【房地產(chǎn)抵押估值案例分析：以某房產(chǎn)為例9000字（論文）】

目錄一、房地產(chǎn)抵押估值的原則 房地產(chǎn)抵押估值案例分析—以某房產(chǎn)為例隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，房地產(chǎn)抵押貸款成為現(xiàn)代社會(huì)非常普遍的融資渠道，而抵押的價(jià)值是進(jìn)行貸款評(píng)估非常重要的一項(xiàng)參考依據(jù)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)抵押貸款中，通常先由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定被估對(duì)象的抵押價(jià)值，金融機(jī)構(gòu)再按照此抵押價(jià)值來(lái)確定貸款額度。如果評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值過(guò)低，抵押房地產(chǎn)的擔(dān)保作用就難以充分發(fā)揮作用，而評(píng)估的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過(guò)高時(shí)，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低信貸資金的安全性，甚至使信貸機(jī)構(gòu)遭受不能按時(shí)或不能收回放貸資金。因此，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)企業(yè)或個(gè)人與金融業(yè)之間一座連接的橋梁，又是有效防范或規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，在信貸市場(chǎng)中為維護(hù)市場(chǎng)秩序發(fā)揮著不容小覷的積極作用。一、房地產(chǎn)抵押估值的原則（一）獨(dú)立性原則獨(dú)立性原則的含義為評(píng)估單位必須要始終保持第三方立場(chǎng)，不能夠受其他利益相關(guān)主體的影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)需要是客觀的公正的正義機(jī)構(gòu)，不能夠?yàn)槔嫦嚓P(guān)主體任何一方所有。必須要滿足這一條原則，才能夠確保評(píng)估工作真實(shí)有效，不會(huì)受到其他因素的干擾。（二）替代原則替代原則主要指的是在評(píng)估環(huán)節(jié)面對(duì)某幾種相似資產(chǎn)卻具有不同價(jià)格的條件下，需要取其中價(jià)格最低者作為評(píng)估值，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)評(píng)估值不能夠大于被替代物的價(jià)值。對(duì)于這一原則要求評(píng)估工作者從購(gòu)買者的層面進(jìn)行分析和評(píng)估，因?yàn)閷?duì)資產(chǎn)評(píng)估值來(lái)說(shuō)需要是資產(chǎn)潛在購(gòu)買意愿者所支付的價(jià)格。（三）謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則指的是房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押工作時(shí)需要滿足的關(guān)鍵的原則。它指出在許多無(wú)法確定的因素的影響之下進(jìn)行價(jià)值估價(jià)時(shí)，需要確保謹(jǐn)慎態(tài)度。很多時(shí)候評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告與銀行接受的抵押貸款的定期還款時(shí)間有所滯后。債務(wù)人償還債務(wù)和支付利息時(shí)，會(huì)引起市場(chǎng)利率的波動(dòng)。無(wú)論提現(xiàn)率高低，雙方的風(fēng)險(xiǎn)是相同的。評(píng)估機(jī)構(gòu)如果對(duì)價(jià)值造成高估，那么會(huì)對(duì)銀行造成巨大的損失。而且伴隨時(shí)間的不斷推移，抵押物最后轉(zhuǎn)變成變現(xiàn)能力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)等因素都會(huì)對(duì)銀行貸款資金恢復(fù)造成影響。所以，在對(duì)房地產(chǎn)抵押展開(kāi)評(píng)估工作中需要謹(jǐn)慎原則。（四）最高最佳使用原則最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用作為出發(fā)點(diǎn)來(lái)展開(kāi)估價(jià)工作，即法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行且最有價(jià)值。在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估對(duì)象與最高最佳使用分析相吻合。分析評(píng)估對(duì)象的相關(guān)數(shù)據(jù)，確定評(píng)估對(duì)象的位置、面積和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，以此為依據(jù)確定最高最佳使用原則。鑒于對(duì)象用于特定用途時(shí)，應(yīng)按照最高最佳使用原則進(jìn)行判斷和選擇（=1\*GB3①保持現(xiàn)狀；=2\*GB3②轉(zhuǎn)換用途；=3\*GB3③裝修改造；=4\*GB3④拆除重新利用），并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。（五）合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。合法原則要求評(píng)估對(duì)象在滿足“三合法”（=1\*GB3①合法產(chǎn)權(quán)；=2\*GB3②合法交易；=3\*GB3③合法使用）前提下進(jìn)行，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)確定委托抵押估價(jià)房地產(chǎn)是否為合法評(píng)估對(duì)象。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估操作時(shí)，應(yīng)提前明確目標(biāo)對(duì)象的權(quán)利所有權(quán)，以及依法使用權(quán)。此外，有必要檢查對(duì)象的功能，并驗(yàn)證和比較《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》，以確定產(chǎn)權(quán)所屬。（六）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)是一個(gè)具體的日期，通常以年、月、日表示，估價(jià)額是該日期的價(jià)格。其原理基于為不同評(píng)估項(xiàng)目選擇特定時(shí)間節(jié)點(diǎn)的特定評(píng)估值。影響房地產(chǎn)價(jià)值變化的因素很多，例如當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、宏微觀經(jīng)濟(jì)因素以及貨幣的購(gòu)買力等。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同時(shí)，評(píng)估值會(huì)有大差異。因此，在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)先確定抵押雙方規(guī)定的具體時(shí)點(diǎn)。嚴(yán)格按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，才能正確估算房地產(chǎn)價(jià)值。二、房地產(chǎn)抵押價(jià)格的影響因素（一）外部因素1.社會(huì)因素社會(huì)因素包括人類的一切活動(dòng)，如人口流動(dòng)、科技發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生狀況、生活條件、居住環(huán)境、道德等。它們的存在和作用是強(qiáng)有力的，影響著人們態(tài)度的形成和改變。2.經(jīng)濟(jì)因素在經(jīng)濟(jì)因素之中，主要包含經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)、收入水平、經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)通貨膨脹水平、城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。3.政策因素政治形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展影響很大。一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治穩(wěn)定如何，會(huì)直接影響人們對(duì)房屋所以權(quán)的信心。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，人們一旦把資金投入進(jìn)去，就需一定的時(shí)間收回投資。因此，一般來(lái)講，在政治穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)抵押價(jià)格就上漲；反之，其價(jià)格將下降。穩(wěn)定的政治形勢(shì)與房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)格的上漲成正比。（二）自身因素1.區(qū)位因素交通情況以及地理位置是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值造成影響的最主要的因素，因此位置是決定房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵，也是評(píng)價(jià)房產(chǎn)價(jià)值未來(lái)的增長(zhǎng)潛力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。比如說(shuō)處于商業(yè)中心的房產(chǎn)，價(jià)格要大于同區(qū)域郊區(qū)附近房產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估之中所指的環(huán)境主要包含有區(qū)域以及聚落環(huán)境。區(qū)域環(huán)境主要指的是區(qū)域之中所包含的所有社會(huì)因素以及自然因素，聚落環(huán)境主要指的是人們所生活的客觀環(huán)境。2.實(shí)物因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響的食物因素主要包含有以下幾點(diǎn)。建筑物實(shí)物因素主要包含房產(chǎn)的布局和質(zhì)量等，如果房產(chǎn)的布局科學(xué)合理、裝修奢華，那么建筑物就會(huì)具有更高的價(jià)值。但是如果房產(chǎn)的年代比較久，那么建筑物價(jià)值就會(huì)降低。建筑物所具有的通用性，指的是建筑物在不同使用用途之中進(jìn)行轉(zhuǎn)變的能力，建筑物能夠在不同的使用用途中轉(zhuǎn)變，越方便快捷，那么建筑物就會(huì)具有更高的價(jià)值。土地的實(shí)物因素主要包含有土地的承載能力以及地形。如果土地具有更好的土地地形、更強(qiáng)的承載力，那么土地就具有更高的價(jià)值。3.權(quán)益因素權(quán)益因素主要包含有建筑以及土地的權(quán)益因素。而在土地權(quán)益因素之中主要包含有土地使用權(quán)與所有權(quán)、土地的剩余年限，如果土地的剩余年限時(shí)間越長(zhǎng)、土地的管制措施越少，那么土地就具有更高的價(jià)值。建筑物的權(quán)益因素主要包含規(guī)劃、征用以及相鄰關(guān)系等。建筑物如果擁有更加完整的權(quán)屬，那么就具有更加高的價(jià)值；建筑物如果存在很多的權(quán)屬缺陷，那么價(jià)值就相對(duì)比較低。三、房地產(chǎn)抵押估值存在的問(wèn)題（一）抵押價(jià)值類型不明確如今,房地產(chǎn)抵押價(jià)值主要?jiǎng)澐譃槿N類型：清算價(jià)值清算價(jià)值是股份公司清算時(shí)每股所代表的實(shí)際價(jià)值清算價(jià)值是股份公司清算時(shí)每股所代表的實(shí)際價(jià)值，公司清算時(shí)股東能夠?qū)嶋H回收到的每股價(jià)值。（二）被動(dòng)高估的風(fēng)險(xiǎn)大被動(dòng)高估這是在進(jìn)行抵押貸款評(píng)估最為關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)影響因素。抵押貸款人利用評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)了解房產(chǎn)所具有的價(jià)值，如果房產(chǎn)價(jià)值被高估，這會(huì)對(duì)銀行的資本配置產(chǎn)生顯著的影響。如果抵押貸款還款時(shí)間來(lái)臨的時(shí)候，假如抵押人不按期進(jìn)行還款，那么會(huì)對(duì)銀行資金合理配置產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，如果情況非常嚴(yán)重，那么銀行可能會(huì)出現(xiàn)壞賬。出現(xiàn)高估風(fēng)險(xiǎn)主要是以下因素所導(dǎo)致的：第一，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)有著比較劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，不合理不科學(xué)的金融市場(chǎng)環(huán)境同樣也會(huì)造成出現(xiàn)異常，這導(dǎo)致銀行相互之間就算存在大量的風(fēng)險(xiǎn)也想要去開(kāi)展業(yè)務(wù)，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)值的高估；第二，評(píng)估機(jī)構(gòu)為為了滿足需求方的意愿而故意的去高估。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了避免客戶流失獲取利益，最終接受了借款人的一些不合規(guī)的要求，這也導(dǎo)致造成房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)高估。（三）缺乏合理的評(píng)估程序房地產(chǎn)評(píng)估是否科學(xué)公平會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名譽(yù)造成影響，同時(shí)還會(huì)對(duì)貸款人以及借款人的個(gè)人利益造成影響。假如房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作不夠科學(xué)公證，沒(méi)有公證的評(píng)價(jià)程序，同時(shí)在評(píng)估環(huán)節(jié)沒(méi)有使用科學(xué)的監(jiān)督方式和手段，那么評(píng)估師可能會(huì)因?yàn)椴僮鞑粔驑?biāo)準(zhǔn)而造成評(píng)估價(jià)值喪失可靠性，這會(huì)導(dǎo)致銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)被大大提升。（四）評(píng)估師職業(yè)能力因素在對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估進(jìn)行操作的環(huán)節(jié)，評(píng)估師所具有的業(yè)務(wù)能力是不同的。能力突出的評(píng)估師，對(duì)于不同種類的估價(jià)方法能夠判斷的更為精準(zhǔn)，對(duì)那些對(duì)評(píng)估結(jié)果造成影響的因素，也能夠合理的把控。但是如果是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師評(píng)估工作的過(guò)程中，因?yàn)橹饔^方面因素的影響導(dǎo)致最終的評(píng)估結(jié)果可能并不精準(zhǔn)，而且評(píng)估師的能力不一致，同樣也會(huì)造成評(píng)估結(jié)果的不一致，有時(shí)還會(huì)對(duì)當(dāng)事人的合法權(quán)益造成嚴(yán)重影響，這會(huì)對(duì)銀行等機(jī)構(gòu)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。四、市場(chǎng)法在金鼎園某房產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中的應(yīng)用（一）案例背景1.建筑物權(quán)益狀況根據(jù)收集到的信息，待估對(duì)象產(chǎn)權(quán)是明確的，土地用途為住宅用地，房屋用途為住宅，符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，無(wú)其他特殊情況，權(quán)益狀況清晰，不存在影響其價(jià)值的不利因素。2.建筑物實(shí)物狀況待評(píng)估對(duì)象是我國(guó)的南京市金鼎園小區(qū)，土地的性質(zhì)為住宅用地，土地使用前的種類為出讓，土地的使用權(quán)年限為70年，評(píng)估日期為2020年11月1號(hào)。金鼎園小區(qū)和建鄴路、打釘巷、鼎新路、評(píng)事街緊密相鄰。小區(qū)的地形結(jié)構(gòu)形狀為長(zhǎng)方形，地勢(shì)相對(duì)開(kāi)闊平坦實(shí)現(xiàn)了“六通一平”。待評(píng)估對(duì)象建筑方式采用的是磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，一共有26層高，在2005年被正式建立，建筑物外墻涂裝有涂料和粉刷。建筑物外觀維護(hù)狀況比較良好。在小區(qū)內(nèi)部的公共設(shè)施非常齊全。待評(píng)估對(duì)象的高度為16層，建筑面積達(dá)到了近163.4。房屋的類型為4室2廳，一個(gè)廚房一個(gè)衛(wèi)生間，生活配套設(shè)施齊全，室內(nèi)精裝修。3.建筑物區(qū)位狀況待估對(duì)象位于鼎新路金鼎園小區(qū)，小區(qū)所在區(qū)域距南京市政府3.6公里，距新街口商服中心1.5公里。所在區(qū)域內(nèi)有建鄴路、鼎新路等主次干道，道路等級(jí)高，對(duì)外交通便利。周邊有16路、28路、33路、35路、41路、100路等公交車經(jīng)過(guò)，公共交通便捷。并且所在區(qū)域空氣質(zhì)量較好，景觀和自然環(huán)境較優(yōu)。附近的建鄴路還有有南京恒隆花園幼兒園、南京市鐘英中學(xué)、南京信息管理學(xué)院等。外部配套設(shè)施齊全，詳見(jiàn)表1：表SEQ表\*ARABIC1待估對(duì)象附近公共配套設(shè)施一覽表超市蘇果超市、世紀(jì)華聯(lián)超市、BHG高級(jí)超市、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、久恒生活超市、紅土橋水果超市醫(yī)院白下醫(yī)院、南京市白下中醫(yī)院、南京市婦幼保健院、江蘇省中醫(yī)院、咸慈中醫(yī)院菜場(chǎng)紅土橋菜市場(chǎng)、建鄴路菜市場(chǎng)、果忠水果批發(fā)市場(chǎng)學(xué)校南京恒隆花園幼兒園、南京市建鄴路小學(xué)、南京市府西街小學(xué)、南京市第一中學(xué)、南京市鐘英中學(xué)、南京市五中、南京海外工商管理學(xué)院、南京信息管理學(xué)院、南京醫(yī)科大學(xué)康達(dá)學(xué)院銀行建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、南京銀行、中國(guó)銀行（二）案例分析1.建立可比交易實(shí)例情況表經(jīng)過(guò)對(duì)信息的認(rèn)真分析和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，依照待估對(duì)象的特征，采取傳統(tǒng)市場(chǎng)法獲得其評(píng)估價(jià)值。本文利用安居客、貝殼等網(wǎng)站進(jìn)行搜索，結(jié)合比較，選擇位于同一區(qū)域、同一供需圈內(nèi)，房產(chǎn)基本情況和使用功能相近的已成交房地產(chǎn)，作為可比交易實(shí)例。詳見(jiàn)表2：表SEQ表\*ARABIC2可比交易實(shí)例情況一覽表交易實(shí)例相關(guān)情況交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D交易實(shí)例E交易實(shí)例F房屋坐落金鼎灣花園11層X(jué)X室金鼎灣花園18層X(jué)X室東城水岸14層X(jué)X室東城水岸11層X(jué)X室雅樂(lè)居花園13層X(jué)X室雅樂(lè)居花園9層X(jué)X室樓層情況11/1918/1914/1611/1613/249/24房產(chǎn)基本情況磚混結(jié)構(gòu)，外墻陶板干掛，入戶防盜門，外墻窗為鋁合金窗，房型為三室一廳一廚兩衛(wèi)，兩室朝南，客廳朝北，明廚明衛(wèi)。室內(nèi)精裝。所在小區(qū)有物業(yè)管理。磚混結(jié)構(gòu)，外墻陶板干掛，入戶防盜門，外墻窗為鋁合金窗，房型為三室兩廳一廚一衛(wèi)，兩室朝南，客廳朝北，明廚明衛(wèi)。室內(nèi)精裝。所在小區(qū)有物業(yè)管理。磚混結(jié)構(gòu)，外墻陶板干掛，入戶防盜門，外墻窗為鋁合金窗，房型為三室兩廳一廚一衛(wèi)，兩室朝南，客廳朝北，明廚明衛(wèi)。室內(nèi)精裝。所在小區(qū)有物業(yè)管理。磚混結(jié)構(gòu)，外墻陶板干掛，入戶防盜門，外墻窗為鋁合金窗，房型為三室兩廳一廚兩衛(wèi)，兩室朝南，客廳朝北，明廚明衛(wèi)。室內(nèi)簡(jiǎn)裝。所在小區(qū)有物業(yè)管理。磚混結(jié)構(gòu)，外墻陶板干掛，入戶防盜門，外墻窗為鋁合金窗，房型為三室兩廳一廚兩衛(wèi)，兩室朝南，客廳朝北，明廚明衛(wèi)。室內(nèi)精裝。所在小區(qū)有物業(yè)管理。磚混結(jié)構(gòu)，外墻陶板干掛，入戶防盜門，外墻窗為鋁合金窗，房型為三室一廳一廚兩衛(wèi)，兩室朝南，客廳朝北，明廚明衛(wèi)。室內(nèi)精裝。所在小區(qū)有物業(yè)管理。成交時(shí)間2020.11.142020.06.092021.02.082020.11.222020.10.102020.04.08建筑面積（㎡）141.76142.27132.5137.42139.45178.55成交總價(jià)755萬(wàn)715萬(wàn)595萬(wàn)612萬(wàn)688萬(wàn)744萬(wàn)成交單價(jià)(元/㎡)532605025744906444744933741641建成年代200520052005200520052005成新率90%90%90%90%90%90%2.比較因素比較系數(shù)修正表表SEQ表\*ARABIC3比較因素條件說(shuō)明表比較項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)例F物業(yè)位置金鼎灣花園金鼎灣花園金鼎灣花園東城水岸東城水岸雅樂(lè)居花園雅樂(lè)居花園用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混磚混磚混磚混土地取得方式出讓出讓出讓出讓出讓出讓出讓建筑面（㎡）163.46141.76142.27132.5137.42139.45178.55戶型三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室一廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚一衛(wèi)三室兩廳一廚一衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室一廳一廚兩衛(wèi)樓層1611181411139建成時(shí)間（年）2005200520052005200520052005電梯有有有有有有有室內(nèi)裝修精裝修精裝修精裝修精裝修精裝修精裝修精裝修配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全齊全齊全交通狀況良好良好良好良好良好良好良好公共設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全齊全齊全繁華程度良好良好良好良好良好良好良好環(huán)境條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)成交單價(jià)（元）532605025744906444744933741641成交日期2020.11.142020.06.092021.02.082020.11.222020.10.102020.04.08對(duì)房地產(chǎn)影響因素的打分，參考相關(guān)資料，由專家等相關(guān)專業(yè)人員判斷得出。（1）交易情況、交易日期修正交易實(shí)例A、B、C、D、E、F為正常交易價(jià)格，均為現(xiàn)房，且都是近一年交易價(jià)格，因此不做修正。（２）區(qū)域因素修正交易實(shí)例A－F和估價(jià)對(duì)象屬于同樣的供需圈，假設(shè)待評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素為100，結(jié)合具體案例的區(qū)域因素狀況，A的區(qū)域因素?cái)?shù)值大小為100，B數(shù)值大小為100，C為98，D為98，E為102，F(xiàn)為102，詳見(jiàn)表4。表SEQ表\*ARABIC4區(qū)域因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)例F判斷分值判斷分值判斷分值判斷分值判斷分值判斷分值繁華程度20一般20一般20一般20一般20一般20一般20交通狀況20便捷20便捷20便捷20便捷20便捷20便捷20公共設(shè)施20較優(yōu)20便捷20稍差18稍差18便捷20便捷20環(huán)境條件20較優(yōu)20較優(yōu)20較優(yōu)20較優(yōu)20較優(yōu)20較優(yōu)20規(guī)劃影響20較小20較小20較小20較小20較大22較大22A所得區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/100B所得區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/100C所得區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/98D所得區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/98E所得區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/102F所得區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/102（３）個(gè)別因素修正交易實(shí)例A、B、C、D、E、F與估價(jià)對(duì)象同在同一供需圈，設(shè)待估對(duì)象個(gè)別因素為100，根據(jù)各實(shí)例的個(gè)別因素狀況，A的個(gè)人因素為97，B為100，C為98，D為95，E為95，F(xiàn)為97，詳見(jiàn)表5。表SEQ表\*ARABIC5個(gè)別因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)例F判斷分值判斷分值判斷分值判斷分值判斷分值判斷分值建筑面積15適中15適中15較小13較小13較小13適中15樓層15稍差12相似15相似15稍差12稍差12稍差12建成時(shí)間15相同15相同15相同15相同15相同15相同15朝向15正南15相同15相同15相同15相同15相同15套形10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10建筑結(jié)構(gòu)10相同10相同10相同10相同10相同10相同10小區(qū)環(huán)境10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10優(yōu)10物業(yè)管理10較優(yōu)10較優(yōu)10較優(yōu)10較優(yōu)10較優(yōu)10較優(yōu)10A所得個(gè)別因素修正系數(shù)＝100/97B所得個(gè)別因素修正系數(shù)＝100/100C所得個(gè)別因素修正系數(shù)＝100/98D所得個(gè)別因素修正系數(shù)＝100/95E所得個(gè)別因素修正系數(shù)＝100/95F所得個(gè)別因素修正系數(shù)＝100/973.確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格表SEQ表\*ARABIC6待估房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算表項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例D可比實(shí)例E可比實(shí)例F實(shí)際交易價(jià)格53260元/㎡50257元/㎡44906元/㎡44474元/㎡49337元/㎡41641元/㎡交易情況修正100/100100/100100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/98100/98100/102100/102個(gè)別因素修正100/97100/100100/98100/95100/95100/97修正后價(jià)格54907.22元/㎡50257.00元/㎡46757.60元/㎡47770.14元/㎡50915.38元/㎡42087.12元/㎡市場(chǎng)法計(jì)算公式為：待估房地產(chǎn)價(jià)格=比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)測(cè)算過(guò)程為：實(shí)例A：53260×100/100×100/100×100/100×100/97＝54907.22（元/㎡）實(shí)例B：50257×100/100×100/100×100/100×100/100＝50257（元/㎡）實(shí)例C：44906×100/100×100/100×100/98×100/98＝46757.60（元/㎡）實(shí)例D：44474×100/100×100/100×100/98×100/95＝47770.14（元/㎡）實(shí)例E：49337×100/100×100/100×100/102×100/95＝50915.38（元/㎡）實(shí)例F：41641×100/100×100/100×100/102×100/97＝42087.12（元/㎡）綜上所述使用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法對(duì)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，得出待估房地產(chǎn)單價(jià)為48827.41元［（54907.22+50257+46757.60+47770.14+50915.38+42087.12）/6］，總價(jià)值為798.13萬(wàn)元。4.抵押結(jié)果分析使用一般的市場(chǎng)法對(duì)南京金鼎園某房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，挑選的6個(gè)具有可比性的實(shí)際案例，在評(píng)估環(huán)節(jié)分析了不同影響因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響的程度大??；同時(shí)還從多個(gè)層面分析了交易實(shí)際案例所具有的可比性，結(jié)合不同的影響因素，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，得出的評(píng)估結(jié)果為約798.13萬(wàn)元。綜合南京金鼎園附近的房地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格，本次評(píng)估方法及評(píng)估結(jié)果是合理的。五、提升房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估質(zhì)量的具體建議（一）規(guī)范行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)體系為了讓整個(gè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)工作更加科學(xué)合理，獲取更加真實(shí)的評(píng)估信息，創(chuàng)建完備的評(píng)估體系是非常重要的。房地產(chǎn)抵押評(píng)估平時(shí)的工作會(huì)受到很多部門的管理，這對(duì)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。因此財(cái)政部門和國(guó)土資源部門需要使用相同的評(píng)估口徑，這樣才能夠讓評(píng)估師在實(shí)際的工作中能夠擁有標(biāo)準(zhǔn)化的評(píng)估程序。創(chuàng)建合理規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)體系，創(chuàng)建評(píng)估工作者的資質(zhì)審查機(jī)制。讓我們國(guó)家的房地產(chǎn)評(píng)估都有更加清晰標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系。設(shè)計(jì)出全面的估價(jià)參考依據(jù)，避免估價(jià)師因?yàn)橹饔^因素導(dǎo)致錯(cuò)誤估價(jià)。（二）創(chuàng)新價(jià)值評(píng)估理論近幾年評(píng)估相關(guān)概念的界定比較清晰，并且在2020年3月1日起施行準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在現(xiàn)有專業(yè)資格的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新價(jià)值評(píng)估理論，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面、客觀的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行針對(duì)性的評(píng)估。真正地房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)該是強(qiáng)制處置條件下的市場(chǎng)價(jià)值。在實(shí)際的價(jià)值估算過(guò)程中，應(yīng)該有抵押物法院強(qiáng)制處置價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，這樣銀行也可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最小的、最合適的貸款成數(shù)貸款成數(shù)就是所貸款的額度總額占整個(gè)抵押物價(jià)值的比例。進(jìn)行計(jì)算，也就不會(huì)有高估或者低估貸款成數(shù)問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)于貸款的投放或者風(fēng)險(xiǎn)防范也造不成影響。貸款成數(shù)就是所貸款的額度總額占整個(gè)抵押物價(jià)值的比例。（三）提高信貸人員的專業(yè)素養(yǎng)在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中信貸人員的專業(yè)素質(zhì)直接關(guān)系評(píng)估工作的開(kāi)展情況，所以需要信貸人員具備較為完善的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，這樣在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，才能夠確保其公正性與公平性，才能夠保證抵押人的合法權(quán)益。金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)信貸人員的培訓(xùn)與再教育工作，重視他們基礎(chǔ)知識(shí)的提升。另外，信貸人員的法律素養(yǎng)也很重要，在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)必須要充分地、全面地了解相關(guān)的政策與法規(guī)，確保在抵押評(píng)估過(guò)程中能夠做出公平、公正的判斷，不要過(guò)分地?fù)p害抵押人的合法權(quán)益，這樣也能夠避免銀行或者金融機(jī)構(gòu)的利益受到損害。（四）保證估價(jià)對(duì)象主客體之間的信息對(duì)稱對(duì)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作，評(píng)估機(jī)構(gòu)和和各方主體之間存在一定的信息不對(duì)稱情況。為了能夠了解抵押債權(quán)人實(shí)際的信息，評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行進(jìn)行深入的合作，來(lái)評(píng)估抵押人的信用情況和財(cái)產(chǎn)情況。如果抵押人給銀行提供了一些信息資料，主體相互之間有差異性，申請(qǐng)人真實(shí)的提供材料；這導(dǎo)致有一些借款人并沒(méi)有銀行所需的條件，也沒(méi)有提供一些基礎(chǔ)的信息。銀行也無(wú)法分析客戶信息是否真實(shí)，這也造成資金回收過(guò)程中有很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以在對(duì)抵押物進(jìn)行估價(jià)的環(huán)境，需要確保主體與客體之間信息對(duì)稱、有效。（五）銀行內(nèi)部應(yīng)建立抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)抵押其中潛藏的最明顯的風(fēng)險(xiǎn)是，可否在到期時(shí)間段內(nèi)完全的收回銀行資金。所以，銀行需要進(jìn)一步分析調(diào)查對(duì)抵押貸款中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理。金融機(jī)構(gòu)需要增強(qiáng)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在這三個(gè)抵押價(jià)值中，清算價(jià)值是銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最后的選擇。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，潛在的比較大的風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)抵押物的價(jià)值高估了。因?yàn)槿绻吖懒说盅何锏膬r(jià)值，會(huì)導(dǎo)致銀行會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)的發(fā)展造成影響。房地產(chǎn)抵押評(píng)估