的金融經(jīng)濟一直在快速發(fā)展，金融體系也逐漸從分業(yè)的經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榛鞓I(yè)的經(jīng)營模式。當(dāng)前這個大環(huán)境下，分業(yè)經(jīng)營的管理模式已經(jīng)無法滿足時代的需求，為了提高房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范效果，必須要對目前的金融監(jiān)管制度進行完善。首先，強化相關(guān)部門的監(jiān)督和管理職能，為房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，在規(guī)范投資規(guī)模方面應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)投資政策，對傳統(tǒng)的投資規(guī)模和政策給予優(yōu)化，建立統(tǒng)一的政府投資標(biāo)準(zhǔn)，才能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和穩(wěn)定化發(fā)展。最后，對于金融機構(gòu)要進行嚴(yán)格的管理，如果發(fā)現(xiàn)不合規(guī)的現(xiàn)象，政府部門要及時進行懲處，不合格的商戶及時停止?fàn)I業(yè)，避免發(fā)生金融方面的危機。此外，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定發(fā)展，必須要結(jié)合目前市場的具體發(fā)展情況，了解不同的投資行為會對房地產(chǎn)的經(jīng)濟狀態(tài)產(chǎn)生哪些重大的影響。對具體的產(chǎn)權(quán)進行明確的規(guī)定，根據(jù)不同的發(fā)展?fàn)顩r對金融風(fēng)險進行及時地規(guī)避，調(diào)控投資規(guī)模，保證房地產(chǎn)投資的規(guī)模和方式能夠與我國目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相符合。同時，對于房地產(chǎn)的投資主體要進行相應(yīng)的調(diào)整。要考慮到房地產(chǎn)的回報跟房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的關(guān)系，只有選擇合適的投資主體，才有增加投資成功的可能性。因此在選擇房地產(chǎn)投資的主體時，必須要明確雙方的權(quán)利和責(zé)任，特別是產(chǎn)權(quán)方面要考慮到房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模要與目前我國的市場經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，建立規(guī)范的投資政策，為房地產(chǎn)的相關(guān)投資行為進行制度上的約束和調(diào)整，維護房地產(chǎn)的投資秩序，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步可持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)金融方面的風(fēng)險[3]。3.2房地產(chǎn)價格管控優(yōu)化在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸意識到人們對于住房已經(jīng)不僅僅停留在住房的環(huán)境以及相應(yīng)配套設(shè)施層面，人們更多的開始注重房地產(chǎn)服務(wù)是否能夠做到專業(yè)化以及細(xì)致化。近些年來我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的步伐也越來越快，各地商品房的價格也在逐年上漲。如果房地產(chǎn)的價格管控?zé)o法做到合理，那么會大大影響房屋的居住力，從而影響我國社會的和諧穩(wěn)定[4]。所以為了推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益，更好的促進我國社會經(jīng)濟的建設(shè)，必須要對房地產(chǎn)的價格波動情況進行全面的剖析和了解，控制價格的波動在一個合理的范圍之內(nèi)。這樣當(dāng)房地產(chǎn)的價格在合理范圍之外波動時，政府相關(guān)部門應(yīng)該對房地產(chǎn)的價格進行適時的管控和優(yōu)化，從而讓房地產(chǎn)的價格調(diào)整到合理的范圍之內(nèi)。通過有效的政策調(diào)整來讓房地產(chǎn)的經(jīng)濟回歸到正常范圍內(nèi)，避免產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險。在對房地產(chǎn)價格進行管控的過程中，無論是哪種調(diào)整方式，都應(yīng)該始終圍繞著投資主體來展開，從而為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定堅實的步伐。3.3法律體系的持續(xù)完善為了更好的防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動帶來的金融風(fēng)險，必須要對相關(guān)的法律法規(guī)進行及時的完善。政府相關(guān)部門要對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行全面的分析和評估，在能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上，對目前已有的法律法規(guī)體系進行持續(xù)的完善，確保該法律法規(guī)能夠有效地針對房地產(chǎn)目前存在的金融風(fēng)險進行及時的規(guī)范。根據(jù)各地不同的情況，出臺針對性的法律法規(guī)，從而為房地產(chǎn)市場的發(fā)展做好規(guī)劃。在實施相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，要遵循寬松的原則，主要目的是為了提高房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融風(fēng)險的能力。其次，要學(xué)習(xí)國際上比較先進的房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，建立符合我國國情的房地產(chǎn)金融的法律體系。比如，國外在證明個人收入時，通常使用借款人完稅證明，但是我國卻沒有比較完善的借款人信用審查體系，因此很容易出現(xiàn)借款人開虛假工資證明提供給銀行，從而騙取銀行的按揭貸款，這種方式存在非常大的信用風(fēng)險。我國應(yīng)該建立比較完善的個人信用評估體系，無論是銀行卡還是信用卡、稅務(wù)方面都要能夠完整的審查個人賬戶，保證銀行在發(fā)放住房抵押貸款時，能夠全面了解該用戶的信用信息。同時，健全房地產(chǎn)中關(guān)于信貸的相關(guān)法律法規(guī)，目前我國關(guān)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面大部分采取《商業(yè)銀行法》中的相關(guān)規(guī)定，并沒有針對性的房地產(chǎn)金融規(guī)范。因此應(yīng)該明確開發(fā)商的權(quán)利和義務(wù)，并且按照相關(guān)的法律法規(guī)進行認(rèn)真的履行，才能夠加強房地產(chǎn)住房方面的保障[5]。除此之外，目前我國的法律法規(guī)對于生活必需住房在鑒定方面不夠明確，因此貸款人在償還銀行貸款的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)惡意拖款甚至不還貸款的可能性，增加了銀行貸款方面的風(fēng)險。因此要借鑒其他發(fā)達國家對于住房保障體系相關(guān)法律法規(guī)的建立，制定關(guān)于住房保障的法律法規(guī)，完善住房保障法，從而構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)市場氛圍。3.4融資渠道的多元化發(fā)展為了拓展融資的渠道，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變傳統(tǒng)單一的融資方式，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不同情況，根據(jù)不同的金融政策以及具體的貨幣政策做出不同的發(fā)展方案，推動金融部門朝著多樣化，綜合化的方向來發(fā)展。同時，可以針對性的取消一些服務(wù)的收費，降低實體產(chǎn)業(yè)的成本，從而使得金融資本平穩(wěn)的過渡到實體化的領(lǐng)域。無論是在規(guī)避金融風(fēng)險還是人才管理方面，提高專業(yè)性，利用專業(yè)技術(shù)擴大金融投資的渠道，推動經(jīng)濟金融化的發(fā)展。在相關(guān)部門的指導(dǎo)下，加強金融業(yè)務(wù)方面的監(jiān)督機制，管理融資過程中的各項行為，對金融產(chǎn)品和融資的流程進行全方位的科學(xué)管理和控制，避免出現(xiàn)不良的金融行為引起經(jīng)濟方面不正常的波動，從而阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。此外，針對我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟融資渠道比較單一的問題，可以建立一個比較成熟的房地產(chǎn)金融市場，讓房地產(chǎn)行業(yè)可以有直接接觸金融的機會。通過發(fā)行股票來改善資本的結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)多元化的融資渠道，通過吸引社會投資的方式來分散房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險。除此之外，可以推進一些具有發(fā)展?jié)摿Φ娜谫Y渠道。比如信托融資，其所有人將資金委托給信托公司，信托公司通過專業(yè)的理財方式來投資房地產(chǎn)企業(yè)，以此獲取收益，這種融資方式存在很強的靈活性，用戶可以按照自己的需要來靈活的參加投資，并且在籌集資金方面時間非常短，在房地產(chǎn)投資的過程中比較專業(yè)，可以很好的發(fā)揮信托公司的專業(yè)性。還可以采取債券的融資方式，是由房地產(chǎn)通過一定的法律法規(guī)程序向社會發(fā)行一些書面權(quán)利的憑證，自己作為債務(wù)人可以保證股本不會被稀釋，并且融資的成本很低。另外，也可以采取房地產(chǎn)股票融資的方式，按照相關(guān)的法律法規(guī)公開的發(fā)行股票，在證券交易所掛牌交易，這種方法可以提高公司的公信度，也可以保證上市公司得到長遠的發(fā)展[6]。3.5房地產(chǎn)金融體系的持續(xù)完善目前我國房地產(chǎn)的金融體系存在很多問題，無論是在系統(tǒng)還是個人征信方面都不夠完善。相關(guān)部門因此必須要考慮到房地產(chǎn)、經(jīng)濟、金融體系方面的問題，重視房地產(chǎn)金融體系的持續(xù)完善，加強在系統(tǒng)完善方面的投入，采用先進的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，了解到房地產(chǎn)價格和市場供求關(guān)系之間的問題，為金融體系的完善提供有效的信息數(shù)據(jù)，拓寬融資的渠道，才能夠積極分散房地產(chǎn)金融方面的風(fēng)險，規(guī)范個人的征信系統(tǒng)。同時為了避免個人違約的問題，金融機構(gòu)應(yīng)該加強個人征信體制方面的建設(shè)，完善個人的信用信息，才能夠提高自身的管理水平，對傳統(tǒng)的經(jīng)營管理模式進行及時的改革。在風(fēng)險管理方面加大投入，對潛在的金融風(fēng)險進行及時的預(yù)判和防范[7]。此外，政府相關(guān)部門應(yīng)該調(diào)整貨幣政策，改善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境，避免由于經(jīng)濟環(huán)境的變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。完善房地產(chǎn)金融體系，采用宏觀調(diào)控的方式提高房地產(chǎn)金融市場的透明度，對房地產(chǎn)的市場進行控制，提高房地產(chǎn)市場資金的利用率。同時，商業(yè)銀行必須要認(rèn)識到金融監(jiān)管體系建立的重要性，對相關(guān)的政策要進行嚴(yán)格地貫徹和落實。在金融風(fēng)險方面要及時做到識別規(guī)避，對貸款要加強科學(xué)的管理，通過科學(xué)分類管理來跟蹤貸款的相關(guān)政策是否得到有效執(zhí)行。房地產(chǎn)市場要規(guī)范相關(guān)的金融行為，為房地產(chǎn)的金融發(fā)展建立一個比較和諧穩(wěn)定的經(jīng)濟市場[8]。最后，在完善法律體系的過程中，要重視金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，建立一個符合我國國情的，能夠協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)金融體系。在對待房屋開發(fā)時，要根據(jù)不同的房屋開發(fā)的目的實施不同的政策，比如為比較貧困的人群建設(shè)的廉租房要由政府來劃撥相應(yīng)的資金，對于普通的商品用房則要給予針對性的金融政策，可以開放一些融資渠道，但是對于一些高檔住房或者別墅，要規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能用自有資金來購置所需要的土地，從而完成土地的前期開發(fā)。根據(jù)不同收入居民的購買能力引導(dǎo)住房消費，保證能夠滿足人們正常的住房需求，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。對于不同年齡、不同收入的人群，要研究開發(fā)更有針對性的住房信貸產(chǎn)品。3.6加強商業(yè)銀行的內(nèi)部管理首先，商業(yè)銀行必須要遵循關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)信貸的法律規(guī)定，提高工作人員的風(fēng)險意識，強化自身對于金融風(fēng)險的抵御和管理能力，建立科學(xué)完善的金融風(fēng)險評估體系，做到風(fēng)險的提前預(yù)警。不斷調(diào)整房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品的規(guī)模和比例，對于房地產(chǎn)的貸款項目要進行嚴(yán)格的管理，按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審核房地產(chǎn)貸款項目的相關(guān)信息。在貸款前應(yīng)該通過各種渠道嚴(yán)格審查企業(yè)的資質(zhì)，無論是房地產(chǎn)的自身資質(zhì)能力還是抵押資產(chǎn)都要進行嚴(yán)格審查，確保資料的準(zhǔn)確性，充分評估該房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力后續(xù)歸還貸款。在批準(zhǔn)貸款之后，要追蹤后期的貸款流向，做到專款專用。時刻關(guān)注和追蹤貸款的后期運行情況，加強貸后管理，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目運行的過程中有風(fēng)險，或者房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)不夠，銀行有權(quán)收回該貸款。其次，要加強銀行內(nèi)部員工的管理，定時在銀行內(nèi)部開展專項培訓(xùn)，優(yōu)化目前的人才培訓(xùn)流程和內(nèi)容，提高銀行員工的專業(yè)素質(zhì)和能力。通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)提高員工對于國內(nèi)外的房地產(chǎn)市場的了解度，借鑒