山東XX公司奧體東側(cè)53地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文

山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奧體東側(cè)5-3地塊項(xiàng)目第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、申報(bào)單位1、單位名稱：山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法人代表：杭寧3、注冊地址：濟(jì)南市歷下區(qū)和平路36號103室二、擬建地點(diǎn)山東省濟(jì)南市奧體中心東側(cè)，龍奧北路以南。三、公司簡介山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年12月，注冊資本1000萬元。公司主要經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、咨詢與中介服務(wù)；房屋裝飾裝修服務(wù)；技術(shù)進(jìn)出口服務(wù)等。公司自成立以來秉承專注品質(zhì)、建筑無限生活的開發(fā)理念，堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向的經(jīng)營策略，實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)的先進(jìn)管理模式。山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，所有員工均為大專以上學(xué)歷，是一支朝氣蓬勃、團(tuán)結(jié)進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)。在未來幾年，公司將結(jié)合市場需要，有計(jì)劃、有步驟地以優(yōu)質(zhì)的品牌產(chǎn)品和品牌形象參與市場競爭，實(shí)施公司戰(zhàn)略開發(fā)計(jì)劃，通過不斷創(chuàng)新來滿足社會(huì)需求，從而實(shí)現(xiàn)以改善居民居住條件和企業(yè)利潤穩(wěn)步增長相結(jié)合的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。第二節(jié)申請報(bào)告編制單位編制單位：山東魯咨工程咨詢有限公司工程咨詢資格證書等級：甲級資格證書編號：工咨甲11820060097發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì)第三節(jié)申請報(bào)告工作的依據(jù)與范圍一、申請報(bào)告編制的依據(jù)1、《中華人民共和國建筑法》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；4、《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2001]；5、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》；6、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》；7、國家發(fā)改委《關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》(發(fā)改投資[2007]1169號)；8、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》(第三版)；9、國家和山東省有關(guān)政策規(guī)定；10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。二、申請報(bào)告主要內(nèi)容1、項(xiàng)目概況2、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入結(jié)論3、市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模4、資源開發(fā)及綜合利用分析5、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析6、節(jié)能方案分析7、環(huán)境和生態(tài)影響分析8、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)影響分析結(jié)論第四節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奧體東側(cè)5-3地塊項(xiàng)目二、建設(shè)背景1、國家政策調(diào)控保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺和逐步落實(shí)，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前。2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求：增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。2010年4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）規(guī)定：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11></a>.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。2010年9月29日，國家有關(guān)部委分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，主要規(guī)定：強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求；合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。近期房地產(chǎn)市場調(diào)控策略 日期 部門 摘要 2011.01.26 國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。 2011.01.21 國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。 2011.01.19 國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。 2011.01.09 重慶市政府 在1月9日開幕的重慶市第三屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，重慶市市長黃奇帆在政府工作報(bào)告中稱，“十二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。 2010.12.25 央行 央行宣布，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款基準(zhǔn)利率升至2.75%，一年期貸款基準(zhǔn)利率升至5.81%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。 2010.12.01 北京市 《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》12月1日施行。從此以后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)商直接收存預(yù)售金。 2010.11.15 住建部和外匯管理局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家外匯管理局發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。 2010.10.20 央行 中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 2010.09.29 多部委 暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 2010.09.27 國土部、住建部 國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實(shí)“國10號文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。 2010.09.18 國務(wù)院 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。 2010.09.08 北京統(tǒng)計(jì)局 北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。 2010.09.04 國務(wù)院 國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。 2010.08.02 國土部 國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。 2010.07.13 住建部、銀監(jiān)會(huì)、國資委 部分媒體報(bào)道稱“房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”，引起各界關(guān)注。昨日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)分別以不同形式進(jìn)行了回應(yīng)，均表示堅(jiān)持貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》；國資委昨日也否認(rèn)授意房地產(chǎn)央企擴(kuò)張拿地。 2010.07.12 統(tǒng)計(jì)局 房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。 2010.07.10 國務(wù)院 國土部近日發(fā)出通知，要求征地涉及的拆遷補(bǔ)償安置工作，要先安置后拆遷，國土部耕保司有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀稱，征地要充分征求被征地農(nóng)民意見，不得強(qiáng)行實(shí)施征地。 2010.06.18 住建部、國土部等六部門 6月11日，住建部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》,部署2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。 2010.06.12 住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。 2010.06.01 國務(wù)院 中國政府網(wǎng)全文公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》，其中“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的提法最為引人關(guān)注。 2010.05.26 住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門 北京市11個(gè)相關(guān)職能部門聯(lián)手推出一系列樓市調(diào)控措施，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，遏制房價(jià)過快上漲的勢頭，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 2010.05.19 國稅總局 國家稅務(wù)總局日前下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》,明確土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除等有關(guān)的問題。 2010.05.07 國務(wù)院 《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》提出，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域。 2010.08></a>4.23 住建部、民政部、財(cái)政部 三部聯(lián)合針對部分地方廉租住房管理中的房源閑置、出借，日常管理和維修養(yǎng)護(hù)資金不落實(shí)，準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題，做出有關(guān)規(guī)定。 2010.04.22 住建部 住建部發(fā)布通知，對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回。 2010.04.20 保監(jiān)會(huì) 4月20日，保監(jiān)會(huì)主席吳定富在一季度保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)了保險(xiǎn)資金運(yùn)用“三不”原則，即不允許投資住宅類物業(yè)。 2010.04.20 銀監(jiān)會(huì) 劉明康在會(huì)上要求做好地方政府融資平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。 2010.04.17 國務(wù)院 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）印發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。2、我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況⑴房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長12.0%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費(fèi)9992億元，增長65.9%。12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費(fèi)1061億元，增長5.8%。⑵商品房銷售情況2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。⑶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長7.6%。⑷70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。12月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲7.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲12.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。12月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，比11月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。⑸全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn)，比上年同期回落1.87點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.87，比11月份回落0.95點(diǎn)，比上年同期提高3.45點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為102.66，比11月份回落2.08點(diǎn)，比上年同期回落8.11點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.03，比11月份回落0.39點(diǎn)，比上年同期提高0.34點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為103.66，比11月份提高0.56點(diǎn)，比上年同期提高6.79點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為104.81，比11月份回落1.44點(diǎn)，比上年同期提高2.30點(diǎn)。3、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢住房是居民的基本生活需求。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進(jìn)程和住房市場化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。目前房地產(chǎn)運(yùn)行主要受金融政策和土地政策宏觀調(diào)控政策兩大因素影響。從景氣分析來看，國家采取宏觀調(diào)控的效果是非常明顯的，而且通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加大對經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅用地供應(yīng)，在一定程度上遏止了房價(jià)的快速上漲，也提高了房地產(chǎn)市場質(zhì)量。從總趨勢來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。在全面建設(shè)小康社會(huì)階段，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力，供不應(yīng)求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)趨勢。4、項(xiàng)目提出住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。2003年，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2003〕18號)指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。為保持山東省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、改善人民群眾居住條件、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，2010年6月16日山東省人民政府出臺《關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（魯政發(fā)〔2010〕57號）規(guī)定：進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在保持住房供求總量基本平衡的同時(shí)，著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，滿足不同收入居民的合理居住需求。濟(jì)南是山東省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。濟(jì)南市堅(jiān)持發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)，強(qiáng)化內(nèi)需拉動(dòng)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。到2010年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到3910.8億元。地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到266.1億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資“十一五”累計(jì)完成7226.6億元，年均增長18%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1725.5億元，年均增長16.4%。根據(jù)《濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》規(guī)定，未來濟(jì)南市堅(jiān)持走集約化大城市發(fā)展道路，加快規(guī)模擴(kuò)張和功能提升，著力構(gòu)建“一城三區(qū)”中心城發(fā)展格局，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域帶動(dòng)能力，努力建設(shè)現(xiàn)代化大都市。其中東部新區(qū)要求以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，加快推進(jìn)奧體文博、賢文、漢峪、長嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河十大片區(qū)開發(fā)建設(shè)，打造全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)特色鮮明、配套設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。為貫徹實(shí)現(xiàn)濟(jì)南市委、市政府努力打造實(shí)力濟(jì)南、魅力濟(jì)南、宜居濟(jì)南，全面建設(shè)更高水平的小康社會(huì)，建成與山東經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)省相適應(yīng)的現(xiàn)代化省會(huì)城市的規(guī)劃目標(biāo)。山東潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招拍掛競得濟(jì)南市編號為2010-G133地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)奧體東側(cè)5-3地塊項(xiàng)目，切實(shí)發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)在擴(kuò)張城市規(guī)模、支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善居住條件等方面的作用，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于山東省濟(jì)南市奧體中心東側(cè)，龍奧北路以南?；亟煌ū憷?，地理位置優(yōu)越。基地內(nèi)地勢較為平坦，現(xiàn)狀為空地，基本無任何建筑物。項(xiàng)目占地面積17015平方米，可規(guī)劃用地面積為11340平方米，約17畝。四、目標(biāo)市場2010年濟(jì)南市商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到217.49萬平方米，較2009年大幅上漲48%；其中，普通住宅產(chǎn)品占商品住宅總供應(yīng)量的98%，2010年在市場迅速擴(kuò)張、新項(xiàng)目加速上市的背景下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交量主要由新增供應(yīng)量支撐。1、濟(jì)南市商品房供應(yīng)分析⑴商品房供應(yīng)概述房地產(chǎn)供應(yīng)以住宅為主，非住宅供應(yīng)較少。2010年新增商品房供應(yīng)中住宅部分占70%，共4萬余套，非住宅部分為30%。在非住宅部分中，辦公寫字樓約37.6萬平方米，占25%，商業(yè)用房約32萬平方米，占21%，其次依次為地下室、公寓、車庫和其他。各區(qū)域預(yù)售量差距很大。歷下區(qū)因開發(fā)時(shí)間早、在售樓盤多、推盤速度快成為預(yù)售量最大的區(qū)域，可占全市的41%。隨著歷下區(qū)可供建筑用地的減少，預(yù)預(yù)計(jì)未來幾年預(yù)售量將會(huì)減少。天橋區(qū)因在售項(xiàng)目較少、區(qū)域價(jià)值雖潛力很大但現(xiàn)階段表現(xiàn)不明顯等原因，預(yù)售量全市最小，僅占7%。在今后幾年，隨著小清河治理的成效顯現(xiàn)和片區(qū)開發(fā)的加速，預(yù)計(jì)天橋區(qū)的預(yù)售量將會(huì)增大，占比將會(huì)增加。⑵商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售總面積為491萬平方米，其中住宅面積341萬平方米，占比70%，非住宅面積150萬平方米，占比30%。濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)分析表濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積示意圖⑶商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域2010年濟(jì)南市各區(qū)因在售項(xiàng)目和樓盤建設(shè)速度的不同而預(yù)售量有很大差別。歷下區(qū)因在售項(xiàng)目多，且中海奧龍觀邸和誠基中心預(yù)售量龐大而居全市第一。槐蔭區(qū)因綠地盧浮公館預(yù)售量大而成為全市預(yù)售量第二的區(qū)域。其他區(qū)域的尚品清河、魯能領(lǐng)秀城、萬達(dá)廣場、萬象新天、恒大名都等項(xiàng)目預(yù)售量都很大。濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析表數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南建設(shè)網(wǎng)濟(jì)南市2010年商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域示意圖2、商品住宅新開盤及成交分析2010年，濟(jì)南市商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到217.49萬平方米，整體開盤成交率為55%，成交均價(jià)為8375元/平方米，與去年相比新增供應(yīng)量、成交量、成交均價(jià)均大幅上漲，但成交率出現(xiàn)明顯下降。新增供應(yīng)量以普通住宅產(chǎn)品為主，主力戶型為90-110平方米兩室和120-140平方米三室，中端房源供需兩旺。⑴開盤成交總量2010年濟(jì)南共有102個(gè)項(xiàng)目開盤或加推房源，開盤面積共217.49萬平方米，整體市場開盤成交率達(dá)到55%，整體開盤均價(jià)為8375元/平方米；2010年新增供應(yīng)量較2009年同比上漲48%，而在價(jià)格高企、單套房源面積加大的市場環(huán)境下，整體市場的開盤成交率環(huán)比上年下降13%，成交均價(jià)環(huán)比上漲21%。濟(jì)南市2010年商品住宅新增供應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析表⑵商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)2010年濟(jì)南開盤或加推房源以普通住宅產(chǎn)品占絕對比例，其比例達(dá)到98.39%，洋房和別墅產(chǎn)品僅占總供應(yīng)量的1.27%和0.34%；就成交率而言，別墅產(chǎn)品的開盤成交率最高，達(dá)89.55%，一方面由于別墅產(chǎn)品稀缺、市場供應(yīng)量小，另一方面在于中海開發(fā)商的品牌號召力；洋房產(chǎn)品的開盤成交率最低，主要源于當(dāng)前洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏特色，導(dǎo)致市場的認(rèn)可度較低。濟(jì)南市2010年各形態(tài)物業(yè)供需統(tǒng)計(jì)分析表⑶商品住宅新開盤戶型從新增房源的戶型來看，主要集中在兩室和三室房源，其中，尤以兩室房源的供應(yīng)量最大；從成交房源的戶型來看，兩室和三室房源供需兩旺，四室及以上戶型的成交量最低；從成交率來看，兩室房源的成交率最高，達(dá)到60%，說明市場對兩室房源最為青睞；其次為三室和一室房源，其成交率分別達(dá)到54%和50%，體現(xiàn)了市場中改善型、投資型需求旺盛。濟(jì)南市2010年商品房新增供應(yīng)各戶型供需統(tǒng)計(jì)表⑷商品住宅新開盤面積區(qū)間2010年濟(jì)南商品住宅集中在91-110平方米和120-140平方米之間，以舒適性兩室和功能性三室為主。濟(jì)南市2010年各面積區(qū)間供應(yīng)走勢示意圖⑸商品住宅新開盤供應(yīng)價(jià)格2010年濟(jì)南市商品住宅新增供應(yīng)量集中在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米；6000元/平方米以下房源的供應(yīng)量最小，主要集中在恒大名都、萬象新天項(xiàng)目，憑借低總價(jià)的優(yōu)勢，6000元/平方米房源的成交率最高，達(dá)到63%。濟(jì)南市2010年各價(jià)格區(qū)段供需統(tǒng)計(jì)表3、濟(jì)南市商品住宅成交分析2010年濟(jì)南商品住宅市場成交約236萬平方米，環(huán)比2009年下降20%，成交均價(jià)達(dá)到8598元/平方米，環(huán)比2009年增長43%。受房地產(chǎn)調(diào)控政策及房價(jià)持續(xù)上漲的影響，商品住宅市場的成交主要由新增供應(yīng)量支撐，首次置業(yè)者和初次改善者成為房地產(chǎn)市場的主力客群。各行政區(qū)中歷下區(qū)的成交量和成交金額最大，槐蔭區(qū)和歷城區(qū)在新上市項(xiàng)目的帶動(dòng)下，發(fā)展為房地產(chǎn)市場的后起之秀。普通住宅產(chǎn)品的成交量達(dá)到227.7萬平方米，成交均價(jià)為8314元/平方米；面積集中在90-130平方米之間，總價(jià)款在50-80萬元之間?；▓@洋房產(chǎn)品的成交均價(jià)為12221元/平方米，成交約4.9萬平方米，單套總額平均約為212萬元；別墅產(chǎn)品的成交均價(jià)為17537元/平方米，成交約4.88萬平方米，單套總額平均約為534萬元。⑴商品住宅成交總量①年度成交對比2006-2010年濟(jì)南商品住宅成交面積對比（萬平方米）2006-2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交面積基本呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。2008年受金融危機(jī)的影響成交面積下降11%，2009年在政策刺激、需求量觸底反彈的帶動(dòng)下，成交量猛增，達(dá)到歷史峰值；2010年在房地產(chǎn)市場價(jià)格上揚(yáng)、財(cái)政及金融政策雙雙收緊的影響下，成交面積環(huán)比2009年下降20%。2006-2010年濟(jì)南商品住宅成交均價(jià)對比（元/平方米）盡管國家采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但在當(dāng)前賣方市場的背景下，2010年的成交均價(jià)在2009年6023元/平方米的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，達(dá)到8598元/平方米，環(huán)比上年增長43%。2006-2010年濟(jì)南商品住宅量對比（套）由于2010年的成交均價(jià)提高、單套房源的平均面積加大，導(dǎo)致總房款的金額提高，2010年的成交套數(shù)環(huán)比上年下降25%。②月度供需對比2006-2010年濟(jì)南商品住宅銷售量月度走勢（萬平方米）2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的月均銷售量為19.7萬平方米；其中，2月份受春節(jié)假期影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交量跌入低谷，3月份在新增供應(yīng)量的刺激下反彈，之后保持持續(xù)上漲的態(tài)勢；10月份在大量新項(xiàng)目上市的帶動(dòng)下成交量出現(xiàn)“井噴”，全年呈現(xiàn)出“蒸蒸日上”的勢頭。③月度價(jià)格走勢2006-2010年濟(jì)南商品住宅月度成交均價(jià)走勢對比（元/平方米）濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交均價(jià)從2007年開始出現(xiàn)上漲的趨勢，2008年底曾一度受金融危機(jī)的影響下降到2007年底的水平，但在2009年房地產(chǎn)刺激政策的影響下，成交均價(jià)從7月份開始快速上漲，2010年房價(jià)借勢持續(xù)攀升；同時(shí)，由于2010年的成交量主要由新增供應(yīng)量拉動(dòng)，成交均價(jià)受新增供應(yīng)量價(jià)格的影響較大。2010年濟(jì)南商品住宅月度成交均價(jià)增長比例走勢2010年的成交均價(jià)主要受新增供應(yīng)量的影響上下波動(dòng)；1月份在以高端改善型房源上市的帶動(dòng)下，成交均價(jià)達(dá)到歷年峰值；之后2月份受成交量下降的影響，成交均價(jià)大幅下滑；3月份則是因中、低價(jià)房源的大量上市，導(dǎo)致成交均價(jià)環(huán)比持續(xù)下降；4月在中高端房源上市的帶動(dòng)下，成交均價(jià)恢復(fù)到正常市場水平。⑵商品住宅成交區(qū)域濟(jì)南市各區(qū)域2010年成交統(tǒng)計(jì)表歷下區(qū)是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)頭羊”，成交量、成交金額和成交均價(jià)均遙遙領(lǐng)先；槐蔭區(qū)在綠地盧浮公館的帶動(dòng)下，成交量排名第二位；而市中區(qū)由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目高端，盡管成交量低于槐蔭區(qū)但成交金額和成交均價(jià)高于槐蔭區(qū)，代表項(xiàng)目為萬達(dá)公館、銀豐花園和魯能領(lǐng)秀城；歷城區(qū)為今年各區(qū)中發(fā)展最快的區(qū)域，由于恒大名都、萬象新天和翡翠清河等項(xiàng)目的上市，拉高了區(qū)域成交量，成為2010年成交量排名第三位的區(qū)域；高新區(qū)和天橋區(qū)在售項(xiàng)目較少，代表項(xiàng)目分別為茗筑美嘉和尚品清河。⑶濟(jì)南市商品住宅成交分析①成交面積區(qū)間濟(jì)南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)表（套）2010年成交面積區(qū)間集中在90-130平方米之間，占到總成交量的52%，主要在于新增供應(yīng)量以此區(qū)間段為主，市場供需兩旺；由于130平方米以上房源的供應(yīng)量增大，導(dǎo)致130-200平方米以上房源的成交量超過了50-90平方米之間房源的成交量，推動(dòng)了濟(jì)南房地產(chǎn)市場單套面積的增大。②成交單價(jià)區(qū)間濟(jì)南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交單價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)表（套）2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交均價(jià)為8598元/平方米，主要在于8000-10000元/平方米的成交量占總成交量的43%；而6000-8000元/平方米產(chǎn)品的成交量占總成交量的37%；單價(jià)萬元以上產(chǎn)品和6000元/平方米以下產(chǎn)品的成交量分別僅占總成交量的11%和9%。③成交總價(jià)區(qū)間濟(jì)南市2010年商品住宅產(chǎn)品成交總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)表（套）受成交單價(jià)、成交面積的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交總價(jià)集中在50-80萬元之間，占成交總量的39%；2010年成交套數(shù)最多的項(xiàng)目集中在中端項(xiàng)目，因此，加大了80萬元以下房源的成交量；而中、高端項(xiàng)目三室房源的成交導(dǎo)致80-100萬元和100-150萬元的成交量分別占總成交量的20%和22%。4、濟(jì)南住宅市場預(yù)測⑴未來的樓市調(diào)控，無疑將是更加全面，力度更大2010年的房地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，2010年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣”作為2011年宏觀調(diào)控的主要思路，“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“防通脹”則成為2011年的兩大任務(wù)，“增加供應(yīng)、抑制需求”為樓市調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，“更嚴(yán)、更緊、更廣”將是2011年房地產(chǎn)調(diào)控的鮮明基調(diào)，2011年樓市調(diào)控主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí)。2011年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)計(jì)2011年全年m2增速和新增貸款目標(biāo)將分別為16%和7萬億元，加之信貸投向上的調(diào)整，將影響到房地產(chǎn)業(yè)的資金流入；限購、限貸政策、土地閑置監(jiān)管及問責(zé)制等政策將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行；②政策控制力度將加強(qiáng)。若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高；亦有可能效仿香港征收特別印花稅；二手房交易的營業(yè)稅或會(huì)恢復(fù)5年內(nèi)全征；作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段的房產(chǎn)稅改革，有望在2011年邁出實(shí)質(zhì)性步伐；保障房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，可能會(huì)就保障房的退出及問責(zé)機(jī)制出臺相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時(shí)公租房、廉租房將成為重要著力點(diǎn)。以上政策均有可能在2011年頒布執(zhí)行，關(guān)鍵是看樓市控制的階段性效果而定。③政策覆蓋面將擴(kuò)大。覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個(gè)：一個(gè)是限購令，可能會(huì)在目前16個(gè)城市的基礎(chǔ)上增加若干個(gè)二線城市，其中四川省曾發(fā)文要求所屬州市按情況實(shí)施限購，鄭州亦表示將限購；另一個(gè)是開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。⑵濟(jì)南熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)遍地開花的態(tài)勢，一線品牌開發(fā)商市場標(biāo)桿作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，將推動(dòng)市場供應(yīng)量大幅增加城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、政策監(jiān)管、一線品牌開發(fā)商帶動(dòng)將迅速提高2011年濟(jì)南房地產(chǎn)市場供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2011年的潛在供應(yīng)量將達(dá)到375萬平方米：首先，從濟(jì)南房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)看，濟(jì)南老城區(qū)舊城改造和城區(qū)外拓同時(shí)進(jìn)行，土地供應(yīng)量將大幅增加，老城區(qū)、西客站片區(qū)、濱河新區(qū)、唐冶新區(qū)、九曲片區(qū)將同時(shí)成為2011年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)片區(qū)，其中西客站片區(qū)、濱河新區(qū)將為供應(yīng)增速最快的片區(qū)；其次，政府對土地監(jiān)管力度的加強(qiáng)將有效縮短自土地成交至開盤上市的時(shí)間、提高土地使用效率，這將成為市場供應(yīng)量增加的政策背景；再次，作為市場主體的開發(fā)商尤其是如中海、恒大、綠地等一線品牌開發(fā)商等開發(fā)效率高、上市速度快，將有效拉動(dòng)濟(jì)南住宅供應(yīng)量，其市場標(biāo)桿作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)。⑶市場分化現(xiàn)象將進(jìn)一步明晰，濟(jì)南住宅市場有望實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊漲2011年濟(jì)南普通住宅特別是老城區(qū)外圍片區(qū)如西客站片區(qū)、濱河新區(qū)中端樓盤供應(yīng)量將大幅增加，繼續(xù)從緊的政策、市場供應(yīng)量加大導(dǎo)致競爭激烈程度增強(qiáng)，中端普通住宅供應(yīng)量的放大和性價(jià)比的提高將拉動(dòng)濟(jì)南商品住宅成交量增長；同時(shí)老城區(qū)高端項(xiàng)目或以齊全配套、或以稀缺景觀資源、或以突出產(chǎn)品優(yōu)勢等體現(xiàn)其稀缺性、保值增值性和高端品質(zhì)，滿足規(guī)模正快速擴(kuò)大的高端改善型及投資型客戶的置業(yè)需求，其代表性項(xiàng)目有萬達(dá)公館、海爾綠城后期洋房別墅、領(lǐng)秀城漫山香墅二期、保利海德公館等，這些項(xiàng)目的上市將迅速拉高濟(jì)南商品住宅銷售均價(jià)。2011年濟(jì)南商品住宅有望實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊漲。五、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃要求和地塊的實(shí)際情況，本項(xiàng)目占地面積17015平方米，可規(guī)劃用地面積11340平方米，總建筑面積63504平方米。其中：地上建筑面積45360平方米；地下建筑面積18144平方米。主要建設(shè)規(guī)模一覽表 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 項(xiàng)目占地面積 17015 平方米 可規(guī)劃用地面積 11340 平方米 地上建筑面積 45360 平方米 地下建筑面積 18144 平方米 總建筑面積 63504 平方米2、建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)內(nèi)容包括高層住宅與商業(yè)配套設(shè)施等。主要建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總建筑面積 m2 63504 2 公寓面積 m2 42520 商業(yè)面積 m2 2840 3 地下建筑面積 m2 18144 六、總體規(guī)劃方案1、基地現(xiàn)狀與評價(jià)項(xiàng)目位于山東省濟(jì)南市，基地北臨龍奧北路以南，交通便利，地理位置優(yōu)越。環(huán)境分析：規(guī)劃用地西鄰濟(jì)南市奧體中心，環(huán)境優(yōu)美。技術(shù)分析：項(xiàng)目建設(shè)完成后可安置637戶居民，總計(jì)2038人。2、規(guī)劃依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)劃編制辦法》（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-2002（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20063、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1）人本原則整體尺度設(shè)定、環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，通過宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。以人為本，考慮現(xiàn)代人的生活方式，特別是居家生活與出行方式的轉(zhuǎn)變，形成一種綠意、自然、藝術(shù)、和諧、舒適的居住環(huán)境。公共服務(wù)配套設(shè)施在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的使用。（2）生態(tài)化原則在保持并適度重整優(yōu)化原有景觀格局的基礎(chǔ)之上，在具體居住組團(tuán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，強(qiáng)調(diào)對自然景觀、生態(tài)要素的引入。在局部地帶，如小區(qū)中的水系，有機(jī)結(jié)合地形重整，創(chuàng)建自然生態(tài)湖面與綠地，形成住區(qū)整體的主要景觀節(jié)點(diǎn)，調(diào)節(jié)優(yōu)化整個(gè)居住社區(qū)的局部小氣候，成為該居住環(huán)境的優(yōu)勢與亮點(diǎn)。貫徹“尊重自然”思想與“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，以建設(shè)綠色居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生活家園。（3）可操作性原則在充分調(diào)查、分析現(xiàn)狀地形條件的基礎(chǔ)之上，合理有效的、適度的對地形進(jìn)行重整，從而創(chuàng)造出既宜于人們居住生活，又豐富的自然景觀、生態(tài)資源的居住社區(qū)。在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，以適應(yīng)居民內(nèi)部的各種需求。住宅區(qū)建設(shè)以科技為先導(dǎo)，加強(qiáng)新技術(shù)的利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理布局，注重物業(yè)管理與安全保衛(wèi)。（4）科技化原則努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)居住生活模式有機(jī)結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。4、規(guī)劃目標(biāo)環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導(dǎo)的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、公園社區(qū)。環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo)為：基于自然環(huán)境與人文環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)園林式的現(xiàn)代生活社區(qū)。5、規(guī)劃設(shè)計(jì)整體框架（1）空間形態(tài)規(guī)劃根據(jù)場址道路、環(huán)境條件及建筑物功能要求，項(xiàng)目由二棟高層住宅樓組成。整個(gè)地塊的平面布局以二棟高層公寓樓為主體，四周環(huán)繞綠化帶，在設(shè)計(jì)理念上突出一種空間上的圍合感和元素上的動(dòng)靜結(jié)合，強(qiáng)調(diào)的是類似文學(xué)體材中散文“形散而神不散”的形式。（2）綠化形態(tài)整個(gè)地塊范圍內(nèi)的綠化主要由樓宇周邊的綠化帶組成。（3）道路系統(tǒng)出入口：規(guī)劃兩個(gè)出入口與城市連接，沿龍奧北路設(shè)置一個(gè)車行主出入口，一個(gè)人行次出入口。場址內(nèi)道路設(shè)計(jì)以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織與方便內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，在區(qū)內(nèi)，以滿足步行交通為前提，并充分考慮車流的影響，合理設(shè)置停車庫，適宜不同交通設(shè)施予以分流，確保交通便捷、通達(dá)。道路：規(guī)劃道路分級連接，車行道按4級設(shè)置。區(qū)級道路，聯(lián)系整個(gè)公寓區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬25米。進(jìn)一步劃分各塔樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約10米，其中車行道寬6米，兩側(cè)布置人行道寬2米，并設(shè)置綠化帶。樓間道路，聯(lián)系各樓出入口以，結(jié)合綠化場地靈活設(shè)計(jì)，打破一般住宅區(qū)道路單調(diào)的做法，使樓間道路與廣場融為一體，豐富空間景觀。靜態(tài)交通：停車采用地下方式，在住宅區(qū)建地下停車庫。區(qū)內(nèi)總停車位為637位，停車率為100%。（4）綠化系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)部綠化通過空間的滲透、借景、對景、錯(cuò)景、軸線、通廊、分隔等手法的運(yùn)用，和外部的自然環(huán)境和人文景觀融為一個(gè)整體，小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)計(jì)盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化之中，全小區(qū)綠化景觀體現(xiàn)開放空間的特征，達(dá)到小區(qū)綠化景觀均好性的效果。（5）景觀系統(tǒng)樓宇四周綠化帶景觀空間與沿街商業(yè)景觀空間形成開放的景觀系統(tǒng)。公寓的景觀露臺、陽臺，景觀飄窗形成了封閉景觀系統(tǒng)。6、公共配套規(guī)劃合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會(huì)資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建住區(qū)的活力。將居民自然流暢地引導(dǎo)進(jìn)入公共空間，并在公共空間聚集交流，形成有活力的街道生活和住區(qū)公共生活。（1）社區(qū)服務(wù)根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)的規(guī)定，項(xiàng)目小區(qū)設(shè)置一個(gè)居委會(huì)，一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，一個(gè)物業(yè)管理中心。布置在公用建筑樓上。（2）市政公用根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)的要求合理設(shè)置設(shè)備、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所、居民停車庫等市政公用設(shè)施。各種管線：合理利用迎賓路上規(guī)劃的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、電視等管線的布置問題，設(shè)計(jì)預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施的合理數(shù)量及位置，既便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運(yùn)動(dòng)，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。在單元入口處設(shè)分類收集的垃圾箱，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集后運(yùn)送到指定地點(diǎn)，為減少對住戶的影響，小區(qū)內(nèi)不設(shè)集中的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)。停車位：嚴(yán)格按照政府規(guī)定停車位相關(guān)指標(biāo)設(shè)計(jì)，把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增多預(yù)留合理的空間。智能化設(shè)施：全面的安全防護(hù)和門禁系統(tǒng)；小區(qū)采用紅外技術(shù)，在四周圍墻設(shè)置周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，并在主要道路設(shè)置云臺攝像機(jī)，對環(huán)境進(jìn)行24小時(shí)全天候?qū)嵭斜O(jiān)控；電子巡更系統(tǒng)：采用電腦集中管理，更可以集合物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對巡更人員的高效管理。背景音樂系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)通過在小區(qū)公共場所、廣場、花園等處安置喇叭，可播放安靜祥和的音樂。（3）人防規(guī)劃人群疏散路徑為區(qū)間路、小區(qū)路，結(jié)合地下機(jī)動(dòng)車停車庫和公共綠地做人防設(shè)計(jì)，按區(qū)內(nèi)總建筑面積的2%計(jì)，共需人防總建筑面積1272平方米，內(nèi)設(shè)指揮所、通信工程及救護(hù)站、掩蔽室等，設(shè)兩個(gè)出入口，總寬度10米。7、用地指標(biāo)根據(jù)以上規(guī)劃，項(xiàng)目用地指標(biāo)如下：用地指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 11340 約17畝 2 總建筑面積 平方米 63504 2-1 地上建筑面積 平方米 45360 2-1-1 公寓建筑面積 平方米 42520 2-1-2 商業(yè)建筑面積 平方米 2840 2-2 地下建筑面積 平方米 18144 3 小區(qū)停車位 個(gè) 637 4 地上容積率 4 5 地下容積率 1.6 6 總建筑密度 % 25 7 綠化率 % 25.6 七、建筑方案1、概況規(guī)劃總用地面積為11340平方米?？偨ㄖ娣e63504平方米，地上建筑面積45060平方米，其中公寓建筑面積42520平方米，商業(yè)建筑面積2840平方米；地下建筑面積18144平方米。2、戶型平面要求小區(qū)住宅基本上為南北朝向，所有戶型均由南面直接采光房間，衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺北向布置，主臥南向布置。布局良好，廚、衛(wèi)、廳采光充足，設(shè)景觀陽臺及服務(wù)陽臺，衛(wèi)生間以全明作為主導(dǎo)思想。戶型設(shè)計(jì)推敲較深入細(xì)致，立面處理引入都市風(fēng)格元素，并大膽創(chuàng)新。其主要特點(diǎn)如下：（1）平面規(guī)整，動(dòng)靜分區(qū)，功能合理，房間均有較為合理的空間尺度。（2）現(xiàn)代化的平面功能：以人的活動(dòng)為主，在起居室創(chuàng)造出靈活開放的起居空間，能充分適應(yīng)就餐、社交、文化娛樂、休息等多種功能要求，亦可通過組合家具、帷簾、玻璃隔斷等組成多種用途空間；（3）最佳的采光通風(fēng)：主要臥室均朝陽，有直接采光，開敞的平面形式有利于組織房內(nèi)穿堂風(fēng)，冬暖夏涼。（4）齊全的戶內(nèi)設(shè)施：合理的設(shè)置壁柜、吊柜，便于居民生活，陽臺寬敞利用率高，每個(gè)房間均考慮空調(diào)室外機(jī)的設(shè)置。（5）廚房、衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)化、定型化、現(xiàn)代化：“住宅要小康，關(guān)鍵在兩房”廚房的整體設(shè)計(jì)，是著重探討的課題。在設(shè)計(jì)中采用整體設(shè)計(jì)并考慮模樓化系列與套型面積相適應(yīng)。廚房設(shè)計(jì)考慮洗、切、炒的順序來安排設(shè)備，配置相應(yīng)的臺案。并考慮將冰箱放入其中。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)運(yùn)用四維空間設(shè)計(jì)理論，將洗浴、便盥洗與洗衣功能加以組合，從而提高了其使用率。廚衛(wèi)集中布置，節(jié)約管道，有利于各專業(yè)配套施工。（6）各種戶型考慮了住戶參與設(shè)計(jì)的可能性。3、戶型分配根據(jù)國家九部委37號文《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策，套型在90平方米以下的住宅比率達(dá)到開發(fā)面積的70%。規(guī)劃建設(shè)2棟高層公寓，框架結(jié)構(gòu)，總戶數(shù)637戶。4、立面與造型建筑立面主要從人性化的角度出發(fā)，將建筑理解為組成景觀的一個(gè)元素，結(jié)合景觀建筑的特點(diǎn)，用建筑的語言拉近人、建筑、環(huán)境之間的距離。簡潔而不失細(xì)節(jié)的建筑立面使建筑整體更富靈性，在深層次中挖掘建筑自古以來要求的人性化，提升了住宅作為居住空間的舒適性與變化性。建筑造型強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)。立面形式結(jié)合凸窗，空間構(gòu)架，色彩變化等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。5、主要建筑概況結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)體系建筑合理使用年限：70年工程類別及耐火等級：本工程為二類建筑，耐火等級為二級；屋面防水等級：二級6、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：外墻磚屋面：憎水膨脹珍珠巖保溫屋面（平屋面）7、內(nèi)部裝修地面：地面磚地面樓面：混凝土水泥樓面，鋪地面磚；內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廁所采用貼瓷磚墻面；踢腳：地磚踢腳頂棚：紙面石膏板吊頂，面層刷漆窗簾盒：木質(zhì)窗簾盒8、節(jié)能設(shè)計(jì)采用太陽能建筑一體化，統(tǒng)一安裝太陽能熱水器。采用新型墻材結(jié)構(gòu)體系，保溫層使用斷橋技術(shù)隔熱傳導(dǎo)，雙層玻璃增強(qiáng)保溫性能，加砌混凝土磚塊，加強(qiáng)保溫效果。八、結(jié)構(gòu)方案1、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為6度；抗震等級二級，Ⅲ類場地土，基本風(fēng)壓0.5KN/m2。2、結(jié)構(gòu)類型本項(xiàng)目住宅樓擬采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)體系。本工程可采用樁基；基礎(chǔ)選型結(jié)論須待工程地質(zhì)勘察后得出。3、活荷載設(shè)計(jì)值陽臺：2.5KN/m2；樓梯間：2.5KN/m2；非上人屋面0.5KN/m2；其余房間：2.0KN/m2。4、主要材料混凝土強(qiáng)度：地下室采用C35，抗涌等級S8，地上結(jié)構(gòu)采用C40。鋼筋：梁采用新Ⅲ級鋼筋，板采用冷軋帶肋、冷軋扭鋼筋，柱采用普通Ⅱ級鋼筋。墻體：外墻均為240厚加氣砼砌塊。內(nèi)墻為兩種厚的墻體材料，一種為240厚加氣砼砌塊，一種為70厚TB鋼絲網(wǎng)架珍珠巖夾芯板輕質(zhì)隔墻。輕質(zhì)隔墻技術(shù)指標(biāo)：單位面積重量小于25kg/m3，隔音性能大于50dB，耐火極限大于2小時(shí)。九、給排水工程1、設(shè)計(jì)范圍建筑紅線以內(nèi)的下列項(xiàng)目:給水工程、排水工程、消防工程2、給水工程（1）用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量用水量估算 編號 名稱 數(shù)量 用水量標(biāo)準(zhǔn) 最高日用水量(m3) 備注 1 公寓 637戶 250L/d.人 510 每戶按3.2人計(jì) 2 綠化澆灑 2900m? 2升/m?.次 (6) 中水 3 未預(yù)見水量 10% 51 總計(jì) 561 用水量估算：最高日用水量約561m?/d。（2）水源以城市自來水為水源，水量、水質(zhì)可滿足本項(xiàng)目設(shè)備、生活的用水要求。給水管由龍奧北路主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各組團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個(gè)小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。（3）給水系統(tǒng)生活給水由低區(qū)、高區(qū)給水管網(wǎng)供給，低區(qū)一至三層，供水壓力為0.30MPa，由市政管網(wǎng)直供。高區(qū)四至十一層，供水壓力為0.45MPa由地下室生活泵房內(nèi)設(shè)不銹鋼變頻增壓水箱供給。高區(qū)十一至十六層采用水池－水泵－水箱聯(lián)合供水，水泵房設(shè)在地下層，內(nèi)設(shè)360立方米水池，在頂設(shè)32立方米水箱內(nèi)存18立方米消防用水。地下室及管道井內(nèi)給水管采用襯塑鋼管，絲扣連接。室內(nèi)冷水管采用PP-R(PN1.25)管，熱熔連接。熱水管采用PP-R(PN2.0)管，熱熔連接。戶內(nèi)冷熱給水管暗裝，埋地管均敷設(shè)于墊層內(nèi)。熱水設(shè)置處墊層采用強(qiáng)化纖維和保溫砂漿墊層。閥門采用銅球閥，閥門處均設(shè)活接頭。設(shè)于管道井及地下室內(nèi)等明裝給水管，采用40mm厚帶鋁箔的離心玻璃棉管殼保溫。衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型(<6L)。用水計(jì)量：一戶一表，水表出戶。（4）中水：根據(jù)《濟(jì)南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》的規(guī)定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。本項(xiàng)目擬在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道，經(jīng)處理后的中水，可用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。（5）消防給水系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)：本項(xiàng)目擬在建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場址內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過120米。室內(nèi)消防系統(tǒng)：本工程消防系統(tǒng)為消火栓系統(tǒng)和商業(yè)部分的自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)為中危II級系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量：室內(nèi)25L/s，室外40L/s；系統(tǒng)用水由地下室內(nèi)的消防泵房接來，壓力0.55MPa。商業(yè)用房內(nèi)噴淋系統(tǒng)：為濕式系統(tǒng)，流量30L/S，壓力0.35MPa，由地下室消防泵房內(nèi)的消防泵供水。屋頂設(shè)18m3消防高位水箱。消防穩(wěn)壓設(shè)備，以保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不低于0.07MPa，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)最不利點(diǎn)處噴頭工作壓力不低于0.1MPa。滅火器配置按輕危險(xiǎn)級配置，在雙栓的消防箱體下部設(shè)有手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。消火栓系統(tǒng)：地下層至五層均采用SNJ65型減壓穩(wěn)壓消火栓.每個(gè)消火栓設(shè)自動(dòng)啟動(dòng)消防泵按鈕。消火栓栓口直徑為65mm，水帶長度25m，水槍噴嘴口徑19mm。消火栓及噴淋系統(tǒng)采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，管徑小于或等于DN100者，絲扣連接；管徑大于DN100者，卡箍連接。設(shè)于地下室，樓梯間內(nèi)的消火栓管道和水箱間內(nèi)的所有管道，采用40mm厚帶鋁箔的離心玻璃棉管殼保溫，消防水箱采用40mm厚帶鋁箔的離心玻璃棉板保溫。3、排水系統(tǒng)工程根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)，排水體制采用雨水、污水分流制，因此在該項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃獨(dú)立的污水排放系統(tǒng)。（1）污水排放本區(qū)內(nèi)污水主要為生活污水。生活污水量取生活用水量的80%，則生活污水量Q2=449m3/d。采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水送入小區(qū)中水處理站，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后排放。室內(nèi)排水管為PVC排水管，室外地下排水管為混凝土管。污水管沿區(qū)內(nèi)主干管敷設(shè)，管徑D300砼管。（2）雨水排水該項(xiàng)目內(nèi)的雨水經(jīng)雨水口匯集后流入規(guī)劃道路下鋪設(shè)的雨水管網(wǎng)，再排入城市雨水管網(wǎng)。雨水量根據(jù)濟(jì)南市暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式計(jì)算，暴雨重現(xiàn)期取2年。十、電氣工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ16-2008)（2）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50057-94)（3）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50116-98)（4）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50016-2006)2、設(shè)計(jì)范圍本工程設(shè)計(jì)包括紅線內(nèi)的以下電氣系統(tǒng)：（1）220/380V配電系統(tǒng)；（2）建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施；（3）有線電視系統(tǒng)；（4）電話語音系統(tǒng)；（5）數(shù)據(jù)布線系統(tǒng)；（6）訪客可視對講系統(tǒng)；（7）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。本工程電源分界點(diǎn)為：住宅、商業(yè)在電氣間電源進(jìn)線柜內(nèi)的進(jìn)線開關(guān)。3、220/380V配電系統(tǒng)（1）負(fù)荷分類：二級負(fù)荷：應(yīng)急照明、排水泵、弱電、防排煙風(fēng)機(jī)等。三級負(fù)荷：住宅用戶、商業(yè)用電等。（2）供電電源：本工程住宅每單元用電從小區(qū)變配電室引來兩路220/380V電源，進(jìn)線電纜從室外穿管進(jìn)入地下層電氣室，分別接入各進(jìn)線配電屏。兩路電源來自變電所兩段母線。（3）計(jì)費(fèi)：本工程高層住宅每單元分別設(shè)一計(jì)量屏，計(jì)量屏內(nèi)設(shè)普通電子式計(jì)量表，每戶設(shè)一表單獨(dú)計(jì)量，弱電、公用設(shè)備等負(fù)荷的用電計(jì)量通過在進(jìn)線配電屏內(nèi)設(shè)總計(jì)量表來實(shí)現(xiàn)。（4）用電指標(biāo)：本工程住宅用電標(biāo)準(zhǔn)為每戶15kW，商業(yè)用電的負(fù)荷密度為80W/m2。公寓：平均15KW/戶，每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.5，小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7。住宅：15×637×0.5×0.7=3344（KW)配套商業(yè)：80W/m2，2840×80×0.5×0.7/1000=80（KW)變壓器安裝容量(3344+80)÷0.9(功率因數(shù))=3804(KW)經(jīng)測算，項(xiàng)目設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為3804KW，年用電量1111萬kWh(按平均年用量365天，日用電8小時(shí)計(jì))?？紤]發(fā)展需要，低壓供電設(shè)置2×2000KVA箱式變壓器。（5）供電方式：本工程主要采用放射式的供電方式，對應(yīng)急照明、電梯、消防負(fù)荷等二級負(fù)荷采用雙電源末端互投。本設(shè)計(jì)所有消防設(shè)備的過載保護(hù)均只作用于報(bào)警信號。（6）照明配電：照明、插座均由不同的支路供電；插座回路(壁掛空調(diào)回路除外)均設(shè)剩余電流斷路器保護(hù)。本工程照明設(shè)計(jì)按照國家現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》確定，照明電壓為標(biāo)準(zhǔn)的交流220V。貯藏間及套內(nèi)起居室、臥室等功能房間均采用E27吸頂燈口，配緊湊型熒光燈。廚房、衛(wèi)生間采用防潮吸頂燈具。樓梯、電梯間、疏散通道、機(jī)房內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明燈，其中疏散指示燈具自帶蓄電池，應(yīng)急時(shí)間不小于三十分鐘，其它應(yīng)急明燈具均采用雙電源自動(dòng)切換箱供電。主要照度值：起居室、廚房、衛(wèi)生間100lx；臥室75lx；餐廳150lx；商業(yè)、消防控制室300lx；車庫75lx；電氣間200lx。（7）設(shè)備安裝電源各總進(jìn)線屏采用仿GGD型配電屏，落地安裝，進(jìn)線方式為下進(jìn)下出。計(jì)量屏、電梯控制屏落地安裝，住戶配電箱底邊距地1.8m嵌墻暗裝，其余配電箱及控制箱均底邊距地1.5m掛墻明裝。開關(guān)、插座分別距地1.3m、0.3m暗裝。衛(wèi)生間內(nèi)插座選用防潮、防濺型面板；有淋浴、浴缸的衛(wèi)生間內(nèi)開關(guān)、插座須設(shè)在2區(qū)以外。4、導(dǎo)線選擇及敷設(shè)室外電源進(jìn)線由上一級配電開關(guān)確定。建筑物電力線采用ZR-YJV-1kV型電纜、ZR-BV-0.5kV型銅芯塑料線，沿橋架豎井內(nèi)敷設(shè)或穿焊接鋼管、阻燃半硬聚氯乙稀管保護(hù)在地、墻、頂板現(xiàn)澆層暗敷設(shè)。消防線路暗敷時(shí)，保護(hù)層厚度須大于30mm；明敷時(shí)做防火處理。5、建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施（1）建筑物防雷：建筑物年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)為0.058，防雷等級為三類。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。接閃器：在屋頂采用直徑10mm熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋頂避雷帶連接線網(wǎng)格不大于20m×20m或24m×16m。引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內(nèi)兩根16mm以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距不大于25m。所有外墻引下線在室外地面下1m處引出一根40×4熱鍍鋅扁鋼，扁鋼伸出室外1m。接地極：接地極為建筑物結(jié)構(gòu)板內(nèi)的上下兩層鋼筋網(wǎng)做自然接地體，鋼筋網(wǎng)沿樓一周做成閉合回路。引下線上端與避雷帶焊接，下端與接地極焊接。建筑物四角等的外墻引下線在室外地面上0.5m處設(shè)測試卡子。凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件、金屬通風(fēng)管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。（2）接地及安全措施：本工程防雷接地、電氣設(shè)備的保護(hù)接地共用統(tǒng)一的聯(lián)合接地極，要求接地電阻不大于4歐姆，實(shí)測不滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。凡正常不帶電，而當(dāng)絕緣破滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護(hù)干線、設(shè)備進(jìn)線總管等進(jìn)行聯(lián)結(jié)，總等電位聯(lián)結(jié)均采用等電位卡子，禁止在金屬管道上焊接。有淋浴室的衛(wèi)生間采用局部等電位聯(lián)結(jié)。過電壓保護(hù)：公寓部分為二類高層公寓，建筑物電子信息系統(tǒng)雷電防護(hù)等級為D級，在電源總配電屏、重要配電箱內(nèi)裝第一、二級限壓型浪涌保護(hù)器(SPD)，標(biāo)稱放電電流分別不小于50、10kA。有線電視系統(tǒng)引入端、電話語音系統(tǒng)引入端等處設(shè)過電壓保護(hù)裝置。本工程接地型式采用TN-C-S系統(tǒng)，電源在進(jìn)戶處做重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。6、有線電視系統(tǒng)電視信號由室外有線電視網(wǎng)的市政接口引來，進(jìn)樓處設(shè)線槽敷設(shè)。系統(tǒng)采用860MHz鄰頻傳輸，要求用戶電平滿足64+4dB；圖象清晰度不低于4級。放大器箱安裝在地下層電氣用房內(nèi)，分支分配器箱安裝在各層電氣堅(jiān)井內(nèi)或上沿距頂0.3米暗裝。干線電纜選用SYkV-75-9，穿SC20管及橋架敷設(shè)。支線電纜選用SYkV-75-5，穿SC15管沿墻及樓板暗敷。每戶在起居室、臥室各設(shè)一個(gè)電視插座。7、電話語音系統(tǒng)每戶按2對話線考慮，在起居廳、臥室各設(shè)一個(gè)電話插座。市政電話電纜先由室外引入一層的19英寸標(biāo)準(zhǔn)總機(jī)柜，然后由總機(jī)柜經(jīng)電氣豎井沿線槽、穿鋼管引至各戶住戶配線箱，再由住戶配線箱跳線給戶內(nèi)的每個(gè)電話插座。電話電纜及電話線分別選用HYV和RVS型，穿金屬管、線槽敷設(shè)。電話干線電纜沿線槽敷設(shè)，支線穿鋼管在地面、墻、樓板內(nèi)暗敷設(shè)。公寓配線箱在每戶住宅內(nèi)嵌墻暗裝，底邊距地0.5m。電話插座暗裝，底邊距地0.3m。8、數(shù)據(jù)布線系統(tǒng)本工程住宅每戶按1根網(wǎng)線考慮；在起居室、臥室各設(shè)一個(gè)計(jì)算機(jī)插座。由室外引來的數(shù)據(jù)光纜至一層的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜，然后由總機(jī)柜經(jīng)電氣豎井沿線槽、穿鋼管引至各戶住戶配線箱。由室外引入樓內(nèi)的數(shù)據(jù)光纜選用非屏蔽多模光纜，穿金屬管埋地暗敷，由總機(jī)箱箱引至各戶住戶配線箱及計(jì)算機(jī)插座的線路均采用非屏敝超五類4對雙絞線，穿金屬管、線槽敷設(shè)。計(jì)算機(jī)插座選用RJ45超五類型，與網(wǎng)線匹配，住宅電話出線插座采用RJ11型。9、多功能訪客對講系統(tǒng)（1）公寓部分采用總線制多功能訪客對講系統(tǒng)。（2）訪客對講系統(tǒng)以每單元各自獨(dú)立，門口主機(jī)單元門上安裝，對講分機(jī)掛墻安裝在住戶門廳內(nèi)。十一、消防1、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116－98《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-20052、總圖布置利用小區(qū)內(nèi)建筑物四周道路形成環(huán)形消防車道,符合消防要求。小區(qū)出入口寬、高均大于4.5m，消防車道寬度大于4m,均符合消防要求。各建筑物與周圍建筑之間均符合防火間距要求。3、防火分區(qū)本工程高層建筑為二類高層建筑，地上部分按二級防火來設(shè)計(jì)，裙房與主體以防火墻來分割。各樓頂層分別為電梯機(jī)房層，水箱間層，每層面積小于1000米，每層為一個(gè)獨(dú)立的防火分區(qū)。本工程地下車庫按一級耐火等級設(shè)計(jì)。地下車庫采用自動(dòng)報(bào)警和自動(dòng)噴淋，每個(gè)防火分區(qū)面積小于4000平方米，每個(gè)防火分區(qū)均有1~2個(gè)防煙樓梯，相鄰分區(qū)間設(shè)甲級防火門連通，當(dāng)為一個(gè)時(shí)，此時(shí)另一個(gè)出口為防火分區(qū)之間的防火門。4、建筑構(gòu)造地下車庫和住宅之間設(shè)有連通防火門。所有通風(fēng)機(jī)房，變配電室，消防控制室，消防電梯房，水泵房，防火分區(qū)之間門均為甲級防火門。所有防煙樓梯間及其前室均為乙級防火門，所有管井均設(shè)丙級防火門。通地下室的樓梯間在首層均用一級防火門與地上樓梯間隔開。管井每層樓板處要求用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃材料作防火分隔。消防電梯井均設(shè)大于2立方米的集水坑，消防電梯前室地面適當(dāng)作坡。消防電梯速度2秒/米。5、消防給水系統(tǒng)（1）消防系統(tǒng)本工程消火栓系統(tǒng)分為室內(nèi)、室外兩部分，室內(nèi)按《建筑防火規(guī)范》設(shè)自救式消火栓箱，箱內(nèi)按鈕與消防中心及消防水泵連鎖。室內(nèi)管網(wǎng)無論在平面及豎向上均成環(huán)狀聯(lián)接，消火栓布置應(yīng)確保建筑物任意點(diǎn)均有兩股射流同時(shí)到達(dá)。室外設(shè)水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)連接，主泵采用恒壓變頻供水設(shè)備，為地下水池及屋頂水箱供水。室內(nèi)消火栓消防用水量為15L/S，室外消防栓消防用水量為30L/S。室外設(shè)6組地上式消火栓，其供水由市政管網(wǎng)承擔(dān)。（2）消防用水量本工程建筑屬二類建筑。一次滅火用水量如下表： 名稱 用水標(biāo)準(zhǔn) 一次滅火時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓用水量 30L/S 2小時(shí) 216m3 室內(nèi)消火栓用水量 15L/S 2小時(shí) 108m3 自動(dòng)噴水用水量 20L/S 1小時(shí) 72m3合計(jì)一次滅火消防用水量396m3；(3)水源和室外消火栓系統(tǒng)以城市自來水為水源，從小區(qū)給水干管接入DN100給水管一根，繞四周設(shè)室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)，在環(huán)管上布置室外地上式消火栓。一次滅火消防用水儲(chǔ)存于地下水池，有效容積400m3，分為二格。(4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓給水方式,專用地下消防水池儲(chǔ)存一次消防用水量400m3。消火栓泵按最不利點(diǎn)消火栓用水要求配置。室內(nèi)消火栓管網(wǎng)按水平、豎向成環(huán)狀布置。消火栓布置保證同層任何一個(gè)著火點(diǎn)均有兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)，水槍充實(shí)水柱不小于10m，流量不小于5.0L/S。(5)滅火器配置建筑物內(nèi)設(shè)置二氧化碳滅火器。均按中危險(xiǎn)級配置。十二、暖通1、設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程公寓采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)。2、空調(diào)系統(tǒng)本工程住宅均采用分體空調(diào)，空調(diào)室外機(jī)設(shè)于規(guī)定位置?？照{(diào)系統(tǒng)的冷凝水進(jìn)行有組織的排放。3、通風(fēng)系統(tǒng)公寓部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。4、采暖系統(tǒng)（1）設(shè)計(jì)參數(shù)，供暖室外計(jì)算溫度：-7℃室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：18℃（2）熱負(fù)荷計(jì)算本項(xiàng)目為城市居民居住區(qū)，擬在公寓內(nèi)設(shè)采暖設(shè)施。每平方米建筑面積采暖熱指標(biāo)取50W/m2，建筑面積42520平方米，則熱負(fù)荷約為2272kW。年用熱指標(biāo)1.77×107百萬焦耳。（3）采暖熱源本項(xiàng)目擬采用熱水供熱采暖，熱力管網(wǎng)由龍奧北路供熱管網(wǎng)引入。（4）采暖系統(tǒng)住宅采暖系統(tǒng)為共用立管分戶熱控制系統(tǒng)，戶內(nèi)采暖形式為雙管下供下回同程式。管材采用采暖專用聚丁烯(PBPN1.6)管，埋地敷設(shè)。熱熔連接。采暖管道閥門室內(nèi)均采用銅球閥。管道井內(nèi)共用立管及室內(nèi)明裝采暖管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。采暖入口前室外直埋部分采用焊接鋼管。保溫：設(shè)于儲(chǔ)藏室及管道井內(nèi)的采暖供、回水管，采用50mm厚帶鋁箔的離心玻璃保溫。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，玻璃鋼保護(hù)層。十三、燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50028-93）。2、系統(tǒng)設(shè)計(jì)住宅燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴?。天然氣由城區(qū)天然氣中壓管道引入，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機(jī)動(dòng)車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。住宅每戶設(shè)2.5立方米/小時(shí)的天然氣表1只。3、天然氣用量計(jì)算天然氣用量根據(jù)以下公式計(jì)算：Q=Ki×Ni×qi其中：Q—天然氣用氣量（m3/h）Ki—同時(shí)工作系數(shù)，取0.10Ni—公寓數(shù)量，共637戶qi—每戶額定流量（2.4m3/h）則：天然氣用氣量Q=Ki×Ni×qi=0.10×637×2.4=153m3/h同時(shí)預(yù)留商業(yè)天然氣用量5m3/h。合計(jì)小區(qū)天然氣用量約為158m3/h。十四、項(xiàng)目進(jìn)度安排該項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目的建設(shè)。該項(xiàng)目建設(shè)期3年，計(jì)劃于2011年5月份開工建設(shè)，期間完成項(xiàng)目的土建、設(shè)備安裝調(diào)試等項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)2014年4月工程全部竣工。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間名稱 2011201120122013 2012 2013 2014 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 項(xiàng)目立項(xiàng) 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 竣工驗(yàn)收 十五、物業(yè)管理項(xiàng)目建成后，建設(shè)單位將擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司對小區(qū)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。按照物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對住宅區(qū)供水、供電、供氣、通信等公用設(shè)施提供相應(yīng)服務(wù)，為項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人、使用人提供社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化服務(wù)，以保證大廈的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、方便、優(yōu)雅的居住、購物和文化活動(dòng)環(huán)境。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：1、保安：包括二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。3、綠化維護(hù)：花草樹木的生長維護(hù)、雜草清理等。4、公共設(shè)施維護(hù)：景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。5、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、液化氣等)維修、維護(hù)。6、區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指居民及公共場所的冬季供暖；供水包括區(qū)內(nèi)居民用水、商業(yè)供水及綠化景觀和運(yùn)動(dòng)設(shè)施供水。7、公建的管理、維修、維護(hù)等。8、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。9、搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，為居民和商戶提供全面的服務(wù)。10、建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。物業(yè)管理公司初步考慮定員20人，其中經(jīng)理1人，辦公室3人，財(cái)務(wù)室2人，保安部9人，維修部2人，家政服務(wù)部3人；人員由社會(huì)公開招聘解決。十六、招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》及原國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號令（2001年6月18日）要求，確保本項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護(hù)國家利益，本項(xiàng)目的各主要實(shí)施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行。結(jié)合本工程具體內(nèi)容，對招標(biāo)工作的初步計(jì)劃安排如下：1、招標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容包括：建設(shè)場地的勘察、工程的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理及主要公用配套設(shè)備、設(shè)施、材料的采購、土建安裝等。2、招標(biāo)組織形式因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備大型自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織評、定標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及主要公用配套設(shè)備的采購、土建安裝工程施工均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)單位進(jìn)行招標(biāo)的形式。3、招標(biāo)方式由于本項(xiàng)目規(guī)模大，質(zhì)量要求高，根據(jù)建設(shè)要求，在招標(biāo)過程中應(yīng)遵循以下原則：項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)采用公開招標(biāo)的方式。工程監(jiān)理和公用配套設(shè)備的采購、土建安裝工程施工等均采用公開招標(biāo)方式，即在項(xiàng)目經(jīng)批復(fù)同意后，項(xiàng)目承辦單位即應(yīng)在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上和網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。在招標(biāo)文件發(fā)出之日起30日內(nèi)，具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人單位或其他組織均可以投標(biāo)，投標(biāo)單位少于3個(gè)時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行招標(biāo)。項(xiàng)目的招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)均應(yīng)按《中華人民共和國招標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。4、標(biāo)段劃分項(xiàng)目的勘察劃分為一個(gè)標(biāo)段；項(xiàng)目的設(shè)計(jì)劃分為一個(gè)標(biāo)段；項(xiàng)目的監(jiān)理劃分為二個(gè)標(biāo)段。土建工程、公用配套設(shè)備的采購及安裝可采用分開招標(biāo)的方式。即公用配套設(shè)備采購為一個(gè)標(biāo)包，土建及安裝按子項(xiàng)各為一個(gè)標(biāo)包。5、對中標(biāo)單位的要求對中標(biāo)的工程施工及安裝單位，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，技術(shù)負(fù)責(zé)人以及投標(biāo)書中各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不允許將中標(biāo)的項(xiàng)目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。對設(shè)備、材料等中標(biāo)的供應(yīng)商必須按投標(biāo)書所述的設(shè)備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得變更。招標(biāo)基本情況表 單項(xiàng)名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 工程勘察 √ √ √ 工程設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 工程監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 主要材料 √ √ √ 其他 說明：十七、投資規(guī)模和資金籌措方案項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、貸款利息等項(xiàng)。1、土地費(fèi)用本項(xiàng)目土地共11340平方米，土地使用費(fèi)用16600萬元。2、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為20315萬元。 序號 建設(shè)指標(biāo) 數(shù)量(㎡) 造價(jià)(元/㎡) 工程總造價(jià)(萬元) 備注 1 公寓 42520 3277 13848 2 商業(yè) 2840 3250 923 3 地下面積 18144 3076 5544 合計(jì) 63504 20315 3、室外工程費(fèi)室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為40萬元。 序號 建設(shè)指標(biāo) 數(shù)量(m2