2023年西安市別墅市場(chǎng)研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、研究重點(diǎn)概念界定 PAGEREFToc177541085\h21別墅概念 PAGEREFToc177541086\h22別墅類別 PAGEREFToc177541087\h2二、別墅市場(chǎng)分析 PAGEREFToc177541088\h41政策分析 PAGEREFToc177541089\h42經(jīng)濟(jì)因素解析 PAGEREFToc177541090\h63別墅市場(chǎng)發(fā)展階段定位研究 PAGEREFToc177541091\h84別墅市場(chǎng)土地供應(yīng)研究 PAGEREFToc177541092\h95西安市別墅市場(chǎng)供需整體分析 PAGEREFToc177541093\h96別墅價(jià)格分析 PAGEREFToc177541094\h14三、別墅市場(chǎng)板塊研究 PAGEREFToc177541095\h241曲江板塊研究 PAGEREFToc177541096\h242秦嶺北麓板塊研究 PAGEREFToc177541097\h283未央板塊研究 PAGEREFToc177541098\h32四、別墅市場(chǎng)產(chǎn)品單因素分析 PAGEREFToc177541099\h361區(qū)域規(guī)模分析 PAGEREFToc177541100\h362交通分析 PAGEREFToc177541101\h363生活配套分析 PAGEREFToc177541102\h364產(chǎn)品布局分析 PAGEREFToc177541103\h375戶型分析 PAGEREFToc177541104\h376宅院分析 PAGEREFToc177541105\h377建筑風(fēng)格分析 PAGEREFToc177541106\h378建筑設(shè)計(jì)分析 PAGEREFToc177541107\h389綠化分析 PAGEREFToc177541108\h3810容積率分析 PAGEREFToc177541109\h38五、消費(fèi)者研究 PAGEREFToc177541110\h391消費(fèi)者定位和分類 PAGEREFToc177541111\h392目標(biāo)客戶特征 PAGEREFToc177541112\h393目標(biāo)客戶心理特征 PAGEREFToc177541113\h404目標(biāo)客戶的決策特征 PAGEREFToc177541114\h415西安市別墅消費(fèi)者類型靜態(tài)定位和動(dòng)態(tài)分析 PAGEREFToc177541115\h426目標(biāo)客戶職業(yè)分層 PAGEREFToc177541116\h437客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)分析 PAGEREFToc177541117\h43六、產(chǎn)品營(yíng)銷分析 PAGEREFToc177541118\h441概念定位 PAGEREFToc177541119\h442賣點(diǎn)及核心賣點(diǎn) PAGEREFToc177541120\h443廣告語及主打廣告語 PAGEREFToc177541121\h444營(yíng)銷手段 PAGEREFToc177541122\h445營(yíng)銷策略 PAGEREFToc177541123\h45七、西安市別墅市場(chǎng)的總結(jié)和思考 PAGEREFToc177541124\h46一、研究重點(diǎn)概念界定1別墅概念別墅，不僅是一種特定類型的居所，更重要的是一種極致的生活方式。追溯別墅的起源，并沒有一個(gè)明確的時(shí)間起始點(diǎn)。我國(guó)古代也很早就出現(xiàn)了別墅，其解釋是：別墅，即別業(yè)，宅居之外的居所。別墅在國(guó)外的出現(xiàn)也有很長(zhǎng)的歷史。但現(xiàn)在出現(xiàn)的雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅等，即Townhouse的出現(xiàn)時(shí)間并不長(zhǎng)。2別墅類別2.1按照區(qū)域分類城市別墅：建筑在城市區(qū)域，離城市中心距離在5～15分鐘車程，優(yōu)勢(shì)就是良好的社區(qū)生活配套和交通配套，可以承擔(dān)第一居所的功能。缺陷就是別墅的極致品質(zhì)不容易達(dá)到。郊區(qū)別墅：建筑在城市郊區(qū)，離城市中心距離在25～50分鐘車程，優(yōu)勢(shì)就是具有良好的山水景觀和文脈環(huán)境，可以成為一種極致生活方式的詮釋。缺陷就是配套不成熟，往往只能作為第二居所。2.2建筑形式分類TOWNHOUSE～聯(lián)排別墅關(guān)于TOWNHOUSE的定義，許多人認(rèn)為TOWNHOUSE就是叫做聯(lián)排別墅。實(shí)際上，聯(lián)排別墅只是TOWNHOUSE比較常見的一種體現(xiàn)形式，真正意義上的TOWNHOUSE的正確譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅。在歐洲原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。疊拼別墅疊拼別墅是為達(dá)到建筑群整體感更強(qiáng)的特點(diǎn)，以4個(gè)單元的體量進(jìn)行拼接，將這4個(gè)單元的外立面、屋頂造型等，按照一棟獨(dú)立式住宅的立面效果進(jìn)行整體考慮，保持其與西側(cè)獨(dú)立式別墅在外觀上的統(tǒng)一性與連貫性，從而形成整體和諧的景觀效果。一、二層產(chǎn)品具有“接地”特色，擁有獨(dú)立花園，讓您足不出戶就能享受到回歸自然田園的快樂；三、四層產(chǎn)品具有“透天”特色，架空造型樓梯直接入戶，大面積屋頂平臺(tái)，為賞風(fēng)觀景提供了絕佳的場(chǎng)所。兩種產(chǎn)品提供室外停車坪。小獨(dú)棟或者說獨(dú)棟庭院是別墅市場(chǎng)的一種原始的生活方式。它面對(duì)的消費(fèi)群體大多具有較高的文化修養(yǎng)，追求有品位的生活，屬于社會(huì)的中堅(jiān)一族；在居住理念上講究?jī)?nèi)斂、低調(diào)、理性。獨(dú)棟獨(dú)立住宅，獨(dú)門獨(dú)戶、有天有地，有家庭的私密空間；有一定的家庭生活空間。二、別墅市場(chǎng)分析1政策分析1.1基本政策表1：中國(guó)別墅政策系列表政策行政政策金融政策其他政策2023年2023年2月8日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中第四條規(guī)定“(今后5年內(nèi))停止別墅類用地供應(yīng)。2023年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，再次提出要控制高檔商品房建設(shè)。2023年9月14日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明令禁止別墅類用地的土地供應(yīng)。2023年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)別墅市場(chǎng)發(fā)展資金會(huì)有一些影響2023年6月24日，陜西省政府召開電視電話會(huì)議并發(fā)布《通告》，禁止在秦嶺北麓建私人別墅。2023年2023年3月30日：國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》2023年三月國(guó)土資源部《國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)《2023年全國(guó)土地利用計(jì)劃》的通知2023年2023年年3月26日舊國(guó)八條。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》2023年4月27日新國(guó)八點(diǎn)：國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月27日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題。2023年7月27日，七部委”新政出臺(tái)2023年，各大銀行達(dá)成協(xié)議：高檔住宅“首付比例提高到三成”。2023年4月初：國(guó)土資源部出臺(tái)“別墅”準(zhǔn)確界定，將“獨(dú)門獨(dú)院”納入別墅范圍，而低密度住宅，則納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)。這一界定為別墅給出一個(gè)明確定義。5月17日：國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出等諸多問題，國(guó)務(wù)院有針對(duì)性地提出了解決這些問題的六條措施?！皣?guó)六條”的出臺(tái)讓房地產(chǎn)的神經(jīng)再度繃緊。5月29日：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，業(yè)界稱為“九部委調(diào)控十五條”，再次給地產(chǎn)行業(yè)施壓。5月31日：中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)手續(xù)，并對(duì)別墅全面清理?！皣?guó)六條”頒布后不久，國(guó)土資源部再次下發(fā)了《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》。禁止用地項(xiàng)目目錄（2023年本）7月20日：北京市建委房屋市場(chǎng)交易管理處下發(fā)了名為《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》對(duì)港、澳、臺(tái)人士在京買房進(jìn)行了限制。2006年7月24日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。規(guī)定限制了境外人士在京購(gòu)房，尤其對(duì)中央別墅區(qū)一些高端項(xiàng)目影響顯著。國(guó)家稅務(wù)總局于5月31日出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》滿5年轉(zhuǎn)手豪宅買賣差價(jià)要征稅稅率仍然按照5.5%。1.2政策的房產(chǎn)周期背景圖1：中國(guó)別墅發(fā)展周期圖1.3政策分析表2：中國(guó)別墅政策分析解析表政策時(shí)間2023202320232023政策背景三次房產(chǎn)周期增長(zhǎng)高點(diǎn)三周期增長(zhǎng)率弱平三周期的持續(xù)高漲房產(chǎn)高漲繼續(xù)維持政策目的引導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)，節(jié)約用地節(jié)約用地節(jié)約用地政策執(zhí)行反省，引導(dǎo)政策手段行政，金融行政行政、金融行政、金融、財(cái)政政策密度中低中高政策執(zhí)行地方執(zhí)行差異性很大地方執(zhí)行變通地方執(zhí)行變通政策執(zhí)行加強(qiáng)1.3.1政策出發(fā)點(diǎn)和執(zhí)行特點(diǎn)政策出發(fā)點(diǎn)的根本目的在于調(diào)控和引導(dǎo)，第一次政策的出發(fā)點(diǎn)就是在于對(duì)市場(chǎng)非理性投資的引導(dǎo)。政策出臺(tái)后各個(gè)區(qū)域的執(zhí)行力度不同，造成了這次政策的大面積失效，這從2023、2023和2023年別墅市場(chǎng)的大量供應(yīng)就可以看出來，在西安市場(chǎng)上可以看到秦嶺北麓外埠開發(fā)商和本地開發(fā)商近期大量推出別墅，這也就側(cè)面印證了政策在西安的執(zhí)行效果有限。所以說政策基本上就是中央高舉，地方輕打。2023年調(diào)控政策的高密度出現(xiàn)就是對(duì)這個(gè)現(xiàn)象的自我印證。1.3.2政策有限執(zhí)行下的政策自我抗拒出現(xiàn)政策出現(xiàn)政策出現(xiàn)供應(yīng)減少，提價(jià)利益劇增政策尋租政策部分失效再次政策組合圖2：政策執(zhí)行自我抗拒模型圖1.3.3西安市別墅政策的執(zhí)行西安作為中國(guó)的二線城市，別墅市場(chǎng)在中國(guó)市場(chǎng)屬于一個(gè)跟進(jìn)者的角色，這個(gè)角色無論是從別墅的概念、品質(zhì)、價(jià)格等許多方面來看都是這樣的。作為一個(gè)西部二線城市，首先政策第一打壓對(duì)象不是他，那么在政策的執(zhí)行上面就有更寬松的政策，這個(gè)從西安市在售別墅項(xiàng)目的用地就可以看出來，比如說秦嶺山水的用地本身是政府批準(zhǔn)的三苑（野生動(dòng)物園、植物園、博覽園）中的博覽園800畝用地。還有提香溪谷，它批準(zhǔn)的用地是度假酒店用地，現(xiàn)在也變成了別墅用地。這就反映了在西安政策的執(zhí)行很大程度上受到了尋租行為的影響。另外還有一部分就是開發(fā)商從別墅用地概念上進(jìn)行不同的變通來進(jìn)行掩蓋，因?yàn)檫@一階段政策的缺陷是對(duì)什么是別墅沒有一個(gè)清楚的界定。這樣政策的執(zhí)行力度就受到種種的打折，這就出現(xiàn)了2023年高密度集中政策的再度出臺(tái)，政策的再度高調(diào)出臺(tái)本身就是對(duì)上一次政策執(zhí)行力的否定。但是這次政策出臺(tái)的前后，國(guó)土資源部對(duì)政策解讀中首次對(duì)別墅的概念進(jìn)行了界定，國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)李海洋說：“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院的那種，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低的這種，可能今后要納入這個(gè)別墅范圍?！崩詈Ｑ蟊硎荆壳安糠殖鞘薪紖^(qū)的聯(lián)排、雙拼別墅以及TOWNHOUSE項(xiàng)目，并不屬于別墅，應(yīng)劃入高檔住宅的范圍。對(duì)這類住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制。從這個(gè)政策層面的解讀來看，雖然在禁止別墅項(xiàng)目，但是對(duì)于類別墅項(xiàng)目，隨著別墅定義的重新界定，又給出了一點(diǎn)市場(chǎng)空間。1.3.4別墅政策研判高密度政策出臺(tái)后，在2～3年之內(nèi)應(yīng)該處于政策的平穩(wěn)周期。最近不太可能有更多的高壓政策出臺(tái)，政府應(yīng)該持續(xù)進(jìn)行政策效力的觀測(cè)。政策的執(zhí)行估計(jì)地方會(huì)有比較大的差異?？傮w研判：對(duì)西安來講政策操作和活動(dòng)空間依然存在，尋租現(xiàn)象滋生。2經(jīng)濟(jì)因素解析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從西安市的國(guó)民生產(chǎn)總值來看，西安市的增長(zhǎng)率在15%左右徘徊，遠(yuǎn)高于我國(guó)同期的全國(guó)平均國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率，這就表現(xiàn)了西安市別墅市場(chǎng)存在的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固。表3：西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和全國(guó)的相對(duì)比較表單位：億元人民幣國(guó)民生產(chǎn)總值2023202320232023數(shù)值946.661102.391270.141450.02增長(zhǎng)率14.51%16.45%15.22%14.16%全國(guó)增長(zhǎng)率9.10%10.1%9.9%9.5%2.2基尼爾系數(shù)反推根據(jù)2023年09月04日西安晚報(bào)報(bào)道，陜西省統(tǒng)計(jì)局高級(jí)統(tǒng)計(jì)師楊永善在剛剛結(jié)束的第四屆陜西改革與發(fā)展論壇上對(duì)我省城鄉(xiāng)居民收入問題敲響了警鐘：陜西不僅是全國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距大的省份之一，而且城鄉(xiāng)居民收入差距超過了國(guó)際警戒線！他說，國(guó)際上公認(rèn)的貧富差距警戒線是基尼系數(shù)為0.4,但陜西前年就達(dá)到了0.51,形勢(shì)十分嚴(yán)峻。如果按照這幾年西安的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷和貧富差距的進(jìn)一步拉大現(xiàn)狀，我們主觀認(rèn)為西安市的基尼系數(shù)應(yīng)該在0.6左右。倒推：低收入20%占總體收入的比例為X中間60%人群收入占總體收入比例為Y[0.2x/2+（2x+y）*0.6/2+（x+y+1）*0.2/2]*2=0.41.6x+0.8y=0.2推測(cè)分類X=0.05Y=0.15在西安市低收入的20%人群占有財(cái)富的5%，高收入的20%人群占有了財(cái)富的80%。進(jìn)一步推測(cè)最高端的5%人群能夠占有40%的財(cái)富，可以預(yù)估西安市別墅市場(chǎng)的個(gè)體需求量從長(zhǎng)期角度判斷比較旺盛。2.3西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景展望西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好主要是基于以下判斷西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局的清晰西安是經(jīng)濟(jì)集群效應(yīng)的顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)按照目前的平均增長(zhǎng)水平，按照簡(jiǎn)單平均增長(zhǎng)率15.11%為預(yù)測(cè)的增長(zhǎng)依據(jù)。表4：西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展預(yù)測(cè)單位：億元人民幣國(guó)民生產(chǎn)總值2023年2023年2023年2023年數(shù)值1669192122122546所以從整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，未來幾年內(nèi)西安市的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)別墅市場(chǎng)的支持還是相對(duì)穩(wěn)定和積極的。3別墅市場(chǎng)發(fā)展階段定位研究西安的別墅市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段的初期，可以說西安的別墅市場(chǎng)才剛剛走出了啟蒙階段。判斷現(xiàn)實(shí)依據(jù)有西安的別墅到目前為止還是以對(duì)西方的模仿為主，對(duì)自己的風(fēng)格處于初步的摸索階段。西安的別墅目前從實(shí)質(zhì)上來講還是在賣房子，真正從品質(zhì)上做細(xì)，創(chuàng)造性地提供一種生活和居住的品質(zhì)，目前來說還是非常少的。西安的別墅競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)目前還是以對(duì)自然和社會(huì)資源的簡(jiǎn)單出售，沒有對(duì)資源進(jìn)行深入的整合和挖掘。西安的別墅買家本身對(duì)別墅的生活理念和生活方式還有一定的認(rèn)識(shí)差距。原因就在于沒有真正的別墅項(xiàng)目喚醒消費(fèi)者內(nèi)心深處對(duì)別墅的真正期盼。從這幾個(gè)方面，我們判斷西安市的別墅市場(chǎng)還處于成長(zhǎng)期的初步階段。如果要量化，判斷處于成長(zhǎng)期的2/5處。這個(gè)市場(chǎng)階段的特點(diǎn)是經(jīng)過多年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無序，產(chǎn)品供應(yīng)存在一定的數(shù)量，但是缺少核心別墅理念的理解和貫穿，所有的別墅都在簡(jiǎn)單的模仿別人現(xiàn)成或國(guó)際市面上流行的東西，但是建筑形態(tài)的文化區(qū)域性讓模仿變成了對(duì)本原理念的消極影響，這反過來會(huì)影響本地市場(chǎng)接受。這種市場(chǎng)消費(fèi)者的自身反抗、開發(fā)公司的自我反省和社會(huì)反省開始讓別墅市場(chǎng)反思，這個(gè)時(shí)候各種反省開始反映在各開發(fā)商的產(chǎn)品形態(tài)上。形成了種種活躍的思想和產(chǎn)品形態(tài)，就像目前的市場(chǎng)特征?；钴S思考、辯論中尋找源本的自我定位。階段定位啟蒙階段成長(zhǎng)階段時(shí)間階段1995—20232023—今市場(chǎng)發(fā)育程度市場(chǎng)啟蒙教育市場(chǎng)成長(zhǎng)產(chǎn)品提升階段模仿照搬模仿中迷茫徘徊買家認(rèn)識(shí)階段新鮮生活模糊中思考競(jìng)爭(zhēng)層面提升混亂競(jìng)爭(zhēng)混亂有序整理企業(yè)狀態(tài)提升懵懂接受理性的深刻追求境界提升簡(jiǎn)單利潤(rùn)關(guān)注生活代表樓盤曲江皇家花園山水草堂圖3：西安別墅市場(chǎng)發(fā)展定位圖4別墅市場(chǎng)土地供應(yīng)研究別墅市場(chǎng)作為高端產(chǎn)品市場(chǎng)，在我國(guó)住房制度商品化基調(diào)的前提下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來社會(huì)財(cái)富的不均勻分配。在中低層社會(huì)住房問題陣痛時(shí)期，高端別墅發(fā)展帶來社會(huì)思潮的集體批判。政府放棄市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，用行政手段解決本應(yīng)該市場(chǎng)解決的問題，直接染指別墅土地供應(yīng)市場(chǎng)。但是這種別墅住宅的需求會(huì)以變形的形式夾雜著尋租的過程，以新的面目重新出現(xiàn)，只不過使交易成本加大。表5：2023～2023年別墅土地成交可能性分析預(yù)測(cè)表區(qū)域曲江秦嶺北麓未央浐灞供應(yīng)量無大一般較大原因無土地市場(chǎng)成熟需求引導(dǎo)市場(chǎng)失敗有地?zé)o市前景看好重點(diǎn)引導(dǎo)價(jià)格解析市場(chǎng)成本+尋租成本+其它關(guān)系成本5西安市別墅市場(chǎng)供需整體分析5.1別墅供應(yīng)類型從西安是的別墅抽樣供應(yīng)類型來看，目前主要有獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加、雙拼。我們按照房屋類型套數(shù)預(yù)估計(jì)。表6：西安市別墅供應(yīng)類型表區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼曲江板塊36%28%27%9%秦嶺北麓板塊73%11%7%8%未央板塊32%32%21%16%其他區(qū)域71%15%3%12%西安整體60%18%11%10%圖4：西安別墅供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從目前來看，西安市的別墅供應(yīng)主要類型還是獨(dú)棟別墅，占到了西安市別墅總供應(yīng)套數(shù)的60%，占了供應(yīng)數(shù)量的一半強(qiáng)。連排、疊加和雙拼能夠占到40%，。由此可見西安是的別墅供應(yīng)的主體類型還是非常清晰的。連排等別墅形態(tài)產(chǎn)生主要是因?yàn)椋和恋卣叩淖兓?、不是非常富裕人群?duì)高尚品質(zhì)生活的追求。5.2別墅供應(yīng)的判斷判斷的基本依據(jù)：政策形勢(shì)（別墅土地供應(yīng)趨緊、別墅定義限制在獨(dú)棟）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，按照目前的基尼系數(shù)、富裕人士繼續(xù)加速財(cái)富積累，小富的中產(chǎn)階級(jí)誕生，購(gòu)買力比較強(qiáng)）消費(fèi)形勢(shì)（富裕階層追求奢華的生活模式，中產(chǎn)階級(jí)誕生后，中產(chǎn)階級(jí)對(duì)生活品味和環(huán)境的不懈追求就會(huì)轉(zhuǎn)移到物業(yè)上來，自然會(huì)催生著種類別墅的產(chǎn)生，從歐洲的發(fā)展來看也具有這種形態(tài)）結(jié)構(gòu)解析判斷：兩級(jí)距離拉大，主要是高端別墅品質(zhì)的迅速提高。將來別墅市場(chǎng)是高檔的品質(zhì)化獨(dú)棟別墅會(huì)走高段精品的線路、把它的品質(zhì)當(dāng)作獨(dú)一無二的藝術(shù)品來看待和完成。對(duì)于較低端的別墅，將在考慮生活品質(zhì)的同時(shí)要夾雜成本的考慮，讓入住者在享受品味的同時(shí)，又不會(huì)要求太高的支付能力。5.3供需平衡分析供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表7：西安市別墅整體供應(yīng)表資料來源：房周刊：2023年8月23日短暫抽樣數(shù)據(jù)單位：套區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼供應(yīng)數(shù)量曲江板塊19815014748543秦嶺北麓板塊88713988961210未央板塊1201208060380其他區(qū)域5581172092787西安整體17635263352962920表8：西安市別墅可銷售供應(yīng)表資料來源：房周刊：2023年8月23日短暫抽樣數(shù)據(jù)單位：套區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼供應(yīng)數(shù)量曲江板塊57384426165秦嶺北麓板塊157241215208未央板塊8622205133其他區(qū)域2533026291西安整體5531147852797潛在可能年需求分析：基于度基尼系數(shù)的解釋，目前產(chǎn)品的發(fā)展和營(yíng)銷信息刺激程度，判斷現(xiàn)時(shí)需求。判斷方法:選取每個(gè)區(qū)域的代表性樓盤，從開盤開始到一周年時(shí)間，按照他的銷售率來測(cè)算區(qū)域的需求情況。表9：西安市別墅累計(jì)銷售表資料來源：房周刊：2023年8月23日短暫抽樣數(shù)據(jù)單位：套區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼供應(yīng)數(shù)量曲江板塊14111210322378秦嶺北麓板塊73011576811002未央板塊34986055247其他區(qū)域305871886496西安整體12104122572442123按照開盤時(shí)間我們測(cè)算產(chǎn)品的年消化量表10：西安市別墅產(chǎn)品年消化量表單位：套區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼年需求數(shù)量曲江板塊991107630315秦嶺北麓板塊255984360456未央板塊20682618132其他區(qū)域136781060284西安整體5103541551681187表11：年需求和靜態(tài)供應(yīng)的對(duì)比表單位：套區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼年需求數(shù)量曲江板塊50%73%52%63%58%秦嶺北麓板塊29%71%49%63%38%未央板塊17%57%33%30%35%其他區(qū)域24%67%50%65%36%西安整體29%67%46%57%41%5.2.1、西安市的別墅市場(chǎng)整體上是供大于求的市場(chǎng)如果按照目前的年需求解析的話，一年的釋放需求能達(dá)到供應(yīng)的41%。一個(gè)別墅項(xiàng)目如果按照兩年周期，則需求可以釋放到82%。西安市別墅項(xiàng)目的靜態(tài)消化周期為2.44年。區(qū)域解析也反映出來單個(gè)區(qū)域也是供大于求。5.2.2、供需平衡角度產(chǎn)品解析表12：別墅個(gè)產(chǎn)品類型年消化和供應(yīng)比值表區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼西安整體29%67%46%57%西安市別墅市場(chǎng)年消化量最小的還是獨(dú)棟別墅。原因：別墅市場(chǎng)在西安目前處于成長(zhǎng)階段的初期，在別墅市場(chǎng)剛剛完成市場(chǎng)啟蒙階段以后，消費(fèi)者和社會(huì)開始對(duì)別墅產(chǎn)品，特別是高端的獨(dú)棟產(chǎn)品開始進(jìn)行批判和思考。目前獨(dú)棟別墅產(chǎn)品表現(xiàn)得不盡人意，產(chǎn)品理念膚淺、產(chǎn)品價(jià)值沒有良好的增長(zhǎng)空間。這樣形成了兩個(gè)后果，一個(gè)就是產(chǎn)品本身不能有效的刺激和釋放消費(fèi)需求。另外一個(gè)就是投資需求由于產(chǎn)品價(jià)值增長(zhǎng)空間較小，投資性投資就有可能產(chǎn)生區(qū)域外溢。造成獨(dú)棟別墅在西安的銷售狀況不是令人滿意。雙拼和連排在西安市銷售狀況較好：原因：雙拼和連排類別墅產(chǎn)品，在西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，基尼系數(shù)持續(xù)上漲的情況下。自然會(huì)產(chǎn)生一定的需求。同時(shí)這種類別墅項(xiàng)目自身對(duì)環(huán)境和品質(zhì)的要求基本上和目前市場(chǎng)所提供的產(chǎn)品基本適應(yīng)。也就是說自身的價(jià)值目前得到市場(chǎng)的正確度量和認(rèn)可。所以其無論從投資價(jià)值和消費(fèi)價(jià)值角度，都是物有所值的產(chǎn)品類型。疊加別墅基本上也保持了較好的產(chǎn)品銷售狀況：原因：對(duì)于類別墅消費(fèi)者來說，疊加產(chǎn)品的天地割斷缺陷造成了產(chǎn)品的本質(zhì)缺憾，所以其銷售受到一定的影響。但受到總體房產(chǎn)市場(chǎng)火熱局面對(duì)其銷售狀況的影響，銷售價(jià)格總體還是可以的。5.2.3、供需平衡角度區(qū)域解析表13：西安市別墅各板塊年消化量和供應(yīng)比值表區(qū)位/類型年需求數(shù)量曲江板塊58%秦嶺北麓板塊38%未央板塊35%其他區(qū)域36%曲江現(xiàn)階段銷售火爆，土地供應(yīng)決定了其后續(xù)無力：原因：城市別墅特征明顯，曲江以其良好的地里位置和社區(qū)配套獨(dú)享西安市城市別墅市場(chǎng)的紅利。在別墅市場(chǎng)成長(zhǎng)的初步階段，高端別墅產(chǎn)品不成熟，市場(chǎng)需求含混。高端市場(chǎng)沒有有效啟動(dòng)。城市別墅既可以承擔(dān)居所功能，又可以承擔(dān)商務(wù)功能。所以其需求目前還是相當(dāng)大的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度其存在是沒有問題，但其不可能成為高端別墅。因?yàn)槠涞赜蛱幱诔鞘?，不具有高端別墅的基本環(huán)境稟賦；只具有文脈資源，不具有山水資源；區(qū)域土地供應(yīng)匱乏。秦嶺北麓銷售看好，最具有別墅氣質(zhì)：原因：山水資源良好，秦嶺是中國(guó)氣候上的南北分界線以北屬暖溫帶濕潤(rùn)、半濕潤(rùn)氣候，以南屬北亞熱帶濕潤(rùn)氣候。北坡為暖溫帶針闊混交林與落葉闊葉林、山地棕壤與山地褐土地帶，氣候宜人，景色秀麗。所以秦嶺北麓具有做別墅的天然自然稟賦。文脈資源豐富：以秦嶺72峪為主線，穿插著許多歷史人文典故。土地資源豐富：秦嶺北麓坡地資源豐富，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，其別墅土地供應(yīng)的可能性和可能面積是最有希望的。開發(fā)聚集效應(yīng)出現(xiàn)：秦嶺北麓的開發(fā)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，這樣有利于人口的區(qū)域的聚集、開發(fā)成本的聚集性降低和開發(fā)配套完善的及時(shí)提高。未央開發(fā)存在問題較多原因：未央?yún)^(qū)別墅群是隨著未央湖的建設(shè)而開始規(guī)模建造的，但是建造水平低下和市場(chǎng)運(yùn)作的失敗使未央湖的別墅氛圍整體受到損害。未央配套環(huán)境差，未央板塊既沒有秦嶺的山水，也沒有曲江的文脈和區(qū)域。所以說未央的別墅基本天賦較差。5.3靜態(tài)銷售角度的熱點(diǎn)產(chǎn)品和區(qū)域如果我們以產(chǎn)品年銷售占到供應(yīng)的50%為界限，我們可以粗略的繪制出來西安別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)產(chǎn)品圖。表14：西安市別墅熱點(diǎn)產(chǎn)品和熱點(diǎn)區(qū)域表區(qū)位/類型獨(dú)棟聯(lián)排疊加雙拼年需求數(shù)量曲江板塊50%73%52%63%58%秦嶺北麓板塊71%63%未央板塊57%其他區(qū)域67%50%65%西安整體67%57%6別墅價(jià)格分析6.1獨(dú)棟價(jià)格比較研究6.1.1獨(dú)棟價(jià)格數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)解析（抽樣踩盤）表15：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格分區(qū)域解析表區(qū)域項(xiàng)目名稱在售價(jià)格均值標(biāo)準(zhǔn)差變差系數(shù)上離異下離異曲江航天御苑180001400029760.2118432336曲江公館9000曲江溪園13800曲江佳園15000尚林苑12500秦嶺紫薇山莊6700600018010.301547932鹿鳴苑5400秦嶺山水10000高山流水5300楓丹白露苑6500提香溪谷4700南山庭院4150未央碧水怡蘭353740002720.0757266豐源美佳別墅4100藍(lán)水假期4000表16：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格整體解析表項(xiàng)目均值標(biāo)準(zhǔn)差變差系數(shù)上離下離數(shù)值817944900.5536272646西安市的整體分析：整體均價(jià)：8240元/平方米標(biāo)準(zhǔn)差和變差系數(shù)：標(biāo)準(zhǔn)差4490；變差系數(shù)0.55，反映出西安別墅市場(chǎng)差異性非常大，預(yù)計(jì)這種差異化趨勢(shì)在5年之內(nèi)會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去。上下離異：上離異3627，下離異2646。上離異是下離異的1.37倍，這就預(yù)示著西安市別墅價(jià)格增長(zhǎng)的趨勢(shì)明顯。表17：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格的區(qū)域比較表區(qū)域均值標(biāo)準(zhǔn)差變差系數(shù)上離異下離異曲江1400029760.2118432336秦嶺600018010.301547932未央40002720.0757266均值比價(jià)：曲江領(lǐng)頭，秦嶺跟隨、未央掃尾標(biāo)準(zhǔn)差和均反差：秦嶺房?jī)r(jià)變化最厲害，反映了秦嶺較好的發(fā)展跡象和長(zhǎng)期的增長(zhǎng)勢(shì)頭。上下離異：曲江和未央的下離異均大于上離異，表明這兩個(gè)地方從目前的價(jià)格信息當(dāng)中沒有明顯的內(nèi)部動(dòng)力增長(zhǎng)勢(shì)頭。曲江的價(jià)格已經(jīng)處于比較高的位置，增長(zhǎng)勢(shì)頭有限。未央的別墅不具有消費(fèi)和投資價(jià)值，價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭同樣有限。秦嶺北麓別墅上離異大于下離異，顯示了秦嶺內(nèi)部的增長(zhǎng)勢(shì)頭有力。6.1.2基礎(chǔ)價(jià)格試算表18：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格影響因子評(píng)判表因素\區(qū)域曲江14000秦嶺6000未央4000自然環(huán)境較好好一般文脈環(huán)境好較好一般生活配套好一般一般交通配套好較好較好區(qū)域聚集較好較好較好產(chǎn)品因素較好較好一般推廣因素好較好一般其他因素好好一般表19：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格影響因子試算表單位：元因素\區(qū)域曲江14000秦嶺6000未央4000自然環(huán)境3005000文脈環(huán)境20232000生活配套300000交通配套3000500500區(qū)域聚集100100100產(chǎn)品因素4004000推廣因素8004000其他因素10005000在這里對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格的試算測(cè)試到3400元/平米6.1.3獨(dú)棟別墅影響因子分析表20：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格影響因子分析表一因素\區(qū)域曲江14000秦嶺6000未央4000自然環(huán)境3005000文脈環(huán)境20232000生活配套300000交通配套3000500500區(qū)域聚集100100100產(chǎn)品因素4004000推廣因素8004000其他因素10005000表20：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格影響因子分析表二因素\區(qū)域曲江14000秦嶺6000未央4000自然環(huán)境0.030.200文脈環(huán)境0.190.080生活配套0.2800交通配套0.280.190.83區(qū)域聚集0.010.040.17產(chǎn)品因素0.040.150推廣因素0.080.150其他因素0.090.190表20：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格影響因子分析表三自然環(huán)境0.10文脈環(huán)境0.12生活配套0.25交通配套0.21區(qū)域聚集0.02產(chǎn)品因素0.08推廣因素0.10其他因素0.12表20：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格影響因子分析表四生活配套0.250.80交通配套0.21文脈環(huán)境0.12其他因素0.12自然環(huán)境0.10推廣因素0.100.18產(chǎn)品因素0.08區(qū)域聚集0.020.02排序解析排序中生活配套處于第一的位置，這個(gè)應(yīng)該對(duì)照西安市現(xiàn)狀單獨(dú)解釋。在西安市別墅市場(chǎng)不成熟的情況下，高端別墅市場(chǎng)沒有真正的啟動(dòng)，在此時(shí)城市別墅就開始流行起來，既然是城市別墅，對(duì)于購(gòu)買者首先就要關(guān)注的是生活配套，其次才是交通配套。正好印證了上面的研究成果。歸類的解釋從排序結(jié)果來看，第一集團(tuán)的是生活配套、交通環(huán)境、文脈環(huán)境、其他因素和自然環(huán)境。這些對(duì)別墅價(jià)格影響最重要的因素往往是一些外部因素，開發(fā)商自己掌控能力相對(duì)較弱。由此可見別墅產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，外部環(huán)境等因素對(duì)產(chǎn)品的影響力過大。推廣因素和產(chǎn)品因素完全掌握在開發(fā)商的手里，但其本身對(duì)價(jià)格的影響程度有限。聚集因素對(duì)于這些成熟區(qū)域來說影響力不是很大。但如果對(duì)于一個(gè)新啟動(dòng)市場(chǎng)，其影響力會(huì)顯著增加。對(duì)開發(fā)商的啟示：市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期，市場(chǎng)不成熟，開發(fā)商應(yīng)該加大別墅項(xiàng)目概念品質(zhì)的深度開發(fā)，加強(qiáng)開發(fā)商自己的控制力度。價(jià)格排序還具有絕對(duì)值意義。6.1.4獨(dú)棟價(jià)格增長(zhǎng)分析（殘缺數(shù)據(jù)分析）表21：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格變化基本表區(qū)域項(xiàng)目名稱時(shí)間階段價(jià)格時(shí)間階段價(jià)格曲江航天御苑4.298007.1210000曲江溪園5.30100008.2713800曲江佳園20239750202315000尚林苑5.11100007.512500秦嶺紫薇山莊2023.1058002023.76700鹿鳴苑2023.1050002023.75400高山流水2023.1046002023.75300未央碧水怡蘭2023.1035372023.73600豐源美佳別墅2023.1040002023.74100藍(lán)水假期2023.1040002023.74000表22：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格變化分析表區(qū)域項(xiàng)目名稱月增長(zhǎng)率年增長(zhǎng)率影響因素分析判定曲江航天御苑0.68%價(jià)格高位土地存量城市別墅15%綜合年平均增長(zhǎng)率曲江溪園11.33%曲江佳園3.66%尚林苑11.80%秦嶺紫薇山莊15.52%別墅氣質(zhì)價(jià)位較低價(jià)格遲鈍20%綜合年平均增長(zhǎng)率鹿鳴苑8%高山流水15.22%未央碧水怡蘭1.8%別墅氛圍2%綜合年平均增長(zhǎng)率豐源美佳別墅2.5%藍(lán)水假期0%表23：西安市獨(dú)棟別墅價(jià)格平均增長(zhǎng)率區(qū)域曲江秦嶺未央合計(jì)增長(zhǎng)率15%20%2%16.45%權(quán)重0.350.550.1所以從整體西安別墅市場(chǎng)數(shù)據(jù)檢測(cè)，可以保證到16.45%的年基本增長(zhǎng)。在數(shù)據(jù)測(cè)算過程當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)的差異性較大，這就證明西安別墅價(jià)格增長(zhǎng)差異性非常大，個(gè)盤操作成功增長(zhǎng)率超過16.45%應(yīng)該是非常正常。表24：西安市獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)預(yù)測(cè)區(qū)域/項(xiàng)目區(qū)域權(quán)重目前價(jià)格增長(zhǎng)率202320232023曲江0.351400015%161001851521292秦嶺北麓0.55600020%7200864010368未央0.3140002%408041624245西安整體1824016.45%959511174130126.2連排，雙拼和疊拼價(jià)格分析6.2.1價(jià)格數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)解析表25：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格分區(qū)域解析表區(qū)域項(xiàng)目名稱在售價(jià)格均值標(biāo)準(zhǔn)差變差系數(shù)上離異下離異曲江航天御苑800090007070.08500500曲江溪園9000曲江佳園10000尚林苑9000秦嶺紫薇山莊500046255400.12343417鹿鳴苑4500秦嶺山水3800高山流水5200未央碧水怡蘭350034671240.047996水岸花城3300藍(lán)水假期3600表26：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格解析表項(xiàng)目均值標(biāo)準(zhǔn)差變差系數(shù)上離下離數(shù)值590024480.414919171522從西安市的整體分析：整體均價(jià)：5900元/平方米標(biāo)準(zhǔn)差和變差系數(shù)：標(biāo)準(zhǔn)差2448；變差系數(shù)0.4149，反映出西安別墅市場(chǎng)連排、雙拼和疊拼別墅價(jià)格差異性非常的大，預(yù)計(jì)這種差異化會(huì)在3~5年之內(nèi)慢慢的變小。上下離異：上離異1917，下離異1522。上離異是下離異的1.26倍，這就預(yù)示著連排、雙拼和疊拼別墅價(jià)格內(nèi)部有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。表25：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格區(qū)域解析比較表區(qū)域均值標(biāo)準(zhǔn)差變差系數(shù)上離異下離異曲江90007070.08500500秦嶺46255400.12343417未央34671240.047996均值比價(jià)：曲江領(lǐng)頭，秦嶺跟隨、未央掃尾標(biāo)準(zhǔn)差和變差系數(shù)：秦嶺房?jī)r(jià)變化最厲害，反映了秦嶺較好的發(fā)展跡象和長(zhǎng)期的增長(zhǎng)勢(shì)頭。上下離異：三個(gè)板塊整體上下離異基本一致，下離異稍微強(qiáng)一些，反映出來連排、雙拼和疊拼別墅價(jià)格符合整體市場(chǎng)趨勢(shì)，價(jià)格表現(xiàn)出來了產(chǎn)品的市場(chǎng)趨勢(shì)，價(jià)格表現(xiàn)包含了充分的市場(chǎng)信息，價(jià)格增長(zhǎng)按照整體市場(chǎng)趨勢(shì)表現(xiàn)。6.2.2基礎(chǔ)價(jià)格試算表26：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格區(qū)域評(píng)判表素\區(qū)域曲江9000秦嶺4625未央3467自然環(huán)境較好好一般文脈環(huán)境好較好一般生活配套好一般一般交通配套好一般一般區(qū)域聚集好較好一般產(chǎn)品因素較好較好一般推廣因素好較好一般其他因素好好較好表27：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格區(qū)域試算表因素\區(qū)域曲江9000秦嶺4625未央3467自然環(huán)境2333000文脈環(huán)境9001580生活配套160000交通配套150000區(qū)域聚集6002000產(chǎn)品因素3003000推廣因素3001000其他因素300300200在這里對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格的試算測(cè)試到3267元/平米6.1.3連排、雙拼和疊拼別墅影響因子分析表28：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格影響因素分析表一因素\區(qū)域曲江9000秦嶺4625未央3467自然環(huán)境2333000文脈環(huán)境9001580生活配套160000交通配套150000區(qū)域聚集6002000產(chǎn)品因素3003000推廣因素3001000其他因素300300200表28：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格影響因素分析表二因素\區(qū)域曲江9000秦嶺4625未央3467自然環(huán)境2333000文脈環(huán)境9001580生活配套160000交通配套150000區(qū)域聚集6002000產(chǎn)品因素3003000推廣因素3001000其他因素300300200表28：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格影響因素分析表三自然環(huán)境0.10文脈環(huán)境0.11生活配套0.22交通配套0.21區(qū)域聚集0.10產(chǎn)品因素0.11推廣因素0.05其他因素0.11表28：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格影響因素分析表四生活配套0.220.43交通配套0.21產(chǎn)品因素0.110.11文脈環(huán)境0.110.42其他因素0.11自然環(huán)境0.10區(qū)域聚集0.10推廣因素0.050.05排序的解釋生活配套處于第一的位置，這個(gè)完全解釋了這種類別墅項(xiàng)目作為購(gòu)買的第一居所當(dāng)然性對(duì)生活配套的要求。在這里產(chǎn)品因素處于第三的位置，反映了在類別墅產(chǎn)品當(dāng)中，市場(chǎng)相對(duì)于獨(dú)棟別墅產(chǎn)品市場(chǎng)更加理性。歸類的解釋從排序的結(jié)果來看，第一集團(tuán)是生活配套、交通配套。繼續(xù)反映了外部配套因素對(duì)房屋價(jià)格影響的力度還是很強(qiáng)的。但是產(chǎn)品因素影響力的加大，也增強(qiáng)了開發(fā)商操縱的能力。對(duì)開發(fā)商的啟示：類別墅項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商來說，首先還是需要對(duì)外部資源的充分挖掘和利用，但是相對(duì)來說，開發(fā)商的操作能力增強(qiáng)，可以在產(chǎn)品上加大開發(fā)商的操作。價(jià)格排序還具有絕對(duì)值意義。6.2.4類別墅價(jià)格增長(zhǎng)分析（殘缺數(shù)據(jù)分析）表28：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格基礎(chǔ)表單位：元區(qū)域項(xiàng)目名稱時(shí)間階段價(jià)格時(shí)間階段價(jià)格曲江航天御苑06.10760007.88600曲江溪園06.10900007.810000曲江佳園06.101000007.810000尚林苑06.10900007.810000秦嶺紫薇山莊06.10450007.85300鹿鳴苑06.10450007.85000秦嶺山水06.10320007.84200高山流水06.10520007.85300未央碧水怡蘭06.10310007.83300水岸花城06.10280007.83200藍(lán)水假期06.10320007.83600表29：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格分區(qū)域分析表區(qū)域項(xiàng)目名稱年增長(zhǎng)率影響因素分析判定曲江航天御苑13%配套完善交通完善文脈資源13%曲江溪園11%曲江佳園0%尚林苑11%秦嶺紫薇山莊18%自然資源文脈資源11%鹿鳴苑11%秦嶺山水31%高山流水2%未央碧水怡蘭6%別墅氛圍8%水岸花城14%藍(lán)水假期13%表30：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格整體分析表區(qū)域曲江秦嶺未央合計(jì)增長(zhǎng)率13%11%8%11.45%權(quán)重0.450.400.15所以從整體西安別墅市場(chǎng)數(shù)據(jù)檢測(cè)，可以保證到11.45%的年基本增長(zhǎng)。在數(shù)據(jù)測(cè)算過程當(dāng)中，數(shù)據(jù)區(qū)域差異性較大，證明區(qū)域性增長(zhǎng)不同。表31：西安市連排，雙拼和疊拼別墅價(jià)格預(yù)測(cè)表單位：元區(qū)域/項(xiàng)目區(qū)域權(quán)重目前價(jià)格增長(zhǎng)率202320232023曲江0.45900013%101701149212986秦嶺北麓0.40462511%513456986325未央0.1534678%374440444367西安整體1590011.45%657673288168三、別墅市場(chǎng)板塊研究1曲江板塊研究1.1曲江板塊綜述：曲江新區(qū)位于西安市東南，規(guī)劃面積15.88平方公里，是經(jīng)陜西省人民政府批準(zhǔn)的，以盛唐文化為基本特色，以大雁塔和曲江皇家園林遺址為基礎(chǔ)，融入多元文化，集旅游娛樂、休閑度假、會(huì)展商務(wù)和舒適居住為一體的城市新區(qū)。曲江作為秦、漢和隋的皇家園林，先后名為上林苑、宜春苑和曲江。豐厚的人文歷史遺跡賦予了曲江別墅板塊深厚的文化沉淀。曲江同時(shí)獨(dú)享了西安市城區(qū)的配套和生活優(yōu)勢(shì)，曲江位于西安市南部，距離市中心車程5～10分鐘。周圍生活配套設(shè)施完善、市政管網(wǎng)配套到位。所以曲江是西安市目前唯一的一個(gè)集中的城市別墅供應(yīng)區(qū)。曲江板塊的別墅項(xiàng)目發(fā)展較早，最早期出現(xiàn)在九十年代中期。當(dāng)時(shí)的代表項(xiàng)目有鉆石王朝、湖濱花園和皇家花園。早期項(xiàng)目的開發(fā)具有其特殊性，其開發(fā)不是一種完全市場(chǎng)化的開發(fā)手段，銷售對(duì)象針對(duì)社會(huì)上特定的一部分精英階層和具有政治背景的部分人士。所以此時(shí)的別墅在銷售上基本上屬于小范圍內(nèi)部的信息有限傳遞。這一階段開發(fā)的別墅項(xiàng)目從建設(shè)和規(guī)劃來說，基本上屬于對(duì)歐式奢華風(fēng)格和古羅馬建筑奢靡的原始移植，建筑形態(tài)上基本上全是獨(dú)棟。這一時(shí)期的建筑從其奢華程度上來講還是比較高的，特別是對(duì)土地資源的奢侈使用，可能在后來的開發(fā)過程當(dāng)中，罕有可以與其比肩的。但是其建筑結(jié)構(gòu)的移植特色過重，反而影響了其在西安的實(shí)際使用效果，目前該別墅群里面許多業(yè)主的重新建設(shè)就是對(duì)這種設(shè)計(jì)的一個(gè)最妥貼的評(píng)價(jià)。這一段的別墅項(xiàng)目的主要貢獻(xiàn)就是完成了別墅市場(chǎng)的啟蒙教育。曲江別墅市場(chǎng)發(fā)展的第二階段始于曲江新區(qū)的再次建設(shè)，整個(gè)新區(qū)在道路交通、水、電、氣管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套上的全面動(dòng)工和快速施工，整個(gè)曲江新區(qū)的科學(xué)規(guī)劃及功能定位等大環(huán)境，都為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了契機(jī)，鋪平了道路。曲江板塊升溫，房子銷售看好，產(chǎn)品的品質(zhì)、社區(qū)景觀僅是其一，最主要的還是憑借曲江對(duì)歷史人文的挖掘，曲江不僅有唐文化主題公園大唐芙蓉園、大唐不夜城、唐城墻文化遺址公園等盛唐文化旅游項(xiàng)目，還有曲江流飲、雁塔題名、寒窯故事等歷史典故傳說，人居住在這樣的環(huán)境中，對(duì)自身也是一種文化的熏陶，一種精神享受。迅速發(fā)展的旅游項(xiàng)目給了購(gòu)房者以足夠的信心，一個(gè)中國(guó)歷史上久負(fù)盛名的皇家園林；其千余年的文化底蘊(yùn)，成就了曲江旅游、度假、休閑、居住的理想之地。自國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)、中海地產(chǎn)紛紛搶灘曲江別墅之后，本地實(shí)力開發(fā)商高新地產(chǎn)、天地源股份、榮華集團(tuán)等在曲江的別墅項(xiàng)目也遍地開花。隨著開發(fā)商的規(guī)模聚集，曲江別墅群的聚集效應(yīng)凸現(xiàn)，從而依靠產(chǎn)品供應(yīng)的豐富拉動(dòng)了曲江板塊別墅市場(chǎng)的價(jià)格。這一階段別墅的建筑風(fēng)格初期主要以北美風(fēng)格為主，后來慢慢的滲透進(jìn)來一些中式建筑的元素，到最近重視建筑風(fēng)格的充分展示等。曲江板塊別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格的發(fā)展脈絡(luò)。歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格北美風(fēng)格北美風(fēng)格+中式風(fēng)格中式風(fēng)格歐式風(fēng)格1995～20232023～今圖5：曲江別墅建筑風(fēng)格發(fā)展過程對(duì)于市場(chǎng)的把握，經(jīng)過第一次開發(fā)的市場(chǎng)教育和曲江新區(qū)的建設(shè)，曲江別墅項(xiàng)目開始真正意義的走上了市場(chǎng)化的道路，市場(chǎng)成為決定別墅項(xiàng)目開發(fā)的決定性力量。這個(gè)時(shí)候最明顯的表現(xiàn)就是開發(fā)企業(yè)對(duì)別墅項(xiàng)目從懵懂的抄襲轉(zhuǎn)型到對(duì)消費(fèi)者的研究，對(duì)別墅的反思等反省，就是我們目前看到的別墅市場(chǎng)上各種嘗試不斷、各種新鮮概念不斷、營(yíng)銷手段不斷翻新的成長(zhǎng)期市場(chǎng)特征。生產(chǎn)理念開發(fā)生產(chǎn)理念開發(fā)營(yíng)銷理念開發(fā)市場(chǎng)啟蒙階段，為極少數(shù)特殊精英階層生產(chǎn)，有限簡(jiǎn)單信息傳遞。市場(chǎng)成長(zhǎng)階段，為市場(chǎng)開始開發(fā)，市場(chǎng)成為決定開發(fā)成敗的因素，市場(chǎng)強(qiáng)迫開發(fā)商開始思考和反省。不斷翻新營(yíng)銷手段，品牌成為競(jìng)爭(zhēng)手段。1995年～2023年2023～今圖6：曲江別墅市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)展過程1.2曲江別墅產(chǎn)品特征：表32：曲江板塊別墅產(chǎn)品分析表曲江別墅產(chǎn)品抽樣分析項(xiàng)目\評(píng)析分析數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)模86畝/項(xiàng)目曲江項(xiàng)目規(guī)模由于地理因素偏小交通分析道路四通八達(dá)，距離市中心5分鐘車程城市別墅，享受城市別墅的最佳交通便利生活配套醫(yī)院、學(xué)校和其他生活配套生活配套非常便利規(guī)劃分析獨(dú)棟、連排、疊品等混合土地稀少導(dǎo)致規(guī)劃目前最大利益化戶型分析獨(dú)棟熱銷2.5層～3層，300～450平米。其他熱銷3～4層，250～300土地稀少導(dǎo)致曲江別墅層高設(shè)計(jì)相對(duì)較高，戶型面積單層面積較小，相對(duì)提高建筑密度宅院分析宅院較小，繞宅2～4米庭院設(shè)計(jì)水平一般宅院綠化設(shè)計(jì)很差，沒有生活和活動(dòng)空間。整體較小。建筑風(fēng)格北美風(fēng)格和中美混合風(fēng)格風(fēng)格創(chuàng)新相對(duì)較靠前生產(chǎn)模式批量設(shè)計(jì)、批量生產(chǎn)生產(chǎn)的是產(chǎn)品而不是珍品綠化率抽樣平均值46%綠化率相對(duì)較低容積率平均容積率0.52容積率顯然偏大物業(yè)分析物業(yè)抽樣3.7元/平米物業(yè)費(fèi)用較高，但消費(fèi)者抗性較小開發(fā)商分析本地開發(fā)商為主人脈關(guān)系是高壓政策下別墅項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)代理商分析抽樣全聘請(qǐng)專業(yè)策劃公司對(duì)別墅理念的吻合是合作的最基本前提項(xiàng)目整體分析：曲江的項(xiàng)目整體規(guī)模較小，這顯然是受到了曲江的土地限制。在土地因素的限制下，曲江別墅從規(guī)劃分析方面的特點(diǎn)有：大量混合規(guī)劃為主；戶型層高平均水平較高；單層面積較小來提高建筑密度；較低的綠化率和較高的容積率；這些特征從整體上限制了曲江別墅的高端別墅氣質(zhì)。項(xiàng)目配套：地理上處于城市板塊，享受了城市配套設(shè)施帶來的交通、購(gòu)物等全部的配套便利，這在一定程度上繁榮了曲江城市別墅的市場(chǎng)特征。但這種特征現(xiàn)象在繁榮曲江別墅的同時(shí)也限制了曲江真正建設(shè)高端別墅的可能性。建筑分析：建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上進(jìn)行批量生產(chǎn)和批量設(shè)計(jì)，缺少一種奢華的獨(dú)一無二的藝術(shù)特質(zhì)。宅院設(shè)計(jì)上受到經(jīng)濟(jì)利益的考量，宅院可以說是有概念無實(shí)體。建筑風(fēng)格上走在西安市的前列，從最近區(qū)域的中式風(fēng)格的回歸和合院風(fēng)格的擬建等等都走在西安市的前列。微觀產(chǎn)品創(chuàng)新積極：表現(xiàn)為觀景電梯、小庭院、圍合小院等等。1.3曲江別墅市場(chǎng)未來研判：曲江地產(chǎn)市場(chǎng)的爆增和目前的大量開發(fā)，造成了曲江板塊別墅市場(chǎng)土地供應(yīng)的緊俏，土地供應(yīng)成為了決定曲江別墅市場(chǎng)的最重要因素。曲江城市別墅需求繼續(xù)旺盛，供應(yīng)量將在徘徊中逐步減?。呵鞘袆e墅的市場(chǎng)需求在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中依然強(qiáng)勁存在，但是由于供應(yīng)的降低。造成了較大的供需矛盾，需求大于供給的局面會(huì)繼續(xù)拉高曲江的別墅價(jià)格。但是供給的有限最終會(huì)擠壓需求外溢，這中外溢需求會(huì)成為各別墅板塊爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。從目前來看，浐灞承接這一部分的資質(zhì)最為充分。獨(dú)棟別墅供應(yīng)會(huì)急劇下降，其他類別墅項(xiàng)目增加：土地的緊缺性和需求的旺盛，自然誘導(dǎo)開發(fā)商對(duì)利益的衡量和考慮。從利益最大化的角度，在有限的土地上建設(shè)更多的別墅就成為了開發(fā)商必須抉擇的問題，因此獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量在曲江會(huì)急劇下降。產(chǎn)品基本品質(zhì)不會(huì)提升，細(xì)節(jié)打磨會(huì)迅速到位：對(duì)于消耗土地資源的綠化率、容積率、建筑密度等別墅產(chǎn)品的基本品質(zhì)要求不會(huì)有提升，反而有下降的趨勢(shì)。但是在基本品質(zhì)下降的同時(shí)，開發(fā)商為了不斷的利益的追求和競(jìng)爭(zhēng)需求會(huì)在細(xì)節(jié)打磨上多費(fèi)心思。以精準(zhǔn)和人性化的細(xì)節(jié)來吸引消費(fèi)者的關(guān)注，提升別墅的附加價(jià)值。價(jià)格會(huì)有較大的提升，獨(dú)棟價(jià)格升幅應(yīng)高于類別墅的價(jià)格升幅。前面的上下離異已經(jīng)解析過了。從需求來看，如果說連排等類別墅緊缺的話，那么獨(dú)棟就應(yīng)該是稀缺，所以說獨(dú)棟的價(jià)格會(huì)讓消費(fèi)和投資需求共同追捧上去。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)是提高產(chǎn)品附加價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的特征不再是目前的簡(jiǎn)單的在一定價(jià)位把產(chǎn)品銷售出去，這個(gè)已經(jīng)不成為曲江別墅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)目的。而在于以更高的價(jià)值把自己的產(chǎn)品銷售出去。提升產(chǎn)品的附加值成為競(jìng)爭(zhēng)的根本。競(jìng)爭(zhēng)手段因此進(jìn)入更為深入的文化、品牌、創(chuàng)新方面。2秦嶺北麓板塊研究2.1秦嶺北麓板塊綜述：秦嶺位于西安市南部23公里左右。秦嶺是中國(guó)氣候上的南北分界線以北屬暖溫帶濕潤(rùn)、半濕潤(rùn)氣候，以南屬北亞熱帶濕潤(rùn)氣候。北坡為暖溫帶針闊混交林與落葉闊葉林、山地棕壤與山地褐土地帶，氣候宜人，景色秀麗。所以秦嶺北麓具有做別墅的天然自然稟賦。同時(shí)和曲江相比，秦嶺北麓有豐富的土地資源，發(fā)展別墅的土地制約在這里除了宏觀政策以外，受到的限制很少。秦嶺北麓板塊的別墅項(xiàng)目發(fā)展比較晚，不存在顯著的二次市場(chǎng)變動(dòng)現(xiàn)象。秦嶺北麓別墅項(xiàng)目成規(guī)模開發(fā)應(yīng)該在2023年左右，當(dāng)時(shí)的代表項(xiàng)目是紫薇山莊和鹿鳴園。秦嶺北麓的別墅設(shè)計(jì)理念就是富裕精英階層的第二居所，屬于郊區(qū)休閑別墅類型。這是秦嶺北麓別墅和曲江別墅的最大區(qū)別。秦嶺北麓別墅作為休閑別墅和第二居所，其產(chǎn)品類型上主要是獨(dú)棟，早期開發(fā)的項(xiàng)目還配合一些連排、雙拼和疊拼項(xiàng)目。但是隨著時(shí)間的推移，別墅市場(chǎng)自然自發(fā)的選擇，秦嶺的第二居所特征更加清晰后，無論是從新開發(fā)項(xiàng)目還是一些項(xiàng)目的二期來看，都加大了獨(dú)棟別墅的建設(shè)，大規(guī)模的減少了連排等項(xiàng)目的數(shù)量。從產(chǎn)品方向上進(jìn)一步的奠定了秦嶺北麓的獨(dú)棟高端休閑度假別墅的定位，所以說秦嶺北麓具有發(fā)展高端別墅的氣質(zhì)和市場(chǎng)氛圍。目前也正在朝著這個(gè)方向發(fā)展。秦嶺北麓的別墅項(xiàng)目開發(fā)主要為本地的實(shí)力開發(fā)商為主，目前開發(fā)已經(jīng)完成了初期的規(guī)模聚集過程，秦嶺北麓的項(xiàng)目已經(jīng)形成了自己的規(guī)模效應(yīng)。規(guī)模開始反哺別墅的建設(shè)。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面來看，秦嶺北麓項(xiàng)目之間的相似度較高，區(qū)域內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。秦嶺北麓別墅的建筑風(fēng)格初期主要以北美風(fēng)格為主，從開始到現(xiàn)在整體風(fēng)格上沒有出現(xiàn)大規(guī)模的變化，但是對(duì)北美風(fēng)格的運(yùn)用方面是比較細(xì)致的。秦嶺北麓板塊別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格的發(fā)展脈絡(luò)。純北美風(fēng)格純北美風(fēng)格本地化北美風(fēng)格主要表現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)上隱私性保戶，客居的簡(jiǎn)化等。同時(shí)在園林設(shè)計(jì)上，采用了大量中式設(shè)計(jì)的理念，啟用了許多中式園林的物件。后現(xiàn)代主義風(fēng)格圖7：秦嶺北麓別墅建筑風(fēng)格發(fā)展過程對(duì)于市場(chǎng)的把握；秦嶺北麓的別墅市場(chǎng)發(fā)展階段比較模糊，但是如果仔細(xì)分析，其過程也應(yīng)該分為生產(chǎn)開發(fā)理念和營(yíng)銷開發(fā)理念。但是目前在秦嶺北麓顯示出來的另外一種跡象就是訂制化開發(fā)，這將是一個(gè)全新的開發(fā)理念。生產(chǎn)理念開發(fā)生產(chǎn)理念開發(fā)營(yíng)銷理念開發(fā)生產(chǎn)的類型決定了銷售的類型，消費(fèi)者不是第一關(guān)注要素。產(chǎn)品的營(yíng)銷決定了產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，在生產(chǎn)開始的時(shí)候就要關(guān)注如何運(yùn)用營(yíng)銷的理念把我們的產(chǎn)品傳遞給消費(fèi)者并讓消費(fèi)者接受。2023年～2023年2023～今訂制開發(fā)理念讓消費(fèi)者決定自己需要什么，建筑消費(fèi)者自己的房屋理念。一些讓消費(fèi)者作主。對(duì)全新的營(yíng)銷理念的極致運(yùn)用，作為極致的建筑產(chǎn)品，運(yùn)用這種理念是非常的合適。圖8：秦嶺北麓別墅市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)展過程2.2秦嶺北麓別墅產(chǎn)品特征：表33：秦嶺北麓別墅產(chǎn)品抽樣分析表秦嶺北麓別墅產(chǎn)品抽樣分析項(xiàng)目\評(píng)析分析數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)模454畝/項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模較大，還有增大的趨勢(shì)交通分析距離市中心30分鐘車程，交通基礎(chǔ)道路一般郊區(qū)別墅，交通不是很便利生活配套等生活配套嚴(yán)重不足需要加強(qiáng)基本的生活配套規(guī)劃分析獨(dú)棟為主，類別墅少量獨(dú)棟的領(lǐng)導(dǎo)地位將顯著增強(qiáng)，純獨(dú)棟存在戶型分析獨(dú)棟熱銷2層～2.5層，350～450平米。其他熱銷3～4層，300～400土地資源豐厚所以別墅層高設(shè)計(jì)相對(duì)較低，戶型面積單層面積較大，相對(duì)降低建筑密度宅院分析宅院一般，繞宅4～7米庭院設(shè)計(jì)水平一般宅院綠化設(shè)計(jì)同樣缺少生活和活動(dòng)空間。建筑風(fēng)格北美風(fēng)格對(duì)北美風(fēng)格做的相對(duì)比較到位生產(chǎn)模式批量設(shè)計(jì)、批量生產(chǎn)目前有訂制化生產(chǎn)的痕跡了綠化率抽樣平均值75%綠化率較高容積率平均容積率0.22容積率比較合適物業(yè)分析物業(yè)抽樣2.25元/平米物業(yè)費(fèi)用適中開發(fā)商分析本地開發(fā)商為主人脈關(guān)系是高壓政策下別墅項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)代理商分析抽樣全聘請(qǐng)專業(yè)策劃公司對(duì)別墅理念的吻合是合作的最基本前提項(xiàng)目整體分析：秦嶺北麓的項(xiàng)目整體規(guī)模較大，顯著反映了秦嶺北麓別墅用地供應(yīng)的相對(duì)充足。在土地因素和郊區(qū)別墅概念的影響下，秦嶺北麓別墅從規(guī)劃分析來看特征有：有走向純獨(dú)棟高端別墅群落的跡象；戶型層高平均水平較低；單層面積較大，建筑密度較?。惠^高的綠化率和較低的容積率；從整體特征上賦予了秦嶺北麓高貴別墅區(qū)的基本氣質(zhì)。項(xiàng)目配套：地理上處于郊區(qū)板塊，缺少生活配套和交通配套。其對(duì)基本配套有一定的基本要求，但并不要求非常奢華。也正是這種配套狀況會(huì)形成相對(duì)寧?kù)o的天空，從而保留秦嶺北麓別墅的高貴氣質(zhì)。建筑分析：建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上進(jìn)行批量生產(chǎn)和批量設(shè)計(jì)，缺少一種奢華的獨(dú)一無二的藝術(shù)特質(zhì)。但是從提香溪園項(xiàng)目開始，已經(jīng)出現(xiàn)了訂制化生產(chǎn)的路線。但是比較初級(jí)，需要一定的時(shí)間來沉淀和打磨。宅院空間相對(duì)來說比較充裕，但是在宅院的功能化設(shè)計(jì)上，還是有許多要做的工作，應(yīng)該加強(qiáng)宅院的活動(dòng)和生活功能。建筑風(fēng)格繼續(xù)徘徊在北美風(fēng)格，但是秦嶺北麓在北美風(fēng)格的運(yùn)用上還是比較到位，另外對(duì)北美風(fēng)格和本地實(shí)際情況的結(jié)合比較到位。微觀產(chǎn)品創(chuàng)新積極；表現(xiàn)為觀景電梯、下沉庭院、退臺(tái)等等。2.3秦嶺北旅別墅市場(chǎng)未來研判：秦嶺北麓作為一個(gè)相對(duì)比較集中的別墅供應(yīng)市場(chǎng)，依靠其良好的自然資源稟賦，獨(dú)具高端別墅氣質(zhì)。其開發(fā)的初步市場(chǎng)聚集階段已經(jīng)完成，作為郊區(qū)別墅其發(fā)展前景還是相當(dāng)?shù)暮?。秦嶺北麓郊區(qū)別墅需平穩(wěn)增長(zhǎng)，供應(yīng)量將在目前水平徘徊中尋求小步前進(jìn)：秦嶺北麓郊區(qū)別墅會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，平穩(wěn)增長(zhǎng)。供應(yīng)量由于土地政策的影響，雖然說尋租變通的可能性很大，但是這畢竟會(huì)影響到別墅的供應(yīng)，所以判斷秦嶺北麓別墅項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)該是在目前的水平徘徊中尋求前進(jìn)和突破，但是突破的可能性有多大，目前形勢(shì)不是很明朗。不便給出結(jié)論。獨(dú)棟別墅供應(yīng)會(huì)顯著增加，其他類別墅項(xiàng)目減少：郊區(qū)別墅的定位和土地相對(duì)充足，使秦嶺北麓自覺地承擔(dān)起建樹高端精品別墅的責(zé)任。目前從項(xiàng)目的發(fā)展來看，也表現(xiàn)出來這種趨勢(shì)。而且獨(dú)棟別墅的建筑品質(zhì)會(huì)有大幅度的提升，充分的表現(xiàn)獨(dú)棟的高端別墅氣質(zhì)。產(chǎn)品基本品質(zhì)已經(jīng)到位，重點(diǎn)在于對(duì)細(xì)節(jié)的精心關(guān)注：秦嶺北麓別墅的綠化率、容積率、建筑密度等產(chǎn)品基本品質(zhì)已經(jīng)基本到位。下一步的關(guān)注點(diǎn)在于如何在這些基本的品質(zhì)指標(biāo)前提下，從各個(gè)細(xì)節(jié)去關(guān)注消費(fèi)者，去關(guān)注品質(zhì)。真正用心的去打造精品別墅。這將是秦嶺北麓別墅項(xiàng)目發(fā)展的方向。價(jià)格會(huì)有一定程度提升，獨(dú)棟價(jià)格增幅高于其它類別墅的增幅。前面的上下離異已經(jīng)解析過了。從供需來看，需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，供應(yīng)在目前的狀態(tài)下徘徊就是價(jià)格增長(zhǎng)的另外一個(gè)解釋。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)為產(chǎn)品的精品化和個(gè)性化。秦嶺北麓別墅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，板塊外目前來說還沒有大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)注點(diǎn)在于如何打造個(gè)性化的精品別墅。真正的把別墅建筑成為一種極致的生活方式應(yīng)該是秦嶺北麓別墅目前所思考的問題。3未央板塊研究3.1未央板塊綜述：未央別墅群位于西安市北部22公里左右。該區(qū)域別墅的建設(shè)是借勢(shì)未央湖項(xiàng)目而開始建設(shè)的。早期的項(xiàng)目應(yīng)該在2023年左右入市，早期的代表性項(xiàng)目有水岸花城和南水假期等項(xiàng)目。該區(qū)域從自然稟賦來說，沒有突出的自然稟賦。即不具有曲江的城市配套便利也不具有秦嶺北麓的自然資源。項(xiàng)目發(fā)展當(dāng)時(shí)主要借助的是未央湖項(xiàng)目水景來吸引消費(fèi)者入住。但是缺少獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，僅僅依靠未央湖項(xiàng)目，這本身就給未央別墅發(fā)展帶來了一定的天然限制。未央板塊別墅的建設(shè)以獨(dú)棟、連排，雙拼和疊加的混合體為主。相對(duì)來說獨(dú)棟供應(yīng)較多。這也正好印證了未央板塊別墅土地相對(duì)充足的現(xiàn)象。從建筑風(fēng)格來講未央的建筑風(fēng)格主要是中式和北美的混合風(fēng)格。未央板塊別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格的發(fā)展脈絡(luò)。2023年2023年～2023年北美和傳統(tǒng)中式風(fēng)格的混合體從建筑形式上多表現(xiàn)為中式的屋頂，北美的墻面設(shè)計(jì)，中式廊柱，北美的欄桿。這種中式和北美建筑格局的結(jié)合在未央別墅板塊不是非常成功，無需的拼湊破壞了任何一種建筑的格局的審美體系，從而在產(chǎn)品上早就了未央別墅板塊的失敗。圖9：未央板塊別墅建筑風(fēng)格發(fā)展過程對(duì)于市場(chǎng)的把握；未央板塊的別墅項(xiàng)目從2023年左右開始推出后，市場(chǎng)一直反映不佳，也就是這一批項(xiàng)目的先后推出到目前，市場(chǎng)狀態(tài)一直變化不大。生產(chǎn)理念開發(fā)生產(chǎn)理念開發(fā)生產(chǎn)的類型決定了銷售的類型，消費(fèi)者不是第一關(guān)注要素。2023年～今圖10：未央別墅市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)展過程3.2未央板塊別墅產(chǎn)品特征：表34：未央板塊別墅產(chǎn)品抽樣分析表未央板塊別墅產(chǎn)品抽樣分析項(xiàng)目\評(píng)析分析數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)模60畝/項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模小，單項(xiàng)目無法利用領(lǐng)導(dǎo)地位造勢(shì)交通分析距離市中心30分鐘車程，交通基礎(chǔ)道路一般郊區(qū)別墅，交通不是很便利生活配套等生活配套不足需要加強(qiáng)基本的生活配套規(guī)劃分析獨(dú)棟，連排、疊拼、雙拼獨(dú)棟整體比例較大戶型分析獨(dú)棟熱銷2層～3層，350～450平米。其他熱銷3～4層，300～400別墅層高設(shè)計(jì)相對(duì)比較適中，戶型面積適中，建筑密度相對(duì)較高宅院分析宅院較差，繞宅2～4米宅院綠化面積小，無生活空間建筑風(fēng)格北美風(fēng)格和中式風(fēng)格混合風(fēng)格揉和完全失敗生產(chǎn)模式批量設(shè)計(jì)、批量生產(chǎn)簡(jiǎn)單批量生產(chǎn)決定格局綠化率抽樣平均值50%綠化率一般容積率平均容積率0.42容積率相對(duì)物業(yè)形態(tài)較高物業(yè)分析物業(yè)抽樣1.8元/平米物業(yè)費(fèi)用較低，物業(yè)質(zhì)量懷疑開發(fā)商分析本地開發(fā)商為主人脈關(guān)系是高壓政策下別墅項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)代理商分析抽樣聘請(qǐng)專業(yè)策劃公司合作前提是銷售運(yùn)作能力項(xiàng)目整體分析：未央的項(xiàng)目整體規(guī)模較小，未央的土地相對(duì)曲江來講是比較大的，而且有整片土地存在，但是開發(fā)的別墅項(xiàng)目并沒有像秦嶺北麓那樣利用超大規(guī)模項(xiàng)目來強(qiáng)勢(shì)奪取市場(chǎng)，而是以零散的小規(guī)模項(xiàng)目存在，但其本身不具有曲江的城市配套資源，這些小項(xiàng)目只能成為市場(chǎng)的零散追隨者。區(qū)域規(guī)劃特征有：獨(dú)棟站的比例較大，連排、雙拼和疊拼共同存在；戶型層高適中；單層面積適中，建筑密度較高；較低的綠化率和較高的容積率；從這些特征分析，未央的別墅建筑是一群沒有任何特色的別墅群。項(xiàng)目配套：地理上處于郊區(qū)板塊，缺少生活配套和交通配套。其對(duì)基本配套有一定的基本要求。建筑分析：建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上進(jìn)行批量生產(chǎn)和批量設(shè)計(jì).宅院空間較小，宅院無實(shí)際使用功能。建筑風(fēng)格以北美風(fēng)格和中式風(fēng)格的混合體為主。微觀產(chǎn)品創(chuàng)新消極：缺少特色的產(chǎn)品創(chuàng)新。3.3未央別墅板塊為何沉寂缺少別墅因子：和曲江的城市別墅相比較，它不具有城市別墅的完善配套。和郊區(qū)別墅秦嶺北麓相比較沒有自然景觀資源。當(dāng)時(shí)的建設(shè)想法就是依靠未央湖的建設(shè)。把一個(gè)別墅群落的建設(shè)依靠到一個(gè)較大的旅游娛樂項(xiàng)目上。從目前的分析來看，當(dāng)時(shí)的選擇是值得我們繼續(xù)商榷的。所以別墅的建設(shè)區(qū)域選擇必須要有一定的自然稟賦或社會(huì)稟賦。而且這種稟賦是一種歷史或者說是社會(huì)的長(zhǎng)期沉淀，不容易被別人模仿。沒有這種自然因子對(duì)別墅項(xiàng)目群來說是一個(gè)較大的傷痕。項(xiàng)目建筑缺少特色：剛才對(duì)未央產(chǎn)品的特征進(jìn)行分析，除了典型的風(fēng)格揉和失敗外。產(chǎn)品不具有任何特色，讓人感覺到風(fēng)格失敗里面的產(chǎn)品中規(guī)中矩，甚至讓人沒有任何注意力集中的地方。這樣就造成了市場(chǎng)接受力的徘徊和懷疑。消費(fèi)者只要反省一個(gè)問題為什么要買沒有特色的產(chǎn)品，就足以讓未央沉寂。強(qiáng)調(diào)一下，未央的建筑風(fēng)格揉和失敗讓他的所有缺陷都成了消費(fèi)者關(guān)注的問題。市場(chǎng)零散聚集，缺乏市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)，無力強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)市場(chǎng)在上述的條件下，未央的別墅建設(shè)相對(duì)項(xiàng)目規(guī)模較小，這樣在聚集的過程當(dāng)中，就是零散的小盤聚集別墅氛圍。因?yàn)槊恳粋€(gè)盤都沒有足夠的力量充當(dāng)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)，所以未央別墅本身就沒有一個(gè)讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)和接受的代表項(xiàng)目，這樣就造成了在其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)下，未央別墅市場(chǎng)沉寂。3.4未央別墅市場(chǎng)未來研判：供需以消化目前的存量為主，需求疲軟，無新增供應(yīng)。從目前的市場(chǎng)狀況判斷，對(duì)未央的別墅需求基本上很小，同時(shí)供應(yīng)方面判斷暫時(shí)也不大可能有新的項(xiàng)目入市，就是一消化目前的存量為主。價(jià)格會(huì)增長(zhǎng)無力。需求疲軟，區(qū)域市場(chǎng)沉寂的條件讓未央板塊的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格增長(zhǎng)乏力。競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為區(qū)域外項(xiàng)目爭(zhēng)奪本區(qū)域項(xiàng)目潛在客戶競(jìng)爭(zhēng)主表現(xiàn)為區(qū)域外項(xiàng)目依靠其市場(chǎng)氛圍和產(chǎn)品特征，吸引潛在的區(qū)域消費(fèi)者，所以未央板塊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要就是對(duì)有區(qū)域已向客戶的穩(wěn)定和爭(zhēng)取成交。四、別墅市場(chǎng)產(chǎn)品單因素分析1區(qū)域規(guī)模分析規(guī)模走大，大盤左右市場(chǎng)、小盤特色存在表35：西安別墅產(chǎn)品規(guī)模抽樣分析表單位：畝區(qū)域曲江秦嶺北麓未央合計(jì)總規(guī)模60030004004000平均項(xiàng)目規(guī)模8645460250從西安市整體開發(fā)來看，總量開發(fā)有一定的規(guī)模4000畝，但是西安的平均項(xiàng)目規(guī)模為250畝，作為別墅項(xiàng)目規(guī)模稍微偏小，不能形成項(xiàng)目本身的聚集成本效應(yīng)。造成這種現(xiàn)象的主要原因是曲江和未央的項(xiàng)目規(guī)模太小，曲江的項(xiàng)目均占地占86畝，未央均占地60畝。判斷隨著曲江供的限制，和未央板塊的停止。西安的別墅單項(xiàng)規(guī)模有增大的趨勢(shì)。這個(gè)時(shí)候大的別墅群可以發(fā)揮本身的產(chǎn)品規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)。有一定的能力影響市場(chǎng)。對(duì)于規(guī)模較小的別墅區(qū)，將受到一定的壓制性影響，這個(gè)時(shí)候小規(guī)模的別墅項(xiàng)目必須挖掘產(chǎn)品特征和外部潛力，從這兩個(gè)方面將自己的有效區(qū)隔，保護(hù)自己的市場(chǎng)。2交通分析別墅對(duì)交通的基本道路要求逐步升級(jí)提高表36：西安別墅產(chǎn)品交通配套抽樣分析表區(qū)域曲江秦嶺北麓未央道路四通八達(dá)西萬路草灘路車程到鐘樓5分鐘30分鐘30分鐘從西安市場(chǎng)看到，曲江作為城市別墅，獨(dú)享良好的交通便利性。秦嶺北麓和未央作為郊區(qū)別墅，到鐘樓的車程時(shí)間為30分鐘左右，按照國(guó)際郊區(qū)別墅的發(fā)展，這個(gè)車程時(shí)間合適，但是目前這兩個(gè)的地方到鐘樓的路況不是很好。研判對(duì)交通道路的要求會(huì)逐步提高。3生活配套分析城市別墅已經(jīng)完善，郊區(qū)別墅有基本要求表37：西安別墅產(chǎn)品生活配套抽樣分析表區(qū)域曲江秦嶺北麓未央配套良好一般一般從配套的角度來看，曲江作為城市別墅，享受到良好的生活配套。秦嶺北麓和未央板塊作為郊區(qū)別墅，對(duì)配套有最基本的要求。4產(chǎn)品布局分析排列式和正南正北坐落 整體布局：靠近馬路的部分一般假設(shè)連排、疊拼和雙拼。往里面部分布局獨(dú)棟別墅。產(chǎn)品規(guī)劃：在整體規(guī)劃中，西安的別墅群落基本上從整體形勢(shì)上表現(xiàn)為排列式，具體的建筑上棟與棟之間發(fā)生一定的角度錯(cuò)落。但是房屋的基本位置絕大多數(shù)為正南正北。判斷：正向錯(cuò)落排列格局依然存在5戶型分析戶型面積以實(shí)用為主，不要求太大的面積連排、雙拼和疊拼面積區(qū)間：250～400之間為熱銷面積區(qū)間獨(dú)棟：300～450之間為獨(dú)棟的熱銷面積區(qū)間6宅院分析庭院較少、面積偏小，植被粗燥，加強(qiáng)宅院功能性設(shè)計(jì)宅院形式：主要以圍繞建筑體周圍的宅院為主，有少量的庭院。宅院面積：一般繞建筑體周邊圍繞3～5米左右，面積整體偏小。宅院綠化：簡(jiǎn)單的植物種植，缺少精心的安排，宅院和庭院統(tǒng)一對(duì)居住空間的活動(dòng)和生活設(shè)計(jì)不足。判斷：別墅的宅院不是綠地，是人可以生活和活動(dòng)的綠色環(huán)境。7建筑風(fēng)格分析缺少精神極致內(nèi)涵的縮小版風(fēng)格表38：西安別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格抽樣分析表建筑風(fēng)格風(fēng)格使用評(píng)析北美風(fēng)格基本上是對(duì)北美簡(jiǎn)約別墅的抄襲、開發(fā)過程當(dāng)中省略掉許多建筑商的設(shè)計(jì)，只模仿了外面的一些標(biāo)志性的特征。在西安目前還是使用的量比較大。中式風(fēng)格最近對(duì)北美風(fēng)格的反思結(jié)果，對(duì)民族建筑的集成，體現(xiàn)的有兩個(gè)特點(diǎn)一個(gè)是對(duì)唐建筑屋頂?shù)募伞Ａ硗庖粋€(gè)就是對(duì)徽居外墻里面和瓦顏色的模仿。摸索階段，成功結(jié)合后會(huì)成為建筑的一個(gè)重要發(fā)展方向?；旌巷L(fēng)格混合建筑風(fēng)格最明顯的可以看到的就是中式風(fēng)格的瓦，北美風(fēng)格的欄和里面，混合風(fēng)格在西安時(shí)鮮有成功案例。判斷：從建筑風(fēng)格上模仿北美的形式?jīng)]有很大的存在潛力，因?yàn)榉课萁ㄖO(shè)計(jì)本身就是一個(gè)民族的東西。中式建筑或者說我們民族自己的別墅建筑是大的發(fā)展方向。目前對(duì)中式民族風(fēng)格的探索還沒有清晰的答案。8建筑設(shè)計(jì)分析批量生產(chǎn)，缺少別墅的奢侈氣質(zhì)從西安的別墅市場(chǎng)戶型和產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，基本上都是推出幾種類型的產(chǎn)品供購(gòu)買者使用，這樣很簡(jiǎn)單就是在賣產(chǎn)品了，缺少了別墅獨(dú)一無二的貴族氣質(zhì)。9綠化分析綠化率:40～80%之間。未央和曲江的綠化率在40%～60%之間秦嶺北麓的綠化率在70%～80%之間。判斷：認(rèn)為連排等類別墅的綠化率會(huì)下降；獨(dú)棟的綠化率會(huì)上升10容積率分析容積率在0.2～0.6之間。未央和曲江的容積率在0.4～0.6之間秦嶺北麓的容積率在0.2～0.4之間。判斷：認(rèn)為連排等類別墅的容積率會(huì)上升；獨(dú)棟的容積率會(huì)下降五、消費(fèi)者研究收入文化低中高低收入文化低中高低中高ABCD 圖11：別墅消費(fèi)者定位分析2目標(biāo)客戶特征A類消費(fèi)者：A類消費(fèi)者具有高收入和高文化的雙高特征，是真正別墅的最佳目標(biāo)對(duì)象。屬于自我判斷貫穿性消費(fèi)者。消費(fèi)者的財(cái)富來源與其文化水平存在緊密地相關(guān)關(guān)系?？蛻艟哂休^高的社會(huì)地位，雙高的個(gè)人特征賦予他們很強(qiáng)的自我價(jià)值體系，自信并堅(jiān)持自己的判斷。生活品味較高，注重生活質(zhì)量。B類消費(fèi)者：B類消費(fèi)者具有高收入和中等文化特征，是自我判斷和社會(huì)刺激柔和性的消費(fèi)者，是別墅市場(chǎng)較好的目標(biāo)對(duì)象，消費(fèi)者財(cái)富來源與其個(gè)人的工作特征和社會(huì)特征存在比較明顯的聯(lián)系?？蛻艟哂幸欢ǖ纳鐣?huì)地位和人際脈絡(luò)。他們有自己的價(jià)值體系，但不是自己價(jià)值體系的強(qiáng)烈維護(hù)者，價(jià)值體系的抗干擾能力較差。財(cái)富賦予其高等級(jí)的生活環(huán)境，生活環(huán)境賦予其對(duì)品質(zhì)的關(guān)注。生活質(zhì)量和生活品味是自己的獨(dú)立判斷夾雜社會(huì)思潮的影響。C類消費(fèi)者：C類消費(fèi)者具有高收入和低文化的特征，是別墅市場(chǎng)的刺激反應(yīng)性購(gòu)買對(duì)象。消費(fèi)者財(cái)富來源與其文化水平?jīng)]有任何關(guān)系，財(cái)富特征明顯和社會(huì)轉(zhuǎn)型或者說社會(huì)市場(chǎng)機(jī)遇有關(guān)。人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)較廣，但交際范圍同質(zhì)性較高?？蛻舸嬖谧约旱母行耘袛囿w系，不具有主流的價(jià)值體系特征。其生活隨著財(cái)富的增加明顯提升，但是生活體系的模仿性和跟隨性特征明顯，缺少對(duì)奢侈生活品味的自我形成和判斷能力。D類消費(fèi)者：D類消費(fèi)者具有中等的收入水平和高的文化水平、是別墅市場(chǎng)的淺潛力購(gòu)買者。其收入和其文化存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，具有一定的社會(huì)地位，但是其事業(yè)的發(fā)展處于初步階段，支付能力有限。其文化特征決定了其對(duì)高尚生活品質(zhì)的追求，它具有自己的生活價(jià)值體系，對(duì)生活品味和環(huán)境有很強(qiáng)的追求意愿，這就決定了其對(duì)別墅消費(fèi)具有較強(qiáng)的欲望，屬于淺潛力購(gòu)買者。3目標(biāo)客戶心理特征高收入高文化高收入高文化加強(qiáng)刺激自我價(jià)值體系免干擾全程判斷產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品建造產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品使用圖12：A類別墅消費(fèi)者心理特征分析自我價(jià)值的張揚(yáng)社會(huì)輿論的獨(dú)立批判能力購(gòu)買過程的系統(tǒng)性堅(jiān)持價(jià)格主觀判斷條件性遲鈍反應(yīng)決策過程自我理性高收入中文化高收入中文化刺激自我價(jià)值體系干擾階段判斷產(chǎn)品建造產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品使用社會(huì)價(jià)值體系圖13：B類別墅消費(fèi)者心理特征分析自我價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的糾纏社會(huì)輿論的順應(yīng)性批判能力購(gòu)買的階段性反復(fù)考衡價(jià)格主觀和社會(huì)判斷性條件遲鈍反應(yīng)決策過程自我和社會(huì)混合理性高收入低文化高收入低文化自我經(jīng)驗(yàn)體系干擾階段判斷產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品使用社會(huì)價(jià)值體系圖14：C類別墅消費(fèi)者心理特征分析社會(huì)價(jià)值對(duì)自我經(jīng)驗(yàn)體系的強(qiáng)勢(shì)影響社會(huì)輿論的順應(yīng)購(gòu)買的階段性適應(yīng)考慮價(jià)格社會(huì)判斷性條件遲鈍反應(yīng)決策過程社會(huì)價(jià)值主導(dǎo)下的個(gè)人理性中收入高文化中收入高文化文化主動(dòng)刺激自我價(jià)值體系無干擾全程判斷產(chǎn)品建造產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品使用產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖15：D類別墅消費(fèi)者心理特征分析自我價(jià)值的追求社會(huì)輿論的獨(dú)立批判能力購(gòu)買過程的系統(tǒng)性堅(jiān)持存在一定的價(jià)格區(qū)間彈性決策過程自我理性和社會(huì)理性4目標(biāo)客戶的決策特征A類消費(fèi)者：自我判斷的堅(jiān)持，絕策對(duì)應(yīng)的程序就是在建造的全過程當(dāng)中對(duì)消費(fèi)者理念的把握和適應(yīng)。（讓消費(fèi)者決定）B類消費(fèi)者：社會(huì)價(jià)值理念影響下的有限自我判斷堅(jiān)持、消費(fèi)者在參與產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)候可以加入理念引導(dǎo)的因素。（消費(fèi)者參與狀態(tài)的引導(dǎo)）C類消費(fèi)者：社會(huì)理念的接受者，較少有自己的批判態(tài)度，消費(fèi)者可以做完全引導(dǎo)式?jīng)Q策過程。（消費(fèi)者引導(dǎo)）D類消費(fèi)者：自我判斷下的外部刺激，外部刺激主要指經(jīng)濟(jì)刺激，決策過程表現(xiàn)為判斷確定后的外部刺激反應(yīng)性決策過程。（自我判斷后的經(jīng)濟(jì)刺激）5西安市別墅消費(fèi)者類型靜態(tài)定位和動(dòng)態(tài)分析5.1獨(dú)棟別墅消費(fèi)者的基本構(gòu)成根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的分析和消費(fèi)者分析，目前各類型消費(fèi)者在獨(dú)棟別墅的購(gòu)買群體中所占比例為表40：獨(dú)棟別墅的消費(fèi)者類型比例表消費(fèi)者類型A類消費(fèi)者B類消費(fèi)者C類消費(fèi)者D類消費(fèi)者消費(fèi)者比例35%30%30%5%按照對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，購(gòu)買獨(dú)棟別墅的不同類型消費(fèi)者的變化率為表41：獨(dú)棟別墅的消費(fèi)者類型年增加百分比消費(fèi)者類型A類消費(fèi)者B類消費(fèi)者C類消費(fèi)者D類消費(fèi)者消費(fèi)者比例6%11%12%7%可以預(yù)測(cè)未來三年內(nèi)消費(fèi)者類型的構(gòu)成比例表42：獨(dú)棟別墅的消費(fèi)者類型預(yù)測(cè)表消費(fèi)者類型/消比例A類消費(fèi)者B類消費(fèi)者C類消費(fèi)者D類消費(fèi)者2023年34%30%31%5%2023年33%31%31%5%2023年32%31%32%5%后續(xù)預(yù)測(cè)需要隨時(shí)調(diào)整變化矩陣，暫時(shí)不作預(yù)測(cè)5.2類別墅項(xiàng)目消費(fèi)者的基本構(gòu)成根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的分析和消費(fèi)者分析，目前各類型消費(fèi)者在類別墅的購(gòu)買群體中所占比例為表43：類別墅的消費(fèi)者類型比例表消費(fèi)者類型A類消費(fèi)者B類消費(fèi)