物權(quán)法解釋講義-李建偉

第一部分物權(quán)法司法解釋一的制定背景物權(quán)法是規(guī)范民事財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律，在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用，是中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系中的重要支柱性法律?！段餀?quán)法》自2007年10月1日起施行以來(lái)，對(duì)于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。十八屆四中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國(guó)若干重大問(wèn)題的決定》指出，要依法保障公民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項(xiàng)權(quán)利不受侵犯，實(shí)現(xiàn)公民權(quán)利保障法治化；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強(qiáng)對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。這為我們?cè)谌嫱七M(jìn)依法治國(guó)新時(shí)期進(jìn)一步完善和加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)權(quán)保障指明了方向。產(chǎn)權(quán)本身是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，法律上與其大致對(duì)應(yīng)的概念是財(cái)產(chǎn)權(quán)，而物權(quán)則與債權(quán)一起共同構(gòu)成了近現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)權(quán)的兩大基石。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是社會(huì)每個(gè)人、每個(gè)團(tuán)體乃至國(guó)家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟(jì)或社會(huì)活動(dòng)、創(chuàng)造財(cái)富的基礎(chǔ)。因此，通過(guò)適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開(kāi)，依法全面、平等保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)有序、健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的司法保障?！督忉尅饭?2個(gè)條文，在體系上，本解釋可以區(qū)分為三大部分：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記問(wèn)題，具體而言，解決登記制度與物權(quán)歸屬和物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系問(wèn)題；二是物權(quán)的共有問(wèn)題，主要解決共有權(quán)人之間的權(quán)利沖突、權(quán)利配合與權(quán)利行使問(wèn)題；三是善意取得問(wèn)題，包括善意取得的前提條件、善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及其時(shí)點(diǎn)等問(wèn)題。重點(diǎn)內(nèi)容包括以下六個(gè)制度群。第二部分物權(quán)法解釋一的條文及關(guān)聯(lián)法條解讀問(wèn)題一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議第一條

因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。第二條

當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。第三條

異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第19條第2款：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。解讀：物權(quán)法權(quán)第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及到登記就應(yīng)通過(guò)行政訴訟解決。這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對(duì)這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求?！九e例】張三、李四共同出資購(gòu)買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請(qǐng)登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)房屋共有權(quán)，不少法官和法院認(rèn)為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)。如此，李四提起民事訴訟法院應(yīng)當(dāng)受理，李四提出其出資以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù)，法院應(yīng)據(jù)此認(rèn)定李四為共有權(quán)人?！纠?】甲與乙簽訂《協(xié)議》，由乙以自己名義代甲購(gòu)房，甲全權(quán)使用房屋并獲取收益。乙與開(kāi)發(fā)商和銀行分別簽訂了房屋買賣合同和貸款合同。甲把首付款和月供款給乙，乙再給開(kāi)發(fā)商和銀行，房屋登記在乙名下。后甲要求乙過(guò)戶，乙主張是自己借款購(gòu)房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（2015-3-5，單）【答案為加黑項(xiàng)，下同】A、甲有權(quán)提出更正登記B、房屋登記在乙名下，甲不得請(qǐng)求乙過(guò)戶C、《協(xié)議》名為代購(gòu)房關(guān)系，實(shí)為借款購(gòu)房關(guān)系D、如乙將房屋過(guò)戶給不知《協(xié)議》的丙，丙支付合理房款則構(gòu)成善意取得【例2】某房屋登記的所有人為甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進(jìn)行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機(jī)構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購(gòu)買。乙申請(qǐng)異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對(duì)此事置之不理。哪些選項(xiàng)正確？（08延-3-59，多）A．異議登記后，未經(jīng)乙同意處分該房屋的不發(fā)生物權(quán)效力B．異議登記于3月31日失效C．甲有權(quán)向乙請(qǐng)求賠償損失

D．甲有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)請(qǐng)求賠償損失二、關(guān)于預(yù)告登記的效力第四條

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。第五條

買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第20條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。解讀：物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。基于預(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度，必須注意堅(jiān)持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，為此，《解釋》第四條對(duì)《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實(shí)現(xiàn)的行為?！纠?】甲公司開(kāi)發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？（09-3-8，單）A．抵押合同有效，抵押權(quán)設(shè)立B．抵押合同無(wú)效，但抵押權(quán)設(shè)立C．抵押合同有效，但抵押權(quán)不設(shè)立D．抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)不設(shè)立三、關(guān)于特殊動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”第六條

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第23條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第24條船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。解讀：近年來(lái)有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢(shì)。實(shí)踐中機(jī)動(dòng)車名實(shí)不符的情況也并不鮮見(jiàn)。加之因機(jī)動(dòng)車抵押、交通事故引發(fā)損害賠償、機(jī)動(dòng)車所有權(quán)人破產(chǎn)等原因而形成的權(quán)利人，也會(huì)在諸多情形下與機(jī)動(dòng)車買賣交易的雙方當(dāng)事人的權(quán)利產(chǎn)生交集，因此處理好相關(guān)糾紛成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。基于此，《解釋》第六條以實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的權(quán)利沖突類型為導(dǎo)向，遵循特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)法規(guī)則，通過(guò)排除轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人作為物權(quán)法第二十四條所稱“第三人”的角度進(jìn)行了規(guī)定。【例1】甲將一輛汽車以15萬(wàn)元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過(guò)戶手續(xù)。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬(wàn)元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過(guò)戶手續(xù)。后丁知情后，向甲表示愿以22萬(wàn)元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并交付給與丙。后乙起訴甲、丙、丁，要求判令汽車歸己所有、辦理有關(guān)手續(xù)且賠償自己的損失。關(guān)于該汽車的歸屬，下列哪一說(shuō)法是正確的？（自編，單）A．歸甲所有，汽車所有權(quán)尚未發(fā)生變動(dòng)B．歸乙所有，否則乙可以請(qǐng)求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任C．歸丙所有，因?yàn)楸梢詫?duì)抗其他買受人D．歸丁所有，丁可以要求甲、丙協(xié)助辦理汽車過(guò)戶手續(xù)附圖四、發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的“法律文書(shū)”的范圍第七條人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。第八條依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第28條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。解讀：

限縮解釋——區(qū)分物權(quán)裁決與債權(quán)裁決基于人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)法第28條規(guī)定，自法律文書(shū)生效時(shí)即發(fā)生效力，無(wú)需登記，但其處分權(quán)受限制（物權(quán)法第31條）。但是，哪些法律文書(shū)能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)，實(shí)踐中多有爭(zhēng)議。尤其是，實(shí)踐中有將繼續(xù)履行合同的判決認(rèn)定為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)的現(xiàn)象。如此，導(dǎo)致產(chǎn)生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權(quán)登記，并導(dǎo)致物權(quán)秩序紊亂、實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記權(quán)利狀態(tài)不一致的現(xiàn)象，進(jìn)而影響到下一步的交易安全。司法解釋對(duì)此正本清源，堅(jiān)守物權(quán)法債權(quán)行為與物權(quán)變動(dòng)二分的體系原則，將直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)限定為：改變物權(quán)關(guān)系、而排除履行債權(quán)的判決書(shū)等（第7條）。這一規(guī)定，維護(hù)了既有的物權(quán)秩序，保護(hù)了未來(lái)的交易安全。【例1】甲乙和丙于2012年3月簽訂了散伙協(xié)議，約定登記在丙名下的合伙房屋歸甲、乙共有。后丙未履行協(xié)議。同年8月，法院判決丙辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)，丙仍未辦理。9月，丙死亡，丁為其唯一繼承人。12月，丁將房屋贈(zèng)給女友戊，并對(duì)贈(zèng)與合同作了公證。下列哪一表述是正確的？（13-3-6，單）A．2012年3月，甲、乙按份共有房屋B．2012年8月，甲、乙按份共有房屋C．2012年9月，丁為房屋所有人

D．2012年12月，戊為房屋所有人五、按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)1.轉(zhuǎn)讓與同等條件第九條

共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十條

物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定。【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第101條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。2.行權(quán)期間第十一條

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。3.不予支持的情形第十二條

按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求按照同等條件購(gòu)買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買，或者雖主張優(yōu)先購(gòu)買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；（二）以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無(wú)效。第十三條

按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。4.優(yōu)先權(quán)的沖突解決第十四條

兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持。【總的解讀】

共有制度：以物的利用效率為導(dǎo)向的規(guī)則設(shè)計(jì)

共有制度所面臨的問(wèn)題是，多個(gè)主體共有一物，必將影響物的使用效率，如何協(xié)調(diào)？司法解釋的基本導(dǎo)向是，在保障物權(quán)人權(quán)利的前提下，以技術(shù)化的手段盡量提升物的利用效率。

一是在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使場(chǎng)合上，排除共有人因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、排除共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（第9條、第13條），這一規(guī)定，維護(hù)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使應(yīng)基于共有人轉(zhuǎn)讓份額這一意思自治的前提；二是在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)上，明確規(guī)定程序規(guī)范作為當(dāng)事人意思自治的補(bǔ)充，例如要求轉(zhuǎn)讓人發(fā)出通知、明確行使期間等（第11條），為共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使設(shè)定切實(shí)可行的規(guī)則，拋棄早期單純宣告交易無(wú)效的事后保護(hù)路徑，強(qiáng)調(diào)事前和事中保護(hù)，更具操作性；具體表現(xiàn)為：三是從正反兩個(gè)方面明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中的同等條件的含義（第12條），回應(yīng)實(shí)踐中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使權(quán)利不及時(shí)、行使權(quán)利不對(duì)等的問(wèn)題。四是同等條件下，明確多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人按比例行使的規(guī)則，解決了多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突問(wèn)題，維護(hù)了共有人的人合性特征（第14條）?！纠?】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉(zhuǎn)租給丁?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪一項(xiàng)表述是正確的？（2005-3-12，單）A乙、丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丁無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B乙、丁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)C乙、丙、丁都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D丙、丁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)【例2】甲、乙各以20％與80％的份額共有一間房屋，出租給丙。現(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問(wèn)下列表述中哪一說(shuō)法是正確的？（2002-3-3，單）A乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)C乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩人處于平等地位D乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)六、善意取得的要件1．受讓人的“善意且無(wú)重大過(guò)失”第十五條

受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第十六條

具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。第十七條

受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。第十八條

物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第25條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。第26條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。2.受讓人的有償：合理價(jià)格第十九條

物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

3.特殊動(dòng)產(chǎn)的善意取得第二十條

轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第24條：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。4.善意取得的排除情形第二十一條

具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效；（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第106條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。合同法第52條：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。【總的解讀】：善意取得：物權(quán)歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴

對(duì)善意取得制度的討論，在我國(guó)民法理論界和實(shí)務(wù)界，幾乎無(wú)人不予、無(wú)話不說(shuō)，再加上我國(guó)合同法第51條所引發(fā)的爭(zhēng)議，更是觀點(diǎn)紛紜。如何取舍？對(duì)此，司法解釋采取的原則是，區(qū)分合同法有關(guān)制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問(wèn)題，而后者則承擔(dān)確定物權(quán)歸屬的職責(zé)；前者意在確定交易秩序，后者旨在確定物權(quán)歸屬。并由此實(shí)現(xiàn)物權(quán)歸屬與交易秩序的相輔相成。具體表現(xiàn)在：一是不將合同無(wú)效或者有效作為善意取得制度適用的前提，而將登記權(quán)利人實(shí)際無(wú)處分權(quán)作為善意取得制度適用的條件（第15條），從而使善意取得制度保護(hù)善意第三人獲得物權(quán)的功能更加純粹，也使合同法相關(guān)制度與善意取得制度更加協(xié)調(diào)；二是強(qiáng)調(diào)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)受讓人善意的推定作用，并反向列舉影響推定效力的登記類型。由此，使登記作為物權(quán)公示方法，在正反兩個(gè)方面發(fā)揮作用（第16條）；三是明確交易習(xí)慣、市場(chǎng)價(jià)格、交易對(duì)象、場(chǎng)所等因素對(duì)于認(rèn)定動(dòng)產(chǎn)受讓人善意以及合理價(jià)格中的作用，符合實(shí)踐中通常表現(xiàn)形態(tài)（第17條、第19條）；四是明確善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付為準(zhǔn)而非以訂立合同時(shí)為準(zhǔn)，與善意取得制度解決物權(quán)歸屬秩序的立法目的遙相呼應(yīng)（第18條）；五是根據(jù)合同無(wú)效情形，維護(hù)合同無(wú)效與物權(quán)（因善意取得）變動(dòng)的一體性原則。在絕對(duì)無(wú)效與被撤銷而無(wú)效兩種情形下，排除善意取得的適用（第21條）。其原因在于，合同因違反強(qiáng)制性規(guī)定、公序良俗等導(dǎo)致其絕對(duì)無(wú)效，如仍然因善意取得而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，一方面將導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)這一法律效果違反法體系的整體規(guī)劃，產(chǎn)生內(nèi)部體系的矛盾；另一方面將導(dǎo)致善意取得所保護(hù)的法益將高于居于更有地位的、合同無(wú)效所保護(hù)的法益，在利益衡量上顯然失衡。【例1】甲與乙簽訂《協(xié)議》，由乙以自己名義代甲購(gòu)房，甲全權(quán)使用房屋并獲取收益。乙與開(kāi)發(fā)商和銀行分別簽訂了房屋