房地產(chǎn)項目標準化研究

2024年4月房地產(chǎn)工程標準化研究產(chǎn)品標準化背景、前提與策略01020304目錄產(chǎn)品標準化的模塊與執(zhí)行手冊產(chǎn)品標準化的意義產(chǎn)品標準化的工作建議05如何推進產(chǎn)品標準化Part1產(chǎn)品標準化背景、前提與策略產(chǎn)品標準化背景房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向成熟。產(chǎn)品也由粗放競爭向標準化競爭過渡，產(chǎn)品標準化帶給企業(yè)效率、效益和本錢、工程、采購等相關領域更多的價值，標準化是企業(yè)多工程開發(fā)的必然結果，是企業(yè)開展壯大，實現(xiàn)跨越式、可續(xù)續(xù)開展的必由之路?！皹藯U地產(chǎn)〞企業(yè)都根本確立了自己的產(chǎn)品模式，并通過推行標準化產(chǎn)品線復制、連鎖開發(fā)，在全國“攻城略地〞。要做大做強做優(yōu)，必須進行多工程連鎖開發(fā)，而形成標準化產(chǎn)品線是企業(yè)進行多工程開發(fā)的前提和根底。產(chǎn)品標準化一旦確定，推廣周期相對較長，標準化的產(chǎn)品不僅要滿足當前城市規(guī)劃和客戶需求，更要滿足未來可能的需求演變。

1.成熟性：標準化的對象必須基于成熟產(chǎn)品，不能將不成熟的產(chǎn)品標準化后推廣2.市場性：必須經(jīng)過市場檢驗，不能只有設計師和企業(yè)滿意，更該基于市場和客戶的認可4.領先性：標準產(chǎn)品必須具有相對的領先性和適當?shù)那罢靶?.通用性：標準化的產(chǎn)品必須具有通用性與延展性，以通過產(chǎn)品標準實現(xiàn)工程快速復制產(chǎn)品標準化四個前提產(chǎn)品標準化前提產(chǎn)品標準化策略兩種策略—規(guī)劃復制“抽象理念〞，設計復制“具體細節(jié)〞從“道〞與“術〞兩層面界定標準化策略。道術產(chǎn)品規(guī)劃的指導思想與準那么，是指產(chǎn)品復制的規(guī)律理念與經(jīng)驗總結，如針對“產(chǎn)品規(guī)劃〞環(huán)節(jié)，由于土地和資源的差異化，不可能梳理“規(guī)劃細那么〞進行直接照搬，而應從規(guī)劃理念與原那么這種規(guī)律法那么性的東西去指導后期產(chǎn)品規(guī)劃?！靶g〞屬于產(chǎn)業(yè)設計模塊的細那么，是標準化具體復制的對象，大多拿來即用。Part2產(chǎn)品標準化的意義產(chǎn)品標準化意義總述目的提升開發(fā)效率標準化創(chuàng)新快速復制保證操作水準均質(zhì)化減少犯錯率降低管理本錢和建造本錢1.增加產(chǎn)品附加值2.提升操作水準標準化前離散標準化中成核標準化后規(guī)那么產(chǎn)品標準化意義總述途徑管理策略管理標準化管理創(chuàng)新業(yè)務流程優(yōu)化管控體系定型化產(chǎn)品創(chuàng)新機制技術應用模式業(yè)務操作IT化開發(fā)效率產(chǎn)品策略產(chǎn)品標準化產(chǎn)品創(chuàng)新標準化設計戰(zhàn)略采購形態(tài)性能結合業(yè)務流程開展由人力資源部牽頭由子公司主導√√√√標準化創(chuàng)新未推行標準化開發(fā)模式出現(xiàn)的問題開發(fā)周期較長，快速開發(fā)能力和規(guī)模開發(fā)能力較弱←沒有大范圍推行產(chǎn)品標準化1設計精度、深度不夠，變更較多，質(zhì)量通病較多←沒有大范圍推行產(chǎn)品標準化2工程本錢“實際＋預測〞的偏差率較大←沒有推行標準化的“工程本錢定額〞3組織結構及權責關系經(jīng)常在授權與“削藩〞、合并與分立中游移←缺乏標準化權責體系4未推行標準化開發(fā)模式出現(xiàn)的問題制度、流程執(zhí)行力差←缺乏嚴謹、精細化、標準化的業(yè)務流程5不同工程、不同人員執(zhí)行同一工作的績效結果差異較大←沒有標準化的操作標準6個人經(jīng)驗、能力、責任心對工作績效影響過大←沒有標準化的輸入、輸出工作成果7Part3產(chǎn)品標準化的模塊與執(zhí)行手冊產(chǎn)品標準化六大模塊產(chǎn)品標準化在于產(chǎn)品成熟度、企業(yè)執(zhí)行力等現(xiàn)實因素有效耦合，即不能眼高手低，也要防止四鉆牛角。標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化整體強調(diào)落地，在體系上更是務實的從六大模塊去有效推進產(chǎn)品標準化。標準化范本是快速提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效捷徑。隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，競爭不斷深入，標準化已是行業(yè)開展的大勢所趨。CSWADI產(chǎn)品標準化六大模塊010203040506擴初和施工圖紙標準化本錢配置標準化部品部件標準化施工工藝標準化產(chǎn)品配置標準化穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作方產(chǎn)品標準化六大模塊1.擴初和施工圖紙標準化標桿企業(yè)對設計圖紙的標準化推行到擴初和施工圖，對不同地區(qū)的施工圖不硬性強調(diào)標準化，給出參考施工圖和做法說明，用于借鑒對比。針對“景觀、會所、示范區(qū)”等，設計圖紙則統(tǒng)一標準化到標準模塊圖、元素和景觀節(jié)點圖。2.產(chǎn)品配置標準化產(chǎn)品配置從整體格局進行了標準化，具體針對各項目公司擅長的高層、疊加洋房、別墅等業(yè)態(tài)進行配置比例的約束。3.成本配置標準化標準化產(chǎn)品針對各個成本指標和成本支出，進行一級科目的配置標準化。產(chǎn)品標準化六大模塊4.部品部件標準化部品部件標準化是產(chǎn)品標準化的具體操作和整個產(chǎn)品標準化的基礎。它的標準化程度直接影響項目成本、施工工藝和供應商管理等一系列的標準化。5.施工工藝標準化房地產(chǎn)項目開發(fā)周期不同，施工工藝在很多方面的標準化，對加快產(chǎn)品建造、保證產(chǎn)品質(zhì)量有直接支撐作用。6.穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作方整合優(yōu)秀供應商并實現(xiàn)長期穩(wěn)定合作，形成戰(zhàn)略關系，尤其是對總包、設計以及關鍵分包商的長期穩(wěn)定合作，這對產(chǎn)品標準化是最直接的支撐。產(chǎn)品標準化六大模塊產(chǎn)品標準化落地的執(zhí)行手冊通過五本執(zhí)行手冊實現(xiàn)產(chǎn)品設計建造的業(yè)務標準化、流程標準化和操作標準化材料部品手冊

1合約采購手冊2施工手冊3本錢手冊4營銷推廣手冊5產(chǎn)品標準化落地的執(zhí)行手冊現(xiàn)有產(chǎn)品總結優(yōu)化標準擴初圖材料部品手冊針對材料部品及封樣等進行規(guī)范合約采購手冊施工手冊成本手冊營銷推廣手冊主要針對合約分判計劃、供應商名錄、指導采購價等進行規(guī)范主要針對施工組織、工藝、工法和工程質(zhì)量進行規(guī)范。主要針對成本體系、成本明細、成本標準、成本數(shù)據(jù)庫等進行規(guī)范重點針對營銷推廣、VI標識、案名等進行規(guī)范和標準化Part4產(chǎn)品標準化的工作建議標準化工作建議1.管理標準化——流程優(yōu)化標準化是工業(yè)化的根本特征標準化執(zhí)行

持續(xù)優(yōu)化改進卓越流程再造完成全集團的業(yè)務流程優(yōu)化文件成果編制；

完成集團范圍內(nèi)的業(yè)務流程的推廣與執(zhí)行；

建立一套全集團的業(yè)務流程監(jiān)控體系；并完成全集團的流程審核工作；

建立產(chǎn)品設計創(chuàng)新機制和新技術應用模式；建立業(yè)務流程持續(xù)完善保障制度和全面的業(yè)務管理創(chuàng)新機制；

全集團根據(jù)執(zhí)行與審核情況，進行流程文件體系的持續(xù)優(yōu)化改進；形成具有自身特色的、卓越的標準業(yè)務流程。標準化工作建議1.管理標準化——工作分解集團總部項目公司協(xié)助各子公司完成的業(yè)務流程優(yōu)化文件成果編制；協(xié)助子公司完成優(yōu)化流程節(jié)點程序文件編制工作。提供產(chǎn)品創(chuàng)新機制和新技術應用模式的指引性樣板牽頭業(yè)務操作IT化完成業(yè)務流程優(yōu)化文件成果編制；試點建立內(nèi)部的產(chǎn)品創(chuàng)新機制和新技術應用模式，在集團內(nèi)推廣；配合流程IT化，各子公司應及時地完成相應的流程文件編寫。流程完善與管理創(chuàng)新制定全集團的業(yè)務流程監(jiān)控體系框架；集團總部內(nèi)部的業(yè)務流程審核建立各子公司內(nèi)部的業(yè)務流程監(jiān)控體系；完成各子公司內(nèi)部的業(yè)務流程審核工作。流程審核向各子公司培訓和推介集團頒布的重要節(jié)點控制程序以及成果標準；（培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫）各子公司內(nèi)部組織培訓子公司層面的流程文件及相關作業(yè)指導書;（培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫）執(zhí)行頒布的流程。流程推廣與執(zhí)行標準化工作建議2.工作重點設計關鍵節(jié)點管理系統(tǒng)（計劃，配合，聽證會，成果標準）設計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)部品應用與供應商管理系統(tǒng)設計資源管理系統(tǒng)戶型信息應用系統(tǒng)論證階段戶型運用概念規(guī)劃階段策劃戶型設計實施方案階段部品清單和定板施工圖階段施工階段招投標IT化設計管理系統(tǒng)專業(yè)網(wǎng)站將和工程網(wǎng)站結合，其中設計變更系統(tǒng)放入工程網(wǎng)站2.工作重點1將集團目前的設計監(jiān)控關鍵節(jié)點IT化，便于對項目操作的監(jiān)控和及時跟蹤。根據(jù)各設計階段的成果標準，控制設計操作水平，形成項目備案庫。便于各公司操作經(jīng)驗和資料的積累，及全集團范圍的知識共享2積累戶型資料，在策劃階段提取運用，并在概念規(guī)劃階段創(chuàng)新性借鑒；3根據(jù)流程提供統(tǒng)一的平臺，提高工作效率，同時達到對變更涉及成本等的及時跟蹤和控制；4在設計各階段提供部品選擇，形成部品清單，并完成招投標和供應商管理的功能5完成對設計資源的管理工作，包括比選和評價以及積累等功能標準化工作建議設計關鍵節(jié)點管理系統(tǒng)戶型信息應用系統(tǒng)設計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)部品應用與供給商管理系統(tǒng)設計資源管理系統(tǒng)3.業(yè)務操作IT化標準化工作建議標準化是工業(yè)化的根本特征啟動

推廣普及設計關鍵業(yè)務流程IT化率：70％其它關鍵業(yè)務流程IT化率：25％設計關鍵業(yè)務流程IT化率：85％其它關鍵業(yè)務流程IT化率：60％建設IT化設計管理平臺，設計關鍵業(yè)務流程IT化率：30％3.業(yè)務操作IT化標準化工作建議工作分解搭建操作平臺設計關鍵節(jié)點管理系統(tǒng)；戶型信息應用系統(tǒng)；設計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)；部品應用與供給商管理系統(tǒng)；設計資源管理系統(tǒng)；建立鼓勵使用各系統(tǒng)的獎勵和懲罰方法并實施；完成各系統(tǒng)的推廣應用。參與操作平臺建設；按照各系統(tǒng)的開發(fā)進度，完成涉及到的流程修訂和編制工作；負責組織并培訓各自子公司相關人員使用系統(tǒng)；執(zhí)行各系統(tǒng)的推廣實施工作；組織實施系統(tǒng)在子公司新工程中運用，完善并維護信息，提出改進建議。業(yè)務操作IT化集團總部工程公司4.標準化體系—三管齊下標準化工作建議標準化管理標準化構配件標準化項目標準化部品選型構造設計通用度目標值10％挑戰(zhàn)值20％按流程操作內(nèi)部審核操作合格率100％標準圖紙占圖紙總量目標值35％挑戰(zhàn)值50％對所有工程公司剛性要求對所有工程公司剛性要求對工程公司剛性要求5.標準產(chǎn)品/組團設計—操作方案標準化工作建議選取某公司工程為載體，形成全套標準化設計、操作范本以及成果范本團隊構成費用原那么操作流程重要文件溝通模式時間方案操作方案—團隊構成標準化工作建議集團分管領導技術管理部總經(jīng)理經(jīng)營管理部總經(jīng)理財務管理部總經(jīng)理集團牽頭：技術管理部技術管理部經(jīng)營管理部成本管理組項目公司牽頭：設計總監(jiān)設計部人員市場部人員成本部人員集團工程公司決策層Part5如何推進產(chǎn)品標準化產(chǎn)品標準化是構建房地產(chǎn)標準化體系的根底房地產(chǎn)標準化體系產(chǎn)品標準化運營標準化效勞標準化專項技術標準產(chǎn)品營銷標準產(chǎn)品建造標準成熟產(chǎn)品庫標準產(chǎn)品庫模塊標準庫方案管理本錢管理階段成果管理投資收益管理客戶管理產(chǎn)品采購標準產(chǎn)品設計人性化建造過程品質(zhì)化入住精細化效勞工程案例庫本錢限額標準技術標準庫產(chǎn)品標準化的研究1、開展產(chǎn)品標準化工作須明確產(chǎn)品標準化研究模式。自主研發(fā)為主，結合外部合作。產(chǎn)品標準化必須結合工程的特點，因此產(chǎn)品標準化研究也應堅持借鑒行業(yè)經(jīng)驗的根底上，進行自主研發(fā)，系統(tǒng)規(guī)劃并引進相關專業(yè)合作資源。2、產(chǎn)品標準化研究成果的形成產(chǎn)品標準化成果的編制：按照標準的模板編制完成；成果文檔入庫：建技術標準庫，便于成果的調(diào)閱和管理。產(chǎn)品標準化工作的三個階段技術標準庫開發(fā)案例庫專項技術應用專項研究案例收集項目資料庫成熟產(chǎn)品庫標準產(chǎn)品庫構建標準產(chǎn)品線標準模塊應用···全面推廣產(chǎn)品線設計管理標準手冊·項目開發(fā)操作標準手冊全產(chǎn)品線應用確定產(chǎn)品線步驟和成果房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的八個步驟〔1-4〕制訂企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略和標準化戰(zhàn)略規(guī)劃，明確標準化體系的構成。1分析企業(yè)核心競爭力和優(yōu)勢工程，對照產(chǎn)品戰(zhàn)略和標準化戰(zhàn)略，剔除不符合戰(zhàn)略要求的工程。2對符合集團戰(zhàn)略要求的工程進行類型、規(guī)模、風格劃分。3通過系列矩陣組合，確定了企業(yè)重點開展的一個或幾個產(chǎn)品線。最直接的支撐4房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的八個步驟〔5-8〕確定每一條標準化產(chǎn)品線連鎖開發(fā)所必需的技術標準內(nèi)容，包括產(chǎn)品設計標準〔分為規(guī)劃設計、建筑設計、形象系統(tǒng)設計，以及精裝修設計、景觀設計等標準〕、部品標準、產(chǎn)品建造標準、產(chǎn)品交付標準、產(chǎn)品本錢標準等。5確定不同風格、不同售價及本錢標準的產(chǎn)品線模式，包括城市選擇、中觀區(qū)位選擇、工程規(guī)模選擇、客戶選擇及工程開發(fā)模式和工程管理模式。6設計、編制產(chǎn)品技術標準、開發(fā)操作標準等技術文件和管理文件。7依照技術標準和開發(fā)操作標準實施產(chǎn)品線的復制、連鎖開發(fā)。8確定產(chǎn)品線步驟和成果房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的兩項成果成果1形成各個標準化產(chǎn)品線的《技術標準》成果2指導各個產(chǎn)品線開發(fā)的《項目開發(fā)操作標準》（手冊）。內(nèi)容：產(chǎn)品設計標準（分為規(guī)劃設計、建筑設計、形象系統(tǒng)設計，以及精裝修設計、景觀設計等設計標準）、部品標準、產(chǎn)品營造標準（包括質(zhì)量標準和交付標準）、產(chǎn)品成本標準等。包括：