房地產(chǎn)估價原理與方法-第14章房地產(chǎn)估價程序

房地產(chǎn)估價原理與方法-第14章房地產(chǎn)估價程序[單選題]1.房地產(chǎn)估價程序，是指完成估價項目所需做的各項工作進行的()。A.時間分配B.任務(wù)分工C.先后次序D.（江南博哥）具體步驟正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)估價程序簡稱估價程序，是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，通俗地說，就是又好又快地完成一個估價項目，從頭到尾需要做哪些工作，其中哪些工作應(yīng)當(dāng)先做，哪些工作可以后做。[單選題]2.收集估價所需資料的渠道不包括()。A.要求委托人提供B.在實地查勘估價對象時獲取C.查閱估價機構(gòu)自己的資料庫D.自己直接判斷正確答案：D參考解析：收集估價所需資料的渠道主要有以下幾個：①依法要求委托人提供；②查閱本機構(gòu)的估價資料庫；③在實地查勘估價對象時獲?。虎芤婪ㄏ蛴嘘P(guān)國家機關(guān)或其他組織查閱；⑤咨詢有關(guān)知情人士或單位；⑥到有關(guān)網(wǎng)站、報刊等媒體上查找。[單選題]3.在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房屋征收估價應(yīng)采用()測算結(jié)果。A.成本法B.收益法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法正確答案：A參考解析：在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)采用比較法的測算結(jié)果，而被征收房屋價值評估應(yīng)采用成本法的測算結(jié)果。C.兩種以上（不含兩種）D.三種正確答案：B參考解析：當(dāng)估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。[單選題]5.下列可以直接交付給委托人的是()。A.估價技術(shù)報告B.估價結(jié)果報告C.經(jīng)審核合格的估價報告D.附件正確答案：C參考解析：對審核認為需要修改的估價報告，應(yīng)進行修改；對審核認為不合格的估價報告，應(yīng)重新撰寫，甚至需要重新估價。經(jīng)修改、重新撰寫和重新估價后的估價報告，還應(yīng)再次進行審核。只有經(jīng)審核合格的估價報告才可交付委托人。[單選題]6.接收人簽名并填寫收到估價報告的日期為()。A.報告完成日期B.報告審核日期C.報告交付日期D.報告確認日期正確答案：C參考解析：交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序。在交付估價報告時，為避免交接不清引起的麻煩，可由委托人或其指定的接收人在《估價報告交接單》上簽收（接收人簽名并填寫收到估價報告的日期。該日期即為估價報告交付日期）。[單選題]7.估價機構(gòu)于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價報告，估價委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價報告保存至()。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D參考解析：估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。例如，某個住房抵押貸款估價項目，如果不屬于法定評估業(yè)務(wù)，該筆住房抵押貸款期限為20年，則為該筆住房抵押貸款服務(wù)的估價資料應(yīng)保存20年以上。[單選題]8.關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是()。A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘B.對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解C.實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可正確答案：D參考解析：D項，執(zhí)行實地查勘的估價師可以用照片等方式證明自己進行了實地查勘，并應(yīng)在實地查勘記錄上簽字。另外，還應(yīng)盡量要求委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當(dāng)事人在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。其中，房屋征收評估應(yīng)按有關(guān)要求，由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。[單選題]9.二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)有()。A.公司上市、企業(yè)清算B.司法鑒定、城市房屋拆遷C.企業(yè)清算、城市房屋拆遷D.司法鑒定、公司上市正確答案：B參考解析：一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。[單選題]10.關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是()。A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同正確答案：A參考解析：估價對象是整個住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對區(qū)位狀況的界定是不同的。如果是整個住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。[單選題]11.在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結(jié)果不宜采用()的測算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法正確答案：C參考解析：在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結(jié)果不宜采用比較法的測算結(jié)果，而應(yīng)采用收益法或成本法的測算結(jié)果，或者收益法和成本法的測算結(jié)果綜合出的結(jié)果。[單選題]12.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于()。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：B參考解析：B項，背離事實假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。A項，未定事項假設(shè)，是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。C項，不相一致假設(shè)，是指在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。D項，依據(jù)不足假設(shè)，是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。[單選題]13.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有()。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)C.該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)正確答案：D參考解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定，從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。[單選題]14.三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)是()。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.公司上市估價C.該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價正確答案：A參考解析：三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。[單選題]15.履行必要的估價程序是()的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構(gòu)C.評定估價師水平D.確定估價結(jié)果正確答案：A參考解析：按照科學(xué)、嚴謹、完整的估價程序有條不紊地開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細化，避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費，從而可以保證估價工作質(zhì)量，提高估價工作效率。履行必要的估價程序是完成任何估價項目的基本要求，也是估價機構(gòu)和估價師防范估價風(fēng)險、有效保護自己的重要手段。[單選題]16.實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成()。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象正確答案：A參考解析：實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以反映的細節(jié)。另外，對于委托人等相關(guān)當(dāng)事人涂改或偽造估價對象權(quán)屬證書、編造或虛構(gòu)估價對象狀況、有意替換估價對象等情況的，只要通過認真的實地查勘，與被查勘房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進行交談，是可以發(fā)覺的。[單選題]17.在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)?)從而確定最終的估價結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果D.調(diào)整或取整或認定該結(jié)果正確答案：D參考解析：在得出一個綜合測算結(jié)果后，還應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進行適當(dāng)調(diào)整后確定最終的評估價值，特別是應(yīng)考慮一些不可量化的價值和價格影響因素。這是因為房地產(chǎn)價值和價格的影響因素眾多，許多因素對房地產(chǎn)價值或價格的影響難以反映在估價公式中，所以不能拘泥于估價公式的測算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)估價師的經(jīng)驗及其對房地產(chǎn)市場行情的深人了解，同時可聽取、參考有關(guān)專家的意見建議來把握最終的評估價值。當(dāng)確認不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終的評估價值。此外，最終評估價值的精度還應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。[單選題]18.估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括()。A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核正確答案：C參考解析：估價報告交付委托人后，估價師和估價檔案管理人員應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時收集、整理估價報告及其他在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類形成估價檔案，并予以妥善保存。估價歸檔主要有以下作用：①保存估價資料有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議；②有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績；③有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展相關(guān)監(jiān)督檢查。[單選題]19.關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是()。A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明正確答案：B參考解析：B項，估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證。A項，不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成估價師和估價機構(gòu)的免責(zé)聲明。C項，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在估價師聲明上簽名。D項，鑒證性估價因為要“獨立、客觀、公正”，所以估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。[單選題]20.價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是()。A.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日正確答案：D參考解析：價值時點應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日。價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日（如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日），不得晚于出具估價報告之日。價值時點為過去的，確定的價值時點應(yīng)早于受理估價委托之日。價值時點為將來的，確定的價值時點應(yīng)晚于出具估價報告之日。[單選題]21.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業(yè)方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨內(nèi)部審核估價報告；⑩交付估價報告；保存估價資料。其中正確的順序應(yīng)為()。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業(yè)方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨內(nèi)部審核估價報告；⑩交付估價報告；保存估價資料。在實際中，不同的估價目的和估價對象，具體的估價程序可能有所不同。[單選題]22.房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括()。A.估價服務(wù)費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協(xié)助義務(wù)正確答案：C參考解析：估價委托合同的內(nèi)容一般包括：①估價委托人和估價機構(gòu)的基本情況；②負責(zé)本估價項目的估價師，包括估價師的姓名和注冊號；③估價目的和估價對象；④委托人應(yīng)提供的估價所需資料；⑤估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；⑥估價費用及其支付的方式、期限；⑦估價報告及其交付；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭議的方法；⑩其他需要約定的事項。[單選題]23.簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確()能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定正確答案：A參考解析：對受理的估價業(yè)務(wù)，無論估價項目大小，都應(yīng)選派至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師承辦，并且應(yīng)明確其中一人為項目負責(zé)人。[單選題]24.分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以()名義承攬估價業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師B.分支機構(gòu)負責(zé)人C.分支機構(gòu)D.設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)正確答案：D參考解析：估價委托應(yīng)由估價機構(gòu)統(tǒng)一受理、統(tǒng)一收費；估價師等估價專業(yè)人員不得私自接受委托從事估價業(yè)務(wù)、收取費用，分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。[單選題]25.確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序正確答案：B參考解析：估價對象是委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評什么就評什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。[單選題]26.從本質(zhì)上講，價值時點是由()決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象正確答案：C參考解析：價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。在實際估價中，價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認可后確定的。[單選題]27.一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途是指()。A.估價假設(shè)B.估價原則C.估價依據(jù)D.估價目的正確答案：D參考解析：A項，估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定。不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查或核查驗證資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。B項，估價原則應(yīng)說明所遵循的估價原則的名稱、定義或內(nèi)涵。C項，估價依據(jù)應(yīng)說明估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和收集的估價所需資料。D項，估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。估價目的應(yīng)說明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。[單選題]28.在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點為()。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時點B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日正確答案：B參考解析：在實際中，價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認可后確定的。多數(shù)情況下是評估現(xiàn)在的價值或價格，但在某些情況下需要評估過去或?qū)淼膬r值或價格。價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價目的決定的。例如，房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日。[單選題]29.估價對象由()決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構(gòu)正確答案：C參考解析：估價對象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是委托人讓評什么就評什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價對象及其范圍，也應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或者有不應(yīng)列入而列入的，特別是有無冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。[單選題]30.收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是()。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料正確答案：B參考解析：針對特定的估價對象應(yīng)收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。對比較法而言，主要是收集交易實例資料；對收益法而言，主要是收集收益實例資料；對成本法和假設(shè)開發(fā)法而言，主要是收集成本實例資料。而具體應(yīng)收集的內(nèi)容，要針對估價方法中的計算所需要的數(shù)據(jù)進行。[單選題]31.下列不是估價所需資料的是()。A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價對象狀況的資料D.交易成本，收益實例資料正確答案：B參考解析：估價所需資料主要包括四類：①反映估價對象狀況的資料；②估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；③對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；④對房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。[單選題]32.下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是()。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證正確答案：C參考解析：不同估價方法之間的關(guān)系有以下3種：一是可以同時采用，以相互驗證，而不是相互替代。因為不同的估價方法是從不同的方面或角度來測最房地產(chǎn)價值的，同時采用多種估價方法估價，可以使估價結(jié)果更加合理。二是可以相互彌補。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價而不適用比較法估價，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用比較法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，比較法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法；收益法中的租賃收入、成本法中的土地成本可以采用比較法求?。患僭O(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值可以采用比較法和收益法求取。[單選題]33.估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給()。A.估價師B.委托人C.地方性審查機構(gòu)D.地方級政府正確答案：B參考解析：交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序。估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價師簽名、估價機構(gòu)蓋章等手續(xù)后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定的方式，及時將估價報告交給委托人。[單選題]34.估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見()。A.應(yīng)作為估價資料歸檔B.不應(yīng)作為估價資料歸檔C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔正確答案：A參考解析：保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書和估價委托合同；③估價所依據(jù)的委托人提供的資料；④估價項目來源和溝通情況記錄；⑤估價作業(yè)方案；⑥估價對象實地查勘記錄；⑦估價報告內(nèi)部審核記錄；⑧估價中的不同意見記錄；⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。[單選題]35.超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由()承擔(dān)。A.政府主管部門B.估價機構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師正確答案：C參考解析：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由估價報告使用人承擔(dān)；在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，則估價報告有效期或估價責(zé)任期限應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止，即在估價報告上蓋章的估價機構(gòu)和簽名的估價師要負責(zé)到底。[單選題]36.估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過()。A.半年B.一年C.兩年D.三年正確答案：B參考解析：估價報告使用期限又稱為估價報告應(yīng)用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。估價報告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，不宜超過一年。[單選題]37.()有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結(jié)果D.選定估價方法計算正確答案：B參考解析：保存估價資料的目的是建立估價檔案和估價資料庫（如估價實例庫和估價參數(shù)、評估價值等數(shù)據(jù)庫），為今后的相關(guān)管理及估價工作奠定基礎(chǔ)。保存估價資料有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績，有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展相關(guān)監(jiān)督檢查。[單選題]38.房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協(xié)議達成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價之日正確答案：A參考解析：確定價值時點是要確定將要評估的價值或價格是在哪個時間的價值或價格。如果價值時點不確定，后續(xù)的估價工作就難以進行，因為同一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值和價格。價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價目的決定的。房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日。[單選題]39.房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括()。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明正確答案：D參考解析：一份完整的敘述式估價報告應(yīng)包括以下8個部分：①封面；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。其中，估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證。[單選題]40.關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是()。A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡.價值時點是由估價目的決定的C.價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致正確答案：C參考解析：C項，不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。AB項，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價目的決定的。D項，價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日（如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日），不得晚于出具估價報告之日。[單選題]41.下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是()。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)正確答案：C參考解析：估價機構(gòu)不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形：①超出本機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)范圍；②與自己有利害關(guān)系或利益沖突；③自己的專業(yè)能力難以勝任；④估價業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險。C項，如果估價機構(gòu)與估價需求者或其他相關(guān)當(dāng)事人及估價對象有利害關(guān)系，就不應(yīng)承接。這里所講的不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形，是指估價機構(gòu)不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)或不應(yīng)接受估價委托的情形，而不是指估價師個人不應(yīng)承辦估價業(yè)務(wù)或應(yīng)回避的情形。[單選題]42.下列關(guān)于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B.房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C.房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D.估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解正確答案：B參考解析：實地查勘估價對象即對估價對象進行現(xiàn)場調(diào)查，是指估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對、記錄估價對象狀況。實地查勘的工作內(nèi)容包括：①觀察及感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣；②檢查、核對之前收集的估價對象的坐落、四至、面積、用途等情況；③觀察、調(diào)查估價對象的內(nèi)外部狀況，如實際用途、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護等；④詢問、調(diào)查估價對象的歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）；⑤拍攝能反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；⑥補充收集估價所需的其他資料，包括了解、收集估價對象周邊和當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情等。[單選題]43.估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和()。A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號正確答案：A參考解析：封面（或扉頁）的基本要素包括：①估價報告名稱；②估價報告編號；③估價項目名稱；④估價委托人；⑤房地產(chǎn)估價機構(gòu)；⑥注冊房地產(chǎn)估價師；⑦估價報告出具日期。說明：新教材已將估價作業(yè)日期改為估價報告出具日期。[單選題]44.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了()。A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法正確答案：B參考解析：對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。所以，該估價報告實質(zhì)上采用了假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法求取寫字樓在建工程的價值。[單選題]45.一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要正確答案：D參考解析：估價目的本質(zhì)上是由委托人的估價需要決定的，應(yīng)當(dāng)由委托人根據(jù)其估價需要提出。任何估價項目都有估價目的，估價目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價報告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰來認可明確。[單選題]46.在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)()。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定正確答案：A參考解析：估價假設(shè)主要包括：①一般假設(shè)；②未定事項假設(shè)；③背離事實假設(shè)；④不相一致假設(shè)；⑤依據(jù)不足假設(shè)。其中，一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料在無法進行核查驗證的情況下進行了認真的檢查，在無理由懷疑其真實性、準(zhǔn)確性、完整性及合法性且未予以核實的情況下，對其真實、準(zhǔn)確、完整及合法的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。[單選題]47.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由()見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師無利害關(guān)系的第三人C.公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D.人民法院正確答案：A參考解析：房屋征收評估應(yīng)按有關(guān)要求，由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。[單選題]48.關(guān)于估價資料歸檔要求的說法，錯誤的是()。A.估價資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一C.歸檔的估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期限不得少于1年正確答案：B參考解析：A項，估價報告交給委托人后，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任人按照有關(guān)規(guī)定及時對估價報告以及在該估價業(yè)務(wù)中形成的其他各種文字、圖表、影像等不同形式的資料進行集中清理，對其中有保存價值的資料進行整理、分類，然后妥善保存起來，即估價資料歸檔。B項，歸檔的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書；③估價委托合同；④估價項目來源和接洽情況記錄；⑤實地查勘記錄；⑥估價報告內(nèi)部審核記錄；⑦估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄；⑧估價報告交接單；⑨估價機構(gòu)和估價師認為有必要保存的其他資料。C項，估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔歸檔，同時可采用電子文檔歸檔。紙質(zhì)文檔應(yīng)對每個估價項目專卷建檔，并至少保留一份與交給委托人完全相同的估價報告原件。電子文檔歸檔的，電子文檔應(yīng)與紙質(zhì)文檔一致。D項，對未正式出具估價報告的估價項目的相關(guān)資料，應(yīng)參照要求進行歸檔，至少保存1年。[單選題]49.明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人正確答案：C參考解析：估價基本事項是指估價目的、估價時點、估價對象和價值類型，把弄清它們稱為明確估價基本事項。在實際中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、價值時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是不正確的。估價基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師。[單選題]50.對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括()。A.估價方法選用恰當(dāng)B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致正確答案：D參考解析：在確定評估價值之前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進行比較分析。在對測算結(jié)果進行校核和比較分析時，應(yīng)進行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：①估價計算的正確性；②估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性；③估價參數(shù)的合理性；④估價計算公式的恰當(dāng)性；⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性；⑥不同估價方法的估價前提的一致性；⑦估價方法的適用性；⑧估價假設(shè)的合理性，即估價假設(shè)是否合；⑨估價依據(jù)的正確性；⑩估價原則的正確性；？房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。估價測算過程，應(yīng)詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程，以及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。[單選題]51.關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是()。A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構(gòu)正確答案：C參考解析：C項，估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。保存期限屆滿的估價資料需要銷毀的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定編造清冊后銷毀。[單選題]52.關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是()。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定正確答案：C參考解析：估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實際中，估價師不應(yīng)指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的具體、準(zhǔn)確的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述它。因此，估價目的應(yīng)是估價師根據(jù)委托人的估價需要，將其表述出來，然后請委托人認可。價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。[單選題]53.下列估價工作中，宜首先進行的是()。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告正確答案：A參考解析：估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③制定估價作業(yè)方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告；⑩交付估價報告；？保存估價資料。[單選題]54.估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以()名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價機構(gòu)D.項目負責(zé)人正確答案：C參考解析：估價委托由估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收費；估價師等估價專業(yè)人員不得私自接受委托從事估價業(yè)務(wù)、收取費用，分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。[單選題]55.對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用()。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告正確答案：D參考解析：為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告。書面報告按照格式，分為敘述式報告和表格式報告。敘述式報告和表格式報告主要是表現(xiàn)形式上的不同，并不意味著表格式報告可以省略必要的內(nèi)容。當(dāng)為成套住宅抵押估價或基于同一估價目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價時，估價報告可采取表格形式。住宅房屋征收分戶估價報告，也可以采取表格形式。[單選題]56.估價報告有效期應(yīng)從()起計。A.價值時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日正確答案：C參考解析：估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。估價報告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，不宜超過一年。[單選題]57.一份完整的估價報告通常由()組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件B.標(biāo)題、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)、估價師、估價作業(yè)日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告的有效期正確答案：A參考解析：一份完整的房地產(chǎn)估價報告，通常由以下8大部分組成：①封面；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。[單選題]58.明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及()。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內(nèi)容正確答案：C參考解析：在分析、測算和判斷特定價值或價格之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時間和特定價值或價格，即要弄清估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。這四者通常稱為估價基本事項，把弄清它們稱為確定估價基本事項。[單選題]59.關(guān)于明確估價時點，下列說法錯誤的是()。A.估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的B.估價時點為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價委托合同簽訂日期，不得早于估價報告出具日期C.估價時點為過去的，確定的估價時點應(yīng)早于估價委托合同簽訂日期D.估價時點為未來的，確定的估價時點應(yīng)晚于估價報告出具日期正確答案：B參考解析：A項，價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。B項，價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日（如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日），不得晚于出具估價報告之日。C項，價值時點為過去的，確定的價值時點應(yīng)早于受理估價委托之日。D項，估價時點為將來的，確定的價值時點應(yīng)晚于出具估價報告之日。[單選題]60.城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用()。A.客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價值標(biāo)準(zhǔn)正確答案：C參考解析：房屋征收雖然是強制性的，不符合市場價值形成的“不受強迫”條件，但因要“給予公平、合理的補償”，并“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。所以房屋征收評估從某種意義上講是評估市場價值。城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。[多選題]1.在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法B.擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道C.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E.完成估價任務(wù)的措施正確答案：ABCD參考解析：估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做以及由誰來做，其內(nèi)容包括估價工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、具體步驟、時間進度和人員安排等。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括三個方面：①估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求。估價工作的主要內(nèi)容包括擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線，擬收集的估價所需資料及其來源渠道，以及實地查勘估價對象等估價工作。②估價工作的具體步驟及時間進度。③估價工作的人員安排等。[多選題]2.針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有()。A.理論上適用的估價方法，都必須選用B.在適用的估價方法中，選用兩種即可C.理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用D.必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法E.僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法正確答案：ACE參考解析：估價師應(yīng)熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確選用、運用估價方法進行估價。當(dāng)估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。[多選題]3.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有()。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象正確答案：ABE參考解析：當(dāng)不同的估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因，可從以下方面進行檢查：①計算過程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤不同估價方法的估價對象范圍是否一致；⑥選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；⑦是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；⑧房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。[多選題]4.審核的結(jié)論性意見可為()之一。A.不可以出具B.可以出具C.作適當(dāng)修改后出具D.重新撰寫E.重新估價正確答案：BCDE參考解析：審核意見應(yīng)盡可能具體地指出估價報告存在的問題，審核結(jié)論可為下列之一：①可以出具；②修改后出具；③應(yīng)重新撰寫；④應(yīng)重新估價。對審核認為需要修改的估價報告，應(yīng)進行修改；對審核認為不合格的估價報告，應(yīng)重新撰寫，甚至需要重新估價。經(jīng)修改、重新撰寫和重新估價后的估價報告，還應(yīng)再次進行審核。只有經(jīng)審核合格的估價報告才可交付委托人。估價機構(gòu)還可以將內(nèi)部審核意見作為考核估價師執(zhí)業(yè)水平的重要依據(jù)。[多選題]5.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有()。A.所有適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價D.影劇院一般適用比較法和成本法估價E.市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法正確答案：BE參考解析：A項，只要是估價對象在理論上適用的估價方法，都應(yīng)初步入選，不得隨意取舍，但每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。有些估價對象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會限制某些在理論上適用的估價方法的實際運用。因此，在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價方法。B項，現(xiàn)成的商品住宅、寫字樓、商場，理論上一般適用比較法、收益法和成本法估價；C項，商鋪具有收益性，即便現(xiàn)在空置，也可以采用收益法評估。D項，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收縮性，不宜選用比較法，適用收益法；E項，在建的商品住宅、寫字樓、商場、賓館等市場依據(jù)不充分，不宜采用比較法、收益法，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法和成本法估價。[多選題]6.房地產(chǎn)估價的基本程序包括()。A.受理估價委托B.篩選估價機構(gòu)C.確定估價基本事項D.實地查勘估價對象E.確定估價結(jié)果正確答案：ACDE參考解析：房地產(chǎn)估價程序簡稱估價程序，是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業(yè)方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨內(nèi)部審核估價報告；⑩交付估價報告；保存估價資料。[多選題]7.獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有()。A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B.提高服務(wù)質(zhì)量C.恰當(dāng)?shù)男麄鱀.惡意低收費E.提高估價技術(shù)水平正確答案：BCE參考解析：主動爭取就是估價機構(gòu)和估價師走出去尋找估價需求者并力爭為其提供估價服務(wù)。主動爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)通過提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升估價機構(gòu)的知名度和品牌，作恰當(dāng)?shù)男麄鞯确绞竭M行，而不得采用惡性壓價、支付回扣、利誘、虛假宣傳、欺騙、脅迫，或者貶損、詆毀其他估價機構(gòu)、其他估價師，迎合委托人的高估或低估要求（如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價值或價格）等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。[多選題]8.房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級可分為()。A.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)B.三級資質(zhì)C.二級資質(zhì)D.一級資質(zhì)E.臨時三級資質(zhì)正確答案：ABCD參考解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。[多選題]9.在獲取估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)和估價師通過與估價需求者溝通，根據(jù)所了解的估價目的、估價對象等情況，從()等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務(wù)。A.是否超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍B.是否有良好的關(guān)系C.是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突D.自己的專業(yè)能力是否能夠勝任E.該估價業(yè)務(wù)的風(fēng)險程度正確答案：ACDE參考解析：在獲取估價業(yè)務(wù)或受理委托中，估價機構(gòu)和估價師通過與估價需求者溝通，根據(jù)所了解的估價目的、估價對象、估價當(dāng)事人等情況，從該項業(yè)務(wù)是否超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系，是否本機構(gòu)的專業(yè)能力不能勝任，以及在分析和評價該項業(yè)務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上決定是否受理估價委托。[多選題]10.估價委托合同主要作用有()。A.建立受法律保護的委托與受托關(guān)系B.明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)C.載明估價的有關(guān)事項D.明確估價作業(yè)方案E.明確評估價值正確答案：ABC參考解析：估價機構(gòu)應(yīng)與委托人簽訂書面估價委托合同。估價委托合同是估價機構(gòu)和委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議，其作用主要有：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系；②規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)；③載明估價的有關(guān)事項。[多選題]11.估價程序的作用概括起來包括()。A.規(guī)范估價行為B.保證估價質(zhì)量C.提高估價效率D.防范估價風(fēng)險E.優(yōu)化估價流程正確答案：ABCD參考解析：房地產(chǎn)估價程序簡稱估價程序，是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。估價程序的作用概括起來主要有以下四個：①規(guī)范估價行為；②保證估價質(zhì)量；③提高估價效率；④防范估價風(fēng)險。[多選題]12.不論估價報告提供給誰使用，委托人都應(yīng)對向估價機構(gòu)提供的資料的()負責(zé)。A.合法性B.真實性C.準(zhǔn)確性D.排他性E.完整性正確答案：ABCE參考解析：估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如估價師和估價機構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密和個人隱私予以保密；委托人應(yīng)保證所提供的資料是真實、完整、合法及準(zhǔn)確的，沒有隱匿或虛報的情況，應(yīng)協(xié)助估價師對其提供的資料進行核查驗證，協(xié)助收集估價所需資料，并協(xié)助對估價對象進行實地查勘。[多選題]13.不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如()不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳池正確答案：BCD參考解析：《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《文物保護法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。此外，不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。[多選題]14.如果對某出租的寫字樓擬選用收益法估價，則需要收集的內(nèi)容有()。A.租金水平B.出租率C.空置率D.運營費用E.開發(fā)成本正確答案：ABCD參考解析：對出租的寫字樓擬采用收益法估價，則需要收集租金水平、出租率或空置率、運營費用等方面的資料；對房地產(chǎn)開發(fā)用地擬采用假設(shè)開發(fā)法估價，則需要收集開發(fā)成本、與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格水平及其未來變動趨勢等方面的資料。[多選題]15.下列關(guān)于實地查勘的說法中，正確的有()。A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘B.實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄C.實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實地查勘記錄上簽名D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E.實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有關(guān)估價對象的資料進行核實正確答案：BCDE參考解析：A項，除應(yīng)采用批量估價的項目和非正式的估價外，任何房地產(chǎn)估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘。BE兩項，在實地查勘時，一般需要委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當(dāng)事人到場，估價師要認真聽取他們關(guān)于估價對象的情況介紹，詳細詢問估價需要弄清的問題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)記錄下來，形成“估價對象實地查勘記錄”。為避免實地查勘時遺漏應(yīng)調(diào)查的內(nèi)容，提高實地查勘工作效率，應(yīng)事先針對不同類型的房地產(chǎn)和估價目的制作相應(yīng)的實地查勘記錄表，在實地查勘時再按照該表進行調(diào)查及填寫查勘結(jié)果。CD兩項，實地查勘記錄應(yīng)包括查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員（包括估價師）及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。[多選題]16.在房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇，是由()綜合決定的。A.估價對象的房地產(chǎn)類型B.估價方法適用的對象和條件C.估價人員的技術(shù)水平D.委托人的特殊要求E.所收集到資料的數(shù)量和質(zhì)量正確答案：ABE參考解析：每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備一定條件。在正式選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，包括根據(jù)收集到的估價所需資料的數(shù)量和質(zhì)量、當(dāng)?shù)乇绢惙康禺a(chǎn)市場狀況等情況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析，然后確定采用的估價方法。[多選題]17.房屋征收估價中，查勘記錄人員包括()。A.街道居委會人員B.實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師C.房屋征收部門D.被征收人E.房屋管理部門的有關(guān)人員正確答案：BCD參考解析：房屋征收評估應(yīng)按有關(guān)要求，由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。[多選題]18.估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為()。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告正確答案：CD參考解析：為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告。書面估價報告按照格式，分為敘述式估價報告和表格式估價報告。[多選題]19.估價技術(shù)報告應(yīng)包括()等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結(jié)果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析正確答案：ACDE參考解析：估價技術(shù)報告的內(nèi)容有：①估價對象描述與分析；②市場背景描述與分析；③估價對象最高最佳利用分析；④估價方法適用性分析；⑤估價測算過程；⑥估價結(jié)果確定。[多選題]20.下列關(guān)于交付估價報告的說法中，正確的有()。A.交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序B.估價報告需經(jīng)內(nèi)部機構(gòu)審核C.估價報告只能由委托人簽收D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收E.估價報告交給委托人后，房地產(chǎn)估價程序即已結(jié)束正確答案：ABD參考解析：C項，在交付估價報告時，為避免交接不清引起的麻煩，可由委托人或其指定的接收人在《估價報告交接單》上簽收。因此，委托人可指定接收人進行簽收。E項，估價報告交付委托人后，估價師和估價檔案管理人員應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時收集、整理估價報告及其他在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類形成估價檔案，并予以妥善保存。[多選題]21.一個估價項目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括()。A.委托估價合同B.實地查勘記錄C.估價人員的作息時間D.向委托人出具的估價報告E.估價項目來源和溝通情況正確答案：ABDE參考解析：保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書和估價委托合同；③估價所依據(jù)的委托人提供的資料；④估價項目來源和溝通情況記錄；⑤估價作業(yè)方案；⑥估價對象實地查勘記錄；⑦估價報告內(nèi)部審核記錄；⑧估價中的不同意見記錄；⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。[多選題]22.關(guān)于估價委托書的說法，正確的有()。A.估價機構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B.估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草C.委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書注明D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E.估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)正確答案：ACDE參考解析：A項，估價機構(gòu)在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。B項，估價委托書表面上看是委托人向估價機構(gòu)提交的，應(yīng)由委托人自己撰寫，實際中通常是估價師在與委托人溝通的基礎(chǔ)上，為委托人起草好或者指導(dǎo)委托人在事先制作好的估價委托書文本上填寫，經(jīng)委托人簽名或蓋章后，再向估價機構(gòu)出具。C項，委托估價事項屬于重新估價的，應(yīng)在估價委托書中注明。D項，估價委托書一般應(yīng)載明委托人的名稱或姓名，委托的估價機構(gòu)的名稱，委托人的估價需要或估價目的，委托人指定的估價對象的名稱和坐落，委托人的估價要求（如估價質(zhì)量要求、估價工作完成時間等），委托日期等內(nèi)容。E項，可將估價委托書而不是估價委托合同作為重要的估價依據(jù)放入未來完成的估價報告附件中，估價委托合同則應(yīng)存入估價檔案中。[多選題]23.關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有()。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章正確答案：BCE參考解析：關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法包括：①致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章，并注明致函日期。該致函日期即為估價報告出具日期。②估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號，并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名。非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在估價師聲明上簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價師也是一種警示。③在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由在估價報告上蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和簽名的注冊房地產(chǎn)估價師承擔(dān)，但估價報告使用者不當(dāng)使用的除外。[多選題]24.一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及()。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告正確答案：ABDE參考解析：一份完整的房地產(chǎn)估價報告，通常由以下8大部分組成：①封面；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。[多選題]25.房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。A.房地產(chǎn)估價報告使用期限B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定正確答案：ABCD參考解析：估價報告使用限制應(yīng)說明估價報告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事項。估價假設(shè)主要包括以下方面：①一般假設(shè)，如對評估對象進行了審慎檢查，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定；②未定事項假設(shè)，是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定；③背離事實假設(shè)；④不相一致假設(shè)；⑤依據(jù)不足假設(shè)，如房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，對不掌握估價對象內(nèi)部狀況的說明以及對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定。E項，房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實的，不能假定。[多選題]26.下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有()。A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告正確答案：ACDE參考解析：A項，如果估價機構(gòu)或估價師與估價需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系，就應(yīng)回避相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。B項，對估價所涉及的其他專業(yè)性問題，可以聘請相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式或建議委托人聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜页鼍邔I(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見。D項，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)分析和評價擬承接的估價業(yè)務(wù)的風(fēng)險之所在及其程度。對于估價需求者或者有關(guān)單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線。CE兩項，估價業(yè)務(wù)應(yīng)以估價機構(gòu)的名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用；估價師等估價專業(yè)人員不得私自接受委托從事估價業(yè)務(wù)、收取費用，分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。[多選題]27.下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有()。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進行的合理設(shè)定正確答案：AD參考解析：背離事實假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。如在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因為原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。B項屬于依據(jù)不足假設(shè)，C項屬于一般假設(shè)，E項屬于未定事項假設(shè)。[多選題]28.房地產(chǎn)估價委托合同包括的內(nèi)容有()等。A.評估價值B.估價機構(gòu)的名稱和住所C.委托人的協(xié)助義務(wù)D.交付估價報告的類型、交付方式等E.解決爭議的方法正確答案：BCDE參考解析：估價委托合同的內(nèi)容一般包括：①估價委托人和估價機構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名、住所，估價機構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級和住所；②負責(zé)本估價項目的估價師；③估價目的和估價對象；④委托人應(yīng)提供的估價所需資料；⑤估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；⑥估價費用及其支付的方式、期限；⑦估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及交付期限、交付方式等；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭議的方法；⑩其他需要約定的事項。在估價委托合同中還應(yīng)注明估價委托合同簽訂日期。[多選題]29.附件是估價報告的有機組成部分，通常包括()。A.估價委托書、估價師注冊證復(fù)印件、估價對象權(quán)屬證明B.估價委托書、估價對象位置圖、估價師注冊證復(fù)印件C.估價對象照片、估價對象權(quán)屬證明、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件D.估價對象權(quán)屬證明、估價委托人身份證復(fù)印件、估價師注冊證復(fù)印件E.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價師注冊證復(fù)印件、估價對象權(quán)屬證明正確答案：ABCE參考解析：附件是估價報告的重要組成部分，是放在估價報告后面的、相對獨立的補充說明或證明估價依據(jù)、估價對象狀況、估價機構(gòu)資質(zhì)和估價師資格等的資料，包括：①估價委托書復(fù)印件；②估價對象位置圖；③估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片；④估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件；⑤估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查資料，當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價報告時，可不包括該情況；⑥可比實例位置圖和外觀照片，當(dāng)未采用比較法進行估價時，可不包括該圖和照片；⑦專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見；⑧估價所依據(jù)的其他文件資料；⑨房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復(fù)印件；⑩注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件。[多選題]30.下列情況可以采用表格形式的估價報告的有()。A.住宅房屋征收分戶估價報告B.單套住宅抵押估價報告C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估D.企業(yè)破產(chǎn)評估E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估正確答案：AB參考解析：為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告。書面估價報告按照格式，分為敘述式估價報告和表格式估價報告。表格式估價報告可以比敘述式估價報告簡明扼要一些，但并非是簡單或省略的估價報告，其內(nèi)容應(yīng)包含敘述式估價報告應(yīng)有的內(nèi)容，兩者的差別主要是表現(xiàn)形式上的不同。當(dāng)為成套住宅抵押估價或基于同一估價目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價時，估價報告可采取表格形式。住宅房屋征收分戶估價報告，也可以采取表格形式。[多選題]31.估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括()。A.背離事實假設(shè)B.不相一致假設(shè)C.一般假設(shè)D.未定事項假設(shè)E.真實合理假設(shè)正確答案：ABCD參考解析：估價假設(shè)應(yīng)說明下列內(nèi)容：①一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料在無法進行核查驗證的情況下進行了認真的檢查，在無理由懷疑其真實性、準(zhǔn)確性、完整性及合法性且未予以核實的情況下，對其真實、準(zhǔn)確、完整及合法的合理假定；②未定事項假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定；③背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定；④不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定；⑤依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。[多選題]32.下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有()。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料正確答案：BC參考解析：估價對象既不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，也不能根據(jù)估價師的主觀愿望來確定，而應(yīng)是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的和價值時點并經(jīng)委托人認可后確定的。價值時點和價值類型一樣，從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。[多選題]33.下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有()。A.估價委托書B.估價委托合同C.估價對象權(quán)屬證明D.估價報告內(nèi)部審核表E.估價師注冊證書復(fù)印件正確答案：ACE參考解析：附件是估價報告的重要組成部分，是放在估價報告后面的、相對獨立的補充說明或證明估價依據(jù)、估價對象狀況、估價機構(gòu)資質(zhì)和估價師資格等的資料，包括：①估價委托書復(fù)印件；②估價對象位置示意圖；③估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片；④估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件；⑤估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查資料，當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價報告時，可不包括該情況；⑥可比實例位置圖和外觀照片，當(dāng)未采用比較法進行估價時，可不包括該圖和照片；⑦專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見；⑧估價所依據(jù)的其他文件資料；⑨房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復(fù)印件；⑩注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件。[判斷題]1.在交付估價報告時，估價師無需再對估價報告作口頭說明。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序。在交付估價報告時，估價師可主動對估價報告中的某些問題特別是估價報告使用建議作口頭說明。[判斷題]2.在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現(xiàn)反復(fù)。()A.正確B.錯誤正確答案：B參考解析：在實際估價中，估價程序中的某些工作之間不是絕對分割開的，可以有某些交叉（如收集估價所需資料可在受理估價委托時就要求委托人提供，在實地查勘估價對象時可進一步補充收集有關(guān)資料），有時甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡化和省略。[判斷題]3.完成任何一個房地產(chǎn)估價項目，都不得隨意省略房地產(chǎn)估價程序中的工作步驟和工作內(nèi)容。()A.正確B.錯誤正確答案：A參考解析：履行必要的估價程序是完成任何估價項目的基本要求，也是估價機構(gòu)和估價師防范估價風(fēng)險、