拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑

拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑

目前絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)深受管理費(fèi)拖欠問題困擾，許多物業(yè)管理收費(fèi)率在70％以下，甚至有的情況更差。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)怎么辦？

第1頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑《南京市物業(yè)管理辦法》第三十六條《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。第2頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑根據(jù)分析，業(yè)主拖欠拒交物業(yè)費(fèi)原因主要可以細(xì)分為四種類型：第一類：因?yàn)殚_發(fā)商遺留問題未得到妥善解決,業(yè)主拖欠拒交物業(yè)費(fèi)；第二類：由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意而拒交拖欠物業(yè)費(fèi)；第三類：由于業(yè)主自身原因而拒交拖欠物業(yè)費(fèi)；第四類：業(yè)主有繳費(fèi)能力而惡意拖欠拒交物業(yè)費(fèi)（最可惡）;據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),上述四種類型拖欠拒交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)達(dá)到總收費(fèi)額的20%左右,第3頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商的意志，卻唯獨(dú)缺少物業(yè)費(fèi)的實(shí)際繳納人業(yè)主的意志，因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。第4頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，造成當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的一個(gè)重要原因即是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不具體。實(shí)踐當(dāng)中的物業(yè)管理服務(wù)合同往往只對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目進(jìn)行約定，而對(duì)各個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到何種質(zhì)量則缺乏具體的、量化的規(guī)定。這不僅使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)無明確的執(zhí)行參照，也使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常會(huì)因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)不一致而導(dǎo)致糾紛。在物業(yè)服務(wù)合同合法有效的前提下，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有問題而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例非常大合法的手段就是訴諸法院，通過訴訟的途徑追究業(yè)主違約責(zé)任。在實(shí)際生活中，因?yàn)檫@種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟的方式追繳物業(yè)費(fèi)的案例比例不高。從我國(guó)目前的立法規(guī)定看，對(duì)業(yè)主無合法理由欠費(fèi)的行為尚無有效制裁措施。第5頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑解決拖欠物業(yè)管理費(fèi)問題的對(duì)策：㈠、提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價(jià)的程度首先，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該朝協(xié)商定價(jià)的方向發(fā)展，縮小適用政府指導(dǎo)價(jià)，拓寬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍。政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制有待改善,尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的今天,應(yīng)放寬并改善這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,在國(guó)家價(jià)格宏觀調(diào)控下,通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的調(diào)節(jié)。其次，就目前而言，在部分有必要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目上要保證業(yè)主在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)參與協(xié)商定價(jià)。為此，還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務(wù)等一系列配套制度。沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主就沒有參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價(jià)的法定機(jī)構(gòu)及合理的程序，業(yè)主自治制度的推行任重而道遠(yuǎn)。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進(jìn)。第6頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑㈡、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)讓業(yè)主心甘情愿地交納物業(yè)費(fèi)必須提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，但提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不是無限度的，必須有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)，制定科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是解決物業(yè)服務(wù)矛盾非常重要的一個(gè)方面，這既可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)自己的服務(wù)有明確的目標(biāo)，督促其按照標(biāo)準(zhǔn)提供和改善自己的服務(wù)，也可以直接準(zhǔn)確判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約第7頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑㈢、立法規(guī)定對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的制裁措施。

各國(guó)關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)都規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施，如新加坡立法規(guī)定對(duì)拒絕或遲延交付的服務(wù)費(fèi)用加收利息及罰金的方式。借鑒其他國(guó)家或地區(qū)的欠費(fèi)制裁制度，我國(guó)也應(yīng)通過法律法規(guī)明確規(guī)定對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的制裁措施。對(duì)于物業(yè)服務(wù)提供方來說，業(yè)主與其是服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是違約行為，業(yè)主對(duì)自己的違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)合同法的規(guī)定，拖欠物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任形式主要應(yīng)是損害賠償、違約金，欠費(fèi)業(yè)主支付遲延利息其性質(zhì)應(yīng)為損害賠償。目前我國(guó)實(shí)踐當(dāng)中欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的形式主要是支付滯納金。

第8頁，共11頁。拖欠物業(yè)費(fèi)解決途徑對(duì)于按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來說，拖欠物業(yè)費(fèi)是違反了區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的共同費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)的行為。部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不僅擾亂了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，也侵害了業(yè)主團(tuán)體的共同利益。正是基于欠費(fèi)行為的這種性質(zhì)，世界各國(guó)的立法上才規(guī)定業(yè)主管理團(tuán)體可以采取除滯納金和遲延利息之外更多更嚴(yán)厲的制裁措施。所以除了遲延利息和滯納金外，我國(guó)法律也可以規(guī)定對(duì)無故欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出支付令、限制房屋轉(zhuǎn)讓、