商業(yè)地產(chǎn)-尚美佳-重慶金科東方王榭推廣主題構(gòu)想策略方案-120

?2021-2021年中國房地產(chǎn)籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載與中國分享一個時代重慶金科·東方王榭推廣主題設(shè)想?2021-2021年中國房地產(chǎn)籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載一直以來，我們執(zhí)著于工程產(chǎn)品形態(tài)與傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明的對話糾葛中，本篇不想于此多加研究。于區(qū)域市場、城市理解的視角，給本案推廣提供新思路，是本篇希望能夠達成的目的。金科?東方王榭策略工具箱2、品牌策略1、市場&消費者洞察3、創(chuàng)作意念4、整合推廣?2021-2021年中國房地產(chǎn)籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載洞察篇工程/競爭/城市/人群工程/競爭/城市/人群洞察一：這是一片值得珍藏的土地……工程/競爭/城市/人群靠山，雖然不盡巍峨，但閑適的山居歲月，亦多了一處嘯傲山林的去處地勢平坦，局部坡地起伏，適合步行，適合小溪的淺流環(huán)境清幽，沒有城市的喧鬧，一個可以在早上懶懶醒來的地方……工程/競爭/城市/人群往外，是已經(jīng)成熟、并且風(fēng)韻卓然的天湖美鎮(zhèn)……雄踞北部新區(qū)金開大道1號,三條城市主干道圍合，距龍頭車火車站1公里，離解放碑6公里，即將建設(shè)的輕軌三號線從旁經(jīng)過。規(guī)劃以水為靈魂，成中國麒麟狀。整個水系形成多個半島。鄰千畝北部植物園，250畝天然生態(tài)運動主題公園，約100畝天然湖泊。社區(qū)配套完善:業(yè)主子女可讀巴蜀中學(xué)、巴蜀龍湖小學(xué)，特色幼兒園一個,綜合商場規(guī)劃中,工程旁邊規(guī)劃有一國際醫(yī)院。?2021-2021年中國房地產(chǎn)籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載工程/競爭/城市/人群再往外，是重慶舉“市〞公認的高檔生活片區(qū)：北部新區(qū)。常青藤別墅、龍湖藍湖西岸、伽藍藝墅、水木清華、山語間、協(xié)信TOWN城、棕櫚泉國際花園、融科蔚城、弗萊明戈、中央美地……在重慶，難得再有一個區(qū)域能聚集如此多的高尚社區(qū)。金開大道等網(wǎng)路交織，快速通達全城。交通方便是其開展迅猛的重要因素，尤其是對于重慶。另外，環(huán)境的幽雅也是吸引大量人群來此置業(yè)的重要考量。重慶近年來的地產(chǎn)熱門區(qū)域，各大開展商云集，且主要以別墅等高檔產(chǎn)品入市，但距成熟生活區(qū)尚需假以時日。依然是重慶的重心所在，但重慶的多組團開展將削弱其優(yōu)勢。尤其對居住來講，飽和的市場格局將人們的視線主動牽引出局。威脅〔T〕：來自龍湖弗萊明戈的熱銷，市場關(guān)注力轉(zhuǎn)移，對本案中國洋房銷售造成威脅。重慶的多組團并列式開展，來自片區(qū)的競爭加大，對本案造成威脅。國家與重慶的地產(chǎn)新政，人們的觀望心態(tài)，對本案造成的威脅?！睴〕時機：目前多層洋房類產(chǎn)品在重慶的相對缺少和市場的熱烈追捧，將為本案快速銷售帶來時機。來自政府的規(guī)劃，比方輕軌、大型國際醫(yī)院等，將為本案的價值心理認同上形成時機。工程/競爭/城市/人群價值洞察：工程SWOT分析〔S〕優(yōu)勢：一個高檔居住片區(qū)門戶的區(qū)位優(yōu)勢。地段的自然環(huán)境優(yōu)勢。交通優(yōu)勢。來自工程的原創(chuàng)性產(chǎn)品優(yōu)勢。中國傳統(tǒng)園林的體驗優(yōu)勢。傳統(tǒng)文化切入點的市場稀缺性優(yōu)勢。天湖美鎮(zhèn)的成熟配套、品牌積累優(yōu)勢。金科的洋房類產(chǎn)品研發(fā)優(yōu)勢。劣勢〔W〕：目前根本生活配套的欠缺。相對天湖美鎮(zhèn)南區(qū)以及競爭樓盤的自然環(huán)境，本案的外在環(huán)境亮點欠缺。相比金開大道的展示功能，本案“內(nèi)藏式〞區(qū)位在展示功能上的欠缺。工程/競爭/城市/人群洞察二：一個值得尊敬的對手……?2021-2021年中國房地產(chǎn)籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載工程/競爭/城市/人群在進行區(qū)域競爭的解構(gòu)之前，我們有必要澄清一個觀點：洋房與別墅有別雖然個別洋房社區(qū)已經(jīng)較同地段的別墅價格有所突破，但別墅的空間感、領(lǐng)地感、尊崇感……，依然是洋房無法比較的。而洋房類產(chǎn)品所對應(yīng)的階層置業(yè)習(xí)慣，地段選擇占據(jù)極大的權(quán)重，所以城市性的同質(zhì)產(chǎn)品比較，依然沒有很大的意義。工程/競爭/城市/人群我們的競爭對手遴選策略思路：產(chǎn)品層面區(qū)域?qū)用娴荣|(zhì)、等價層面洋房與別墅有別洋房類跨區(qū)域比較的非主流性界定直接競爭對手工程/競爭/城市/人群放眼北部新區(qū)，洋房類產(chǎn)品有弗萊明戈、中央美地等，但在產(chǎn)品素質(zhì)、價格層面，真正可與本案分庭抗禮的，唯有龍湖·弗萊明戈工程/競爭/城市/人群主要競爭對手深度解析：①概貌描述??弗萊明戈由重慶龍湖地產(chǎn)開展開發(fā)。工程位于渝北金開大道藍湖郡體育中心旁。數(shù)條城市快速干道構(gòu)筑暢達交通體系，乘車沿金開大道6分鐘即可抵達龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘又可快捷到達渝中區(qū)，繁華寧靜一線間。小區(qū)內(nèi)部配套:別墅區(qū)旁的花園洋房，藍湖大社區(qū)的核心位置，10000平米的體育中心，200畝體育公園、30000平米商業(yè)配套。目前大致均價：4700元/平方米(據(jù)重慶搜房網(wǎng)〕工程/競爭/城市/人群龍湖選擇的合作方是一家專長于別墅設(shè)計的美國設(shè)計公司F+A，備受好評的北京納帕溪谷、上海佘山國際高爾夫均出自該公司之手。從空間標準來看，其主力戶型三房和四房面積在110—160平方米，底躍和頂躍在200—300平方米，也是別墅級的；從配置來看，高檔的外墻涂料，雙層中空玻璃等均為別墅標準；從物管效勞來看，物管效勞也是享受與藍湖郡一致的別墅標準。②產(chǎn)品層面核心解析：別墅標準工程/競爭/城市/人群弗萊明戈的入市和推廣之著力點在于挖掘工程自身優(yōu)勢，與重慶人們心中熟悉的藍湖郡密切聯(lián)系，同時顛覆洋房在重慶人心中固有的看法。首先是龍湖地產(chǎn)品牌的引入：善于制造別墅的龍湖首次打造洋房了。再者是團隊品牌的整合優(yōu)勢推出：別墅的物業(yè)管理，專門打造別墅的規(guī)劃設(shè)計團隊。最后，推廣落實到產(chǎn)品層面：“弗萊明戈之前，獨棟、雙拼專指別墅〞；“弗萊明戈之前，洋房平淡無奇〞……，渲染一個別墅級樓盤的尊貴性、標簽性、收藏性。③推廣層面核心解析：顛覆傳統(tǒng)洋房工程/競爭/城市/人群④推廣表現(xiàn)：工程/競爭/城市/人群即將推出二期山頂洋房：好望山二期，與歐洲藝術(shù)發(fā)生關(guān)系50元欣賞達·芬奇原作/應(yīng)龍湖力邀，重慶躋身12個巡展城市工程/競爭/城市/人群洞察三：一個“傳統(tǒng)與現(xiàn)代、市井與時尚〞同臺狂歡的城市……工程/競爭/城市/人群“成都就是一個大茶館，重慶就是一個大碼頭。…………重慶的城市性格就是‘棒棒’性格〞——重慶著名作家王躍①浩浩蕩蕩的“棒棒〞軍、三步一遇的重慶風(fēng)味小吃、磁器口古街等民風(fēng)建筑……傳統(tǒng)在這里有滋有味。②外地人到解放碑的大吃一驚、古舊建筑間林立的現(xiàn)代高樓，這是一個印象中的“西部〞城市？③龜兒老子隨口帶，不吃小面不自在；光著膀子逛大街，街邊打望好愉快……不習(xí)慣市井重慶的，就一個字形容：怪?、芏潭?年，4大奢侈品賣場齊聚重慶；中國豪車第四城……對于重慶的時尚人士來說，重慶的奢華成風(fēng)，意義也許不僅限于省去了來往渝港的機票。工程/競爭/城市/人群且看媒體人士眼中的“奢華重慶〞4大奢侈品賣場同時在重慶叫陣……重慶每年的奢侈品消費量就約有5000萬元……美美百貨也證實，目前所有一線品牌的銷售額占到公司總銷售額的四成以上——?重慶日報?2006-3-28寶璣、寶珀、格拉蘇蒂，三大奢侈品牌鐘表在同城同一商場同時開店創(chuàng)全國先例，80多塊名表標價就近千萬元?！?重慶商報?2006-1-23摩根士丹利在中國奢侈品市場報告里寫道：“重慶將是中國市場奢侈品銷售最具潛力的4個地區(qū)之一。〞——?重慶熱報?2006-5-14價值39萬多元的手表亮相F1賽車模型168888元工程/競爭/城市/人群月入5000元至2萬元的中產(chǎn)階層成為奢侈品消費的中堅力量。這一群人并非富豪，但他們對頂級奢侈品的欲望卻往往超過富豪，他們平均月收入僅在5000元至2萬元之間?！@群年齡在25至40歲的高學(xué)歷、高收入者是中國奢侈品消費的群眾力量。對于奢侈品的愛好者，特別是那些并不算太富裕的人來說，奢侈品的精神價值遠遠大于了實用價值?！?重慶晨報?2006-2-15工程/競爭/城市/人群似水年華〔男〕：奢侈品？太貴了，……但是我女朋友卻偏偏好這口，為了能和她有共同語言，又不得不多看時尚雜志了解一下。Jeny〔女〕：如果身上沒有點像樣的、夠份兒的東西的話，自己會覺得特沒信心，走路都不好意思抬起頭來?！?dāng)聽到別人談?wù)撌裁词裁磁谱佑殖鲂缕妨?，插不上話就會很沒面子。從網(wǎng)友聲音看重慶奢侈品消費心態(tài)

工程/競爭/城市/人群價值洞察：城市性格核心關(guān)鍵詞???包容，親切。麻辣、市井、時尚與傳統(tǒng)并存。①兩江交匯的水路優(yōu)勢，碼頭文化源遠流長，豪爽、分享、霸氣植入民眾性格，碼頭文化讓開放成為重慶人的胸懷。②與成都享樂文化互為交流，濃厚的自戀意識讓傳統(tǒng)得以在現(xiàn)代中保存并延續(xù)。③外來文化沖擊，舊的秩序正在逐步解構(gòu)，新的市民文化尚未成熟，骨子里的、感覺中的成分指引前行方向，不假思索容易跟風(fēng)，對消費的標簽感極度認同。④民族意識強烈，對中國的、城市的每一次進步都心懷喜悅，但不排斥外來文化介入，并很快能適應(yīng)它，一個在矛盾中自得其樂的城市。工程/競爭/城市/人群洞察四：一個對于中國文化具備感知力的中產(chǎn)階層

……工程/競爭/城市/人群概念稱謂：新儒家時尚精英

客群構(gòu)成：懷有抱負與責(zé)任的政商階層；

崇尚中國文化精神的企業(yè)主、中高層管理者〔儒商〕、學(xué)者、高級技術(shù)人員；眷戀中國傳統(tǒng)居住文化的海外學(xué)者、商人、藝術(shù)家。特征描述：本案目標客群界定為中產(chǎn)階層，非富豪。家庭月收入在5000－2萬大致區(qū)間，年齡在30－45歲之間，已經(jīng)擁有1－2處房產(chǎn)。受過良好的教育，最大的特點是接受到良好的傳統(tǒng)文化熏陶，但胸襟開放，崇尚“中學(xué)為本，洋為中用〞的民族文化理念。對時尚文化涉獵深厚，喜歡國際品牌的深厚文化底蘊，并對中國的國力開展、外鄉(xiāng)企業(yè)的國際化擴張、中國奢侈品的國際化追捧等，都抱以極大的熱心和關(guān)注。注重生活品質(zhì)，亦有獨特的生活情趣與愛好。推廣目標客群：對于中國文化具備感知力的中產(chǎn)階層工程/競爭/城市/人群由靶心客戶到邊緣人群的引導(dǎo)示意具備感知力的潛在客戶群趨于模仿與推崇者靶心客戶對于中國文化具備感知力

的中產(chǎn)階層新儒家時尚精英對話

引導(dǎo)引領(lǐng)工程/競爭/城市/人群靶心客戶〔新儒家時尚精英〕生活習(xí)慣的深層了解①家居審美取向：大局部人喜歡將西方風(fēng)格與新古典進行搭配，亦中亦西的風(fēng)格充滿了對于中西文化的融匯后的新意。這和他文化的包容性以及對時尚文化的積累有關(guān)，也可能與曾經(jīng)的國外生活經(jīng)歷有關(guān)，對于西方生活習(xí)慣可以接受不排斥，而骨子里卻又對中國人居風(fēng)俗與習(xí)慣充滿了割舍不下的情感。局部家居喜歡采用古董家具，或者是融匯西方設(shè)計元素的新古典家居風(fēng)格，經(jīng)常出現(xiàn)的家具有明式椅子、條案、八仙桌、帶抽斗的古董架，偶爾會用過去的燈籠柜、藥柜舊具新用。工程/競爭/城市/人群●置業(yè)經(jīng)驗豐富。對各種房產(chǎn)具有獨特的鑒賞力和識別力。該類人中應(yīng)有相當(dāng)一局部已購置過1-2處房產(chǎn)的經(jīng)驗；●出于對某種精神家園或文化境界的追求而希望獲得附加價值高的宅第。在舒適享受之余，更是其揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)及個性愛好的私家休閑之所。②置業(yè)心理：工程/競爭/城市/人群●孝敬長輩。有針對長輩考慮氣氛的要求，關(guān)注社區(qū)的安靜、綠色條件以及距離大型醫(yī)療機構(gòu)的距離；●注重子女教育。看重教育配套環(huán)境，對于子女的教育投入較大；●風(fēng)水心態(tài)。熟悉地脈文化特征，希望能夠立宅于養(yǎng)精蓄銳的風(fēng)水寶地，信任中國古代的勘輿理論?！耠[者心態(tài)。種種目的使然，偏愛寧靜，喜歡消失在喧囂的都市中?！褡非蟪恋目臻g。家中可以招待小范圍內(nèi)的核心的社交高朋，而不僅為家庭內(nèi)部獨享?！耦I(lǐng)地意識較強。希望把戶外的空間與戶內(nèi)連貫起來，注重房子的整體空間感?！穸嘤惺詹氐膼酆?。喜歡在客廳、書房等多個區(qū)域擁有不同主題的展示區(qū)，滿足私藏與展示的功能。工程/競爭/城市/人群③對于產(chǎn)品的要求：●對個人私密性、平安性的要求較高。在家不愿意與外界有過多的接觸，也不希望自己的生活被窺視或被打攪，希望與外界保持良好的距離，并擁有安靜的生活環(huán)境?！駮S心態(tài)。出于長期閱讀的習(xí)慣，他們對于閱讀場所“書齋〞很是講究，不僅注意書齋的整體設(shè)計，還留意細節(jié)，連對各種文具的擺放都很在意。亦如古人對于書齋的要求：“書齋宜明靜，不可太敞。明靜可爽心神，宏敞那么傷目力。〞工程/競爭/城市/人群策略篇策略總核/競爭策略/定位策略/訴求策略策略總核/競爭策略/定位策略/訴求策略策略總核心：站在工程的、城市的、人群的角度上思考工程的核心價值。最大的價值，在于找到一個獨特的視角，讓自己成王。當(dāng)工程的地位確立，將開展商的使命提升，引領(lǐng)一個時代。策略總核/

競爭策略/定位策略/訴求策略競爭策略再明晰：具備對手所擁有的，打造對手所沒有的與對手共有的：同樣一個高檔區(qū)域/享受同地段的配套與環(huán)境氣氛/別墅級社區(qū)的規(guī)劃/開展商竭盡心血的產(chǎn)品塑造。對手所沒有的：原創(chuàng)性的中國洋房產(chǎn)品形態(tài)/傳統(tǒng)中國意蘊的園林/“大院套小院〞的院落友居/基于城市性格的社區(qū)文化構(gòu)建/開展商多年集體智慧的結(jié)晶/一個成熟社區(qū)的聲譽和完美配套/更多人性化細節(jié)考慮。策略總核/競爭策略/

定位策略/訴求策略金科·東方王榭一個融匯中國傳統(tǒng)民居精髓的、具有與世界對話質(zhì)素的、代言未來、融匯時尚精華的東方奢華生活代表作。定位策略核心精神：策略總核/競爭策略/

定位策略/訴求策略工程定位：世界級?原創(chuàng)中國洋房①基于城市洞察、人群洞察的簡單表達：滿足階層的標簽感、榮譽感、歸屬感；②給工程一個可以提升附加值的空間；③工程開發(fā)精神的核心指向之一。①開發(fā)商的實力；②目標客層的開放胸襟和對原創(chuàng)性產(chǎn)品的尊重、特殊偏好。①來自傳統(tǒng)精髓的；②并希望能夠代表民族走上世界舞臺。①信息的有效到達性；②一個想當(dāng)然的價值期許：低層、低密度、親地樂趣、庭院空間……策略總核/競爭策略/

定位策略/訴求策略①世界級：融會古今中外居住文化精髓的棲居形態(tài)。當(dāng)代時尚居住的代表，中產(chǎn)階層之主力居住新潮流。高檔物業(yè)管家進駐貼心效勞。高檔材質(zhì)與新科技智能化運用。世界級團隊聚合。②原創(chuàng)：金科有目共睹的洋房產(chǎn)品研發(fā)能力，厚積薄發(fā)之作。工程定位下的核心價值梳理：策略總核/競爭策略/

定位策略/訴求策略③中國：源于對中國傳統(tǒng)文化悉心提煉后的外立面表達中國傳統(tǒng)民居歷代傳承的細節(jié)考慮中國傳統(tǒng)流水園林的精華再現(xiàn)，亭臺閣榭，區(qū)徑通幽?；诔鞘欣斫獾莫毺厣鐓^(qū)文化構(gòu)建。④洋房：低層低密度的工程規(guī)劃“千庭萬樹〞式泛庭院生活多陽光、多綠化、親地性與別墅比較更高的性價比。策略總核/競爭策略/定位策略/

訴求策略針對不同產(chǎn)品需求者的訴求指引核心打擊洋房產(chǎn)品置業(yè)者核心訴求：世界級原創(chuàng)中國洋房高層產(chǎn)品置業(yè)者引導(dǎo)訴求：陽光、綠色、親地樂趣、庭院生活……別墅產(chǎn)品置業(yè)者價值訴求：性價比，別墅享受洋房價格、社區(qū)文化打擊創(chuàng)作篇案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI金科·東方王榭①東方：神秘的色彩，浩瀚、博大而不可窮盡。對中國的別樣稱謂。②王wáng

(1)王,天下所歸往也。董仲舒曰:“古之造文者,三畫而連其中謂之王。三者,天、地、人也;而參通之者,王也。〞――?說文?

(2)王朝

[dynasty]，一個時代。如:王軌(王朝的秩序、制度);王制(王朝的制度);案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI金科·東方王榭③榭xiè

建在高土臺或水面(或臨水)上的木屋湖旁筑幾條長堤,堤上百步一亭,五十步一榭。――?隋唐演義?

樓觀亭榭。――宋·陸游?過小孤山大孤山?

舞榭歌臺。――宋·辛棄疾?永遇樂?

④王榭語出“舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家〞，本案將“謝〞與“榭〞替換，從“王公貴族的園林〞影射工程的中國傳統(tǒng)式園林神韻，進而聯(lián)想到園林中的建筑，是一種尊貴的、奢華的、與自然無間的貴族生活殿堂。案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI推廣核心精神：與中國分享一個時代①與：參與感和身份感，一個富有民族責(zé)任心的階層，對國家的興衰，對國粹的發(fā)揚、對傳統(tǒng)文化的保護，應(yīng)該是積極的參與，而不是處于一個觀看的立場。②中國：一個極大的范疇，傳統(tǒng)文化、民居風(fēng)情、國情國力、民族企業(yè)……?；蛘撸且环N情感：國足出線、申奧成功、神六升空……，飽含民族自豪感，對這片熱土的深情厚意。③分享：成功后的犒賞，重慶式的開放與包容。也可以是對金科品牌的分享，是對社區(qū)文化的構(gòu)建與分享，充滿主人翁式的激情和熱忱。④一個時代：中國的時代、重慶的時代、呼喚成功的時代、民族回歸的時代、對外來文化〔奢侈品〕兼容并蓄的時代、金科的中國洋房時代……案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI與中國分享一個時代好似是某個國際化品牌引入中國時的豪情壯語，飽含對這個國家穩(wěn)定開展的肯定，一個外來者，滿懷崇敬與中國碰杯。進而，我們以中國人的身份品讀，可以發(fā)現(xiàn)那種對民族的濃郁情感，那是一種深沉的熱烈，讓所有媚外者汗顏……案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI情感表達〔一〕：在金科·東方王榭世界上最長的橋沒有長度世界上最長的橋不是美國龐恰特雷恩湖堤道的38.42千米也不是趙州古橋的千年光陰而是不同文化間的溝通與交流拋卻國限芥蒂，敞開與世界對話的胸懷讓優(yōu)秀和美好成為人類共同的財富攜手人生

金科東方王榭金科集團十年心血結(jié)果終究融會了中西方居住精粹原創(chuàng)中國洋房之大成藉以獻給重慶開始一個時代案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI情感表達〔二〕：在金科·東方王榭世界上最高的峰沒有刻度世界上最高的峰不是珠穆朗瑪?shù)?848.13米也不是古巴比倫傳說中通天塔的201米而是那種善于累積人類智慧的非凡遠見不管來自哪個國度，無論源于何時何代博大胸懷的唯一使命不敢無視每一點、一滴

金科東方王榭金科集團十年心血結(jié)果終究融會了中西方居住精粹原創(chuàng)中國洋房之大成藉以獻給重慶鐫刻一個時代案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI這是一個消費者的夢想：希望失傳的傳統(tǒng)能夠延續(xù)，希望幸存的傳統(tǒng)能夠發(fā)揚，希望自己所生所長的這片土地能夠不斷鑄就輝煌……這是一個開發(fā)商的期許：希望自己熟悉的傳統(tǒng)居住模式不斷創(chuàng)新，然后進入到世界建筑的舞臺，而有幸生于這個時代的他，將和所有熟悉的不熟悉的人們一起，一起為這個民族建立自己的精神體系……案名再考/SLOGON/精神體系

/LOGO&VI工程推廣核心精神體系東方奢華生活典藏〔生活之精神〕與中國分享一個時代〔工程之精神〕中國洋房第一創(chuàng)見〔產(chǎn)品之精神〕案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VILOGO&VI案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VILOGO案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI信紙案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI名片案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI售樓處導(dǎo)識案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI邀請函案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI禮品袋案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI掛旗1案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI掛旗2案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI掛旗3案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI禮品杯案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VICD封套案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI手提袋案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI手提袋案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI樓書包裝案名再考/SLOGON/精神體系/LOGO&VI備選LOGO推廣篇推廣總述/推廣體系/三步曲核心策略明確及解釋策略核心：精神與物質(zhì)的雙重打擊策略描述：憑借本案獨特產(chǎn)品形態(tài)和社區(qū)文化構(gòu)建，召喚那些對于中國文化具備感知力的中產(chǎn)階層〔新儒家時尚精英〕，以文化記憶中的“情感碎片〞為代言物，將人們從這個切口引入到真正的建筑作品中〔產(chǎn)品特征〕。推廣總述/推廣體系/三步曲精神內(nèi)核：對中國傳統(tǒng)珍惜的態(tài)度以及對世界文化的包容所表現(xiàn)出的新儒家精神物質(zhì)打擊精神打擊接受邀請感受東方奢華的形式與尺度體驗階層社區(qū)享受階層的“禮〞物營銷禮品傳統(tǒng)與時尚的交融產(chǎn)品特性怡人環(huán)境

專業(yè)效勞物質(zhì)表達“古門〞“墻〞“古樹〞“園〞“磚〞“玻璃〞“鋼〞“LOFT〞策略意圖實現(xiàn)示意推廣總述/推廣體系

/三步曲持銷運動組織與文本溝通，品牌維護與社區(qū)文化構(gòu)建入市通過資源整合的優(yōu)勢，快速打入市場，引起市場強烈關(guān)注，建立項目高度并為強銷蓄勢。概念平穩(wěn)過渡，推廣落實產(chǎn)品細節(jié)，引導(dǎo)人流回到現(xiàn)場體驗強銷磁場Allure現(xiàn)場Scene市場Market推廣策略之“三步一殺”推廣總述/推廣體系

/三步曲2006年工程推廣階段執(zhí)行9月11月項目持銷與促銷活動11月熱銷與客戶答謝12月促銷與文化攻心保養(yǎng)活動—12月節(jié)點：節(jié)日客戶保養(yǎng)／促銷攻擊點：活動項目強銷與產(chǎn)品營銷9月活動與回到現(xiàn)場10月開盤與產(chǎn)品解析9月—新聞發(fā)布節(jié)點：內(nèi)部認購攻擊點：OpenDay開盤日—10月節(jié)點：強銷準備到位攻擊點：開盤活動項目入市與形象建立7月軟文與話題營銷8月戶外與現(xiàn)場包裝8月—品牌導(dǎo)入節(jié)點：媒體入市攻擊點：渠道注明：本策略案上時間為在跟甲方初步溝通后的大致時間，具體實施時間以工程節(jié)點和銷售節(jié)點為準。但推廣體系具體實施程序可不變。推廣總述/推廣體系

/三步曲2006年工程推廣方案推廣階段時間策略指引推廣主題關(guān)鍵節(jié)點第一階段06年7-8月從金科品牌入手，整合媒體通路，逐步轉(zhuǎn)嫁企業(yè)品牌至項目品牌，封殺市場與中國分享一個時代預(yù)熱第二階段9-10月項目品牌逐漸深化至產(chǎn)品層面，推出項目核心價值，與客戶溝通并盛迎開盤中國洋房第一創(chuàng)見開盤產(chǎn)品解讀第三階段11-12月產(chǎn)品細節(jié)挖掘，發(fā)現(xiàn)新的媒體形式，在產(chǎn)品體驗時導(dǎo)入社區(qū)文化，促進品牌忠誠東方奢華生活典藏產(chǎn)品體驗促銷如何執(zhí)行？推廣總述/推廣體系/三步曲①第一階段入市推廣主題：與中國分享一個時代

核心解決：工程順利入市的問題工程形象建立的問題工程精神推廣工程實施的問題

營銷方式：話題營銷、事件營銷〔本案信息釋放的控制〕媒體通路：軟文、現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)造勢、戶外造勢、圈子媒體、SP活動〔2006年7、8月〕推廣總述/推廣體系/三步曲①第一階段：戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行內(nèi)容〔7、8月〕第一階段啟動戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)目的實施

1、戶外廣告計劃吸引市場關(guān)注，截留區(qū)域意向客戶8月18日

2、區(qū)域封殺計劃封殺周邊對手，建立獨立營銷“場”8月18日

3、工地視覺包裝形成高檔項目獨樹一幟的包裝系統(tǒng)8月18日

4、銷售資料介紹項目初步信息，儲客8月18日

5、網(wǎng)絡(luò)宣傳計劃配合戶外形成預(yù)熱明暗線8月18日

6、機場封殺計劃吸引關(guān)注，截留意向客戶9月

7、公關(guān)活動媒體告知酒會9月中旬

8、平面媒體計劃項目預(yù)熱與輿論造勢，建立項目品牌形象7月18日推廣總述/推廣體系/三步曲①〔1〕戶外廣告封殺覆蓋戶外廣告封殺原那么A、準。搶占有力資源，保證在10－11月工程強銷的轟動感；B、快。對于重點有力資源，可以先行談判，一旦到期即可搶占?！矊τ诤觅Y源的遺失，即是對自己競爭壓力的增加〕；C、狠。利用戶外媒體與本案的現(xiàn)場形成照應(yīng)之勢，實現(xiàn)精神召喚，而

現(xiàn)場進行利益打擊的連續(xù)攻勢。戶外廣告執(zhí)行A、戶外路牌亮相時間暫定為8月18日，至10月開盤有兩個月時間的內(nèi)購期；B、戶外路牌是本案內(nèi)購期間的最大媒體，也是本案進攻號角；C、建議在戶外媒體啟動日將金科集團所有一線廣告牌征用，為期一月，后期保存重點地段廣告牌。推廣總述/推廣體系/三步曲①戶外主題1推廣總述/推廣體系/三步曲①戶外主題2推廣總述/推廣體系/三步曲①戶外主題3推廣總述/推廣體系/三步曲①〔2〕區(qū)域封殺方案區(qū)域封殺原那么A、影響力。采用具備影響力的裝置將整個街道覆蓋，并配合戶外路牌形成照應(yīng)，甚至配合媒體進行解熱，制造即將登場亮相震撼性；B、“場〞。在門前街道形成一個強烈的工程“場〞，不惜一切代價保持2－3個月的時間，為這個區(qū)域留下鮮明的印象和口傳性，彰顯區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)品牌的氣勢；區(qū)域封殺執(zhí)行A、方案將天湖美鎮(zhèn)沿金開大道所有的戶外展示面征用并重新包裝，表達氣勢與中國傳統(tǒng)韻味。B、沿金開大道和工程門口街道設(shè)置燈桿旗。C、到達工程各干道設(shè)置獨特指引標識。推廣總述/推廣體系/三步曲①區(qū)域內(nèi)最具價值感的現(xiàn)場視覺包裝藝術(shù)—“價值工地〞戰(zhàn)術(shù)高端產(chǎn)品的優(yōu)勢往往由細節(jié)表現(xiàn)，本案前期預(yù)熱時間較長，工地現(xiàn)場必將成為理性客戶的參觀重點。 為此，本案工地現(xiàn)場將實施視覺工地的包裝方案，以表現(xiàn)超常震撼效果以及高品質(zhì)秩序感，使整體展示效果提升層次，為工程營造一種純粹和哲理性，以增加令人叫絕的震撼效果。〔3〕工地視覺包裝推廣總述/推廣體系/三步曲①1、價值：運用高價值感材質(zhì)，如石材、木材、金屬等來設(shè)計，以示與其它工程的先天優(yōu)勢。2、統(tǒng)一：運用嚴格的形象識別色彩規(guī)劃管理，譬如：a、腳手架—全部刷成統(tǒng)一顏色；b、工程防護網(wǎng)—黑色防護網(wǎng)＋噴涂白色英文字母；c、工地圍墻—進行更新設(shè)計，凸現(xiàn)工程形象元素。d、工地辦公樓—進行色彩規(guī)劃及管理；e、現(xiàn)場施工企業(yè)—標識及施工口號統(tǒng)一設(shè)計；3、神秘：創(chuàng)造神秘氣氛和不可能理解的姿態(tài)，先遠后近。4、震撼：大尺度空間及元素，比方“LOFT〞“巨門〞5、配合戶外媒體，現(xiàn)場包裝于8月18日之前完成。包裝原那么：推廣總述/推廣體系/三步曲①工地圍墻形式推廣總述/推廣體系/三步曲①〔4〕、銷售資料在預(yù)熱階段，本案將首先迎來第一批關(guān)注者，而這些客戶也是最有購置力和可能性的潛在客戶。因此，預(yù)熱期間，本案將根據(jù)初步資料制作一份工程簡介，包括工程戶型圖、開展商背景介紹、工程簡單介紹等內(nèi)容。銷售道具內(nèi)容A、海報：和DM〔第一次〕并同考慮設(shè)計；7月設(shè)計并提案，8月現(xiàn)場投入使用；B、折頁：現(xiàn)場對產(chǎn)品的解讀；7月設(shè)計并提案，8月現(xiàn)場投入使用；推廣總述/推廣體系/三步曲①C、戶型圖：戶型說明和解釋；

8月設(shè)計并提案，9月現(xiàn)場投入使用；D、樓書：傳達精神內(nèi)涵與產(chǎn)品特征，將于10月開盤投入使用；E、客戶通訊：將以本案特有的話語方式傳達本案觀點，在設(shè)計

形式和內(nèi)容上力求新奇、高品質(zhì)；

8月組稿開始；9月完成設(shè)計制作；10月投入使用；F、銷售禮品：特色禮物，具備紀念價值；推廣總述/推廣體系/三步曲①(5)、網(wǎng)絡(luò)宣傳方案1〕網(wǎng)絡(luò)開通思路A、網(wǎng)站應(yīng)與戶外廣告同時亮相〔8月18日〕B、網(wǎng)站宣傳將作為本案預(yù)熱期的暗線推廣手段使用；C、網(wǎng)站設(shè)計分格應(yīng)與本案主調(diào)性保持一致；2〕網(wǎng)絡(luò)推廣建議A、建議選擇鏈接網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、焦點網(wǎng)B、建議7月引進網(wǎng)站建設(shè)公司，進行域名注冊以及網(wǎng)站風(fēng)格概念設(shè)計工作，能夠保障在8月正式開通；推廣總述/推廣體系/三步曲①6、機場封殺方案機場是本案客群往來穿梭重要場所，因此建議在內(nèi)購期至強銷期間，通過一些性價比較高的機場媒體，對機場進行覆蓋。推薦媒體：A、機場路牌〔登機電梯側(cè)的立地廣告牌〕B、行李取放架；C、機場機票廣告；D、機場直投刊物；E、飛機雜志媒體；推廣總述/推廣體系/三步曲①〔7〕、公關(guān)活動事件造勢傳播核心精髓：世界的中國，中國的世界

站在中國外鄉(xiāng)企業(yè)的立場，歡送中國的國際化大潮。以一個企業(yè)公民的責(zé)任心，為國家的每一次前進助威。

推廣總述/推廣體系/三步曲①造勢事件一：與政府聯(lián)合，為在渝經(jīng)營“火鍋〞等傳統(tǒng)工程的外國人士授予“榮譽市民〞稱號

活動背景：①近年來，在重慶開“火鍋城〞的外國人越來越多了，其很大一局部原因是源于對中國傳統(tǒng)口味的喜愛。外國人的這種情感，是中國人最愿意看到的。②金科原創(chuàng)中國洋房，不僅是對傳統(tǒng)的繼承，更是世界化元素的融入。

活動目的：①增強民族自豪感，拉近金科與消費者的心理距離；②展示一個企業(yè)公民的抱負和胸懷③為工程推廣起勢，制造話題④活動現(xiàn)場樓盤文化展示。推廣總述/推廣體系/三步曲①時間：9月中旬〔戶外廣告亮相一月后〕場地：“王榭〞〔東方王榭銷售中心命名〕目的：對媒體告知預(yù)熱，啟動本案宣傳，解讀產(chǎn)品優(yōu)勢；內(nèi)容：以本次見面會為節(jié)點，宣布本案正式亮相。向媒體推薦本案的推廣特色，并通過新聞解熱的方式向市場告知。 傳達金科十年的洋房產(chǎn)品深厚底蘊，以及對中國傳統(tǒng)人居精髓的精準把握，厚積薄發(fā)，悉心力作。造勢事件二：“與金科分享一個時代〞－－金科?東方王榭媒體見面會推廣總述/推廣體系/三步曲①〔8〕、平面媒體方案媒體組合特征：1、鑒于工程目前給予客戶的實際展示面較欠缺，所以有針對性、有節(jié)奏性的把握媒體投放力度是必須的。7月進入工程推廣的集中準備期和市場預(yù)熱期，方案以軟文先行，進行金科品牌的宣傳與工程品牌的嫁接。此時選用媒體為：圈子媒體：新地產(chǎn)〔重慶〕、藍籌地產(chǎn)〔重慶〕等報紙媒體：重慶晚報、重慶商報、重慶日報等※硬廣1－2篇，主要從金科品牌入手，帶出工程品牌。2、方案8月份啟動媒體整合強烈攻勢，立體封殺路線形成，此時硬廣力度加大，軟文相互配合，攔截客流，擊穿市場。推廣總述/推廣體系/三步曲①A、金科，一個外鄉(xiāng)企業(yè)家的民族情感B、金科原創(chuàng)中國洋房，世界胸懷里的中國功夫C、與金科分享一個時代D、承接歷史與現(xiàn)代，溝通傳統(tǒng)與時尚，金科·東方王榭來到樓市E、天湖美鎮(zhèn)變身世界級原創(chuàng)中國洋房話題聚焦〔軟文規(guī)劃〕：推廣總述/推廣體系/三步曲①一階段硬廣規(guī)劃：〔品牌形象〕推廣總述/推廣體系/三步曲①一階段硬廣規(guī)劃：〔品牌深化系列〕①推廣總述/推廣體系/三步曲①

〔一個廣告人的自白〕：做了多年廣告，可拿到這個工程還是感到棘手。一方面，工程的產(chǎn)品是一種基于中國傳統(tǒng)人居精髓的錘煉與拔高，面目清新，煞是可愛；另一方面，該產(chǎn)品是開展商積蓄了10年洋房開發(fā)經(jīng)驗之力作，吸納了大量西洋居住文化內(nèi)涵。由此各位看官可以想見，一種既時尚且深具文化修養(yǎng)的居住模式擺于面前，于當(dāng)今風(fēng)格雜陳的房地產(chǎn)界一騎絕塵。但是，該怎樣形容它？撫咂掌中的新一期?TIMESWEEKLY?，想到“舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家〞，本案取名于此，終于明了詩句雋永：世間萬物，向來以時代更替臻其完美，而金科·東方王榭，亦然。TIMES！王榭金科·東方王榭來到樓市推廣總述/推廣體系/三步曲①一階段硬廣規(guī)劃：〔品牌深化系列〕②推廣總述/推廣體系/三步曲①

〔一位國際文化學(xué)者的感懷〕：經(jīng)常在不同國家的講演廳里做報告，籍此認識不同膚色的各類朋友。外國人熱烈而直接，見面一句“HELLO〞然后握手或者擁抱，但來去匆匆的熱情，總覺不似中國白酒那樣，入口綿厚而回味悠長。回到重慶，兩江交匯、船影依然，千百年來不朽傳承的豪爽性格，一如商帆遠航前的那一次碰杯，無聲卻蕩氣回腸。待到山花重爛漫，友人喬遷金科·東方王榭——一處融會中國傳統(tǒng)人居精髓的世界級建筑。“何當(dāng)共剪西窗燭，卻話巴山夜雨時〞，在真正屬于中國人，真正屬于重慶人的房子里，與友人暢談世界，一切安詳如昨，咫尺地久天長。HELLO：巴山夜雨金科·東方王榭來到樓市推廣總述/推廣體系/三步曲①一階段硬廣規(guī)劃：〔品牌深化系列〕③推廣總述/推廣體系/三步曲①

〔一位時尚友人的建言〕：“IAMSORRY！〞妻子一臉夸張，在她意識到把我的文件當(dāng)廢紙用了以后。也許是職業(yè)使然，自己可以接受這種不停的SAYSORRY，可是西方禮儀在中國畢竟會存有些許隔膜，不夠純粹。中國人有自己的情感表達方式，比方“愛〞、比方“對不起〞，朋友間不太經(jīng)常提起這些字眼，這不是禮貌的范疇，而是文化的積淀。一如在中國傳統(tǒng)的居住習(xí)慣上，男人總是習(xí)慣讓女人睡在床里，以示保護和體貼。而儲光曦的“兀然傾一壺〞，那么可以說是中國人抱歉的最正確方式。由此，當(dāng)金科·東方王榭重拾中國傳統(tǒng)居住文化之精髓，代言一種最中國化的時尚居住潮流，我不希望它說“SORRY，我們來晚了〞，而是以行動盛邀重慶名流，共“傾一壺〞，分享頂級榮耀。SORRY…傾一壺金科·東方王榭來到樓市推廣總述/推廣體系/三步曲①一階段硬廣規(guī)劃：〔品牌深化系列〕④推廣總述/推廣體系/三步曲①〔一位中國人居建筑者的胸懷〕：來自世界的一句“WELCOME〞，正成為中華大地對世界不同建筑文化一語概之的姿態(tài)，但是，我們?yōu)槭裁葱枰@種建筑？這種風(fēng)格能讓自己實現(xiàn)何種品味追求？卻是普羅群眾未曾深思熟慮的課題。同樣的一種歡送語境，“WELCOME〞與“高山仰止〞是兩種態(tài)度。從尊敬的角度審視它、接納或者擯棄它，是“中學(xué)為本，洋為中用〞一貫的立場。金科·東方王榭，正是植根中國傳統(tǒng)人居深厚修養(yǎng)，吸納世界洋房先進理念，巨擘規(guī)劃。8月16日，高山仰止，恭迎大駕。WELCOME！高山金科·東方王榭來到樓市推廣總述/推廣體系/三步曲①表現(xiàn)形式之②推廣總述/推廣體系/三步曲①表現(xiàn)形式之②推廣總述/推廣體系/三步曲①表現(xiàn)形式之③推廣總述/推廣體系/三步曲①表現(xiàn)形式之③推廣總述/推廣體系/三步曲①表現(xiàn)形式之③推廣總述/推廣體系/三步曲①表現(xiàn)形式之③推廣總述/推廣體系/三步曲②第二階段強銷推廣主題：中國洋房第一創(chuàng)見核心解決：工程形象到產(chǎn)品利益過渡的問題吸引客戶到場體驗的問題銷售200問與購置決心問題物質(zhì)利益與精神溝通同步執(zhí)行的問題

營銷方式：事件營銷、體驗營銷〔現(xiàn)場氣氛控制〕媒體通路：集中報廣覆蓋、文本溝通、網(wǎng)絡(luò)維護、戶外、圈子媒體、名流溝通SP〔2006年9、10月〕推廣總述/推廣體系/三步曲②

事件造勢傳播核心精髓：承接歷史與現(xiàn)代，溝通傳統(tǒng)與時尚

有效通過企業(yè)的活動，到達企業(yè)與工程的品牌雙贏。進一步展示工程開發(fā)的核心理念：承接歷史與現(xiàn)代，溝通傳統(tǒng)與時尚。

話題聚焦：①世界大師眼中的東方神韻——金科·東方王榭建筑、園林解析②中國洋房第一創(chuàng)見③從金科·東方王榭的熱銷看中國居住時尚趨勢④新儒家時尚精英，你在哪里？——金科·東方王榭“時尚先生〞招募中推廣總述/推廣體系/三步曲②

活動精神溝通一：“中國外鄉(xiāng)·企業(yè)公民·國際化〞聯(lián)合峰會邀請企業(yè)：海爾、聯(lián)想、萬科、蒙牛……主辦單位：中國企業(yè)家聯(lián)合會、重慶市企業(yè)家聯(lián)合會、金科活動意義：舊去的傳統(tǒng)已經(jīng)沒有意義，只有當(dāng)代的傳統(tǒng)才是值得討論、繼承或發(fā)揚的，金科·東方王榭立足現(xiàn)代傳統(tǒng)，以世界的眼光守望傳統(tǒng)居住文化的內(nèi)核，這種目標客層喜聞樂見、且對民族企業(yè)開展有益的活動，應(yīng)該可以到達多贏的效果。推廣總述/推廣體系/三步曲②

活動背景：05年，由中國頂尖財經(jīng)傳媒?21世紀經(jīng)濟報道?攜手全球著名咨詢機構(gòu)——美國蓋洛普咨詢，首次在中國對全球奢侈品進行全面排名。上榜的中國10大頂級品牌，展示了中國式的高尚生活理念：沉著，和諧也不乏優(yōu)雅。它們代言的中國式高尚生活，讓“風(fēng)雅〞的精神內(nèi)涵成為世界頂級奢侈品的一個重要元素?；顒泳駵贤ǘ?21世紀奢華品牌榜?中國頂級品牌〔TOPBRAND〕聯(lián)展推廣總述/推廣體系/三步曲②

活動時間與地點：工程開盤周、工程銷售中心

活動目的：①為工程開盤營造聲勢，②為工程傳統(tǒng)文化注入時尚內(nèi)涵③提升工程氣質(zhì)，為銷售加分④為后續(xù)活動作鋪墊推廣總述/推廣體系/三步曲②

第二階段意向報版1903年以前，人類認為自己可以在天上飛是不可能的。2006年以前，人類認為融中國傳統(tǒng)人居和洋房為一體的新居住模式，也是不可能的。

推廣總述/推廣體系/三步曲②

第二階段意向報版1712年，第一臺蒸汽機誕生，工業(yè)革命時代開始。2006年，第一棟原創(chuàng)中國洋房奠基，世界建筑舞臺的中國時代開始。推廣總述/推廣體系/三步曲②

第二階段意向報版非凡人與凡人之別，在于對新事物的把握勿使錯失良機；本工程更無須妄言第一，眼光卓絕者自能以行動區(qū)分品質(zhì)。推廣總述/推廣體系/三步曲③第三階段持銷推廣主題：東方奢華生活典藏

核心解決：①產(chǎn)品細節(jié)與目標客戶深層溝通②社區(qū)文化的構(gòu)建與影響力③品牌忠誠度的培養(yǎng)④持續(xù)促進銷售營銷方式：體驗營銷、關(guān)系營銷媒體通路：報廣、生活文本、網(wǎng)絡(luò)、戶外、SP、定向促銷媒體〔2006年11、12月〕推廣總述/推廣體系/三步曲③

話題聚焦：①在金科·東方王榭，學(xué)會解讀世界品牌的厚重文化②不收藏奢華，只收藏文化③金科·東方王榭，在中國的世界觀里享受生活推廣總述/推廣體系/三步曲③

活動精神溝通一：到金科·東方王榭，品中國傳統(tǒng)絕活活動地點：工程現(xiàn)場邀請人員：業(yè)主、準業(yè)主、媒體人士活動意義：①此階段工程示范環(huán)境、建筑形態(tài)已經(jīng)初步顯現(xiàn)，經(jīng)過前期的銷售和客戶消化，工程的社區(qū)文化構(gòu)建和影響力粉墨登場。②通過類似活動，加強與業(yè)主、準業(yè)主的情感溝通和物質(zhì)〔禮品〕打擊，讓關(guān)系營銷成為銷售主要手段。③活動繼續(xù)在傳統(tǒng)、珍藏、文化上深入挖掘，形成自己的特色體系，一以貫之，達成精神高度認同。推廣總述/推廣體系/三步曲③

活動精神溝通二：中國傳統(tǒng)收藏品海選，并送中央電視臺?鑒寶?欄目活動地點：工程現(xiàn)場定向邀請人員：業(yè)主、準業(yè)主、媒體人士泛邀請人員：全城藝術(shù)品愛好者活動意義：①不斷刺激市場興奮點，繼續(xù)引領(lǐng)市場。②尋求與業(yè)主、目標客戶的更深層次溝通，展示樓盤特色文化。③持續(xù)提高工程影響力，不斷飽滿并提升工程品牌，制造尊貴與高雅形象，滿足客層之標簽意識，促進工程銷售。持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道!版權(quán)所有?2006尚美佳，商標及知識產(chǎn)權(quán)受法律保護THANKS！營銷籌劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場??！寶蓮城應(yīng)該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過往的輝煌，認識我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y〔集團〕成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域開展的投資集團。寶蓮?fù)顿Y〔集團〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術(shù)、人才實力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的工程總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的開展，寶蓮?fù)顿Y〔集團〕已建立了權(quán)責(zé)明晰、標準完善的組織機構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補和互動。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級的餐飲娛樂效勞，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國際物管的先進理念和優(yōu)秀經(jīng)驗，為公司開發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路寶蓮集團已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場標的中的工程產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標準辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本工程的產(chǎn)品設(shè)計完全依據(jù)寶山當(dāng)?shù)剞k公需求市場還處在初級階段這一特殊情況所設(shè)定的。且同類產(chǎn)品供給總量到達5.6萬㎡。這就意味著，在市場價格快速高企的情況下，總價的迅速膨脹將約制本工程主力產(chǎn)品的銷售，同時公寓化的產(chǎn)品設(shè)計在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢。我們的難點:我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來寶山市場？我們要突破！新工程、新產(chǎn)品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標及目標消費群??！我們的市場在哪里？宏觀市場時機點：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務(wù)商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖項目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商務(wù)核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場仍處在市場起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場外，沒有符合現(xiàn)代標準的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟的開展支柱，但同時也極大地限制了其他經(jīng)濟領(lǐng)域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場售價都在萬元以內(nèi)，市場租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達5元/㎡·天；微觀市場：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場解讀項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號牡丹江路1211號淞濱路135號盤古路388弄1號，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機動車806個，自行車1580個無有地下車庫，車位量不定較多，且對外門口廣場免費停車，約30個無院內(nèi)有可免費停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預(yù)計2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀80年代建于2001年左建于上個世紀80年代建于上個世紀80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心價格分析

價格范圍報價8500（含裝修）未開盤，銷售價格不詳9800-12000均價15000，實行一房一價租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價位6500（除裝修費）——9800－9900——————————成交均價6126（除裝修費）——9800－9900——————————物業(yè)管理費3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復(fù)式標準層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應(yīng)的家具樓宇社設(shè)備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關(guān)的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險等相關(guān)中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關(guān)的——此外，位于漠河路、同濟路口的商會都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前工程還在土地平整階段，無開工跡象，寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對于辦公樓廉價很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡送。價格品質(zhì)安信商業(yè)廣場寶蓮城豐鼎國際祥騰國際廣場淞南商城寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心BOSTON競爭矩陣主要競爭區(qū)域通過營銷包裝建立虛擬高性價比優(yōu)勢，凝聚客源次要競爭區(qū)域通過產(chǎn)品優(yōu)勢吸引該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶通過BOSTON競爭矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場開展處于一種畸形競爭狀態(tài)，工程的市場價格并不是由工程的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源——鋼鐵交易中心，寶鋼商務(wù)大廈和寶楊路鋼材交易中心兩個辦公物業(yè)的租金價格能高出周遍工程一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營銷策略中需要針對這一現(xiàn)象制定對應(yīng)的競爭策略。寶蓮城的核心客戶群是誰核心客戶群本地區(qū)固有的自由商態(tài)企業(yè)與該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)相配套的相關(guān)行業(yè)重點客戶群與該地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈息息相關(guān)的個體或私營公司普遍性客戶群偶得客戶群外區(qū)域新進駐的其他中小企業(yè)終端客戶分析核心客戶特征借助寶鋼強勢支柱產(chǎn)業(yè)而生存開展的企業(yè)具一定規(guī)模的相關(guān)企業(yè)的分理處或辦事處企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶置業(yè)關(guān)注點環(huán)境由于市場的高速開展，提升了客戶對辦公物業(yè)功能的高標準要求產(chǎn)品能夠大大提升公司形象價格相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購置客戶分析——客戶身份具有雙重性作為企業(yè)主而言，寶山當(dāng)?shù)氐囊試@寶鋼而開展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180㎡左右總價都在百萬元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動資金，對這些企業(yè)而言流動資金壓力巨大，購置可能性不大；做為個體而言，這些企業(yè)主個人擁有巨大的個人財富，通過購置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運營本錢，平衡經(jīng)營本錢，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時又可增加個人的財富，因此購置可能性較大。競爭對手的解讀安信商業(yè)廣場——大型商業(yè)廣場、未來區(qū)域商消費娛樂中心項目商場效果圖項目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城，并配套銀行、洗衣店、電影院、汽車陳列室等諸多生活效勞配套設(shè)施，停車位近１000個。1、開展商背景：安信置地〔中國〕成立于1994年，是安信集團的全資附屬企業(yè)。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活廣場、安信商業(yè)廣場等有相當(dāng)比重的商業(yè)體量。2、工程定位特色：區(qū)域地標性的大型商業(yè)中心。集購物、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、康體、娛樂、商務(wù)、辦公、景觀、區(qū)域效勞為一體的商業(yè)生活廣場。3、只租不售的運作模式：財大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營商業(yè)工程，租賃是最快結(jié)集商家入駐經(jīng)營的方式，過慮掉了投資客，4、品牌經(jīng)營原那么：安信對于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，表達了要做強商業(yè)品牌的開發(fā)理念。工程特色和經(jīng)營方式：資金雄厚＋商業(yè)運作經(jīng)驗豐富＋精品運作模式安信商業(yè)廣場與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和開展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構(gòu)成寶山東城新的商業(yè)核心，是對寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代效勞業(yè)為主；而寶蓮城由于工程體量以及區(qū)位條件上都更適合開展成未來寶山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)帶動來實現(xiàn)CBD化。因此，安信并不是我們的直接競爭對手，是一種潛在的競爭威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場吸納后，在中高端客戶爭奪上必然與之形成互為競爭！競爭對手的解讀祥騰國際廣場——社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合工程占地8364平方米，總建筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦公樓，其中兩幢與本工程結(jié)構(gòu)類似，為公寓式辦公，戶型面積100、147㎡兩種，另兩幢為框架結(jié)構(gòu)的標準辦公樓，層高5.5米，可自行分隔。4月28日開盤銷售，2006年年底可交房。產(chǎn)品設(shè)計：樓號2號3號5號6號層數(shù)81096面積分布層面積450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套層面積450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套層面積500㎡，暫未分割層面積1000㎡左右，單套面積50㎡，每層20套電梯2部2部2部3部結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無中央空調(diào)框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào)得房率75%左右70％左右預(yù)售價格及物業(yè)管理：樓號2號3號5號6號均價15000左右售價14000左右整層出售，16000左右16000左右物業(yè)管理費基價3.0元/㎡/月祥騰國際廣場總規(guī)模為寶蓮城標的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產(chǎn)品設(shè)計上，規(guī)劃了類似本工程的公寓式辦公和空間尺度更標準化的辦公產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上優(yōu)于當(dāng)?shù)厥袌錾系默F(xiàn)有物業(yè)。此外，5.5米層高可自由分割，也增加了工程的賣點，同時削弱了其15000元/㎡的單價抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶仍以寶山當(dāng)?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關(guān)或關(guān)聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。祥騰國際廣場的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當(dāng)?shù)厥袌龅膮^(qū)域客戶，且其所報出的市場價格建立了新的市場頂線，這對于本工程而言也是有利的，暫時探明了區(qū)域市場的價格承受上限位置寶蓮城與安信有著不同的產(chǎn)品屬性、不同的工程定位，決定了我們有不同的目標客戶群，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通??！祥騰國際廣場在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細節(jié)上要優(yōu)于我們，但在工程概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。其目標客戶與本工程有重疊，我們要在營銷包裝上建立與其不同的形象和價值區(qū)隔，搶奪客源??！營銷策略：借勢發(fā)力，從核心行業(yè)入手，建立獨占的客戶渠道借安信商業(yè)廣場已建立的城市核心之勢，強化本工程處于未來的CBD，邊緣化其他競爭對手；所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級，從而建立其他競爭對手無法擁有的地段優(yōu)勢，在地段上將其他競爭對手隔離在高端市場之外；建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準定位本工程的目標客戶利用我們與寶山當(dāng)?shù)厥袌龅年P(guān)系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手，引入寶鋼核心部門或核心企業(yè)，規(guī)劃實體鋼鐵交易、流通中心，以及未來酒店、展會等高級商務(wù)配套，申請針對鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡(luò)建立鋼鐵交易信息平臺，開辟針對目標客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點的形象，打動目標消費者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無法跟進的行業(yè)優(yōu)勢。營銷執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國際廣場安信商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場其他潛在工程主要競爭對手強化CBD，從地域上建立隔離屏障，同時建立鋼鐵行業(yè)聚集點的初期形象建立行業(yè)形象，與安信的綜合性CBD產(chǎn)生形象區(qū)隔，精準定位目標客戶在前期成功銷售的根底上，建立更高端的市場形象，通過工程整體優(yōu)勢建立排他性市場，進而控制當(dāng)?shù)厥袌鰻I銷目的新鋼鐵CBD，強化CBD概念，同時樹立行業(yè)形象，聚集行業(yè)客戶資源提升鋼鐵CBD概念，強化鋼鐵行業(yè)，建立新的行業(yè)通路，深層挖掘客戶資源再次提升工程概念，利用工程工程形象的進度，建立高端的鋼鐵新世界，在行業(yè)客源的根底上擴大高端關(guān)聯(lián)行業(yè)客源推廣重點引入寶鋼重點部門或核心企業(yè)；建立鋼鐵交易中心，聚合地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實體交易中心建立紙質(zhì)、電子等虛體行業(yè)信息交流平臺，提供企業(yè)做生意的時機；針對鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策；利用工程北塊開發(fā)時機，增加酒店、展示、商業(yè)等高級配套，完善工程鋼鐵新世界的結(jié)構(gòu)功能；完善鋼鐵企業(yè)運行過程中的法律、融資、商務(wù)咨詢等高級效勞支持實現(xiàn)手段接下來，就看看請我們的實操方案……定價策略指導(dǎo)思想依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展；寶山的區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)逐步發(fā)揮出來，房地產(chǎn)的增值潛力較大，未來一段時間房價仍保持“穩(wěn)中有升〞的走勢；因為沒有競爭個案原故，致使本工程的定價缺乏參考、比照的依據(jù)。這給我們帶來了困惑，同時也帶來了希望！定價原那么

區(qū)域內(nèi)暫時處于地標性位置，在產(chǎn)品的形態(tài)上存在稀缺性，故應(yīng)以市場測試和資金回流為定價原那么。第一期產(chǎn)品的價格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù)，帶有市場試探性質(zhì)，建議執(zhí)行平安價格策略，一方面,反映市場現(xiàn)實需求;另一方面，確保銷售速度，加速資金回流。定價策略項目名稱銷售均價安信商業(yè)廣場15000元（預(yù)計）豐鼎國際9800元祥騰國際廣場15000元（預(yù)定報價）單價比照表作為第一期單位，我們的目標售價為：12000-13000元/M2項目名稱租金價格寶鋼商務(wù)大廈5元新寶山大廈2.5元寶楊路鋼材交易中心9元寶輕商務(wù)樓1.7元租金比照表結(jié)合本工程產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標租金為：4元/M2為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)，同時又確保整體實收均價不低于15500/㎡，我司在參考本工程以往的價格策略的根底上，建議公寓式辦公的推售策略為“整體價格低開高走，分階段、分層次地推售貨量〞，實現(xiàn)階段性的價格拉升。銷售攻略6月18日前，首推15%的貨量，供前期積累客戶進行內(nèi)部認購，同時對本工程的不同產(chǎn)品進行概念測試，為正式開盤的成功提供實踐根底，均價為12000元/㎡；6月18日公開出售時，加推20%的貨量，均價上升13500元/㎡；當(dāng)?shù)诙浟夸N售達80%時，加推15%的貨量，均價上升14500元/㎡9月，當(dāng)前三批貨量總銷售達90%時，加推25%的新貨量，均價上升16500元/當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達90%時〔預(yù)計11月底即將臨近各公司財務(wù)報表結(jié)算月〕，加推剩余25%的貨量，均價上升10%，到達18000元/㎡預(yù)熱期時間5月1日-6月18日推廣配合1、媒體炒作——板塊炒作——寶山新CBD的崛起開展商品牌炒作——綜合實力雄厚工程炒作——打造“鋼鐵行業(yè)CBD〞要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場關(guān)注度銷售策略組織前期已積累客戶召開“寶蓮城〞工程推介會；組織寶蓮集團旗下的各個行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開“寶蓮城〞工程推介會，發(fā)動內(nèi)部員工優(yōu)先購置；供貨單位翻開5號樓的1-10層，及9號樓的11-13層2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進或打造寶山最大的鋼鐵交易中心的消息

吸引下游企業(yè)的關(guān)注3、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點——做展銷會

尋找有效傳播途徑及目標客戶群集中地作為傳播點，而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地展示配合1、樣板房建議裝修方案必須充分配合工程定位，針對終端使用客戶的特性而進行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)，突出工程的個性及注意文化品味的營造。此外，建議邀請室內(nèi)設(shè)計名家，設(shè)計2套示范單位，加強展示效果。2、銷售中心目前的銷售中心場地較為狹小，不利于客戶溝通，同時工程外圍的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動局限在售樓中心內(nèi)并不利于工程展示；建議在銷售中心設(shè)高風(fēng)格咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個銷售大廳，并以高規(guī)格效勞免費向客戶提供咖啡或奶茶，以營造現(xiàn)場溫馨、高貴的氣氛；同時將樣板房安排在9號樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動車做為看房專線車，讓客戶感受到本工程日后的環(huán)境質(zhì)量；3、銷售路線從售樓