房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的會計處理

國家稅務第31號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應當根據(jù)未完工產(chǎn)品的收入，計算估計的稅收毛利額，并在其管轄期內(nèi)計算應納稅額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在進行年度納稅申報時,企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。由于預收款預計利潤的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅費用處理起來要比其他企業(yè)復雜一些,現(xiàn)舉例分析如下:例:某企業(yè)于2012年1月1日開發(fā)某房地產(chǎn)項目,當年預售,且當年預售全部售罄,取得預售收入1000萬元,款項已全部收齊。當年發(fā)生管理費用、營銷費用及財務費用100萬元,當?shù)匾?guī)定的預計利潤率為15%,當年已預交37.5萬元企業(yè)所得稅。2013年部分產(chǎn)品完成竣工驗收,結轉預售收入600萬元,預售成本420萬元,當年發(fā)生管理費用、營銷費用及財務費用60萬元。2014年其余開發(fā)產(chǎn)品竣工,結轉預售收入400萬元,預售成本280萬元,當年發(fā)生期間費用50萬元,該開發(fā)項目當年清盤。該企業(yè)所得稅率為25%,為簡便起見,不考慮繳納的流轉稅影響(包括土地增值稅),計算所得稅時也不考慮流轉稅的影響。假定不存在其他納稅調(diào)整事項。各年實現(xiàn)稅前會計利潤:2012年-100萬元,2013年120萬元,2014年70萬元;累計實現(xiàn)利潤90萬元。因不存在除預收款預計利潤率調(diào)整外的其他納稅調(diào)整事項,項目存續(xù)期間應繳納所得稅累計22.5萬元。(一)稅收征管中,“應征管”事項的征管2.該企業(yè)的會計政策為:計提年度所得稅時,不考慮預收款預計利潤調(diào)整對當期所得稅的影響,也不確認預收款預計利潤率產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。2012年,預交所得稅會計分錄為:借:應交稅費———應交所得稅37.5萬元;貸:銀行存款37.5萬元。按該企業(yè)會計政策當年計提所得稅費用:會計利潤為-100萬元,因不考慮預計利潤率調(diào)整對當期所得稅的影響,當年的應納稅所得為-100萬元,確認為未彌補虧損,同時確認未彌補虧損產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。會計分錄為:借:所得稅費用0;貸:應交稅費———應交所得稅0。借:遞延所得稅資產(chǎn)———未彌補虧損25萬元;貸:所得稅費用25萬元。會計利潤為-100萬元,所得稅費用為-25萬元,符合25%的比例。2012年末:“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額37.5萬元,未彌補虧損100萬元,遞延所得稅資產(chǎn)科目余額25萬元,所得稅費用發(fā)生額累計為-25萬元。2013年,按稅務法規(guī)匯算清繳上年所得稅:會計利潤-100萬元,預收款調(diào)增150萬元(1000×15%),應納稅所得額50萬元,應納稅額12.5萬元,已預繳37.5萬元,應補繳0元,應退稅額25萬元(結轉下期匯繳抵扣)。年末按該企業(yè)會計政策計提所得稅費用:當年會計利潤120萬元,彌補上年確認的可抵扣虧損100萬元,稅前利潤20萬元。同時轉回可抵扣虧損產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。借:所得稅費用5萬元(20×25%);貸:應交稅費———應交所得稅5萬元。借:遞延所得稅資產(chǎn)-25萬元;貸:所得稅費用25萬元。會計利潤120萬元,所得稅費用30萬元,比例25%。2013年末,“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額32.5萬元,遞延所得稅資產(chǎn)余額為0,無未彌補虧損,所得稅費用發(fā)生額累計為5萬元。2014年,匯算清繳上年所得稅:會計利潤120萬元,預收款調(diào)減90萬元(600×15%),應納稅所得額30萬元,應納稅額7.5萬元(30×25%),累計應退稅額17.5萬元(25-7.5)(可結轉下期匯繳抵扣)。年末按該企業(yè)會計政策計提所得稅費用:會計利潤70萬元,稅前利潤70萬元。會計分錄為:借:所得稅費用17.5萬元(70×25%);貸:應交稅費———應交所得稅17.5萬元。會計利潤70萬元,所得稅費用17.5萬元,比例25%。2014年末:“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額15萬元,遞延所得稅資產(chǎn)余額為0,所得稅費用發(fā)生額累計為22.5萬元。2015年,匯算清繳上年所得稅會計利潤:70萬元,預收款調(diào)減60萬元(400×15%),應納稅所得額10萬元,應納稅額2.5萬元(10×25%),累計應退稅額15萬元(17.5-2.5)。與“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額15萬元(已預交37.5萬元減應繳納22.5萬元)一致;所得稅費用累計發(fā)生額22.5萬元。遞延所得數(shù)資產(chǎn)科目余額為0。(二)會計分錄材料費該企業(yè)的會計政策為:預收款預計利潤的調(diào)整確認遞延所得稅資產(chǎn),年度計提當期所得稅時,當期所得稅費用按照稅法規(guī)定計算(考慮預收款預計利潤調(diào)整帶來的影響)。2012年,預交所得稅,會計分錄為:借:應交稅費———應交所得稅37.5萬元;貸:銀行存款37.5萬元。按該企業(yè)會計政策:當年計提所得稅費用時,會計利潤-100萬元,預收款預計利潤調(diào)增額150萬元,應納稅所得額50萬元,應納稅額12.5萬元。會計分錄為:借:所得稅費用12.5萬元;貸:應交稅費———應交所得稅12.5萬元。借:遞延所得稅資產(chǎn)37.5萬元;貸:所得稅費用37.5萬元。會計利潤-100萬元,所得稅費用-25萬元,比例25%。2012年末:“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額25萬元,遞延所得稅資產(chǎn)余額為37.5萬元,所得稅費用發(fā)生額累計為-25萬元。2013年,按稅務法規(guī)匯算清繳上年所得稅:會計利潤為-100萬元,預收款調(diào)增150萬元,應納稅所得額50萬元,應納稅額12.5萬元,已預繳37.5萬元,應補繳0元,應退稅額25萬元(結轉下期匯繳抵扣),匯繳完成后實際納稅情況與“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額一致。2013年末按該企業(yè)會計政策計提所得稅費用:當年會計利潤120萬元,預收款調(diào)減90萬元(600×15%),應納稅所得額30萬元,應納稅額7.5萬元,轉回遞延所得稅資產(chǎn)22.5萬元(600×15%×25%)。會計分錄為:借:所得稅費用7.5萬元;貸:應交稅費———應交所得稅7.5萬元。借:遞延所得稅資產(chǎn)-22.5萬元;貸:所得稅費用-22.5萬元。會計利潤120萬元,所得稅費用30萬元,比例25%。2013年末:“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額17.5萬元,遞延所得稅資產(chǎn)余額15萬元,所得稅費用累計發(fā)生額為5萬元。2014年:匯算清繳上年所得稅:會計利潤120萬元,預收款調(diào)減90萬元,應納稅所得額30萬元,應納稅額7.5萬元,累計應退稅額17.5萬元(可結轉下期匯繳抵扣)。匯算清繳完成后實際納稅情況與賬面余額一致。年末按該企業(yè)會計政策計提所得稅費用:會計利潤70萬元,預計利潤率調(diào)減60萬元(400×15%),應納稅所得額10萬元,應納稅額2.5萬元,遞延所得稅資產(chǎn)轉回15萬元(400×15%×25%)。會計分錄為:借:所得稅費用2.5萬元;貸:應交稅費———應交所得稅2.5萬元。借:遞延所得稅資產(chǎn)-15萬元;貸:所得稅費用15萬元。會計利潤70萬元,所得稅費用17.5萬元,比例為25%。2014年末:“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額15萬元,遞延所得稅資產(chǎn)余額為0,所得稅費用累計發(fā)生額為22.5萬元。2015年匯算清繳上年所得稅:會計利潤70萬元,預收款調(diào)減60萬元,應納稅所得額10萬元,應納稅額2.5萬元,累計應退稅額15萬元,與“應交稅費———應交所得稅”科目借方余額15萬元一致(已預交37.5萬元-累計應繳納22.5萬元)。所得稅費用累計發(fā)生額22.5萬元。遞延所得稅資產(chǎn)科目余額0元。(三)“嚴格”資產(chǎn)負債科目部分的差異主要指標綜上可以看出,兩種會計政策下最終的計算結果是一致的,對損益(所得稅費用)的影響也相同。區(qū)別在于:在項目存