大連灣項目產(chǎn)品策劃報告

大連灣工程產(chǎn)品籌劃報告目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算1、工程根本情況介紹及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹大連灣街道是中國幅員上唯一南北橫跨黃渤兩大海域的街道，陸地最狹窄處僅7公里，是出入大連老城區(qū)的咽喉要道。本工程位于大連市甘井子區(qū)大連灣街道前關(guān)村，工程所處位置是大連老城區(qū)與北部新城區(qū)的重要連接點，同時也是大連市的根底設(shè)施走廊。工程南臨201國道，距離輕軌3號線后鹽站和沈大高速出入口約2KM、在建金州國際機場約5KM、大連北站〔高鐵和城市地鐵樞紐〕約4KM、城市CBD直線約12KM〔車行距離約21KM，屬于典型的半小時交通生活圈內(nèi)工程〕。工程位于大連城市向北開展的咽喉要道，但當(dāng)前屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化水平較低。1.1工程地理位置介紹1.2工程現(xiàn)狀配套介紹大連灣工程工程周邊教育和醫(yī)療機構(gòu)眾多，但無品質(zhì)可言，整體形象和素質(zhì)較為落后，公交配套系統(tǒng)缺乏。公共交通狀況目前直達前關(guān)村的公交線路只有4條〔青泥洼橋—前、后關(guān)、大連灣—青泥洼橋、518路〔果菜批發(fā)市場——前鹽〕、路港物流—新星綠城〕，但2024初城市地鐵的開通，將會對工程帶來積極影響。地塊四至：東至用地界線，南至201國道〔含濕地公園局部〕，西至鄉(xiāng)鎮(zhèn)硬化路，北至用地界線。內(nèi)部環(huán)境：地勢高差不大，場地向北坡起，坡度約為5°。西側(cè)現(xiàn)狀道路東側(cè)三新小區(qū)場地內(nèi)部待拆住宅南側(cè)濕地公園工程周邊道路情況良好，通達性和便捷程度較高。周邊環(huán)境不但無明顯瑕疵，而且還擁有大連核心城區(qū)唯一的濕地公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢在大連北部城區(qū)遙遙領(lǐng)先。1.3工程周邊環(huán)境介紹1.4工程經(jīng)濟技術(shù)指標大連灣工程經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積：29.48萬平方米；建筑面積：46萬平方米，容積率1.56。社區(qū)商業(yè)及其他配套約4.4萬平未來居住人口約1萬人A1地塊A2地塊B地塊中等容積率既有實現(xiàn)多層產(chǎn)品的可能、而且規(guī)劃道路橫穿小區(qū)將地塊形成了2個既獨立又閉合的空間以及社區(qū)4.4萬平商業(yè)配套，又具備社區(qū)商業(yè)規(guī)?；膬?yōu)勢。規(guī)劃道路1.5本案周邊其他房地產(chǎn)工程戶型特點介紹工程r=5km鯤達·鹽島湖半島·泉水欣座福佳新城麗灣海景本案周邊在售工程產(chǎn)品規(guī)劃以犧牲居住品質(zhì)到達控制面積，從而實現(xiàn)戶型的中小型化。福佳新城鯤達鹽島湖麗灣海景泉水欣座項目名稱總建面（萬平）銷售面積（萬平）主力戶型總價（萬元）成交客戶類型福佳國際新城150尚未開盤51-60——麗灣海景8.542.5660-68首置鯤達鹽島湖242.750-60首置半島泉水欣座7.972.5374-82首置項目r=5km鯤達·鹽島湖半島·泉水欣座福佳新城麗灣海景本案周邊在售工程主力總價與客戶構(gòu)成本案周邊在售工程產(chǎn)品規(guī)劃以低總價為核心競爭力，而且主力成交客戶以受中心城區(qū)擠壓的外溢型首次置業(yè)為主。1.6本案周邊其他工程價格水平及成交客戶類型介紹核心結(jié)論本案所在板塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然未來的開展?jié)摿^大，但目前因為根本生活配套不成熟等原因，房地產(chǎn)價值尚未得到充分釋放；本案周邊工程的開發(fā)策略是以低總價為核心競爭力，爭取中心城區(qū)受高房價擠壓而產(chǎn)生的具有首次置業(yè)特征的外溢型客戶；在工程產(chǎn)品定位方面，以犧牲客戶居住品質(zhì)而到達控制面積的目的是本案周邊工程的共有特征。核心結(jié)論對本案開發(fā)的啟示大連城市建設(shè)方向朝著全域城市化開展。工程因為地緣優(yōu)勢突出，在區(qū)域房價處于谷底階段進駐，如果本案依靠強有力的產(chǎn)品塑造和高品質(zhì)的社區(qū)配套，有實現(xiàn)較大溢價空間的價值根底。本案住宅和商業(yè)既有規(guī)模優(yōu)勢又有培育成區(qū)域中心居住區(qū)的潛能，適合打造大型居住區(qū)。本案周邊工程形象較低，這些工程針對的目標客戶群以支付能力極為有限的首次置業(yè)客戶為主〔根據(jù)集團客戶細分方法，周邊工程目標客戶群屬于典型的一檔客戶〕。從本案周邊工程的銷售情況看，未來區(qū)域市場中低價位產(chǎn)品扎堆供給的局面仍將維持較長一段時間，因此本案應(yīng)當(dāng)防止與區(qū)域其他工程的目標客戶產(chǎn)生同質(zhì)競爭。區(qū)域便捷的交通路網(wǎng)和可利用的生態(tài)環(huán)境，具備防止與其他工程同質(zhì)競爭的根底；同時工程中等的容積率和較大量體的商業(yè)規(guī)模以及具備形成獨立商街的規(guī)劃根底；而且區(qū)域工程全都在爭取支付能力極為有限的剛需首置客戶，而支付能力稍強的品質(zhì)型首置客戶和追求性價比型的首改型客戶乏人問津，因此結(jié)合集團產(chǎn)品系列歸納方法的指導(dǎo)性建議，工程具備開發(fā)褐石產(chǎn)品的地段和客戶根底。核心觀點目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類2.1工程客戶調(diào)研結(jié)論初判階段，我們通過廣泛的客戶調(diào)研得知:

工程客戶屬性以中青年客戶群體為主、受過正規(guī)高等教育、以首次置業(yè)和首次改善型需求為主。

本次產(chǎn)品籌劃階段，在重視對客戶根本屬性調(diào)研的根底上，重點針對受訪客戶的價值觀、面積需求及產(chǎn)品風(fēng)格進行深度訪談，通過本次的深度調(diào)研我們得知工程客戶，

根本屬性愈加突出：消費主體是25-45歲的高知中青年、消費動機為品質(zhì)型首次置業(yè)和追求性價

比的改善居住條件型的二次置業(yè)、面積需求集中在80-140㎡之間；

客戶檔次屬性愈發(fā)統(tǒng)一：傳統(tǒng)型二三檔客戶為主、奮斗型二三檔客戶為補充；

客戶價值觀屬性更加清晰：注重性價比，追求安逸、閑適、有品位、有文化的生活風(fēng)格，喜歡經(jīng)典的

事物，享受家人在一起的浪漫、溫馨的生活情懷。

產(chǎn)品風(fēng)格喜好突出：褐石風(fēng)情社區(qū)認可度超過5成。大連灣工程客戶調(diào)研成果分析2.2工程客戶調(diào)研結(jié)論對產(chǎn)品籌劃的啟示客戶屬性消費主體是25-45歲的高知中青年、消費動機為品質(zhì)型首次置業(yè)和追求性價比的改善居住條件型的二次置業(yè)、面積需求集中在80-140㎡之間；在同等工程戶型功能規(guī)劃的比照下，本工程更著重強調(diào)居住舒適度；加強工程自身配套，為業(yè)主打造便利的生活條件。產(chǎn)品特征客戶價值觀屬性注重性價比、追求閑適、有品位、有文化的生活風(fēng)格，喜歡經(jīng)典的事物，享受家人在一起的溫馨和浪漫的生活氣氛。產(chǎn)品價值整體規(guī)劃方面：運用經(jīng)典的立面風(fēng)格和強調(diào)生活風(fēng)格的園林景觀，打造浪漫的和充滿異域文化情調(diào)的社區(qū)；戶型規(guī)劃方面：在控制面積的前提下，適當(dāng)增加面寬，突出家人在一起生活的溫馨場景?？蛻艚ㄖL(fēng)格喜好褐石街區(qū)產(chǎn)品表現(xiàn)充滿異域風(fēng)格的褐石街區(qū)2.3工程客戶定位根據(jù)工程客戶的價值觀屬性，結(jié)合地塊的根本特征，判斷工程目標客戶主要為：經(jīng)濟能力有限但追求生活品質(zhì)與樂趣的風(fēng)格中產(chǎn)根據(jù)工程客戶定位，按照集團對客戶檔次的劃分，工程目標客戶檔次為：傳統(tǒng)三檔＆傳統(tǒng)二檔為主奮斗三檔＆奮斗二檔補充2.2.1工程客戶檔次歸類首改型客戶業(yè)主特征：30-40歲；家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂或三口之家購房精神需求：他們大多受過高等教育，是這個時代的中堅。他們是家庭的脊梁、父母的希望、兒女的典范和愛人的依靠。他們珍視傳統(tǒng)、關(guān)愛家庭、崇尚家人在一起的溫馨，他們具備一定的文化修養(yǎng)和生活品味，他們喜歡異域風(fēng)情街區(qū)、他們喜歡居住在自然和諧和寧靜的城郊，討厭都市鋼筋水泥的擁擠和生冷，他們對生活有理想但不盲從，他們?yōu)榱俗约汉图胰司哂懈玫纳钯|(zhì)量，在同等的經(jīng)濟條件下，愿意用時間換取更好的居住空間。檔次特征：傳統(tǒng)三檔為主、奮斗三檔補充。2.2.1.1工程洋房客戶素描2.2.1.2工程洋房客戶檔次歸類客戶分類特征描述核心客戶55%重要客戶30%次要客戶15%客戶檔次傳統(tǒng)三檔為主，奮斗三檔補充傳統(tǒng)三檔奮斗三檔原住區(qū)域沙河口、西崗、中山甘井子（華南、泉水、機場、南關(guān)嶺、大連灣板等塊）金州新區(qū)職業(yè)特點金融保險機構(gòu)、新聞傳播、網(wǎng)絡(luò)通信等企事業(yè)單位中高層管理者；收入較高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中高層管理者；私營企業(yè)主等私營企業(yè)主、公務(wù)員、制造業(yè)主、周邊大中型企業(yè)高級管理者或部分金領(lǐng)職員私營業(yè)主、公務(wù)員以及現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的中高層管理者置業(yè)目的自住，改善居住環(huán)境自住，改善居住環(huán)境自住、改善居住環(huán)境基本特征年齡30-40歲，家庭人口3-5人年齡30-50歲年齡30-40歲經(jīng)濟能力家庭年收入20萬以上家庭年收入15萬以上家庭年收入15萬以上置業(yè)特征品質(zhì)首改為主，再改為輔品質(zhì)首改品質(zhì)首改置業(yè)動機在追求居住品質(zhì)的前提下，更注重性價比同原板塊項目相比，更重視性價比和居住品質(zhì)，對生活情趣和格調(diào)更有追求。注重居住舒適度，享受型置業(yè)工程洋房主要客戶為傳統(tǒng)三檔，但會有少量客戶為奮斗三檔，甚至?xí)a(chǎn)生下溢奮斗二檔客戶定位類型客戶屬性項目初判階段項目產(chǎn)品策劃階段（現(xiàn)在）客戶屬性客戶細分奮斗、傳統(tǒng)三檔傳統(tǒng)三檔為主、奮斗三檔補充所占比例核心客戶55%、重要客戶30%次要客戶15%核心客戶55%、重要客戶30%次要客戶15%客戶身份核心城區(qū)居民未變客戶地域來源中山、西崗、沙河口為主，周邊區(qū)域次之未變客戶年齡30-40為主未變家庭結(jié)構(gòu)喜得貴子、少年子女為主未變家庭收入15～20萬為主未變購房目的改善居住環(huán)境未變置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)為主，首次置業(yè)為輔未變主要交通工具私家車及公共交通未變2.2.1.3工程洋房客戶定位與初判階段比較首置型客戶業(yè)主特征：25-35歲；目前居住情況：多為新婚家庭，也有局部單身人士；購房精神需求：他們可能是一些比較有情調(diào)，有追求的年輕人，他們在這里購房想要的是一種在別的地方所找不到的認同感、尊崇感，因而他們對于工程的檔次以及所呈現(xiàn)出來的品質(zhì)感尤為看重，他們大多缺乏購房經(jīng)驗，如果工程在形象、面子上的一點點加分就會讓他們認定不放。他們通過置業(yè)來滿足自己的尊重需求和自我實現(xiàn)需求、。典型客戶：“大連灣給我的感覺已經(jīng)出大連了，周邊配套等啥都沒有，不如市區(qū)方便。但話說回來，如果房價廉價，而且房子形象上能夠顯得高檔有面子，配套設(shè)施完善的話，我還是會考慮來這邊購置的。市內(nèi)房價已經(jīng)成為不能承受之重了，尤其是現(xiàn)在的貸款政策還這么嚴厲，與其買小戶型過渡，還不如一步到位，買個適中的戶型，短期內(nèi)就可以不再為了房子而折騰了。2.2.2.1工程高層及小高層客戶素描檔次特征：傳統(tǒng)二檔為主、奮斗二檔補充?？蛻舴诸愄卣髅枋龊诵目蛻?0%重要客戶30%次要客戶10%客戶檔次傳統(tǒng)二檔為主、奮斗二檔為輔傳統(tǒng)二檔奮斗二檔原住區(qū)域甘井子（華南、泉水、機場板塊、南關(guān)嶺）、沙河口區(qū)、西崗區(qū)北部金州開發(fā)區(qū)、大連灣西崗、中山職業(yè)特點高收入的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)白領(lǐng)、普通公務(wù)員周邊制造企業(yè)的中高層管理管理人員或擁有較高收入水平的藍領(lǐng)工人高收入的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)白領(lǐng)、普通公務(wù)員置業(yè)目的自住，改善居住環(huán)境自住，實現(xiàn)居住條件一步到位自住，實現(xiàn)居住條件一步到位基本特征年齡25-35歲，家庭人口2-3人年齡30-40歲年齡25-35歲經(jīng)濟能力家庭年收入8萬以上家庭年收入7萬以上家庭年收入10萬以上置業(yè)特征品質(zhì)首置追求性價比的首次改善型品質(zhì)首置品質(zhì)首置置業(yè)動機外溢型客戶，注重性價比的同時對美好生活有較高的向往、注重家庭責(zé)任感對高品質(zhì)生活的追求高于對性價比的要求外溢型客戶，注重性價比的同時對美好生活有較高的向往和追求2.2.1.2工程高層及小高層客戶檔次歸類小高層及高層住宅主要客戶為傳統(tǒng)、奮斗二檔，會有少量上溢至奮斗、傳統(tǒng)三檔、下溢至奮斗一檔定位類型客戶屬性項目初判階段階段項目產(chǎn)品策劃階段客戶屬性客戶細分奮斗、傳統(tǒng)二檔各占50%傳統(tǒng)二檔為主，奮斗二檔為輔所占比例核心客戶60%、重要客戶30%、次要客戶10%核心客戶60%、重要客戶30%、次要客戶10%客戶身份收入較高的企業(yè)白領(lǐng)及普通公務(wù)員收入較高的企業(yè)白領(lǐng)及普通公務(wù)員客戶地域來源周邊居民為主，城市核心住區(qū)為輔未變客戶年齡組成25-35為主未變家庭結(jié)構(gòu)組成二人世界、喜得貴子為主未變客戶收入10～15萬為主未變購房目的婚房、改善居住環(huán)境未變置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔未變主要交通工具公共交通為主，私家車為輔未變2.2.2.3工程小高層及高層客戶定位與初判階段比較3、工程產(chǎn)品主張介紹3.1工程產(chǎn)品系列歸類褐石系列名仕系列世家系列天境系列傳統(tǒng)、奮斗類人群為主傳統(tǒng)類人群為主傳統(tǒng)偏逍遙人群為主逍遙、現(xiàn)代類人群為主高端五檔人群為主中高端四檔人群為主三檔人群為主大連灣項目二檔人群為主目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算3.2工程面積及戶型配比構(gòu)成產(chǎn)品類別戶

型樓層房型面積（㎡）套均面積（㎡）戶型套數(shù)（套）套數(shù)合計套數(shù)比5層洋房四房兩廳二衛(wèi)首層155-16516011055020%四房兩廳二衛(wèi)第二三房兩廳二衛(wèi)第三三房兩廳二衛(wèi)第四三房兩廳二衛(wèi)第五層115-12512011020%7層洋房四房兩廳二衛(wèi)第一、二層140-15014526893829%三房兩廳二衛(wèi)第三至五兩房兩廳一衛(wèi)第六、七層88-909026829%11層住宅兩房兩廳一衛(wèi)——85－959036246877%兩房兩廳兩衛(wèi)(東戶)第10至11層100-110105204%三房兩廳二衛(wèi)(東戶)第1至9層120-1301258619%高層住宅（二梯三戶）兩房兩廳一衛(wèi)(中間戶)——80-908522868433%三房兩廳一衛(wèi)（西戶）——110-12011522833%三房兩廳兩衛(wèi)（東戶）—高層住宅（二梯四戶）兩房兩廳一衛(wèi)(中間戶)——85-959046893650%三房兩廳一衛(wèi)（西戶）——110-12011523425%三房兩廳兩衛(wèi)（東戶）—合計——————————3576——大連灣工程各物業(yè)類型開發(fā)戶型配比表3.2.1大連灣工程各物業(yè)類型開發(fā)戶型配比表3.2.2大連灣工程戶型配比總表大連灣工程戶型配比表戶型房型面積（㎡）戶型套數(shù)（套）合計（套）比例合計兩室兩廳一衛(wèi)85-951326132637.08%37.08%兩室兩廳兩衛(wèi)100-11020200.56%0.56%三室兩廳一衛(wèi)110-12046246212.92%12.92%三室兩廳兩衛(wèi)115-12511012803.08%35.79%120-13054815.32%130-14062217.39%四室兩廳兩57%13.65%155-1651103.08%合計——35763576100.00%100%3.3工程產(chǎn)品主張介紹人文風(fēng)格人性功能人情社區(qū)不過時的經(jīng)典不經(jīng)意的浪漫不淡陌的都市大連灣工程產(chǎn)品主張——是歷史的積淀與延續(xù)同時又是歷史的繼承與開展歷久彌新，永不過時為此造就經(jīng)典。人文風(fēng)格之建筑立面人性功能之產(chǎn)品體驗開放的商業(yè)街區(qū)洋房產(chǎn)品專屬的私家庭院頂層的老虎天窗為中產(chǎn)階層邂逅浪漫而生人情社區(qū)之社區(qū)規(guī)劃鄰里之間的溝通和交流在開放的社區(qū)里進行。它是都市生活的代言，是中產(chǎn)階級對時代進步與自身富足的適度享受。目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算4、工程價值樹及價值點建議產(chǎn)品價值立面景觀與外部空間室內(nèi)公共空間戶型精裝修設(shè)備與智能化技術(shù)材料檔次商業(yè)及配套會所與活動場所服務(wù)工藝與質(zhì)量及格線標準線標桿線綜合前面對于產(chǎn)品主張的分析結(jié)論以及主要競爭產(chǎn)品的價值樹結(jié)論可以得出：褐石系列的產(chǎn)品價值樹的以下留六個要素需要成為標桿要素：立面、景觀與外部空間、商業(yè)街、戶型、效勞、工藝與質(zhì)量。4.1工程價值樹立面價值點主張及格線標準線標桿線立面4.2工程價值點主張4.2.1工程立面主張經(jīng)典的褐石紅、考究的鐵藝欄桿、底部石材、凹入的門廳、外露的飛檐、銅質(zhì)坡屋頂?shù)榷嘀卦氐慕M合映襯出建筑立面永不過時的經(jīng)典。經(jīng)典的褐石紅立面考究的鐵藝門欄外挑的飛檐銅質(zhì)屋頂凹入門廳褐石洋房褐石高層景觀與外部空間價值點主張及格線標準線標桿線景觀與外部空間4.2.2工程景觀與外部空間主張社區(qū)內(nèi)隨處可見的制作精美的景觀、雕塑小品和組團式綠化以及私家庭院、中央景觀軸和私屬濕地公園等形成多重景觀空間，目的就是為業(yè)主打造一個溫馨、浪漫、品位、風(fēng)格的人情社區(qū)。業(yè)主專屬的萬余平方米專屬私家濕地公園中央主景觀軸充滿風(fēng)格和生活情趣的園林景觀私家庭院及組團院落充滿藝術(shù)氣息的景觀雕塑戶型價值點主張及格線標準線標桿線戶型4.2.3工程戶型主張利用適當(dāng)?shù)馁浰兔娣e〔飄窗或露臺〕和大尺度的開間，在保證客戶居住品質(zhì)的前提下適當(dāng)?shù)膲嚎s面積，既能滿足客戶對性價比的追求，又能尊重客戶對人性功能的要求。洋房——利用大尺度的開間，提升工程的采光度和視覺觀感，同時層層退臺形成

大小不等的露臺，實現(xiàn)戶戶能與大自然接觸的生活場景。高層——突破大連常規(guī)板式高層多戶平面布局中中間戶南北不通透的規(guī)劃思路，拆分核心

筒，將中間戶型做到南北通透，提升居住舒適度。同時利用內(nèi)飄窗等面積贈送，提

升性價比。商業(yè)及配套價值點主張及格線標準線標桿線商業(yè)及配套4.2.4工程商業(yè)及配套主張完善的商業(yè)及其他配套和充滿濃郁氣息的褐石商業(yè)街區(qū)，既表達了對業(yè)主生活便利性的考慮，同時又用異域風(fēng)情提升業(yè)主的生活品味和視覺享受。4.2.4.1利用經(jīng)典的商業(yè)立面和高檔次的立面造型培育褐石風(fēng)情商業(yè)氣氛4.2.4.2.1社區(qū)配套小學(xué)4.2.4.2工程其他配套利用社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一所小學(xué)的時機，結(jié)合到本工程目標客戶群體年齡偏向年輕化的判斷，引進大連市知名重點小學(xué)，采用開設(shè)分校的方式，加強工程社區(qū)教育配套水平，提升工程競爭力。4.2.4.2.2業(yè)主配套會所在工程內(nèi)規(guī)劃大型業(yè)主配套會所，以休閑運動為主題，提升社區(qū)配套品質(zhì)，滿足業(yè)主追求風(fēng)格生活的需要。工程效勞及格線標準線標桿線項目服務(wù)4.2.5工程效勞在硬實力全面領(lǐng)先于市場的同時，軟實力讓客戶進一步體驗褐石社區(qū)帶給其與眾不同的居住感受和追求的溫馨生活氣氛。從參觀引導(dǎo)、銷售中心內(nèi)部效勞、信息告知等細節(jié)著手，建立為業(yè)主或客戶全面細致的效勞體系，表達金地“以人為本〞的開發(fā)理念和效勞理念，讓其提前感受工程對業(yè)主細致入微的關(guān)心，讓工程的效勞在大連樹立標桿。工藝與質(zhì)量及格線標準線標桿線工藝與質(zhì)量4.2.6工藝與質(zhì)量精細化施工杜絕頂層漏水、底層返潮等施工通病，先進的施工組織和管理讓工程成為樣板工程，讓工程的施工工藝與質(zhì)量成為行業(yè)標桿。目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算工程產(chǎn)品價值樹梳理產(chǎn)品價值立面景觀與外部空間室內(nèi)公共空間戶型精裝修設(shè)備與智能化技術(shù)材料檔次商業(yè)及配套會所與活動場所服務(wù)工藝與質(zhì)量及格線標準線標桿線根據(jù)產(chǎn)品價值樹及前面給出的價值點建議，接下來設(shè)計局部會分別介紹各個要素的價值點落實情況。其中價值樹的標桿要素將會作為重點進行介紹。5.1目前方案與投資決策階段比照——物業(yè)類型配比投資決策階段產(chǎn)品籌劃階段同投資決策方案比照，產(chǎn)品籌劃階段的各類物業(yè)開發(fā)比例和配置更趨合理：高層物業(yè)物業(yè)減少，而且實現(xiàn)了組團式規(guī)劃，對社區(qū)整體品質(zhì)有所提升；增加11層小高層物業(yè)，增加社區(qū)90平左右的兩室兩廳戶型比例，保障未來社區(qū)此類物業(yè)的充足供給；相對于投資決策階段各類物業(yè)的過度稍顯突兀，產(chǎn)品籌劃階段的社區(qū)布局讓空間過度更為順暢、合理，優(yōu)化褐石商業(yè)街區(qū)，在工程西側(cè)褐石商街入口規(guī)劃大型商業(yè)廣場，增加褐石商街的情趣感以及民眾參與感。5.2產(chǎn)品配比經(jīng)濟測算5.3總平面布置規(guī)劃設(shè)計價值點：依據(jù)北高南低的地勢，物業(yè)層數(shù)實現(xiàn)由低到高依次排列，形成了具有典型褐石建筑特征的上下院落，提升了社區(qū)品質(zhì)和物業(yè)形象；以多層洋房為主要物業(yè)形態(tài)，搭配精致的園林景觀，實現(xiàn)類別墅的居住氣氛。同時最大程度開發(fā)多層物業(yè)，滿足了工程開發(fā)效益最大化的商業(yè)追求；住宅區(qū)分設(shè)社區(qū)入口大堂、樓棟分設(shè)入戶大堂，地庫入戶大堂〔雙大堂〕，開創(chuàng)大連普通住宅先河；南側(cè)萬余平社區(qū)私享濕地公園和工程中央景觀軸結(jié)合，滿足社區(qū)居民最大限度親近自然的要求，實現(xiàn)了景觀視覺效應(yīng)和參與感相融合；4萬余平的褐石風(fēng)情商街和3200平社區(qū)私屬會所，提升配套的同時，為業(yè)主邂逅浪漫增添一處風(fēng)景。5.4產(chǎn)品分布5層洋房產(chǎn)品分布特點：褐石風(fēng)情商業(yè)街位于社區(qū)中央，以東西呈“一〞排布，既滿足商業(yè)價值最大化，又滿足了社區(qū)居民的便利要求；多層洋房物業(yè)分布于建設(shè)用地的中央位置和景觀視野最正確區(qū)域，既提升了社區(qū)多層物業(yè)的居住品質(zhì)，又最大限度的開發(fā)多層物業(yè)，從而實現(xiàn)了工程經(jīng)濟效益最大化的利益價值追求。大量的高層物業(yè)位于工程最后一個開發(fā)周期內(nèi)用地的東北側(cè)，既有利于資金的運用，又有利于利用時間差滿足高層經(jīng)濟效益的提升。7層洋房褐石風(fēng)情商業(yè)街32層高層其他圖例請參照上圖示意18層高層11層高層5.5景觀資源評價景觀規(guī)劃亮點：最大程度的發(fā)揮社區(qū)內(nèi)私屬濕地公園的景觀優(yōu)勢，利用中央景觀軸線聯(lián)系社區(qū)內(nèi)部的各個組團，讓社區(qū)業(yè)主充分參與；利用褐石風(fēng)情商業(yè)街也是社區(qū)景觀的重要組成局部，提升社區(qū)景觀配置，讓商業(yè)街的立面成為社區(qū)的一道亮麗風(fēng)景。規(guī)劃一條環(huán)工程用地A2區(qū)的電車，將老大連的城市風(fēng)景移植，為社區(qū)增添一種人文風(fēng)情。組團綠化充分融合私家庭院與公共園林，讓園林不再孤單。A2區(qū)A2區(qū)5.6交通分析交通規(guī)劃亮點：社區(qū)實現(xiàn)人車分流，車行道路入口沿市政規(guī)劃道路分布〔進入社區(qū)后，直接由地庫停車回家〕，最大程度降低機動車對行人的威脅。社區(qū)規(guī)劃有三個人行酒店門廊式入戶大堂。5.7日照分析地塊日照要求：1、住宅南面滿足大寒日日照累計超過2小時，連續(xù)1小時。2、幼兒園滿足冬至日三小時日照5.8會所位置以及功能簡述會所功能以休閑與運動為主題，橫向平面和縱向立面的分割上實行動靜分區(qū)，運動類主要配置瑜伽、乒乓球室、健身館、游泳館等參與度較高的功能；休閑類主要配置棋牌室、咖啡下午茶、社區(qū)閱覽室、微型影院等功能。目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算戶型標桿要素及格線標準線標桿線戶型6工程單體戶型6.1工程洋房戶型設(shè)計要素要素分類產(chǎn)品要素細分功能配置內(nèi)容褐石系列，5/7層洋房單體及主力戶型戶型特征及面積四室兩廳兩衛(wèi)，160平米功能空間客廳/家庭廳客廳開間6.8米，餐廳與客廳相連，視覺上開闊廚房及餐廳正對餐廳，使用效率比較高主臥3.9米開間，可設(shè)置1.8寬大床，1米寬凸窗次臥3米開間，可設(shè)置1.5寬床其他特色空間陽露臺/入戶花園/空中庭院戶戶均贈送露臺其他第二層及以上住戶均有私家入戶電梯廳贈送面積方式首層送院公共空間電梯廳及電梯精裝修大堂首層及地庫均設(shè)大堂，但地庫裝修標準低于首層大堂層層退臺院落南向6.8m寬廳雙南臥戶型設(shè)計私家入戶電梯廳多功能洗衣房6.1.1單體戶型——5層洋房之1樓約160㎡，四室兩廳兩衛(wèi)層層退臺院落南向6.8m寬廳雙南臥戶型設(shè)計私家入戶電梯廳多功能洗衣房6.1.1單體戶型——5層洋房之2樓約145㎡，四室兩廳兩衛(wèi)南北雙露臺南向6.8m寬廳雙南臥戶型設(shè)計四室兩廳兩衛(wèi)私家入戶電梯廳多功能洗衣房6.1.1單體戶型——5層洋房之3樓約137㎡，四室兩廳兩衛(wèi)雙南露臺南向6.8m寬廳雙南臥戶型設(shè)計四室兩廳兩衛(wèi)私家入戶電梯廳多功能洗衣房6.1.1單體戶型——5層洋房之4樓約133㎡，四室兩廳兩衛(wèi)6.1.1單體戶型——5層洋房之5樓+閣樓約120㎡〔閣樓不計算面積〕，三室兩廳兩衛(wèi)南北三露臺贈送閣樓雙南臥戶型設(shè)計閣樓13.8米開間，豪華氣派私家入戶電梯廳6.1.2單體戶型——7層洋房之1樓約145㎡，三室兩廳兩衛(wèi)南北雙院落南向7.8m寬廳南向小茶室退臺院落餐廳客廳南北通透雙南臥戶型設(shè)計私家入戶電梯廳6.1.2單體戶型——7層洋房之2樓約140㎡，四室兩廳兩衛(wèi)退臺院落餐廳客廳南北通透雙南臥戶型設(shè)計私家入戶電梯廳6.1.2單體戶型——7層洋房之3樓約132㎡，三室兩廳兩衛(wèi)6.1.2單體戶型——7層洋房之4/5樓約130㎡，三室兩廳兩衛(wèi)餐廳客廳南北通透雙南臥戶型設(shè)計私家入戶電梯廳6.1.2單體戶型——7層洋房之6樓約95㎡，兩室兩廳一衛(wèi)南北三露臺餐廳客廳南北通透雙南臥戶型設(shè)計私家入戶電梯廳贈送閣樓雙南臥戶型設(shè)計閣樓12.9米開間，豪華氣派私家入戶電梯廳6.1.2單體戶型——7層洋房之7樓+閣樓約95㎡〔閣樓不計算面積〕，兩室兩廳一衛(wèi)6.2小高層戶型設(shè)計要素要素分類產(chǎn)品要素細分功能配置內(nèi)容褐石系列，小高層單體及主力戶型戶型特征及面積三室兩廳兩衛(wèi)，110平米及兩室兩廳一衛(wèi)90平米功能空間客廳/家庭廳客廳開間4.4/4.2米，餐廳與客廳相連，視覺上開闊廚房及餐廳U形廚房，正對餐廳，使用效率比較高主臥3.8米開間，可設(shè)置1.8寬大床，1米寬凸窗次臥3.3米開間，可設(shè)置1.5寬床其他特色空間陽露臺/入戶花園/空中庭院——其他贈送面積方式飄窗公共空間電梯廳及電梯精裝修大堂首層及地庫均設(shè)大堂，地庫裝修標準低于首層大堂；110㎡經(jīng)典三室兩廳兩衛(wèi)入戶玄關(guān)4.4米寬廳超寬U型廚房雙南臥戶型規(guī)劃主臥套房設(shè)計飄窗贈送面積衛(wèi)生間干濕別離6.2.1單體戶型——11層小高層約110㎡，三室兩廳兩衛(wèi)經(jīng)典90㎡兩室兩廳一衛(wèi)獨立入戶玄關(guān)超寬U型廚房大面寬客廳與主臥6.2.2單體戶型——11層小高層約90㎡，兩室兩廳一衛(wèi)6.3高層戶型設(shè)計要素要素分類產(chǎn)品要素細分功能配置內(nèi)容褐石系列，高層單體及主力戶型戶型特征及面積三室兩廳一衛(wèi)，116平米及其他戶型功能空間客廳/家庭廳客廳開間4/4.1米，餐廳與客廳相連，視覺上開闊廚房及餐廳U形廚房，正對餐廳，使用效率比較高主臥3.6米開間，可設(shè)置1.8寬大床，1米寬凸窗次臥3.6米開間，可設(shè)置1.5寬床其他特色空間陽露臺/入戶花園/空中庭院其他贈送面積方式飄窗公共空間電梯廳及電梯精裝修大堂首層及地庫均設(shè)大堂，地庫裝修標準低于首層大堂餐廳客廳南北通透超寬U型廚房贈送約3㎡飄窗次臥雙面采光6.3.1單體戶型——18層高層約115㎡，三室兩廳一衛(wèi)經(jīng)典90㎡兩室兩廳一衛(wèi)超寬U型廚房大面寬客廳與主臥贈送約6.6㎡6.3.2單體戶型——18層高層約90㎡，兩室兩廳一衛(wèi)餐廳客廳南北通透超寬U型廚房贈送約3㎡飄窗次臥雙面采光6.3.3單體戶型——18層高層約125㎡，三室兩廳兩衛(wèi)入戶玄關(guān)12㎡使用面積大型餐廳主臥贈送面積約3㎡次臥雙面采光獨立采光大堂6.3.4單體戶型——24/31層高層約116㎡，三室兩廳一衛(wèi)中間戶南北通透，大連稀缺主臥贈送面積約3㎡大面寬主臥衛(wèi)生間通風(fēng)U型廚房，高使用率6.3.5單體戶型——18/31層高層約89㎡，兩室兩廳一衛(wèi)入戶玄關(guān)12㎡使用面積大型餐廳主臥贈送面積約3㎡次臥雙面采光獨立采光大堂6.3.6單體戶型——24/31層高層約125㎡，三室兩廳兩衛(wèi)目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算立面標桿要素及格線標準線標桿線立面7工程立面風(fēng)格及效果介紹鳥瞰圖外立面效果圖〔一〕鐘塔及周邊商業(yè)街立面透視外立面效果圖〔二〕商業(yè)的單體立面透視外立面效果圖〔三〕商業(yè)的立面透視外立面效果圖〔四〕商業(yè)的單體立面透視外立面效果圖〔五〕商業(yè)立面透視外立面效果圖〔六〕會所單體立面透視外立面效果圖〔七〕會所及中心廣場立面透視外立面效果圖〔八〕五層洋房立面透視外立面效果圖〔九〕七層洋房立面透視外立面效果圖〔十〕十一層單體立面透視外立面效果圖〔十一〕高層單體立面透視外立面效果圖〔十二〕目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算景觀與外部空間價值點主張及格線標準線標桿線景觀與外部空間8工程景觀與外部空間8.1景觀總平面利用“一軸三帶〞和褐石商業(yè)風(fēng)情街及濕地公園，打造社區(qū)園林景觀，主要強調(diào)空間情趣和風(fēng)格感。8.2景觀軸線分析景觀軸周圍道路盡可能以高大喬木圍合，住宅A1與B區(qū)之間的規(guī)劃道路，重視車內(nèi)的景觀視覺效果，以高大喬木，配以層次灌木，形成具有厚度的綠地景觀空間形象。東西向商業(yè)街建筑，具有19世紀美國褐石建筑風(fēng)情，本規(guī)劃重視并凸顯建筑本身的景觀效果，以現(xiàn)代時尚風(fēng)格的景觀演出配合，形成整體的景觀風(fēng)情街的特色氣氛。南側(cè)的濕地公園，沿國道東西向，為整體開發(fā)區(qū)域的重要綠地景觀資源。由于規(guī)模較小，主要凸顯出重視其欣賞性，重視從國道的移動視覺角度，重視從建筑的俯視角度，規(guī)劃具有欣賞性的濕地公園利用宅間道路的寬窄變化、沿途布置景池、小型水系通過與植物和地面裝飾的比照形成景觀節(jié)點變化。8.3宅間景觀分析利用商業(yè)古典和深邃的立面色彩搭配道路兩側(cè)的修景大樹與中央噴泉想融合，表達出社區(qū)景觀的風(fēng)格和品味感。8.4商業(yè)街景觀分析規(guī)劃大尺度的濕地公園，突出養(yǎng)生與休閑的景觀環(huán)境，彌補社區(qū)缺乏大尺度綠化空間的缺陷。8.5濕地公園景觀分析目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算9工程商業(yè)與配套商業(yè)及配套價值點主張及格線標準線標桿線商業(yè)及配套A區(qū)“日光悅動〞生活空間B區(qū)“月光靈動〞印象空間利用中心廣場將東西兩側(cè)商業(yè)街區(qū)分割，通過對消費人群和業(yè)態(tài)規(guī)劃的分析，分別塑造“動態(tài)空間〞和“靜態(tài)空間〞。其中“日光悅動〞生活空間，代表活力、快樂、休閑、動感，配合業(yè)態(tài)規(guī)劃〔購物、休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)〕，塑造“動態(tài)〞業(yè)態(tài)魅力的精髓；“月光靈動〞印象空間，代表智慧、生態(tài)、教育、環(huán)保，配合業(yè)態(tài)規(guī)劃〔休閑餐飲、培訓(xùn)教育、生活配套等業(yè)態(tài)〕，塑造“靜態(tài)〞業(yè)態(tài)的主題空間。9.1工程商業(yè)功能劃分圍合式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃，打造褐石商業(yè)街區(qū)的異域風(fēng)情，而且社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全，業(yè)主期盼的溫馨、浪漫的風(fēng)格生活在工程中得到表達。9.2工程商業(yè)業(yè)態(tài)劃分9.3工程商業(yè)動線劃分9.4工程商業(yè)立面效果9.5工程主要單體商業(yè)立面效果9.6工程會所功能示意健身館臺球室游泳館咖啡吧目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算10、分期示意一期二期三期一期二期三期注：為了保證褐石商業(yè)街區(qū)的效果，工程示范區(qū)開工時，將二期南側(cè)的商業(yè)計入首期開發(fā)面積。目錄一、市場定位局部1、工程根本情況及周邊房地產(chǎn)市場情況介紹2、工程客戶定位及產(chǎn)品系列歸類3、產(chǎn)品主張介紹4、價值樹及價值點建議二、設(shè)計局部5、規(guī)劃方案6、單體戶型〔含單體戶型配置標準〕7、立面設(shè)計8、景觀與外部空間9、商業(yè)及配套〔含會所〕三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算10、分期示意11、示范區(qū)建議12、初步測算將A2區(qū)作為重要展示區(qū)為了表達褐石風(fēng)情商業(yè)街的效果，將A1區(qū)地塊南側(cè)商業(yè)街并入示范區(qū)開發(fā)，與A2地塊形成充滿情趣感的風(fēng)情商業(yè)街，利用地塊南側(cè)超萬平米的濕地公園、風(fēng)格會所〔售樓處〕、實體樣板房等，集中表達工程褐石社區(qū)充滿溫馨和異域情調(diào)的浪漫調(diào)性；引導(dǎo)客戶參觀動線〔漫步線路〕，從工程外圍到展示區(qū)內(nèi)部的各個動線節(jié)點，全方位體驗褐石街區(qū)良好的居住和生活的社區(qū)氣氛。11.1展示區(qū)設(shè)計原那么11、示范區(qū)建議11.2示范區(qū)選址示范區(qū)迎賓大道工程示范區(qū)包括：迎賓大道、5層和7層洋房、11層小高層住宅及褐石商業(yè)街，以及南側(cè)濕地公園和實景園林。11.3示范區(qū)參觀動線示范區(qū)迎賓大道工程示范區(qū)參觀動線：客戶由A〔迎賓大道〕經(jīng)B〔褐石商業(yè)風(fēng)情街〕抵達C銷售中心〔會