某中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)方案

某中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)方案項目基本概況主要建筑物包括綜合教學(xué)樓、科技實驗樓、圖書行政樓、藝術(shù)樓、會議中心、教工休息室、學(xué)生宿舍、教工與學(xué)生食堂、綜合體育館、地下車庫、體育看臺、體育活動場地及其他配套設(shè)施等，山體、綠地、水體道路等公共區(qū)域。人員配備要求（一）基本人員配備數(shù)量及崗位任務(wù)：部門崗位人數(shù)（人）崗位任務(wù)物業(yè)服務(wù)中心（1人）項目經(jīng)理1全面負責(zé)日常管理工作，負責(zé)與采購人的溝通與協(xié)調(diào)。安保部（19人）保安人員15（含組長1人）全面負責(zé)項目的公共秩序管理、安全防范，負責(zé)校內(nèi)保衛(wèi)，門衛(wèi)值班，外來人員進出管理、登記，巡查，停車管理，突發(fā)事件處理，等等。組長負責(zé)本部門人員的工作檢查、培訓(xùn)、考核等工作。消監(jiān)控人員3負責(zé)消控室的24小時秩序維護管理工作。消防、監(jiān)控設(shè)施日常維護。收發(fā)人員1負責(zé)報刊、文件、資料、快遞等的收發(fā)。保潔部（10人）保潔人員7（含組長1人）負責(zé)校園范圍內(nèi)的全部辦公、教學(xué)、生活、公共場所和設(shè)施設(shè)備的保潔與管理（含會議服務(wù)：為會議室（廳）提供會前布置準備，會中服務(wù)、會后整理、日常清潔等會議服務(wù)工作）。組長負責(zé)本部門人員的考勤、管理，校內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)辦公室的保潔工作。維修勤雜人員3負責(zé)學(xué)校水電等日常維修（或報修）；學(xué)校各類搬運等臨時工作。水電工等工種需持相關(guān)上崗證。宿管部（9人）宿管人員9（含組長1人）負責(zé)學(xué)生宿舍的日常工作、衛(wèi)生、紀律、安全等管理，以及學(xué)生宿舍樓的保潔。組長負責(zé)本部門人員的考勤、管理、培訓(xùn)。合計39（二）崗位人員配置基本原則：1、人員配置基本原則：精干、敬業(yè)、協(xié)作、高效、專業(yè)、健康。主要崗位（項目經(jīng)理、部門主管）應(yīng)受過良好的專業(yè)培訓(xùn)，具有較高的思想素質(zhì)和服務(wù)水平。所有人員均須持有合法有效身份證。2、項目經(jīng)理：原則上要求40－50周歲（特別優(yōu)秀者經(jīng)采購人同意可適當(dāng)放寬年齡條件），?？萍耙陨舷嚓P(guān)專業(yè)學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，三年及以上物業(yè)管理經(jīng)歷，知識面廣，專業(yè)技能熟練，有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力和協(xié)調(diào)能力。3、組長：原則上要求50周歲以下（特別優(yōu)秀者經(jīng)采購人同意可適當(dāng)放寬年齡條件），男女不限，高中及以上學(xué)歷，持相關(guān)崗位上崗資質(zhì)證書，有豐富的本專業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，工作認真負責(zé)，責(zé)任心強；辦事有條理，工作嚴謹認真；有一定組織協(xié)調(diào)能力，具有團隊精神和協(xié)作意識。4、部門崗位人員：原則上年齡男60周歲以下、女55周歲以下，初中以上文化，相貌端莊，作風(fēng)正派；愛崗敬業(yè)，服從管理，有吃苦耐勞精神，責(zé)任心強。其中：（1）提供會議服務(wù)人員：原則上要求50歲以下，女性，具有高中及以上學(xué)歷，形體無明顯缺陷，外貌端正，身體健康，責(zé)任心強，具有團隊精神和協(xié)作意識；（2）消防人員必須持有消控上崗證，并熟悉相關(guān)消控設(shè)施的操作規(guī)程，正式上崗前提供消控等證書原件經(jīng)采購人審核后方可上崗；保安人員按有關(guān)規(guī)定持證上崗；（3）宿管人員要求有較強的管理能力，需要得到采購人的認可方可上崗。（4）維修勤雜人員中的水電維修人員必須具有電工證。5、服務(wù)單位應(yīng)合法規(guī)范用工。嚴禁使用童工。物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準（一）對服務(wù)單位提供服務(wù)的總體要求：1、所有人員上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，統(tǒng)一著裝，儀容儀表規(guī)范整齊，物業(yè)服務(wù)不得影響正常的教學(xué)、辦公和學(xué)習(xí)、生活秩序。2、服務(wù)單位應(yīng)提供禮貌、熱情、周到、嚴謹、規(guī)范的服務(wù)，最大限度地滿足采購人的服務(wù)要求，為采購人創(chuàng)造一個安全、莊嚴、寧靜、整潔、優(yōu)雅的校園環(huán)境。3、服務(wù)單位應(yīng)積極、主動地加強與采購人的聯(lián)系、溝通，多途徑、多渠道征詢和聽取意見，不斷改進工作。4、服務(wù)單位必須自覺執(zhí)行學(xué)校相關(guān)管理制度和工作規(guī)范，主動接受采購人的監(jiān)督檢查，嚴格履行合同和相關(guān)投標(biāo)承諾，如有違反，采購人有權(quán)要求服務(wù)單位限期整改，逾期未整改的，采購人有權(quán)單方解除合同,解除合同后剩余管理費無需支付，造成采購人經(jīng)濟損失的，采購人保留追究的權(quán)利。5、服務(wù)單位應(yīng)加強安全保密工作，加強對所有員工的思想教育工作，做到無安全責(zé)任事故、無泄密事故、無不穩(wěn)定因素。6、當(dāng)采購人需要時，服務(wù)單位應(yīng)積極為采購人提供其他特急、臨時項目的服務(wù)。7、服務(wù)單位應(yīng)積極協(xié)助采購人做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)油、能耗分析等節(jié)能減排工作。8、服務(wù)單位對本物業(yè)項目的管理方案、組織架構(gòu)、人員錄用等建立各項規(guī)章制度，在正式實施前要報告采購人，采購人有審核權(quán)。9、采購人對服務(wù)單位一些重要崗位的設(shè)置、人員錄用與管理和一些重要管理決策有直接參與權(quán)和審批權(quán)。10、服務(wù)單位要建立處理緊急、突發(fā)事故的應(yīng)急預(yù)案。緊急、突發(fā)事故處理時，采購人對服務(wù)單位的人員有直接指揮權(quán)。11、配合采購人做好消防相關(guān)工作，定期進行消防演練。明確消防責(zé)任人、管理人；建立消防義務(wù)小分隊，并對人員定期進行培訓(xùn)，制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案。12、根據(jù)采購人要求做好部分辦公室保潔、用紙?zhí)峁┖头?wù)管理工作。13、建立7×24小時服務(wù)專線。14、項目主管工作時間要求：上午比采購人工作時間提前半小時到崗位；下午比采購人下班時間晚半小時離崗。凡遇抗臺等特殊時期，根據(jù)任務(wù)需要應(yīng)24小時到場服務(wù)。其他崗位人員工作時間必須制定可行性方案報采購人同意后執(zhí)行。15、服務(wù)單位必須在服務(wù)合同生效起3個月內(nèi)為所有員工按國家政策要求交納社會保險并簽訂正式勞動合同，如因員工操作不當(dāng)發(fā)生的人身安全事故，發(fā)生的一切責(zé)任和費用均由服務(wù)單位負責(zé)，與采購人無關(guān)。服務(wù)單位的員工在工作中或在采購人范圍內(nèi)對采購人或第三方人員和財產(chǎn)造成的損害，也由服務(wù)單位自行承擔(dān)賠償責(zé)任，與采購人無關(guān)。（二）對物業(yè)管理質(zhì)量總體要求：1、房屋外觀：完好、整潔。2、設(shè)備運行：正常，無重大事故和重大安全隱患（服務(wù)單位無過錯的除外）。3、各類設(shè)施和設(shè)備的養(yǎng)護、維修及時、狀態(tài)良好。4、公共環(huán)境：清掃及時、全面保潔、無死角、垃圾日產(chǎn)日清。5、消防24小時值班監(jiān)控、保安巡視和門崗24小時執(zhí)勤服務(wù)。6、交通秩序：安全有序。7、會議服務(wù)：及時、規(guī)范。8、對本委托范圍內(nèi)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備等發(fā)生的突發(fā)事件具有一般性處理能力。（三）保潔服務(wù)要求：1、服務(wù)范圍：（1）綜合教學(xué)樓、科技實驗樓、圖書信息樓、藝術(shù)樓、會議中心、教工單身宿舍、教工與學(xué)生食堂、宿舍樓、綜合體育館、地下車庫、體育看臺、體育活動場地、山體、水體、綠地道路等校園范圍內(nèi)的全部辦公、教學(xué)、生活、公共場所和設(shè)施設(shè)備的保潔與管理。校級領(lǐng)導(dǎo)辦公室保潔。學(xué)生宿舍內(nèi)的衛(wèi)生間保潔。校門口包干區(qū)域的衛(wèi)生保潔。（2）電梯管理（不含維修、年檢）；（3）校級領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室等開水供應(yīng)；開水間的管理，水泵房管理。（4）校園所有樓宇衛(wèi)生死角和屋頂沿溝、窗臺、陽臺、露臺的衛(wèi)生清理。（5）負責(zé)校園內(nèi)的日常衛(wèi)生保潔產(chǎn)生的垃圾廢棄物收集，清運至指定的垃圾集中站點，通知環(huán)保部門及時清運(費用由服務(wù)單位承擔(dān))，所有化糞池、下水溝、地下雨污管網(wǎng)日常清理疏通工作。（6）負責(zé)保潔區(qū)域設(shè)施、設(shè)備、水電等的報修和配合驗收工作。（7）采購人各種臨時性活動（如新生報到、軍訓(xùn)、各種參觀檢查、文藝匯演以及各種大型活動等）的衛(wèi)生保潔、協(xié)助會場布置（搭棚、各類搬運等）工作。（8）根據(jù)采購人要求，及時安排（包含雙休日和節(jié)假日）雜工工作人員，完成采購人布置的各類雜工勞務(wù)工作。（9）采購人布置的其他臨時性工作。2、服務(wù)標(biāo)準：A、樓宇日常保潔要求項目標(biāo)準（質(zhì)量要求）程序頻次注意事項工具（材料）地面無浮灰、水跡、雜物、鞋印及污跡①將地面清掃干凈②用拖把拖凈地面③對污跡用毛刷蘸清潔劑刷洗④用干拖把拖凈地面①每天上、下午各一次②隨臟隨拖注意馬桶后及臉盆下的地面。①清潔劑②毛刷③抹布（百潔布）④拖把墻壁瓷磚無灰塵、水跡、皂跡，瓷磚縫隙處潔白①用蘸有清潔劑的抹布由上至下擦拭干凈②用抹布擦凈每天上午一次先用牙刷蘸清潔劑，先刷洗縫隙，再按程序操作。①清潔劑②毛刷（牙刷）③抹布（百潔布）臉盆及臺面無水跡、黃跡，潔凈、光亮①用蘸有清潔劑的抹布擦拭臉盆、臺面②用抹布擦干凈每天上、下午各一次不可遺漏臺面下的彎頭。①清潔劑②抹布（百潔布）鏡面、鏡框無灰塵、水跡、銹跡，鏡面上無頑垢①用玻璃刮刮凈鏡面上的水跡②用抹布蘸礦物油擦拭鏡框③用清潔劑清除污跡每天上午一次玻璃不能擦花。①玻璃刮②抹布（百潔布）③礦物油所有金屬架、龍頭、污物鉤、軟管、下水彎頭、開關(guān)、扶手等光亮、無斑跡①用抹布抹浮灰②用抹布蘸清潔劑擦拭金屬器③用抹布擦凈每天上午一次抹布要分開使用。①抹布②鉻、不銹鋼清潔劑抽水馬桶及水箱無水痕、銹跡、斑跡、毛發(fā)、尿堿①先抽一次馬桶②倒入清潔劑清洗③用清水過洗干凈④用抹布擦干馬桶內(nèi)外底座每天上、下午各一次馬桶鉸鏈、出水口、溢水口、水閥、控制器、四周瓷磚的衛(wèi)生不能忽略。①清潔劑②百潔布③牙刷④抹布無灰塵、無黃跡、無沉淀物①用抹布抹浮灰②用抹布蘸清潔劑擦黃跡、污跡③用專用毛刷刷水箱內(nèi)壁每天上、下午各一次①水箱蓋一定要放在安全的地方，防止打爛；②刷洗時要小心，避免損壞內(nèi)部構(gòu)件。①清潔劑②抹布（百潔布）③手套④毛刷⑤牙膏衛(wèi)生間垃圾桶光亮、無污跡、無水跡，周邊無垃圾①將垃圾袋取出，口扎緊丟入工作車垃圾桶內(nèi)②用清潔劑刷洗垃圾桶內(nèi)外③擦干、擦凈④更換干凈垃圾袋①每天上、下午一次②隨滿隨倒垃圾袋平整地套在垃圾桶上，與垃圾桶之間無縫隙，翻邊約5厘米,不能漫溢。①清潔劑②百潔布③毛刷④抹布⑤手套⑥塑料袋辦公室垃圾桶光亮、無污跡、無水跡，周邊無垃圾①將垃圾袋取出，口扎緊丟入工作車垃圾桶內(nèi)②用清潔劑刷洗垃圾桶內(nèi)外③擦干、擦凈④更換干凈垃圾袋每天倒一次，每周清洗一次垃圾袋平整地套在垃圾桶上，與垃圾桶之間無縫隙，翻邊約5厘米,不能漫溢。①清潔劑②百潔布③毛刷④抹布⑤手套⑥塑料袋房頂無斑跡、無吊灰、無蜘蛛網(wǎng)用抹布擦凈每周一次防止灰塵揚起。頂燈及罩無灰塵用抹布擦凈每周一次擦?xí)r不要把燈罩周圍墻壁碰有印跡。抹布（百潔布）衛(wèi)生間空氣無異味、空氣清新酌情在洗手間內(nèi)噴灑空氣清新劑必要時噴灑時征求病人及家屬意見。空氣清新劑廁所隔板無污漬、無積塵用抹布擦凈每周一次防止灰塵揚起。扶手無積塵用抹布擦凈每天一次防止灰塵揚起。①清潔劑②百潔布③毛刷④抹布大廳所有玻璃面無灰塵、污跡，潔凈明亮用干凈抹布蘸清潔劑擦拭用干抹布擦拭至潔凈明亮每月一次污水不可滴漏抹布清潔劑B、電梯日常保潔項目要求項目標(biāo)準（質(zhì)量要求）程序頻次注意事項工具（材料）內(nèi)板壁（金屬面板）無灰塵、斑跡、手印，干凈、光亮用濕抹布將板壁上的浮灰徹底擦凈用百潔布蘸上正確稀釋后的多功能清潔劑擦拭斑跡，再用抹布擦凈均勻地噴上家具蠟（或金屬光亮劑），用抹布擦拭直到光亮每天一次清潔時使用提示牌抹布多功能清潔劑家具蠟提示牌地面無灰塵、斑跡、水跡、污物，干凈用拖把將地面灰塵擦去用抹布蘸清潔劑擦拭斑跡每天三次，隨臟隨拖早晨上班后一次，中午下班前清潔一次，傍晚下班前清潔一次燈罩無灰塵、斑跡，干凈用抹布將燈罩的灰塵去除均勻地噴上金屬光亮劑，用干抹布輕而快地擦拭每天一次噴金屬光亮劑每月一次指示按鈕無灰塵、污跡，清晰無破損用抹布抹去浮灰用抹布蘸清潔劑去除污跡用干抹布拭凈每天一次擦拭按鈕時應(yīng)在停機狀態(tài)按鈕內(nèi)不可進水門及不銹鋼門套無灰塵、斑跡，干凈明亮用抹布將電梯門的浮灰從上而下擦拭干凈均勻噴上金屬光亮劑，用抹布擦拭直至光亮門每天一次，不銹鋼門套每月一次扶手無灰塵、斑跡，干凈明亮用抹布將電梯門的浮灰從上而下擦拭干凈均勻噴上金屬光亮劑，用抹布擦拭直至光亮每天一次換氣扇及罩無灰塵，干凈明亮用干抹布擦拭至潔凈每周一次C、校園室外環(huán)境日常保潔項目要求項目標(biāo)準（質(zhì)量要求）程序頻次注意事項工具（材料）主干道地面、臺階無瓜果皮、紙屑、枯葉、煙頭、嘔吐物、污物等晴天時先均勻灑水，再用大掃帚清掃對污物、嘔吐物及時清理干凈裝入簸箕倒入垃圾桶臺階用擰干水的拖把拖凈每天二次（大掃）巡回保潔維護每小時一次隨臟隨掃避免揚塵、觸碰行人、地面濕滑灑水器大、小掃帚及簸箕拖把及桶窨井蓋無晃動，表面無痕跡、污跡，下水孔無阻塞、破損用蘸有清潔劑的刷子刷洗每月一次發(fā)現(xiàn)缺失、破損、晃動應(yīng)立即報修，避免行人發(fā)生意外，周邊無積水清潔劑刷子綠化帶、花壇無灰塵、枯枝敗葉、雜物、蟲害、異味，美觀用抹布擦拭花壇周邊框至潔凈撿去枯枝敗葉，雜物裝入垃圾袋內(nèi)清除有異味的花卉每天一次路燈桿、罩無灰塵、污跡用干凈抹布擦拭干凈每三天一次防止觸電，避免損壞燈罩、高空墜落抹布（百潔布）綠化帶周邊的石凳、石椅、石桌無灰塵、污跡、垃圾、水跡用干凈抹布抹去灰塵用清潔劑擦洗污跡，用干抹布擦凈清除垃圾，裝入垃圾袋內(nèi)，放進垃圾桶每天三次隨臟隨掃抹布清潔劑垃圾桶無污跡、漫溢、異味，周邊無蚊蠅將垃圾袋取出扎緊袋口，裝入垃圾車內(nèi)用浸有清潔劑的抹布擦拭至干凈更換垃圾袋每天二次無污水滴漏抹布垃圾袋清潔劑宣傳欄、框、面無灰塵、污跡、脫落用干凈抹布擦拭至潔凈對脫落處妥善處理每天一次表面不可擦花抹布（百潔布）地下車庫無灰塵、污跡、垃圾用拖把將地面灰塵擦去用抹布蘸清潔劑擦拭斑跡每天一次防止揚塵飛起、地面不得有積水灑水器大、小掃帚及簸箕拖把及桶山體無垃圾、無異味用夾子將垃圾撿出裝袋每天一次小掃帚及簸箕、夾子水體無垃圾、無異味將垃圾從水中撈出、遇水發(fā)臭時及時處理每天一次撈網(wǎng)（四）安保服務(wù)要求1、服務(wù)范圍：確保學(xué)校全體師生的人身安全和財產(chǎn)安全，維護校園正常教育教學(xué)秩序。確保校園圍墻、護欄、有形和無形資產(chǎn)安全；治安安全和消防、消控、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備安全；履行門衛(wèi)、巡邏、值守等職責(zé)；完成學(xué)校布置的各類臨時性活動的安全保衛(wèi)和秩序維護。人防、物防、技防“三防”設(shè)施配備到位；負責(zé)校園路燈及顯示屏日常開關(guān)。2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準：（1）門衛(wèi)值班主出入口安排24小時值班，建立傳達、保安、車輛、道路及公共秩序管理等制度。用語規(guī)范，禮貌待客，文明工作。嚴格驗證、登記制度，杜絕閑雜人員進入學(xué)校內(nèi)，維護學(xué)校安全、正常的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。對物品進出實施分類管理，實行物品進出審驗制度，杜絕危險物品進入辦公樓(區(qū))內(nèi)。負責(zé)來人來訪的通報、證件撿驗、登記，接收信件、雜志、快遞等，正確核對信息，分發(fā)報刊雜志。做好師生臨時物品的存放。地下車庫開放時需有保安負責(zé)安保及衛(wèi)生管理工作。（2）巡查規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)安排24小時巡查，每班巡邏不少于5次。明確巡查工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線，對重要區(qū)域、部位進行重點巡視并記錄巡視情況，及時發(fā)現(xiàn)和處理備種安全和事故隱息。巡視時應(yīng)使用巡更設(shè)備。監(jiān)控室應(yīng)保持巡更記錄。在接到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時到達事發(fā)現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施妥善處理;如巡視時發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動并執(zhí)行相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。（3）監(jiān)控室值班監(jiān)控設(shè)施應(yīng)保持24小時開通，并保持完整的監(jiān)控記錄，保證對各出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。（4）停車管理負責(zé)道路交通管理、機動車和非機動車停放管理。在管轄區(qū)域設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，非機動車應(yīng)實行定點停放。對進出管轄區(qū)域的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛有序通行、有序停放。車庫應(yīng)保持良好通風(fēng)，無易燃、易爆等物品存放，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按要求設(shè)立明顯指示牌和地標(biāo)。（5）突發(fā)事件處理按照要求制訂物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并將預(yù)案內(nèi)容在物業(yè)辦公室、監(jiān)控室等處張榜懸掛。在各樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年組織不少于1次的突發(fā)事件應(yīng)急演習(xí)。當(dāng)發(fā)生臺風(fēng)、暴雨等災(zāi)害性天氣及共他突發(fā)事件時，應(yīng)采取應(yīng)急措施：對設(shè)備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施進行檢查和加固。各崗位人員必須按規(guī)定實行崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)事件的現(xiàn)場情況進行應(yīng)變處理，在有關(guān)部門到達現(xiàn)場前，確保人身安全，減少財產(chǎn)損失，并全力協(xié)助處理相關(guān)事宜。對待上訪人員做到耐心說服，及時報告有關(guān)部門予以妥善處置。（五）消監(jiān)控管理服務(wù)要求1、定期對各消防、監(jiān)控點的設(shè)備進行巡查，確保運行無故障；定期對室外的消防栓、消防水帶、消防泵等設(shè)備進行檢查，是否有埋壓或損壞和失效等情況；定期對各樓層消防栓進行檢查，設(shè)施是否齊全；每月對各樓層的滅火器進行檢查更換，是否有壓力不足或缺少等情況；定期對各樓層的排煙通風(fēng)口、消防通道進行檢查，是否有遮擋或堵塞，各樓層的疏散指示標(biāo)志是否有損壞或缺少等情況。消防監(jiān)控室按規(guī)定值守。2、按國家規(guī)范對供電系統(tǒng)進行嚴格管理，建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度；定期巡視維護和重點檢測，建立各項設(shè)備檔案，確保供配電設(shè)備運行良好，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，檢修合格率100%；確保供電線路及設(shè)施完好無損；管理和維護好避雷接地的設(shè)備設(shè)施；制定切實可行的供配電應(yīng)急預(yù)案，設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識明顯。確保各電器儀表顯示正常。確保抄集的各電表度數(shù)據(jù)準確。按照國家要求對設(shè)備進行年檢。3、消防系統(tǒng)：檢查監(jiān)督維保單位落實養(yǎng)護計劃，定期維護和檢測，一旦發(fā)生故障及時采取應(yīng)急措施進行處理，確保消防安全。4、給排水設(shè)備：保證給排水系統(tǒng)正常運行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，按照國家標(biāo)準定期檢測水質(zhì)；定期對水泵房及機電設(shè)備進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養(yǎng)護及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；及時發(fā)現(xiàn)并解決故障，臨修合格率100%；確保抄集的辦公樓內(nèi)分列的水表行度數(shù)據(jù)準確。5、空調(diào)設(shè)備：建立空調(diào)或新風(fēng)系統(tǒng)運行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)安全運行和正常使用，運行中無超標(biāo)噪音和嚴重滴漏水現(xiàn)象；制定科學(xué)合理的經(jīng)濟運行和節(jié)能降耗措施；空調(diào)及除濕系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，及時報修，并做好記錄，臨修合格率100%。6、照明系統(tǒng)（含室內(nèi)外燈光）：外觀整潔，無缺損、松落和安全隱患，光源完好率、維修更換及時率100%，無昆蟲、蜘蛛網(wǎng)、積塵等。7、電梯日常管理：每天檢查電梯運行狀態(tài)；檢查監(jiān)督維保單位落實養(yǎng)護計劃，定期維護和檢測，更換磨損部件，一旦發(fā)生故障立刻采取應(yīng)急措施進行處理并組織及時搶修。建立電梯運行管理、安全管理制度。電梯安全措施齊全、有效，確保通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。轎廂、井道保持清潔。電梯運行、養(yǎng)護記錄完備。編制電梯應(yīng)急預(yù)案，規(guī)定應(yīng)急處理人員抵達現(xiàn)場時限，及時、正確、有效處理電梯困人等故障。按照國家要求對設(shè)備進行年檢。嚴格執(zhí)行《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》和《特種設(shè)備安全法》等有關(guān)規(guī)定。（六）會議服務(wù)要求1、根據(jù)會議的不同性質(zhì)、不同規(guī)模制定切實可行的會務(wù)保障方案，并嚴格按照方案執(zhí)行；做好會議車輛及人員引導(dǎo)、會務(wù)安全保障和保密工作；2、根據(jù)會議通知時間，提前6小時對會議室的照明、空調(diào)、衛(wèi)生及設(shè)備情況進行全面檢查，會議開始時準備好啟動音響設(shè)備，并安排維修、清潔人員待令，處理應(yīng)急事件；3、有重要領(lǐng)導(dǎo)參加的會議要配合保安提前24小時進行特別安全巡查控制，清除一切可疑物體或不明物體，確保徹底消除不安全隱患；4、清潔會議室桌面，保持干凈、無污跡、無灰塵、無手??；5、服務(wù)工作要細致周到，服務(wù)中要做到三輕（走路輕、講話輕、動作輕）；6、項目經(jīng)理必須經(jīng)常到場監(jiān)督會議服務(wù)工作，巡視會議室的準備情況和會議的進行情況，以便及時應(yīng)對突發(fā)事情；7、會議結(jié)束后30分鐘內(nèi)完成會場清潔服務(wù)，擦桌、椅子歸位、關(guān)閉空調(diào)、燈、門窗等。（七）學(xué)生宿舍管理服務(wù)要求1、每學(xué)期開學(xué)前必須詳細制定好本學(xué)期寢室管理的工作計劃,做到既要明確本學(xué)期寢室管理目標(biāo)又要突出階段性管理重點。措施有力,使整體管理有序進行。每學(xué)期期末提交全面工作總結(jié)。2、負責(zé)學(xué)生住宿管理(住宿安排,調(diào)整和退宿等)；宿舍樓內(nèi)的公共秩序的維護和防范；房屋等物業(yè)檔案資料的建立與保管。3、每天準時開關(guān)寢室大門、電燈、空調(diào)等。4、起床鈴打響后,必須準時到寢室督促學(xué)生起床,并記錄不按時離開宿舍學(xué)生的姓名。5、熄燈鈴打響后,清點人數(shù)、督促學(xué)生準時關(guān)燈就寢,進行紀律檢查。做到熄燈后無講話聲,晚上23:00后每周抽查三次以上。6、督促宿舍區(qū)的清潔工做好公共衛(wèi)生打掃工作。有3人負責(zé)學(xué)生宿舍衛(wèi)生間保潔，每間寢室每周至少1次。7、制定、落實午睡有關(guān)規(guī)定,加強午睡期間管理,午睡必須保持安靜。8、制定、落實有關(guān)寢室內(nèi)務(wù)、衛(wèi)生、紀律條例細則、強化寢室內(nèi)務(wù)、衛(wèi)生、紀律管理,每天上午下午各一次對所有寢室內(nèi)務(wù)、衛(wèi)生進行檢查,晚上進行紀律檢查。9、健全宿管會的管理體制,指導(dǎo)和開展宿管會全面工作,每月至少組織一次宿管會成員或?qū)嬍议L或全體住宿生會議,并備有會議記錄。10、宿舍走廊通道嚴禁停放車輛。11、周六晚及假期做好留校生登記管理工作,按正常管理。12、每周、每月、每學(xué)期準時上交寢室成績總表。13、建立寢室公共財產(chǎn)登記并及時對損壞的物品進行維修,及時記錄出勤、紀律、衛(wèi)生內(nèi)務(wù)等情況,記錄較差寢室以及學(xué)生違規(guī)名單并及時批評教育,并將嚴重違規(guī)違紀的寢室及學(xué)生及時通報政教處。14、生活指導(dǎo)教師每天督促學(xué)生起床、午睡、晚上就寢時必須到崗,上、下午、晚上在宿管會辦公室上班,夜間務(wù)必在學(xué)生宿舍區(qū)住宿,確保住校生的人身財產(chǎn)安全。15、生活指導(dǎo)每晚就寢前核實學(xué)生缺床人數(shù),及時反饋各班主任或家長。16、學(xué)生生病及時通知家長或班主任。若班主任或家長未及時到位，應(yīng)及時聯(lián)系醫(yī)院，送醫(yī)就診。17、周三晚溫馨廣播、每周四下午業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)（統(tǒng)一管理及扣分標(biāo)準）、周日晚宿管例會和每周日晚面向?qū)W生的總結(jié)講評，宿管主任每晚寢室外圍安全巡查管理。18、配合學(xué)校做好排寢工作。19、配合學(xué)校工作,及時修改或增加有關(guān)規(guī)定。制定《宿管工作考核辦法》對宿管進行考核管理。其他要求1、大、中維修項目：在維保期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)維修故障的，由服務(wù)單位向維保實施單位及時報修；維保期外的設(shè)備維修由服務(wù)單位制定維修計劃報采購人批準后，方可實施；或由采購人提出方案，服務(wù)單位協(xié)助實施；服務(wù)單位需對校園設(shè)施進行巡檢，并記錄情況上報采購人。2、物業(yè)管理用房：采購人根據(jù)現(xiàn)有辦公條件提供業(yè)務(wù)用房給服務(wù)單位使用，辦公物業(yè)品由采購人提供。辦公用房在委托管理期限內(nèi)由服務(wù)單位免費使用，合同終止后立即交回采購人。3、水電費：公用水電費由采購人承擔(dān)（包括衛(wèi)生間、綠化、空調(diào)、清潔衛(wèi)生、生活等各類用水，消防、水泵、照明、電梯、其它機電設(shè)備等各類用電）。4、物業(yè)檔案資料管理：保證物業(yè)檔案資料（包括設(shè)備維修、改造和消殺的檔案資料）完整性、完好性。5、工作交接要實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，具體要求為：服務(wù)單位的管理人員和技術(shù)骨干要提前介入，了解物業(yè)環(huán)境、人員狀況、工作標(biāo)準、以及采購人的要求細節(jié)，熟悉校園的設(shè)備設(shè)施，接收技術(shù)資料。服務(wù)單位與原物業(yè)管理人員做好交接，落實交接手續(xù)，在交接時點前責(zé)任在原物業(yè)管理人，交接時點以后由新服務(wù)單位負責(zé)。新服務(wù)單位須制定和完善工作計劃，做好各類人員、物資及其他準備，與采購人進行實時動態(tài)的交流溝通協(xié)商。服務(wù)期滿后，服務(wù)單位必須準時向新的服務(wù)單位辦理交接手續(xù)，不得無故拖延。6、管理賬務(wù)的公開：服務(wù)單位必須每季度向采購人就物業(yè)管理項目經(jīng)費開支情況報告一次賬目。物業(yè)管理費開支范圍必須符合服務(wù)費用報價構(gòu)成。合同期限（一）本項目合同期限為三年,其中前3個月為磨合期，采購人每月對服務(wù)單位提供的物業(yè)管理服務(wù)情況進行考核，考核結(jié)果均達不到85分且服務(wù)單位無對應(yīng)措施改進物業(yè)管理服務(wù)效果的，采購人有權(quán)單方提前中止與服務(wù)單位的合同。服務(wù)單位需在10月15日前完成與之前物業(yè)單位的交接工作，10月15日正式開展物業(yè)工作。進場入駐時間：服務(wù)單位于10月15日前完成團隊組建、崗前培訓(xùn)確保準時入駐學(xué)校，提供物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)單位未能按上述時間準時入駐提供物業(yè)管理服務(wù)的，每延期1天采購人有權(quán)扣除服務(wù)單位履約保證金3000元；延期10天以上視為自動放棄中標(biāo)權(quán)利，采購人有權(quán)扣除全額履約保證金。（不可抗力或非服務(wù)單位原因不能入駐的除外。）（二）第一候選服務(wù)單位在磨合期間被中止合同時，由第二候選服務(wù)單位接替物業(yè)管理服務(wù)。第二候選服務(wù)單位如磨合期不合格的，采購人可以選擇第三候選人接替，也可選擇重新組織招標(biāo)。（三）年度考核金：服務(wù)單位年度最后一個月的服務(wù)金額作為服務(wù)單位年度考核金。（四）年度考核：合同年度內(nèi)，采購人有權(quán)對服務(wù)單位按季度或隨機進行考核。一年內(nèi)連續(xù)3個月考核得分低于80分或年度累計4個月低于80分的為年度考核不合格，采購人有權(quán)單方面與服務(wù)單位終止服務(wù)合同。年度考核平均達到80分及以上時考核為合格。年度考核金按年度考核結(jié)果比例支付?？己宿k法物業(yè)管理考核辦法（暫定）項目管理規(guī)范與標(biāo)準分值（分）得分一、管理與服務(wù)（30分）1.遵守學(xué)校的各項規(guī)章制度，按規(guī)定及程序開展工作；按時公布學(xué)校頒發(fā)的通知，規(guī)定，不得張貼未經(jīng)學(xué)校同意的通知，公告,海報及其它傳品等。42.按合同要求配備工作人員,崗位職責(zé)上墻;實行定崗,定責(zé),定人,工作人員必須遵守崗位職責(zé),不得出現(xiàn)工作疏漏,宿舍管理實行24小時值班制度,管理員須住在學(xué)校,不得出現(xiàn)無故缺勤,脫崗，空崗現(xiàn)象。33.工作人員統(tǒng)一著裝并佩戴工作牌;對待老師,學(xué)生態(tài)度謙和,服務(wù)熱情;主動接受師生監(jiān)督。44.認真完成學(xué)校布置的有關(guān)工作,按要求執(zhí)行,工作到位,態(tài)度積極,不推諉,工作中無弄虛作假現(xiàn)象。35.管理規(guī)范，具備完善的管理體系；建立健全各項工作檔案。管理臺賬，工作記錄要求全面，具體，真實；并做好材料上報及歸檔工作。46.能與學(xué)生簽訂入住協(xié)議明確各自的權(quán)力和義務(wù)。27.開展文明宿舍評比活動,經(jīng)常開展公寓文化藝術(shù)，宣傳活動,宿舍樓的門廳,樓道，走廊布置突出文化氛圍和育人功能。文明宿舍達宿舍總數(shù)的20-30%。38.對文明宿舍建設(shè)工作重視，有措施，有規(guī)定，有效果。29.對學(xué)生違紀情況有教育，有記錄。210.無學(xué)生投訴現(xiàn)象,學(xué)生的民調(diào)滿意率為85%及以上。3二、環(huán)境衛(wèi)生與安全管理（40分）1.定期開展學(xué)生宿舍內(nèi)的衛(wèi)生和內(nèi)務(wù)檢查，并及時上報學(xué)校政教處。22.樓內(nèi)走道清潔無垃圾,無積垢,空氣清新,地角線無灰塵；墻壁無污跡，無灰塵，無亂貼亂畫；天花板無灰塵和蜘蛛網(wǎng)；門窗潔凈,玻璃明亮；燈管燈具明亮，目視無灰塵；樓梯扶手，消防箱內(nèi)外干凈無灰塵。53.盥洗室地面無積水,盥洗池上下內(nèi)外無粘垢,無雜物,無蜘蛛網(wǎng)，瓷磚面潔白明亮。44.廁所內(nèi)空氣流通,便池?zé)o尿垢,瓷磚面潔白,墻面和天花板無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)，下水道暢通。35.垃圾桶,泔水桶及時清空,桶外保持干凈,無粘附物,衛(wèi)生工具在規(guī)定地點擺放整齊。16.學(xué)生住宿房間內(nèi)空氣流通清新，無異味；地面床下無垃圾灰塵；墻壁干凈無亂貼亂畫；天花板無吊灰；無蜘蛛網(wǎng)；門窗干凈,窗玻璃明亮；燈管燈具目視無灰塵。17.學(xué)生床鋪被褥疊放整齊；臺面生活用品擺放整齊；室內(nèi)