關(guān)于參建保障房建設(shè)的幾點(diǎn)思考房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房的利益與風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于參建保障房建設(shè)的幾點(diǎn)思考房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房的利益與風(fēng)險(xiǎn)

從2011年省市住宅保障任務(wù)分解的結(jié)果來(lái)看，我國(guó)的住房保障任務(wù)十分繁重。不僅要依靠中央和地方政府，還要支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與。但是企業(yè)參建保障房,存在著諸多不確定性,主要包括政府回購(gòu)期不明確、政府的“爽約”風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)成本管控難以把握等。研究認(rèn)為,有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以適度參與保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房)建設(shè),但要注意與政府的協(xié)調(diào)公關(guān)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度和成本控制。一、參建保障房建設(shè)收益不高,間接利益缺失在房地產(chǎn)調(diào)控趨于嚴(yán)厲、保障房建設(shè)力度加大的雙重背景下,已有部分房企參與保障房建設(shè),主要以央企和地方國(guó)企為主。這是因?yàn)閰⒔ūＵ戏?尤其是廉租房和公租房,目前尚沒(méi)有形成成熟的盈利模式,其直接投資收益薄弱,凈利潤(rùn)在3%左右,而市場(chǎng)化住宅開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)一般都在15%以上。兩相對(duì)比,參建保障房建設(shè)難以形成強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)。不過(guò),間接利益還是存在的,主要包括:通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)、通過(guò)參與配建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)低成本拿地、通過(guò)保障房地塊上配建商品房來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利、低價(jià)格獲得商業(yè)用地、工業(yè)用地變性住宅用地獲利、提升市場(chǎng)占有率和社會(huì)影響力、獲得融資優(yōu)惠、加快項(xiàng)目行政審批等。央企、地方國(guó)資背景企業(yè)和大型民企參建保障房的具體方式雖有不同,但大致可以歸為以下三種主要模式。(一)代建模式2010年至今投資開(kāi)發(fā)建設(shè)保障房的資金全部由政府籌措,土地全部由政府劃撥,參建保障房的企業(yè)僅僅負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè),待開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后,政府面向保障對(duì)象出售或出租保障房。開(kāi)發(fā)商可以獲得工程總價(jià)1%左右的委托費(fèi)。目前,杭州的主要模式就是委托代建(以下簡(jiǎn)稱“代建”)。2010年6月,杭州市政府下發(fā)《杭州市政府投資項(xiàng)目代建制管理暫行辦法》,提出的代建模式是,政府通過(guò)招標(biāo)等方式,選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位,負(fù)責(zé)政府投資項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施工作,嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期,項(xiàng)目建成后交付使用單位。杭州的項(xiàng)目代建模式分全過(guò)程代建和分階段代建兩種。2010年3月,綠城集團(tuán)、廣宇集團(tuán)、浙江萬(wàn)科和杭州濱江集團(tuán)等25家開(kāi)發(fā)商入選《杭州市拆遷安置房(人才專項(xiàng)用房)項(xiàng)目代建單位預(yù)選名錄》首批入選單位。2011年1月,杭州市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)等7家開(kāi)發(fā)商入選第二批拆遷安置房(人才專項(xiàng)用房)項(xiàng)目代建單位預(yù)選名錄。其中,綠城集團(tuán)2005年首次介入杭州彭埠安置房代建項(xiàng)目,此后又陸續(xù)承建了多個(gè)安置房和城中村改造項(xiàng)目,總代建規(guī)模達(dá)到570萬(wàn)平方米。在杭州22個(gè)代建保障房項(xiàng)目中,綠城集團(tuán)代建了12個(gè)項(xiàng)目。(二)住房定機(jī)制在土地出讓和規(guī)劃設(shè)計(jì)中明確項(xiàng)目保障房和商品房各自比例,土地出讓收益直接轉(zhuǎn)化為保障房,少了中間環(huán)節(jié)。配建模式有兩種做法。一是在商品房土地中搭配一部分保障房土地,由受讓土地的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè),利潤(rùn)主要來(lái)自商品房銷售部分。二是允許開(kāi)發(fā)商將保障房地塊拿出一部分建商品房對(duì)外銷售,利潤(rùn)由商品房的售房款構(gòu)成。配建模式是目前經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房建設(shè)采取最多的方式,公租房、廉租房也有部分采取此類模式。配建部分如果是經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)房,一般以定向銷售居多;配建部分如果是廉租房或公租房,則由政府的保障房建設(shè)平臺(tái)公司購(gòu)買后出租。目前,北京、青島、蘭州、河北、福建、江蘇、四川、湖北、廣州等省市都明確了保障性住房的配建比例。這些省市在拿地環(huán)節(jié)就明確要保證建設(shè)一定比例的保障房。例如,2011年2月17日,保利地產(chǎn)通過(guò)拍賣方式取得青島市四方區(qū)瑞海北路17號(hào)、177號(hào)兩宗居住用地,成交總價(jià)約為7.68億元,用地面積84127平方米,規(guī)劃總建筑面積184637平方米。其中,配建保障性住房面積為55390平方米,配建比例約30%。(三)支付建筑費(fèi)用直接招標(biāo)模式通常適用于安置房(統(tǒng)計(jì)口徑歸入經(jīng)濟(jì)適用住房或棚戶區(qū)改造)的建設(shè)。土地直接以整體保障房出讓,資金初始由開(kāi)發(fā)商支付,后期由政府購(gòu)買并負(fù)責(zé)銷售,建設(shè)過(guò)程中政府按照3%利潤(rùn)率和1%左右的代建費(fèi)支付開(kāi)發(fā)商。政府對(duì)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行核定(土地融資成本、建筑成本、貸款融資成本),并且在工程的不同階段支付相應(yīng)的建筑費(fèi)用。具體支付比例,依據(jù)政府的保障房建設(shè)平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商簽訂合同來(lái)定。企業(yè)承擔(dān)初期自有資金的支出,一般為前期土地拆遷平整的費(fèi)用(一般占總投資20%左右)。在拆遷過(guò)程當(dāng)中,土地上的居民一般會(huì)選擇本地安置,因此部分拆遷土地款會(huì)暫時(shí)寄存在開(kāi)發(fā)商賬上。開(kāi)發(fā)商如果能在兩年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)周期,每年凈資產(chǎn)收益率可以達(dá)到8%以上(凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù))。通過(guò)直接招標(biāo)方式參與保障房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩類:一類是本地的國(guó)企;另一類是萬(wàn)科、金地等實(shí)力雄厚的全國(guó)性企業(yè)。上海晶城經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目是直接招標(biāo)模式的典型案例。該項(xiàng)目由上海城開(kāi)集團(tuán)出資自行購(gòu)入后用作經(jīng)濟(jì)適用住房的地塊,采用“退二進(jìn)三”方式獲得,項(xiàng)目為18層、26層、32層的高層建筑。主力戶型在50至70平方米。另有3%~5%的85平方米的戶型用以滿足人口較多的家庭。項(xiàng)目總投資達(dá)45億,建成后將形成一個(gè)包括50萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房、配套商業(yè)及物業(yè)服務(wù)設(shè)施、地下車庫(kù)及人防設(shè)施、教育、醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的大型綜合性社區(qū)。二、公司的直接收入來(lái)源和間接利益驅(qū)動(dòng)就目前來(lái)說(shuō),企業(yè)參建保障房,既有直接收益,又有間接利益。(一)保障房、商品房銷售模式在委托代建模式下,由于土地和資金均由政府劃撥和籌措,開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè),最終獲得工程總價(jià)1%左右的委托費(fèi)。在直接招標(biāo)模式下,政府以整體保障房地塊出讓給企業(yè),資金初始由開(kāi)發(fā)商支付,到后期由政府回購(gòu)并負(fù)責(zé)銷售,支付給開(kāi)發(fā)商1%左右的代建費(fèi)和3%左右的利潤(rùn)。在配建模式下,土地出讓環(huán)節(jié)在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地,最后由購(gòu)買土地的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè),利潤(rùn)則主要在于商品房銷售部分。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn)率按照成本加成3%來(lái)確定。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)雖有一定利潤(rùn)比例,但盈利極其有限。廉租房和公租房在短時(shí)期內(nèi)尤其難以形成有效的盈利模式。(二)參建保障房參建保障房的間接利益多元而復(fù)雜,形成了企業(yè)參建保障房的利益驅(qū)動(dòng)。這些間接利益主要可以概括為八種。第一,通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。棚戶區(qū)改造存在土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的可能性。企業(yè)不用通過(guò)招拍掛程序,就能取得土地的開(kāi)發(fā)權(quán),可以投資開(kāi)發(fā)建設(shè)保障房,最終通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)盈利。因此,地方城建和城投公司往往會(huì)積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。第二,通過(guò)參與配建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)低成本拿地。例如,2011年4月28日,保利地產(chǎn)拿下廣州首幅“限地價(jià)、競(jìng)配建”配建公租房住宅地拍賣,最終以網(wǎng)上申報(bào)價(jià)7.885億元拿下,僅略高于起始價(jià)500萬(wàn)元,折合樓面地價(jià)每平方米僅為4407元。通過(guò)參建保障房,控制了土地成本,減少了保障房建設(shè)方面的利潤(rùn)損失。第三,通過(guò)保障房地塊配建商品房實(shí)現(xiàn)盈利。商品房土地中搭配一部分保障房土地,最后由購(gòu)買土地的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè),利潤(rùn)主要在于商品房銷售部分。允許開(kāi)發(fā)商將保障房地塊拿出一部分建商品房對(duì)外銷售,利潤(rùn)主要由那部分售房構(gòu)成。第四,低價(jià)格獲得商業(yè)用地。企業(yè)如果參建保障房,可以順便投資開(kāi)發(fā)保障房小區(qū)中配建的商業(yè),并且按照市場(chǎng)機(jī)制出售或出租這些配套商業(yè)地產(chǎn)取得盈利。第五,工業(yè)用地變性住宅用地獲利。一些企業(yè)通過(guò)參建保障房,將自己擁有的工業(yè)用地變性成為住宅用地。北京金隅開(kāi)發(fā)建設(shè)了7個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目、6個(gè)兩限房項(xiàng)目、4個(gè)廉租住房項(xiàng)目和1個(gè)公租房項(xiàng)目,累計(jì)開(kāi)發(fā)總規(guī)模近400萬(wàn)平方米,提供住房近5萬(wàn)套。這些保障房開(kāi)發(fā)用地大多是自有工業(yè)用地。雖然工業(yè)用地在轉(zhuǎn)換為商品房用地時(shí),需要通過(guò)公開(kāi)的招拍掛程序進(jìn)行出讓,但因北京金隅先前占有這些土地,以及與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系,通過(guò)限制性招標(biāo)以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得這些地塊。在工業(yè)地轉(zhuǎn)性的過(guò)程中,北京金隅逐步加大其中商品房部分的配建比例,這種模式對(duì)于盤活存量土地資源和推進(jìn)住房保障建設(shè)是有利的。第六,通過(guò)參建保障房提升市場(chǎng)占有率和社會(huì)影響力。企業(yè)為了維持一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)占有率也會(huì)參建保障房,不僅承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,同時(shí)提升自身在社會(huì)上的品牌影響力。第七,通過(guò)參建保障房獲得融資優(yōu)惠。一些地方政府對(duì)保障房建設(shè)提供了融資方面的優(yōu)惠。比如,上海晶城項(xiàng)目是一個(gè)保障房項(xiàng)目,前期投入40多億元資金,其中一半為上海城開(kāi)集團(tuán)自有資金,另一半由政府出面,向銀行貸款,享受銀行基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。第八,保障房項(xiàng)目可以優(yōu)先獲得行政審批。保障房項(xiàng)目這種優(yōu)先地位,對(duì)于企業(yè)加快投資開(kāi)發(fā)建設(shè)意義重大,配建的商品房部分也會(huì)順勢(shì)而得利。三、公司參與建設(shè)安全設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策企業(yè)參建保障房面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)可以概括為以下三個(gè)方面。(一)政府的回購(gòu)期及銷售程序的確定性企業(yè)參與保障房建設(shè),建成后的保障房多數(shù)是由政府回購(gòu)或者由企業(yè)面向政府規(guī)定的對(duì)象定向銷售,所以政府的回購(gòu)期以及銷售程序的確定性非常重要,否則企業(yè)可能面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。例如,2010年北京金隅承建的公租房項(xiàng)目由政府回購(gòu),但是回購(gòu)周期特別長(zhǎng),需要半年到一年的時(shí)間,抵消了建設(shè)公租房的利潤(rùn)(原因是回購(gòu)資金沒(méi)有列入地方政府財(cái)政預(yù)算)。(二)企業(yè)墊資建好后轉(zhuǎn)讓企業(yè)土地抵押各地建設(shè)保障房的模式很多是以BT方式,由企業(yè)墊資建好后轉(zhuǎn)交給地方政府,該種模式面臨地方政府換屆風(fēng)險(xiǎn),也就是地方政府“爽約”還款擔(dān)保和土地抵押承諾。(三)參與能力較差的企業(yè)由于企業(yè)參與保障房建設(shè)有嚴(yán)格利潤(rùn)控制,企業(yè)必須具有卓越的成本管控能力。相比之下小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更大,因?yàn)樾∑髽I(yè)