房產(chǎn)培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)

1.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)或物業(yè)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在狀態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)在權(quán)屬上面存在狀態(tài)：土地權(quán)屬與房產(chǎn)權(quán)屬綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。

房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同地類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其它用房地產(chǎn)等。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方法，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用。

4.國有土地使用證：指經(jīng)土地使用者申請，由聲調(diào)各級人民政府頒布發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。5.房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場，二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃、采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用地者的市場。二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。

6.土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地等。7.三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

9.公證處：是國家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈予等手續(xù)的部門。11.房地產(chǎn)權(quán)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12.商品房：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予及交換的房地產(chǎn)。13.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性的適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實用房。

14.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式余額一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

15.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。

16.商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。

17.安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨史和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

18.集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

19.紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

20.出讓年限：居住用地：70年

工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育：50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年

21.銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。

22.銀行匯票：是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。

23.銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

24.土地使用權(quán)的出讓形式：土地使用出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式進(jìn)行。

協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)的方式。

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用權(quán)，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。

25.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交換、贈予等形式。

26.取得建設(shè)用地的方式：取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。

有償取得方式就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。

無償取得的方式就是國有土地使用者，通過國家行政劃拔的方式取得土地使用權(quán)。《中華人民共和土地管理法》規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃拔方式取得土地使用權(quán)。

27.物業(yè)管理與經(jīng)營：概念：物業(yè)管理公司是專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。

職能：物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)遷一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。

特色：物業(yè)管理公司基本特點是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民、用之于民“、”以區(qū)養(yǎng)區(qū)“、”自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善“的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營性的經(jīng)濟(jì)實體。

性質(zhì)：（1）物業(yè)管理公司具有獨立的法人資格，（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。

建筑篇

28.常用建筑名詞和術(shù)語：

開間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線的距離。

進(jìn)深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線的距離。

層高——樓層本層地面到相應(yīng)的上一層的豎向尺寸。

建筑物——范圍廣泛，一般多指房屋。

構(gòu)筑物——多指水泥等共使用的建筑

預(yù)埋件——建筑物或構(gòu)筑物中事先埋好作某種特殊用途的小構(gòu)件。/*/

構(gòu)造柱——樓房中為抗震而設(shè)計的柱子。

地物——地面上的建筑物、構(gòu)筑物、河流、森林、道路、橋梁……。

地貌——地面上自然起伏的情況。

地形——地球表面上地物和地貌的總稱。

地坪——多指室外自然地面。

強(qiáng)度——單位面積上能負(fù)擔(dān)的重量。

標(biāo)號——材料每平方厘米能承受的拉力或壓力。

標(biāo)高——建筑平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設(shè)計的圖紙，都需要注標(biāo)高。

軸線——畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建筑物的控制線，凡是承重構(gòu)件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。

中心線——對稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細(xì)點畫線表示。

紅線——規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。

29.建筑結(jié)構(gòu)類型劃分：建筑結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。

1、磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平的構(gòu)件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中。

2、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時可以在現(xiàn)場澆注也可以在工廠預(yù)制現(xiàn)場吊裝。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。

4、空間結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；殼體結(jié)構(gòu)；折板結(jié)構(gòu)；供結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育場，大劇院，航空港等。

30.按照建筑物層數(shù)或高度劃分：建筑層數(shù)是房屋的實際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。

住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。

公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。

建筑總高度超過100米時，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。

聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年真對當(dāng)時世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。

A低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50米以下的建筑物。

B中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75米的建筑物。

C高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑為總高度75-100米的建筑物。

D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。

31.建筑材料的分類：

無機(jī)材料

金屬材料

黑色金屬：鋼、鐵

有色金屬：銅、鋁等及其合金

非金屬材料

天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等

有機(jī)材料

植物類材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、膠粘劑等

瀝青及其制品

石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

復(fù)合材料

無機(jī)材料基復(fù)合材料

鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等

有機(jī)材料基復(fù)合材料

瀝青混泥土、膠合板、纖維板等

建筑材料是建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價格等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價。

根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。

32.土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

（1）土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自支經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切的聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權(quán)利，國有土地所有者一般把這項權(quán)轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。

（3）土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。

（4）土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項權(quán)能，但國家不能直接去行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有制土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位個人不得占有、買賣或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

33.房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場分為：一級市場、二級市場、三級市場

㈠

一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。

㈡

二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

㈢

三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

34.傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報酬，它是種勞動收益、風(fēng)險收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。

35.商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。36.銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款時的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。38.微利商品房：與福利商品房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。39.商品房的五證和兩書：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《商品房預(yù)售（銷售）許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》40.樣板房與示范單位：是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展

商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

41.建筑工程名詞：建筑面積：對于一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計算的，對一套單元來講，每套單元的建筑面積為：

（1）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣步ㄖ娣e；

（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積；

（3）公用的分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積

（4）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

（5）陽臺建筑面積：封閉陽臺算全部面積，不封閉陽臺計算1/2面積。

2、容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。3、綠化率：綠化用地與建筑面積之比。4、（實）使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積

5、樣板房：是指與實際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。

6、示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。

7、剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔(dān)各類載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用。8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。

9、凈高：本房間地面到頂棚的距離。

42.建筑的分類：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類。

按建筑結(jié)構(gòu)：使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。

按施工方法分：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。

43.房屋的組成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。㈠

基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基?；櫚礃?gòu)造形式分條形基礎(chǔ)、筏型基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。

㈡

墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎(chǔ)。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進(jìn)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。墻體的分類，按位置不同分內(nèi)墻和外墻，按結(jié)構(gòu)受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。

㈢

樓地層是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結(jié)構(gòu)層、附加層和樓板頂棚層。

㈣

樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。

㈤

屋頂是房屋頂部的承重和圍護(hù)部分。包括：保護(hù)層、防水層、找平層、保溫層和結(jié)構(gòu)層。

㈥

門和窗均屬圍護(hù)構(gòu)件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風(fēng)和采光作用。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時也能起到美化立面的效果。

44.住宅選擇樓層需要考慮的因素：

?遮擋及采光情況；?生活的便利程度；?環(huán)境要求；

?家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；?住宅樓的總層數(shù)。一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居??；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動的機(jī)會。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對樓層的選擇，還與購房者對數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。住宅底層的選擇首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。

住宅頂層的選擇頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷?。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因為通風(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。

45.住宅戶型選擇的要點：?功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適功能分區(qū)主要是指動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。

動靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。

?起居室起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米（條件較好的應(yīng)該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

?臥室臥室的房門不宜直接與客廳相對，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方