天津水上公園綠蔭里項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告100

天津水上花園綠蔭里工程定位及物業(yè)建議報(bào)告工程價(jià)值解讀報(bào)告結(jié)構(gòu)工程整體定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)威脅分析案例借鑒物業(yè)開(kāi)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算2021年的天津，伴隨著城市升級(jí)、地產(chǎn)格局的巨變，天津的城市地位前所未有的得以提升…城市價(jià)值奧體新城市功能中心梅江高檔居住區(qū)核心商務(wù)商業(yè)區(qū)海河經(jīng)濟(jì)帶城市新興生活區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)商業(yè)區(qū)城市升級(jí)——海河沿線(xiàn)核心商務(wù)區(qū)的崛起城市更新——老城廂拆遷改造，從量變到質(zhì)變將呈現(xiàn)核心區(qū)規(guī)模最大的新興生活區(qū)環(huán)境改善——海河沿線(xiàn)整體改造建設(shè)配套完善——地鐵、快速路、火車(chē)站改造新的城市快速路網(wǎng)和交通樞紐正在形成大型商業(yè)、商務(wù)綜合體的興建文化積淀——意式風(fēng)情街、五大道商業(yè)區(qū)的整體改造城市核心經(jīng)歷了一個(gè)從量變到質(zhì)變的過(guò)程城市變遷：城市升級(jí)/老城改造/環(huán)境配套改善/文化沉淀，11年天津的城市地位前所未有的得以強(qiáng)化區(qū)域復(fù)興：大規(guī)模城市重建工程進(jìn)駐，原住民遷出，高支付力人群占據(jù)城市核心資源，相應(yīng)的城市各類(lèi)配套實(shí)現(xiàn)更新?lián)Q代，老城注入新活力；日趨沒(méi)落：隨著新區(qū)工程關(guān)注度逐漸提高，傳統(tǒng)區(qū)工程老舊，關(guān)注度逐漸走低。timecognitive核心城區(qū)沒(méi)落階段重新建設(shè)及提升階段穩(wěn)定階段穩(wěn)定增長(zhǎng)：高支付能力人群的積聚，高層次需求日益膨脹，對(duì)稀缺資源的占有欲日漸強(qiáng)烈。城市進(jìn)入穩(wěn)定的高價(jià)格平臺(tái)階段。舊有房屋中大面積改善性產(chǎn)品豪宅/城市綜合體天津處于向都市化轉(zhuǎn)變的前端城市化都市化1.時(shí)代奧城2.河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3.天津環(huán)球金融中心4.和黃世紀(jì)都會(huì)5.中糧大悅城6.嘉里中心7.寶利長(zhǎng)江道8.津?yàn)硰V場(chǎng)9.中信城市廣場(chǎng)10.城投東站11.富力中心12.117大廈13.合生北安橋14.東方海外天津市場(chǎng)綜合體頻現(xiàn)開(kāi)展階段：天津正在由城市化向都市化轉(zhuǎn)變/目前處于都市化進(jìn)程前端/高端綜合體涌現(xiàn)中糧六緯路嘉里中信津門(mén)津塔津?yàn)硰V場(chǎng)君隆廣場(chǎng)和黃都會(huì)軒中糧大悅城海河沿線(xiàn)綜合體帶都市化進(jìn)程特點(diǎn)未來(lái)海河沿線(xiàn)CBD帶供給量將超過(guò)430萬(wàn)平米，商務(wù)屬性工程眾多海河資源——高支付能力人群的積聚，對(duì)稀缺資源〔海河〕的占有欲日趨強(qiáng)烈……綜合體，商務(wù)屬性工程眾多CBD聚集，綜合體如雨后春筍般大量出現(xiàn)，商務(wù)屬性的工程眾多，未來(lái)海河沿線(xiàn)供給量更將到達(dá)430萬(wàn)平米，聚集效應(yīng)明顯，商務(wù)氣氛濃厚。大型綜合體：環(huán)球金融中心、中糧六緯路、嘉里中心、和黃都會(huì)軒等，商務(wù)屬性的工程居多……格局轉(zhuǎn)變:都市化帶來(lái)CBD帶狀聚集性開(kāi)展/海河資源、商務(wù)屬性的工程眾多海河沿線(xiàn)板塊城市核心CBD，未來(lái)承載城市商務(wù)商業(yè)功能南京路小白樓板塊傳統(tǒng)城市商務(wù)商業(yè)中心老城廂板塊高端居住板塊，但城市級(jí)商業(yè)商務(wù)缺乏水上奧體板塊涉外旅游、政務(wù)中心功能強(qiáng)化，高端居住板塊海河沿線(xiàn)老城廂南京路小白樓水上奧體梅江水上奧體板塊作為傳統(tǒng)的高端居住板塊，占據(jù)一“心〞格局轉(zhuǎn)變：區(qū)域多中心化/小白樓-海河CBD類(lèi)似于北京國(guó)貿(mào)CBD/水上奧體類(lèi)似于朝陽(yáng)公園板塊，二者性質(zhì)不同環(huán)球金融中心………………銷(xiāo)售單價(jià)突破28000元/㎡西康路36號(hào)………………銷(xiāo)售單價(jià)實(shí)現(xiàn)32000元/㎡天津中心………………銷(xiāo)售單價(jià)到達(dá)24000元/㎡和黃都會(huì)軒………………未來(lái)預(yù)計(jì)超過(guò)20000元/㎡嘉里中心………………未來(lái)預(yù)計(jì)超過(guò)20000元/㎡中糧濱?！磥?lái)預(yù)計(jì)23000-24000元/㎡富力城………………銷(xiāo)售均價(jià)到達(dá)21000元/㎡天津城市高端工程豪宅化——格局轉(zhuǎn)變:核心CBD供給普遍豪宅化/價(jià)格普遍突破2萬(wàn)元/平米No.1:剛性需求NO.2:高端改善投資需求A:租金回報(bào)B:升值差價(jià)房地產(chǎn)的功能主要取決于“家庭收入與實(shí)體經(jīng)濟(jì)〞主要取決于“資本游戲〞和未來(lái)稀缺性房地產(chǎn)投資的二元性基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元性，豪宅和普宅會(huì)逐步分化，差距拉大。豪宅價(jià)格普宅價(jià)格豪宅價(jià)格必然跳脫城市現(xiàn)有平臺(tái)基于強(qiáng)勢(shì)資源，透支未來(lái)利好其未來(lái)價(jià)格有較大的想象空間且無(wú)絕對(duì)上限。格局轉(zhuǎn)變：客戶(hù)置業(yè)邏輯二元化，剛性需求與投資需求明顯分化在天津由城市化向都市化的轉(zhuǎn)變中，解讀工程的價(jià)值…本體價(jià)值工程區(qū)位價(jià)值：城市核心/與各熱點(diǎn)板塊、北京、濱海聯(lián)系緊密外環(huán)線(xiàn)天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)小白樓CBD解放北路金融城北京方向?yàn)I海方向約16KM輕軌約40分鐘高鐵+地鐵約50分鐘約6KM位于城市核心，與各熱點(diǎn)區(qū)域聯(lián)系緊密至小白樓CBD、金融城——車(chē)行約30分鐘；地鐵開(kāi)通后約10分鐘；至天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)——車(chē)行約40分鐘；至濱海新區(qū)——地鐵+輕軌約40分鐘可達(dá)；至北京——高鐵+地鐵約50分鐘可達(dá)；地塊現(xiàn)狀：地勢(shì)平坦，有局部未撤除建筑指標(biāo)價(jià)值：城市核心絕無(wú)僅有超大規(guī)模工程水上公園北路天塔道水上公園東路衛(wèi)津南路經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率3.2；占地面積9.6萬(wàn)平米；總建筑面積45.63平米；計(jì)容面積30.72平米工程四至： 北至水上北路 南至天塔道 西至水上東路 東至衛(wèi)津路交通價(jià)值：中環(huán)、快速路之間/緊鄰城市主干道/內(nèi)、外交通便利外環(huán)線(xiàn)：外環(huán)線(xiàn)即將改為快速路，限速全程提高到80公里，也是天津市的四環(huán)；快速路：將友誼路立交橋、解放南路立交橋、海河大橋、津塘公路立交橋等交通傳送帶連接在一起，極利出行，此為天津三環(huán)；中環(huán)線(xiàn)：工程緊鄰中環(huán)線(xiàn)，城市內(nèi)部交通便利，此為天津二環(huán)；友誼路、紫金山路、解放南路：均為金融效勞中心區(qū)的主干道，密切聯(lián)系了市內(nèi)商業(yè)中心、娛樂(lè)中心、商務(wù)中心；外環(huán)線(xiàn)快速路中環(huán)線(xiàn)交通價(jià)值：軌道、公交系統(tǒng)興旺/可快速到達(dá)城市核心、火車(chē)站、濱海新區(qū)、北京軌道交通：地鐵三號(hào)線(xiàn)由華苑居住區(qū)開(kāi)往小淀，途徑水上公園，本工程，營(yíng)口道、和平路、天津站等天津核心區(qū)域；工程至濱海新區(qū)：三號(hào)線(xiàn)+九號(hào)線(xiàn)，約40分鐘；工程至北京：三號(hào)線(xiàn)+高鐵，約50分鐘；公交線(xiàn)路：668、879、觀(guān)光2路、643、705、857、871、872等多條公交通過(guò)，可通達(dá)市內(nèi)各處地鐵出口公交車(chē)站點(diǎn)地鐵3號(hào)線(xiàn)水上北路站：該條線(xiàn)路為貫穿南北的主干線(xiàn)，連接華苑、核心商業(yè)區(qū)、天津站，由工程至北京南站1小時(shí)內(nèi)可達(dá)。目前工程已近尾聲，預(yù)計(jì)2021年通車(chē)教育資源價(jià)值：3公里內(nèi)，幼兒園至大學(xué)，全部為天津甚至全國(guó)頂級(jí)幼兒園頂級(jí)幼兒園華夏未來(lái)、華蘭國(guó)際幼兒園、南開(kāi)一幼、天大、南大、師大幼兒園、市直機(jī)關(guān)幼兒園、百花、卓美天使、寧發(fā)實(shí)驗(yàn)幼兒園等小學(xué)市重點(diǎn)昆鵬小學(xué)、上海道小學(xué)、中心小學(xué)、水上、天大、南大、師大附小等小學(xué)幼兒園天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)理工大學(xué)、黨校、中德學(xué)院師范大學(xué)體院本案中學(xué)市五所實(shí)驗(yàn)中學(xué)、南大、天大附中、濱湖中學(xué)、韓國(guó)國(guó)際學(xué)校、41中學(xué)等中學(xué)大學(xué)大學(xué)天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、師范大學(xué)、理工大學(xué)、體育學(xué)院等水上公園天塔湖自然資源價(jià)值：水上公園和天塔湖風(fēng)景區(qū)，強(qiáng)勢(shì)的景觀(guān)資源水上公園始建于1950年，2004年被國(guó)家旅游總局評(píng)為4A級(jí)景區(qū)。水上公園由三湖九島構(gòu)成環(huán)湖綠樹(shù)成蔭，湖面荷花吐艷。玉帶碧水之間竹長(zhǎng)廊和眺遠(yuǎn)亭遙相輝映，更有中外建筑風(fēng)格的盆景園、碧波莊、神戶(hù)園等精品園林。塔身高415.2米，躋世界高塔之林。它于1991年建成，是世界上唯一一座“水中之塔〞，天塔集旅游觀(guān)光、餐飲、娛樂(lè)、播送電視等多項(xiàng)功能于一體。天塔湖內(nèi)設(shè)有世界一流領(lǐng)先科技的大型音樂(lè)燈光噴泉組泉、水幕電影，沿湖南岸有國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的人工塑山，成為天塔湖游覽區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。2021年06月15日公布的?南開(kāi)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展規(guī)劃?中指出：…把握水上公園開(kāi)放的機(jī)遇，根據(jù)休閑商務(wù)區(qū)的要求在水上東路、水上西路、南翠屏公園等地，建設(shè)大型商業(yè)商務(wù)設(shè)施。與此同時(shí)，對(duì)水上北道、賓水西道、南翠屏公園、綠蔭里等重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)道路沿線(xiàn)進(jìn)行規(guī)劃。要大力開(kāi)展餐飲、旅游、娛樂(lè)、體育和總部等商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)，形成適應(yīng)現(xiàn)代都市消費(fèi)特點(diǎn)的、與我市建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際大都市要求相適應(yīng)的休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)…工程政策支持：規(guī)劃為具有強(qiáng)烈文化意向的特色街區(qū)傳統(tǒng)的、單一的國(guó)際的、文化的品牌價(jià)值：依托“泰達(dá)品牌〞/天津高端酒店物業(yè)打造專(zhuān)家天津泰達(dá)國(guó)際會(huì)館是泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)旗下的集商務(wù)、客房、餐飲、休閑為一體的五星級(jí)封閉式會(huì)員制俱樂(lè)部。是天津頂級(jí)的涉外國(guó)際會(huì)館。眾多500強(qiáng)企業(yè)高層駐津首選居住會(huì)館。泰達(dá)國(guó)際會(huì)館目前租賃火爆，入住率100%，兩室戶(hù)型產(chǎn)品月租已達(dá)2.6萬(wàn)/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)平均水平。泰達(dá)國(guó)際酒店暨會(huì)館是泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)旗下的五星級(jí)商務(wù)度假酒店和會(huì)員制俱樂(lè)部，是京津地區(qū)首屈一指的花園式酒店。酒店236套高級(jí)客房為來(lái)自世界各地的賓客構(gòu)筑了一個(gè)溫馨舒適的家外之家。162套酒店公寓套房，更適合在濱海地區(qū)中、長(zhǎng)期工作居停的國(guó)內(nèi)外工商界人士。依托泰達(dá)品牌=良好的市場(chǎng)口碑和客戶(hù)認(rèn)同高端工程成功打造=天津高端物業(yè)打造專(zhuān)家板塊價(jià)值：涉外的、天津最高端居住板塊水上：傳統(tǒng)城市級(jí)高端居住區(qū)樂(lè)園：政府所在地，天津文化中心，距工程僅2.1公里，車(chē)程缺乏5分鐘；奧體：新興高尚居住區(qū)生活區(qū)+體育產(chǎn)業(yè)梅江：依托梅江資源的高端富人集聚地政府所在本工程2.1公里

區(qū)域內(nèi)外籍、尤其是日韓籍人士聚集，類(lèi)似于北京的使館區(qū)板塊開(kāi)展歷程：始終標(biāo)簽天津，真正代表天津現(xiàn)代文化1919年南開(kāi)大學(xué)建校1895年天津大學(xué)建校開(kāi)啟我國(guó)高等教育的里程碑1950年7月1日，天津首個(gè)城市級(jí)公園建成。1991年天塔建成，塔高415.2米，躋世界高塔之林。2007年8月，天津奧體中心竣工。2021年8月，天津市文化中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出爐，再次成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)未來(lái)青少年活動(dòng)中心新建天津圖書(shū)館建筑面積5.05萬(wàn)平方米，館藏以文化藝術(shù)類(lèi)和群眾讀物類(lèi)圖書(shū)資料為主，主要功能為借閱、數(shù)字圖書(shū)、藏書(shū)、學(xué)術(shù)交流、社會(huì)教育、古籍保護(hù)和修復(fù)等新建的天津青少年活動(dòng)中心建筑面積6.5萬(wàn)平方米。在使用功能方面，兒童城、歡樂(lè)水城、地震教育館、拓展訓(xùn)練館、數(shù)碼藝?yán)鹊葓?chǎng)所能滿(mǎn)足青少年活動(dòng)中心全天候教育、培訓(xùn)和娛樂(lè)等綜合效勞的需要。新建的天津博物館建筑面積5.5萬(wàn)平方米，主要功能包括根本陳列、引進(jìn)展覽、學(xué)術(shù)交流、文物庫(kù)房及辦公等，年接待能力150萬(wàn)人次。館內(nèi)將建設(shè)1個(gè)序廳和16個(gè)獨(dú)立展廳，同時(shí)，1.4萬(wàn)平方米的文物庫(kù)房能充分滿(mǎn)足館藏需要。天津大劇院由綜藝劇場(chǎng)、曹禺劇院和小劇場(chǎng)組成。其中，綜藝劇場(chǎng)以歌舞類(lèi)演出為主，座位約1600個(gè)；曹禺劇院以話(huà)劇演出為主，座位約800個(gè)；小劇場(chǎng)以樂(lè)器獨(dú)奏欣賞和小話(huà)劇表演為主，同時(shí)具有表演藝術(shù)研討等使用功能，可容納觀(guān)眾300人。圖書(shū)館天津大劇院天津美術(shù)館建筑面積2.5萬(wàn)平方米，主要功能為展覽近現(xiàn)代美術(shù)作品，進(jìn)行美術(shù)作品的展示、培訓(xùn)、研究和美術(shù)作品收藏。館內(nèi)將建設(shè)0.16萬(wàn)平方米前廳和0.7萬(wàn)平方米展廳。其中，固定展廳包括中國(guó)字畫(huà)廳、西洋美術(shù)廳、雕塑廳和現(xiàn)代藝術(shù)廳；交流性展廳包括主展廳和一般展廳。此外，建有約0.5萬(wàn)平方米的室外展區(qū)、0.36萬(wàn)平方米的創(chuàng)作展示培訓(xùn)室等功能區(qū)。美術(shù)館博物館文化中心規(guī)劃建設(shè)工程位于河西區(qū)，區(qū)域西側(cè)與迎賓館和天津大禮堂毗鄰，東至隆昌路、南至平江道、西至友誼路、北至樂(lè)園道，用地總面積90公頃。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，現(xiàn)狀有中華劇院、科學(xué)技術(shù)館、博物館、銀河公園等重要公共設(shè)施。板塊未來(lái)：市政文化中心豐富完善地塊價(jià)值：工程具備統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)片區(qū)的質(zhì)素天南大——“學(xué)府的〞水上片區(qū)——“生態(tài)宜居的〞奧體中心——“涉外的〞未來(lái)政府新區(qū)——“政務(wù)的〞天塔片區(qū)——水上第一排，具備統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)片區(qū)的質(zhì)素水上奧體板塊是區(qū)別與海河CBD的天津唯一市政文化中心板塊宏觀(guān)市場(chǎng)小結(jié)城市化向都市轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，天津各板塊形成明晰的差異化定位，水上奧體板塊為天津市政文化中心，未來(lái)具有最高居住價(jià)值；2021年為天津轉(zhuǎn)折年，核心城區(qū)關(guān)鍵地段物業(yè)普遍豪宅化，工程開(kāi)發(fā)前有非常堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái);區(qū)位上，城市核心，與城市核心、濱海、北京聯(lián)系緊密指標(biāo)上，城市核心區(qū)絕無(wú)僅有的大規(guī)模綜合體工程交通上，內(nèi)外部交通極其便利配套上，教育資源強(qiáng)勢(shì)聚集資源上，毗鄰水上、天塔強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)資源政策上，本區(qū)域未來(lái)為政府重點(diǎn)打造，享有政策利好品牌上，“泰達(dá)品牌〞是成功最強(qiáng)有力的保證板塊上，始終標(biāo)簽天津、傳統(tǒng)涉外、高端居住板塊，未來(lái)市政文化中心本體上，具備統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)板塊的質(zhì)素具備打造頂尖工程的天然質(zhì)素??！本體小結(jié)工程價(jià)值解讀報(bào)告結(jié)構(gòu)工程整體定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)威脅分析案例借鑒物業(yè)開(kāi)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)格局如何？工程未來(lái)占位是什么？客戶(hù)是誰(shuí)？寫(xiě)字樓市場(chǎng)小白樓友誼路鞍山西道南京路長(zhǎng)江道金融城南站CBD市場(chǎng)格局：傳統(tǒng)五大板塊，未來(lái)中央商務(wù)區(qū)東移/工程隸屬友誼路板塊范疇內(nèi)金融城〔130萬(wàn)㎡〕南站CBD〔300萬(wàn)㎡〕將構(gòu)成天津市區(qū)的中央商務(wù)區(qū)天津市區(qū)的中央商務(wù)區(qū)將由南京路、小白樓向工程所在區(qū)域偏移；未來(lái)市區(qū)真正的中央商務(wù)區(qū)由南站CBD、金融城、以及海河節(jié)點(diǎn)的幾個(gè)重點(diǎn)工程構(gòu)成板塊典型項(xiàng)目基地面積進(jìn)駐企業(yè)租金元/㎡.天售價(jià)元/㎡租售率客戶(hù)需求面積未來(lái)供應(yīng)高端板塊南京路國(guó)際大廈津匯大廈1200-1344世界500強(qiáng)企業(yè)、知名外企為主；金融保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律咨詢(xún)服務(wù)、房地產(chǎn)為主5-61900090%以上300-2000少小白樓信達(dá)廣場(chǎng)金皇大廈1200-1600知名外企及部分國(guó)內(nèi)知名企業(yè)為主，輔以部分市內(nèi)知名企業(yè)；以金融保險(xiǎn)、咨詢(xún)服務(wù)、物流、房地產(chǎn)為主，基本以服務(wù)型行業(yè)為主4-51300070-90%500-2000多傳統(tǒng)板塊友誼路鑫銀大廈城市大廈1100-1500以國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及市內(nèi)知名企業(yè)為主，輔以部分成長(zhǎng)型企業(yè)；以銀行、保險(xiǎn)、信托服務(wù)等金融行業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo)，以行業(yè)相關(guān)上下游產(chǎn)品為輔3-470%1000以上

少低端板塊鞍山西道百腦匯信誠(chéng)大廈1300以國(guó)內(nèi)小型企業(yè)為主多為小型IT企業(yè)、貿(mào)易公司1.5-38000-900090%60-206少長(zhǎng)江道樂(lè)谷大廈慧谷大廈400-1900以貿(mào)易、物流、建筑建設(shè)行業(yè)為主；銀行、房地產(chǎn)、工業(yè)和科技類(lèi)公司為輔2-31200050%400-1000

少板塊現(xiàn)狀：價(jià)值梯度明顯/現(xiàn)有供給有限/工程所在友誼路板塊位于第二梯次，金融類(lèi)企業(yè)聚集友誼商場(chǎng)天津博物館天津博物館天津國(guó)際展覽中心傳統(tǒng)金融一條街，寫(xiě)字樓工程相對(duì)集中，中端寫(xiě)字樓居多，是天津市傳統(tǒng)金融行業(yè)聚集區(qū)域；客戶(hù)以國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，金融相關(guān)行業(yè)為主未來(lái)寫(xiě)字樓的供給較少非商務(wù)核心區(qū)市政府搬遷，板塊內(nèi)甲A級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始涌現(xiàn)，客戶(hù)出現(xiàn)大量政府上下游企業(yè)未來(lái)供給以鑫銀大廈、城市大廈等甲A級(jí)寫(xiě)字樓為代表板塊變遷：政府南遷帶動(dòng)板塊升級(jí)/傳統(tǒng)金融一條街向市政文化板塊方向轉(zhuǎn)變/城市甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)端倪原始變遷案例選取原那么：選取地塊附近高端在售寫(xiě)字樓工程——鑫銀大廈、城市大廈高區(qū)：19-39層低區(qū)：1-18層鑫銀大廈城市大廈鑫銀大廈城市大廈位置河西區(qū)友誼路7號(hào)（與增進(jìn)道交口）河西區(qū)友誼路與平江道交口產(chǎn)品形式寫(xiě)字樓39F；商業(yè)裙房5F寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓，均為36層層高凈高2.7m2.55m單層面積低區(qū)1470㎡；高區(qū)1530㎡1044㎡停車(chē)位地下車(chē)位610個(gè)（車(chē)位比100：1）136個(gè)（平均每層4個(gè)），月租金900元/個(gè)物管公司第一太平戴維斯提供顧問(wèn)仲量聯(lián)行租金水平（元/㎡.天）4.5（含物業(yè)費(fèi)），最短租期2年低區(qū)3元；中區(qū)4元；高區(qū)5元；最短租期3年出租情況目前主推7-25層，現(xiàn)已出租20%；25-39層已整體出售出租率17%，低區(qū)由于價(jià)格較低原因，出租情況最好主力客戶(hù)金融企業(yè)、外資銀行、市政府上下游企業(yè)、國(guó)資類(lèi)企業(yè)以實(shí)業(yè)類(lèi)企業(yè)為主，少見(jiàn)第三產(chǎn)業(yè)；代表企業(yè)：經(jīng)貿(mào)委、泰豐地產(chǎn)、OMRON市場(chǎng)印證：依托政府的帶動(dòng)/吸引大批政府上下游企業(yè)/未來(lái)可成為本工程強(qiáng)大的客戶(hù)支撐1000-1500平米金融、實(shí)業(yè)企業(yè)及政府上下游企業(yè)3-5元/平米.天本工程將延伸友誼路市政文化板塊價(jià)值更好承接政務(wù)、金融類(lèi)辦公客戶(hù)目前天津公寓市場(chǎng)開(kāi)展到何階段？工程適合打造何品質(zhì)、何類(lèi)型的公寓？公寓市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀：現(xiàn)有市場(chǎng)清晰得劃分為泛老城廂板塊、小白樓板塊、友誼路板塊和水上奧體板塊泛老城廂板塊小白樓板塊友誼路板塊中環(huán)線(xiàn)南京路板塊水上奧體板塊泛老城廂代表工程：嘀嗒、中國(guó)窗、東北角藝術(shù)公寓、環(huán)球金融中心、仁恒海河廣場(chǎng)、君臨天下南京路代表工程：天津中心、國(guó)際大廈、世紀(jì)都會(huì)、瑞景名郡小白樓代表工程：信達(dá)公寓、金皇大廈、上品友誼路代表工程：奧林匹克大廈水上奧體代表工程：中央公館、時(shí)代奧城、中海御湖翰苑板塊項(xiàng)目名稱(chēng)總規(guī)模（萬(wàn)㎡）規(guī)模（萬(wàn)㎡）是否存在競(jìng)爭(zhēng)傳統(tǒng)板塊南京路世紀(jì)都會(huì)——18是哈密道項(xiàng)目9.57.8否寶利長(zhǎng)江道項(xiàng)目137.23否老城廂北安橋南北地塊2310是仁恒海河廣場(chǎng)3827.36是中糧大悅城3011.5是新興中央商務(wù)區(qū)板塊海河節(jié)點(diǎn)板塊金融街南市地塊54.8932.93是保利東南角地塊7.14.3是國(guó)浩項(xiàng)目66是銅鑼灣花園項(xiàng)目64是南站CBD板塊嘉里中心5018是六緯路項(xiàng)目——40否中信南站CBD項(xiàng)目9331否津?yàn)硰V場(chǎng)49.524是水上奧體板塊水上奧體板塊香港建設(shè)1515是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)：未來(lái)供給主要集中在規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)/水上奧體板塊放量較少257.12萬(wàn)平米時(shí)代奧城中央公館天津中心津塔公寓板塊水上奧體水上奧體南京路海河節(jié)點(diǎn)選取意義選取各版塊典型、頂級(jí)項(xiàng)目主力戶(hù)型一室

30-4040-8075-9760-70二室40-5050-180124-14480-90三室——250——100-120配置裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-35003000-4000含家電4000-50005000電梯系統(tǒng)奧迪斯——迅達(dá)三菱空調(diào)系統(tǒng)大金中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)分體空調(diào)外立面石材+涂料金屬幕墻窗鋁板玻璃幕墻玻璃幕墻物管公司仲量聯(lián)行圣勞斯世邦魏理仕第一太平戴維斯價(jià)格1850019000-210002500028000客戶(hù)南開(kāi)、和平客戶(hù)為主和平、河西及森淼公寓的投資客以外籍人士為主，本地人士為輔天津本地投資客50%、外地及海外人士50%銷(xiāo)售型公寓：主力戶(hù)型50-90㎡/四星級(jí)精裝/價(jià)格約2萬(wàn)元/客戶(hù)逐步高端化、外地客戶(hù)比例逐步增加以銷(xiāo)售型物業(yè)產(chǎn)品尺度指導(dǎo)打造本工程產(chǎn)品奧林匹克大廈信達(dá)公寓國(guó)際大廈板塊友誼路小白樓南京路主力戶(hù)型一室70-101104-13480二室121145-165150三室185182-189300配置裝修標(biāo)準(zhǔn)吹風(fēng)機(jī)、微波爐、、小冰箱、房?jī)?nèi)保險(xiǎn)箱、電子結(jié)賬系統(tǒng)海爾、西門(mén)子等同等品牌，電視含涉外頻道全套家俱、電器，國(guó)際電話(huà)及寬帶網(wǎng)絡(luò)電梯系統(tǒng)OTIS客梯2部，梯速3.5m/s3部2部空調(diào)系統(tǒng)單獨(dú)房間空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)物管公司雅詩(shī)閣天孚物業(yè)——物業(yè)配套免費(fèi)客房清潔、健身中心、會(huì)所、閱覽室客房清潔、私人保險(xiǎn)箱、健身中心等房間清潔、免費(fèi)上網(wǎng)、衛(wèi)星電視、健身房收費(fèi)秘書(shū)服務(wù)、商務(wù)中心、班車(chē)、速遞等早餐、寬帶等星巴克、酒吧等租金（元/天.平米）7-84.27.5-8.5經(jīng)營(yíng)模式/出租率只租不售只租不售，半年起租出租率90%以上客戶(hù)以日籍的商務(wù)客戶(hù)為主，約占70-80%，其次為歐美籍客戶(hù)及少量香港客戶(hù)日籍、歐美籍人士居多，少量香港客戶(hù)。級(jí)別基本為科長(zhǎng)、經(jīng)理外籍商務(wù)客戶(hù)為主，約占90%，以日本、歐美居多租賃型公寓：注重戶(hù)型舒適度和酒店管理的尊貴性/租金收益率較高/以香港、日籍及歐美的商務(wù)人士為主7元/平米.天左右借鑒租賃型物業(yè)產(chǎn)品舒適度及尊貴性打造本工程產(chǎn)品天津商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀及興旺程度如何？何類(lèi)型、業(yè)態(tài)的商業(yè)在市場(chǎng)中存在時(shí)機(jī)？商業(yè)市場(chǎng)1.東馬路商圈現(xiàn)有規(guī)模：約100萬(wàn)平米?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、大胡同批發(fā)市場(chǎng)、古文化街、海河樓、鼓樓等，關(guān)鍵詞：中低檔大型百貨2.南京路商圈現(xiàn)有規(guī)模：12萬(wàn)平米，天津高檔商業(yè)圈：該商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、美美百貨、國(guó)際大廈等關(guān)鍵詞：中高檔商業(yè)百貨3.和平路濱江道商圈現(xiàn)有規(guī)模：65萬(wàn)平米商業(yè)設(shè)施：樂(lè)賓購(gòu)物中心、友誼新天地、勸業(yè)場(chǎng)、米萊歐等等、關(guān)鍵詞：中檔商業(yè)購(gòu)物中心4.小白樓商圈現(xiàn)有規(guī)模：17萬(wàn)平米，現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施：凱旋門(mén)、濱江購(gòu)物中心、海信廣場(chǎng)等，地鐵商業(yè)朗香街、歐式風(fēng)情街關(guān)鍵詞：綜合型百貨、大型市場(chǎng)商業(yè)板塊：五大中心商業(yè)區(qū)/原四大商業(yè)區(qū)，均以傳統(tǒng)百貨和大型市場(chǎng)為主/泛天津站的出現(xiàn)，特色商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)端倪泛天津站商圈5.泛天津站商圈現(xiàn)有規(guī)模：80萬(wàn)平米商業(yè)設(shè)施：津?yàn)硰V場(chǎng)、意式風(fēng)情街等關(guān)鍵詞：特色風(fēng)情街特色商業(yè)出現(xiàn)端倪類(lèi)別名稱(chēng)位于商圈檔次類(lèi)型建筑面積營(yíng)業(yè)面積層數(shù)年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）日均銷(xiāo)售額（元）主要業(yè)態(tài)內(nèi)地百貨品牌友誼系友誼商廈友誼路高

400004

900002465753百貨友誼新都百貨獅子林商業(yè)街中高

290005–

百貨友誼新天地濱江道中高89000

5

40000–

百貨、餐飲、休閑、健身中原系中原百貨華聯(lián)店濱江道中45000260008

50000–

百貨濱江系濱江購(gòu)物中心小白樓中5000035000627740.1740066超市、百貨濱江商廈濱江道中4842830000649058.81344079百貨米萊歐系米萊歐吉利店南京路–

2488824888

6

20000–

百貨米萊歐男人店濱江道–

1500015000

5

12000–

超市、百貨米萊歐女人店濱江道–

75507550

58000–

內(nèi)地百貨品牌其他勸業(yè)場(chǎng)濱江道中低5000034300340000–

百貨、餐飲、娛樂(lè)百貨大樓和平路中低11000041200630000–

百貨、娛樂(lè)、餐飲麥購(gòu)濱江道中38000–

731000–

時(shí)尚主題商業(yè)凱旋門(mén)百貨小白樓中10000–

4–

–

–

海信廣場(chǎng)小白樓高

580007–

–

–

外地百貨品牌日資伊勢(shì)丹南京路高3000030000

8735001630136百貨港資美美百貨南京路高158587000

7

百貨新世界百貨東馬路中56000–

646000684298百貨臺(tái)資遠(yuǎn)東百貨東馬路中高57000–

822000602739精致超市、百貨、餐飲新加坡津樂(lè)匯南京路中18000–

541000–

購(gòu)物廣場(chǎng)馬來(lái)西亞百盛和平路中24000–

8–

82191730000

印尼樂(lè)賓百貨南京路中100000100000

930000–

餐飲、百貨業(yè)態(tài)分析：百貨供給體量大，競(jìng)爭(zhēng)較劇烈/純粹高端商業(yè)稀缺資料來(lái)源：CBRE15274361247856餐飲市場(chǎng)開(kāi)展特點(diǎn)與趨勢(shì)：1.表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求2.規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好3.開(kāi)展趨勢(shì)：多樣化，規(guī)模化，連鎖化，休閑化4.未來(lái)餐飲娛樂(lè)設(shè)施將集中在意式、德市、法式等異國(guó)風(fēng)情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。特色餐飲出現(xiàn)端倪存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)業(yè)態(tài)分析|餐飲業(yè):各熱點(diǎn)區(qū)域供需兩旺/大型餐飲經(jīng)營(yíng)狀況良好/特色商業(yè)初露端倪目前本市約有近2萬(wàn)家大小餐館，2000平米以上的有60家以上，1萬(wàn)平方米以上的大型餐館20余家.大型餐飲租金約1～3元/天/平方米，視位置、規(guī)模而定。大型餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所以租為主，空置率普遍很低，招商周期短?，F(xiàn)有主要餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域序號(hào)位置目標(biāo)客戶(hù)檔次1水上北路宴請(qǐng)為主，包括餐飲、夜總會(huì)高2上谷朋友小聚為主，包括餐飲、酒吧中高3友誼路休閑娛樂(lè)為主，酒吧比較密集中～高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道餐飲和宴請(qǐng)中～高檔6南市食品街文化旅游餐飲中～高檔7大沽南路大眾餐飲中檔未來(lái)主要餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域1意式風(fēng)情區(qū)2德式風(fēng)情區(qū)3法式風(fēng)情區(qū)4日式風(fēng)情區(qū)5赤峰道6承德道7老城廂區(qū)域8泰達(dá)城特色商業(yè)出現(xiàn)端倪三大片區(qū)：以水上北路高檔餐飲為核心的西南娛樂(lè)板塊；以和平區(qū)南京路商圈為核心的KTV休閑娛樂(lè)板塊；以河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路商貿(mào)區(qū)為核心的娛樂(lè)洗浴中心。天津大型娛樂(lè)場(chǎng)所市場(chǎng)特點(diǎn)：大型、綜合性的娛樂(lè)場(chǎng)所匱乏目前天津大型餐飲、KTV、洗浴外，文化娛樂(lè)、體育娛樂(lè)、休閑娛樂(lè)在天津市開(kāi)展比較滯后，存在較大的市場(chǎng)需求隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，文化娛樂(lè)消費(fèi)在人均可支配收入中所占比例成為僅次于食品的工程，說(shuō)明人們對(duì)精神享受關(guān)注在不斷地提高十一經(jīng)路南站CBD意式娛樂(lè)區(qū)奧運(yùn)板塊十一經(jīng)路、南站CBD板塊意識(shí)娛樂(lè)板塊奧運(yùn)板塊發(fā)展核心一個(gè)文化廣場(chǎng)、一個(gè)公眾碼頭、沿海河布置的庭院式餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)意式風(fēng)情區(qū)奧城商業(yè)廣場(chǎng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)文化廣場(chǎng)與海河相接，與海河景觀(guān)融為一體，設(shè)置影劇院、小型展覽館及文化設(shè)施，結(jié)合餐飲休閑及海河形成天津獨(dú)一無(wú)二的文化休閑區(qū)域。廣場(chǎng)、集市、教堂、服飾品牌以及意大利食品等，提供中西餐、咖啡、酒吧、美容美發(fā)等服務(wù)。時(shí)尚購(gòu)物、餐飲等服務(wù)，并規(guī)劃有娛樂(lè)設(shè)施，如金逸國(guó)際影城。未來(lái)娛樂(lè)項(xiàng)目1。多廳影城將繼續(xù)發(fā)展；2。酒吧類(lèi)休閑業(yè)將向個(gè)性化、品味化、差異化發(fā)展；3。大型游樂(lè)設(shè)施伴隨購(gòu)物中心的增加而增多；4。兒童娛樂(lè)業(yè)將會(huì)有廣闊的發(fā)展空間；5。動(dòng)漫主題娛樂(lè)將成為新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)在人們的視野中目前大型娛樂(lè)未來(lái)大型娛樂(lè)業(yè)態(tài)分析|大型娛樂(lè)：三大片區(qū)/中低端娛樂(lè)為主/現(xiàn)代、新型娛樂(lè)工程較少/市場(chǎng)存在時(shí)機(jī)點(diǎn)當(dāng)前天津大型娛樂(lè)場(chǎng)所主要分布三大片區(qū)上谷商業(yè)街時(shí)代奧城水上北路梅江新海灣商業(yè)規(guī)模體量體量5.6萬(wàn)平米——市中心大體量、特色商業(yè)街；體量14萬(wàn)平米——周邊最大規(guī)模的綜合體項(xiàng)目商業(yè)體量為1.4萬(wàn)平方米總體量5.6萬(wàn)平米商業(yè)業(yè)態(tài)中日韓餐飲、酒吧、金逸影城、易買(mǎi)得以及各類(lèi)高檔品牌百貨高檔餐飲服務(wù)區(qū)，以宴請(qǐng)為主，周邊大型百貨業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、休閑娛樂(lè)業(yè)服裝,珠寶,箱包,工藝品,食品,干洗店,美容美發(fā)、商業(yè)定位區(qū)域內(nèi)中端的綜合性商業(yè)，特色餐飲服務(wù)外籍的綜合性商業(yè)高端宴請(qǐng)、政務(wù)接待、特色高端餐飲中偏高端商業(yè)服務(wù)租金情況租金：4元/平米/天租金：2.5-5.5元/平米/天租金：3元/平米/天租金：1.2-6.7元/平米/天售價(jià)15000-23000元/平米30000元/平米

15000-23000元/平米36000元/平方米面積區(qū)間75-290平米200-2500平米300-1000平米獨(dú)棟30-70平米（小戶(hù)型）100-190平米商業(yè)客戶(hù)輻射范圍較大，以項(xiàng)目周邊—周邊高檔、涉外社區(qū)（立達(dá)公寓等）林立，普通社區(qū)配套成熟，河西、南開(kāi)為主，輻射全市；梅江板塊的社區(qū)高端固定消費(fèi)群除時(shí)代奧城，其余均為小體量規(guī)模租金：3-6元/天/平米小戶(hù)型為40-200㎡，大型餐飲和超市面積為1000-2500㎡以區(qū)域客為主，輻射全市售價(jià)：萬(wàn)/平米區(qū)域商業(yè)分析：有做特色商業(yè)的原始根底，租金水平中高，售價(jià)較高/多為小面積戶(hù)型產(chǎn)品/可以吸引全市消費(fèi)客戶(hù)天津高端住宅分布、檔次及相應(yīng)人群？高端住宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)邏輯置業(yè)經(jīng)驗(yàn)客戶(hù)特征客戶(hù)行業(yè)價(jià)格承受能力環(huán)球金融中心京津、上海、溫州、日本、新加坡等地區(qū)高端客戶(hù)；地段未來(lái)升值潛力海河資源改善、投資均有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚且有城際視野的頂級(jí)高端客群，對(duì)海河資源獨(dú)占性大型私營(yíng)業(yè)主（房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、汽車(chē)行業(yè)、貿(mào)易物流、鋼鐵、電子信息、電力配套、醫(yī)療、山西礦主）單價(jià)28000元/平米總價(jià)800萬(wàn)以上霞光道5號(hào)以河西梅江片區(qū)、南開(kāi)水上片區(qū)高端客群為主區(qū)域地段、產(chǎn)品本身，純獨(dú)棟稀缺產(chǎn)品改善型自住具有國(guó)際一線(xiàn)城市視野，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)極為挑剔，屬于頂級(jí)改善人多；多以私營(yíng)業(yè)主為主，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、汽車(chē)行業(yè)、貿(mào)易物流、鋼鐵、電子信息、電力配套、醫(yī)療、山西礦主；單價(jià)37000元/㎡

總價(jià)800-1480萬(wàn)/套西康路36號(hào)以南開(kāi)、和平、河西為主，部分外地高端客群地段（天津五大道）、純獨(dú)棟產(chǎn)品改善型自住經(jīng)濟(jì)實(shí)力超級(jí)雄厚，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)極為挑剔，屬于頂級(jí)改善人多，對(duì)五大道有情節(jié)大型私營(yíng)業(yè)主，外企CEO頂級(jí)富有人群均價(jià)3萬(wàn)/平米總價(jià)1500-4000萬(wàn)/套客戶(hù)重點(diǎn)關(guān)注地段、周邊資源及產(chǎn)品形式對(duì)稀缺資源獨(dú)占性；有城際視野；品質(zhì)感極為挑剔豪宅客戶(hù)表現(xiàn)：私企業(yè)主是豪宅產(chǎn)品的主力客戶(hù)，地段、稀缺資源成為豪宅客戶(hù)關(guān)注因素，價(jià)格承受能力較強(qiáng)，單價(jià)將突破3萬(wàn)/平米梅江水上：傳統(tǒng)城市級(jí)高端居住區(qū)水上樂(lè)園奧體樂(lè)園：傳統(tǒng)涉外接待區(qū)奧體：新興高尚居住區(qū)生活區(qū)+體育產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)高端工程：水上-奧體-梅江板塊分布了大量城市級(jí)別高端工程香港建設(shè)工程中海御湖翰院時(shí)代奧城博軒園招商鉆石山項(xiàng)目名稱(chēng)位置整體規(guī)模及容積率產(chǎn)品情況價(jià)格客戶(hù)鉆石山南開(kāi)衛(wèi)津南路奧體中心旁總建面：31萬(wàn)平米容積率：2.13疊拼：230-270㎡

聯(lián)排：300㎡雙拼：450-500㎡高層80-250㎡均價(jià)2萬(wàn)/平米疊拼：350萬(wàn)/套

聯(lián)排：600萬(wàn)/套

雙拼：1500萬(wàn)/套高層：17000元/平米天津本地高端為主,具有國(guó)際一線(xiàn)城市視野;主要來(lái)源區(qū)域集中在河西、南開(kāi)、和平等城市核心區(qū)時(shí)代奧城大戶(hù)型奧體板塊總建面：55萬(wàn)平米容積率：2.17高層：160-350平米大戶(hù)型均價(jià):19000元/平米天津南開(kāi)、河西客戶(hù)為主，多為私營(yíng)業(yè)主，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，主流改善型自居中海御湖翰苑三居南開(kāi)區(qū)總建面：11萬(wàn)平米容積率：5.79高層：120、136平米均價(jià):9800-120000元/平米天津水上、南開(kāi)區(qū)域客戶(hù)為主，70%為主流改善客群，高收入、高福利、高公積金和高素質(zhì)的四高人群區(qū)域高端工程：區(qū)域戶(hù)型尺度偏大，高端居住屬性得到市場(chǎng)認(rèn)可區(qū)域內(nèi)高端工程單價(jià)將突破2萬(wàn)/㎡分類(lèi)森淼公寓立達(dá)公寓浩天天驕園新城市花園水榭花園大安翠微園產(chǎn)品/總價(jià)兩室面積128-136平米130-140平米118-140平米118-160平米110-206平米110-120平米總價(jià)160-190（萬(wàn)/套）110-150（萬(wàn)/套）155-175（萬(wàn)/套）60-110（萬(wàn)/套）260-330（萬(wàn)/套）150-180（萬(wàn)/套）三室面積130-246平米150、190平米118-290平米140-160平米227-300平米155-158平米總價(jià)195-295（萬(wàn)/套）160-180（萬(wàn)/套）140-220（萬(wàn)/套）80-120（萬(wàn)/套）250-330（萬(wàn)/套）220-230（萬(wàn)/套）四室面積250-260平米260-270平米171-256平米140-190、220平米----160-220平米總價(jià)275-250（萬(wàn)/套）250-300（萬(wàn)/套）230-240（萬(wàn)/套）150-240（萬(wàn)/套）----270-350（萬(wàn)/套）五室面積----260-300平米335-344平米----200平米以上--------總價(jià)----240、350-370（萬(wàn)/套）----180-230（萬(wàn)/套）---------客戶(hù)以南開(kāi)、河西客源為主，區(qū)域客群多為銀行業(yè)工作、政府工作人員，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)面積：114-140平米總價(jià)120-180萬(wàn)面積：140-250平米總價(jià)180-280萬(wàn)面積：140-260平米總價(jià)270-280萬(wàn)面積：260-320平米總價(jià)230-350萬(wàn)三級(jí)市場(chǎng)：區(qū)域原始高端工程以森淼公寓為代表，大戶(hù)型為主，客戶(hù)多為銀行業(yè)和政府工作人員，產(chǎn)品總價(jià)已到達(dá)150-280萬(wàn)/套物業(yè)類(lèi)型物業(yè)檔次產(chǎn)品客戶(hù)打造方向?qū)懽謽羌譇寫(xiě)字樓政府上下游企業(yè)，大型企業(yè)機(jī)構(gòu)總部基地，整棟或按層銷(xiāo)售酒店式公寓高端物業(yè)管理的涉外意向公寓投資客戶(hù)長(zhǎng)期外籍租賃客戶(hù)一、二居的投資性產(chǎn)品服務(wù)高端居住人群的二、三居產(chǎn)品商業(yè)特色文化商業(yè)全市客戶(hù)旅游人士特色街區(qū)提升整個(gè)區(qū)域商業(yè)地位住宅城市高端豪宅資源收藏者價(jià)值發(fā)現(xiàn)者大尺度豪宅戶(hù)型酒店泰達(dá)酒店（星級(jí)酒店）各物業(yè)打造方向核心驅(qū)動(dòng)力：特色商業(yè)工程價(jià)值解讀報(bào)告結(jié)構(gòu)工程整體定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)威脅分析案例借鑒物業(yè)開(kāi)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算天津處于城市化向都市化的轉(zhuǎn)型期都市區(qū)域前景大勢(shì)政府南遷區(qū)域價(jià)值整體提升比肩海河沿線(xiàn)板塊頂級(jí)板塊價(jià)值天大、南大片區(qū)水上片區(qū)奧體中心片區(qū)未來(lái)政府新址學(xué)府文化生態(tài)宜居涉外文化政務(wù)文化聚集板塊內(nèi)各個(gè)片區(qū)特性，統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)板塊工程整體定位路徑定位關(guān)鍵詞“城市核心UCD〞UrbancultureDemo都市文化范本價(jià)值最大化下的產(chǎn)品研究——

產(chǎn)品面積分析之1：寫(xiě)字樓——建議1500-2000平米左右基底面積甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品類(lèi)別甲A寫(xiě)字樓基底面積面積區(qū)間(平米)1000-2800（未來(lái)南站CBD的寫(xiě)字樓、津?yàn)硰V場(chǎng)、金融街新面市項(xiàng)目超過(guò)2000平米）主力面積(平米)1000-1700市場(chǎng)甲A寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)原始甲A寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)新面市甲A寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)50010001500200025003000基底面積本工程寫(xiě)字樓產(chǎn)品建議選擇1500-2000平米左右市場(chǎng)主流基底面積，適度高于現(xiàn)有主流寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，確保標(biāo)志性，同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)工程建議產(chǎn)品定位價(jià)值最大化下的產(chǎn)品研究——市場(chǎng)典型工程產(chǎn)品面積分析之2：住宅項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間(平米)主力面積(平米)津門(mén)住宅3居：177-2814居：357188-357鉆石山1居：81-832居：1303居：1804居：240130-180時(shí)代奧城2居：903居：130-150130-150天鵝湖4居大平層：280280城市高端工程產(chǎn)品情況區(qū)域內(nèi)典型二手工程產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱(chēng)2居面積區(qū)間(平米)3居面積區(qū)間(平米)4居面積區(qū)間(平米)更大戶(hù)型（平米）森淼公寓128-136130-246250-260——浩天天嬌園118-126、130-140118-190、200-290171-220、2565居：290-320新城市花園118、120-160140-160140-190、2205居：200以上水榭花園110-206227-300227——城市高端工程主流戶(hù)型尺度：2居：120-180平米；3居：180-280平米；4居：280平米區(qū)域典型二手房主流戶(hù)型尺度：2居：110-140平米；3居：140-250平米；4居：200-260平米產(chǎn)品定位價(jià)值最大化下的產(chǎn)品研究——工程產(chǎn)品面積選擇之2：住宅——180-220平米三居為主力戶(hù)型產(chǎn)品定位原那么：工程住宅整體定位于舒適大戶(hù)型為主的社區(qū)躲避2居產(chǎn)品，設(shè)定工程的進(jìn)入門(mén)檻；3居產(chǎn)品以現(xiàn)狀市場(chǎng)主流大戶(hù)型產(chǎn)品為主；4居產(chǎn)品控制面積，防止出現(xiàn)超大戶(hù)型。60%的3居產(chǎn)品40%的4居產(chǎn)品180-220平米230-280平米產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積(平米)津塔公寓一居：60、80二居：90中糧大悅城1居半/2居：70-90價(jià)值最大化下的產(chǎn)品研究——產(chǎn)品面積分析之3：酒店式公寓——70-90m2效勞式公寓——120-160m2與住宅產(chǎn)品尺度拉開(kāi)差距控制合理的戶(hù)型尺度以降低投資門(mén)檻有效提高工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及增加現(xiàn)金流產(chǎn)品酒店式公寓產(chǎn)品定位100平米以下投資型產(chǎn)品為主力產(chǎn)品尺度面積配比70m230%80m230%90-110m240%酒店式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積(平米)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館二居：147三居：185奧林匹克大廈二居116-121三居185二居以上、中大戶(hù)型為主確保居住舒適度、躲避一居室；防止戶(hù)型過(guò)大，突出效勞屬性、與住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化；效勞式公寓產(chǎn)品定位產(chǎn)品尺度面積配比120-130m260%150-160m240%效勞式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)5.4萬(wàn)體量的公寓，建議做2棟，一棟為提供給投資客戶(hù)，未來(lái)滿(mǎn)足商務(wù)客戶(hù)的酒店式公寓，一棟為提供高標(biāo)準(zhǔn)效勞的養(yǎng)老型公寓整體產(chǎn)品定位住宅——純舒適型居住產(chǎn)品40%的230-280平米4居舒適的尊貴的都市的富有文化的復(fù)合型社區(qū)60%的180-220平米3居公寓——30%的70平米1居30%的80平米1居60%的120-130平米2居寫(xiě)字樓——適宜的可分割、可組合的1500-2000平米的基底面積養(yǎng)老型公寓酒店式公寓40%的90-110平米2居40%的150-160平米3居1、住宅客戶(hù)定位1.本地頂級(jí)富豪典型特征：財(cái)富極大自由化、強(qiáng)烈的占有欲個(gè)體要素驅(qū)動(dòng)因素：對(duì)市中心、水上有地緣情節(jié)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)占有、生態(tài)宜居事業(yè)屬性:在天津本地做實(shí)業(yè)起家，財(cái)富極大自由化資產(chǎn)處置方式：不一定是長(zhǎng)期居住，一旦喜歡了就一定要擁有資產(chǎn)狀況：擁有多套房產(chǎn)。2.本地中級(jí)富豪典型特征：對(duì)價(jià)格敏感、渴望圈層認(rèn)可個(gè)體要素

驅(qū)動(dòng)因素：水上情結(jié)、區(qū)域豪宅屬性、圈層認(rèn)可、城市文脈資產(chǎn)處置方式：希望通過(guò)資產(chǎn)整合，購(gòu)置本工程自住資產(chǎn)狀況：屢次置業(yè)性格特點(diǎn)：關(guān)注細(xì)節(jié)，對(duì)品質(zhì)生活有一定的追求。本地富豪階層由于對(duì)工程地段、資源的極端認(rèn)可、與工程氣質(zhì)的契合而成為本工程住宅產(chǎn)品的核心追隨者核心客戶(hù)——外鄉(xiāng)財(cái)富極大自由者為主重要客戶(hù)——外部城際往來(lái)客戶(hù)1.北京客戶(hù)：了解城市核心公園價(jià)值、理智成熟的自住+投資者2.上海、溫州等地客戶(hù)：專(zhuān)業(yè)的技術(shù)性投資客戶(hù)個(gè)體要素驅(qū)動(dòng)因素：高端居住氣氛、政務(wù)氣氛、稀缺性、升值潛力事業(yè)屬性:與天津有“三緣性〞聯(lián)系，或者目前在天津工作資產(chǎn)處置方式：短期居住與后期長(zhǎng)期升值回報(bào)資產(chǎn)狀況：擁有多套房產(chǎn)。1、住宅客戶(hù)定位個(gè)體要素驅(qū)動(dòng)因素：升值潛力、核心地段、稀缺性事業(yè)屬性:專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)技術(shù)投資外埠城際往來(lái)客戶(hù)基于對(duì)工程地段、資源的認(rèn)可、居住的舒適性以及未來(lái)升值潛力的認(rèn)可而成為工程重要客戶(hù)工程自身屬性完全符合市場(chǎng)中各類(lèi)典型投資客戶(hù)需求投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)性財(cái)富量級(jí)投資目的收益實(shí)現(xiàn)關(guān)注項(xiàng)目/關(guān)注點(diǎn)資產(chǎn)配置無(wú)富豪階層中富階層中產(chǎn)階級(jí)金領(lǐng)固定資產(chǎn)沉淀的一種方式，不看重購(gòu)買(mǎi)的短期回報(bào)和租金收益，側(cè)重于物業(yè)的長(zhǎng)期增值保值，對(duì)抗通貨膨脹閑置、升值偶爾使用出租具備絕對(duì)地段和資源價(jià)值的項(xiàng)目，如津門(mén)津塔地段、租金回報(bào)較高的項(xiàng)目如都會(huì)軒技術(shù)性投資低專(zhuān)業(yè)投資客戶(hù)金領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)小資白領(lǐng)看重投資的長(zhǎng)期收益回報(bào)和保值增值，對(duì)抗通貨膨脹和較低存款利率，穩(wěn)健的金融理財(cái)手段出租高租金回報(bào)項(xiàng)目如涉外公寓，服務(wù)式公寓、小戶(hù)型等等，如金盛、德勝公寓技術(shù)性投機(jī)中中產(chǎn)階級(jí)金領(lǐng)小資白領(lǐng)看重短期的增值效益，快速買(mǎi)進(jìn)快速出貨，賺取差價(jià)，兼顧囤放過(guò)程中的租金收益。看重增值空間和是否容易出貨，風(fēng)險(xiǎn)性較大。二手交易出租區(qū)域升值價(jià)值大的項(xiàng)目，傾向于住宅，賭近期升值。如后現(xiàn)代城。盲從的初學(xué)者中中產(chǎn)階級(jí)金領(lǐng)小資白領(lǐng)初次投資，對(duì)技術(shù)性分析和投資需求不明確。跟隨市場(chǎng)熱點(diǎn)投資項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)。出租二手交易市場(chǎng)上的明星投資產(chǎn)品√√√×2、公寓客戶(hù)定位以外鄉(xiāng)投資客戶(hù)為主，同時(shí)吸引外埠和海外投資客戶(hù)富豪階層中富階層中產(chǎn)階級(jí)專(zhuān)業(yè)投資客戶(hù)金領(lǐng)小資白領(lǐng)有錢(qián)無(wú)閑，無(wú)暇關(guān)注項(xiàng)目的出租、介意別人使用較為關(guān)注出租回報(bào)，在不牽扯過(guò)多的精力外，在物業(yè)升值的同時(shí)能夠有額外的租金收益也能接受財(cái)富總量有限，關(guān)注租金回報(bào)，要比把錢(qián)放在銀行劃算支付能力有限，單價(jià)總價(jià)均敏感，租金收益是重要的理財(cái)收益來(lái)源，以房養(yǎng)房是底線(xiàn)財(cái)富總量有限，處于固定資產(chǎn)的積累過(guò)程，只要租金可養(yǎng)房即可購(gòu)買(mǎi)總量大，但對(duì)于租金收益率十分敏感富豪階層、專(zhuān)業(yè)投資客戶(hù)城市金領(lǐng)人群小資白領(lǐng)中富階層城市中產(chǎn)與工程的檔次和價(jià)格最為匹配核心投資客重要投資客希望擁有城市核心資源、躋身頂級(jí)財(cái)富人群，但價(jià)格較為敏感邊緣投資客工程的地段價(jià)值不夠絕對(duì)根據(jù)自身財(cái)富積累而定游離投資客以外鄉(xiāng)的投資客為主，同時(shí)工程的城市地段價(jià)值絕對(duì)稀缺，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)化，足以吸引高端的外來(lái)投資客戶(hù)，如外埠客戶(hù)和海外客戶(hù)等2、公寓客戶(hù)定位依托市政文化板塊定位的大型企業(yè)客戶(hù)3、寫(xiě)字樓客戶(hù)定位大型定制類(lèi)企業(yè)客戶(hù)政府搬遷帶來(lái)的政務(wù)類(lèi)上下游企業(yè)客戶(hù)承接友誼路板塊金融、實(shí)業(yè)類(lèi)企業(yè)總部辦公需求客戶(hù)特殊文化辦公類(lèi)需求客戶(hù)工程價(jià)值解讀報(bào)告結(jié)構(gòu)工程整體定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)威脅分析案例借鑒物業(yè)開(kāi)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算案例選取選取原那么：城市核心UCD綜合體成功運(yùn)營(yíng)案例研究方向：開(kāi)發(fā)關(guān)鍵策略運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵策略新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬(wàn)平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路原自然街坊23個(gè)；原居住人口7萬(wàn)人新天地是太平橋改造規(guī)劃的一局部A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，已成為市中心景觀(guān)B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里。C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬(wàn)D企業(yè)天地甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的城市綜合體上海新天地

——上海藝術(shù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)辦公類(lèi)藝術(shù)工作室（畫(huà)家作坊）展示及展銷(xiāo)類(lèi)畫(huà)廊、美術(shù)館購(gòu)物商業(yè)類(lèi)購(gòu)物類(lèi)購(gòu)物中心Mall工藝品專(zhuān)營(yíng)店特色服飾店休閑娛樂(lè)休閑類(lèi) 酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類(lèi)旅游業(yè)旅館新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂(lè)，3.5萬(wàn)平米。南里以一座總建面為2.5萬(wàn)平米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心為主。該中心功能主要包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒店式效勞公寓〔53套單元〕等。新天地業(yè)態(tài)功能簡(jiǎn)介上海新天地

——上海城市故事的表述新與舊的完美融合以“整舊似舊〞原那么，對(duì)2.5萬(wàn)平方米保護(hù)建筑進(jìn)行全面整修，保存含有歷史文化底蘊(yùn)的痕跡，將新舊建筑元素有機(jī)融合上海新天地

——上海傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活布置20年代的時(shí)空，演繹21世紀(jì)最時(shí)尚的享受，將懷舊、時(shí)尚與經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，使小空間寓容長(zhǎng)縱向、多層次的文化內(nèi)涵城市故事的續(xù)寫(xiě)傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個(gè)空間北里的石庫(kù)門(mén)建筑襯托老上海市民社區(qū)氣氛，與南里的現(xiàn)代建筑營(yíng)建高檔次商務(wù)會(huì)展中心和娛樂(lè)文化區(qū)，形成視覺(jué)對(duì)立，而又和諧統(tǒng)一上海新天地

——上海各行各業(yè)的白領(lǐng)、管理人員、明星、藝術(shù)家、時(shí)尚的年輕人是城市故事的書(shū)寫(xiě)者。新天地為他們提供了思想交融的空間，他們又將城市形象落實(shí)為文字、影響、聲音、氣味。從而使城市故事不斷被注解、被續(xù)寫(xiě)，最終與城市的歷史盤(pán)根交錯(cuò)多功能復(fù)合：集特色商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)休閑、藝術(shù)展示于一身，提供了豐富的、多元的、風(fēng)情迥異的城市生活空間。保存原創(chuàng)立筑的魅力：保存獨(dú)有的傳統(tǒng)建筑元素，同時(shí)加以現(xiàn)代建筑符號(hào)，強(qiáng)烈的對(duì)立與沖擊充分表達(dá)都市的多變、自由與活力。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合：新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是表達(dá)了中西合璧、兼容并包的上海石庫(kù)門(mén)居住文化。統(tǒng)一開(kāi)發(fā)：統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)主體保證開(kāi)發(fā)理念的全面貫徹和實(shí)施商業(yè)先行：開(kāi)發(fā)節(jié)奏上以商業(yè)驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域獲得認(rèn)知后，再推住宅和寫(xiě)字樓新天地打造成功關(guān)鍵點(diǎn)TokyoMidtown

——東京中城世聯(lián)的國(guó)際視野宮城中央公園涉外商圈金融中心CBD羽田機(jī)場(chǎng)千代田區(qū)日本的政治、經(jīng)濟(jì)中心。天皇住所、日本國(guó)會(huì)、最高裁判所、靖國(guó)神社與中央省廳皆位于千代田區(qū)內(nèi)；日本諸多著名公司的本社，電器街秋葉原等也在該區(qū)。

港區(qū)聚集40多個(gè)外國(guó)大使館、國(guó)際氣氛濃厚。商務(wù)街，酒吧云集的六本木，高級(jí)住宅街，高級(jí)商店街，大型復(fù)合都市地帶六本木新城、東京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高東京鐵塔位于此區(qū)內(nèi)。中央?yún)^(qū)處于東京的中心地，日本經(jīng)濟(jì)、信息、商業(yè)中心。日本銀行、東京證券交易所，銀座、大型布莊、百貨公司總社聚集的日本橋、以魚(yú)貨市場(chǎng)聞名的筑地等皆位于本區(qū)。新宿日本最著名的繁華商業(yè)區(qū)，超高層建筑云集，區(qū)內(nèi)含東京都廳、諸多大型企業(yè)總社、百貨公司、商店街、高島屋時(shí)代廣場(chǎng)等，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町亦位于新宿。

羽田機(jī)場(chǎng)1931年啟用，是全日本最大規(guī)模的機(jī)場(chǎng)，目前在機(jī)場(chǎng)起降的航班大多都以國(guó)內(nèi)線(xiàn)為主，國(guó)際線(xiàn)航班那么在成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)起降，但皇族、閣僚所乘坐的行政專(zhuān)機(jī)、國(guó)賓外游、到訪(fǎng)等的專(zhuān)用機(jī)、特別機(jī)的起降，全部都在羽田機(jī)場(chǎng)進(jìn)行。東京都格局與工程位置東京中城TokyoMidtown(東京中城)以紐約曼哈頓Midtown為藍(lán)本，距六本木800米處，東京六本木防衛(wèi)廳舊址上新建的復(fù)合型商業(yè)建筑群;占地約10萬(wàn)平米，由6棟建筑構(gòu)成，聚集了各種各樣的商店、餐館、寫(xiě)字間、飯店、高級(jí)租賃式公寓、美術(shù)館等設(shè)施；2005年，以三井不動(dòng)產(chǎn)為首的六家公司中標(biāo)，總投資34億美元，2007年3月正式開(kāi)業(yè)；由負(fù)責(zé)重建新美國(guó)世貿(mào)的SOM擔(dān)當(dāng)主要設(shè)計(jì)。六本木東京中城MidtownTower是一座地下5層、地上54層的摩天大樓，高度為248米，超越了六本木新城森大廈和東京都廳舍成為除東京鐵塔外東京都內(nèi)最高的建筑物。TokyoMidtown

——東京中城大師云集美國(guó)SOM建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)總指揮日建設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)主創(chuàng)，DesignWingEDAWInc.〔景觀(guān)設(shè)計(jì)〕CommunicationArts.Inc.〔商業(yè)設(shè)施〕隈研吾建筑都市設(shè)計(jì)事務(wù)所〔商業(yè)設(shè)施〕青木淳建筑規(guī)劃事務(wù)所〔住宅外觀(guān)設(shè)計(jì)〕安藤忠雄建筑研究所〔DesignWing〕TokyoMidtown

——東京中城坂倉(cāng)建筑研究所〔住宅設(shè)計(jì)〕地區(qū)方案面積：約102,000m2方案對(duì)象地區(qū)面積：約78,400m2總建設(shè)面積：約569,000m2辦公室：約330,000m2住宅：約111,000m2〔約530間〕飯店：約48,000m2〔約250間〕商業(yè)空間：約57,000m2其他：23,000m2東京中城內(nèi)設(shè)有飯店、住宅、辦公室、商業(yè)與文化空間、醫(yī)院、公園等多種設(shè)施。主要的設(shè)施是位于中城大廈高層〔45～53樓〕的飯店“東京麗嘉酒店〞〔TheRitz-CarltonTokyo〕和從別處搬遷進(jìn)來(lái)的“三得利美術(shù)館〞。公園與藝術(shù)館辦公樓商業(yè)美術(shù)館Tower：酒店+辦公Parkside：酒店式公寓檜町公園+中庭花園Front：辦公East：辦公+高級(jí)公寓Wast：租賃公寓Plaze：廣場(chǎng)Galleria：商業(yè)街21/21DesignSight：藝術(shù)機(jī)構(gòu)TokyoMidtown——東京中城辦公局部許多企業(yè)都將總部遷往東京中城，包括USEN、日本雅虎、富士軟片、富士全錄、GoodwillGroup、游戲制作公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在東京中城租下了10層樓；目前所有辦公空間已全部租出，候補(bǔ)想要進(jìn)駐的企業(yè)高達(dá)百家以上。綜合體效應(yīng)商業(yè)局部堪稱(chēng)東京擁有最大片綠地的購(gòu)物商圈，包括IsseyMiyakePleatsPlease在內(nèi)的高檔專(zhuān)賣(mài)商店已紛紛進(jìn)駐東京中城的商店區(qū)。還有包括服飾精品及餐廳的132家店鋪，預(yù)計(jì)一年將吸引3000萬(wàn)游客，營(yíng)業(yè)額將到達(dá)300億日元(約合20億元人民幣)。酒店局部東京第一家麗嘉酒店(Ritz-Carlton)占據(jù)了主樓最上面的9層樓，248間房間擁有50平米以上的寬敞空間，位于最高樓層的頂級(jí)套房約300平米，一晚叫價(jià)近2萬(wàn)美元，飯店最廉價(jià)的套房也要600美金以上，3月30日開(kāi)業(yè)至今，全面客滿(mǎn)，一房難求。公寓局部由青木淳〔LV銀座店、表參道店的御用設(shè)計(jì)師〕負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的長(zhǎng)期租用高級(jí)住宅(OakwoodPremierTokyoMidtown)，月租金以$S4.6萬(wàn)為起價(jià)。TokyoMidtown

——東京中城2003年4月21日，六本木防衛(wèi)廳重建工程開(kāi)發(fā)方案確定2003年11月19日，Theritzcarltom參加?xùn)|京中城開(kāi)發(fā)方案2004年5月18日，東京中城開(kāi)發(fā)方案隆重開(kāi)幕，三得利美術(shù)館確定遷入；2005年7月14日，工程正式定名為“東京中城〞，并公開(kāi)征集mark和logo；富士膠卷公司，富士集團(tuán)，雅虎日本公司確定進(jìn)入；21/21視覺(jué)設(shè)計(jì)方案確定2005年11月8日，東京中城的租售住宅和醫(yī)療中心開(kāi)放展示，并提出了新的居住方案，針對(duì)大城市中心不同的功能需求，不同的時(shí)間軸和利用目的提供三種租售方式〔與頂級(jí)飯店看齊的高級(jí)租售住宅、普通精裝公寓以及商務(wù)套房〕，對(duì)辦公局部方向進(jìn)行了確定，引入世界知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)及相關(guān)單位；2006年11月15日，東京中城發(fā)布準(zhǔn)備引入的商業(yè)品牌oakwood效勞公寓，05’寫(xiě)字樓企業(yè)進(jìn)駐確定，05’RitzCarlton酒店〔頂9層〕，03’商鋪品牌確定，06’RitzCarlton效勞公寓，05’普通精裝出租公寓，05’2001年9月17日，三井不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)聯(lián)盟中標(biāo)得到六本木防衛(wèi)廳重建工程2007年3月30日，東京中城隆重開(kāi)業(yè)重要事件的即時(shí)發(fā)布貫穿工程開(kāi)發(fā)始終，持續(xù)引起市場(chǎng)關(guān)注TokyoMidtown——東京中城案例啟示——案例啟示大師手筆文化附加功能區(qū)分優(yōu)越區(qū)位聚集了各種各樣的商店、餐館、寫(xiě)字間、飯店、高級(jí)租賃式公寓、美術(shù)館等設(shè)施的復(fù)合型商業(yè)建筑群；國(guó)際氣氛濃厚，商務(wù)街、酒吧云集，高級(jí)住宅，高級(jí)商店街，六本木新城、東京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高東京鐵塔位于此區(qū)內(nèi)；安藤忠雄、隈研吾等國(guó)際建筑設(shè)計(jì)大師手筆；在集合體中規(guī)劃美術(shù)館、公園、提升文化氣氛；TokyoMidtown

——東京中城營(yíng)銷(xiāo)前置重要事件的即時(shí)發(fā)布貫穿工程開(kāi)發(fā)始終，持續(xù)引起市場(chǎng)關(guān)注；本工程開(kāi)發(fā)核心關(guān)鍵要素建設(shè)要素多功能復(fù)合、多業(yè)態(tài)組合、社區(qū)各功能相互支撐；保存原文化，創(chuàng)造新文化，傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合是UCD成功的普遍規(guī)律；大師設(shè)計(jì)，建筑本身表達(dá)文化藝術(shù)；必須具備標(biāo)志性元素、新型商業(yè)區(qū)、人文性補(bǔ)充〔廣場(chǎng)、軸線(xiàn)〕、娛樂(lè)型購(gòu)物中心、DIS系統(tǒng)五大要素；利用BLOCK概念，在深入分析工程價(jià)值后將各物業(yè)類(lèi)型有機(jī)排布；需要有特立獨(dú)行的建筑創(chuàng)新面，成為城市標(biāo)志；運(yùn)營(yíng)要素統(tǒng)一開(kāi)發(fā)但商業(yè)先行，保證商業(yè)前期只租不售；大型主體活動(dòng)與脈沖式小活動(dòng)配合，保持商業(yè)活力；整案要有大規(guī)模持續(xù)性活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，重要事件持續(xù)引起市場(chǎng)關(guān)注；工程價(jià)值解讀報(bào)告結(jié)構(gòu)工程整體定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)威脅分析案例借鑒物業(yè)開(kāi)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算PlanofSustainableUCDUCD“P4方案〞Plan2.DiversiformHouse產(chǎn)品方案Plan3.Citywalk商業(yè)方案Plan1.Block街區(qū)方案Plan4.OpenSpace公共空間方案各業(yè)態(tài)產(chǎn)品分別表達(dá)工程核心要素風(fēng)情商業(yè)街的業(yè)態(tài)布局具體體量的分配規(guī)劃意象示范級(jí)公共空間，改變城市生活方式傳統(tǒng)建筑尺度為基調(diào)的人性化城市肌理BLOCK的設(shè)想幾何形城市布局，分為5個(gè)Block；每一個(gè)Block有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂(lè)、購(gòu)物的人群提供了特定的身份；GRID〔網(wǎng)格〕BLOCK1BLOCK5BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1BLOCK5BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK2養(yǎng)老型公寓+酒店式公寓組成公寓依托高標(biāo)準(zhǔn)效勞、地鐵上蓋及產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的兌現(xiàn)BLOCK1由多棟寫(xiě)字樓組成的商務(wù)密集區(qū)標(biāo)志性立面承接衛(wèi)津路的城市界面BLOCK4+BLOCK5臨街商業(yè)+特色商街組成文化商業(yè)區(qū)通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)特色化一心一帶兩條水系一心：特色商業(yè)街范疇內(nèi)，通過(guò)獨(dú)特的建筑手法創(chuàng)造文化藝術(shù)場(chǎng)所，聚集人氣一帶：主軸，工程標(biāo)志性軸線(xiàn)，同時(shí)區(qū)分商務(wù)與居住區(qū)；兩條水系：連通水上湖至天塔湖，通過(guò)水系區(qū)隔住宅與其他產(chǎn)品系，并在住宅中形成集中水景BLOCK的設(shè)想主軸線(xiàn)水系BLOCK3高端居住社區(qū)酒店位置基于規(guī)劃，再行確定擺位BLOCK1BLOCK5BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK的交通組織住宅主入口寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓主入口設(shè)在衛(wèi)津南路，次入口那么位于主軸線(xiàn)東側(cè)住宅主入口設(shè)在天塔道，與商務(wù)客戶(hù)實(shí)現(xiàn)區(qū)分，同時(shí)客戶(hù)也可以通過(guò)東側(cè)進(jìn)入，沿商業(yè)的西北兩側(cè)不設(shè)置入口情景商業(yè)內(nèi)、外街那么由水上北、水上東以及天塔道進(jìn)入，同時(shí)與地鐵三號(hào)線(xiàn)相連此外，工程整體的車(chē)位問(wèn)題全部由地下解決地鐵三號(hào)線(xiàn)出口設(shè)地下商業(yè)，可直達(dá)工程特色商業(yè)街、集中商業(yè)以及公寓內(nèi)地鐵站公寓主入口PlanofSustainableUCDUCD“P4方案〞Plan2.DiversiformHouse產(chǎn)品方案Plan3.Citywalk商業(yè)方案Plan1.Block街區(qū)方案Plan4.OpenSpace公共空間方案各業(yè)態(tài)產(chǎn)品分別表達(dá)工程核心要素示范級(jí)公共空間，改變城市生活方式傳統(tǒng)建筑尺度為基調(diào)的人性化城市肌理風(fēng)情商業(yè)街的業(yè)態(tài)布局具體體量的分配規(guī)劃意象整體風(fēng)格——自西向東，由歐式到現(xiàn)代簡(jiǎn)約的過(guò)渡選擇的原那么工程所打造的是時(shí)尚的、國(guó)際化、城市感的，同時(shí)比較低調(diào)奢華的綜合體，建筑風(fēng)格的選取要以此為根底，并與之相照應(yīng)；各物業(yè)形態(tài)風(fēng)格需和諧統(tǒng)一，防止風(fēng)格差異過(guò)大；建議通過(guò)歐式傳統(tǒng)的建筑比例和現(xiàn)代的材料相結(jié)合，打造歐式風(fēng)情街，住宅設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約歐式建筑，設(shè)計(jì)力求氣勢(shì)感，寫(xiě)字樓局部配合城市主干道，突出城市感、現(xiàn)代感；結(jié)合周邊條件，商業(yè)街、住宅、寫(xiě)字樓風(fēng)格由歐式向簡(jiǎn)約逐步過(guò)渡商業(yè)意向住宅意向?qū)懽謽且庀蚬こ虒?xiě)字樓的核心發(fā)力點(diǎn)地標(biāo)性的、定制的、高品質(zhì)的辦公空間工程標(biāo)識(shí)性、LOGO的處理：科技感、LED電子屏處理、中英文LOGO通過(guò)不同形式的組合入口大堂：車(chē)行、人行雙大堂處理，設(shè)置雨蓬，方便門(mén)前候車(chē)；大堂內(nèi)部設(shè)置藝術(shù)化空間空調(diào)系統(tǒng)：VAV中央空調(diào)機(jī)組、形象檔次高、可分許式計(jì)量電梯配備：品牌電梯，核心技術(shù)部件為進(jìn)口原裝、如奧的斯、迅達(dá)、三菱、通力、蒂森等等候時(shí)間不大于40秒，梯速大于2.5m/s衛(wèi)生間配備：卡位個(gè)數(shù)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部人性化處理停車(chē)場(chǎng)的處理：保證車(chē)位的充足性，每戶(hù)至少1：2的比例，清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)空間尺度：確保凈高3米左右，層高4.2米左右，提升工程尺度感東北角寫(xiě)字樓表達(dá)地標(biāo)性，由北至南設(shè)計(jì)6萬(wàn)平米、4萬(wàn)平米、4萬(wàn)平米三座寫(xiě)字樓底層商業(yè)充分考慮獨(dú)立性，以滿(mǎn)足大客戶(hù)獨(dú)立的需求寫(xiě)字