銀行二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)研究

銀行二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)研究銀行二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)研究孫承愛個(gè)人二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)歷來是一項(xiàng)頗受各商業(yè)銀行重視卻又較易發(fā)生不良貸款的個(gè)人金融業(yè)務(wù)。作為多年從事個(gè)人金融訴訟業(yè)務(wù)并為多家銀行效勞的律師，在實(shí)踐中，切身感受到銀行二手房住房按揭貸款面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。一、二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)分析〔一〕借款人及共同還款人身份及資質(zhì)的真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)1、“借用身份〞情形二手房住房貸款業(yè)務(wù)訴訟中，存在相當(dāng)數(shù)量的無法找到借款人的情形。此類案件呈現(xiàn)的共同特征為：借款人的戶籍地均為外地且大多數(shù)為農(nóng)村地區(qū)；無固定的工作和收入；提供的、住址(暫住證的地址〕及工作單位均無法聯(lián)系；抵押房屋的價(jià)值被嚴(yán)重高估且借款人還款一期或兩期就出現(xiàn)違約，即使抵押物順利變現(xiàn)也無法滿足銀行全部債權(quán)；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在內(nèi)；借款人無任何其他財(cái)產(chǎn)如房產(chǎn)、銀行存款、車輛等可供執(zhí)行；一旦違約，借款人不在乎自己的不良信用記錄。上述案件的產(chǎn)生是借款人將自己的身份證、結(jié)婚證、戶口薄等證件提供應(yīng)他人并在貸款申請(qǐng)書、貸款合同、貸款借據(jù)中簽字納印幫助他人完成從銀行貸款的過程。一旦銀行放款，借款人可以從中得到一筆承諾的“好處費(fèi)〞或其他利益，幕后的借款人往往象征性地歸還一期、兩期或根本不歸還。一旦出現(xiàn)違約，銀行無法聯(lián)系上借款人只能通過訴訟程序拍賣抵押房屋來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。由于被告常常下落不明或者成心躲避法院，不到庭開庭者居多。借款人在簽訂貸款合同時(shí)，不留真實(shí)地址，使用已過期或舊的身份證，由于銀行審查不嚴(yán)，導(dǎo)致在借款人違約后，原告提供不了購(gòu)房者的真實(shí)地址。無法找到當(dāng)事人，在訴訟的各個(gè)環(huán)節(jié)包括訴訟和執(zhí)行中均通過公告送達(dá)的方式推動(dòng)抵押物變現(xiàn)進(jìn)程，大大增加變現(xiàn)本錢和拖長(zhǎng)了變現(xiàn)時(shí)間，影響了清收效果。2、“偽造身份〞情形借款人偽造身份證、戶口薄及結(jié)婚證(或無婚姻登記的證明〕等證件向銀行貸款，直接導(dǎo)致騙貸事件的發(fā)生。在我們經(jīng)辦的案件中出現(xiàn)過提供假結(jié)婚證騙貸的情形：甲是借款人的法定配偶，貸款時(shí)，借款人提供了與乙的偽造的結(jié)婚證，并且乙作為其“配偶〞承諾共同還款并簽字納印。在訴訟中我們從婚姻登記處查證得知在貸款時(shí)甲是借款人的真實(shí)配偶，辦案律師在抵押房屋中找到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶〔本案借款人〕將房屋抵押貸款一事。由于此案涉及借款人與乙串通偽造結(jié)婚證、房產(chǎn)證等騙貸情形，法院認(rèn)為不屬于民事法律關(guān)系裁定將該案移送公安機(jī)關(guān)偵查。偽造身份騙貸的情形一旦產(chǎn)生，轉(zhuǎn)入刑事案件后，清收程序的不定因素大大增加，影響清收效果。3、收入證明及工作單位不真實(shí)收入證明及工作單位的真實(shí)性決定著借款人的償債能力。具體表現(xiàn)為以下幾種形式：⑴借款人并非在提供收入證明的工作單位工作；⑵收入證明出具單位經(jīng)工商核查早已注銷或撤消或根本不存在；⑶借款人私自挪用單位公章加蓋收入證明；⑷收入證明上加蓋的公章系偽造；銀監(jiān)會(huì)在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中明確規(guī)定“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下〔含50%〕，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下〔含55%〕〞。銀行信貸人員如果出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，為了完成任務(wù)可能出現(xiàn)信貸人員根據(jù)上述規(guī)定及貸款情形向借款人明示或暗示應(yīng)當(dāng)填寫的收入證明的數(shù)字。住房貸款業(yè)務(wù)中，借款人的收入是歸還貸款的首要來源，一旦收入不穩(wěn)定或真實(shí)收入水平不能歸還貸款，銀行的債權(quán)將受到嚴(yán)重的威脅?！捕辰灰仔袨檎鎸?shí)性的風(fēng)險(xiǎn)由于個(gè)人住房按揭貸款期限長(zhǎng)、利率低，因此很多借款人編造購(gòu)房等證明文件以騙取銀行住房按揭貸款到達(dá)融資的目的。具體表現(xiàn)為以下兩種情形：1、虛假交易房屋的產(chǎn)權(quán)人即為借款人，借款人與“賣方〞虛構(gòu)一個(gè)虛假的房屋買賣合同關(guān)系，并偽造首付款收據(jù)、賣方的房地產(chǎn)權(quán)證、契稅證明等向銀行申請(qǐng)二手房住房貸款。借款人由此完成了名為“二手房住房貸款〞實(shí)為“持證抵押貸款〞的過程，得到了具有貸款期限長(zhǎng)、利率低優(yōu)勢(shì)的二手房住房按揭貸款。此種操作不僅干擾了我國(guó)正常的金融秩序，貸款銀行有利息方面的損失，而且由于借款人將貸款用于經(jīng)營(yíng)或做其他投資大大增加了貸款歸還的風(fēng)險(xiǎn)。“持證抵押〞案件占據(jù)了我們辦理二手房住房按揭貸款案件的大局部，由于借款人將貸款用于高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)或投資將導(dǎo)致不能按時(shí)足額歸還貸款。2、關(guān)聯(lián)交易通過親屬間的關(guān)聯(lián)交易套取銀行貸款。如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣。這種交易除了產(chǎn)權(quán)的過戶外，沒有居住人的變更，也不存在首期付款。舉個(gè)例子：甲有一套價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，現(xiàn)在要貸款70萬元作為商業(yè)流動(dòng)資金，但由于覺得抵押貸款還款時(shí)間緊，壓力太大，這時(shí)他就采取關(guān)聯(lián)交易的方式：首先將房子做評(píng)估及公證，然后出售給自己的表弟，之后由表弟去向銀行申請(qǐng)房貸，由于表弟沒有住房，所以貸款70萬、30年按揭利率還獲得下浮利率優(yōu)惠。此交易完成后，外表看房產(chǎn)歸甲的表弟持有，但實(shí)際擁有人依然是甲本人，還款也由甲完成。但經(jīng)過此次操作，甲不僅獲得了急需的70萬流動(dòng)資金，還獲得了30年較長(zhǎng)的還款期限，利率也低于央行基準(zhǔn)利率。由于套取銀行的70萬元貸款用作甲的商業(yè)流動(dòng)資金，大大增加了銀行收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)?！踩撤课葜薪闄C(jī)構(gòu)及房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)目前從銀行辦理二手房住房按揭貸款流程可以看出，房屋中介機(jī)構(gòu)掌握的客戶資源是貸款業(yè)務(wù)的源頭。而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在二手房貸款業(yè)務(wù)中對(duì)控制金融風(fēng)險(xiǎn)起著非常重要的作用。由于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掌握大量的客戶資源，貸款銀行將其作為業(yè)務(wù)擴(kuò)張的主要力量，由此對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在過分依賴的情形。貸款銀行過分信賴房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)房人即借款人信息的真實(shí)性的審查，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)深度參與的騙貸案件的產(chǎn)生。例如以上論述中提及的借用身份，虛假交易及關(guān)聯(lián)交易套取銀行貸款的情形。按揭評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要流程為：實(shí)地看房、根據(jù)看房結(jié)果做評(píng)估、向銀行遞交評(píng)估函、銀行根據(jù)評(píng)估函確認(rèn)房屋價(jià)格、評(píng)估公司出示評(píng)估報(bào)告、銀行給客戶貸款、客戶向評(píng)估公司繳納評(píng)估費(fèi)用。從流程中可以看出，貸款銀行將房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)定的房產(chǎn)價(jià)值來確認(rèn)房屋價(jià)格，最后實(shí)施貸款。為了取得高貸，房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)委托人〔買房人〕的要求高評(píng)抵押房屋價(jià)值，從而從銀行套出更多貸款，從而增加了高貸和騙貸的可能性。在個(gè)別極端例子中，貸款金額超過了房屋的真正成交價(jià)格。如果房?jī)r(jià)上漲不多或不漲，借款人幾乎不會(huì)還貸，銀行將成為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的最終承當(dāng)人?！菜摹车盅何锎嬖谧儸F(xiàn)不能的風(fēng)險(xiǎn)二手房相比于一手房，其存在的權(quán)利瑕疵使得銀行所持有的抵押房屋物權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。比方由于賣房人無權(quán)處分房產(chǎn),房屋買賣合同無效導(dǎo)致抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。再比方抵押房屋出租情形的存在，《擔(dān)保法》中明確規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效〞。因此，如不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問題，采取相應(yīng)防范措施，將直接影響抵押物的處置變現(xiàn)能力。除了物權(quán)瑕疵會(huì)干擾二手房貸款中的債權(quán)保障體系，作為抵押物的房產(chǎn)，其本身的物理狀況也會(huì)影響到債權(quán)的平安。例如抵押房屋位置偏遠(yuǎn)、建成時(shí)間久遠(yuǎn)、面臨拆遷規(guī)劃、戶籍遷出等問題增加了變現(xiàn)的難度。二、二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解首先，制定與完善二手房按揭貸款業(yè)務(wù)貸前審查的制度和程序。強(qiáng)化貸款調(diào)查環(huán)節(jié)，提出貸款調(diào)查的具體要求和方式方法，梳理貸款調(diào)查的有關(guān)內(nèi)容和流程，必須建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度，有效鑒別個(gè)人客戶身份，把握借款人交易真實(shí)、借款用途真實(shí)、還款意愿和還款能力真實(shí)，嚴(yán)防虛假按揭業(yè)務(wù)的發(fā)生，從源頭上保證個(gè)人貸款的質(zhì)量。其次，銀行應(yīng)該與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在貸款業(yè)務(wù)開展過程中簽訂協(xié)議，明確標(biāo)準(zhǔn)各自的權(quán)利、義務(wù)，這包括銀行對(duì)于貸款審核義務(wù)的內(nèi)容和范圍，中介公司對(duì)于購(gòu)房人即借款人信息的真實(shí)性的審查義務(wù)，銀行與中介公司的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等。一旦出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以根據(jù)協(xié)議追究房屋中介機(jī)構(gòu)“審查不實(shí)〞的法律責(zé)任。對(duì)有不良記錄或非標(biāo)準(zhǔn)化操作