2024年展望：靜候曙光

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u香港房地產(chǎn)–等待利率前景改善 3投資觀點(diǎn)及建議 3住宅市場–人口結(jié)構(gòu)改善將緩減加息的影響 5零售租金見底且溫和回升 112024年寫字樓市場仍然有待復(fù)蘇 14估值表 18香港房地產(chǎn)–等待利率前景改善投資觀點(diǎn)及建議香港房價(jià)經(jīng)歷了波動(dòng)的一年，2023122%。住宅價(jià)格和零售租金前景因基本面變化而更具韌性，而寫字樓前景仍然有待復(fù)蘇。我們認(rèn)為加息週期完結(jié)時(shí)點(diǎn)是行業(yè)重估的最重要驅(qū)動(dòng)因素?？偟膩碚f，我們偏好住宅和零售物業(yè)多于寫字樓。住宅物業(yè)：我們認(rèn)為，外籍人士和專才的流入，以及香港人口結(jié)構(gòu)的趨于穩(wěn)定，將繼續(xù)為租賃需求提供支撐，而房價(jià)繼續(xù)受到高利率環(huán)境的影響，更多地取決于美聯(lián)儲(chǔ)的利率前景。我們的基本情境預(yù)測為：2024年房價(jià)基本保持穩(wěn)定（下降<5%），5%。零售物業(yè)：我們預(yù)計(jì)游客人數(shù)穩(wěn)定復(fù)蘇將繼續(xù)對非必需品和輕奢侈品行業(yè)有利，而必需品消費(fèi)將因宏觀的不確定性而承壓。我們預(yù)計(jì)20246-8%。寫字樓：中央商務(wù)區(qū)的大量辦公樓相繼完工，但主要已完工項(xiàng)目的預(yù)租賃20243-5%，但隨著業(yè)務(wù)和招聘情緒的逐步復(fù)蘇以及失業(yè)率維持低位，下半年將趨于穩(wěn)定。我們還認(rèn)為，鑒于市值租金和到期租金之間的差距，主要業(yè)主在續(xù)租時(shí)將繼續(xù)面臨負(fù)租金調(diào)整。偏好擁有更多零售元素和充足的中端項(xiàng)目的開發(fā)商：元素的開發(fā)商將受益于游客人數(shù)的增加和零售租金的反彈。我們還預(yù)計(jì)2024年隨著利率前景更為清晰，住宅市場將企穩(wěn)，住房需求將復(fù)蘇。我們繼續(xù)看好新鴻基地產(chǎn)（16HK/買入），預(yù)期表現(xiàn)跑贏大盤。新鴻基地產(chǎn)擁有豐富的以中端住宅為主的可售資源，可實(shí)現(xiàn)更高的去化率，并擁有面向中端消費(fèi)群的投資物業(yè)組合。對于收租股和房托基金，估值處于較低水平，約為5年平均-1.2標(biāo)準(zhǔn)差，如果即將到來的美國聯(lián)邦公開市場委員會(huì)（FOMC）會(huì)議發(fā)出更明確的結(jié)束加息信號，我們相信有望提振估值。我們認(rèn)為，鑒于寫字樓租金和資本價(jià)值的潛在下行空間，投資者應(yīng)避開寫字樓類收租股。主要風(fēng)險(xiǎn)：1）利率軌跡和變化幅度超出預(yù)期；2）股市和宏觀環(huán)境的不確定性；以及3）游客數(shù)目和消費(fèi)市場復(fù)蘇慢于預(yù)期。。圖表1:行業(yè)凈資產(chǎn)折讓近60%，低于平均一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差40(%)40(%)20資產(chǎn)凈折讓+1標(biāo)準(zhǔn)差自2009年平均-1標(biāo)準(zhǔn)差資產(chǎn)凈折讓:66.4%020)40)(03年03年12月04年12月05年12月06年11月07年11月08年11月09年11月10年11月11年10月12年10月13年10月14年10月15年10月16年10月17年9月18年9月19年9月20年9月21年9月22年9月23年8月資料來源：彭博，*截至2023年12月1日圖表2:香港房地產(chǎn)前5大漲跌股（按2023年年初至今總回報(bào)）恒生指數(shù)陽光房托朗廷富豪房托

升幅/跌幅前5名及年初至今回報(bào)(%)(60) (50) (40) (30) (20) (10) 0資料來源：彭博，*截至2023年12月1日住宅市場–人口結(jié)構(gòu)改善將緩減加息的影響2023年是住宅價(jià)格波動(dòng)的一年，中原城市領(lǐng)先指數(shù)在20231季度反彈約7%6月轉(zhuǎn)跌，20232%。另一方面，銷售市場和租務(wù)市場由于受不同的宏觀經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)和住房政策驅(qū)動(dòng)，兩者的表現(xiàn)出現(xiàn)1月起連續(xù)八個(gè)月上升，20237.3%1173.69月的186.3。由于房地產(chǎn)供應(yīng)本質(zhì)上相對缺乏彈性，我們認(rèn)為住宅價(jià)格和市場情緒的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素更多來自需求側(cè)。過去幾年，香港住宅價(jià)格受多種因素影響，包括1）加息對負(fù)擔(dān)能力（即購買力）的影響；2）人口結(jié)構(gòu)變化；3）跨境及海外人口流動(dòng)；以及4）人才計(jì)劃和支持政策，吸引更多專才和技術(shù)工人來港。我們預(yù)計(jì)這四個(gè)因素將對銷售市場和租賃市場帶來不同的影響。加息周期完結(jié)在望，預(yù)計(jì)2024年將保持穩(wěn)定20223202250-0.25%202375.25-5.50%11利率（1HIBOR）20220.1-0.3%飆升2023年下半年的約4.5-5.0%，主要銀行的最優(yōu)惠貸款利率（P）5-5.25%87.55.875-6.125%。按揭還款額增加34-40%。香港許多未償還按揭的利率定價(jià)為1HIBOR加130-150P-2.25-2.5%（P-2.75-3.0%）HIBOR和最優(yōu)惠利率的大幅上升，實(shí)際按揭貸款利率從約1.5%3.75%80060%，按揭30年（480萬港元）16,566港元增加約34%至22,230港元。同時(shí)，就新按揭申請而言，現(xiàn)時(shí)的利率封頂水平一般較高，為P-1.75-2.0%，實(shí)際按揭貸款利率約為4.125%，意味著每月按揭供款為23,263港元，較加息之前高出約40%。圖表3:新申請及還款中的按揭計(jì)劃月供變化情景估算加息前(2022年上半年)未清償按揭新申請按揭房價(jià)8,000,0008,000,0008,000,000首付比例40%40%40%按揭期限（月）360360360按揭金額（港元）4,800,0004,800,0004,800,000實(shí)際按揭利率1.50%3.75%(P減2.75%-3.0%)4.125%(P2.0%-月供HK$16,566HK$22,230HK$23,263變化（%）+34%+40%資料來源：交銀國際預(yù)測加息按下暫停鍵，等待更多經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。202311FOMC會(huì)議的最新聲明，F(xiàn)OMC決定繼續(xù)暫停加息，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間維持在5.25-5.50%。與之前的聲明相比，我們注意到，關(guān)鍵的暗示和變化仍然主要在于美國就業(yè)增長有所減緩但仍然強(qiáng)勁，而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張保持強(qiáng)勁步伐，通貨膨脹率仍然居高不下。圖表4:1990年以來的聯(lián)邦基金利率歷史9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00

歷史聯(lián)邦基金利率（%）資料來源：彭博，利率有望見頂。202312FOMC會(huì)議的決定仍存在不確定性，但我們2024年聯(lián)邦基金利率將基本保持穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)彭博一致預(yù)期，市場普遍預(yù)計(jì)最早可能在2024年上半年末降息，然而，我們的宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場和長期高企的通脹仍可能推遲降息時(shí)點(diǎn)。鑒于港元與美元掛鉤，香港銀行間流動(dòng)性及融資成本與美國聯(lián)邦基金利率變動(dòng)高度相關(guān)。因此，即使HIBOR和最優(yōu)惠利率將在2023年下半年見頂，我們預(yù)計(jì)貸款利率將在2024年基本企穩(wěn)。圖表5:2019年以來1個(gè)月HIBOR及LIBOR(%) 利息差 一個(gè)月HIBOR(%) 一個(gè)月6.55.54.53.52.51.50.5-0.52019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11資料來源：彭博，圖表6:2023年3/5/11月FOMC會(huì)議紀(jì)要措辭對比2023年3月會(huì)議紀(jì)要 2023年5月會(huì)議紀(jì)要 2023年11月會(huì)議紀(jì)要經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)第1季度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以適度的速度擴(kuò)張。近幾個(gè)月就業(yè)增長強(qiáng)勁，失業(yè)率保持低位。然而，通脹水平仍然居高不下。

最近的指標(biāo)表明，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)繼續(xù)以適度的速度擴(kuò)張。近幾個(gè)月就業(yè)增長強(qiáng)勁，失業(yè)率保持低位。通脹水平仍然居高不下。

最近的指標(biāo)顯示，勁的速度擴(kuò)張。自年初以來，所減緩，但仍保持強(qiáng)勁，失業(yè)率保持低位。通脹水平仍然居高不下。聯(lián)邦基金利率和政策展望

委員會(huì)預(yù)計(jì)，為了使通脹在一段時(shí)間內(nèi)回歸2%，可能需要進(jìn)一步加強(qiáng)政策立場，以確保貨幣政策足夠緊縮。在確定未來目標(biāo)利率范圍的增加程度時(shí)，委員會(huì)將考慮貨幣政策的累積收滯后以及經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展等因素。

在確定額外加強(qiáng)政策的適當(dāng)程度以使通脹2%時(shí)，委員會(huì)累積收緊、貨幣政策對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和通脹的影響滯后，以及經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展等因素。

2％時(shí)，委員會(huì)將考慮貨幣政策的影響滯后，以及經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展等因素。資料來源：美聯(lián)儲(chǔ)，圖表7:2019年以來香港各大銀行最優(yōu)惠貸款利率變動(dòng)歷史生效日期匯豐/中銀香港/恒生/南洋商業(yè)銀行渣打/東亞/工銀亞洲/花旗/交通/中信銀行11/11/20195.000%5.25%23/9/20225.125%5.375%4/11/20225.375%5.625%16/12/20225.625%5.875%5/5/20235.750%6.000%28/7/20235.875%6.125%資料來源：各銀行網(wǎng)站，*集友銀行最優(yōu)惠貸款利率為5.875%，富邦銀行和華僑永亨銀行最優(yōu)惠貸款利率為6.125%圖表8:香港各大銀行截至2023年10月底的按揭計(jì)劃銀行最優(yōu)惠利率（%）最優(yōu)惠利率按揭計(jì)劃HIBOR按揭計(jì)劃罰息期（年）渣打銀行6.125P-2.00%H+1.3%2中國銀行5.875P-1.75%H+1.3%2東亞銀行6.125P-2.00%H+1.3%2匯豐銀行5.875P-1.75%H+1.3%2恒生銀行5.875P-1.75%H+1.3%2工銀亞洲6.125P-2.00%H+1.3%2花旗銀行6.125P-2.00%H+1.3%2交通銀行6.125P-2.00%H+1.3%2集友銀行6.125P-1.85%H+1.4%2-3富邦銀行6.25P-2.50%H+1.3%2中信銀行6.125P-1.25%H+1.3%2華僑永亨銀行6.375P-2.25%H+1.4%3南洋商業(yè)銀行6.125P-1.75%H+1.4%2資料來源：各媒體及銀行網(wǎng)站，來自中國內(nèi)地專才的新住房需求年初至今內(nèi)地凈流入達(dá)7.5萬人。20231季度邊境完全重新開放后，全年凈入境人數(shù)一直增加。根據(jù)入境事務(wù)20202020112月，凈流出約4.52萬人次，而2021-222023年1季度以2023年至今（1110日）7.5萬，我們認(rèn)為其中一定比例是來自中國內(nèi)地的專才。2023年前十個(gè)月有11萬人材入境申請快速獲批。202212月推出高才通計(jì)劃，為吸引頂尖大學(xué)畢業(yè)生和經(jīng)驗(yàn)豐富的專才來港工作提供了一條快速通道。根據(jù)香港特別行政區(qū)行政長官李家超先生的最新講話，包括另外兩項(xiàng)人才入境計(jì)劃，截至前十個(gè)月，18萬份申請中約有11政府估計(jì)在11萬名獲批的申請人中，約7萬人已抵達(dá)香港。隨著內(nèi)地申請人的熱烈反應(yīng)，我們預(yù)計(jì)2024年香港人口增長將繼續(xù)受益于高才通計(jì)劃。圖表9:2023年以來中國內(nèi)地累計(jì)凈抵港約7.5萬人次凈流入/凈流入/出，周凈流入/出，自2021年累計(jì)02021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11資料來源：入境事務(wù)處，2024年住宅租金將上漲，房價(jià)波動(dòng)將減少除了內(nèi)地專才外，凈流入的還有香港居民（2023年前十個(gè)月：1.22萬）人士（2023年前十個(gè)月：4.43萬）2023年前十個(gè)116,90020232024年將出現(xiàn)溫和增長。另一方面，我們認(rèn)為2024年住宅租務(wù)市場表現(xiàn)將繼續(xù)分化。我們預(yù)計(jì)來自海外及中國內(nèi)地的新來港人士（包括學(xué)生和專才）通常會(huì)先租房，待他們對本地社區(qū)更加熟悉后再做出買房決定。因此，我們預(yù)計(jì)更方便前往主要中央商務(wù)區(qū)或靠近大學(xué)的租金水平將繼續(xù)跑贏整體市場。我們相信2024年港島中西區(qū)、西部走廊（荃灣西至大角咀）及中九龍（土瓜灣/紅磡）的大眾市場租金水平將進(jìn)一步上升6-8%，而香港其余地區(qū)的租金水平將上漲3-5%?？傮w而言，我們預(yù)計(jì)2024年整體住宅租金水平將上漲約5%。對于銷售市場，我們認(rèn)為大眾市場住宅價(jià)格仍有一定壓力，主要是由于購買力和按揭還款能力有待恢復(fù)。同時(shí)，我們認(rèn)為過去兩年房價(jià)回落（中原城市領(lǐng)先2021820%），2024年住宅價(jià)格將大致保持穩(wěn)定，基本情5%，部分地區(qū)受新人口的租賃需求帶動(dòng)租金增長較高，價(jià)格將更具韌性。圖表10：中原城市領(lǐng)先指數(shù)從峰值回落近20%

20018020018016014012010080604020153.672001/07/292002/07/072001/07/292002/07/072003/06/152004/05/232005/05/082006/04/162007/03/252008/03/022009/02/082010/01/172010/12/262011/12/042012/11/112013/10/202014/09/282015/09/062016/08/142017/07/232018/07/012019/06/092020/05/172021/04/252022/04/032023/03/12資料來源：中原地產(chǎn)，零售租金見底且溫和回升20231季度顯著改善，202323季度的增長趨勢趨穩(wěn)，4-913-20%之間?？蛇x消費(fèi)和生活方式商品表現(xiàn)優(yōu)異根據(jù)香港特別行政區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處初步零售額數(shù)字，202392023年首九317.613,022.9113.0%及18.6%。在此期間（2023年首九個(gè)月），1）酒精飲料和2022202.0%，這可能是由于社交聚會(huì)增多、餐館營業(yè)時(shí)間延長以及政府促進(jìn)夜消費(fèi)的舉措推動(dòng)；2）珠寶、鐘表和貴58.9%，可能受到游客（尤其是來自中國內(nèi)地）消費(fèi)的支撐；3）45.8%消費(fèi)情緒改善和游客需求的推動(dòng)。我們還看到其他與游客相關(guān)的行業(yè)，如藥品化妝品及眼鏡店的表現(xiàn)優(yōu)于一般零售業(yè)，今年首九個(gè)月銷售額分別同比增長41.4%35.8%。圖表11:香港零售銷售在2023年1季度出現(xiàn)了顯著反彈，并在2季度和3季度保持穩(wěn)定資料來源：政府統(tǒng)計(jì)處，圖表12:可選消費(fèi)銷售額在2023年前三季度激增零售店類型——————2023年9月—————————2023年前三季度—————零售銷售貨值 同比（百萬港元） （%）零售銷售貨值（百萬港元）同比（%）所有零售網(wǎng)點(diǎn)31,761+13.0302,291+18.6食品、酒精飲料和煙草（超市除外）3,599+16.528,623+5.0-魚、牲畜和家禽，新鮮或冷凍712-10.87,501-14.3-新鮮的水果和蔬菜338-7.73,101-2.3-面包、糕點(diǎn)、糖果和餅干1,343+19.97,231-2.7-其他未在別處分類的食品883+27.88,116+15.6-酒精飲料和煙草322+183.82,672+202.0超市4,332-1.338,682-5.7燃料871-19.27,980-8.2服裝、鞋類及相關(guān)產(chǎn)品3,199+36.436,932+45.8-穿著服飾2,786+41.531,898+47.5-鞋類、相關(guān)產(chǎn)品及其他服裝配件413+9.85,033+35.6耐用消費(fèi)品5,845-7.846,707+3.4-車輛及其零部件1,328-25.113,962+19.3-家具和固定裝置501-15.15,008-9.7-其他未分類的電氣產(chǎn)品和其他耐用消費(fèi)品4,016+1.027,737-0.7百貨商店2,439+12.225,758+14.6珠寶首飾、鐘表和貴重禮品4,310+27.344,893+58.9其他消費(fèi)品7,165+34.972,717+28.6-書籍、報(bào)紙、文具及禮品629+10.84,345+25.5-中藥和草藥385+14.04,240+31.8-眼鏡店171+17.42,208+35.8-藥品和化妝品2,431+50.623,984+41.4-其他未在別處分類的消費(fèi)品3,549+34.137,939+21.2資料來源：政府統(tǒng)計(jì)處，游客人數(shù)在逐步好轉(zhuǎn)202331,040人次，平均每月入境3482017-19年每月平均的約70%387.8%/64.9%20238月達(dá)到峰值為約4089月回落至277萬，環(huán)比下降32%（2016-19年9月平均環(huán)比下降：13.6%）。20232,33092.4國內(nèi)地游客仍是主要來源，首九個(gè)月達(dá)1,870萬人次，占總數(shù)的80.1%（與201978%的水平相若）43,200-3,300萬人次，并繼續(xù)支持可選消費(fèi)以及餐飲和平價(jià)奢侈品/生活方式商品的銷售。圖表13：2023年3季度游客人數(shù)達(dá)到疫情前~70%的水平月訪港客 月訪港旅（2017-2019）月平均(2017月平均(2017-4,987,0092023年4月:2,892,2566,000,0004,000,0002,000,0002017-012017-032017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09資料來源：香港旅游發(fā)展局，日常用品承壓同時(shí)，我們看到本地消費(fèi)基本保持穩(wěn)定，但生鮮食品、面包店、超市和百貨商店等主要日常用品仍有待復(fù)蘇。即使消費(fèi)券發(fā)放和法定最低工資提高（自2023537.5港元/40.0港元/小時(shí)）增加了購買力，我們發(fā)現(xiàn)，這些行業(yè)的表現(xiàn)仍然遜于整體零售市場。預(yù)計(jì)整體零售租金保持穩(wěn)定，核心區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異游客的到來將繼續(xù)改善中高端購物中心的銷售和租金承受力，我們認(rèn)為整體可選消費(fèi)逐步復(fù)蘇可能會(huì)帶動(dòng)核心購物區(qū)的租金適度回升。同時(shí)，對于非核心購物區(qū)，鑒于出境游趨勢不確定性，我們認(rèn)為租金壓力仍存。我們預(yù)計(jì)整體租金將基本保持穩(wěn)定，核心購物區(qū)租金在2024年將同比增長6-8%。2024年寫字樓市場仍然有待復(fù)蘇發(fā)商和業(yè)主並不愿進(jìn)一步大幅降低其市值租金，因?yàn)檩^峰值調(diào)整幅度已超過30%2024年主要中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓租金將同比下降約5%，同時(shí)認(rèn)為在利率預(yù)期改變之前，寫字樓的需求仍承壓，主要寫字樓區(qū)的空置率將保持較高水平?？罩寐士傮w有所上升，各地區(qū)表現(xiàn)分化根據(jù)仲量聯(lián)行的研究，今年甲級寫字樓的整體空置率均上升，但在2023年312.7-12.8%左右的信號（2023年上半年：12.0-12.2%）。我3季度平均2023年上半年的水平。同時(shí)，九龍區(qū)的情況略有改善，九龍國際展貿(mào)中心重建計(jì)劃帶來的搬遷需求可支撐該區(qū)需求。1S.D.范圍（5年平均）2021年底空置率最新空置率（20231S.D.范圍（5年平均）2021年底空置率最新空置率（2023年9月）元/元/平方米/月)1S.D.范圍（5年平均）2021年末租金最新租金（2023年9月）8006004002000

中環(huán) 灣仔/銅灣 尖沙咀 九龍灣觀塘

25%20%15%10%5%0%

中環(huán) 灣仔/銅灣 尖沙咀 九龍灣觀塘資料來源：差餉物業(yè)估價(jià)署， 資料來源：仲量聯(lián)行，圖表16:整體寫字樓空置率近期有所上升18.0%15.0%12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%-9.0%

總凈吸量（方米）（右） 整體空率（）（左側(cè)） 甲級空率（）（左側(cè)）6000005000004000003000002000001000000-100000-200000198519861987198819851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來源：差餉物業(yè)估價(jià)署，中環(huán)將有大量竣工項(xiàng)目，預(yù)租賃進(jìn)展緩慢2023長江集團(tuán)中心二期（“CKC2”，前和記黃埔大廈重建項(xiàng)目）這兩個(gè)著名大型項(xiàng)目的預(yù)租賃進(jìn)展似乎緩慢。根據(jù)恒基兆業(yè)的新聞稿，約50%未公開的租金水平預(yù)租賃。同時(shí)，根據(jù)我們對本地機(jī)構(gòu)和主要房地產(chǎn)顧問的渠道調(diào)查，CKC2的預(yù)租賃進(jìn)度可能更慢。我們預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目需要在租金水平和出租率兩者取舍，繼續(xù)對中環(huán)的市值租金構(gòu)成壓力。圖表17:寫字樓竣工面積（平方米）400000350000300000250000200000150000100000500000

甲級 乙級 丙級過去十年竣工量=167,690

350,200267,200105,700資料來源：差餉物業(yè)估價(jià)署，3季度凈吸納量仍為負(fù)值。根據(jù)戴德梁行估計(jì)，2023322.6萬平方英尺。其中，大中環(huán)地區(qū)錄得27,100平方英尺的小幅CBD者轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)物業(yè)和升級需求的支持。圖表18:2023年連續(xù)三個(gè)季度錄得負(fù)凈吸納量細(xì)分市場（平方英尺）20192020202120221Q232Q233Q239M23中環(huán)(427,700)(507,600)10,400(224,400)(119,600)(107,600)27,100(200,100)灣仔/銅鑼灣(187,100)(429,500)(261,700)181,300(63,700)26,200(44,800)(82,300)香港東195,700(279,400)(241,500)105,400(123,300)57,300(62,200)(128,200)香港南11,100(82,400)(20,800)46,90013,500(20,000)(1,700)(8,200)尖沙咀149,300(532,200)(152,500)37,400(88,800)(186,700)(24,500)(300,000)東九龍645,700(334,000)(59,300)1,500140,7006,300(37,900)109,100西九龍3,500(130,000)146,800102,400(6,900)51,900(82,000)(37,000)總計(jì)390,500(2,295,100)(578,600)250,500(248,100)(172,600)(226,000)(646,700)資料來源：戴德梁行2023年3季度市場報(bào)告，企業(yè)更愿意不搬遷以避免資本支出。20232024年上半年到期或面臨續(xù)租。由于不是更愿意以較低的租金水平續(xù)租，以減少裝修和設(shè)立新辦公室的資本支出。另一方面，根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)處的最新調(diào)查結(jié)果，對10個(gè)主要行業(yè)的調(diào)查顯示，20233季度相比，20234季度雇主預(yù)計(jì)雇員人數(shù)總體會(huì)增加，或保持員工人數(shù)大致不變。此外，20237-92.8%4年來的低位，我們相信溫和積極的招聘情緒加上低失業(yè)率將緩和企業(yè)縮小辦公室規(guī)模的壓力。20243-5%2024年下半年見底。要中央商務(wù)區(qū)的空置率仍處較高水平，以及中環(huán)大量竣工項(xiàng)目的租賃進(jìn)度緩慢，我們預(yù)計(jì)整體甲級寫字樓的市值租金在2024年上半年將進(jìn)一步下跌3-5%。同時(shí)，中環(huán)和灣仔/2019年的峰值下降30-40%（/銅鑼灣甲級寫字樓租金指數(shù)我們認(rèn)為業(yè)主不愿進(jìn)一步削減租金，因?yàn)閷μ钛a(bǔ)空置面積的作用有限。另一方面，我們認(rèn)為持續(xù)的低失業(yè)率、人才涌入以及招聘情緒逐步改善將慢慢帶來新2024年下半年的寫字樓租賃市場。另外，鑒于大多數(shù)辦公空間明年到期租約一般在2020-21年開