聯(lián)創(chuàng)養(yǎng)老項目研究

LOHASCITYImplementationofthetotal

solution養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求空間DemandforspaceofHealthCare“421”“821”中國人口老齡化的特點：◆基數(shù)大◆增長速度快◆高齡化趨勢明顯◆家庭結(jié)構(gòu)“421”“821”◆未富先老16%1/3到2050年，中國將達到老齡化峰值2011年至2015年全國60歲以上老年人人口比重將由13.3%增加到16%到2050年，中國60歲及以上的老年人口將達到4.3億左右，約占當(dāng)時人口的1/330%上海的老齡化程度最為嚴(yán)重，預(yù)計到2015年老齡化程度將達30%LOHASCITYLifestylesfHealthndSustainability大健康樂活城LOHAS是90年代末由美國的社會學(xué)者保羅·雷(PaulRay)和心理學(xué)家雪莉·安德森(SherryRuthAnderson)提出的。其核心理念是倡導(dǎo)“成長、環(huán)保、健康、分享、實用、時尚”的生活方式，是21世紀(jì)全球生活的主流方向。打造永續(xù)環(huán)境Creatingasustainable

environment居住生產(chǎn)消費生活配套養(yǎng)生公寓/養(yǎng)老住宅服務(wù)式酒店公寓產(chǎn)業(yè)孵化基地寫字樓/企業(yè)總部商業(yè)設(shè)施/娛樂休閑商務(wù)/會議空間醫(yī)療機構(gòu)/健康管理文化創(chuàng)意/國際學(xué)校我們的服務(wù)優(yōu)勢Ouradvantageoftheservice強大的平臺支撐完善的資源整合一站式設(shè)計服務(wù)模式大健康設(shè)計整體解決方案我們的解決方案Implementationofthetotal

solutionUDG聯(lián)創(chuàng)國際通過四大解決策略，整合大健康產(chǎn)業(yè)資源平臺。研發(fā)Researchanddevelopment設(shè)計Design運營Operate后評估Ex-postevaluation研發(fā)資源ResourceofR&D清華大學(xué)建筑學(xué)院周燕珉居住建筑設(shè)計研究工作室UDG聯(lián)創(chuàng)國際上海市建筑學(xué)會成員上海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成員中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)委員會成員全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會成員世聯(lián)行克爾瑞養(yǎng)老研究中心Uknowledge優(yōu)知網(wǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)委員會養(yǎng)老咨詢平臺數(shù)據(jù)收集整理和分析標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計導(dǎo)則定制設(shè)計專項研究一般養(yǎng)老模式信息分析養(yǎng)老+健康模式歸納關(guān)注開發(fā)商產(chǎn)品線及項目不同養(yǎng)老開發(fā)模式下的前期產(chǎn)品策劃主要關(guān)注點關(guān)注老年人的真正需求老年人的需求對應(yīng)的服務(wù)老年社區(qū)的建筑功能要求老年社區(qū)的規(guī)劃要求《老年住宅室內(nèi)適老化設(shè)計研究》《老年社區(qū)景觀設(shè)計研究》《機構(gòu)養(yǎng)老建筑設(shè)計研究》《養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃及建筑設(shè)計導(dǎo)則》民營高端養(yǎng)老院設(shè)計要點（復(fù)星地產(chǎn)）養(yǎng)老地產(chǎn)前期策劃初步研究萬科養(yǎng)老環(huán)境產(chǎn)品后評估萬科養(yǎng)老產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)成果AchievementsofR&D設(shè)計資源ResourceofR&DUDG聯(lián)創(chuàng)國際規(guī)劃設(shè)計室內(nèi)設(shè)計建筑設(shè)計施工配合景觀設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計清華大學(xué)建筑學(xué)院周燕珉居住建筑設(shè)計研究工作室GMPPEGS&PTENGBOM萬科華潤綠城中海合眾人壽泰康人壽中國人壽中國平安親和源雅達國際田園東方UDG聯(lián)創(chuàng)國際運營資源ResourceofOperate凱普投資基金思佰益東方匯富創(chuàng)豐資本美國亞美和思康健太陽城親和源聯(lián)新智網(wǎng)健康照護設(shè)計后評估PostEvaluation養(yǎng)老理念設(shè)計流程Designprocess市場分析養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場調(diào)研客戶需求12研發(fā)策略研發(fā)產(chǎn)品各專業(yè)規(guī)范導(dǎo)則制定建筑后評估項目評估策劃測算項目分析項目總體定位3專業(yè)設(shè)計設(shè)計打包服務(wù)設(shè)計策劃整合精細化設(shè)計招商引資運營管理物業(yè)增值開業(yè)協(xié)調(diào)運營模式項目管理開業(yè)籌備456基金融資健康城市HealthyCity復(fù)星集團推出的“蜂巢城市”概念。是其旗下星浩資本為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展量身定制的“產(chǎn)城一體”整體解決方案。復(fù)星地產(chǎn)也將自身定位成“蜂巢城市”實踐家的角色，即在其多年來已經(jīng)積累的產(chǎn)業(yè)整合、建設(shè)運營和城市配套服務(wù)的經(jīng)驗上，將健康、文化、旅游、金融、物流商貿(mào)等領(lǐng)域進行資源落地，無縫對接“蜂巢城市”。烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商：雅達國際規(guī)

模：1516畝設(shè)計時間：2011-2012年泉州大健康蜂巢城市開發(fā)商：星浩資本規(guī)

模：488,000平方米設(shè)計時間：2013-2014年廈門大健康蜂巢城市開發(fā)商：星浩資本規(guī)

模：650,000平方米設(shè)計時間：2013-2014年泉州大健康蜂巢城市ThehiveCityofStarcapital,Quanzhou,Fujian建設(shè)“產(chǎn)城融合”式的現(xiàn)代社會多元、復(fù)合的“大健康蜂巢城市”開發(fā)商：星浩資本規(guī)模：488,000平方米設(shè)計時間：2013-2014年醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)生綜合醫(yī)院康復(fù)理療健身會所老年公寓高端體檢美容產(chǎn)業(yè)研發(fā)總部基地培訓(xùn)學(xué)?？破栈乩夏甏髮W(xué)康體中心基于對健康產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展客觀規(guī)律的綜合評估，積極整合復(fù)星集團、星浩資本龐大產(chǎn)業(yè)集群資源，圍繞“居民&企業(yè)”市場需求，構(gòu)建產(chǎn)城一體的閉合產(chǎn)業(yè)價值鏈條。廈門大健康蜂巢城市ThehiveCityofStarcapital,Xiamen,Fujian開發(fā)商：星浩資本規(guī)模：650,000平方米設(shè)計時間：2013-2014年烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園InternationalhealthandecoindustrialparkinWuzhen,Tongxiang,Zhejiang成為中國功能最全、設(shè)施最先進、模式最多樣、規(guī)模容量最大的康復(fù)醫(yī)療、休閑養(yǎng)生特色園區(qū)。開發(fā)商：雅達國際規(guī)模：1516畝設(shè)計時間：2011-2012年陽光水系空氣植被水鳥5種生態(tài)主題國際康復(fù)醫(yī)院自助養(yǎng)老居住區(qū)老年大學(xué)養(yǎng)老示范區(qū)星級高端度假酒店養(yǎng)老示范區(qū)6種功能板塊養(yǎng)老社區(qū)TheElderlyCommunity在人口老齡化趨勢下，革新養(yǎng)老觀念、突破養(yǎng)老模式的意義深遠。從規(guī)劃區(qū)域之間的聯(lián)通、景觀、活動場地和文體設(shè)施的比重，到老年人的尺度、對突發(fā)情況的預(yù)判，從老年人的心理和生理特征全方便考慮，營造一個健康養(yǎng)老社區(qū)。寧波象山親和源老年社區(qū)開發(fā)商：親和源規(guī)

模：83,662平方米設(shè)計時間：2013-2014年天津空港經(jīng)濟區(qū)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商：中國人壽規(guī)

模：96,401平方米設(shè)計時間：2013-2014年合悅·江南養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商：平安養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模：85,577平方米設(shè)計時間：2012-2013年青島嘉凱城老年社區(qū)開發(fā)商：嘉凱置地規(guī)模：60,550平方米設(shè)計時間：2011-2012年寧波象山親和源老年社區(qū)ElderlycommunityofCHERISH-YEARNinXiangshan,Ningbo,Zhejiang“養(yǎng)老改變生活”開發(fā)商：親和源規(guī)模：83,662平方米醫(yī)院及康復(fù)中心132戶療養(yǎng)樓64戶設(shè)計時間：2013-2014年合作：清華大學(xué)建筑學(xué)院·周燕珉居住建筑設(shè)計研究

工作室娛樂養(yǎng)生科技醫(yī)療●國內(nèi)首家開創(chuàng)老年會員制社區(qū)的開發(fā)公司，引領(lǐng)養(yǎng)老生活新理念、新模式●國內(nèi)首家專為老年人提供“快樂服務(wù)”，最具活力的“養(yǎng)老社區(qū)”●國內(nèi)首家承諾“終身養(yǎng)老”的大家庭沿街北立面效果圖天津空港經(jīng)濟區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)PensionandhealthcommunityofCHINALIFEinTianjinAirportEconomicZone,Tianjing“頤養(yǎng)天年·健康家園”打造天津高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商：中國人壽規(guī)模：96,401平方米設(shè)計時間：2014年4項服務(wù)項無障礙設(shè)計日常護理上門服務(wù)24小時全天候護理護理站服務(wù)居住空間聯(lián)系空間公共空間交通到達合悅·江南養(yǎng)老社區(qū)TheElderlyCommunityofVivaGreen,Tongxiang,An’hui中國式親情養(yǎng)老住區(qū)，平安整合巨獻第三代養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商：平安養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)

模：85,577平方米設(shè)計時間：2012-2013年青島嘉凱城老年社區(qū)Pensionandhealthcommunity開發(fā)商：嘉凱置地規(guī)

模：60,550平方米設(shè)計時間：2011-2012年老年公寓TheElderlyApartment老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。萬科酩悅老年健康公寓開發(fā)商：萬科集團規(guī)

模：20,727平方米設(shè)計時間：2010-2011年無錫太湖國際社區(qū)老年公寓開發(fā)商：華潤置地規(guī)

模：60,550平方米設(shè)計時間：2011-2012年萬科酩悅老年健康公寓AmazingCity,TheElderlyapartmentofWanke,Wuxi,Jiangsu融合社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套服務(wù)體系，提供全齡化養(yǎng)老服務(wù)開發(fā)商：萬科集團規(guī)

模：20,727平方米設(shè)計時間：2010-2011年3個目標(biāo)便利快樂安全服務(wù)升級符合老人飲食起居的習(xí)慣設(shè)施完善緊急應(yīng)對措施豐富的娛樂交流活動無障礙設(shè)施更安全的安保監(jiān)控有益身心的、宜人的室內(nèi)外環(huán)境無錫太湖國際社區(qū)老年公寓TheElderlyapartmentofChinaResourcesinTaihuinternationalcommunity,Wuxi,Jiangsu更具開發(fā)優(yōu)勢的綜合性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)商：華潤置地規(guī)

模：60,550平方米設(shè)計時間：2011-2012年老年公寓透視圖機構(gòu)養(yǎng)老Pensionagency機構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。機構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。無錫錫東新城敬老院業(yè)主：錫東新城管委會規(guī)模：53,261平方米設(shè)計時間：2011年汕頭市社會福利中心業(yè)主：汕頭市福利院規(guī)模：241,319平方米設(shè)計時間：2013年金山區(qū)第二福利院業(yè)主：金山區(qū)民政局規(guī)模：10畝床位：212床設(shè)計時間：2014年無錫錫東新城敬老院HomesfortheelderlyinNewtownofxidongDistrict,Wuxi,Jiangsu業(yè)主：錫東新城管委會規(guī)模：53,261平方米設(shè)計時間：2011年汕頭市社會福利中心SocialWelfareCenter,Shantou,Fujian業(yè)主：汕頭市福利院規(guī)模：241,319平方米設(shè)計時間：2013年金山區(qū)第二福利院Second

SocialWelfareInstitute,JinshanDistrict業(yè)主：金山區(qū)民政局規(guī)模：10畝床位：212床設(shè)計時間：2014年田園養(yǎng)生RuralHealth針對越來越多消費能力與教育水平都較高的老年人，目前市場上的養(yǎng)生養(yǎng)老模式也同樣層出不窮，不同特征的老年人群對不同的養(yǎng)生養(yǎng)老方式具有不同訴求，而作為以農(nóng)業(yè)休閑為主體的田園養(yǎng)生養(yǎng)老模式，因其特殊的自然養(yǎng)生條件與康復(fù)身心的人文環(huán)境，正與生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)旅游等產(chǎn)品相結(jié)合，開創(chuàng)了養(yǎng)生養(yǎng)心、醫(yī)療康復(fù)、休閑度假、田園生態(tài)享受的新養(yǎng)生養(yǎng)老時代。"農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)老社區(qū)+相關(guān)產(chǎn)業(yè)"的新型商業(yè)經(jīng)營模式。東方田園無錫養(yǎng)生度假綜合體業(yè)主：東方田園規(guī)模：3,500平方米設(shè)計時間：2012-2014年東方田園無錫養(yǎng)生度假綜合體HealthresortcomplexofOrientalGarden,Wuxi,Jiangsu業(yè)主：東方田園規(guī)模：3,500平方米設(shè)計時間：2012-2014年打造東方式的田園養(yǎng)生新理念醫(yī)養(yǎng)結(jié)合CombinationofMedicalandHealth利用“醫(yī)養(yǎng)一體化”的發(fā)展模式，即集醫(yī)療、養(yǎng)生、養(yǎng)老為一體并整合了產(chǎn)品和服務(wù)，也就是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，覆蓋了生命全周期的完整健康系統(tǒng)。河北醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院正定新區(qū)醫(yī)院業(yè)主：河北醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院規(guī)模：481,660平方米設(shè)計時間：2011年合作：GS&P建筑師事務(wù)所昆山市東部醫(yī)療服務(wù)中心業(yè)主：昆山市規(guī)劃局規(guī)模：180,000平方米設(shè)計時間：2013年合作：瑞典騰博設(shè)計集團寧波象山東海銘城修身堂業(yè)主：修身堂規(guī)模：6,000平方米設(shè)計時間：2014年烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)療養(yǎng)度假村開發(fā)商：雅達國際規(guī)模：68,736平方米設(shè)計時間：2013-2014年合作：德國GMP建筑師事務(wù)所河北醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院正定新區(qū)醫(yī)院ZhengdingNewDistrictHospitalforthesecondhospitalofHebeiMedicalUniversity業(yè)主：河北醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院規(guī)模：481,660平方米設(shè)計時間：2011年合作：GS&P建筑師事務(wù)所昆山市東部醫(yī)療服務(wù)中心KunshanEasternHealthcareCenter,Kunshan,Jiangsu業(yè)主：昆山市規(guī)劃局規(guī)模：180,000平方米設(shè)計時間：2013年合作：瑞典騰博設(shè)計集團寧波象山東海銘城修身堂SauSanTongofDonghaiCityinXiangshan,Ningbo,Zhejiang業(yè)主：修身堂規(guī)模：6,000平方米設(shè)計時間：2014年打造美容界的4S標(biāo)準(zhǔn)Slim（窈窕）Sincerity（真誠）Safe（安全）Superior（優(yōu)越）烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)療養(yǎng)度假村HealthresortcomplexofOrientalGarden,Wuxi,Jiangsu枕水人家·頤養(yǎng)天堂開發(fā)商：雅達國際規(guī)

模：68,736平方米設(shè)計時間：2013-2014年合作：德國GMP建筑師事務(wù)所安邦集團石景山五里坨鎮(zhèn)養(yǎng)老項目誰在做養(yǎng)老?怎么做養(yǎng)老?我們的理念是什么？如何經(jīng)營與盈利？我們能做什么？高端or中端？配套怎么做？……誰在做養(yǎng)老?目前中國主要房地產(chǎn)公司的養(yǎng)老住宅項目市場現(xiàn)狀目前中國主要房地產(chǎn)公司的養(yǎng)老住宅項目市場現(xiàn)狀目前中國主要房地產(chǎn)公司的養(yǎng)老住宅項目市場現(xiàn)狀中國民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)項目市場現(xiàn)狀目前中國主要保險機構(gòu)的養(yǎng)老住宅項目市場現(xiàn)狀目前中國主要保險機構(gòu)的養(yǎng)老住宅項目市場現(xiàn)狀結(jié)論：從開發(fā)主體看，開發(fā)商、保險公司、政府是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要力量。市場現(xiàn)狀目前中國保險機構(gòu)的養(yǎng)老住宅項目特點：2010年9月《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》正式出臺，明確了保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)的操作細則，意味著保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)從準(zhǔn)備階段進入實操層面。

通過保險金融平臺、使金融與不動產(chǎn)聯(lián)動，進而研究、開發(fā)出適宜中國環(huán)境的養(yǎng)老健康產(chǎn)品，保險能夠提高養(yǎng)老的支付能力，使更多的原本只能依靠儲蓄、養(yǎng)兒養(yǎng)老的人也能享受高品質(zhì)的養(yǎng)老資源。

將養(yǎng)老社區(qū)資金來源的問題與將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求相結(jié)合。

啟示：市場現(xiàn)狀目前中國保險機構(gòu)的養(yǎng)老住宅項目特點：2010年保監(jiān)會下發(fā)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行管理辦法》規(guī)定：

保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。

投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地、不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。2012年7月16日保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》明確指出：保險企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

為了盡可能在早期多回收資金，這類養(yǎng)老項目一般與養(yǎng)老保險產(chǎn)品掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。據(jù)悉，泰康人壽、新華人壽、合眾人壽等操作都是保險產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)。利用第三方資金對該項目進行合作開發(fā)投資，采取“租售并舉”的模式來進行經(jīng)營，即與商業(yè)地產(chǎn)一樣，可以進行產(chǎn)權(quán)的買賣。啟示：市場現(xiàn)狀

怎么做養(yǎng)老?國內(nèi)典型案例研究

案例一：北京東方太陽城國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究核心配套：太陽醫(yī)院，24小時醫(yī)療服務(wù)，引入醫(yī)保；太陽會所具備文化、娛樂、餐飲、

健身等多重功能；商業(yè)；度假酒店。輔助配套：幼兒園。功能配比：太陽醫(yī)院+太陽會所+商業(yè)+度假酒店+其它3%16%10%25%46%總結(jié)2、服務(wù)功能階層：高端，95%以上為高知、高收入的中老年人。來源：以北京市老人為主。3、客戶特征1、選址：位于北京市東北部六環(huán)以外的城郊，距離北京市區(qū)25公里。住宅出售，公建配套提供的服務(wù)按照年/月或者使用次數(shù)/人數(shù)等形式收費。公建配套先行，項目落地性強，形成良好的居住氛圍和一定的人氣。分三期開發(fā)，有節(jié)奏的推盤，物業(yè)類型多元，面積段可選范圍大。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究

案例二：曜陽系列老年公寓國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究核心配套：醫(yī)院、文娛、餐飲、超市等。輔助配套：日常服務(wù)功能配比：不詳?？偨Y(jié)2、服務(wù)功能階層：高端，大多為高知、高收入的中老年人。來源：以北京市老人為主。3、客戶特征1、選址：位于北京市東北部六環(huán)以外的密云縣，距離北京市區(qū)約70公里。在無法出售的情況下，采取會員制運營模式。雖帶有濃厚的官方公益背景，實則完全按照商業(yè)項目運作。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究

案例三：臺灣長庚養(yǎng)生文化村國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究核心配套：社區(qū)醫(yī)院、多功能活動中心。輔助配套：招待所、公共餐廳、體育館、健康俱樂部、游泳池、網(wǎng)球場、宗教活動場所等?？偨Y(jié)2、服務(wù)功能階層：各階層人均可，中老年人。來源：臺灣人為主。3、客戶特征1、選址：位于臺灣北部。依靠住房出租出售、養(yǎng)生體驗活動等多種經(jīng)營模式并存的方式獲利。收費均設(shè)定為以退休人員可負擔(dān)為目標(biāo)，另提供有酬工作的機會為其減輕負擔(dān)。以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究

案例四：萬科幸福匯國內(nèi)典型案例研究運營模式：資源整合管理自建：自己建立和培養(yǎng)養(yǎng)老管理團隊進行管理。醫(yī)療外包：找到一些知名體檢醫(yī)療機構(gòu)合作。國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究

案例五：上海親和源國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究核心配套：親和源醫(yī)院，24小時醫(yī)療服務(wù)，引入醫(yī)保盈利；健康會所、老年大學(xué)和酒店。輔助配套：商業(yè)街、餐廳。功能配比：護理中心+健康會所+度假酒店+老年大學(xué)+商業(yè)街+餐廳25%21%20%23%4%7%總結(jié)2、服務(wù)功能年齡：老夫妻為主，平均72歲。階層：較高端，退休前多為初級以上干部、大學(xué)教授等。來源：以靠近項目周圍的人員為主。3、客戶特征1、選址：靠近上海市區(qū)，可達性強。兩部收費制：通過會員卡收回前期投資成本，年費保持經(jīng)營期內(nèi)現(xiàn)金流穩(wěn)定。多個服務(wù)功能外包：包括會所、餐廳和老年旅游等項目，實現(xiàn)管理服務(wù)的輸出。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究

案例六：北京太申祥和山莊國內(nèi)典型案例研究北京市昌平區(qū)北清路5號北京太申祥和山莊有限公司占地面積10萬平方米國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究國內(nèi)典型案例研究核心配套：太醫(yī)館、敬老院、度假酒店、太醫(yī)館特色中醫(yī)服務(wù)等。輔助配套：書院、垂釣等文化休閑空間?？偨Y(jié)2、服務(wù)功能階層：高端，95%以上為高知、高收入的中老年人。來源：以北京市老人為主。3、客戶特征1、選址：位于北京市北部六環(huán)以外的城郊，距離北京市區(qū)約23公里。整合資源，集養(yǎng)老、度假、醫(yī)療為一體的綜合性園區(qū)。特色的建筑、園林、裝飾和服務(wù)。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究

案例七：泰康養(yǎng)老社區(qū)國際化養(yǎng)老活力社區(qū)保單捆綁制+不涉及產(chǎn)權(quán)的銷售國內(nèi)典型案例研究作為中國“醫(yī)養(yǎng)活力社區(qū)”概念的締造者和實踐者，泰康之家養(yǎng)老社區(qū)定位泰康之家·燕園于世界級標(biāo)準(zhǔn)的“醫(yī)養(yǎng)活力社區(qū)”。社區(qū)集居家生活、美食餐飲、醫(yī)療護理、文化娛樂、健身運動等全方位的服務(wù)與功能于一體。社區(qū)搭建的“三甲醫(yī)院臨床診療+社區(qū)配建二級康復(fù)醫(yī)院+CCRC持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)”三層次醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系，將全面提升社區(qū)居住者健康質(zhì)量。擁有中央公園、快樂農(nóng)莊、活力光裝、健身會所、學(xué)校、康復(fù)醫(yī)院等配套設(shè)施，提供24小時管家服務(wù)。：泰康人壽保險股份有限公司下屬泰康之家（北

京）投資有限公司：北京昌平小湯山：總建筑面積30萬平米，3000戶住戶：國際化養(yǎng)老活力社區(qū)：新古典主義，提升建筑品質(zhì)。國內(nèi)典型案例研究醫(yī)院+文化娛樂+健身運動餐飲+球場+溫泉泳池等將養(yǎng)老保險、健康保險與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合，以養(yǎng)老社區(qū)為載體，整合上游保險產(chǎn)品和下游針對老年人服務(wù)的產(chǎn)品，打造更完整的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造一種新保障模式。人壽保險養(yǎng)老社區(qū)終身保障國內(nèi)典型案例研究核心配套：醫(yī)院+文化娛樂+健身運動輔助配套：餐飲、球場、溫泉泳池等?？偨Y(jié)2、服務(wù)功能階層：高端，90%以上為高知、高收入的中老年人。來源：以北京市老人為主。3、客戶特征1、選址：位于北京市北部六環(huán)以外的城郊，距離北京市區(qū)約20公里。保單捆綁制，不涉及產(chǎn)權(quán)的銷售。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究核心配套：基本均包含醫(yī)院，24小時醫(yī)療服務(wù)，引入醫(yī)保；

具備文化、娛樂、餐飲、健身等多重功能；商業(yè)街、度假酒店。輔助配套：招待所、公共餐廳、商業(yè)街、體育館、健康俱樂部、游泳池（或溫泉泳池）、

網(wǎng)球場、宗教活動場所、生活廣場、幼兒園等。結(jié)論：2、服務(wù)功能階層：高端為主，90%以上為高知、高收入的中老年人。來源：臨近項目的城市人群為主。3、客戶特征1、選址：基本均位于城郊，北京的項目基本均位于六環(huán)以外。開發(fā)商：以賣房為主，采用多樣化的經(jīng)營模式并存。民營：租售并舉、會員制等多樣化經(jīng)營模式并存。險資：持有型/以第三方對項目進行合作開發(fā)投資，“租售并舉”。4、經(jīng)營模式國內(nèi)典型案例研究我們能做什么？按規(guī)模和客戶群劃分中國養(yǎng)老地產(chǎn)的五種形式福利院模式社會福利院：主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、撫養(yǎng)人，或其法定贍養(yǎng)人、撫養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、撫養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。社會福利院的主要資金來源為政府補助。敬老院模式敬老院：主要針對城鎮(zhèn)的給類有一定經(jīng)濟能力的老年人。敬老院分公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，自負盈虧。老年公寓模式老年公寓：主要面對健康老人和介護老人，一般有居家服務(wù)式公寓、護理式托老公寓和適合候鳥型老人居住的酒店式度假公寓。所有物業(yè)均以每月計費方式使用，只租不售。養(yǎng)老社區(qū)模式養(yǎng)老社區(qū)：養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老，公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。養(yǎng)老地產(chǎn)形式全齡社區(qū)：社區(qū)規(guī)模一般較大，適合所有年齡段的人居住，在規(guī)劃與設(shè)計方面均充分考慮老人的需要。除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老，公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。全齡社區(qū)模式全齡社區(qū)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu),養(yǎng)老社區(qū)的差別內(nèi)容傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)全齡社區(qū)選址一般分布于成熟社區(qū)；屬地化分布，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼗蛑苓吘幼±先俗匀画h(huán)境好、交通便利的近郊自然環(huán)境好、交通便利的近郊人群困難老人為主（以不能自理和半自理居多）中高端養(yǎng)老人群從幼兒到介護老人的全年齡段人群產(chǎn)品以固定面積的標(biāo)準(zhǔn)間為主養(yǎng)老設(shè)施完備的老年養(yǎng)老專門社區(qū)房型多樣，可選擇性較多可供老人體驗居住、子女探望居住適合全年齡段的多種居住和配套物業(yè)產(chǎn)品類型單一的宿舍式公寓居家式公寓安養(yǎng)式公寓度假公寓普通住宅適老化住宅養(yǎng)老公寓養(yǎng)護院養(yǎng)老設(shè)施配套管理養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理普通物業(yè)管理+可選擇性養(yǎng)老服務(wù)養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理入住方式租住多種形式（包括出售產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)酒店式、會員制、租住式等）產(chǎn)權(quán)多種形式(租住,會員卡等)配套解決吃、穿、醫(yī)等基本生理需求自用滿足老人醫(yī)療、教育、餐飲、休閑娛樂活動等多方面需求自用+商業(yè)化運營滿足幼兒,年輕人,老人的各年齡段生活需求自用+商業(yè)化運營服務(wù)常規(guī)服務(wù)（安全檢察、換洗、清掃房間、介助、介護或?qū)Ｗo服務(wù)）常規(guī)服務(wù)+教育文化、休閑娛樂等其他增值服務(wù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)+常規(guī)養(yǎng)老服務(wù)+自選養(yǎng)老增值服務(wù)養(yǎng)老地產(chǎn)形式中國養(yǎng)老地產(chǎn)的六類進入策略和競爭策略類別模式第一類：與社區(qū)共同建設(shè)專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第四類：與國際品牌接軌引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式第五類：以其它方式轉(zhuǎn)型與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施第六類：綜合類結(jié)合以上五類，共同作用進入和競爭策略項目規(guī)模：項目分析

該項目總建筑面積200W平方米。項目區(qū)位：10KM五環(huán)六環(huán)

該項目位于五里坨街道位于石景山區(qū)的最西端，緊鄰北京六環(huán)。

距離一號線西始站蘋果園站6.9公里，可乘公交到達地鐵站；距離北京西站22.2公里；距離天安門30公里。相較于其它案例：1、本案距離北京市區(qū)較近；2、交通較為便捷；3、自然環(huán)境優(yōu)良；

是否適合做綜合型的旅游度假型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)？項目分析項目區(qū)位：

該項目位于五里坨街道位于石景山區(qū)的最西端，緊鄰北京六環(huán)。

距離一號線西始站蘋果園站6.9公里，可乘公交到達地鐵站；距離北京西站22.2公里；距離天安門30公里。4、客源主要來自地塊周邊及北京其它地區(qū)；地塊區(qū)域距離天安門30公里距離北京西站22.2公里距離蘋果園站6.8公里10KM五環(huán)項目分析項目區(qū)位：

該項目轄區(qū)內(nèi)有北京軍區(qū)聯(lián)勤部機關(guān)、工程兵管理處、衛(wèi)戍區(qū)教導(dǎo)大隊、裝備部訓(xùn)練大隊等團級以上部隊單位18個。1、具有較好的高端客源基礎(chǔ)。2、客源類型有多樣化的可能性，不僅局限于老人使用和居住。地塊區(qū)域距離天安門30公里距離北京西站22.2公里距離蘋果園站6.8公里10KM五環(huán)

是否可以做全齡化的綜合型旅游度假養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)？項目分析北京老人入住養(yǎng)老項目的特征：自理和半自理的老人占比66%。34%全護理健康自理老人需要一定照顧的半護理老人26%半護理40%自理需要全面照顧的全護理老人項目分析老人入住養(yǎng)老院最關(guān)注什么？選項小計比例1、醫(yī)療服務(wù)能力好15349.68%2、自然環(huán)境好、居住舒適13945.13%3、子女居住區(qū)域附近10935.39%4、自己目前居住區(qū)域附近10032.47%5、照護服務(wù)水平好9731.49%6、豐富的老年活動7022.73%7、餐飲安全健康5317.21%8、建筑設(shè)計適合老年居住3611.69%9、有親戚朋友已經(jīng)入住134.22%10、其他51.62%第一層級因素自然環(huán)境及醫(yī)療服務(wù)，占比45％－50％第二層級因素原有圈層保持及照護服務(wù)，占比30％左右第三層級因素照護服務(wù)及老年活動，占比20％－30％除了醫(yī)療服務(wù)外，老人最希望與子女臨近或居住于自己熟悉的環(huán)境。項目分析養(yǎng)老行業(yè)3大誤區(qū)

?養(yǎng)老，規(guī)?；惺金B(yǎng)老)

養(yǎng)老單體項目動輒上千，甚至上萬張床位是目前養(yǎng)老項目的開發(fā)趨勢，但這種大規(guī)模、集中式養(yǎng)老項目卻形成孤立的“老人城”，與市場需求存在偏差。

?養(yǎng)老，自理化候鳥式養(yǎng)老、分時度假的概念成為越來越多養(yǎng)老項目的噱頭，然而，真正的養(yǎng)老需求卻是那些失能、失智，具有剛性需求的老人和家庭。

?養(yǎng)老，機構(gòu)化養(yǎng)老機構(gòu)酒店化、養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)院化是目前養(yǎng)老項目的形象類比，然而，真正的養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)該像家，是一個有溫情，有幸福感的養(yǎng)老居所。項目分析我們的理念是什么？“三位一體”養(yǎng)老服務(wù)體系

?社區(qū)嵌入式小型機構(gòu)根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素，針對老舊社區(qū)回購配套，針對新社區(qū)配套建設(shè)“社區(qū)嵌入式小型機構(gòu)”，配備老年餐桌、日托中心、活動中心等服務(wù)設(shè)施，提供24小時長期照顧、日托、喘息服務(wù)、老年餐飲、健康管理等服務(wù)。

?養(yǎng)老服務(wù)綜合體建立“自理公寓+護理公寓+商業(yè)配套+醫(yī)療配套”為一體的城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體，以其為社區(qū)服務(wù)中心，在針對全齡老年人服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)綜合性配套服務(wù)。

?全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)建立大規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)，其中針對老年人，配備親子兩代居、居家型養(yǎng)老公寓、醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)、老年大學(xué)、老年餐廳、戶外健身場等一系列養(yǎng)老服務(wù)配套，整個社區(qū)進行適老化配套。針對以上誤區(qū)，根據(jù)國務(wù)院35號文精神，從我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展進程和特點分析，提出以下三點理念：

1、機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化、機構(gòu)養(yǎng)老家庭化。

2、

以養(yǎng)老機構(gòu)(主要為護理型)為平臺，輻射具有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老需求的社區(qū)家庭。

3、

養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)與社區(qū)服務(wù)配套相結(jié)合，平臺開放，資源共享。養(yǎng)老理念提出綜合解決方案——全齡社區(qū)基礎(chǔ)：房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運營的平臺核心：養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計是整個項目驅(qū)動的核心競爭力：加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力，包括：環(huán)境、醫(yī)療、教育、服務(wù)、規(guī)模等全齡社區(qū)=房地產(chǎn)+養(yǎng)老產(chǎn)品+規(guī)模教育等優(yōu)勢資源+生活綜合服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)構(gòu)成中，利用房地產(chǎn)為依托，養(yǎng)老產(chǎn)品為核心，教育與完善服務(wù)體系為優(yōu)勢的大型市郊盤——全齡社區(qū)，更具有綜合問題解決能力和普適意義。養(yǎng)老理念高端or中端？北京養(yǎng)老需求以剛性需求為主，高齡自理老人需求短期內(nèi)潛力巨大在家沒人照顧減輕子女負擔(dān)享受專業(yè)機構(gòu)照顧和同齡人溝通交流64%48%34%27%客戶階層定位選項小計比例1、3000－4000元22873.31%2、4000-5000元6019.29%3、5000－6000元144.5%4、6000－8000元61.93%5、8000元以上30.96%入住上述養(yǎng)老社區(qū)，您能接受的最高月服務(wù)費是？客戶階層定位您最高能承受的一次性入門費/押金水平為？選項小計比例1、5-10萬14072.16%2、10-20萬2914.95%3、20-50萬2110.82%4、50-80萬42.06%5、80-100萬00%6、100萬以上00%客戶階層定位高收入的老年人，會愿意付更多錢嗎？客戶階層定位結(jié)論：

本案的客戶群以高端為主，對于中端的客戶需求進行一定的引導(dǎo)。健康自理半護理失能失智低齡（55~70歲）中齡（70~80歲）高齡（>80歲）高齡自理老人高齡長照老人失智老人專業(yè)護理老人慢性病自理老人低齡健康老人引導(dǎo)需求剛性需求客戶階層定位如何經(jīng)營與盈利？第一階段第二階段第三階段經(jīng)營與盈利經(jīng)營與盈利經(jīng)營與盈利模式代表案例典型特征模式點評1銷售住宅快速盈利北京東方太陽城盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營。通過出售住宅產(chǎn)品快速回籠資金，與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，通常是借養(yǎng)老地產(chǎn)之名進行房地產(chǎn)開發(fā)。

資金周轉(zhuǎn)快，風(fēng)險小，是目前較為普遍的一種盈利方式。優(yōu)點：資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率，從而實現(xiàn)滾動開發(fā)。缺點：必須獲得土地使用權(quán)，享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，且不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運營獲得的長期穩(wěn)定收益。2會員制盈利模式上海親和源、北京太申祥和山莊以出租為主要經(jīng)營方式，配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。一般采用記名會員制形式，交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費即可獲得居住權(quán)利，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。

在土地性質(zhì)上，項目用地一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得，價格較低。而在運營上，將實行醫(yī)療看護服務(wù)的老年公寓實行會員制入住，通過會員費+管理費獲得長期穩(wěn)定收益，同時依托休閑配套提供養(yǎng)生度假體驗。優(yōu)點：能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時結(jié)合醫(yī)療、養(yǎng)護等多種服務(wù)來實現(xiàn)長期穩(wěn)定收入。缺點：通常銷售的會籍，對年齡有一定限制，主要針對對保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住的門檻。在消費理念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認(rèn)同，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可。全部持有經(jīng)營導(dǎo)致資金占用量大、投資回收期長。同時，服務(wù)完善的市場化養(yǎng)老社區(qū)收費高昂，從而使得高入住率較難達到，有一定的市場經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營與盈利模式代表案例典型特征模式點評3逆抵押貸款購房南京湯山留園養(yǎng)老公寓即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。優(yōu)點：利用原有住房養(yǎng)老，緩解養(yǎng)老壓力。缺點：受到觀念限制，在運營中有困難。4轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式萬科隨園嘉樹項目在項目存在不能進行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。優(yōu)點：資金回籠快速，有效提高資金周轉(zhuǎn)率。5分散租賃模式綠城“藍庭”采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。優(yōu)點：方便老人根據(jù)自己的需要對住所進行適時的調(diào)整。缺點：資金回籠慢，資金周轉(zhuǎn)率低，且管理較為復(fù)雜。6捆綁保險泰康人壽、合眾人壽、新華人壽、太平人壽、中國平安通過買賣保險實現(xiàn)盈利，保險合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費200萬至300萬元，可選擇躉交或10年期繳。由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，鎖定了入住成本，售價不菲。優(yōu)點：資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率，從而實現(xiàn)滾動開發(fā)。缺點：進入門檻高。經(jīng)營與盈利配套怎么做？【總體必要關(guān)注因素/促進購買關(guān)注因素N=207】必要性指標(biāo)彈性指標(biāo)弱勢指標(biāo)關(guān)注的周邊配套的因素分層：最注重醫(yī)療、餐飲、起居便