商業(yè)地產(chǎn)-山東濱州房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場研究定位提報(bào)-81-43M

濱州工程前期工作提報(bào)城市概況商業(yè)市場周邊城市工程地塊工程定位業(yè)態(tài)分布產(chǎn)品建議模式及通路價(jià)格建議參考案例嘉年華提報(bào)目錄城市概況城市簡述

濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地。東臨東營市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望，城區(qū)常住人口近50萬。濱州在交通上成為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟一條更為經(jīng)濟(jì)便捷的出海航道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐。濱州市礦產(chǎn)潛在總值1400億元，居全省第六位，全市已探明的礦產(chǎn)有26種，已開發(fā)15種。是全國第二大油田——?jiǎng)倮吞锏闹鞑捎蛥^(qū)，城市“四環(huán)五海〞規(guī)劃建設(shè)自2002年下半年以來，濱州市委、政府組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和邀請局部專家，立足濱州實(shí)際結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確立了“四環(huán)五海〞的規(guī)劃：“四環(huán)〞就是環(huán)城道路、環(huán)城水系、環(huán)城綠帶、環(huán)城景點(diǎn)〔簡稱路環(huán)、水環(huán)、綠環(huán)、景環(huán)〕；“五海〞就是建設(shè)中?！蔡臁?、西?！驳亍?、北?！踩恕?、南海〔情〕、東?！菜澄鍌€(gè)大型水庫。城市規(guī)劃濱州是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈上的重要一環(huán)，北依京、津兩大直轄市，南聯(lián)濟(jì)、青、淄、煙、濰開放興旺城市，處于黃河經(jīng)濟(jì)帶的龍頭位置。濱州市公路體系已經(jīng)形成了三縱三橫一環(huán)的框架網(wǎng)絡(luò)，并且是山東的海上北大門，交通便利。濱州資源豐富，主要有礦產(chǎn)、鹽業(yè)化工、農(nóng)副產(chǎn)品等資源。濱州市遠(yuǎn)期規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)為200萬人口的城市，“四環(huán)五海〞工程的實(shí)施，將逐步構(gòu)筑生態(tài)園林型城市的框架。總結(jié)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)已形成了以紡織、化工、機(jī)械及汽車零部件、糧油果蔬深加工四大行業(yè)為支柱，電力、有色金屬、造紙、生物制藥等行業(yè)為輔的門類較齊全的產(chǎn)業(yè)體系，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)755戶，銷售收入過百億元企業(yè)有2戶，中國企業(yè)500強(qiáng)有3戶，上市公司有5家。2004年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入810億元,實(shí)現(xiàn)利稅72億元。

經(jīng)濟(jì)概況濱州確立了“工業(yè)興市〞的遵旨，已形成了紡織、化工、機(jī)械及汽車零部件、糧油果蔬深加工四大行業(yè)為支柱，并規(guī)劃了十大產(chǎn)業(yè)鏈開展。濱州民營經(jīng)濟(jì)蓬勃開展，其中，個(gè)體、私營經(jīng)濟(jì)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重到達(dá)54.8%。民營經(jīng)濟(jì)實(shí)交稅金47.50億元，增長33.4%，占全部稅收的比重到達(dá)56.5%；利用外資質(zhì)量水平進(jìn)一步提高。對(duì)外貿(mào)易保持快速增長，呈多元化格局；城市居民恩格爾系數(shù)為30.7%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由去年的35.9%調(diào)整為30.9%，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)有待進(jìn)一步改善；住宿餐飲市場較旺，市區(qū)商務(wù)酒店數(shù)量增多；人均消費(fèi)支出雖有增加，然而整個(gè)濱州市民的消費(fèi)意識(shí)較薄弱，尚沒有形成較理性的消費(fèi)習(xí)慣。濱州市下屬各縣經(jīng)濟(jì)各有特色，農(nóng)產(chǎn)品方面有許多知名特產(chǎn)，工業(yè)方面那么擁有一批規(guī)模較大的行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，經(jīng)濟(jì)體系較完善。總結(jié)商業(yè)市場城市商業(yè)劃分城區(qū)劃分商圈劃分商業(yè)市場情況主要商圈租金水平主要業(yè)態(tài)代表個(gè)案渤海七路中心商圈3.3-7元/平方米·天百貨、服裝渤海國際廣場、濱州百貨大樓汽車站商圈2.2-4.5元/平方米·天家具、日用百貨、小商品新興市場、東獅家具城、富澤商貿(mào)街高杜社區(qū)商圈0.26-0.5元/平方米·天建材茶葉交易市場、古玩市場和待建的圖書城商業(yè)個(gè)案分析地理位置：渤海七路與黃河四路交匯處營業(yè)面積：2.7萬平方米商鋪形態(tài)：板式商業(yè)單套面積：15-20平米經(jīng)營檔次：中高檔品牌產(chǎn)品運(yùn)營模式：租賃開業(yè)時(shí)間：2003年初出租率：商場入駐已滿優(yōu)惠政策：扣點(diǎn)25%-28%經(jīng)營狀況：良好競爭優(yōu)勢：品牌商家；濱州城區(qū)唯一功能較為齊全且檔次較高的綜合性商廈；業(yè)態(tài)布局較為標(biāo)準(zhǔn)合理；所處地段為商業(yè)核心地段；統(tǒng)一經(jīng)營管理；利用超市賣場集聚人氣。競爭劣勢：停車位缺乏。其他情況：主要經(jīng)營日用消費(fèi)品的批發(fā)零售,屬于大型綜合超市業(yè)態(tài)。是目前濱州市規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好的購物、休閑、娛樂多功能大型購物中心。自開業(yè)以來，始終保持濱州零售百貨業(yè)龍頭老大的地位。該店是目前濱州唯一功能較為齊全的綜合性商廈，經(jīng)營狀況良好。銀座購物廣場黃金大廈地理位置：黃河三路與渤海七路交匯處營業(yè)面積：8000平方米商鋪形態(tài)：板式商業(yè)單套面積：20－30平米經(jīng)營檔次：中檔業(yè)態(tài)分布：百貨類運(yùn)營模式：租賃開業(yè)時(shí)間：2006年10月出租率：約60%優(yōu)惠政策：無經(jīng)營狀況：目前經(jīng)營狀況一般。競爭優(yōu)勢：地段優(yōu)越；在當(dāng)?shù)貦n次較高；經(jīng)營管理相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)；競爭劣勢：業(yè)態(tài)業(yè)種不夠豐富；受當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣制約；品牌多不知名。其他情況：位于濱州是最繁華的商業(yè)街區(qū)，是由濱州黃金置業(yè)、魯濱首飾創(chuàng)立，山東四方嘉會(huì)商貿(mào)管理的集黃金、珠寶首飾、高檔服裝以一體的現(xiàn)代化高檔購物中心，ITAT連鎖店位于該商廈三層。百貨大樓地理位置：黃河五路渤海七路營業(yè)面積：1.6萬平方米商鋪形態(tài)：板式單套面積：15－20平米經(jīng)營檔次：中低檔運(yùn)營模式：租賃開業(yè)時(shí)間：1996年10月出租率：90%經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況一般。競爭優(yōu)勢：地段優(yōu)越；老字號(hào)企業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼绊戄^深；超市賣場吸引人流；競爭劣勢：硬件設(shè)施老化且配備已不能滿足需要亟待改善；交通組織不合理；品牌檔次不高，對(duì)形象影響不利；其他情況：位于濱州市渤海七路繁華商業(yè)地段，公司最早于1979年10月開業(yè)，是全區(qū)信譽(yù)較高的“老字號(hào)〞商業(yè)企業(yè)。公司下屬百貨大樓、新大商場，新廣商場、新元公司、新安超市及連鎖店。目前該百貨大樓主營服裝鞋帽及一家超市。百加百商城地理位置：黃河五路渤海六路交匯處營業(yè)面積：6000平方米商鋪形態(tài)：微型蜂巢式商鋪單套面積：4-8平方米經(jīng)營檔次：中低檔運(yùn)營模式：租賃開業(yè)時(shí)間：待定租金水平：一層6.2－9.6元/平米/天；二層5.2－8.8元/平米/天；三至四層2－3元/平米/天出租率：60%優(yōu)惠政策：開業(yè)可免半年的租金經(jīng)營狀況：待開業(yè)競爭優(yōu)勢：毗鄰城市干道；蜂巢式分割租賃模式在當(dāng)?shù)剌^為新穎。競爭劣勢：原濱州商廈破產(chǎn)對(duì)目前投資商造成的不利影響；區(qū)域人流不夠旺盛；招商工作進(jìn)展不利在建在售工程渤海國際廣場地理位置：黃河四路渤海七路開發(fā)商：浙江夏華集團(tuán)投資組建濱州華泰置業(yè)主要產(chǎn)品：商鋪、國際酒店、SOHO公寓、智能化寫字樓等總建面積：26萬平方米，商業(yè)約18萬平方米商鋪形態(tài)：臨街商鋪、商業(yè)內(nèi)街等租售模式：銷售主力面積：46-85平方米售價(jià)：在售局部萬元/平方米租金市價(jià)：已開業(yè)局部一層2.75-7元/平方米·天二層元/平方米·天三層元/平方米·天工程進(jìn)度：局部在建，局部已開業(yè)競爭優(yōu)勢：地段極好；體量大，產(chǎn)品形態(tài)豐富，在當(dāng)?shù)赜绊戄^大；產(chǎn)品規(guī)劃出色。競爭劣勢：當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣制約該案商業(yè)開展，開發(fā)商純套現(xiàn)的開發(fā)模式，缺乏統(tǒng)一的管理，也是造成工程經(jīng)營失敗的主要原因。國貿(mào)新天地地理位置：黃河四路渤海七路開發(fā)商：濱州海鑫置業(yè)主要產(chǎn)品：商鋪、寫字樓等總建面積：6萬平方米商鋪形態(tài)：臨街商鋪、內(nèi)鋪等，商鋪開間4.5米；租售模式：可租可售主力面積：暫未劃分面積售價(jià)：待定，目前暫未開售；工程進(jìn)度：該案于07年3月開工，目前主體在建交付時(shí)間：2021年5月競爭優(yōu)勢：地段好；產(chǎn)品為當(dāng)?shù)厮狈Φ腗ALL業(yè)態(tài)，且經(jīng)營高檔內(nèi)容，填補(bǔ)了市場空白。競爭劣勢：居民消費(fèi)習(xí)慣可能形成制約；城區(qū)商業(yè)供給量過大可能帶來的影響。站前財(cái)富廣場地理位置：黃河二路渤海二十一路開發(fā)商：濱州市天潤房地產(chǎn)開發(fā)主要產(chǎn)品：商鋪、酒店、住宅等占地面積：規(guī)劃共11萬平方米總建面積：規(guī)劃共16萬平方米，目前的大型家具博覽中心3萬平方米，四棟內(nèi)街商鋪樓6萬平方米，共200余套商鋪形態(tài)：臨街商鋪1-2層聯(lián)體、內(nèi)鋪等；租售模式：可租可售，國貿(mào)家具博覽中心一層租金1.1元/平方米·天；租金月付；租金按年簽。主力面積：臨街商鋪50-300平方米售價(jià)：1－2層聯(lián)體商鋪：2700－3800元/平方米；一樓均價(jià)在3000-3200元/平方米；工程進(jìn)度：目前家具博覽中心已開業(yè)；競爭優(yōu)勢：毗鄰客運(yùn)總站和220國道，交通優(yōu)勢明顯；規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富；競爭劣勢：開發(fā)區(qū)明顯人氣缺乏簡介：站前財(cái)富廣場是集專業(yè)家居建材市場、高檔酒店賓館、大型休閑娛樂廣場為一體的綜合性商業(yè)物流集散地。其家居建材市場是目前濱州市最大的家居建材專業(yè)市場。它的建成將填補(bǔ)濱州中高檔家居建材市場的空白，其輻射范圍可涉及周邊城市及濱州各縣區(qū)。新興市場二期地理位置：黃河四路渤海三路總建面積：3.6萬平方米；商鋪形態(tài)：一層挑高6.3米，有內(nèi)街單套面積：35-70平方米售價(jià)：3000-14000元/平米；競爭優(yōu)勢：城區(qū)第二大商圈內(nèi)，人氣較旺；規(guī)劃合理，面積分割合理；有較合理的優(yōu)惠政策。競爭劣勢：市場的成熟需要較長時(shí)間。簡況：一層銷售，二層只租不售，目前有燈飾公司入駐。免租半年，一年免工商費(fèi)用，稅務(wù)免三年，物業(yè)第一年免收，第二年減半，房租優(yōu)惠半年。海得汽配城建設(shè)現(xiàn)狀：工程在建地理位置：渤海五路黃河六路以北營業(yè)面積：4.8萬平方米商鋪形態(tài)：板式單套面積：50－70平米〔單層面積〕100-140平米〔1-2層聯(lián)體面積〕經(jīng)營檔次：中高檔汽車美容、修理業(yè)態(tài)分布：規(guī)劃分區(qū)為汽車裝具區(qū)、美容速修區(qū)、配件區(qū)。運(yùn)營模式：可租可售開盤時(shí)間：2007年銷售單價(jià)：3500－4000元/平米開業(yè)時(shí)間：2021年6月交付使用優(yōu)惠政策：3年免稅，2年稅收減半經(jīng)營狀況：還未成型，沒有經(jīng)營競爭優(yōu)勢：目前濱州唯一的汽車配件市場；借助該區(qū)域原本的汽車配件的經(jīng)營帶動(dòng)人氣。競爭劣勢：市場的培育需要時(shí)間其他情況：目前正在建設(shè)當(dāng)中，建筑為三層框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)街寬度為14米；規(guī)劃底層商鋪308套；二、三層為SOHO商務(wù)辦公，共619套。停車位400個(gè)。規(guī)劃工程濱海新天地濱州東海國際新天地由龍悅〔控股〕集團(tuán)投資開發(fā)。工程北臨黃河十二路，東接?xùn)|海一路，南臨黃河十一路，毗鄰城市公園和濱州火車站、長途客運(yùn)站。該工程規(guī)劃總建筑面積24萬平方米，集商業(yè)、辦公、會(huì)議、旅館、餐飲、休閑，娛樂等于一體。工程將以橫貫地塊東西的軸形成商業(yè)街的主體，進(jìn)而劃分為八個(gè)區(qū)，北側(cè)4個(gè)區(qū)，由東向西依次為：酒店辦公會(huì)議、娛樂總匯，綜合商業(yè)區(qū)〔商業(yè)、餐飲、娛樂〕與大賣場〔數(shù)碼廣場與超市〕；南側(cè)4個(gè)區(qū)，東側(cè)三區(qū)皆為綜合商業(yè)區(qū)〔商業(yè)、餐飲、娛樂〕，西側(cè)和北側(cè)與超市大賣場對(duì)應(yīng)設(shè)超市〔大賣場〕。二層商鋪規(guī)劃以6米見方網(wǎng)格布置，進(jìn)深24米，一分為二，兩面臨街設(shè)計(jì)成一開間一套小商鋪，二層空間利用可一復(fù)二獨(dú)立小商鋪，也可根據(jù)需要，一、二層單獨(dú)成套，二層用連廊將各區(qū)相連。大賣場〔數(shù)碼廣場與超市〕以8米見設(shè)計(jì)，依據(jù)臨街面設(shè)計(jì)成8米*8米的一套小商鋪，其余為大賣場大空間的設(shè)計(jì)。東北角24層經(jīng)濟(jì)型酒店4層以上設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房，每層20套，頂層設(shè)酒店行政酒廊。齊齊發(fā)〔濱州〕國際大市場工程該工程規(guī)劃建筑面積130萬平方米，整個(gè)市場規(guī)劃建設(shè)六大中心，將主要經(jīng)營布匹、服裝、箱包、床上用品、皮具、小商品、食品等多種產(chǎn)品，配套有物流交易、倉儲(chǔ)、會(huì)所、酒店等配套設(shè)施。由齊齊發(fā)〔濱州〕大市場房地產(chǎn)；位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)代物流中心園區(qū)內(nèi)，長江四路渤海二十四路附近；占地800畝左右；剛剛啟動(dòng)建設(shè)；1-3層聯(lián)體建筑，1層用作商鋪，2-3層用作辦公、居住。整個(gè)工程分三期工程，一期工程600畝，建設(shè)40萬平方米。該工程的建成將形成生產(chǎn)、展覽、批發(fā)、運(yùn)輸四位一體的“產(chǎn)業(yè)鏈“，建成后的市場入住經(jīng)營客戶4萬戶。銀座濱州二店地理位置：黃河五路與渤海十路交叉口的西北側(cè)，規(guī)劃待建，目前居民區(qū)拆遷尚未完成。商業(yè)供需狀況房地產(chǎn)整體供給狀況2006年濱州房地產(chǎn)開發(fā)投資健康開展。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成15.5億元，與上年根本持平，商品房施工面積144.49萬平方米，比上年下降19.1%，商品房竣工面積52.1萬平方米，比上年增長20%，銷售商品房53.8萬平方米，比上年增長23%。濱州房地產(chǎn)市場開展程度較低，市場存在巨大潛力，2006年統(tǒng)計(jì)結(jié)果說明，2006年濱州市實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售48.2萬平方米，比2005年增長22.1%。全年城市居民人均可支配收入11726元，增長14%。巨大的需求背后是一觸即發(fā)的市場前景。統(tǒng)計(jì)可見，城區(qū)成型商業(yè)供給量逾26萬平方米；結(jié)合城區(qū)人口規(guī)模可以判斷，目前城區(qū)商業(yè)供給量已近飽和；而城區(qū)近期供給的商業(yè)體量達(dá)近100萬平方米之巨，勢必形成非常嚴(yán)重的競爭態(tài)勢?？偨Y(jié)目前城區(qū)商業(yè)格局和分布規(guī)劃較為凌亂。商業(yè)供給量已到達(dá)飽和，目前仍有大體量的商業(yè)在供給或規(guī)劃中，只有有特色的商業(yè)才能對(duì)投資者形成足夠的吸引力。城區(qū)目前形成了三個(gè)較成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余兩個(gè)均為以專業(yè)市場為主的商圈，傳統(tǒng)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)內(nèi)容較為豐富和完善，能滿足城區(qū)居民日常的各種需要?，F(xiàn)有專業(yè)市場種類較豐富，多數(shù)規(guī)模也較大，但存在種種不盡如人意的缺點(diǎn)亟待改善，城區(qū)商業(yè)檔次普遍不高，硬件設(shè)施較差、業(yè)態(tài)水平相對(duì)落后、運(yùn)營管理方面較不專業(yè)。新城區(qū)和開發(fā)區(qū)，尤其是開發(fā)區(qū)，近兩年建設(shè)力度較大，未來將逐漸形成當(dāng)?shù)毓δ荦R全、極為重要的新興商圈，與老的商圈形成競爭態(tài)勢。周邊城市惠民縣惠民縣城的中心商業(yè)街為南門大街，是當(dāng)?shù)刂饕纳虡I(yè)街；主要有超市、服裝、家電等商家，如聯(lián)華購物廣場、東方商廈、大觀園商城、大寺商場，普遍檔次不高；文安路西段那么是當(dāng)?shù)刂饕膶I(yè)市場，主營建材五金，規(guī)模較大；此外還有物資局鋼材市場，不成規(guī)模；此外主要的商業(yè)單體還有南門商場家具城等，經(jīng)營狀況不理想。陽信縣陽信縣城的中心商業(yè)街為幸福二路，業(yè)態(tài)分布較雜，檔次較低；專業(yè)市場主要有幸福一路上自發(fā)形成的電動(dòng)車市場、王下馬村的家具市場、陽勞路的家具市場等，規(guī)模均不大；主要商業(yè)單體有東升家具城，檔次較低，經(jīng)營狀況一般。無棣縣無棣縣城的中心商業(yè)街為步行街，主要的服裝商家都集中在這一路段上；商業(yè)街是當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)集中的區(qū)域；主要的專業(yè)市場是棣新一路上主營建材的市場，店面不夠集中，規(guī)模很小。此外信陽鄉(xiāng)有一個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的鋼材市場，但輻射范圍很有限。

沾化縣沾化縣城的中心商業(yè)街為富城路，主要經(jīng)營服裝鞋帽，其中供銷商城人氣較旺。城區(qū)主要成型商業(yè)有金鈴商廈、百貨大樓等；主要的專業(yè)市場有富橋路的成型建材市場和新建的城南建材市場，前者比較成熟，商戶眾多；后者目前無人氣，商戶很少。

鄒平縣鄒平縣城區(qū)中心商業(yè)在黃山三路與黛溪三、四路之間；主要有超市、服裝、家電等商家，如鄒平商廈、供銷大廈、多樂福超市；黃山五路、會(huì)仙一路是當(dāng)?shù)刂饕膶I(yè)市場，主營建材五金和服飾專賣等。該地段的消費(fèi)仍處于低消費(fèi)階段。人均消費(fèi)能力較低。齊明建材城開發(fā)商：山東齊明集團(tuán)齊明房地產(chǎn)開發(fā)地址：鄒平縣城黛溪三路與黃山五路交匯處占地面積：約40畝建筑面積：5萬余平米開工時(shí)間：2006年竣工時(shí)間：現(xiàn)房面積范圍：單鋪面積50-90平米，1-2連體面積120-180平米其他情況：該工程集家居建材、汽車效勞、餐飲娛樂、休閑購物、居住辦公于一體。目前正在招商。地理位置較好，交通便利。其斜對(duì)面規(guī)劃有鄒平縣客運(yùn)中心，占地面積125畝，候車綜合大樓建筑面積9800平米，候車大樓內(nèi)設(shè)賓館、快餐店、超市等效勞設(shè)施。2007年5月開工，預(yù)計(jì)年底建成投入使用。年限租金水平（元/平米/月）月租金（元/月）年租金收益（元）1-2183348401763-5305580669606-104588370100440博興縣博興縣商業(yè)集中分布在博城五路和勝利三路交匯處，主要業(yè)態(tài)為超市、服飾、鞋類、百貨、家電、五金類等產(chǎn)品。如百貨大樓、新世紀(jì)超市、服裝城、華聯(lián)商廈、供銷大廈；各個(gè)市場經(jīng)營冷淡，只有新世紀(jì)超市經(jīng)營狀況較好，人流量大。目前沒有主要的專業(yè)市場。總結(jié)目前濱州市下轄的各縣中，除鄒平外，其他縣城商業(yè)極不興旺，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，與濱州城區(qū)不具有可比性。各縣目前的專業(yè)市場種類較少，以經(jīng)營建材五金類和經(jīng)營家具類為主，規(guī)模相對(duì)較小，輻射范圍多僅限本地，經(jīng)營戶和購置群均主要在本地。各縣中體量或影響較大的商業(yè)個(gè)案極少，現(xiàn)有個(gè)案由于局限不會(huì)與濱州城區(qū)商業(yè)形成競爭。周邊城市同類個(gè)案分析濼口服裝批發(fā)市場經(jīng)營內(nèi)容：服裝鞋帽地理位置：濟(jì)濼路商鋪形態(tài)：商場內(nèi)鋪；單套面積：15-30平方米運(yùn)營模式：租賃租金：4.5元/平方米·天；售價(jià)：市價(jià)1.2萬元/平方米；出租率：80%招商/銷售政策：無特殊優(yōu)惠其他情況：濟(jì)南濼口服裝是濟(jì)南市華宇集團(tuán)的所屬企業(yè)，始建于1989年，現(xiàn)已成為聞名全國的大型專業(yè)批發(fā)市場、山東省十大專業(yè)市場之一。市場經(jīng)營面積25萬余平方米，經(jīng)商業(yè)戶5000余家，從業(yè)人員2萬余人，日客流量30余萬人次，商品輻射山東17市地，年?duì)I業(yè)額超40億元，市場下設(shè)商貿(mào)中心、名品大廈、名牌批發(fā)城、服裝批發(fā)市場、服裝交易大廳、四季紅、三條精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、襯衣、童裝、床上用品、箱包、窗簾、婚紗、褲子等十個(gè)專業(yè)經(jīng)營區(qū)。并配有輻射全國的洛中貨物集散中心，為業(yè)戶提供了良好的商品流通條件。該服裝城已成為江北最大的服飾商品集散地。齊魯鞋城品牌港經(jīng)營內(nèi)容：各類高中低檔鞋類產(chǎn)品地理位置：濟(jì)濼路總建面積：6.7萬平方米開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年9月商鋪形態(tài)：商場內(nèi)鋪；單套面積：50平方米運(yùn)營模式：可租可售租金：一層第一年3.5，第二年4.5，第三年5.5元/平方米·天；售價(jià)：一層1.7萬，二層1.3萬，三層9000元/平方米；出租率：70%銷售率：55%招商/銷售政策：無特殊優(yōu)惠其他情況：齊魯鞋城于1996年8月開業(yè)以來，已開展成為占地7萬多平方米，經(jīng)營面積近12萬平方米，經(jīng)營業(yè)戶近千家。齊魯鞋城旗下，已有品牌港、批發(fā)中心、恒鑫商場三大經(jīng)營業(yè)態(tài)，集國際國內(nèi)知名品牌于一身，匯各款式品種于一處的鞋類專業(yè)批發(fā)〔零售〕市場，經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)輻射山東十七地市及周邊省區(qū)。齊魯鞋城設(shè)施完備配套齊全，經(jīng)近幾年的升級(jí)改造，已改變過去大棚式經(jīng)營模式，向現(xiàn)代化大商場邁進(jìn)。具有先進(jìn)的地下智能化停車系統(tǒng)；可調(diào)式中央空調(diào)系統(tǒng)；閉路電視保安系統(tǒng)；播送音響系統(tǒng)；消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等。齊魯鞋城已成為集展示、貿(mào)易、餐飲、住宿、休閑、商務(wù)、娛樂、金融、物流、多媒體、遠(yuǎn)程交易為一體的專業(yè)化鞋城。香江五金機(jī)電城、汽車用品城經(jīng)營內(nèi)容：五金機(jī)電、汽車裝具地理位置：聚才路與蒙山大道交匯處占地面積：10萬平方米總建面積：14萬平方米開業(yè)時(shí)間：2005年12月商鋪形態(tài)：單層、1-2或1-3層聯(lián)體；臨街局部一層層高5.2米，二層4米；單套面積：60-90平方米運(yùn)營模式：可租可售租金：免租金一年，后期租金待定；售價(jià)：3700-5800元/平方米，按揭首付40%；出租率：70%銷售率：90%招商/銷售政策：免租金一年其他情況：該案后期還規(guī)劃有住宅區(qū)。目前首期商鋪共700套左右；五金機(jī)電區(qū)已開業(yè)，汽車配件交易區(qū)待交付。澳龍國際物流城經(jīng)營內(nèi)容：服裝鞋帽、食品地理位置：聚才路與工業(yè)大道交匯處占地面積：總規(guī)劃574萬平方米總建面積：目前規(guī)劃60萬平方米，現(xiàn)一期33萬平方米開業(yè)時(shí)間：2005年10月服裝城局部開業(yè)商鋪形態(tài)：單層或1-3層聯(lián)體單套面積：100-300平方米運(yùn)營模式：可租可售租金：免租金一年；售價(jià)：4000元/平方米；出租率：40%銷售率：60%招商/銷售政策：免租金一年其他情況：澳龍國際物流城由澳大利亞金龍基集團(tuán)投資興建，座落于臨沂市新規(guī)劃的物流和商貿(mào)中心區(qū)，被列為山東省、臨沂市重點(diǎn)高新技術(shù)工程。內(nèi)部包括批發(fā)交易園區(qū)、物流園區(qū)、效勞區(qū)、住宅配套區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)、配送區(qū)、加工區(qū)、海關(guān)保稅區(qū)等物流核心園區(qū)，同時(shí)設(shè)立經(jīng)營、生活效勞支撐體系，包括物流運(yùn)力中心、商貿(mào)中心、行政中心、金融中心、網(wǎng)絡(luò)信息中心、信息平臺(tái)、醫(yī)療保健中心、商務(wù)酒店及文體娛樂中心。目前建有商鋪3000套左右。申科國際數(shù)碼電子城經(jīng)營內(nèi)容：電腦、通訊產(chǎn)品、電子元件、辦公自動(dòng)化設(shè)備等地理位置：前十街與工業(yè)大道交匯處占地面積：14萬平方米總建面積：16萬平方米開業(yè)時(shí)間：2007年9月，目前試營業(yè)商鋪形態(tài)：1-3層聯(lián)體；單套面積：110平方米運(yùn)營模式：可租可售租金：約0.4元/平方米·天；售價(jià)：3300元/平方米；出租率：30%銷售率：60%招商/銷售政策：租金免一季度，工商稅費(fèi)免一年其他情況：臨沂申科國際數(shù)碼電子科技城位于市區(qū)西部物流新商圈中心。申科國際數(shù)碼電子科技城以高科技電子產(chǎn)品為主，是集電腦、通訊產(chǎn)品、電子元件、辦公自動(dòng)化設(shè)備、音像器材、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、數(shù)碼家電等于一體的電子專業(yè)市場。申科電子城分二期開發(fā)。一期建筑面積6萬平方米，由5個(gè)商業(yè)組團(tuán)組成，商鋪近500戶。二期工程總建筑面積10萬平方米。華東裝飾板材市場經(jīng)營內(nèi)容：板材、木線、龍骨、木地板、五金、油漆、涂料等地理位置：臨西十一路北段占地面積：30萬平方米總建面積：25萬平方米開業(yè)時(shí)間：2005年7月搬遷至此商鋪形態(tài)：單層、1-2層聯(lián)體；單套面積：120平方米運(yùn)營模式：租賃租金：0.27元/平方米·天；售價(jià)：3700-5800元/平方米，按揭首付40%；出租率：70%銷售率：90%招商/銷售政策：租金半年一付；稅收有一定優(yōu)惠。其他情況：入駐條件寬松，目前有約1500戶經(jīng)營戶。該案東側(cè)二期地塊30萬平方米，待建。中國陶瓷科技城地址：淄博市張店區(qū)；開發(fā)商：上海春申房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：1300畝；總建面積：123萬平米；工程配套：國際會(huì)展中心〔成交額高達(dá)60億的“陶博會(huì)〞的舉辦地〕、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、大型倉儲(chǔ)物流區(qū)、大型商場和高檔住宅等；26萬平米的高檔商場式布局的展示交易廳；8.8萬平米的國際會(huì)展中心是山東省最大的會(huì)展中心；8.9萬平米的甲級(jí)寫字樓；9.3萬平米為淄博新區(qū)作重要商業(yè)配套的大型綜合商場；6.2萬平米的淄博目前唯一的五星級(jí)豪華酒店；4萬平米的倉儲(chǔ)物流區(qū)直接引入鐵路專用線。備注：是北方第一大陶瓷類專題市場，該工程在全國統(tǒng)一銷售，目前已經(jīng)預(yù)售1000余套。政策說明：政府推出“三免兩減半〞的超級(jí)稅收政策和“超長18個(gè)月免租期〞的市場政策淄博義烏小商品城地址：張店區(qū)華光路與世紀(jì)路路口開發(fā)商：淄博華川置業(yè)占地面積：工程規(guī)劃用地47萬平米，其中商業(yè)區(qū)占60%，配套住宅占40%總建面積：135000平米建筑類型：市場類商鋪店鋪個(gè)數(shù)：約2000個(gè)銷售方式：租賃租售價(jià)格：租金：1.1－2.6元/平米/天開業(yè)時(shí)間：2004年12月工程簡介：淄博?義烏小商品城一期工程〔批發(fā)市場〕是當(dāng)前魯中地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的現(xiàn)代化批發(fā)交易平臺(tái)。市場采用了中國義烏小商品城的運(yùn)作、管理、效勞、開展的科學(xué)模式和工作理念；配備了客貨運(yùn)物流中心、餐飲中心、兒童游樂場、平安監(jiān)控等先進(jìn)的硬件設(shè)施和完善的功能配套；經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝類、針織類、床上用品、玩具類、文體用品類、旅游工藝、禮品飾品、五金電器、電子鐘表、化裝品、箱包、鞋類、日用百貨、茶葉、副食和家具等16多個(gè)大類的60000多個(gè)品種的產(chǎn)品〔其中60%為品牌產(chǎn)品〕1樓服裝，床上用品，十字繡，鞋類，針織，襪類，童裝；2樓工藝品，禮品，玉器，五金電器，水晶批發(fā)，陶瓷，精品店；3樓家具家私；客戶來源：主要來自淄博本地，少量來自東北、河北、內(nèi)蒙古、濟(jì)南、濰坊、濱州、東營等地總結(jié)濱州的西南側(cè)就是山東的省會(huì)城市濟(jì)南。濟(jì)南的商業(yè)非常繁榮，業(yè)態(tài)豐富，分布著多個(gè)國內(nèi)和本地著名的品牌商家；并且有多個(gè)體量龐大的專業(yè)市場群，輻射的范圍不但包括整個(gè)華北地區(qū)，甚至到達(dá)了江南局部地區(qū)。當(dāng)?shù)厥袌錾系慕?jīng)營戶來自全國各地，北方除本省的商戶外，來自東北地區(qū)的也是其重要的組成；南方客商中浙商占了極大的比例。濟(jì)南在專業(yè)市場上有十大專業(yè)市場群近期形成的規(guī)劃，目前已初步成型。臨沂的商業(yè)市場中專業(yè)市場極為眾多且有統(tǒng)一的規(guī)劃，經(jīng)過多年開展，市場已形成了明顯的細(xì)分，類別構(gòu)成復(fù)雜；作為北方的義烏，臨沂專業(yè)市場上的經(jīng)營戶構(gòu)成復(fù)雜，但省內(nèi)經(jīng)營戶的比例最大；目前在當(dāng)?shù)氐男律藤Q(mào)區(qū)分布著多個(gè)近年新落成的專業(yè)市場，主要是由于總的規(guī)劃使得城區(qū)內(nèi)多個(gè)成熟的專業(yè)市場整體搬遷的結(jié)果；新的專業(yè)市場體量均很龐大，且局部已開業(yè)，經(jīng)營狀況良好，出租率均很高；各專業(yè)市場對(duì)新入駐企業(yè)多有一定的優(yōu)惠政策。與濱州毗鄰周邊城市的城市性質(zhì)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)等都與濱州存在較大的差異。市場匯總1〕城區(qū)商業(yè)格局和分布規(guī)劃較為凌亂。商業(yè)供給量已到達(dá)飽和；2〕濱州消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)薄弱，許多市中心的商業(yè)個(gè)案經(jīng)營不善〔如渤海購物廣場〕；3〕目前新興市場整體環(huán)境較差，物流配套缺乏，高杜社區(qū)的建材市場及茶葉、古玩市場人嚴(yán)重缺乏；對(duì)周邊住宅產(chǎn)生一定影響；4〕目前濱州專業(yè)市場專業(yè)化市場管理水平較薄弱；5〕城區(qū)商業(yè)檔次普遍不高，硬件設(shè)施較差、業(yè)態(tài)水平相對(duì)落后、運(yùn)營管理方面較不專業(yè)；6〕目前濱州市下轄的各縣中，除鄒平外，其他縣城商業(yè)極不興旺，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，與濱州城區(qū)不具有可比性；7〕各縣目前的專業(yè)市場種類較少，以經(jīng)營建材五金類和經(jīng)營家具類為主，規(guī)模相對(duì)較小，輻射范圍多僅限本地，經(jīng)營戶和購置群均主要在本地。工程地塊地塊位置及現(xiàn)狀客運(yùn)總站地塊位于濱州市西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北靠二二零國道，南臨長江一路，西接渤海二十路，東臨規(guī)劃濱河路，南北總長近1200米，東西寬約380米。地塊為毛地，目前仍有局部民居待拆遷。位于濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，也是新的市政府所在地，是未來濱州市的政務(wù)中心區(qū)域。地塊北臨220國道，西側(cè)緊鄰大型的綜合性工程站前財(cái)富廣場，以西區(qū)域主要分布有魏橋科技工業(yè)園、威盟制造等企業(yè)園區(qū)，工程?hào)|北側(cè)為市政府辦公所在地及新城廣場，目前新區(qū)多個(gè)新興住宅區(qū)分布在工程周邊。周邊情況SWOT分析優(yōu)勢〔S〕政府對(duì)客運(yùn)總站的規(guī)劃建設(shè)有很大的扶持力度；地塊所處的濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)目前正在初期的飛速開展階段，為工程的啟動(dòng)注入了活力；地塊以北緊鄰220國道，是出入濱州的西大門，交通便利。劣勢〔W〕區(qū)域交通不便，市政配套不完善，整體形象對(duì)本工程形象的提升不利；距離城區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)鼐用裼幸欢剐?；占地面積較大，開發(fā)周期較長，資金回收風(fēng)險(xiǎn)較大。時(shí)機(jī)點(diǎn)〔O〕市政府西遷和城區(qū)城市化的持續(xù)進(jìn)程提升了本案地塊的價(jià)值；客運(yùn)總站建成后所帶來的人流為本案商業(yè)運(yùn)營提供了支撐；目前城區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)種和商業(yè)形態(tài)都不夠豐富，本工程的啟動(dòng)是個(gè)有利的補(bǔ)充。威脅點(diǎn)〔T〕目前濱州市商業(yè)地產(chǎn)供給量趨于飽和，本案的推出將面臨較大的市場競爭壓力；周邊工程先后的商業(yè)開發(fā)對(duì)本案的潛在客戶形成競爭。工程定位定位思考1〕濱州商業(yè)布局濱州現(xiàn)有的中心商業(yè)供給量大約在26萬方左右，就中心商業(yè)及濱州城區(qū)人口比例而言，根本已到達(dá)飽和狀態(tài)；2〕消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性的問題濱州的消費(fèi)群體的消費(fèi)意識(shí)較薄弱，中心區(qū)的百貨大樓及渤海購物廣場人氣較差，經(jīng)營不利；3〕本工程較大的商業(yè)體量本工程14萬方的商業(yè)體量，如何拆分14萬方的商業(yè)的問題；4〕車站優(yōu)勢的綜合考量本工程依托自身的新區(qū)汽車站優(yōu)勢，未來有大量的來往人流；5〕舊汽車站的搬遷本工程汽車站形成之后，濱州老汽車站將全部搬遷至本工程中，老汽車站將廢除，濱州唯一的大型集中式車站只位于本案地塊；6〕人流的培育問題如何把車站的流動(dòng)人群有效轉(zhuǎn)換成商業(yè)消費(fèi)人群的問題。工程定位濱州市首個(gè)一站式小產(chǎn)權(quán)大型綜合專業(yè)市場定位詮釋及依據(jù)1〕首個(gè)大型本工程14萬方的商業(yè)體量，是濱州第一個(gè)大型的綜合性市場工程，具備規(guī)模優(yōu)勢，有利工程整體打造形象；2〕綜合性多樣化業(yè)態(tài)分布，綜合性商業(yè)采購，形式一站式市場消費(fèi)；3〕一站式充分滿足采購、零售、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的多元化專業(yè)市場，打造本工程獨(dú)特亮點(diǎn)4〕小產(chǎn)權(quán)以小面積劃分產(chǎn)權(quán)為設(shè)計(jì)原那么，降低單鋪的總價(jià)，吸引更多投資客，只需要低門檻進(jìn)入便能夠做業(yè)主。定位依據(jù)目前濱州的商業(yè)情況整體慘淡，本工程的定位不可做傳統(tǒng)的生活型商業(yè)產(chǎn)品；本工程離市區(qū)將近7公里的路程，無法吸引較多的城市人群，指向型消費(fèi)是本工程定位的關(guān)鍵；依托汽車站的優(yōu)勢，以外來流動(dòng)人群為根本來支撐本工程商業(yè)，輻射到城濱州市及周邊縣鎮(zhèn)；提升本工程的整體檔次，以新的消費(fèi)理念帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)開展?？蛻舳ㄎ?〕投資客戶濱州市區(qū)的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力群體〔公務(wù)員、私營個(gè)體老板、企業(yè)局部領(lǐng)導(dǎo)者等〕；濱州周邊六縣的投資客；山東地區(qū)的局部投資客〔濟(jì)南、淄博、臨沂、德州等〕；外省投資客戶。2〕經(jīng)營戶以濟(jì)南、淄博的經(jīng)營戶，以批發(fā)為主，零售為輔的經(jīng)營模式；濟(jì)南經(jīng)營的局部品牌店；濱州專業(yè)市場的經(jīng)營戶。3〕消費(fèi)者主要消費(fèi)者為來往濱州的人群；濱州六縣的局部消費(fèi)者；以及局部濱州城區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者。產(chǎn)品建議產(chǎn)權(quán)劃分以小面積為主，減少投資總價(jià)，降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面。布局形成可分可合的布置方案,可根據(jù)客戶實(shí)際需求靈活調(diào)整,。充分考慮原拄網(wǎng)格局，做到路中無柱、鋪中無拄，保持通路順暢，和高利用率。沿街面、以及主要通道的鋪位劃分面積大，次要通道鋪位以小面積為主內(nèi)部走廊區(qū)域設(shè)背靠背式商鋪；店鋪主力面寬3米，進(jìn)深1.8—13.5米，使用面積范圍在5.4-—128平方米之間；絕大局部店鋪的具備面寬大，進(jìn)深短的特點(diǎn)，符合商業(yè)規(guī)律。設(shè)置合理的通道寬度，在保證平安和商業(yè)氣氛的前提下，盡量減少通道面積，內(nèi)部一般次要通道寬度為2.4—2.7米，主要通道2.7—3米，主要入口橫向通道6米，扶梯前通道為4米。根據(jù)劃分，對(duì)原圖紙的通路設(shè)置進(jìn)行了修改，調(diào)整，增加內(nèi)部動(dòng)線，增加人流通道；按現(xiàn)行劃分方案，原主力賣場內(nèi)沿外界的扶梯建議取消，兩條主通道旁的樓梯位置和大小需調(diào)整，內(nèi)部煙道位置需調(diào)整。建議樓梯間的門不要設(shè)置(結(jié)合消防要求)；售票處建議設(shè)置在原北面候車大廳，候車大廳通道大門往中間移。一層二層面積(M2)間數(shù)面積(M2)間數(shù)9338935011.711811.79212.619812.620619.52965.42385.42048.11208.11002121423.417819.58716.78518.57015854124464812.7761282425.6388119業(yè)態(tài)定位一層業(yè)態(tài)分布二層業(yè)態(tài)分布1〕豐富的業(yè)態(tài)種類解決體量大和綜合性的課題，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；2〕結(jié)合車站商業(yè)人流的消費(fèi)特點(diǎn)，安排業(yè)態(tài)布局，形成業(yè)態(tài)和人流的自然引導(dǎo)和過渡；3〕不同檔次和類型的餐飲業(yè)態(tài)，合理均勻分布；4〕相關(guān)業(yè)態(tài)相臨布置的原那么；5〕屬于配套效勞的功能分區(qū)盡量安排在2樓的商業(yè)價(jià)值較底的區(qū)域，同時(shí)考慮了所有業(yè)主的便利性；6〕主力賣場多作為開發(fā)商持有，賣場租賃的形式，因此也考慮安排在2樓。業(yè)態(tài)分布原那么運(yùn)營模式及通路1〕商業(yè)二層招商先行，短期內(nèi)作為持有物業(yè)；2〕商業(yè)概念炒作進(jìn)行，展示招商工作進(jìn)度，告之客戶工程今后的形象及投資潛力；3〕利用二層招商成功的概念炒作，銷售一層商鋪；4〕一層銷售完成，拉動(dòng)二層價(jià)格上漲，去化二層商鋪；5〕分區(qū)塊銷售，一期推出5萬方左右的商業(yè)體量，短期引爆，順利去化、帶動(dòng)其余商業(yè)銷售。備注：1〕設(shè)置工商，稅務(wù)，銀行效勞區(qū)，商務(wù)洽談區(qū)，休息區(qū)，政策法律法規(guī)援助咨詢區(qū)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，提升市場品質(zhì)，打造一條龍效勞；2〕商戶采取租金優(yōu)惠政策，租約合同３年一簽，第一年8個(gè)月免租；第二年6個(gè)月免租；第三年4個(gè)月免租；工程押金；押三付一，給于商家進(jìn)駐的優(yōu)惠政策，由于工程前期的概念炒作的必要性，優(yōu)惠政策只能是適度執(zhí)行，不建議大幅度優(yōu)惠；3〕利用政府的大力扶持和區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)，由甲方出面和政府洽談，免去商戶的局部稅務(wù)問題，問商戶提供便利，降低招商門檻；4〕爭取和政府接洽，增加城市中心到本工程的交通工具，便于市民流動(dòng)。局部品牌一覽1〕百貨企業(yè)品牌山東銀座商城股份、貴和購物中心、貴和商廈、濟(jì)南華聯(lián)商廈集團(tuán)股份、伊勢丹百貨、萬達(dá)購物廣場2〕超市賣場品牌濟(jì)南華聯(lián)超市、大潤發(fā)超市、家樂福超市、正大易初蓮花超市、新一佳超市、沃爾瑪超市3〕電器連鎖賣場品牌國美電器、蘇寧電器、三聯(lián)電器、連鎖賣場品牌、迪信通連鎖、協(xié)亨連鎖、冠芝霖大賣場4〕電腦、電子產(chǎn)品賣場品牌百腦匯、賽博數(shù)碼廣場、宏圖三胞5〕快餐連鎖企業(yè)品牌麥當(dāng)勞、肯德基、金德利6〕專業(yè)市場品牌洛口服裝批發(fā)市場、濟(jì)南鞋城、銀座家居通路建設(shè)1〕戶外廣告信息傳遞的持續(xù)性；以汽車站及城市主要高速路口及主干道的戶外高炮控制。2〕報(bào)紙廣告主要包括?濱州日報(bào)?和?渤海晨報(bào)?和?山東商報(bào)?等。3〕電視媒體濱州電視臺(tái)一、二套，根據(jù)不同時(shí)段進(jìn)行收費(fèi)。4〕網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開發(fā)公司的網(wǎng)站宣傳、并與各大門戶網(wǎng)站以及當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站，信息網(wǎng)站等建立連接。5〕DM派報(bào)工程宣傳樓書、單頁在濱州及周邊六縣的商業(yè)集中區(qū)以及局部高檔社區(qū)中派發(fā)6〕短信群發(fā)濱州及周邊六縣等地，汽車站及城市主要高速路口及主干道發(fā)布。7〕車身廣告通過來往于汽車站的車身做工程推廣形象的廣告，擴(kuò)張整個(gè)山東甚至外界的信息量；備注：為了工程的宣傳，和短期內(nèi)引爆銷售的目的，可能短期內(nèi)會(huì)有一個(gè)媒體投放量較大的階段，為了廣告本錢的平衡，整個(gè)工程的推廣主要沿用汽車站車體廣告流動(dòng)宣傳及周邊城市、縣鎮(zhèn)的單頁派報(bào)1〕和政府洽談，整合濱州現(xiàn)有專業(yè)市場資源〔如新興市場一期，高杜建材城，古玩字畫市場等〕引入本工程；2〕以濟(jì)南地區(qū)為主的二、三線品牌直接接洽。招商通路價(jià)格建議商業(yè)價(jià)格建議通過市場比較法確定本案的銷售價(jià)格參照比較個(gè)案：站前商貿(mào)廣場參照理由：本工程最相近的競爭樓盤市場比較因子：項(xiàng)目名稱站前商貿(mào)廣場本案地段位置100102交通便利100102業(yè)態(tài)劃分100107產(chǎn)業(yè)配套100105招商實(shí)力100105規(guī)劃設(shè)計(jì)100103物業(yè)管理100104物業(yè)折舊100101站前商貿(mào)廣場的商業(yè)售價(jià)一層為3000-3200元/平方米。本案的一層商業(yè)價(jià)格=3000-3200*〔102/100〕*〔102/100〕*〔107/100〕*〔105/100〕*〔105/100〕*〔103/100〕*〔104/100〕*〔101/100〕=3980-4300元/平方米，根據(jù)目前工程周邊市場情況，初步推斷本案商鋪一層價(jià)格在4000-4200元/平方米。沿社會(huì)停車區(qū)以及北廣場的商鋪的位置較好，價(jià)值較高，銷售均價(jià)建議在6000元/平方米左右，一層內(nèi)部沿主通道兩側(cè)的店鋪銷售價(jià)格建議在5000元/平方米左右。商業(yè)租金建議本案二層招商先行，一層對(duì)外銷售，一層的銷售均價(jià)在4000-4300元/平方米，根據(jù)商業(yè)二層為一層價(jià)格的60-70%的定價(jià)準(zhǔn)那么，本案二層商鋪目前的價(jià)格建議在2500-3000元/平方米。以商業(yè)回報(bào)7%來推算，本案二層租金范圍在元/平方米/天之間，沿主通道的的店鋪?zhàn)饨鹂梢缘竭_(dá)元/平方米/天。參考案例曹安國際工程地址：曹安路1777號(hào)。工程位置：位于312國道〔曹安路段〕是上海市區(qū)通往西北郊區(qū)和江浙兩省必經(jīng)之路。同時(shí)也是我國華東地區(qū)進(jìn)入上海市區(qū)的主要門戶。工程總規(guī)劃：占地120公頃建筑面積88萬平方米工程占地：2萬平方米。工程體量：9萬平方米。工程功能：集展示交易、品牌推廣、商務(wù)辦公、科研孵化、電子商務(wù)、訂貨會(huì)展、現(xiàn)代化物流等眾多商貿(mào)功能于一體的綜合性商業(yè)工程。工程周邊設(shè)施：麥德龍、易初蓮花、歐倍德、紅星美凱龍、輕紡市場、東方汽配城等多個(gè)大型商業(yè)工程。工程定位：上海首座現(xiàn)代化大型專業(yè)鞋城及長三角的鞋類交易中心。開發(fā)商的背景：由浙江資金的上海兆地房地產(chǎn)投資6.5億元人民幣打造該工程。工程配套：商務(wù)中心內(nèi)有工商，稅務(wù)，銀行效勞區(qū)，商務(wù)洽談區(qū)，休息區(qū)，政策法律法規(guī)援助咨詢區(qū)，并提供豪華空調(diào)大巴定時(shí)往返斜土路，七鋪路等商業(yè)中心。工程層數(shù)：3層〔600多個(gè)鋪位〕工程租期；３年一簽，第一年8個(gè)月免租；第二年6個(gè)月免租；第三年4個(gè)月免租工程押金；押三付一〔裝修費(fèi)押金500元〕工程主力面積及租金：20平方米左右/間；1F3000～4000元/平方/間/月2F2000～3000元/平方/間/月；B1F15000元/月5大政策⑴免租期限：第一年免租經(jīng)營8個(gè)月，第二年免4個(gè)月租金，第三個(gè)月免2個(gè)月租金。⑵租金優(yōu)惠：越早越優(yōu)惠，實(shí)施時(shí)間2007年1月31日前。⑶押金優(yōu)惠：正式簽約，一次性支付5000元，合約終止后退還。⑷管理費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)：10元/平方米/月;市場管理費(fèi)：2元/平方米/月。⑸團(tuán)隊(duì)優(yōu)惠：集體一次性租20個(gè)商鋪以上，享受更優(yōu)惠政策。8大優(yōu)勢⑴潛力無限：坐擁興旺開展中的曹安商貿(mào)圈、全球采購中心。⑵傲居九大行業(yè)專業(yè)批發(fā)市場集群區(qū)域正軸心。⑶行業(yè)旗艦：上海地區(qū)最大的鞋業(yè)批發(fā)市場，輻射長三角。⑷現(xiàn)房現(xiàn)鋪：2200個(gè)精品旺鋪任由挑選。⑸免租經(jīng)營：三年免租14個(gè)月，讓你享受實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。⑹廣告支持：每年斥資300萬元宣傳推廣，為經(jīng)銷商拓寬營銷通道。⑺效勞保障：提供全方位的物業(yè)、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及政府協(xié)調(diào)等效勞。⑻稅收優(yōu)惠：每戶商戶定額稅超低實(shí)收。1〕曹安市場所處位置較偏，在先期推廣的根底上把整個(gè)曹安打造為一個(gè)國際型的大型采購中心，交易平臺(tái)，前期的概念炒做非常成功；2〕上海市政府的大力扶持及當(dāng)?shù)卣娜ε浜舷拢瑸椴馨补こ痰男蜗笮麄鲙砹藥椭?〕曹安市場在招商政策上制定比較合理，設(shè)置了有技巧的招商合同，捆綁了商戶，同時(shí)也給商戶帶來信心；4〕商務(wù)中心內(nèi)有工商，稅務(wù)，銀行效勞區(qū)，商務(wù)洽談區(qū)，休息區(qū)，政策法律法規(guī)援助咨詢區(qū)，并提供豪華空調(diào)大巴定時(shí)往返斜土路，七鋪路等商業(yè)中心，一站式，一條龍效勞給予商戶許多便利，是曹安商城的成功要素之一；5〕本工程在操作上可以借鑒曹安市場的運(yùn)營模式及前期的推廣手段。安徽大市場地址：新火車站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)17號(hào)地塊，合肥新火車站站前廣場東側(cè)500米，臨泉路與銅陵北路交叉路口；開發(fā)商：信地置業(yè)〔合肥〕占地面積：17萬平米建筑面積：20萬平米開工時(shí)間：一期1996.1工程概況：目前已開發(fā)了六期工程。截至2001年8月底，安徽大市場入駐商家約2000多戶，商鋪開業(yè)4000余間〔套〕，開業(yè)率為96%。市場從業(yè)人數(shù)達(dá)20000多人，年交易額逾100億元。以商興區(qū)，帶動(dòng)了貨物運(yùn)輸、客運(yùn)、餐飲、旅店、電信、廣告信息、建筑裝潢、房地產(chǎn)等行業(yè)的開展，取得了巨大的社會(huì)效益。市場根本形成了以電子電器為龍頭，書刊、塑料鋁制品為重點(diǎn)，小百貨、針紡織品為輔助，以批發(fā)為主。1〕安徽大市場位于合肥新火車站旁，是合肥開業(yè)較早的大市場之一，具備較高的知名度和人氣；2〕安徽大市場主要以批發(fā)為主，零售為輔，效勞于整個(gè)合肥市，甚至輻射合肥下面的縣及鎮(zhèn)；3〕市場的熾熱主要?dú)w咎于成熟的站前地段以及長期的市場培育；業(yè)態(tài)劃分符合當(dāng)?shù)氐男枨螅?〕安徽大市場無主力店引入，本工程在業(yè)態(tài)劃分上可以借鑒安徽大市場的局部業(yè)態(tài)。嘉年華什么是環(huán)球嘉年華嘉年華是從英文“carnival〞音譯而來，本意為狂歡節(jié)，是西方很多國家的重要節(jié)日，環(huán)球嘉年華正是秉承這一狂歡的精神，給人們帶來了無盡的快樂?！碍h(huán)球嘉年華〞、“迪斯尼〞、“環(huán)球影城〞并列為世界三大娛樂品牌。環(huán)球嘉年華經(jīng)營模式的特點(diǎn)就是：巡回性、多元性、自主性、互動(dòng)性?！碍h(huán)球嘉年華〞是世界上最大型的巡回移動(dòng)式游樂場。嘉年華在中國環(huán)球嘉年華〞繼承了傳統(tǒng)狂歡節(jié)的精髓，吸取了現(xiàn)代的娛樂觀念，嶄新的運(yùn)作模式來到中國，環(huán)球嘉年華活動(dòng)是經(jīng)過專業(yè)化組織的大型盛會(huì)，工程主要包含：機(jī)動(dòng)乘騎工程－這些工程從具有極限速度和運(yùn)動(dòng)以及身體挑戰(zhàn)的乘騎項(xiàng)目，到由親朋好友一起體驗(yàn)的較為適中的乘騎工程，到青少年乘騎工程〔按兒童的能力和身高分類〕不等，在一種十分平安的環(huán)境中提供同樣刺激的體驗(yàn)。競技工程－鼓勵(lì)游客積極參與的競技活動(dòng)，用有吸引力和流行的獎(jiǎng)品獎(jiǎng)勵(lì)熟練的玩家，這些獎(jiǎng)品通常為柔軟可愛的玩具。文化娛樂工程－種類繁多的國內(nèi)外文化性民間娛樂表演。美食與購物－多種多樣國內(nèi)外食品，令人眼花繚亂。環(huán)球嘉年華體驗(yàn)－以上所有活動(dòng)都是在一種刺激、活潑和歡樂的環(huán)境中進(jìn)行的，此環(huán)境充滿燈光、音樂、色彩、舞蹈、歌聲和運(yùn)動(dòng)，使受感染的游客享受到獨(dú)一無二的“環(huán)球嘉年華體驗(yàn)〞。嘉年華的引入對(duì)濱洲及本工程的作用1〕引入嘉年華，在北廣場做嘉年華巡展，南廣場做固定的嘉年華游樂設(shè)施；2〕在濱州引入嘉年華，在短期內(nèi)引爆當(dāng)?shù)氐娜肆骰?dòng)狂歡的效果，促進(jìn)人流消費(fèi)水平；3〕提升地塊周邊的商業(yè)氣氛，帶動(dòng)區(qū)域人流量；4〕提升工程品質(zhì)及附加值，帶動(dòng)未來商業(yè)的消費(fèi)力；5〕嘉年華的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)其他知名品牌慕名前來，進(jìn)駐濱州，進(jìn)駐本工程。匯報(bào)結(jié)束謝謝上海金貝濱州工程工作組營銷籌劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場?。毶彸菓?yīng)該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過往的輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域開展的投資集團(tuán)。寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的工程總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的開展，寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕已建立了權(quán)責(zé)明晰、標(biāo)準(zhǔn)完善的組織機(jī)構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)和互動(dòng)。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂效勞，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為公司開發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路寶蓮集團(tuán)已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團(tuán)的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場標(biāo)的中的工程產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全依據(jù)寶山當(dāng)?shù)剞k公需求市場還處在初級(jí)階段這一特殊情況所設(shè)定的。且同類產(chǎn)品供給總量到達(dá)5.6萬㎡。這就意味著，在市場價(jià)格快速高企的情況下，總價(jià)的迅速膨脹將約制本工程主力產(chǎn)品的銷售，同時(shí)公寓化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢。我們的難點(diǎn):我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來寶山市場？我們要突破！新工程、新產(chǎn)品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群??！我們的市場在哪里？宏觀市場時(shí)機(jī)點(diǎn)：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務(wù)商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖項(xiàng)目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動(dòng)中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商務(wù)核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場仍處在市場起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場外，沒有符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展支柱，但同時(shí)也極大地限制了其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場售價(jià)都在萬元以內(nèi)，市場租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達(dá)5元/㎡·天；微觀市場：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場解讀項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號(hào)牡丹江路1211號(hào)淞濱路135號(hào)盤古路388弄1號(hào)，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號(hào)（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機(jī)動(dòng)車806個(gè)，自行車1580個(gè)無有地下車庫，車位量不定較多，且對(duì)外門口廣場免費(fèi)停車，約30個(gè)無院內(nèi)有可免費(fèi)停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個(gè)世紀(jì)80年代建于上個(gè)世紀(jì)80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心價(jià)格分析

價(jià)格范圍報(bào)價(jià)8500（含裝修）未開盤，銷售價(jià)格不詳9800-12000均價(jià)15000，實(shí)行一房一價(jià)租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價(jià)位6500（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————成交均價(jià)6126（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————物業(yè)管理費(fèi)3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價(jià)無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進(jìn)口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應(yīng)的家具樓宇社設(shè)備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關(guān)的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對(duì)友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險(xiǎn)等相關(guān)中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關(guān)的——此外，位于漠河路、同濟(jì)路口的商會(huì)都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前工程還在土地平整階段，無開工跡象，寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對(duì)于辦公樓廉價(jià)很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡送。價(jià)格品質(zhì)安信商業(yè)廣場寶蓮城豐鼎國際祥騰國際廣場淞南商城寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心BOSTON競爭矩陣主要競爭區(qū)域通過營銷包裝建立虛擬高性價(jià)比優(yōu)勢，凝聚客源次要競爭區(qū)域通過產(chǎn)品優(yōu)勢吸引該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶通過BOSTON競爭矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場開展處于一種畸形競爭狀態(tài)，工程的市場價(jià)格并不是由工程的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源——鋼鐵交易中心，寶鋼商務(wù)大廈和寶楊路鋼材交易中心兩個(gè)辦公物業(yè)的租金價(jià)格能高出周遍工程一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營銷策略中需要針對(duì)這一現(xiàn)象制定對(duì)應(yīng)的競爭策略。寶蓮城的核心客戶群是誰核心客戶群本地區(qū)固有的自由商態(tài)企業(yè)與該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)相配套的相關(guān)行業(yè)重點(diǎn)客戶群與該地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈息息相關(guān)的個(gè)體或私營公司普遍性客戶群偶得客戶群外區(qū)域新進(jìn)駐的其他中小企業(yè)終端客戶分析核心客戶特征借助寶鋼強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè)而生存開展的企業(yè)具一定規(guī)模的相關(guān)企業(yè)的分理處或辦事處企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)環(huán)境由于市場的高速開展，提升了客戶對(duì)辦公物業(yè)功能的高標(biāo)準(zhǔn)要求產(chǎn)品能夠大大提升公司形象價(jià)格相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購置客戶分析——客戶身份具有雙重性作為企業(yè)主而言，寶山當(dāng)?shù)氐囊試@寶鋼而開展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180㎡左右總價(jià)都在百萬元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動(dòng)資金，對(duì)這些企業(yè)而言流動(dòng)資金壓力巨大，購置可能性不大；做為個(gè)體而言，這些企業(yè)主個(gè)人擁有巨大的個(gè)人財(cái)富，通過購置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運(yùn)營本錢，平衡經(jīng)營本錢，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時(shí)又可增加個(gè)人的財(cái)富，因此購置可能性較大。競爭對(duì)手的解讀安信商業(yè)廣場——大型商業(yè)廣場、未來區(qū)域商消費(fèi)娛樂中心項(xiàng)目商場效果圖項(xiàng)目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運(yùn)動(dòng)城，并配套銀行、洗衣店、電影院、汽車陳列室等諸多生活效勞配套設(shè)施，停車位近１000個(gè)。1、開展商背景：安信置地〔中國〕成立于1994年，是安信集團(tuán)的全資附屬企業(yè)。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活廣場、安信商業(yè)廣場等有相當(dāng)比重的商業(yè)體量。2、工程定位特色：區(qū)域地標(biāo)性的大型商業(yè)中心。集購物、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、康體、娛樂、商務(wù)、辦公、景觀、區(qū)域效勞為一體的商業(yè)生活廣場。3、只租不售的運(yùn)作模式：財(cái)大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營商業(yè)工程，租賃是最快結(jié)集商家入駐經(jīng)營的方式，過慮掉了投資客，4、品牌經(jīng)營原那么：安信對(duì)于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，表達(dá)了要做強(qiáng)商業(yè)品牌的開發(fā)理念。工程特色和經(jīng)營方式：資金雄厚＋商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富＋精品運(yùn)作模式安信商業(yè)廣場與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和開展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構(gòu)成寶山東城新的商業(yè)核心，是對(duì)寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級(jí)，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代效勞業(yè)為主；而寶蓮城由于工程體量以及區(qū)位條件上都更適合開展成未來寶山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來實(shí)現(xiàn)CBD化。因此，安信并不是我們的直接競爭對(duì)手，是一種潛在的競爭威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場吸納后，在中高端客戶爭奪上必然與之形成互為競爭！競爭對(duì)手的解讀祥騰國際廣場——社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合工程占地8364平方米，總建筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦公樓，其中兩幢與本工程結(jié)構(gòu)類似，為公寓式辦公，戶型面積100、147㎡兩種，另兩幢為框架結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，層高5.5米，可自行分隔。4月28日開盤銷售，2006年年底可交房。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)層數(shù)81096面積分布層面積450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套層面積450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套層面積500㎡，暫未分割層面積1000㎡左右，單套面積50㎡，每層20套電梯2部2部2部3部結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無中央空調(diào)框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào)得房率75%左右70％左右預(yù)售價(jià)格及物業(yè)管理：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)均價(jià)15000左右售價(jià)14000左右整層出售，16000左右16000左右物業(yè)管理費(fèi)基價(jià)3.0元/㎡/月祥騰國際廣場總規(guī)模為寶蓮城標(biāo)的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，規(guī)劃了類似本工程的公寓式辦公和空間尺度更標(biāo)準(zhǔn)化的辦公產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上優(yōu)于當(dāng)?shù)厥袌錾系默F(xiàn)有物業(yè)。此外，5.5米層高可自由分割，也增加了工程的賣點(diǎn)，同時(shí)削弱了其15000元/㎡的單價(jià)抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶仍以寶山當(dāng)?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關(guān)或關(guān)聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。祥騰國際廣場的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當(dāng)?shù)厥袌龅膮^(qū)域客戶，且其所報(bào)出的市場價(jià)格建立了新的市場頂線，這對(duì)于本工程而言也是有利的，暫時(shí)探明了區(qū)域市場的價(jià)格承受上限位置寶蓮城與安信有著不同的產(chǎn)品屬性、不同的工程定位，決定了我們有不同的目標(biāo)客戶群，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通?。∠轵v國際廣場在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細(xì)節(jié)上要優(yōu)于我們，但在工程概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。其目標(biāo)客戶與本工程有重疊，我們要在營銷包裝上建立與其不同的形象和價(jià)值區(qū)隔，搶奪客源！！營銷策略：借勢發(fā)力，從核心行業(yè)入手，建立獨(dú)占的客戶渠道借安信商業(yè)廣場已建立的城市核心之勢，強(qiáng)化本工程處于未來的CBD，邊緣化其他競爭對(duì)手；所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級(jí)，從而建立其他競爭對(duì)手無法擁有的地段優(yōu)勢，在地段上將其他競爭對(duì)手隔離在高端市場之外；建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準(zhǔn)定位本工程的目標(biāo)客戶利用我們與寶山當(dāng)?shù)厥袌龅年P(guān)系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手，引入寶鋼核心部門或核心企業(yè)，規(guī)劃實(shí)體鋼鐵交易、流通中心，以及未來酒店、展會(huì)等高級(jí)商務(wù)配套，申請針對(duì)鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡(luò)建立鋼鐵交易信息平臺(tái)，開辟針對(duì)目標(biāo)客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點(diǎn)的形象，打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無法跟進(jìn)的行業(yè)優(yōu)勢。營銷執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國際廣場安信商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場其他潛在工程主要競爭對(duì)手強(qiáng)化CBD，從地域上建立隔離屏障，同時(shí)建立鋼鐵行業(yè)聚集點(diǎn)的初期形象建立行業(yè)形象，與安信的綜合性CBD產(chǎn)生形象區(qū)隔，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶在前期成功銷售的根底上，建立更高端的市場形象，通過工程整體優(yōu)勢建立排他性市場，進(jìn)而控制當(dāng)?shù)厥袌鰻I銷目的新鋼鐵CBD，強(qiáng)化CBD概念，同時(shí)樹立行業(yè)形象，聚集行業(yè)客戶資源提升鋼鐵CBD概念，強(qiáng)化鋼鐵行業(yè)，建立新的行業(yè)通路，深層挖掘客戶資源再次提升工程概念，利用工程工程形象的進(jìn)度，建立高端的鋼鐵新世界，在行業(yè)客源的根底上擴(kuò)大高端關(guān)聯(lián)行業(yè)客源推廣重點(diǎn)引入寶鋼重點(diǎn)部門或核心企業(yè)；建立鋼鐵交易中心，聚合地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實(shí)體交易中心建立紙質(zhì)、電子等虛體行業(yè)信息交流平臺(tái)，提供企業(yè)做生意的時(shí)機(jī)；針對(duì)鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策；利用工程北塊開發(fā)時(shí)機(jī)，增加酒店、展示、商業(yè)等高級(jí)配套，完善工程鋼鐵新世界的結(jié)構(gòu)功能；完善鋼鐵企業(yè)運(yùn)行過程中的法律、融資、商務(wù)咨詢等高級(jí)效勞支持實(shí)現(xiàn)手段接下來，就看看請我們的實(shí)操方案……定價(jià)策略指導(dǎo)思想依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展；寶山的區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)逐步發(fā)揮出來，房地產(chǎn)的增值潛力較大，未來一段時(shí)間房價(jià)仍保持“穩(wěn)中有升〞的走勢；因?yàn)闆]有競爭個(gè)案原故，致使本工程的定價(jià)缺乏參考、比照的依據(jù)。這給我們帶來了困惑，同時(shí)也帶來了希望！定價(jià)原那么

區(qū)域內(nèi)暫時(shí)處于地標(biāo)性位置，在產(chǎn)品的形態(tài)上存在稀缺性，故應(yīng)以市場測試和資金回流為定價(jià)原那么。第一期產(chǎn)品的價(jià)格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù)，帶有市場試探性質(zhì)，建議執(zhí)行平安價(jià)格策略，一方面,反映市場現(xiàn)實(shí)需求;另一方面，確保銷售速度，加速資金回流。定價(jià)策略項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)安信商業(yè)廣場15000元（預(yù)計(jì)）豐鼎國際9800元祥騰國際廣場15000元（預(yù)定報(bào)價(jià)）單價(jià)比照表作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為：12000-13000元/M2項(xiàng)目名稱租金價(jià)格寶鋼商務(wù)大廈5元新寶山大廈2.5元寶楊路鋼材交易中心9元寶輕商務(wù)樓1.7元租金比照表結(jié)合本工程產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標(biāo)租金為：4元/M2為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)，同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于15500/㎡，我司在參考本工程以往的價(jià)格策略的根底上，建議公寓式辦公的推售策略為“整體價(jià)格低開高走，分階段、分層次地推售貨量〞，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。銷售攻略6月18日前，首推15%的貨量，供前期積累客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，同時(shí)對(duì)本工程的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測試，為正式開盤的成功提供實(shí)踐根底，均價(jià)為12000元/㎡；6月18日公開出售時(shí)，加推20%的貨量，均價(jià)上升13500元/㎡；當(dāng)?shù)诙浟夸N售達(dá)80%時(shí)，加推15%的貨量，均價(jià)上升14500元/㎡9月，當(dāng)前三批貨量總銷售達(dá)90%時(shí)，加推25%的新貨量，均價(jià)上升16500元/當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達(dá)90%時(shí)〔預(yù)計(jì)11月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)算月〕，加推剩余25%的貨量，均價(jià)上升10%，到達(dá)18000元/㎡預(yù)熱期時(shí)間5月1日-6月18日推廣配合1、媒體炒作——板塊炒作——寶山新CBD的崛起開展商品牌炒作——綜合實(shí)力雄厚工程炒作——打造“鋼鐵行業(yè)CBD〞要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場關(guān)注度銷售策略組織前期已積累客戶召開“寶蓮城〞工程推介會(huì)；組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開“寶蓮城〞工程推介會(huì)，發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工優(yōu)先購置；供貨單位翻開5號(hào)樓的1-10層，及9號(hào)樓的11-13層2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大的鋼鐵交易中心的消息

吸引下游企業(yè)的關(guān)注3、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)——做展銷會(huì)

尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶群集中地作為傳播點(diǎn)，而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地展示配合1、樣板房建議裝修方案必須充分配合工程定位，針對(duì)終端使用客戶的特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)，突出工程的個(gè)性及注意文化品味的營造。此外，建議邀請室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)2套示范單位，加強(qiáng)展示效果。2、銷售中心目前的銷售中心場地較為狹小，不利于客戶溝通，同時(shí)工程外圍的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不利于工程展示；建議在銷售中心設(shè)高風(fēng)格咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷售大廳，并以高規(guī)格效勞免費(fèi)向客戶提供咖啡或奶茶，以營造現(xiàn)場溫馨、高貴的氣氛；同時(shí)將樣板房安排在9號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車做為看房專線車，讓客戶感受到本工程日后的環(huán)境質(zhì)量；3、銷售路線從售樓部出發(fā)——環(huán)城路〔沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場地中另辟〕——集中綠化廣場——9號(hào)樓樣板房沿路以VI指示系統(tǒng)進(jìn)行工程形象推廣4、銷售效勞——國賓式效勞國賓式效勞的幾個(gè)表達(dá)：客戶所到之處都受到微笑禮遇……客戶剛在銷售大廳坐下，便有效勞生遞上咖啡以及點(diǎn)心……客戶參觀全程由專業(yè)銷售人員陪同，為客戶提供專業(yè)房地產(chǎn)效勞：工程咨詢、房地產(chǎn)投資指引、按揭組合建議、裝修建議、風(fēng)水指導(dǎo)……目的：A、效勞能充分表達(dá)工程形象，優(yōu)質(zhì)、貼心的效勞才能表達(dá)效勞式辦公的理念；B、為客戶提供針對(duì)性、一對(duì)一效勞；C、效勞是一種專業(yè)，也是一種藝術(shù)展示配合5、完全工作手冊做一本工作手冊，主要圍繞日后在本工程中工作中所需的“食、行〞所展開，描繪一幅“寶蓮城未來工作美景〞，通過該效勞手冊一方面向業(yè)主介紹工程物業(yè)管理的效勞范圍、配套設(shè)施內(nèi)容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶對(duì)工程的了解，有效配合銷售推廣。展示配合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)；8#樓結(jié)構(gòu)封頂〔最新變化是否為9#樓〕3、4#樓外立面完成工程配合引爆-保溫期時(shí)間6月18日-8月31日引爆開盤策略一：具有影響力的大型開盤活動(dòng)前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場氣氛，營造“熱銷〞態(tài)勢。策略二：全球同步出售目的：擴(kuò)大聲勢，一方面用“有外資購置〞的現(xiàn)象來映襯工程開展前景及檔次感，增強(qiáng)工程“世界性〞的形象；另一方面制造銷售上的熱銷態(tài)勢，促進(jìn)成交。操作：預(yù)留局部單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽談推廣，并同時(shí)對(duì)外宣稱本工程受到海外投資家的關(guān)注及搶購，從另一個(gè)角度強(qiáng)調(diào)工程所在區(qū)域的開展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢。供貨單位引爆：翻開5號(hào)樓11-22，8號(hào)樓的1-6層，保溫：翻開8號(hào)樓的7-20促銷方式捆綁車位由于開盤后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆綁車位的促銷活動(dòng)，增加促銷的吸引力，即“凡購房面積到達(dá)150㎡以上均可獲贈(zèng)40年的車位使用權(quán)〞，而為了防止車位的損失，建議可考慮把車位的售價(jià)打入樓價(jià)中。樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開放；非對(duì)外開放區(qū)域的圍蔽工程完工；4幢建筑外立面脫落至12層以上工程配合優(yōu)惠政策適時(shí)推出針對(duì)鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行另類促銷推廣配合1、開盤熱銷氣氛襯托在寶山當(dāng)?shù)孛襟w上隨時(shí)刊登工程熱銷情況2、將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入工程炒作上進(jìn)行工程賣點(diǎn)述求，通過媒體建立工程獨(dú)特的工程主張3、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話語權(quán)免費(fèi)刊登鋼鐵交流、流通市場信息，并在區(qū)域內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱，建立寶蓮城電子網(wǎng)站〔可與寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站公司合作〕，并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企業(yè)做生意的時(shí)機(jī)；持續(xù)期時(shí)間9月1日-10月31日續(xù)推房源利用十一黃金周的銷售時(shí)