商務(wù)酒店投資計劃書

PAGE商務(wù)酒店投資計劃書商務(wù)酒店投資計劃書WORDWORD版本下載后可編輯目錄1.摘要 31.1.項目公司 31.2某某市場營銷 31.3.營運與管理 42某某市環(huán)境評估 53.1某某區(qū)位優(yōu)勢 53.酒店行業(yè)概況 53.1.酒店業(yè)經(jīng)濟特點 63.1.2.對經(jīng)營管理的要求高 64.2.酒店業(yè)發(fā)展趨勢 64.2.2.酒店業(yè)發(fā)展趨勢預測 65某某市場、競爭和項目定位 75.1.2.本酒店基本情況 75.1.4.本酒店價格和出租率 75.2.競爭分析 85.2.1.競爭對手基本情況 85.2.2.SWOT分析 85.2.3.競爭分析結(jié)論 95.3.項目目標定位。 96.發(fā)展規(guī)劃 106.1.總體設(shè)想 106.2.公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 106.2.1.完成酒店試營業(yè) 106.2.2.通過三星級認定、并成為本知名酒店之一 116.2.3.實施后樓改造工程，進一步提高經(jīng)濟效益 117某某市場營銷 117.1.某某市場 117.2.產(chǎn)品與服務(wù) 127.3.定價 127.4.銷售渠道 127.4.1.直接渠道 127.4.2.間接渠道 127.5.公關(guān)宣傳策略 137.6.銷售激勵制度 148.營運和管理 158.1.基本業(yè)務(wù)流程 158.3.人員配備 168.4.管理團隊 179.投資與財務(wù)評價 179.1.項目實施計劃進度 179.2.投資估算 179.3.收入、成本費用及利潤預測 179.3.1.住宿收入預測 1711.融資計劃 1811.1.融資資金金額、方式與用途 1811.1.1.融資金額 1811.1.2.融資方式 1811.1.3.融資資金用途 1912.結(jié)論 191.摘要1.1.項目公司漢庭商務(wù)酒店（管理責任公司）是本商業(yè)計劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對某某某某區(qū)新的酒店大樓15年的經(jīng)營權(quán)，漢庭商務(wù)酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標準裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、取得收入并實現(xiàn)利潤。酒店上下樓總面積2850㎡，各類客房86間，大堂150㎡。酒店將按照三星級酒店的標準管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進行銷售推廣，并力爭成某某市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益均位于前列的三星級商務(wù)酒店。我國和某某某某區(qū)某某市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機。本項目漢庭酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費用低廉，酒店周圍同檔次酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。計劃吸收外部融資，盡快使XX酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進、效益優(yōu)良的酒店，給投資者以良好的回報。1.2某某市場營銷XX商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，某某市場為參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動某某某市來本地旅游的人員。XX商務(wù)酒店計劃客房價格如下表所示。項目備注標準間套間標準間套間旺季1601801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來年4月年均價格1903551202951.3.營運與管理酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進行酒店各項服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標準的服務(wù)。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制某某市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。2.項目規(guī)劃2.1.1.酒店大堂酒店大堂，面積150平方米，具有設(shè)施完備、功能齊全的特點。2.1.2.客房客房分布于9-14層,共6層,面積共有2850平方米，共有客房86間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標準間20間。有普通標準間36間，套間30間，共86間客房。客房具有面積大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。3.某某市環(huán)境評估3.1某某區(qū)位優(yōu)勢3.1.1.自然情況某某市是一座美麗的內(nèi)某某市某某市總面積12000平方公里某某市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下某某某某縣，總?cè)丝?08.2萬某某某區(qū)人口占83.5％，另有流動人口約120萬。是荊某某區(qū)政治、經(jīng)濟、文化的中心，也某某省開放的主要門戶和對外經(jīng)濟文化交流的窗口之一。其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)具有某某市、某某區(qū)的特點，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強。某某區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學校集中，人才相對較多，是荊某某區(qū)的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟保持高速發(fā)展的同時某某市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。?000年獲得了全國優(yōu)秀旅某某市（某某市）榮譽。4.酒店行業(yè)概況4.1.酒店業(yè)概況4.1.1.我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國對外開放經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我國快捷商務(wù)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自2002年至2014年一直保持著超過10％的增長率，至2014年我國商務(wù)快捷飯店數(shù)量已經(jīng)達到7358家，客房數(shù)量達接近90萬間，我國近年來星級酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1所示。從酒店某某區(qū)分布上，四星、五星高星級酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟發(fā)某某區(qū)，在其某某區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。20014年我國星級酒店某某區(qū)分布將表4.1所示。從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，而商務(wù)快捷酒店的客房比重高達近39％。說明在我國某某市場中，商務(wù)快捷酒店的供給最大。造成商務(wù)快捷酒店與其他酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因商務(wù)快捷酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個原因是商務(wù)快捷酒店國有成份較某某市場化程度高.4.2.酒店業(yè)經(jīng)濟特點4.2.2.對經(jīng)營管理的要求高商務(wù)快捷酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和激某某市場分某某市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于商務(wù)快捷酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標準某某市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。4.3.酒店業(yè)發(fā)展趨勢4.3.2.酒店業(yè)發(fā)展趨勢預測酒店的建造由于受到經(jīng)濟形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營某某市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自2000－2015年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2015年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2015年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運指標方面，不僅遠高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.420105年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2015年8月(%)相對2014年變化(%)相對2013年變化(%)至2015年8月(元)相對2014年變化(%)相對2013年變化(%)中國所有酒店73.74155676720中國主某某市764946817618中國次某某市702993524021中國地域某某市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線某某市和東南沿海比重很大，在中西某某區(qū)比重較?。煌瑫r，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟發(fā)某某區(qū)，因此隨著中西某某區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)某某市場對中西某某區(qū)星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西某某區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。5某某市場、競爭和項目定位5.1.2.本酒店基本情況目某某市擁有酒店28家，而作為某某區(qū)的商務(wù)快捷某某市場卻還處于空白,本酒店位于荊州火車站,及荊州機場,地理位置占據(jù)優(yōu)勢本商務(wù)快捷酒店的客人可為途某某市,及某某市出差的商務(wù)人士之首選某某市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人某某區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達列車，如山西、甘肅、四川、河某某?。唤?jīng)濟發(fā)展水平越某某某區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山某某?。蝗宋沫h(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等某某某區(qū)的游客明顯較東北、華某某區(qū)多。5.1.4.本酒店價格和出租率本商務(wù)快捷酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)季節(jié)的情況，在考慮團隊客人折扣因素后，本商務(wù)快捷酒店標準間實際價格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價格約在200元／間左右。由于統(tǒng)計方面的原因，本星級酒店的入住率尚無準確數(shù)字，但根據(jù)與本同為荊某某區(qū)主某某市的2014年統(tǒng)計公報，某某市2014年酒店出租率達到了85％，說明荊某某區(qū)酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計，本酒店出租率應(yīng)在80%-85%左右，其中在11,12,1三個月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三個月平季中酒店出租率約在75％左右，在2-4月三個月淡季中出租率約在50％左右。5.2.競爭分析 5.2.1.競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本不相同，因此，本每一家星級酒店都不將是漢庭商務(wù)酒店的競爭對手，同漢庭商務(wù)酒店與火車站,飛機場距離較近，價格實惠,客房入住數(shù)量將比星級酒店的入住率由著顯著的提高5.2.2.SWOT分析⑴優(yōu)勢有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。漢庭商務(wù)酒店，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的15年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入低廉的租金,部分家具、設(shè)備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為漢庭酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢漢庭酒店所某某區(qū)域目前現(xiàn)有的酒店不多，且漢庭酒店位某某市計劃投資數(shù)十億元的機場及火車站，如火車站已如期建成,已投入使用,機場也開始建設(shè)之中，則入住漢庭酒店的客人將能夠快速及便捷的通往機場與火車站，將有助于提高本酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。本酒店還擁有100余個停車位，這在其它酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠為住客提供便利的條件。優(yōu)勢1.漢庭酒店有著豐富的管理經(jīng)驗2.酒店品牌知名度漢庭酒店作為國內(nèi)知名的商務(wù)快捷酒店，是商務(wù)快捷某某市場的引領(lǐng)者，酒店有著十分成熟品牌知名度，不需要再重新建立品牌。②我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標分析，我國酒店自2001年應(yīng)當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。③荊某某區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家江某某區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展和實施，荊某某區(qū)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加荊某某區(qū)的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為荊某某區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。5.2.3.競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、機會的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施本酒店項目，使本酒店能夠在2016年荊某某區(qū)旅游旺季到來之前正式投入運營。5.3.項目目標定位。 根某某區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展狀某某區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標準酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動某某某市來荊旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。某某市星級酒店由于房價高，以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是某某區(qū)域內(nèi)，交通便某某市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團體和自助旅游者將來到本，而項目價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標準的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標準的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務(wù)，本酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。6.發(fā)展規(guī)劃6.1.總體設(shè)想 以取得每年租賃權(quán)費用較低的本酒店15年經(jīng)營權(quán)為契機，對酒店按照三星級標準進行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2016年荊某某區(qū)春節(jié)旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公某某市場宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成某某市知名商務(wù)快捷酒店。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。6.2.公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 6.2.1.完成酒店試營業(yè)⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速某某市場，迅速某某市場，取得良好的經(jīng)濟效益。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進行員工培訓，完善營運條件，使酒店盡早進入可正常營運狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計劃在3－5個月內(nèi)完成。6.2.2.通某某市市場認定、并成為本知名酒店之一⑴本階段目標通某某市市場認定，并在酒店入住率、客戶美譽度、經(jīng)濟效益等方面占據(jù)本酒店的領(lǐng)先地位，成為本知名商務(wù)快捷酒店之一。⑵工作重點加強酒店內(nèi)部管理、進一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴格控制成本費用。加強銷售隊伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計劃在2－3年內(nèi)實現(xiàn)。6.2.3.實施改造工程，進一步提高經(jīng)濟效益⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：通過實施改造工程，提高房間檔次和房間價格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)，提高酒店的整體檔次和知名度，進一步大幅提高酒店的經(jīng)濟效益。⑵工作重點做好改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競爭優(yōu)勢。第三階段計劃在3年后開始。7某某市場營銷7.1.某某市場 參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動某某某市來荊的人員。具體可分為如下層次：⑴團隊⑵散客⑶公務(wù)、商務(wù)客人7.2.產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供住宿服務(wù)。7.3.定價 定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（本商務(wù)快捷酒店）的價格策略進行定價。房價參某某市商務(wù)快捷酒店的平均中位價格確定，2015年計劃價格如表7.1所示。表7.12005年計劃房價表（單位：人民幣元）項目備注標準間套間豪華標準間豪華套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來年4月年均價格190355120295上表為酒店房間計劃實際價格，7.4.銷售渠道 7.4.1.直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。⑵通過與旅行社合作，銷售團隊客人住宿、餐飲服務(wù)。⑶通過與會議會展展覽公司合作，銷售團隊客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。7.4.2.間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)某某市場咨詢公司《2015年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統(tǒng)的預訂模式，電話預訂以37.8％居第一位，其次是網(wǎng)上預訂27.9％。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。7.5.公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。⑵交通工具：如飛機、巴士上的介紹和宣傳。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。⑷內(nèi)部宣傳：客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進電梯，又能進一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項設(shè)施的介紹圖片、計費方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還將有酒店位置圖、各項交通設(shè)施和旅游景點的介紹、相應(yīng)的地方風土人情等。7.6.初步銷售策略 7.6.1.客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團隊。在與X某某區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導的商務(wù)公關(guān)活動。⑵會務(wù)客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。與本各機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟類學術(shù)研討會、培訓班會議和事業(yè)單位的會議。⑶散客客源散客某某市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當提高入住客人的散團比例。在開拓某某市場的目標上，重點是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來烏散客；加強與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時享受不同程度的優(yōu)惠，并結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計多種房間包價套餐；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎勵或優(yōu)惠。7.6.3.提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標準的服務(wù)等），同時也可以采用一些贈送和讓利措施－如推行“住房消費積分卡”，消費達到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎勵。7.7.銷售激勵制度 酒店將根據(jù)實際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度，針對出租車司機的拉客，制定合理的拉客獎勵制度。8.營運和管理8.1.基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。8.2.營運管理初步計劃 8.2.1.服務(wù)項目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項目安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應(yīng)的服務(wù)項目：1接待服務(wù)項目，如停車、行李運送、問詢、服務(wù)；電話、電傳、電報、圖文傳真服務(wù)；打字、復印、服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。2客房服務(wù)項目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務(wù)等。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的接待能力和條件，XX商務(wù)酒店計劃安排如下基本設(shè)施：1前臺接待設(shè)施。設(shè)置具有與XX酒店規(guī)模與標準相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。2客房接待設(shè)施?？头績?nèi)將配有與酒店星級標準相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片某某市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。3酒店經(jīng)營保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運行保障設(shè)施8.2.2.建立并實施完善的質(zhì)量標準⑴前廳、客房質(zhì)量標準。具體包括環(huán)境及設(shè)施標準、前廳接待人員素質(zhì)要求標準、接待前的準備工作標準、有預訂散客接待程序標準、?？秃唾F賓接待程序標準、團隊客人接待程序標準、無預訂客人接待程序標準、換房和房間變更程序標準、總臺接待協(xié)調(diào)配合標準、總臺問詢服務(wù)質(zhì)量標準、代客溝通與聯(lián)系程序標準、會客與查詢程序標準、總臺預訂服務(wù)質(zhì)量標準、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標準、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標準、電話總機服務(wù)質(zhì)量標準、司門行李服務(wù)質(zhì)量標準、客房衛(wèi)生質(zhì)量標準、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標準、客人住店服務(wù)質(zhì)量標準、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標準、特殊情況處理質(zhì)量標準、夜床服務(wù)質(zhì)量標準、某某區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標準、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標準、行李房管理標準、客房衛(wèi)生消毒標準等。（2）安全質(zhì)量標準。具體包括環(huán)境及設(shè)施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態(tài)標準、服務(wù)質(zhì)量標準等。8.2.3.建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強化酒店管理，降低酒店運營成本，本商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預算、成本費用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。8.4.人員配備 酒店住宿服務(wù)人員計劃前樓按照1：1.4的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備15人，收銀服務(wù)人員計劃配備30人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責和需要配備人員。8.5.管理團隊 酒店的管理團隊部分來自于漢庭酒店管理團隊，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。9.投資與財務(wù)評價9.1.項目實施計劃進度 目前項目的裝修內(nèi)部的消防設(shè)施已經(jīng)配備，計劃項目在2016年3－5月完成裝修，開始試營業(yè)。9.2.投資估算 根據(jù)商務(wù)快捷酒店的定位，酒店將按照三星級標準裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為600萬元，前期租金約為60萬元左右（每年租金12萬元，甲方要求預交5年租金），裝修金額約為500萬元左右，加盟費及系統(tǒng)管理設(shè)備約為30萬元左右，具有少量啟動資金后，應(yīng)無需另外準備流動資金?？紤]到酒店的行業(yè)特點，在酒店開業(yè)5－8年間通常對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本項目中計劃在酒店投入80萬元對酒店進行裝修。9.3.收入、成本費用及利潤預測 9.3.1.住宿收入預測⑴接待住宿收入預測根據(jù)內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營權(quán)的15年中接待住客。每天按70%入住率（86×70%）=60間，再按每間平均價格200元，每天營業(yè)額可達12萬元，一個月平均按30天計算，每月營