精裝修項(xiàng)目專題(中原)

長(zhǎng)沙在售精裝修項(xiàng)目專題研究[湖南中原事業(yè)三部][2010.11.05.]本次匯報(bào)主要闡述長(zhǎng)沙在售帶精裝修項(xiàng)目其精裝修報(bào)價(jià)/成本價(jià)（預(yù)估）/精裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。依據(jù)開(kāi)發(fā)商要求，主要調(diào)查萬(wàn)科、恒大等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)品牌的在售帶精裝修產(chǎn)品。匯報(bào)說(shuō)明報(bào)告框架1精裝發(fā)展趨勢(shì)2長(zhǎng)沙目前精裝修銷售情況3長(zhǎng)沙主要精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)4精裝對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響Part1精裝發(fā)展趨勢(shì)類別起步期（2005-2006年）緩慢發(fā)展（2006-2008年）快速發(fā)展（2008年至今）代表樓盤珠江花城荷園、博林金谷、標(biāo)志麓谷坐標(biāo)萬(wàn)科系列、恒大五城（綠洲、華府、雅苑、恒大城、名都）、瑞寧花園、鉑宮、郡原廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大麓園、未來(lái)城、特征外來(lái)開(kāi)發(fā)商引進(jìn)沿海精裝房概念，處于摸索階段，精裝檔次較低少量開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試做精裝房，但市場(chǎng)接受度不高外來(lái)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)精裝市場(chǎng)，品質(zhì)有所提升，市場(chǎng)接受度較高，精裝房步入較快發(fā)展階段，成為營(yíng)銷利器；精裝房發(fā)展階段三個(gè)階段，目前市場(chǎng)對(duì)于大品牌開(kāi)發(fā)商精裝修房認(rèn)可度逐步提高長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)的發(fā)展，歷經(jīng)了起步、緩慢發(fā)展、快速發(fā)展三個(gè)階段。至2007年，大量外來(lái)開(kāi)發(fā)商，尤其是萬(wàn)科進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，他們的到來(lái)帶來(lái)了沿海精裝房的居住理念，在不斷的宣傳與提升精裝房的產(chǎn)品質(zhì)量前提下，客戶對(duì)精裝房由未知到了解，到目前已有了較高的市場(chǎng)長(zhǎng)沙精裝修以萬(wàn)科、恒大為代表，逐步實(shí)現(xiàn)住宅工業(yè)化發(fā)展萬(wàn)科集團(tuán)要求：2008年精裝修房達(dá)到80%2010年全面實(shí)現(xiàn)精裝修Part2長(zhǎng)沙目前精裝修銷售情況長(zhǎng)沙萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)均為精裝項(xiàng)目，這與萬(wàn)科規(guī)定到2010年所開(kāi)發(fā)的70%的項(xiàng)目為精裝項(xiàng)目有密切聯(lián)系.長(zhǎng)沙精裝修目前以小戶型為主，主要集中投資價(jià)值相對(duì)較大的區(qū)域未來(lái)城謀房博客金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路郡原廣場(chǎng)蘋果派鉑宮金色家園博林金谷恒大華府標(biāo)志.麓谷坐標(biāo)遠(yuǎn)大麓園江山帝景萬(wàn)國(guó)城MOMA珠江花城美居荷園金域藍(lán)灣西街庭院瑞寧花園新城新世界華潤(rùn)鳳凰城亞商國(guó)際旭輝藏郡長(zhǎng)沙市精裝住宅主要分布在河西市政府周邊以及芙蓉路、韶山路沿線的河?xùn)|區(qū)域，其他各地零星分布有精裝項(xiàng)目；精裝項(xiàng)目多以小戶型為主，主要為投資過(guò)渡型客戶，大戶型精裝為居家型客戶;恒大名都恒大綠洲萬(wàn)科城長(zhǎng)沙精裝房去化較高，精裝房主要是品牌開(kāi)發(fā)商或中小戶型項(xiàng)目，精裝成本一般在500-800元/平米項(xiàng)目名稱總套數(shù)去化套數(shù)去化率銷售價(jià)格（含精裝修）對(duì)外報(bào)價(jià)（元∕平米）實(shí)際成本（元∕平米）開(kāi)盤時(shí)間萬(wàn)科金域華府315982026%6600-67001000元5602010年6月19日萬(wàn)科金色家園650650100%5500當(dāng)時(shí)10005002008-11-1萬(wàn)科金域藍(lán)灣480480100%4600當(dāng)時(shí)10005002009-10-1恒大華府/3000多/450013008002009-1-1恒大綠洲1084100092%620015007502010年1月1日恒大城123090073%520015007502010年1月1日恒大雅苑713套（首批）29241%6200-670016008002010年6月27日華潤(rùn)鳳凰城128（60-63平米）7055%470010005502009-11-1亞商國(guó)際49-79140093%73809003002009年8月鉑宮30-60/70%690015007002010年7月底Part3長(zhǎng)沙主要精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)恒大系裝修標(biāo)準(zhǔn)恒大長(zhǎng)沙五城對(duì)外報(bào)價(jià)均為1500-1600元/平米；利用集團(tuán)采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，節(jié)省大量成本；萬(wàn)科金域華府裝修標(biāo)準(zhǔn)參考價(jià)格：6400--7000元/平米精裝對(duì)外不報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)裝修成本500--800元/平米左右萬(wàn)科金域華府項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙的東大門，武廣新城的核心區(qū)域，緊鄰雨花區(qū)政府和雨花市民廣場(chǎng)，西側(cè)為長(zhǎng)沙市南北主干道的萬(wàn)家麗路，北靠湖南聯(lián)通總部，通過(guò)項(xiàng)目南側(cè)的香樟路到武廣新火車站只需要5分鐘車程。萬(wàn)科金域華府項(xiàng)目總占地約26萬(wàn)㎡，總建筑面積56萬(wàn)㎡，一期由7棟住宅、6棟公寓及近1萬(wàn)平米的商業(yè)街組成，是萬(wàn)科在武廣新城打造的首個(gè)全精裝項(xiàng)目。類型位置描述產(chǎn)品及型號(hào)石材地面入戶門檻石石材瓷磚玄關(guān)玄關(guān)地面蒙娜麗莎地磚廚房玄關(guān)櫥柜墻面蒙娜麗莎墻磚衛(wèi)生間衛(wèi)生間地面蒙娜麗莎地磚衛(wèi)生間墻面蒙娜麗莎墻磚陽(yáng)臺(tái)地面蒙娜麗莎地磚馬賽克衛(wèi)生間玻璃馬賽克----乳膠漆墻面、頂面多樂(lè)士乳膠漆木地板客廳、臥室地面圣象/德?tīng)柕匕逄吣_線全屋圣象/德?tīng)柕匕鍜扃R線臥室石膏定制多樂(lè)士乳膠漆定制成品家具櫥柜木作系統(tǒng)中意/海爾浴室柜木作系統(tǒng)

主臥衣柜門木作系統(tǒng)

室內(nèi)門木作系統(tǒng)安洋/日門入戶門入戶門成品鋼制入戶門對(duì)講機(jī)非可視對(duì)講廚房區(qū)域韓昌天花廚房吊頂石膏板吊頂衛(wèi)生間吊頂鋁扣板天花潔具洗臉盆樂(lè)家潔具馬桶樂(lè)家潔具洗面盆龍頭摩恩沐浴龍頭摩恩沐浴滑桿摩恩五金龍頭五金廁紙盒成品毛巾?xiàng)U成品地漏摩恩角閥摩恩廚盆摩恩廚盆龍頭摩恩家用電器抽油煙機(jī)方太工程類燈具開(kāi)關(guān)插座西蒙電器筒燈歐普陽(yáng)臺(tái)吸頂燈歐普衛(wèi)生間衛(wèi)生間燈具歐普衛(wèi)生間浴霸歐普萬(wàn)科金域華府裝修標(biāo)準(zhǔn)鉑宮二期參考價(jià)格：6900元/平方米精裝報(bào)價(jià)：1500元/平米鉑宮，毗鄰五一廣場(chǎng),與長(zhǎng)沙的政務(wù)圈、商務(wù)圈、購(gòu)物圈等保持最佳半徑。321席絕版精裝小豪宅，30-60平米精致空間，功能齊備，動(dòng)靜區(qū)分，干濕分離。3.6-4.5米層高，10米挑高大堂，180度弧形落地窗。位置項(xiàng)目做法或品牌臥室及客餐廳天棚墻紙墻面墻紙地面生活家·巴洛克仿實(shí)木地板共衛(wèi)、盥洗室天棚墻紙墻面東鵬陶瓷地面東鵬陶瓷臺(tái)盆柜科勒潔具毛巾架科勒潔具廁紙架無(wú)洗面盆及龍頭科勒潔具座廁科勒潔具花灑科勒潔具沐浴屏科勒潔具浴霸科勒潔具廚房天棚墻紙墻面東鵬陶瓷地面東鵬陶瓷櫥柜陽(yáng)光世家洗菜盆及龍頭科勒洗菜盆及龍頭電器美的抽油煙機(jī)、電磁爐燈具燈具雷士射燈和吸頂燈開(kāi)關(guān)面板TCL陽(yáng)臺(tái)墻面東鵬陶瓷地面東鵬陶瓷門入戶門盼盼入戶防盜門窗室外窗戶經(jīng)閣鋁合金+雙層中空玻璃（5+6+5）公共空間大堂挑高大堂進(jìn)口石材地面、墻面黑檀飾面、磨花茶鏡飾面電梯德國(guó)蒂森電梯智能化系統(tǒng)智能化電梯刷卡系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)戶內(nèi)家庭報(bào)警系統(tǒng)可視報(bào)警系統(tǒng)其他水直飲水及熱水其他電器格力空調(diào)亞商國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目部位材料品牌

門窗入戶門銅質(zhì)防盜門配AB鎖品牌防盜門

臥室門免漆模壓成品門

衛(wèi)生間門塑鋼門海螺/市場(chǎng)同級(jí)產(chǎn)品

廚房衛(wèi)生間門套木質(zhì)

外墻門窗鋁合金門窗框料配中空玻璃

廚房墻面廣東佛山陶瓷墻磚大將軍/海豚/金達(dá)雅

地面廣東佛山陶瓷地磚大將軍/海豚/金達(dá)雅

頂面輕鋼龍骨鋁扣板吊頂廣東神風(fēng)一房戶型為輕鋼龍骨石膏板吊頂吸頂燈廣東中山燈飾心達(dá)成

整體櫥柜燃?xì)庠詈统橛蜔煓C(jī)為迅達(dá)/萬(wàn)和；阿里巴巴水槽及五金為AGO日率衛(wèi)生間墻面廣東佛山陶瓷墻磚大將軍/海豚/金達(dá)雅

地面廣東佛山陶瓷地磚大將軍/海豚/金達(dá)雅

頂面輕鋼龍骨鋁扣板吊頂

吸頂燈廣東中山燈飾心達(dá)成

浴霸?shī)W普香港奧普

洗漱臺(tái)盆人造石臺(tái)上盤及防潮板柜體阿里巴巴面盆及洗浴龍頭為AGO日率防水鏡帶框水銀鏡

蹲便器非再生高溫瓷圣魔納客餐廳墻面墻紙與內(nèi)墻漆搭配美國(guó)世紀(jì)邦韻地面強(qiáng)化復(fù)合地板柯立達(dá)頂面石膏板吊頂與內(nèi)墻漆搭配美國(guó)世紀(jì)邦韻燈具廣東中山燈飾心達(dá)成

里臥室墻面墻紙與內(nèi)墻漆搭配美國(guó)世紀(jì)邦韻地面強(qiáng)化復(fù)合地板柯立達(dá)頂面石膏板吊頂與內(nèi)墻漆搭配美國(guó)世紀(jì)邦韻燈具廣東中山燈飾心達(dá)成

開(kāi)光/插座低壓開(kāi)光/插座四通松下

室內(nèi)支管PVC管聯(lián)塑

電話插座主臥與客廳各一點(diǎn)（一房戶型只有一點(diǎn)）四通松下

有線電視主臥與客廳各一點(diǎn)（一房戶型只有一點(diǎn)）四通松下

網(wǎng)絡(luò)寬帶主臥與客廳各一點(diǎn)（一房戶型只有一點(diǎn)）四通松下

保安系統(tǒng)樓宇聯(lián)絡(luò)戶內(nèi)樓宇對(duì)講系統(tǒng)

預(yù)計(jì)精裝標(biāo)準(zhǔn)在300左右，對(duì)外報(bào)價(jià)800~900元/㎡亞商國(guó)際項(xiàng)目位于長(zhǎng)株潭融城的核心區(qū)，韶山南路與韶洲路交匯處，配套完善，交通便捷，項(xiàng)目占地面積15057平方米,建筑總規(guī)模97000平方米,項(xiàng)目性質(zhì)為商住宅樓;總投資額為2.5億元。

小區(qū)由一棟28層與一棟33層高層組成，一至四樓為商業(yè)部份，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的開(kāi)放式街區(qū)理念，以商業(yè)島為中心，打造兩條互動(dòng)的商業(yè)內(nèi)街，為業(yè)主及周邊居民營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的購(gòu)物和休閑環(huán)境。

亞商國(guó)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)星沙區(qū)域精裝修現(xiàn)狀星沙片區(qū)可借鑒的精裝房案例稀缺，僅有鳳凰城前兩年有精裝小戶型公寓銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)4600--4800元/平米左右，與同期在售的普通住宅產(chǎn)品4200元/平米的均價(jià)相差不多，現(xiàn)已售罄。Part4精裝對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響觀點(diǎn)觀點(diǎn)觀點(diǎn)便于營(yíng)造產(chǎn)品的差異化。借精裝修給戶型附加一定的風(fēng)格和概念，從而營(yíng)造產(chǎn)品的差異化，進(jìn)行差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。帶精裝修銷售可將裝修成本算進(jìn)房?jī)r(jià)，可進(jìn)行按揭貸款，一定程度上可降低消費(fèi)者購(gòu)房門檻。提升項(xiàng)目的形象及檔次

。提升項(xiàng)目的形象和檔次，提升湘天開(kāi)發(fā)商的品牌形象。開(kāi)發(fā)商選擇精裝修能最大化的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值選擇精裝房的優(yōu)點(diǎn)選擇精裝房的不足觀點(diǎn)觀點(diǎn)觀點(diǎn)觀點(diǎn)前期投入相對(duì)較大。（對(duì)于客戶對(duì)精裝品牌的調(diào)研、精裝修各品牌商家的洽談等，都將投入大量的人力、時(shí)間及財(cái)力）一定程度增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。（精裝交房勢(shì)必會(huì)晚于毛坯交房）具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性

。因精裝投入較大