收益還原法在收益性房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

收益還原法在收益性房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

最后，收入房地產(chǎn)和其他生產(chǎn)要素都發(fā)揮著作用。在應(yīng)用收益還原法對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí),作為土地估價(jià)依據(jù)的“收益”,是總收益中排除了其他生產(chǎn)要素和特殊因素作用所產(chǎn)生的收益部分,僅屬于土地本身所帶來的收益,即純收益,且這一收益是客觀收益。對(duì)于正確界定估價(jià)對(duì)象客觀純收益這個(gè)問題,目前比較一致的觀點(diǎn)就是不能盲目使用估價(jià)對(duì)象的目前實(shí)際收益作為其未來的客觀收益。關(guān)鍵詞:土地純收益;估價(jià)一、土地或土地本身所產(chǎn)生的收益任何企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),都要投入一定的生產(chǎn)要素,這些各種具體形態(tài)的生產(chǎn)要素最終可以歸為3大類:勞動(dòng)、資本、土地。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,收益性房地產(chǎn)總是與其他生產(chǎn)要素,如貨幣資金、人力、管理等,共同發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益。在應(yīng)用收益還原法對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí),作為土地估價(jià)依據(jù)的“收益”,是總收益中排除了其他生產(chǎn)要素和特殊因素作用所產(chǎn)生的收益部分,僅屬于土地本身所帶來的收益,即純收益,且這一收益是客觀收益。對(duì)于正確界定估價(jià)對(duì)象客觀純收益這個(gè)問題,目前比較一致的觀點(diǎn)就是不能盲目使用估價(jià)對(duì)象的目前實(shí)際收益作為其未來的客觀收益。因此,在土地估價(jià)時(shí)純收益的影響因素分析就顯得至關(guān)重要了。二、影響因素分析(一)一般因素1、提高土地收益土地收益與土地投資的收益率和周期密切相關(guān)。投資收益率是土地收益水平的一個(gè)標(biāo)簽,投資收益率越高,土地收益就越大。另外,投資收益周期也是一個(gè)很重要的因素,以房地產(chǎn)租賃為例,隨著收益年限的增加,能夠?qū)崿F(xiàn)的租金將越來越低,雖然客觀上增加了土地總體報(bào)酬,但是卻使得資金不能很快回籠,土地純收益年邊際增長(zhǎng)量降低,甚至為零。2、土地價(jià)格收益影響土地價(jià)格收益任何市場(chǎng)運(yùn)作都受供求決定價(jià)格規(guī)律的支配,在地產(chǎn)流通中,土地的市場(chǎng)價(jià)格總是沿著土地的理論價(jià)格上下波動(dòng),同樣,導(dǎo)致土地收益波動(dòng)的重要因素之一就是土地的供求關(guān)系。土地供求關(guān)系與一般商品的供求關(guān)系一樣,在自由競(jìng)爭(zhēng)情況下,供求關(guān)系決定土地價(jià)格(收益),土地價(jià)格(收益)影響土地供求關(guān)系。但由于土地具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性,使得土地的這種供求關(guān)系具有自身的特殊性。3、土地產(chǎn)價(jià)的變化土地用途的變化會(huì)引起土地收益水平的較大變化。最典型的就是農(nóng)用地征用為非農(nóng)用地。目前農(nóng)地征購(gòu)價(jià)格是根據(jù)土地作為農(nóng)業(yè)用地使用時(shí)創(chuàng)造的收益確定的,其轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后,價(jià)格一般會(huì)比原來用作農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格上漲幾倍甚至幾十倍。從各種用地的使用性質(zhì)看農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地,能使其從使用過程中直接獲得經(jīng)濟(jì)效益,因此,測(cè)算城市土地收益首先應(yīng)明確土地用途。4、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、財(cái)政收支以及金融狀況、物價(jià)、建筑人工費(fèi)、利率、居民收入、房地產(chǎn)投資等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平速度快,預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)活躍,對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加,引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲,尤其是引起地價(jià)上漲。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期,投資增加,利潤(rùn)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)趨于頻繁;頻率加快,房地產(chǎn)投資量與交易量隨之而增加,市場(chǎng)活土地評(píng)估中純收益的影響因素分析■白新華躍,此時(shí),土地投資收益相應(yīng)提高。相反,在經(jīng)濟(jì)回落或低速增長(zhǎng)時(shí)期,對(duì)房地產(chǎn)的需求大大減少,房地產(chǎn)價(jià)格和租金下跌,投資和交易量減少,市場(chǎng)萎縮,企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)悲觀,投資信心不足,需求下降,土地投資收益則要降低。銀行存貸款利率降低時(shí),會(huì)刺激投資者的投資欲望,使房地產(chǎn)的供給增加,房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)下降,土地收益也相對(duì)下降。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)波動(dòng),表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng),此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)。如果物價(jià)變動(dòng)的百分比等于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比,則表示兩者之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系并未改變,否則說明兩者之間發(fā)生了變化,相應(yīng)的土地收益也隨之變化。隨著居民收入的增加,生活水平的提高,人們對(duì)居住和活動(dòng)所需要的空間的需求也因此俱增,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲,引起土地收益上升。5、稅收政策、管制和行政隸屬的變更影響土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬的變更。在我國(guó),政府可通過制定各種政策手段來對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,如通過控制土地供應(yīng)量,提高土地出讓價(jià)格及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi),調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策等措施,控制房地產(chǎn)價(jià)格水平。6、房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因人口因素是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。隨著人口數(shù)量的增長(zhǎng),對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加,從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下,家庭規(guī)模的變化,會(huì)影響住宅使用面積數(shù)額的變動(dòng),導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。一般而言,隨著家庭平均人口的下降,即家庭小型化,對(duì)總的住宅套數(shù)的需求將增加,從而會(huì)使住宅用地投資收益有上漲的趨勢(shì)。(二)商服現(xiàn)狀的下一種商業(yè)用地區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。不同的區(qū)域因素對(duì)不同用途的土地收益有著不同程度的影響:對(duì)于商業(yè)用地而言,特別注重營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況,繁華程度對(duì)土地收益的影響作用首當(dāng)其沖。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高,土地利用的集聚效益越高;且土地收益隨著距商服中心距離的增加,呈現(xiàn)遞減變化趨勢(shì)。在這里有必要強(qiáng)調(diào),商服繁華程度高的同一供需圈僅指一個(gè)街面;商服繁華程度低的同一供需圈可能指的是某一個(gè)商服中心或商業(yè)級(jí)別。此外一些特殊商業(yè)用地,如寫字樓,雖屬商業(yè)用地,但又與一般商場(chǎng)的供需圈不一樣,考慮的區(qū)域因素也不一樣;加油站的供需圈較大,區(qū)域因素調(diào)查的側(cè)重點(diǎn)是該區(qū)域的車流量、交通體系、路網(wǎng)密度等。對(duì)于住宅用地而言,人們更注重是否安全舒適、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施是否完備以及環(huán)境的優(yōu)美等方面。對(duì)于投資者而言,交通系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)等有保障,會(huì)吸引更多的投資者及其持續(xù)的投資欲望,從而帶動(dòng)土地收益提高。在土地評(píng)估中,別墅、高檔公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一樣,應(yīng)該分具體住宅類型分別有側(cè)重的考慮其區(qū)域因素。對(duì)于工業(yè)用地而言,尤為關(guān)注的是交通設(shè)施和水、電等供用保證率的問題以及宗地面積的大小。不管對(duì)哪種用途的土地,城市規(guī)劃的限制都是一個(gè)重要的區(qū)域因素之一,它通過對(duì)土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件及交通管制等手段影響土地收益。(三)城市的土地價(jià)值決定因素,即立地條件、土地等級(jí)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等個(gè)別因素即宗地因素,是決定同一均質(zhì)地域地塊差異性的重要因素,是同一區(qū)域內(nèi)土地收益差異的重要原因。主要包括宗地區(qū)位、面積、形狀、寬度、深度、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。個(gè)別因素反映的是同一供需圈內(nèi)不同宗地的土地收益區(qū)別,個(gè)別因素描述是否準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)用地地價(jià)的影響尤為重要。其中尤為重要的是宗地區(qū)位因素,包括3層含義:一是整體區(qū)位,主要指城市或地區(qū)整體的政治、經(jīng)濟(jì)、文化及其自然地理位置和對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系等,它決定地價(jià)的水平,屬于區(qū)域因素的范圍。如我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū),有著優(yōu)越的地理位置及海外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系,其地價(jià)水平明顯高于內(nèi)陸地區(qū)。二是城市內(nèi)部的具體土地位置差異,即屬于個(gè)別因素的范圍。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影響因素,尤其是商業(yè)用地,其經(jīng)營(yíng)收益狀況對(duì)位置變化非常敏感,地價(jià)變化也明顯。三是相鄰權(quán)。相鄰權(quán)可對(duì)某一宗地收益產(chǎn)生正面影響,也可以產(chǎn)生負(fù)面影響。如待估宗地a與道路間有一塊空地,該空地的產(chǎn)權(quán)不屬于a,但可以供a使用,此時(shí)a的地價(jià)要比同類地區(qū)相似地塊但無空地的地價(jià)要高,這就是該空地對(duì)宗地a的正影響作用。又如商住綜合樓中的底層商鋪就不可以辦成歌舞廳、酒吧等娛樂場(chǎng)所;若宗地旁有油庫(kù),則從安全角度出發(fā),該地塊不可以建成飯店等。如果區(qū)位因素是城市土地收益的外部因素,那宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件則是影響土地收益最重要的內(nèi)部因素。城市的土地價(jià)值是由城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合價(jià)值來表現(xiàn)的。因?yàn)楝F(xiàn)代城市是眾多配套的基礎(chǔ)設(shè)施所裝備的土地,基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是為了滿足城市工商業(yè)生存和發(fā)展的需要。城市土地價(jià)值具有綜合性,所以大城市擁有高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施,大城市土地的價(jià)值就提高。又由于城市中心擁有較高密度的基礎(chǔ)設(shè)施,故城市中心土地收益也相對(duì)較高。相反,對(duì)于中小城市或城市邊緣的地區(qū),由于地租級(jí)差性,地產(chǎn)收益也相對(duì)較低。此外,宗地面積的適宜、形狀的規(guī)整、臨街狀況及其臨街寬度、深度的差異,諸如宗地容積率、建筑物高度、建筑密度等城市規(guī)劃因素的限制和土地使用年限長(zhǎng)短,都直接影響土地收益的大小。三、土地收益水平相互影響總之,影響土地純收益的因素很多,一方面和影響土地價(jià)格的因素有類似之處,另一方面由于土地純收益和土地價(jià)格具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)范疇,土地純收益也受到某些特有的因素的影響。這些因素相互影響,并交織作用于土地質(zhì)量收益水平。首先,一般因素對(duì)土地收益總體水平產(chǎn)生影響,是決定各個(gè)地塊土地收益的基礎(chǔ),區(qū)域因素對(duì)地區(qū)內(nèi)各個(gè)地塊